Årsrapport2010 › images › pdf › arsrapport2010.pdf · 2018-02-05 · 2• Årsrapport2010•...

1DnB NOR Eiendomsinvest I ASA • Årsrapport 2010 •

Årsrapport 2010DnB Nor Eiendomsinvest I asa

2• Årsrapport 2010 • DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

INNholD DEttE Er FortINNøkkeltall 2010 4Leder 5Fortins historie og videre utvikling 6Eiendomsoversikt 8Eiendommer 9Leieinntekter 10Markedsmessige forhold,Norge og Sverige 12Eierstyring og selskapsledelse 13Årsberetning 2010 14Resultatregnskap mor/konsern 19Balanse 20Kontantstrømoppstilling 22Noter til regnskapet 23Revisjonsberetning 42

DnB Nor Eiendomsinvest I asa er et investeringsselskap hvisformål er å eie aksjer i FortIN as. FortIN as har igjen somformål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje aveiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagteller anbefalt av DnB Nor Markets. FortIN as har ansvaretfor drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. hovedfokusfor virksomheten er å skape avkastning for våre eiere gjennomgod og aktiv forvaltning av våre eiendommer.

www.FortIN.No


FORTIN AS betyr «lite fort» ognavnet har også forbindelser meden tidligere norsk krigerhøvding iShakespeares Hamlet.

DnB Eiendomsinvest I ASA

FortIn AS

Eiendom EiendomEiendom

Helsfyr Atrium, OsloAreal 38 060m².


NøkkEltall 2010

oppsuMMErINg ÅrEt 2010

> Markedet for næringseiendom viser tegn

til bedring etter noen år med lavkonjunktur

både i Norge og Sverige. Vi opplever en positiv

tendens i det norske markedet og en forsiktig

oppgang i det svenske markedet. Det er imid-

lertid fortsatt større usikkerhet enn normalt

rundt utvikling i eiendomsverdiene grunnet

endrede rammebetingelser.

> Gjeninnhenting av verdier i eiendomsporte-

føljen kombinert med at den negative verdien

av rentesikringsinstrumentene ble redusert,

resulterte i en økning av verdijustert egenkapi-

tal på 38,70 % i løpet av 2010.

> Årsresultat før skatt utgjør NOK 258 mill. for

Konsernet.

> Interessante utviklingsmuligheter er identi-

fisert i porteføljen. Det økonomiske klimaet gir

grunnlag for å utnytte dette potensialet ved at

leietagere også er i ekspansjon.

> Et av våre store utviklingsprosjekter, Skan-

dinaviske Handelsparker, er igangsatt ved at

byggetrinn I i Töcksfors er påbegynt.

> Kontoreiendommen Helsfyr Atrium i Oslo

ble ferdigstilt, overtatt og innflyttet i 2010.

> Selskapet har behov for kapital for å kunne

utnytte det identifiserte verdiutviklingspoten-

sialet, og for å kunne redusere gjeldsbelast-

ningen i Konsernet. Frigjøring av kapital ved

salg av eiendommer og nødvendigheten av å

foreta kapitalutvidelse vurderes fortløpende.

71 mill.

53 mill.

180 mill. –189 mill.

–123 mill.

–71 mill. 80 mill.

–Investeringer –Nedbetaling lån –Netto endringomløpsmidler

m.m.

= Reduksjonkontant-

behodlning

+ Opptak nye lån+ SalgÅrsresultat

Tilførsel av likviditetAnvendelse av likviditet

koNtaNtstrøMÅrsresultat før skatt, korrigert for avskrivninger og reverse-ring av tidligere nedskrivninger.

Salg reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varigedriftsmidler.

Opptak nye lån tilsvarer innbetaling ved opptak av nylangsiktig gjeld.

Investeringer reflekterer investering i finansielle anleggsmid-ler og varige driftsmidler.

Nedbetaling lån tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld.

Netto endring omløpsmidler m.m. gjelder i hovedsakreduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form avfordringer. Dessuten også effekten av valutakursendringer,reversering av gevinst for salg av aksjer samt resultat fratilknyttet selskap.

Reduksjon kontantbeholdning tilsvarer summen av foran-nevnte komponenter som altså har ført til en reduksjon avkonsernets kontantbeholdning i 2010.

71 mill. 2 mill.

432 mill.26 mill.

26 mill. –245

313 mill.

+ EK-korreksjon fortilknyttet selskap

+ Valutaeffekt –Avskrivning = Økt egenkapital+ Verdiendringeiendommer

+ SkattÅrsresultat

VErDIutVIklINgÅrsresultat etter skatt, korrigert for avskrivninger og reverse-ring av tidligere nedskrivninger.

Skatt: effekt av skatt er positiv for Konsernet i 2010.

Verdiendringer eiendommer reflekterer verdiøkningmed påfølgende reversering av tidligere nedskrivninger avdriftsmidler.

Egenkapitalkorreksjon for tilknyttet selskap gjelderendring i andel egenkapital utover andel av årets resultat, sekonsernregnskapets note 12.

Valutaeffekt forklares i note 12.

Avskrivning reflekterer årets avskrivninger for Konsernet.

Økt egenkapital: Summen av nevnte komponenter gir øk-ning av konsernets egenkapital.


lEDEr

Etter flere år med verdifall og en avventende

holdning i eiendomsmarkedet har 2010 vært

et år preget av verdiinnhenting og ny opti-

misme. Etterdønningene etter finanskrisen har

lagt seg og internasjonal økonomi viser tegn

til bedring, selv om flere land fortsatt sliter

med ledighet, høye gjeldsgrader og mindre

bærekraftige statsfinanser. Norsk og svensk

økonomi fikk ikke tilsvarende hard medfart i

og etter resesjonen, og økonomien har i 2010

kommet godt tilbake. Denne utviklingen gjen-

speiles også i markedet for næringseiendom;

i løpet av 2010 har vi oppnådd en verdiinn-

henting på våre eiendommer tilsvarende

totalt 5,35 %, eller NOK 595 mill. Beregnet som

utvikling i verdijustert egenkapital utgjør dette

en økning på vel 38,70 % i løpet av 2010. Det

er fortsatt en lang vei å gå før vi er tilbake til

opprinnelige verdier, men dette gjenspeiler

også at vi opererer i en syklisk bransje som tid-

vis opplever betydelige svingninger i verdier,

både i positiv og negativ retning.

2011 må fortsatt forventes å by på utfordrin-

ger. Det vurderes fortløpende hvorvidt vi

skal beholde gode eiendommer og dermed

ta del i mulig videre verdiøkning, eller om

eiendommene skal selges for å frigjøre kapital.

Avveiningen balanserer mellom å skape mer-

verdier gjennom verdiutvikling av eksisterende

eiendomsportefølje sett i forhold til frigjøring

av kapital som kan benyttes til reduksjon av

gjeld eller investering i øvrige eiendommer. Be-

hovet for ny, tilført egenkapital må fortløpende

vurderes opp mot aksjonærenes interesser.

Det identifiserte utviklingspotensialet er

imidlertid stort, og utgjør totalt ca. 100 000

m² når vi tar med oss vår andel av utbyggings-

planene i Skandinaviske Handelsparker. Dette

er potensial som vi mener kan bidra til å øke

fremtidige verdier.

Utleiemarkedet viser tegn til bedring, men

er fortsatt utfordrende. Det betyr at vi må

arbeide mer profesjonelt for å beholde, og

tilføre porteføljen leietakere. Dette stiller igjen

krav til standarden på våre eiendommer i form

av løpende vedlikehold og økte investeringer

i tilpasninger for leietagere. Finansmarkedene

er også strammere, slik at bankene ved refor-

Administrerende direktørknut styrvold

Knut Styrvold

Administrerende direktør

handling av låneavtaler krever høyere margi-

ner og gjerne også lavere låneutmåling. Disse

endrede forutsetningene i rammebetingelser

fra etableringen av selskapet har gjort det nød-

vendig med en endring i fokus og strategi. Vi

har blant annet sett det nødvendig å etablere

en liten og effektiv organisasjon med fokus

på disse nøkkelområdene. Dermed legges et

bedre grunnlag for videre verdiskapning, og

styre og ledelse har tro på at et endret fokus vil

skape mer attraktivitet og interesse for aksjene

i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA, noe som gir

grunnlag for ytterligere verdiutvikling.

Endrede forutsetningeri generelle rammebet-ingelser fra etablerin-gen av selskapet hargjort det nødvendigmed en endring i fokusog strategi.

“


FORTIN AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS) ble etablert i 2006

og perioden 2006-2010 har blitt benyttet til kjøp, overtagelse og

dernest forvaltning av eiendommer.

DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holdingselskap som eier

alle aksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eierskapet til alle

eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendoms-

invest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes

videre som Konsernet.

StrAtEGIDet er 5 år siden DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert, og

markedsbetingelsene har utvilsomt endret seg siden oppstart. Dette

gjelder både ved større krav fra leietagere i forhold til tilpasninger og

investeringer, samt fra et finansielt perspektiv med høyere lånemar-

giner og større krav til egenkapital ved refinansiering. I tillegg har

markedet for kjøp og salg av næringseiendom svingt betydelig gjen-

nom denne perioden. Etter at det i begynnelsen av perioden var stor

transaksjonsaktivitet og gode priser, forsvant interessen i 2008 for så å

komme noe tilbake i løpet av det siste året.

Vi har et sterkt fokus på effektiv drift av eiendommene, aktiv forvalt-

ning og videreutvikling av eiendomsporteføljen. For å imøtekomme

utfordringene i selskapet er det blitt etablert en liten organisasjon

med nøkkelkompetanse innenfor de ulike fagområdene. Løpende

dialog med leietagere og samarbeidspartnere, grundig markedsar-

beid, langsiktighet, kostnadseffektivitet og forvaltningsfokus er forhold

som er vesentlige i vårt videre arbeid på veien mot en tilfredsstillende

verdiutvikling for selskapets eiendommer.

Porteføljen er satt sammen ut fra en strategi om at eiendommene skal

være attraktive utleieobjekter i det lange løp i kraft av sin beliggenhet

og sin standard. Kontorporteføljen er derfor konsentrert om de to

hovedstedene Oslo og Stockholm, samt «oljehovedstaden» Stavanger.

Kontoreiendommene er av god kvalitet, og er plassert dels i CBD-

områder (Central Business District) og dels i sentrumsnære, attraktive

FortINs hIstorIE og VIDErE utVIklINg

Helsfyr Atrium, OsloAreal 38 060 m².

hovedfokus for virksomheten er å opprettholde og videreutvikle verdiene i eiendommene ogvære en langsiktig eiendomsbesitter. For å lykkes med dette er det viktig å legge et best muliggrunnlag for langsiktig verdiutvikling.


områder. For øvrige eiendommer er beliggenhet tilpasset virksom-

hetsområdene; logistikk i logistikk-klynger som i Ullensaker, Dram-

mens-regionen og Norrköping i Sverige, og handel i randsonen til de

store byene. Gjennom vår eierandel i SveaReal AS er vi til stede langs

hovedtransportåren i Sverige; fra Malmö via Göteborg til Stockholm.

Det er imidlertid tidvis behov for å revurdere porteføljens sammenset-

ning, slik at de investeringene som skal gjøres bygger opp rundt den

langsiktige strategien og målet for virksomheten. Vi ser behovet for

å selge enkelteiendommer slik at eiendomsmassen blir ytterligere

rendyrket, og slik at vi primært besitter større og moderne eiendom-

mer i sentrale områder.

Dette strategiske veivalget kan sees i sammenheng med den finan-

sielle situasjonen i selskapet. Salg av enkelte eiendommer vil frigjøre

likviditet, hvilket igjen benyttes til investering i - og videre verdiutvikling

av - den strategiske eiendomsporteføljen, samt eventuell reduksjon

av gjeld. Før det er mulig å realisere potensielle verdier i eiendoms-

massen vil det for enkelte eiendommer være behov for ytterligere

investeringer, hvilket skaper et behov for tilførsel av frisk kapital. En

emisjon vil styrke soliditeten til selskapet og konsernets finansielle

stabilitet og handlefrihet. Avveiningen balanserer imidlertid mellom

salg av eiendom som er ferdig utviklet, sett opp mot avkastningen på

identifiserte utviklingsmuligheter i porteføljen. Målet er at selskapet

ved salg av eiendommer vil frigjøre kapital som vil bidra til en høyere

avkastning ved utvikling av den gjenværende eiendomsmassen enn

hva kapitalen gjorde da den var investert i de byggene som avhendes.

Hovedfokus er å skape avkastning for våre eiere slik at verdier kan

tilbakebetales ved utbytte, utdeling til eierne, eller ved at aksjene i DnB

NOR Eiendomsinvest ASA gjøres omsettelige. Foreløpig er det imidler-

tid ikke aktuelt for selskapet å utbetale utbytte, selskapets finansielle

og likviditetsmessige situasjon tatt i betraktning.

Svanholmen, SandnesAreal 12 450 m².


EIENDoMsoVErsIkt

EIENDoM BElIggENhEt arEal lEIENIVÅ (tNok)

Norge Austbøgården, Austbøsletta 5 HUNDVÅG 3 120 m² 3 456

Badehusgaten 41 STAVANGER 4 060 m² 2 143

Bjølsenhallen, Moldegata 1 OSLO 9 220 m² 13 979

Bogstadveien 3, 5, 7 OSLO 2 870 m² 20 719

Bragernes Torg 2A DRAMMEN 11 590 m² 20 015

Dronningensgate 13 OSLO 12 860 m² 15 971

Dyrskueveien 44 KLØFTA 19 110 m² 16 497

Fossegrenda Senter, Fossegrenda 44 TRONDHEIM 3 850 m² 3 065

Fredrik Langes gt 19/21 TROMSØ 3 720 m² 6 013

Gamle Ringeriksvei 61 BEKKESTUA 530 m² 928

Grimstad hotell, Kirkegata 3 GRIMSTAD 4 630 m² 6 596

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 OSLO 38 060 m² 68 800

Holsekerveien 81 ULSTEINVIK 6 800 m² 3 092

Kongsberg Næringspark, Kirkegårdsveien 45 KONGSBERG 11 660 m² 8 963

Koppholen 20 SANDNES 9 500 m² 17 806

Moafjæra 4² LEVANGER 1 120 m² 1 281

Myrane, Deknepollen MÅLØY 1 720 m² 838

Nedre Eiker vei 65 DRAMMEN 16 570 m² 9 767

Norsk Kylling, Engan 5 STØREN 15 820 m² 25 889

Rørgata 14¹ KRISTIANSUND 5 930 m² 2 569

Rådhusgata 3 TROMSØ 4 120 m² 4 726

Sjølyst Arken, Karenslyst Allè 54, 56, 58 OSLO 32 840 m² 60 751

Solheimsveien 10 LØRENSKOG 17 490 m² 16 018

Sommerrogaten 13-15 OSLO 7 300 m² 19 242

Storgaten 69 TROMSØ 1 770 m² 2 968

Stålfjæra 24 OSLO 5 650 m² 7 913

Svanholmen 19 SANDNES 12 450 m² 16 280

Teisenveien 18 OSLO 790 m² 626

Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 PORSGRUNN 4 540 m² 5 299

Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 TRONDHEIM 23 870 m² 28 326

Tårnåsen Senter SOFIEMYR 5 110 m² 6 297

Verven 4 STAVANGER 14 760 m² 23 281

Vårveien 21 OSLO 870 m² 962

Østre Rosten 4B TILLER, TRONDHEIM 2 660 m² 2 663

Øvre Storgate 4-6 DRAMMEN 3 260 m² 5 540

sverige Aronsborg Konferenshotel, Helgövägen BÅLSTA 14 970 m² 25 468

Bo:X, Pentagonen 1, Gamla Södertäljevägen 21 STOCKHOLM 21 310 m² 23 000

Borgardfjord 2, Torshamngatan 35, 39 STOCKHOLM 64 970 m² 60 846

Vätet 2, Ströbogatan 5 NORRKÖPING 35 850 m² 21 994

Färöarna 1, Isafjordsgatan 35 STOCKHOLM 56 950 m² 81 014

Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan 1, 3, 7 STOCKHOLM 23 750 m² 64 184

Reykjavik 1, Borgardfjordsgatan 16, 18 STOCKHOLM 44 250 m² 65 093

Skandinaviske Handelsparker / Töcksfors Handelspark³ SVERIGE 0 m² 0

Sveareal (41,4 % eierandel) SVERIGE 304 380 m² 184 662

SUM 886 650 m² 975 540

1) solgt i 20112) solgt i 20113) utviklingsprosjekt


EIENDoMMEr

Kontor 59%

Lager 16%

Butikk 13%

Verksted/Industri 5%

Hotell 3%

Innendørs parkering 2%

Annet 2%Arealbruk fordeltetter leieinntekt

Offentlig 13%

IKT 30%

Handel 19%

Finans/Forsikring 3%

Industri og transport 18%

Hotell/Restaurant 6%

Annet 11%Bransjefordeling basertpå leieinntekt

Oslo 25%

Sør-Øst Norge 6%

Vestlandet 7%

Midt-/Nord-Norge 8%

Stockholm 30%

Sverige for øvrig 24%Geografisk fordelingbasert på leieinntekt

FORTIN AS er et eiendomsselskap med et totalt eiendomsareal på ca. 887 000 m² inkludert

vår andel av deleide selskap. Samlede verdier utgjorde ved utløpet av 2010 ca. NOK 12 mil-

liarder. 54 % av porteføljen (basert på leieinntekt) er beliggende i Sverige med hovedtyngden i

Stockholmsområdet (30 % av total eiendomsmasse). Resterende 46 % av eiendomsmassen er

geografisk konsentrert i Norge, primært i Oslo, Stavanger og i Trondheimsregionen.

Ved utgangen av 2010 er den totale porteføljen, basert på leievektet areal, fordelt med ca. 59

% kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med gode leietagere og lange leiekontrakter.

Videre består porteføljen av handel (13 %), logistikk (16 %), samt noe hotell, innendørs parke-

ringsareal og industrieiendom. I tillegg har Konsernet utviklingsprosjekt posisjonert for den

stadig økende grensehandel. For vårt selskap i dette segmentet, Skandinaviske Handelsparker,

hvor eierandelen utgjør 75 %, er vår andel av utviklingspotensialet på ca. 75.000 m².

Av leietagerne er 13 % offentlige leietagere, 30 % IKT med store leietagere som bl.a. Ericsson,

Visma og Tele2. Handel utgjør 19 % basert på leieinntekt med solide leietagere som bl.a. Nor-

gesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp.

Sommerogt. 13–15, OsloAreal 7 300 m².


Ledigheten i porteføljen er ved utgangen av 2010 lav. Den økonomiske

ledigheten i porteføljen som helhet beregnes til 4,0 %, og utgjør for

våre heleide selskap 3,6 %. I 2010 utgjør samlede avsetninger til mulige

tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre

leietagere fremstår som solide og med sunne virksomheter i et øko-

nomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter¹ utgjør ved årsskiftet ca.

NOK 975,5 mill., inklusive inntekter fra datterselskaper. All leie indeks-

reguleres og grunnlaget for reguleringen er 99 % av KPI. Leiekontrak-

tene har i hovedsak lang løpetid med gjennomsnittlig gjenværende

leievektet løpetid på 5,9 år. For våre heleide eiendommer er leievektet

gjenværende løpetid for kontraktene 6,3 år. Inntektsgrunnlaget for

Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige svingninger

i markedet. Det løpende leienivået vurderes til ikke å avvike vesentlig

fra dagens markedsbetingelser for utleie. De 20 største leietagerne

står for 46 % av Konsernets samlede leieinntekter, og ingen leieta-

ger utgjør større andel enn 6 %. Utløpsprofilen for leiekontraktene i

porteføljen tilsier at flere større kontrakter skal reforhandles frem mot

2013. Konsernet har derfor fokus på direkte dialog med leietagere for å

imøtekomme endrede behov og tilpasninger.

1) Brutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leieinntekter forledig areal og eventuelle leietager-rabatter

20 størstE lEIEtakErE lEIE I % aV totallEIELM Ericsson 6 %

Visma Norge Holding AS 5 %

Tot.försv.forsk.inst. 5 %

Tele 2 4 %

AF Gruppen Norge AS 3 %

Talisman Energy Norge AS 3 %

Norsk Kylling AS 3 %

Aronsborg Konferense hotell AB 3 %

Stadium Sweden AB 2 %

Axon Norway AS 2 %

DSV SOLUTIONS AS 2 %

Partner Tre AS 2 %

Elkjøp Nordic AS 2 %

Fujitsu 1 %

Riksantikvaren 1 %

Telenor Eiendom Holding AS 1 %

Teekay Norway AS 1 %

Cowi AS 1 %

ICA Norge AS 1 %

TDC AS 1 %

46 %

lEIEINNtEktEr

Sjølyst Arken, OsloAreal 32 840 m².


Leie og kontraktsareal – utløpsprofil for heleide og deleide selskap

0

50

100

150

200

250

300

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020og senere

1000 m²Årsleie

Mill. NOK

Årsleie m²-kontrakt

Sjølyst Arken, OsloAreal 32 840 m².


Året 2010 viste seg å bli et positivt år for eiendomsbransjen. Etter

en periode med lavkonjunktur, og derav fallende leiepriser og lav

investoraktivitet, har markedet stabilisert seg. Norsk økonomi er tilbake

i normal aktivitetsvekst og norske bedrifters utsikter vurderes som

gode. Norges Bank gir uttrykk for bekymring over de sterkt økende

boligprisene, og dette kan legge grunnlaget for økte renter fremover.

Hensynet til inflasjonsmålet på 2,5 % gjør imidlertid at Norges Bank må

trå varsomt i beslutningen om renteheving. Signalene er at renten skal

oppover, men med små skritt.

Den svenske økonomien, som ble hardt rammet av finanskrisen, kunne

vise til solide tall på de fleste makroøkonomiske forhold i løpet av 2010.

Sterke sysselsettingstall, et økende BNP, synkende ledighetstall og

sterke ordretall gir indikasjoner på en fremtidig positiv utvikling. Også

i Sverige ser vi en konflikt mellom bekymringen for økte gjeldsgrader

og for lav prisvekst, som vil føre til stadig sterkere svensk krone. Ana-

lytikermiljøer forventer at det lave inflasjonsnivået også her vil dempe

Riksbankens rentehevingstakt, men at renten likevel vil stige fremover.

Verdiutvikling og markedet for næringseiendomSom en generell observasjon er eiendomsverdier sterkt påvirket av

makroøkonomiske forhold. Både direkte ved at kostnads-, inntekts- og

avkastningssiden påvirkes, og ved at markedspsykologien og risikovil-

jen synes å forsterke disse utviklingstrekkene. Dette gjenspeiles også

i verdiutviklingen i vår eiendomsportefølje. Den positive markedsut-

viklingen, kombinert med forventninger om stigende lange renter,

førte til en økning på 38,7 % i verdijustert egenkapital i løpet av 2010.

Leienivået i Norge gikk i 2010 sidelengs, og analytikere forventer en

svak stigning i løpet av 2011. Tilførsel av nye næringsbygg i 2012-2013

kan imidlertid føre til noe prispress på leienivået.

I Sverige har etterspørselen etter sentrale, moderne og effektive

kontorlokaler vært tiltakende det siste halvåret, og det vises til fallende

ledighetstall i leiemarkedet. Prognosene for utvikling i næringsmar-

kedet er i store trekk identiske med det norske markedet, med svakt

stigende leiepriser i 2011 og fortsatt fallende ledighetsgrad.

Transaksjonsmarkedene har for begge land utviklet seg positivt, men

det norske nivået skiller seg ut, med en tilnærmet tredobling av det

totale transaksjonsvolumet sammenlignet med 2009.

Basert på at løpende leiepriser i våre eiendommer fremstår som

markedstilpassede og sett i sammenheng med utløpsprofilen på

leiekontraktene, anses risikoen for særlig fall i leieinntektene som

begrenset. Det er imidlertid vesentlige leiekontrakter og arealer som

skal reforhandles ved utløp de nærmeste årene. Særlig gjelder dette

for 2013 med den risiko som alltid påløper i forhold til endrede behov

hos leietagere, behov for leietilpasninger mv.

MarkEDsMEssIgE ForholD, NorgE og sVErIgE

Klarabergshuset, StockholmAreal 23 750 m².


Hovedprinsippene forEierstyringogSelskapsledelsebyggerpå følgende:> Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon

med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eierstyring

og selskapsledelse.

> Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konser-

nets ledelse.

> Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konser-

nets ledelse.

> Alle aksjonærer skal behandles likt.

> Nærstående parter skal behandles på armlengdes avstand og

basert på sunne forretningsmessige kriterier innenfor de etablerte ved-

tekter og retningslinjer gitt i forbindelse med etablering av Konsernet.

EtterlevelseUtøvelsen av de vedtatte retningslinjer for eierstyring og selskapsle-

delse skal styrke tilliten til Konsernet og bidra til verdiskapning over tid.

Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig

ledelse i henhold til gjeldende lovgivning.

Konsernets retningslinjer for eierstyring og selskapsledelse er basert

på «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober

2010, samt allmennaksjeloven og aksjeloven. I tråd med anbefalingen

er det utarbeidet instrukser for styrets og administrerende direktørs

arbeid.

Verdigrunnlag og etiske retningslinjerEn sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksom-

het er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt.

Etiske retningslinjer og et sett av interne verdier skal hjelpe ansatte

og ledelse til å etterleve standarder for god forretningsskikk. Styret og

ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning

med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, ak-

sjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre

etiske retningslinjer skal også være et redskap for selvvurdering og for

videreutvikling av identitet. I den løpende forvaltning av Selskapets ei-

endommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive

løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører

og leveranser skal tilfredsstille normal god forretningsskikk.

EIErstyrINg og sElskapslEDElsE

I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard påeierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til konser-net, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskapning over tid.

Borgarfjord 2, Torshamngatan 39, StockholmAreal 64 970 m².


Virksomhetens art og hvor den drivesDnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer

i det heleide datterselskapet FORTIN AS. FORTIN AS er et selskap

med formål å investere i eiendom og eiendomsselskaper. DnB NOR

Eiendomsinvest I ASA er 100 % egenkapitalfinansiert. Selskapet har

forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen

til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS.

DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige tilknyt-

tede selskaper benevnes etter dette som Konsernet.

Selskapet eier gjennom heleide datterselskaper 41 eiendommer. Por-

teføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og

Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Østlandsområdet samt i

Sør-Sverige.

Konsernets direkte eide eiendomsportefølje har et samlet areal på ca.

571 000 m². Konsernet har investert i flere typer eiendom. Kontoreien-

dommer utgjør (leievektet pr. desember 2010) ca. 65 % av porteføljen

og er det viktigste segmentet, men Konsernet har også porteføljer

innen handel (15 %) og logistikk (7 %). Resterende del av portefølje er

industri, hotell og innendørs parkering tilknyttet øvrige arealer.

Konsernet har i tillegg eierandeler i SveaReal AS (41 %), Kongsberg

Industribygg AS (25 %) og Skandinaviske Handelsparker AS (75 %). An-

del av eiendomsmassen i disse selskapene utgjør 316 000 m². Samlet

eiendomsmasse utgjør dermed 887 000 m².

Verdivurdering av eiendomsporteføljenKonsernets eiendomsportefølje er ved regnskapsavleggelsen vurdert

av to uavhengige verdivurderere. Disse verdivurderingene er gjennom-

ført av to ulike grunner; som basis for prissetting av aksjene for omset-

ning i annenhåndsmarkedet; og som grunnlag for å kontrollere om det

regnskapsmessig er behov for nedskrivning, eller eventuell reversering

av tidligere nedskrivning, av eiendommene.

De uavhengige verdivurderingene, supplert med Konsernets egne

vurderinger, danner grunnlag for ledelsens vurdering av hva som er

virkelige verdier av eiendommene på balansetidspunktet.

I konsernregnskapet er eiendommene registrert til historisk kostpris

redusert for avskrivninger og eventuelle nedskrivninger. Merverdier

utover regnskapsmessige verdier på eiendommene fremkommer

således ikke av regnskapet.

Etter noen år med negativ utvikling i finansmarkedene og realøko-

nomien generelt, registrerte vi i Norge et trendskifte i 2009. Denne

positive utviklingen har fortsatt gjennom 2010. I Sverige registrerte vi

et tilsvarende trendskifte i 2010 og for året som helhet endte vi også i

Sverige med en verdioppgang.

I Selskapet er det på bakgrunn av økningen i de underliggende

eiendomsverdiene foretatt oppjustering (dvs. reversering av tidligere

nedskrivninger) av verdien på aksjer i datterselskaper.

Selskapets virksomhet og resultat i 2010Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i næ-

ringseiendom.

Konsernets aktivitet består i aktivt å forvalte eiendomsporteføljen.

Herunder har Konsernet fortsatt å utvikle en egen organisasjon med

nøkkelpersonell som skal ivareta leieforhold og følge opp drift, utvikling

og finansiering. For å styrke tilstedeværelsen i det svenske markedet til-

trådte eiendomssjef for Konsernets svenske eiendommer og sentersjef

ÅrsBErEtNINg 2010

Verven 4, StavangerAreal 14 760 m².


for prosjektet Pentagonen i mai 2010. Det er videre inngått avtale med

eiendomssjef for Konsernets norske eiendommer, samt analytiker og

teknisk direktør for tiltredelse i starten av 2011.

Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer, både

i Norge og Sverige, utføres med noen unntak av Basale AS og Basale

Sverige AB, et av de største miljøene innen eiendomsforvaltning. Det

er utarbeidet langsiktige vedlikeholdsplaner for eiendommene for å

kunne ha et langsiktig perspektiv og kontroll med fremtidig kostnads-

belastning.

Kontoreiendommen Helsfyr Atrium i Oslo ble ferdigstilt, overtatt og

innflyttet i 2010.

Konsernets eiendommer har lav ledighet. Økonomisk ledighet for

heleide selskap er beregnet til 3,6 %.

Konsernet ser i stadig sterkere grad behovet for å investere i eiendom-

mene for å imøtekomme leietagernes krav og behov, samt for å følge

markedets krav til energi og miljø. Konsernet har et kontinuerlig fokus

på et tett samarbeid med samtlige involverte aktører i denne proses-

sen for å realisere en felles positiv verdiutvikling.

Brutto leieinntekter for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Konsern ble i

2010 NOK 669,2 mill. I tillegg kommer øvrige inntekter med NOK 45,8

mill. Vedlikeholds-, eiendoms- og andre driftskostnader utgjorde NOK

186,0 mill. Ordinære avskrivninger utgjorde NOK 245,1 mill. Driftsresul-

tat før verdiendringer ble etter dette NOK 283,9 mill. Etter netto rente-

og finansposter på NOK -461,1 mill., reversering av tidligere nedskriv-

ning av eiendomsverdier på NOK 431,9 mill og positiv resultatandel i

SveaReal AS og Kongsberg Næringsbygg AS på tilsammen NOK 3,3

mill., ble resultatet et overskudd etter skatt på NOK 260,2 mill.

For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet et

overskudd etter skatt på NOK 144,4 mill. Overskuddet skyldes reverse-

ring av tidligere nedskrivninger av aksjer i datterselskap.

Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var for Konsernet

NOK 0,1 mill. Netto samlede investeringer i Konsernet var på NOK 136,1

mill. Konsernets samlede kontantbeholdning er pr. 31.12.2010 NOK

207,8 mill. I tillegg kommer ubenyttet trekkrettighet i DnB NOR på NOK

130,0 mill.

Avviket mellom Konsernets årsresultat, NOK 260,2 mill., og netto kon-

tantstrøm fra operasjonelle aktiviteter, NOK 0,1 mill., skyldes i hovedsak

at kontantstrømmen ikke påvirkes av avskrivninger og reverserte ned-

skrivninger. Reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form

av fordringer påvirket kontantstrømmen negativt med NOK 62,2 mill.

Totalkapitalen i Konsernet var pr. 31.12.2010 på NOK 10 654,9 mill. Egen-

kapitalen pr. 31.12.2010 var på NOK 2 383,1 mill. Dette gir en regnskaps-

messig egenkapitalprosent på 22 %.

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og

gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet.

Fortsatt driftI samsvar med regnskapslovens § 3 – 3a bekreftes det at forutset-

ningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt

til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet for selskapet, og at denne

forutsetningen er til stede.

ArbeidsmiljøKonsernet hadde pr. 31.12.2010 to ansatte i Norge og to ansatte i Sve-

rige. Av Konsernets ansatte er det én kvinnelig ansatt. Konsernet har

Verven 4, StavangerAreal 14 760 m².


etablert en policy som ivaretar hensynet til likestilling mellom kjønnene. Arbeidsmiljøet vurderes

som godt. Det er ikke registrert vesentlig sykefravær eller personskader.

Konsernets styre består av to menn og to kvinner.

Konsernet er klar over de samfunnsmessige krav til likestilling og ønsker å utvikle seg i henhold

til dette.

Ytre miljø og samfunnsansvarDnB NOR Eiendomsinvest I ASAs virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø.

Miljøarbeid er likevel en viktig del av Konsernets virksomhet, hvor fokus rettes mot miljøvenn-

lige tiltak i drift og vedlikehold av eiendomsmassen, så vel som leietakernes bruk av eiendom-

mene. Som del av vedlikeholdsplanene som etableres for hver eiendom, er det et mål å bedre

eiendommenes miljøklasse gjennom bedre energiløsninger og ved bruk av miljøvennlige

løsninger og materialer ved ombygginger og tilpasninger. Løpende drift inkluderer fortløpende

oppdatering av HMS-forhold slik at offentligrettslige pålegg er oppfylt til en hver tid eller er

under oppgradering.

risikoforholdDet er styrets vurdering at det ikke er særskilte risikoforhold relatert til DnB NOR Eiendomsin-

vest I ASA som avviker fra Konsernets samlede risikobilde. Risikobildet vurderes derfor samlet

for Konsernet.

MarkedsutviklingKonsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet gjennom sin portefølje av

eiendommer i Norge og Sverige. Disse markedenes utvikling avhenger av tilstanden i norsk og

svensk økonomi, herunder rentenivå, utvikling i BNP, tilgjengelig kreditt, risikovilje med mer, men

også av utviklingen i internasjonal økonomi. I løpet av 2010 har både norsk og svensk økonomi

vist en positiv utvikling. Dette makrobildet gjenspeiles i statistikkene for transaksjonsmarkedet

både i Norge og Sverige, som i 2010 har opplevd en økning i transaksjonsvolum. Risikovil-

ligheten økte, hvilket ga sitt utslag i fallende avkastningskrav for næringseiendom. Til tross for

at interessen for eiendomsmarkedet og troen på fremtidig vekst tenderer å øke, er det likevel

en rekke rammebetingelser som virker dempende på markedsutviklingen videre fremover.

Restriktive banker, reforhandlinger av leiekontrakter og sterk konkurranse rundt de virkelig gode

leietagerne er faktorer som har innvirkning på videre utvikling.

Markedsutviklingen i løpet av 2010 gjenspeiles i verdivurderingene av Konsernets portefølje.

I Norge økte eiendomsverdiene med 7,0 % i 2010, mens verdioppgangen i Sverige var 2,5 %.

For porteføljen som helhet økte eiendomsverdiene med 5,2 % i 2010. Eiendomsverdiene har

imidlertid fortsatt falt siden toppen i 2007, anslagsvis med 2,0 % i Norge og 17,7 % i Sverige.

Risiko knyttet til leieinntekterKonsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og den forretnings-

messige utviklingen hos leietakere. Leieavtalene gir i de fleste tilfeller faste inntekter i leieperio-

den hvoretter leiekontrakten reforhandles eller eventuelt utløper. En mindre andel av leieavtale-

ne har elementer av omsetningsbasert leie. For leiekontrakter med omsetningsbasert leie følger

deler av leien utviklingen i den enkelte leietakers bruttoomsetning.

I både Norge og Sverige ser man for seg en forsiktig vekst i realøkonomien fremover. Dette

bildet gjenspeiles i leieprisutviklingen. For Konsernet har ikke utviklingen i markedsleien noen

umiddelbar effekt all den tid det er lav ledighet i porteføljen og lange underliggende leiekontrak-

ter. Likevel er det flere leiekontrakter som skal reforhandles i løpet av de nærmeste år. Refor-

Eva Eriksson,StyremedlemEva Eriksson har værtstyremedlem i FortinAS siden juni 2010.Hun har vært styrem-edlem i ByggpartnerAB siden 2007, sty-remedlem i StrategiskArkitektur siden våren2009, og nestleder istyret til BWG Homessiden 2007.

Hun har tidligerejobbet som admin-istrerende direktør iNorgani Hotels ASA,forretningsområdesjefFastighetsutveckling,JM AB (publ), i tilleggtil ulike lederstillingerinnen eiendom og fi-nans. Hun er utdannetsivilingeniør fra KTH iStockholm.

Erik Gjellestad,StyrelederErik Gjellestad har værtstyreleder i Fortin ASog eierselskapet DnBNOR EiendomsinvestAS siden 2006. Haninnehar også styrevervi blant annet Svea RealAS, Obligasjonsfond-ene III - V AS, Spare-Bank 1 SkadeforsikringAS, og er tilknyttetKlostersystemet.

Han driver egen konsu-lentvirksomhet og hartidligere jobbet blantannet i Vesta ForsikringAS, Aktiv Forsikring AS,NICE AS og Store-brand Idun AS. ErikGjellstad er utdannetsiviløkonom fra NorgesHandelshøgskole.


handlingene innebærer generell risiko tilknyttet betingelser og eventuelt bortfall av leieforhold.

For majoriteten av Konsernets løpende leiekontrakter er leien fast, men med konsumprisjuste-

ring en gang pr. år. De fleste av disse leiekontraktene justeres med 100 % av endringen i kon-

sumprisindeksen. Vektet gjenværende leietid for leiekontraktene i den direkte eide eiendoms-

porteføljen er ved regnskapsårets slutt på 6,3 år.

KredittrisikoKonsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers beta-

lingsevne og soliditet. Det er for de fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depo-

situm for 3 - 6 måneders leie. Majoriteten av Konsernets leieinntekter kommer fra leietakere som

er vurdert til å være solide. Tap på fordringer har i 2010 vært moderate.

FinansrisikoBasert på verdivurdering pr. 31. desember 2010 hadde Konsernet samlet sett en gjeldsgrad

(LTV) på 78 % (eksklusive verdi av rentesikringsavtaler). Det er styrets vurdering at gjeldsgraden

er for høy i et langsiktig perspektiv. En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konser-

net ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konser-

nets verdier. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet.

LikviditetsrisikoEnkelte av Konsernets låneavtaler inneholder bestemmelser som inkluderer klausuler tilknyttet

LTV (belåning ift. verdi) og/eller ICR (rentebetjeningsevne) og/eller DSR (gjeldsbetjeningsevne).

Brudd på disse kan medføre et krav fra långiver om førtidig nedbetaling av gjeld og/eller krav

om at tilgjengelig kontantstrøm skal gå til långiver, alternativt krav om økning av egenkapitalen.

I forbindelse med utløp av Konsernets banklån og selgerkreditter vil det være en risiko knyttet

til refinansiering. Konsernet risikerer at hele eller deler av et låneforhold ved utløp av låneavtalen

må refinansieres med egenkapital, eventuelt refinansieres til dårligere betingelser enn opprinne-

lig for å tilfredsstille bankenes krav til inntjening. Ved krav om nedbetaling av gjeld som følge av

brudd på nevnte låneklausuler eller i forbindelse med refinansiering av gjeld med egenkapital,

vil det gå ut over Konsernets likviditetssituasjon og finansielle handlingsrom. Konsernet kan

også bli tvunget til å selge eiendommer for å frigjøre likviditet til en slik eventuell ekstraordinær

nedbetaling. Ved årsskiftet var Konsernet ikke i brudd med sine låneklausuler.

Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Kon-

sernets gjeld, løpende vedlikeholdsbehov og svingninger i driftskapitalbehov.

RenterisikoRenterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av Konsernets gjeld

har flytende rente. For å redusere denne risikoen er det på alle lån inngått avtaler om rente-

sikring. Vektet bindingstid på rentesikringsavtalene er 6,7 år. Konsernet har således begrenset

risikoen forbundet med økt rentenivå.

ValutarisikoKonsernet er eksponert for valutarisiko ved at 40 % av Konsernets verdier er investert i svensk

eiendom i svenske kroner (SEK). Konsernet har til nå begrenset sin risiko for endringer i valu-

takurser ved at majoriteten av lånefinansieringen i Sverige er gjort i lokal valuta. Konsernets

gjenværende hovedeksponering består dermed i at valutakursen ved tidspunktet for eventuelt

salg av eiendommer i Sverige vil bestemme salgsprovenyet i NOK. Det er ikke foretatt valutasik-

ring for den operasjonelle aktiviteten i Sverige da denne i sin helhet skjer i lokal valuta.

Anne Marie Erdal,StyremedlemAnne Marie Erdal harvært styremedlem iFortin siden 2010.Hun jobber som dagligleder i Ekstra RessursAS, og har tidligerejobbet som økonomi-sjef i Pareto-gruppensamt som revisjons-medarbeider i Førsund,Knap, Rafen & Co(senere infusjonerti Deloitte & Touche).Erdal er utdannetstatsautorisert revisorfra Norges Handels-høyskole.

Knut Styrvold,AdministrerendedirektørKnut Styrvold har13 års erfaring in-nen kjøp, salg, driftog forvaltning avnæringseiendom, samtlang erfaring innenforretningsutvikling,salg og markedsføring.Han har tidligerejobbet i bl.a. NoskScania, HovedstadenEiendomsutvikling,Erling Sande, SolarnorAS og Forvaltning-scompagniet/Megler-compagniet. Knut erutdannet siviløkonomfra BI, og har hatt enrekke styreverv inneneiendom, og bil. Haner også styremedlem iSveaReal AS.

Alf B. Asheim,StyremedlemAlf B. Asheim har værtstyremedlem i Fortinsiden 2006. Han inne-har også styrevervi Foreningen Humani-tærgruppens legat,Sens AS samt i AS Lett-Service. Han jobbersom Director SpecialProjects i Telenor,har tidligere jobbetsom adm. direktør forTelenor Holding, SASProperties, AS Eien-domsutvikling i tilleggtil ulike stillinger i DNV.Asheim er utdannetMaster of Business fraUniversity of Denver.


Fremtidig utviklingNedgangen i realøkonomien ser ut til å være passert både i Norge og

Sverige. Vi observerer en positiv tendens i det norske markedet og

en forsiktig oppgang i det svenske markedet. Det er imidlertid fortsatt

større usikkerhet enn normalt rundt utviklingen i eiendomsverdiene. I

tillegg skaper det internasjonale, mer utfordrende, økonomiske bildet

en økt risiko for mislighold blant Konsernets leietakere enn hva vi

opplever i en normalisert realøkonomisk situasjon.

Som følge av endrede markedsforhold og større krav fra eksisterende

og potensielle leietagere, krever samtlige av Konsernets eiendommer

tettere oppfølging. Dette gjelder spesielt to prosjekter i Sverige, som

krever betydelige ressurser for å få etablert en positiv kontantstrøm.

Samtidig er Konsernet nå godt inne i «forvaltningsfasen», noe som

generelt betyr større aktivitet og dynamikk blant leietagerne med

økende krav til oppfølging fra organisasjonens side. Utviklingen i mar-

kedet underbygger viktigheten av at eiendomsbesittere fokuserer på

profesjonell drift og videreutvikling av sine bygg.

Konsernet står overfor en kombinasjon av risikoforhold: økt egenka-

pitalbehov ved refinansiering, potensielt økte marginer og krav fra

banker, investeringsbehov ved leietagertilpasninger, samt kapitalbehov

ved utviklingsmuligheter. Dette medfører at styret kontinuerlig vurde-

rer salg av eiendom som er ferdig utviklet som en kilde til styrking av

Konsernets egenkapital, eventuelt i kombinasjon med kapitalinnhen-

ting ved emisjon.

Konsernets eiendomsinvesteringer vurderes å være tilfredsstillende

finansiert pr. 31.12.2010. Det må likevel arbeides aktivt for å tilrettelegge

for kommende refinansieringer av store låneavtaler, samt skape hand-

lingsrom for økte investeringsbehov i eiendommene.

Det er styrets plikt å ivareta krav til det som oppfattes som en nød-

vendig og tilfredsstillende likviditetsbeholdning. Styret vil arbeide for

å legge forholdene til rette for positiv utvikling av eiendomsverdiene

i Konsernet og tar sikte på å gjennomføre hensiktsmessige tiltak for å

muliggjøre dette.

Styrets forslag til resultatdisponeringKonsernet har i regnskapsåret et overskudd på NOK 260,2 mill. Morsel-

skapet har i regnskapsåret 2010 et overskudd på NOK 144,4 mill.

Styret foreslår følgende resultatdisponering for Selskapet:

Årets overskudd på NOK 144,4 mill. avsettes til dekning av tidligere

udekket tap.

Styret foreslår at det ikke utbetales utbytte for 2010.

Konsernet under ett har ingen fri egenkapital pr. 31.12.2010.

Hendelser etter balansedagenSalg av eiendommen Rørgata 10 i Kristiansund genererte en regn-

skapsmessig gevinst på NOK 7,6 mill.

Levangerinvest AS er solgt med en regnskapsmessig gevinst på

NOK 0,3 mill. Etter nedbetaling av gjeld styrket salget likviditeten

med NOK 3,0 mill.

I begynnelsen av 2011 startet de fysiske arbeidene for byggetrinn

1 ved Töcksfors Handelspark AB (hvorav vår eierandel er 75%). Her ut-

vikles 22.700 m² handelsareal som planlegges ferdigstilt og innflyttet

1. halvår 2012.

Erik GjellestadStyreleder

Alf B. ÅsheimStyremedlem

Eva ErikssonStyremedlem

Anne Marie ErdalStyremedlem

Knut StyrvoldAdministrerende direktør

Oslo, 14.04.2011


MorsElskap koNsErN

2009 2010 note 2010 2009

DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER

0 0 Leieinntekter 6 669 202 603 414

0 0 Gevinst ved salg av eiendom 0 70

0 0 Andre driftsinntekter 16 45 764 39 677

0 0 Sum driftsinntekter 714 966 643 161

941 799 Lønnskostnader 4 6 188 2 802

0 0 Avskrivning på driftsmidler 3 245 065 232 767

0 0 Nedskrivning av driftsmidler 3 0 236 269

0 0 Reversering nedskrivning av driftsmidler 3 -431 910 0

0 0 Andre eiendomsrelaterte kostnader 85 295 87 758

0 0 Reparasjon og vedlikehold 35 225 18 820

0 0 Forvaltning 13 18 667 14 706

0 0 Tap på krav 2 745 5 706

2 243 1 759 Annen driftskostnad 4, 13, 17 37 850 59 353

3 184 2 558 Sum driftskostnader -876 658 182

-3 184 -2 558 Driftsresultat 715 842 -15 021

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER

0 0 Inntekt på inv. i tilknyttede selskaper 1, 15 3 300 4 693

1 0 Renteinntekt foretak i samme konsern 5 0 0

11 14 Annen renteinntekt 13 949 24 441

0 0 Annen finansinntekt 18 7 160 58 600

144 149 0 Nedskrivning finansielle anleggsmidler 1 0 0

0 -147 000 Rev. nedskr. finansielle anleggsmidler 1 0 0

0 62 Rentekostnad foretak i samme konsern 5 0 0

1 1 Annen rentekostnad 7 446 359 404 486

9 0 Annen finanskostnad 18 35 874 50 882

-144 146 146 951 Resultat av finansposter -457 824 -367 635

-147 330 144 393 Resultat før skattekostnad 258 018 -382 655

0 0 Skattekostnad på ordinært resultat 2 -2 157 -5 839

-147 330 144 393 Årsresultat 260 175 -376 817

OVERFØRINGER

0 144 393 Avsatt til annen egenkapital 12

147 330 0 Overført til udekket tap 12

-147 330 144 393 Sum disponert

Resultat per aksje 21 6,33 -10,30

Resultat per aksje utvannet 21 6,33 -10,30

rEsultatrEgNskap Mor/koNsErN(Tall i NOK 1 000)


MorsElskap koNsErN

2009 2010 note 2010 2009

EIENDELER

ANLEGGSMIDLER

0 0 Utsatt skattefordel 2 37 911 33 477

0 0 Sum immaterielle eiendeler 37 911 33 477

VARIGE DRIFTSMIDLER

0 0 Bygninger, inventar og tomter 3, 8 9 715 250 9 160 521

0 0 Sum varige driftsmidler 9 715 250 9 160 521

FINANSIELLE DRIFTSMIDLER

0 0 Investeringer i tilknyttet selskap 1, 10, 15 383 489 313 573

0 0 Lån til tilkn. selskap 8, 15 154 486 135 947

2 021 255 2 168 255 Investeringer i aksjer og andeler 1 0 0

0 0 Andre langsiktige fordringer 8 79 257 116 584

2 021 255 2 168 255 Sum finansielle anleggsmidler 617 232 566 104

2 021 255 2 168 255 Sum anleggsmidler 10 370 393 9 760 102

OMLØpSMIDLER

FORDRINGER

0 0 Kundefordringer 6 64 701 8 753

437 2 018 Andre konsernfordringer 5 0 0

59 71 Andre fordringer 22 12 076 20 960

495 2 089 Sum fordringer 76 777 29 713

174 913 Bankinnskudd, kontanter o.l. 9 207 756 287 701

670 3 003 Sum omløpsmidler 284 533 317 414

2 021 925 2 171 258 Sum eiendeler 10 654 926 10 077 515

BalaNsE(Tall i NOK 1 000)


MorsElskap koNsErN

2009 2010 note 2010 2009

EGENKApITAL OG GjELD

INNSKuTT EGENKApITAL

363 464 363 464 Aksjekapital 11, 12 363 464 363 464

1 872 473 1 872 473 Overkursfond 12 1 872 473 1 872 473

2 235 937 2 235 937 Sum innskutt egenkapital 2 235 937 2 235 937

OppTjENT EGENKApITAL

0 0 Annen egenkapital 12 120 318 0

-214 013 -69 620 Udekket tap 12 0 -162 817

-214 013 -69 620 Sum opptjent egenkapital 120 318 -162 817

0 0 Minoritetsinteresser 12 26 822 -3 391

0 0 Summinoritetsinteresser 26 822 -3 391

2 021 925 2 166 317 Sum egenkapital 2 383 077 2 069 729

GjELD

ANNEN LANGSIKTIG GjELD

0 0 Langsiktig rentebærende gjeld 7, 8 7 928 983 7 652 583

0 0 Øvrig langsiktig gjeld 8 21 957 404

0 0 Sum annen langsiktig gjeld 7 950 940 7 652 987

KORTSIKTIG GjELD

0 0 Leverandørgjeld 18 459 91 205

0 0 Betalbar skatt 2 2 889 6 962

0 0 Skyldige offentlige avgifter 12 725 7 744

0 4 940 Gjeld til selskap i samme konsern 5 0 0

0 0 Annen kortsiktig gjeld 23 286 836 248 888

0 4 940 Sum kortsiktig gjeld 320 909 354 799

0 4 940 Sum gjeld 8 271 849 8 007 786

2 021 925 2 171 258 Sum egenkapital og gjeld 10 654 926 10 077 515

BalaNsE(Tall i NOK 1 000)

Erik GjellestadStyreleder

Alf B. ÅsheimStyremedlem

Eva ErikssonStyremedlem

Anne Marie ErdalStyremedlem

Knut StyrvoldAdministrerende direktør

Oslo, 14.04.2011

For styret i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA


koNtaNtstrøMoppstIllINg(Tall i NOK 1 000)

MorsElskap koNsErN

2009 2010 note 2010 2009

KONTANTSTRØM FRA OpERASjONELLE AKTIVITETER

-147 330 144 393 +/- Resultat før skattekostnad 258 018 -382 656

0 0 + Ordinære avskrivninger 3 245 065 232 767

144 149 0 + Nedskrivning aksjer/bygg 3 0 236 269

0 -147 000 - Reversering nedskrivning aksjer/bygg 3 -431 910 0

0 0 - Reversering gevinst salg aksjer 10 -1 900 0

+/- Årets resultat fra tilknyttet selskap 15 -3 300

5 969 -1 594 +/- Endring i fordringer -28 275 76 701

-3 639 4 940 +/- Endring i kortsiktig gjeld -33 928 -7 765

0 0 +/- Effekt av valutakursendringer -3 717 -30 299

-851 739 = Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 53 125 017

KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER

-328 0 - Investering i finansielle anleggsmidler 10, 15 -90 800 0

0 0 + Salg av finansielle anleggsmidler (salgssum) 10 52 700 0

0 0 + Mottatt utbetaling fra datterselskap 0 0

0 0 + Salg av varige driftsmidler (salgssum) 3 0 39 576

0 0 - Kjøp av varige driftsmidler 3 -97 953 -425 377

0 0 +/- Endring andre investeringer 0 0

-328 0 + Netto likviditetsendring fra investeringer -136 053 -385 801

KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER

0 0 + Innbetaling ved opptak av ny langsiktig gjeld 179 758 385 693

0 0 - Utbetaling ved nedbetaling av langsiktig gjeld -123 703 -110 956

0 0 + Innbetalt egenkapital 0 0

0 0 - Stiftelses-/emisjonskostnader - ikke resultatført 0 0

0 0 - Utbetalt aksjonærer 0 0

0 0 = Netto kontantstrøm fra finansielle aktiviteter 56 055 274 737

-1 179 739 = Netto endring kontanter og kontantekvivalenter -79 945 13 953

1 354 174 + Beholdning av kontanter og kontantekv. 01.01 287 701 273 748

174 913 = Beholding av kontanter og kontantekv. 31.12 207 756 287 701


NotEr tIl rEgNskapEt(Morselskap og konsern)

Generell informasjonFortin AS og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert i november

2005. Aksjene i Fortin AS eies 100% av DnB NOR Eiendomsinvest I

ASA. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har som formål å gi investorene

en diversifisert eksponering i næringseiendom uten at investor selv

må ta del i den daglige driften og forvaltningen av eiendommene.

Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm

og Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Østlandsområdet

samt i Sør-Sverige.

regnskapsprinsipperBasisprinsipperÅrsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestem-

melser og god regnskapsskikk i Norge.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til

betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er

klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig

verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstids-

punktet.

Morselskap og konsernstrukturDnB NOR Eiendomsinvest I ASA utgjør konsernets morselskap og eier

100% av aksjene i Fortin AS.

KonsolideringsprinsipperKonsernregnskapet omfatter morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest

I ASA og 59 datterselskaper. Konsernregnskapet er utarbeidet som om

konsernet var en økonomisk enhet.

Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at

datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselska-

pet.

Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på

morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiser-

bare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregn-

skapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi

ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld

føres som bygg i balansen. Merverdier i konsernregnskapet avskrives

lineært over eiendommenes forventede levetid

Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er

eliminert.

Alle transaksjoner mellom konsernselskapene foretas etter markeds-

messige vilkår.

Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er av-

satt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat

etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av

investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i

balansen.

Resultatposter fra selskaper som bokføres i fremmed valuta er tatt inn

etter gjennomsnittlig valutakurs i eierperioden for regnskapsåret.

Balansepostene tas inn etter valutakursen per 31.12.2010 i regnskapsåret.

For de selskapene som ikke er eid 100% av konsernet beregnes det i

konsolideringen minoritetsinteresser. Minoritetenes andel av årets re-

sultat og andel av konsernets egenkapital per 31.12 .2010 er spesifisert

på egne linjer i konsernregnskapet.

Varige driftsmidlerVarige driftsmidler bokføres til anskaffelseskost med fradrag for

avskrivninger og nedskrivninger. Anskaffelseskost inkluderer kostna-

der direkte knyttet til anskaffelsen av driftsmidlet. Driftsmidler med

begrenset levetid avskrives over forventet levetid. Direkte vedlikehold

av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens

påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og

avskrives i takt med driftsmiddelet. Det enkelte driftsmiddel nedskrives

til gjennvinnbart beløp dersom dette er lavere enn bokført verdi.

Ved nybygg og større ombyggingsprosjekter foretas det en dekom-

ponering av byggekostnadene mellom byggningskropp og tekniske

installasjoner. Andel som gjelder tekniske installasjoner fremkommer

gjennom en vurdering av tekniske leveranser i entreprisekontrakten

og mot fakturaer fra leverandører av tekniske installasjoner og utstyr.

Tekniske installasjoner avskrives lineært over 15 år.

nærmere om eiendomsinvesteringerPå oppkjøpstidspunktet verdsettes eiendommene til anskaffelseskost

inkludert transaksjonskostnader herunder honorar til advokat og

tilrettelegger.

Konsernets forretningsbygg avskrives over 50 år (unntaksvis over 100

år), mens øvrige bygg avskrives over 25 år. Ved kjøp av selskaper som

eier bygg justeres avskrivningstiden til konsernets prinsipper dersom

opprinnelig avskrivningsprofil er en annen. Justeringen i avskrivning

foretas ved at en avskriver opprinnelig kostpris fordelt på ny avskriv-

ningstid. Dette kan medføre at endelig avskrivningstid vil avvike fra

henholdsvis 50 og 25 år.

Tilpasninger av lokaler for den enkelte leietaker avskrives over

leiekontraktens levetid dersom det antas å ikke ha varig verdi utover

leieperioden.

Avskrivninger på merverdier ved kjøp av selskap avskrives etter de

samme prinsipper som for den enkelte eiendom som beskrevet

ovenfor.

Ved anskaffelse av selskap med tilhørende leiekontrakt tilordnes

verdien av leiekontrakten på bygg i konsernregnskapet. Direkte kjøp av

leiekontrakter aktiveres som langsiktig fordring og periodiseres/avskri-

ves over gjenværende løpetid for leiekontrakten.


Ved byggeprosjekter legges bygg som bygg/anlegg under utførelse

frem til ferdigstillelse. Bygg /anlegg under utførelse avskrives ikke før

anleggsmiddelet er tatt i bruk. Byggelånsrenter aktiveres løpende over

byggeperioden.

Verdivurdering av eiendommerDet gjøres verdivurdering av samtlige eiendommer ved avleggelse av

årsregnskapet. Utgangspunktet for vurdering av bokført verdi er hver

enkelt eiendom sin anskaffelseskostnad. Eiendommene vurderes til

gjennvinnbart beløp, som er høyeste verdi av netto salgsverdi og verdi

i bruk. Verdi i bruk fastsettes til neddiskontert verdi av de fremtidige

kontantstrømmene som eiendommen forventes å generere.

Ved fastsettelse av gjenvinnbart beløp er det innhentet verdivurderin-

ger fra to uavhengige verdivurderere. Disse vurderingene gir, sammen

med ledelsens egen bedømning av verdiene, et estimat på gjennvinn-

bart beløp.

Dersom antatt gjenvinnbart beløp for den enkelte eiendom er lavere

enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp i

regnskapet.

Tilsvarende foretas det reversering av nedskrivning når gjennvinnbart

beløp har steget, begrenset oppad til laveste av gjennvinnbart beløp

og historisk kost redusert for akkumulerte avskrivninger.

Verdivurdering av bygg under oppføringBygg under oppføring verdivurderes med utgangspunkt i antatt

byggekostnad ved ferdigstillelse. Dersom gjennvinnbart beløp antas

å være lavere enn antatt byggekostnad på tidspunkt for ferdigstillelse

foretas det nedskrivning med utgangspunkt i antatt byggekostnad ved

ferdigstillelse.

Aksjer og eierandeler i datterselskaperDatterselskap er selskap som kontrolleres av konsernet. Kontroll

foreligger når konsernet har bestemmende innflytelse over den finan-

sielle og operasjonelle styringen av selskapene, normalt fulgt av en

eierandel på mer enn halvparten av stemmerettene. Ved vurdering av

kontroll tas det hensyn til potensielle stemmeretter som umiddelbart

kan utøves eller konverteres. Finansregnskapene til datterselskapene

inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunkt kontrollen oppnås, og

inntil kontrollen har opphørt.

Aksjer i datterselskaper bokføres etter kostmetoden for eierandeler i

aksjeselskaper og etter egenkapitalmetoden for eierandeler i deltaker-

lignede selskaper.

Dersom virkelig verdi antas å være lavere enn anskaffelseskost nedskri-

ves eierandelen til virkelig verdi. Mottatt utbytte fra aksjer i dattersel-

skaper elimineres i konsernregnskapet.

Investeringer i tilknyttet selskapTilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig innfly-

telse, men ikke kontroll, over den finansielle og operasjonelle styringen.

Normalt innebærer dette mellom 20 og 50% av stemmerettighetene.

Aksjer i tilknyttet selskap er vurdert etter egenkapitalmetoden i

konsernregnskapet og i selskapsregnskapet. Andel resultat etter skatt

og eventuelle merverdiavskrivninger inntektsføres/kostnadsføres og

tillegges/fratrekkes kostpris.

Dersom virkelig verdi antas å være lavere enn anskaffelseskost nedskri-

ves eierandelen til virkelig verdi.

Bokføring av anskaffelseskostnaderved kjøp av eiendommer og selskaperI forbindelse med kjøp av selskaper og bygg belastes utgifter til tilret-

telegging (herunder honorar for vurdering av prospekt, innhenting av

egenkapital, samt utgifter til megler, juridisk/teknisk/finansiell støtte

og due diligence). Nevnte utgifter vurderes til å ikke være ordinære

driftskostnader som skal resultatføres.

Finansiell, juridisk og teknisk rådgivning i forbindelse med vurdering av

prospekt som fører til kjøp av fast eiendom vurderes å representere en

varig verdi som aktiveres som anskaffelseskost.

Honorar for finansiell og juridisk rådgivning i forbindelse med forhand-

ling og innhenting av fremmedkapital (lånefinansiering) aktiveres som

etableringsgebyr lån. Etableringsgebyr lån periodiseres/avskrives over

lånets løpetid.

Honorar for finansiell og juridisk rådgivning som relateres til innhenting

av egenkapital anses å være utgifter til gjennomføring av emisjon og

føres mot overkursfond i selskapet som erverver eiendommen og/eller

selskapet.

FordringerKundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålyden-

de etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres

på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Langsiktig gjeldLangsiktig gjeld vurderes til anskaffelseskost ved låneopptaket.

Etableringsgebyr ved låneopptak balanseføres og kostnadsføres over

låneperioden som finanskostnad. Ved nye låneopptak kostnadsføres

tidligere gebyrer som er balanseført. Langsiktig gjeld nominert i euro

er oppført til sikringskurs.

Skatt og utsatt skattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens

betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med

28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom

regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig under-

skudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og

skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan

reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balan-

seføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort.

Merverdier på eiendommer inngår ikke i beregning av utsatt skatt.

Bakgrunnen er at det ved et eventuelt fremtidig salg legges til grunn

salg av selskap og ikke bygg.


I den grad konsernbidrag ikke resultatføres er skatteeffekten av kon-

sernbidraget ført direkte mot betalbar skatt i balansen.

DriftsinntekterDriftsinntekter inntektsføres i den perioden de opptjenes. Leiekontrak-

ter inntektsføres over leieperioden med indeksregulerte beløp. Lei-

erabatter og andre rabatter reduserer driftsinntektene for de perioder

leierabattene gjelder.

Leiegarantier som baserer seg på markedsleie inntektsføres etter

samme prinsipper som leiekontrakter.

For leiekontrakter med omsetningsbasert leie faktureres det akonto

gjennom året, basert på minimumsleie eller budsjett. Avsetning på slut-

ten av året gjøres etter beste estimat hvoretter det gjøres avregning på

grunnlag av revisorgodkjent regnskap påfølgende regnskapsår.

Leiesubstitutt / syntetisk leie eller kompensasjon for manglende

leieinntekter ved kjøp av bygg under oppføring, regnskapsføres som

reduksjon av investeringens kostpris og medfører derved ingen regn-

skapsmessig leieinntekt før eiendommene er ferdigstilt.

DriftskostnaderDriftskostnader kostnadsføres i perioden de påløper. Løpende leve-

ransekontrakter, forskuddsbetalte utgifter med videre periodiseres på

balansetidspunktet.

Utenlandsk valutaSelskapsregnskapetRegnskapet til de enkelte juridiske enheter i konsernet måles i lokal valuta.

Poster i utenlandsk valuta omregnes til lokal valuta i selskapsregnskapet.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta omregnes med

den valutakurs som foreligger på balansedagen. Gevinst/tap som

relateres til bevegelser i valutakurs knyttet til kortsiktige poster resultat-

føres som henholdsvis agio/disagio på balansedagen.

Langsiktige poster i utenlandsk valuta omregnes med valutakurs

på transaksjonstidspunktet (kostpris). Gevinst/tap som relateres til

bevegelser i valutakurs resultatføres på tidspunkt for realisasjon/opp-

gjør av langsiktige poster som henholdsvis agio/disagio. Transaksjoner

mellom norske og utenlandske selskaper i konsernet bokføres ellers til

valutakursen på transaksjonstidspunktet.

Omregning i konsernregnskapetKonsernregnskapet presenteres i Norske Kroner som er lokal valuta

for morselskapet og som er Konsernets funksjonelle valuta. Balanse-

poster i utenlandske datterselskaper omregnes i konsernregnskapet

til kurs på balansedagen. Resultatposter omregnes til gjennomsnitts-

kurs for eierperioden gjennom året. Ved oppsett av kontantstrøma-

nalysen og sammenligningen av endringer i diverse balanseposter

gjennom året vil en få en effekt av endring i valutakursen mellom

kursen 01.01 .2010 og 31.12.2010. Dette er en valutadifferanse som bli

korrigert i en egen post slik at en tilbakefører effekt på kontantstrøm

av valutakursendringen. Tilsvarende får en også en tilgang eller

avgang på anleggsmidlene basert på om omregningskurs en styrker

eller svekker seg. Effekten av dette er forklart i noten.

rente- og valutasikringerKonsernet har foretatt rentesikringer av rentebærende gjeld nominert

i lokal valuta for å sikre fremmedfinansieringen mot rentesvigninger.

Det er i tillegg inngått rente- og valutasikring for lån nominert i Euro.

Langsiktig lån nominert i Euro som er valutasikret er balanseført til

sikringskurs. Sikringsinstrumentene balanseføres verken i selskaps- el-

ler konsernregnskapet. Det vises til note vedrørende finansiell risiko.

Kontanter og kontantekvivalenterBetalingsmidler i balansen består av kontanter og bankinnskudd. Den

samme definisjonen er lagt til grunn ved utarbeidelse av kontantstrøm-

oppstillingen.

KontantstrømoppstillingenKontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter indirekte metode.

Alle kronebeløp i tabeller i note til regnskapet er spesifisert i hele

tusen NOK.


Note1 Investering i andre selskaperMOR

DAttErSELSKApEr Forr.Kontor EIErAnDEL 31.12 2010 2009 EnDrInGFortin AS Trondheim 100 % 2 168 255 2 021 255 147 000

Sum datterselskaper 2 168 255 2 021 255 147 000

Aksjer i datterseskaper er nedskrevet som følge av verdifall på underliggende eiendommer og negativ verdi på rente- og valutaderivater.

Endringen i år 2010 skyldes en reversering av nedskrivning på MNOK 147. Akkumulert nedskrivning på aksjer per 31.12.2010 er

TNOK 1 635 730.

KONSERN

DAttErSELSKApEr Forr.Kontor StEMME-/EIErAnDEL 31.12Fortin AS Trondheim 100 %

Sørlandsinvest I AS Trondheim 100 %

Midt-Norge Invest AS Trondheim 100 %

DnB NOR Eiendomsfond Deltaker I AS Trondheim 100 %

Telemarksporten AS Trondheim 100 %

Nord-Vest Invest AS Trondheim 100 %

Stålfjæra 24 AS Trondheim 100 %

Handelspark Invest AS Trondheim 100 %

Skandinaviske Handelsparker AS Trondheim 75 %

Töcksfors Handelsparker AB Karlstad (Sv) 75 %

Munkeröd 1:80 AB Strömstad (Sv) 75 %

Charlottenberg Handelspark AB Årjäng (Sv) 75 %

Nord-Norge Invest I AS Trondheim 100 %

Storgaten 69 AS Trondheim 100 %

Storgaten 69 KS Trondheim 100 %

Rådhusgaten Tomteinvest AS Trondheim 50 %

Industri Invest I AS Trondheim 100 %

Norsk Kylling Eiendom AS Trondheim 100 %

Norsk Kylling Eiendom II AS Trondheim 100 %

Stavangerinvest AS Trondheim 100 %

Badehusgaten 44 AS Trondheim 100 %

JAB Eiendom AS Trondheim 100 %

Forusinvest AS Trondheim 100 %

Banavigå KS Trondheim 100 %

Verven 4 Komplementar AS Trondheim 100 %

Austbøgården AS Trondheim 100 %

Osloinvest I AS Trondheim 100 %

Drammen Eiendom Invest AS Trondheim 100 %

Bragernes Torg 2 AS Trondheim 100 %

Helsfyr Atrium AS Trondheim 100 %

Helsfyr Atrium Drift AS Trondheim 100 %

Kirkegaten 12 AS Trondheim 100 %

Dyrskueveien 44 AS Trondheim 100 %

Sommerrogaten 13-15 AS Trondheim 100 %

Rein Eiendom AS Trondheim 100 %

Handelsinvest I AS Trondheim 100 %

Solheimsveien 10 AS Trondheim 100 %

Østre Rosten 4B AS Trondheim 100 %

Fossegrenda Senter AS Trondheim 100 %

Tårnåsen Senter AS Trondheim 100 %

Levanger Eiendomsinvest I AS Trondheim 100 %

Levanger Invest AS Trondheim 100 %

Bjølsenhallen DA Trondheim 100 %


DAttErSELSKApEr Forr.Kontor StEMME-/EIErAnDEL 31.12Vårveien AS Trondheim 100 %

High Street Invest I AS Trondheim 100 %

Bogstadveien 3-5 DA Trondheim 100 %

BTCS Fastighetsinvest I AB Stockholm (Sv) 100 %

BTCS Fastighetsinvest II AB Stockholm (Sv) 100 %

BTCS Fastighetsinvest III AB Stockholm (Sv) 100 %

BTCS Fastighetsinvest IV AB Stockholm (Sv) 100 %

BTCS First Shopping AB Stockholm (Sv) 100 %

BTCS Fastighetsinvest V AB Stockholm (Sv) 100 %

BTCS Kista AB Stockholm (Sv) 100 %

T-hamn AB Stockholm (Sv) 100 %

Föarna 1 AB Stockholm (Sv) 100 %

KB R-vik 1 Stockholm (Sv) 100 %

R-vik 1 AB Stockholm (Sv) 100 %

R-vik 2 AB Stockholm (Sv) 100 %

Klarabergshuset Invest AB Stockholm (Sv) 100 %

tILKnYttEDE SELSKApEr Forr.Kontor EIErAnDELSveaReal AS Oslo 41,4 %

Kongsberg Industribygg AS Oslo 25%

Note2 SkattMOR

årEtS SKAttEKoStnAD ForDELEr SEG på: 2010 2009Betalbar skatt

Endring i utsatt skatt

Sum skattekostnad - -

Beregning av årets skattegrunnlag:

Resultat før skattekostnad 144 393 -147 330

Permanente forskjeller (Nedskrivning aksjer) -147 000 144 149

Emisjonskostnader

Endring i midlertidige forskjeller

Benyttet fremførbart underskudd

Benyttet fremførbart underskudd - korreksjon for å få korrekt skattegrunnlag i forbindelse

med fusjon

Årets skattegrunnlag -2 607 -3 181

Oversikt over midlertidige forskjeller:

Fremførbart underskudd -25 314 -22 707

Sum -25 314 -22 707

28 % utsatt skatt (+) / Utsatt skattefordel (-) -7 088 -6 358

Netto utsatt skattefordel er ikke bokført i selskapet.

Avstemming av årets skattekostnad

28 % av resultat før skatt 40 430 -41 252

28 % av permanente forskjeller -4 1 160 40 362

Skatteeffekt av endring ikke oppført utsatt skattefordel 730 891

Resultatført skattekostnad - -

Korreksjon i forbindelse med fusjon - -

Avvik - -


KONSERN

årEtS SKAttEKoStnAD ForDELEr SEG på: 2010 2009Betalbar skatt

Endring i utsatt skatt norske selskaper 151 -5 606

Endring i utsatt skatt utenlandske selskaper -2 308 -233

Sum skattekostnad -2 157 5 839

oVErSIKt oVEr MIDLErtIDIGE ForSKjELLEr: 2010 2009Fordringer 78 618 53 985

Driftsmidler 207 803 138 887

Gevinst- og tapskonto -3 466 -5 144

Avsetninger for forpliktelser -60

Uopptjent inntekt -8 173

Ubenyttet korreksjonsinntekt -

Fremførbart underskudd -868 396 -560 022

Sum -593 673 -372 295

28 % utsatt skatt (+) / Utsatt skattefordel (-) -166 229 -104 242

Ikke oppført utsatt skattefordel i selskapsregnskapene 7 088 6 358

Ikke oppført utsatt skattefordel på fremførbart underskudd i Sverige 115 146 61 570

Korreksjon utsatt skattefordel Sverige på grunn av annen skattesats (26,3%) 6 084 2 838

Bokført netto utsatt skattefordel -37 911 -33 477

Forklaring årets endring utsatt skattefordel i balansen:

Endring resultatført -2 157

Effekt av valutakursendring 1 064

Endring utsatt skattefordel i konsernselskaper etter oppsett av konsernregnskap år 2009 -3 341

Sum forklart endring -4 434

Endring utsatt skattefordel i balansen (økning) -4 434

Avvik -

I de midlertidige forskjellene er skatteposisjoner i oppkjøpte selskaper videreført. Dette gjelder spesielt fremførbart underskudd.

AVStEMMInG AV årEtS SKAttEKoStnAD 2010 200928 % av resultat før skatt 72 245 -107 143

28 % av permanente forskjeller -48 273 1 13 714

Effekt av ikke bokført utsatt skattefordel -21 815 -732

Resultatført skattekostnad -2 157 5 839

Avvik - -

Ikke balanseført skattemessige underskudd til fremføring i det svenske konsernet:

Utsatt skattefordel tilknyttet skattemessige underskudd i det svenske konsernet på til sammen NOK 437,8 millioner er ikke balanserført.

Underskuddene fordeler seg slik:

Ikke balanseført underskudd NOK 194,9 millioner - Underskudd til fremføring som vil komme til anvendelse betinget av at det svenske

konsernet i fremtiden kommer i skatteposisjon.

Ikke balanseført sperret underskudd NOK 242,9 millioner - Underskudd til fremføring videreført fra svenske datterselskaper gjennom fusjon

eller kjøp av selskap som kan komme til anvendelse dersom selskaper i det svenske konsernet i fremtiden kommer i skatteposisjon.

Betalbar skatt i balansen:

Konsernet er ikke i skatteposisjon og ingen av selskapene i konsernet må betale inntektsskatt for år 2010. Oppført betalbar skatt i balansen for

år 2010 gjelder eiendomsskatt for noen av de svenske datterselskapene.

2010 2009Betalbar skatt i balansen 2 889 6 962


Note3 Varige driftsmidlerKONSERN

BYGG oG BYGnInGSM.AnLEGG

AnLEGG UnDErUtFørELSE

InVEntAr oGInnrEDnInG toMt SUM

Anskaffelseskost 1.1 9 303 694 758 661 81 242 821 396 10 964 993

Årets tilgang (Inkl. effekt endring valutakurs) 1 068 298 12 772 11 289 27 791 1 120 150

Årets avgang -745 582 -745 582

Sum anskaffelseskost 31.12 10 371 992 25 851 92 531 849 187 11 339 561

Akkumulerte avskrivninger -754 319 - -29 536 - -783 855

Akkumulerte nedskrivninger -804 165 - - -36 291 -840 456

Sum akkumulerte av- og nedskrivninger -1 558 484 - -29 536 -36 291 -1 624 31 1

-

Bokført verdi 31.12 8 813 508 25 851 62 995 812 896 9 715 250

Årets avskrivninger 236 940 - 8 124 - 245 064

Årets nedskrivninger -276 168 -192 033 - 36 291 -431 910

Sum årets avskrivning og nedskrivning -39 228 -192 033 8 124 36 291 -186 846

Økonomisk levetid: 25-50 (100) år 5-15 år

Avskrivningsplan: Lineær Ingen avskr. Lineær Ingen avskr.

Nedskrivninger:Nedskrivninger (dvs reversering av tidligere nedskrivninger) i eiendomsporteføljen skjer med bakgrunn i en generell oppgang i

markedsverdier i eiendomsmarkedet.

Anlegg under utførelse:Anlegg under utførelse består i hovedsak av prosjekter i de 3 svenske datterselskapene under Skandinaviske Handelsparker AS.

Ved vurdering av nedskrivningsbehov på bygg under oppføring er dette gjort på basis av antatt byggekostnad på tidspunkt for

ferdigstillelse.

Dersom det foreligger nedskrivningsbehov er byggekostnader som vil påløpe frem til ferdigstillelse tatt med ved beregning av ned-

skrivningsbeløpet.

Effekt av endring av valutakurs i årets tilgang:I årets tilgang er også effekten av endring i valutakurs for inntatte driftsmidler i SEK hensyntatt:

Splitt av årets totale tilgang

Kjøp av varige driftsmidler 20 782

Overføring fra anlegg under utførelse årets endring 77 171

Overføring fra anlegg under utførelse IB 745 582

Effekt av endring i valutakurs 276 615

Sum tilgang 1 120 150


Note4 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte og godtgjørelse til revisorMORSelskapet har ingen ansatte. Daglig leder er ansatt hos datterselskapet Fortin AS.

YtELSEr tIL StYrEt: 2010 2009Utbetalt styrehonorar 700 825

Sum lønnskostnader 700 825

Bokført arbeidsgiveravgift 99 1 16

Sum lønnskostnader totalt 799 941

Som følge av at selskapet ikke har noen ansatte har de heller ikke iverksatt noen tiltak for å innføre en tjenestepensjonsordning etter lov

om obligatorisk tjenestepensjon.

Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter.

rEVISor 2010 2009Ordinær revisjon 354 344

Andre attestasjonstjenester - 156

Skatterådgivning - -

Andre tjenester utenom revisjonen - -

Sum revisjonskostnader 354 500

(Tall eks. mva)

KONSERNFortin AS som er datterselskap til DnB NOR Eiendomsinvest I AS har i år 2010 hatt 2 personer ansatt inklusive daglig leder i alle

norske konsernselskaper. I det heleide svenske datterselskapet til Fortin AS, BTCS Fastighetsinvest I AB, er det i år 2010 ansatt 2 per-

soner. Det er i de øvrige konsernselskapene ikke utbetalt lønn eller andre ytelser fra selskapene til ledelsen og det er verken avsatt el-

ler kostnadsført ytelser til styrene i disse selskapene. De 2 ansatte i Fortin AS og de 2 ansatte i BTCS Fastighetsinvest I AB har fastlønn

og en resultatbasert bonusavtale. Styret har ingen bonusavtaler. Forøvrig eksisterer ingen avtaler om overskuddsdeling, opsjoner

eller liknende til ansatte eller til styret. Alle heleide datterselskaper i konsernet har samme styre. Styrehonorar for 2010 utbetales og

kostnadsføres i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA.

2010 2009Antall ansatte 4 2

Antall årsverk: 3,3 1,2

YtELSEr tIL AnSAttE: 2010 2009Lønninger 4 567 1 355

Pensjon 242 69

Andre oppgavepliktige ytelser 75 40

Sum lønn til ansatte 4 884 1 626

YtELSEr tIL StYrEt: 2010 2009Utbetalt styrehonorar 700 825

Sum lønn til styret 700 825

Bokført arbeidsgiveravgift 604 351

Sum lønnskostnader - totalt 6 188 2 802

Selskapet har en tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har en innskuddsbasert pensjonsordning.

Det er ikke ytet lån eller stilt garantier til daglig leder, styreleder eller andre nærstående parter.


Inngåtte sluttavtaler for ansatte i konsernet:

oppSIGELSEStID EttErLønnDaglig leder 6 mndr. 12 mndr.

Finansdirektør / CFO 6 mndr 6 mndr

YtELSEr tIL DAGLIG LEDEr: 2010 2009*Ordinær lønn 1 759 932

Pensjon 55 19

Andre oppgavepliktige ytelser 20 16

Sum lønn til daglig leder 1 834 968

* Ansatt i 8 mnd i år 2009

YtELSEr tIL DAGLIG LEDEr: 2010 2009Ordinært styrehonorar:

Styrets leder 250 375

Øvrig styremedlem per år 150 225

Antall øvrige styremedlemmer 3 3

rEVISor 2010 2009Ordinær revisjon – konsernrevisor 2 527 2 475

Ordinær revisjon – andre revisorer 1 680 1 629

Andre attestasjonstjenester - -

Skatterådgivning - -

Andre tjenester utenom revisjon - konsernrevisor 320 876

Andre tjenester utenom revisjonen - andre revisorer 7 458

Sum revisjonskostnader 4 534 5 438

(Tall eks. mva)

Note5 Mellomværende med selskap i samme konsernMOR

KortSIKtIG ForDrInG: 2010 2009High Street Invest I AS 134 -

Nord-Norge Invest I AS 1 112 -

Nord-Vest Invest I AS 575 -

Telemarkporten AS 197 -

Fortin AS - 437

Sum kortsiktige konsernfordringer 2 018 437

KortSIKtIG GjELD: 2010 2009Banavigå KS -244 -

Fortin AS -3 481 -

DnB NOR Eiendomsfond I Deltaker -10 -

Drammen Eiendom Invest AS -30 -

Dyrskueveien 44 AS -664 -

Handelsinvest I AS -16 -

Handelspark Invest AS -20 -

Industriinvest I AS -61 -

Midt-Norge Invest I AS -264 -

Osloinvest I AS -85 -

Stavangerinvest I AS -26 -

Sørlandsinvest I AS -1 -

Verven 4 Komplementar AS -8 -

Østre Rosten 4B AS -32 -

Sum kortsiktig konserngjeld -4 940 -


KONSERNKonsernet foretar kortsiktige og langsiktige kapitalallokeringer gjennom å yte ansvarlige lån mellom datter- og morselskaper i kon-

sernstrukturen. Interne lån inngår i konsernmellomværende og elimineres i konsernregnskapet.

Konsernmellomværende er behandlet etter markedsmessige vilkår. Der disse er regulert i låneavtaler er benyttet rentesats

12-måneders NIBOR tillagt margin på 1%. Dette gir en nominell rentesats for år 2010 på 4,02%. Tilsvarende rentesats for år 2009 var

på 3,87%.

Der konsernmellomværende behandles i konsernkontosystem beregnes mellomværende med utgangspunkt i en flytende basis-

rente og tillagt en margin på 1,0% for lån og fratrukket en margin på 0,2% for innskudd mot konsernkontoholder.

I konsernmellomværende inngår utlegg for kostnader, renter på mellomværende, konsernbidrag og finansiering.

Note6 Fordeling av omsetning på geografisk områdeKONSERNAll inntekt kommer fra utleie av fast eiendom til private og offentlige leietakere, i all hovedsak næringsformål.

Leieinntektene fordeler seg på geografiske områder for 2010 som følger:

oMråDE BELøp AnDELOslo 213 377 32 %

Sør-Øst Norge 52 927 8 %

Stockholm 223 622 33 %

Vestlandet 68 517 10 %

Midt/Nord-Norge 65 762 10 %

Øvrige Sverige 44 997 7 %

Sum driftsinntekter 669 202 100 %

Avsetninger til tap fordeler seg på geografiske områder for 2010 som følger:

oMråDE BELøpStockholm 2 626

Øvrige Norge 119

Sum tap på fordringer 2 745

Note7 Finansielle risikiKredittrisikoKonsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers betalingsevne og soliditet. Det er for de

fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depositum for 3 - 6 måneders leie. Majoriteten av konsernets leieinntekter

kommer fra leietakere som er vurdert til å være solide. Tap på husleiefordringer har i perioden vært moderat, med unntak av en

enkelt handelseiendom i Stockholmsregionen.

prisrisikoKonsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, omsetningsbasert leie og utviklingen i inflasjon. Leieavtalene gir i

de fleste tilfeller faste inntekter i leieperioden. En mindre andel av leieavtalene har elementer av omsetningsbasert leie. For leiekon-

trakter med omsetningsbasert leie følger deler av leien utviklingen i den enkelte leietakers bruttoomsetning. For majoriteten av

konsernets løpende leiekontrakter justeres leiebeløpet en gang i året med endringen konsumprisindeksen siste år. Majoriteten av

leiekontraktene justeres med 100% av endringen i konsumprisindeksen. Vektet gjenværende leietid for leiekontraktene i porteføljen

er på 6,3 år.


RenterisikoRenterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av selskapets gjeld har flytende rente. For å redusere

denne risikoen er det stort sett på alle lån inngått avtaler om rentesikring. Det er fastsatt en verdi på de inngåtte rentebytteavtalene

per 31.12.10. Rentebytteavtalene er ikke balanseført i selskaps- eller konsernregnskapet.

Verdi av rentederivater (Market to Market)

SELSKAp EIEnDoM LAnDHoVEDStoL

tnoKMtM-VErDI tnoK

InKL. rEntErpåLøptErEntEr

Stavangerinvest I AS Austbøgården, Austbøsletta 5 Norge 37 826 -3 169 -246

Stavangerinvest I AS Badehusgaten 44 Norge 17 100 -1 546 -120

Stavangerinvest I AS Verven 4 Norge 27 000 -489 -119

Banavigå KS Verven 4 Norge 187 000 -11 781 -654

Bjølsenhallen DA Bjølsenhallen, Moldegata 1 Norge 148 000 -9 453 -827

Bragernes Torg 2 A AS Bragernes Torg 2A / Øvre Storgate 4-7 Norge 13 1 1 52 -17 388 -813

Drammen Eiendom Invest AS Nedre Eiker vei 65 Norge 67 787 -7 056 -511

Dyrskuveien 44 AS Dyrskuveien 44 Norge 103 3 3 1 -13 493 -787

Stavangerinvest I AS Svanholmen 19 Norge 181 000 -15 360 -1 157

Handelsinvest I AS Fossegrenda Senter, Fossegrenda 44 Norge 34 580 -1 830 -185

Handelsinvest I AS Handelsinvest AS Norge 49 1 50 -6 263 -373

Osloinvest I AS Helsfyr Atrium, Innspurten 15 Norge 650 000 -82 911 -4 917

High Street Invest AS Bogstadveien 3,5,7 Norge 269 000 -16 649 -1 516

Industriinvest I AS Norsk Kylling, Engan 5 Norge 75 250 -1 188 -193

Stavangerinvest I AS Koppholen 20 Norge 136 174 -11 408 -885

Jab Eiendom AS Koppholen 20 Norge 28 000 -814 -114

Osloinvest I AS Dronningensgate 13 Norge 198 000 -7 861 -1 033

Handelsinvest I AS Levanger Eiendomsinvest AS Norge 39 900 -2 112 -213

Midt-Norge Invest Telenorbygget, Otto Nielsensveg 12 Norge 265 200 -30 639 -2 026

Handelsinvest I AS Handelsinvest AS Norge 20 500 -2 689 -152

Nord Vest Invest AS Ahlsell-porteføljen Norge 48 667 -1 209 0

Nord-Norge Invest I AS Fredrik Langesgt 19/21, Rådhusgata 3,

Storgaten 69

Norge 108 500 -7 381 -650

Osloinvest I AS Oslo Invest AS Norge 119 229 -15 086 -860

Osloinvest I AS Sjølyst Arken, Karenslyst Allè 54, 56, 58 Norge 715 000 -73 098 -5 122

Solheimsveien 10 AS Solheimsveien 10 Norge 137 730 -18 417 -1 059

Sommerrogaten 13-15 AS Sommerrogaten 13-15 Norge 181 500 -17 589 -1 247

Stålfjæra Eiendom AS Stålfjæra 24 Norge 85 000 -5 400 -480

Sørlandsinvest AS Grimstad Hotell, Kirkegata 3 Norge 49 000 -2 704 -262

Telemarksporten AS Telemarksporten, Prestemoen 6, 8. 12 Norge 58 000 -3 723 -329

Handelsinvest I AS Tårnåsen Senter, Valhallaveien 70 Norge 41 230 -2 182 -220

Handelsinvest I AS Østre Rosten 4B Norge 17 290 -915 -92

BTCS Fastighetsinvest II AB DC 100, Vätet 2 Sverige 262 438 -24 378 -2 274

BTCS Fastighetsinvest III AB Aronsborg Konferenshotell, Helgövägen Sverige 296 822 -36 418 -2 566

BTCS First Shopping AB Pentagonen Sverige 219 112 -21 332 -1 400

BTCS Kista Holding AB Trinity-porteføljen Sverige 1 845 319 -134 913 -14 154

Klarabergshuset Invest AB Klarabergshuset, Blekholmen 3-5 Sverige 834 344 -61 382 -3 497

Totalt 7 685 130 -670 224 -51 055

Rentebytteavtalenes lengde følger forfallsprofilene til det enkelte lån. Gjennomsnittlig sikringsrente er på 4,88 % pluss lånemargin.

Vektet gjenværende sikringsperiode for rentebytteavtalene er 6,72 år.

ValutarisikoUtvikling i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Det er ikke foretatt valutasikring for

den operasjonelle aktiviteten i Sverige da denne i sin helhet skjer i lokal valuta. Med unntak av BTCS First Shopping AB, som har

belåning nominert i Euro, er all fremmedfinansiering forøvrig i lokal valuta. Det er foretatt valutasikring for å redusere risikoen for

valutaeksponering for lån tatt opp i Euro. Innskutt egenkapital i Svenske Kroner er per tiden eksponert for kursutviklingen mellom

Norske og Svenske Kroner i valutamarkedene.


Verdi av valutaderivater (Market to Market)

SELSKAp VALUtA HoVEDStoL tnoK MtM-VErDI påLøptE rEntErBTCS First Shopping AB EURO 219 081 -32 560 -47

Sum valutaderivater 219 081 -32 560 -47

LikviditetsrisikoKonsernet skal ha tilstrekkelig likviditet for å til en hver tid betjene løpende forpliktelser og samtidig ha likviditetsbuffere for å møte

svigninger i kostnads- og inntektssiden og uforutsette hendelser. Konsernet har i 2010 hatt tilfredstillende likviditet og buffere til å

møte alle forpliktelser. Konsernet har enkelte låneavtaler som forutsetter minumum rente-/gjeldsdekningsgrad i enkeltprosjekter.

Rente-/gjeldsdekningsgrad måles ved å dividere kontanstrøm fra driften på løpende rente-/gjeldsforpliktelser. Det finnes også enkelte

låneavtaler med klausuler om sperring av hele eller deler av låneobjektets kontantstrøm / likviditet (Cashsweep), alternativt førtidig

nedbetaling av lånet, ved brudd på lånevilkårene. Så er det også enkelte låneavtaler som angir maksimalt nivå på loan to value (LTV).

LTV måles ved brutto rentebærende gjeld dividert på eiendommens markedsverdi. Konsernet er med dette eksponert for risiko

knyttet til forholdet mellom verdiutvikling av enkelteiendommer og verdien av den til en hver tid rentebærende gjeld knyttet til den

aktuelle eiendom. Konsernet har i løpet av år 2010 etablert konsernkontosystem for optimalisering og styring av tilgjengelig likviditet.

Risiko knyttet til kapitalforvaltningKonsernets kapitalforvaltning skal sikre fortsatt drift og med dette legge grunnlag for avkastning for eierne og andre interessenter.

Tilgjengelige verktøy for å styre kapitalstrukturen er styring av størrelsen på utbytte og tilbakebetaling av innskutt kapital til eierne,

kjøp av egne aksjer, emisjoner, eller salg av eiendeler for tilbakebetaling av lån.

Note8 Fordringer, gjeld og garantistillelserKONSERN

oVErSIKt oVEr ForFALL på GjELD oG ForDrInGEr 2010 2009Oversikt over forfall senere enn 1 år etter regnskapsårets slutt:

Fordringer som forfaller senere enn1 år etter regnskapets slutt 154 486 135 947

Fordringer som forfaller senere enn 5 år etter regnskapets slutt - -

GjELD SIKrEt VED pAnt: 2010 2009Pantegjeld 7 928 983 7 630 992

Sum gjeld sikret ved pant 7 928 983 7 630 992

Alle pantelån som er tatt opp av konsernselskapene er rentesikret for å redusere den finansielle markedsrisikoen. Gjennomsnittlig sikringsrente

er 4,88%. Vektet gjenværende sikringsperiode for rentebytteavtalene er 6,72 år.

BoKFørt VErDI på pAntSAttE EIEnDELEr: 2010 2009Bokført verdi pantsatte driftsmidler 9 715 250 9 160 521

Sum pantsatte driftsmidler 9 715 250 9 160 521

Forfallsprofil rentebærende gjeld 2010 2009

Rentebærende gjeld som forfaller innen 1 år 118 364 862 450

Rentebærende gjeld som forfaller innen 5 år 2 647 516 3 654 902

Rentebærende gjeld som forfaller senere enn 5 år 5 163 103 3 113 640

Sum pantegjeld 7 928 983 7 630 992

Etableringsgebyr ved opptak av lån:

Etableringsgebyr som utbetales av selskapet ved opptak av lån aktiveres og fordeles ut over låneperioden for det aktuelle lån.

BALAnSEFørt EtABLErInGSGEBYr opptAK Lån oG pErIoDISErt HonorAr UtLEIE 2010 2009Balanseført etableringsgebyr ved opptak av lån og periodisert honorar ved utleie 79 257 85 285

Sum etableringsgebyr ved opptak av lån og periodisert honorar ved utleie 79 257 85 285


KONSERNMorselskapsgarantier i konsernet:I forbindelse med etablering av trekkfasilitet på NOK 300 mill i DnB NOR Bank ASA har Fortin AS avgitt morselskapsgaranti for

samtlige av konsernets engasjement i DnB NOR Bank ASA. Øvrige avgitte morselskapsgarantier er:

DAttErSELSKAp GArAntISt BEnEFISIAnt BELøpBTCS Fastighetsinvest III AB Fortin AS Långiver 97 170

Klarabergshuset Invest AB Fortin AS solidarisk

BTCS Fastighetsinvest I AB

Långiver 32 800

BTCS First Shopping AB Fortin AS Långiver ubegrenset

R-vik 1 AB, R-vik 2 AB, KB R-vik 1 BTCS Fastighetsinvest V AB Långiver ubegrenset

Sommerrogaten 13-15 AS Oslo Invest I AS Långiver 11 000

Nord-Norge Invest I AS Fortin AS Långiver 5 000

Note9 Bankinnskudd og trekkfasiliteterKONSERN

oVErSIKt oVEr KontAntEr oG KontAntEKVIVALEntEr tnoKKontantbeholdning innestående på bankkonti 207 756

Tilgjengelig / ikke benyttet trekkfasiliteter 130 000

Sum tilgjengelig likviditet 337 756

Bundne skattetrekksmidler utgjør TNOK 179.Det er innført begrensninger på bruk av fri likviditet i ett datterselskap i Sverige («Cashsweep») på grunn av klausuler i låneavtalene.

Dette utgjør MNOK 10 av konsernets tilgjengelige kontantbeholdning.

Fortin AS har tilgjengelig trekkfasilitet på NOK 300 mill i DnB NOR Bank ASA. Herav er benyttet NOK 170 mill.

Fortin AS har i 2010 etablert et konsernkontosystem i Norge og Sverige hos DnB NOR Bank som inkluderer 36 deltagende, heleide

datterselskaper.

Det er ikke etablert kredittramme for Fortin AS tilknyttet konsernkontosystemet. Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset

til eget innskudd (utlån til Fortin AS) i konsernkontosystemet.

Note10 Store enkelttransaksjonerKONSERNOversikt over store enkelttransaksjoner i konsernet:

Det 75% eide datterselskapet Skandinaviske Handelsparker AS har i år 2010 både kjøpt og solgt aksjer i selskapet Strömstad Brygga AB.

Kjøpesummen for aksjene var på NOK 50,8 millioner og salgssummen var på NOK 52,7 millioner, noe som medførte en regnskaps-

messig gevinst på NOK 1,9 millioner. Salgssum er her inklusive effekt av valutakursendring fra kjøp til salg.

Fortin AS har i år 2010 vært med i en emisjon i det tilknyttede selskapet SveaReal AS. Emisjonsbeløpet var på NOK 40 millioner og

medførte at eierandelen i selskapet økte fra 40% til 41,4%.


Note11 Antall aksjer, aksjeeiere mv.MOR

AKSjEKApItAL AntALL påLYDEnDE BALAnSEFørtAksjer 36 346 368 10 363 464

Selskapet har bare en aksjeklasse og alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Per 31.12.2010 eier styrets leder 2.008 aksjer i selskapet, noe som utgjør en ubetydelig post. Ingen av de øvrige styre-

medlemmene eller daglige ledelse har eierandeler i selskapet gjennom verken direkte eller indirekte eie per 31.12.2010.

AKSjonær AKjSEr EIErAnDELDnB NOR Bank ASA 2 883 124 7,9%

Øvrige aksjonærer med eierandel under 1% (Totalt 7 290 stk) 33 463 244 92,1%

Totalt antall aksjer 36 346 368 100,0%

Note12 EgenkapitalMOR

AKSjEKApItAL oVErKUrSFonD UDEKKEt tAp SUMEgenkapital pr 31.12.09 363 464 1 872 473 -214 013 2 021 925

Årets resultat - - 144 393 144 393

Egenkapital pr 31.12.10 363 464 1 872 473 -69 620 2 166 317

Selskapet har ingen fri egenkapital per 31.12.2010.

KONSERNAKSjEKApItAL oVErKUrSFonD AnnEn EGEnKApItAL MInorItEtSAnDEL SUM

Egenkapital pr 31.12.09 363 464 1 872 473 -162 817 -3 391 2 069 729

Korreksjon minoritetsandel - - - - -

Valutaeffekt import svensk konsern - - 26 537 187 26 724

Korreksjon andel egenkapital tilknyttet selskap - - 26 448 - 26 448

Årets resultat - - 230 149 30 026 260 175

Egenkapital pr 31.12.10 363 464 1 872 473 120 318 26 822 2 383 077

Minoritetsandel gjelder ekstern eid andel i datterselskapet Skandinaviske Handelsparker (25% eierandel) og Rådhusgata Tomteinvest

(50% eierandel). Korreksjon for andel egenkapital tilknyttet selskap gjelder endring i andel egenkapital ut over andel av årets resultat.

Konsernet under ett har ingen fri egenkapital per 31.12.2010.


Note13 nærstående parterDnB NOR Bank ASA / DnB NOR Markets ansees fra 01.01.2011 ikke lenger å falle inn under definisjonen som nærstående part.

Det tidligere avtalte årlige porteføljehonorar (på 0,5% av verdijustert egenkapital) er kansellert med tilbakevirkende kraft fra og med

4. kvartal 2009. Dette representerer en årlig kostnadsbesparelse på NOK 10-20 mill.

Samtidig er det inngått avtale om at honorering av påløpte, ikke fakturerte, honorarer på NOK 23,1 mill først forfaller til betaling når

verdijustert egenkapital når NOK 100 pr. aksje. Utover dette eksisterer ingen avtale om suksesshonorarer med DnB NOR Bank ASA.

Konsernets løpende relasjon til DnB NOR Bank ASA ansees å være markedsmessig og omfatter blant annet:

Avtale med DnB NOR Markets vedrørende prissetting i 2. håndsmarkedet (kjøp/salg). DnB NOR Markets har ikke eksklusivitet relatert

til dette og selskapet betaler ikke DnB NOR Markets for denne tjenesten.

DnB NOR Bank ASA har ingen strategiske eierinteresser i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA (annet enn som market-maker) og har

ingen beslutningsmyndighet i forbindelse med utnevnelsen av styremedlemmer eller ledelsen forøvrig.

DnB NOR Eiendomsinvest I ASA har avtale med DnB NOR Markets som gir eksklusiv rett til følgende bistand overfor selskapet.

Avtalen løper med 12 måneders gjensidig oppsigelse:

• Emisjoner (aksjesalg, tilrettelegging og gjennomføring)

• Tilrettelegging og anbefaling av prosjekter (iht. Fondets vedtatte strategier og rammer)

• Strategisk og finansiell rådgivning samt bistand i forbindelse med innhenting av fremmedkapital

DnB NOR Bank ASA er långiver til flere av selskapene i konsernet og er motpart i flere rente- og valutasikringsavtaler.

DnB NOR Næringsmegling har i enkelte tilfeller mottatt honorarer fra selskapene i forbindelse med utarbeidelse av markedsrapport-

er og megleroppdrag. DnB NOR Næringsmegling har ingen spesielle avtaler eller rettigheter sett i forhold til selskapene i konsernet

og tilbyr forøvrig sine tjenester på lik linje med andre aktører innen bransjen.

Honorarer avtales og godkjennes av styret basert på hvert enkelt oppdrag.

I tilknytning til ansettelse av egen administrasjon og reforhandling av forvaltningsavtalene med Basale AS gjeldene fra 01.01.2010, har

Basale AS ikke lenger noen funksjon i den daglige ledelsen av selskapene eller styrerepresentasjon. Basale AS anses med dette fra

01.01.2010 å ikke falle inn under definisjonen som nærstående part.

Note14 omregning av fremmed valuta i konsernregnskapetI konsernregnskapet omregnes utenlandske selskaper som måles i lokal valuta til konsernets funksjonelle valuta. Funksjonell valuta

er Norske Kroner. Følgende kurser er benyttet for omregning ved konsolidering av svenske datterselskaper:

KUrS KUrS SEK/noKBalanseposter Balansedag 87,07

Resultatposter Årets gj.snitt 83,94


Note15 tilknyttede selskapSELSKApEr ErVErVEt Kontor EIErAnDEL StEMMEAnDELSveaReal AS 12 - 12 -07 Oslo 41,4 % 41,4 %

Kongsberg Industribygg AS 24-05-07 Oslo 25,0 % 25,0 %

Investeringer etter egenkapitalmetodenInngående balanse per 01.01 er lik anskaffelseskostnader med tillegg for andel av årlig resultat i eiertiden, samt korreksjon av andel

egenkapital ut over innteksført resultatandel.

SveaReal AS:BErEGnInG AV årEtS rESULtAtAnDEL 2010 2009Andel årets resultat 3 097 4 410

Årets resultatandel 3 097 4 410

BErEGnInG AV BALAnSEFørt VErDI 2010 2009Inngående balanse per 01.01 296 116 363 025

Emisjon 40 000

Årets resultatandel 3 097 4 410

Endring andel av egenkapital gjennom året 26 448 -71 319

Utgående balanse 31.12. 365 661 296 116

Korreksjon for andel egenkapital tilknyttet selskap gjelder endring i andel egenkapital ut over andel av årets resultat.

Andelene i SveaReal AS ble kjøpt ved stiftelse av selskapet og ved emisjon i år 2010. Det knytter seg ikke noen merverdi til

denne investeringen.

SKAttEMESSIGE ForHoLD I SVEArEAL AS: 2010 2009Sum midlertidige forskjeller 158 021 140 999

Oppført utsatt skattefordel (+) / utsatt skatt (-) i regnskapet - -

Kongsberg Industribygg AS:BErEGnInG AV årEtS rESULtAtAnDEL 2010 2009Andel årets resultat 203 283

Årets resultatandel 203 283

BErEGnInG AV BALAnSEFørt VErDI 2010 2009Inngående balanse per 01.01 17 457 17 174

Korreksjon resultatandel fra året før 168 0

Kostpris ved kjøp (inkl. transaksjonskostnader) - -

Årets resultatandel 203 283

Endring andel av egenkapital gjennom året - -

Utgående balanse 31.12. 17 828 17 457

Andelene i Kongsberg Industribygg AS ble kjøpt ved stiftelse av selskapet og det knytter seg ikke noen merverdi til denne investeringen.

SKAttEMESSIGE ForHoLD tILKnYttEtE SELSKApEr: 2010 2009Sum positive midlertidige forskjeller 195 133 193 260

Oppført utsatt skatt i regnskapet (28%) 15 346 14 276

ForDrInGEr på tILKnYttEtE SELSKApEr: 2010 2009Lån til SveaReal AS 149 755 130 087

Lån til Kongsberg Industribygg AS 4 731 5 860

Sum fordringer på tilknyttete selskaper 154 486 135 947


Note16 Spesifikasjon av andre driftsinntekterKONSERN

FøLGEnDE poStEr InnGår I AnDrE DrIFtSInntEKtEr 2010 2009Andel viderefakturerte driftskostnader Sverige 42 725 39 194

Andre inntekter 3 039 483

Sum andre driftsinntekter 45 764 39 677

Note17 Spesifikasjon av andre driftsinntekterMOR

2010 2009Honorarer for juridisk bistand 0 119

Honorar til forretningsfører og utsendelser aksjonærer 1 325 1 571

Honorarer til revisor 354 500

Øvrige poster 81 53

Sum annen driftskostnad 1 759 2 243

KONSERN

2010 2009Honorarer til juridisk bistand 2 437 4 128

Porteføljehonorar 0 17 991

Honorarer til revisor 4 534 5 202

Honorar til verdivurderinger 775 1 397

Honorar til forretningsfører og utsendelser aksjonærer 1 325 740

Tap ved salg av aksjer 0 3 719

Øvrige poster 28 779 26 176

Sum annen driftskostnad 37 850 59 353

Øvrige poster innholder blant annet eiendomsrelaterte kostnader for det svenske underkonsernet.

Note18 Spesifikasjon av andre finansposterKONSERN

FøLGEnDE HoVEDpoSt InnGår I AnnEn FInAnSInntEKt 2010 2009Terminering av rente- og valutasikring - 58 600

Inntektsført etableringsgebyr lån til tilknyttet selskap 2 279 2 308

Agio 2 950 4 806

Gevinst ved salg av aksjer 1 900 -

Øvrige poster 31 52

Sum annen finansinntekt 7 160 65 765

Inntektsføring av etableringsgebyr lån gjelder periodisering av honorar betalt av det tilknyttede selskapet Sveareal AS ved opptak av lån.

Honorar inntektsføres over låneperioden på 6,5 år.


FøLGEnDE HoVEDpoSt InnGår I AnnEn FInAnSKoStnAD 2010 2009Kostnadsføring av etableringsgebyr på lån 15 610 19 962

Bokført valutatap/disagio 2 856 26 818

Akkumulerte, ikke forfalte, renter 14 365 -

Amortsieringskostnad lån 2 914 -

Øvrige poster 129 4 102

Sum annen finanskostnad 35 874 50 882

Kostnadsføring av etableringsgebyr på lån gjelder etableringsgebyr på lån som er aktivert i balansen og som splittes ut over en antatt

virkelig låneperiode. I tillegg til ordinære etableringsgebyrer fra banken inngår en andel av mottatt fakturaer på honorarer ved kjøp av

selskaper og bygg.

De akkumulerte, ikke forfalte, rentene er knyttet til tre låneforhold hvorav de to største kommer til forfall i 2012.

Note19 Betingede utfall og hendelser etter balansedagenBetingede utfall:Det er ikke registrert tvister som kan gi vesentlig økonomisk risiko for konsernet.

Det er inngått avtale med DnB NOR Bank ASA / DnB NOR Markets om at honorering av påløpte, ikke fakturerte, honorarer på NOK

23,1 mill først forfaller til betaling når verdijustert egenkapital når NOK 100 pr. aksje.

Hendelser etter balansedagen:Salg av eiendommen Rørgata 10 i Kristiansund genererte en regnskapsmessig gevinst på NOK 7,6 mill. Nettoproveny fra salget

benyttes i sin helhet til nedbetaling på lån til selskapet (Nord-Vest Invest I AS).

Selskapet Levangerinvest AS er solgt med en regnskapsmessig gevinst på NOK 0,3 mill. Etter nedbetaling av gjeld styrket salget

likviditeten med NOK 3 mill.

Fortin AS har avgitt morselskapsgaranti NOK 38 mill på vegne av Sommerrogaten 13-15 AS for å styrke sikkerheten til långiver. Garan-

tien forventes å bli erstattet med realsikkerhet i løpet av 2011.

I forbindelse med etablering av byggelån for Töcksfors Handelspark AB har Fortin AS har avgitt morselskapsgaranti, oppad begren-

set til SEK 12,5 mill årlig i inntil 5 år, som sidesikkerhet til långiver. Garantien forventes å bli vesentlig redusert, eller bortfalle i sin helhet,

i løpet av 2011.

Note20 Langsiktige forpliktelser / opsjonerSelskapene i konsernet har ikke inngått noen langsiktige forpliktelser.

Opsjonsavtale:Det er inngått en opsjonsavtale mellom konsernselskapet Industriinvest I AS og opprinnelig selger av aksjene i datterselskapene

Norsk Kylling Eiendom AS og Norsk Kylling Eiendom II AS. Avtalen omhandler at Industriinvest I AS har rett til å overdra aksjene i

de 2 selskapene til opprinnelig selger ved utløpet av leiekontrakten som Norsk Kylling AS har med Norsk Kylling Eiendom AS og

Norsk Kylling Eiendom II AS . Leiekontrakten løper til 31. desember 2021. Ved utøvelse av opsjonen skal kjøpesummen beregnes

med utgangspunkt i en verdi på eiendommen som tilsvarer 2,5 ganger brutto årsleie ved utløpet av leiekontrakten. Kjøpesummen

tilsvarer verdi på eiendommen med tillegg for alle eiendeler og fradrag for all gjeld i de 2 selskapene på overdragelsestidspunktet.

Om leiekontrakten opphører før 31. desember 2021 grunnet mislighold, leietakers konkurs eller tvangsfradrivelse grunnet manglende

betaling kan opsjonen gjøres gjeldende ved skiftlig varsel senest 3 måneder etter leiekontraktens opphør.


Note21 resultat per aksje (hele noK)Basis resultat og gjennomsnittelig antall utestående aksjer for beregning av resultat per aksje og utvannet resultat per aksje som følger:

2010 2009Periodens resultat tilordnet aksjonærene (TNOK) 230 149 -374 324

Utstedte ordinære aksjer per 01.01 36 346 368 36 346 368

Utstedte ordinære aksjer per 31.12 36 346 368 36 346 368

Veid gjennomsnitt av antall ordinære aksjer per 31.12 36 346 368 36 346 368

Beregnet resultat per aksje 6,33 -10,30

Note22 Spesifikasjon av andre fordringerKONSERN

2010 2009Forskuddsbetalte kostnader 9 502 2 634

Moms til gode - 14 379

Opptjente inntekter 1 836 -

Opptjente renteinntekter 106 -

Øvrige fordringer 632 3 947

Sum spesifikasjon av andre fordringer 12 076 20 960

Note23 Spesifikasjon av annen kortsiktig gjeldKONSERN

2010 2009Påløpte kostnader 60 516 69 608

Påløpte rentekostnader 119 610 92 986

Forskudd fra leietakere 89 390 61 789

Øvrige poster 17 320 24 506

Sum spesifikasjon av annen kortsiktig gjeld 286 836 248 888


rEVIsjoNsBErEtNINg

DnB Nor Eiendomsinvest I asac/o Basale asadresse: postboks 5666 sluppen,7484 trondheimtelefon: 06760telefaks: 73 80 66 50revisor: horwath revisjon as

sign

atur.no

•11

0482

www.fortin.no

Årsrapport2010 › images › pdf › arsrapport2010.pdf · 2018-02-05 · 2• Årsrapport2010•...

Documents