马来西亚房屋买卖问答

[b]新屋缺陷多 宜把握18個月投訴期[/b]

Mr Siew來信指出，他購買的房屋，已於去年11月領取鎖匙。可是，房屋存在不少問題，在催促發展商後，遲遲未有行動。

他說，屋子的問題主要是：屋前停車處屋頂漏水、天花板有污點，後院也有問題，一些地方必須填加洋灰修補。

他指出，這幾個問題讓他煩惱了整10個月，還有那一些管道可以做出投訴？

答:

在發展商將建好的房屋交給購屋者的18個月內，購屋者可以針對屋子的問題，向發展商提出修補要求。

陳鍾靈說，首先購屋者寫信給發展商，提出屋子存在的問題。假如在30天內，發展商或其屬下的承包沒有把問題解決，將屋子有問題的地方修補，購屋者可以自己另找承包商估價，再將估價單交給發展商。

在接下來的14天，假如發展商沒有回應，購屋者可以吩咐承包商動工，然後將開銷交給發展商的Stakeholder，從Stakeholder 持有的5%屋款扣除；不過，在交屋後的6個月，Stakeholder將發出2.5%，剩下的2.5%，則在過了修補缺陷期（defect & liability period），就是交屋後的18個月。

這位讀者面對的情況是，該屋業計劃的發展商Stakeholder，應該已發放2.5%的屋款給發展商，因為發展商交屋給購屋者至少已超過6個月。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:40 AM

屋子未建好．利息越繳越多

Ms Chai來信指出，她在5年前購買了一間中價公寓，按合約應該在2002年12月交鎖匙。可是，至今公寓計劃仍未完成。

她說，我支付銀行的房屋貸款利息也越來越多，我是否能開始供還屋子的貸款？

此外，我已經打電話問過房屋部屬下的仲裁庭，但他們說，要等到屋子做好了才能投訴。在屋子還沒建好時，我能做些什麼？我是否就這樣等下去？

還有，如果房屋建好了，我又該怎樣？是否可提供一些相關部門的聯絡地址給我？

[b]答：[/b]

當銀行發放的房屋貸款越來越多時，購屋者需要繳付的利息也相應增加，至於現在能否開始償還房貸分期付款，需要與有關銀行的房屋貸款職員面談。個別銀行的政策可能稍有不同，必須與他們討論後才知道結果。

購屋者協會的陳鍾靈指出，關於向房屋部仲裁庭做出投訴，的確是需要等到房屋建好後才進行。在屋子還未建好期間，購屋者可以組織一個購屋者籌委會，然後寫信給發展商，告訴他已經逾期交屋多年，購屋者將通過法律行動提出索償。

在房屋建好發展商交屋後，可按延遲交屋多少天，向發展商提出索償要求，就是呈交索償信，說明遲交屋多少天，提出索償多少錢等等。

假如發展商依然不理會，可以通過房屋部屬下的仲裁庭提出索償。

這裡是一些購屋者可能需要的聯絡地址：

1. 房屋仲裁庭秘書處Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.電話：03-20924488（熱線）電傳：03-20934776電郵：[email]tribunal@Kpkt.gov.my[/email]/tribunal

2. 監督與執法組房屋與地方政府部Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,PO Box 1257950782 Kuala Lumpur.電話：03-2093 6714／2093 4336電傳：03-2095 5092／2092 5409電郵：[email]enforcement@kpkt.gov.my[/email]

3. 法律事務單位房屋與地方政府部Level 7, Block K, Pusat Bandar DamansaraPO Box 1257950782 Kuala Lumpur電話：03-2099 2382電傳：03-2092 5408

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:42 AM

99年地契 能否轉為永久地契？

大家都希望自己的房產是屬於永久地契的產業。可是，當你在決定購買有關產業時，可能是以地點做為首要的考量，一般人不會過於在意地契是永久或99年。

至於說想把99年地契的房產申請為永久地契，可以嘗試向土地局提出，但成功的機率一般不大。

KL Koay來信指出，我居住在吉隆坡的一個住宅區，該區的發展計劃分為8A、8B、8C及8D，主要是因為分幾個不同階段發展。

我現在住的是8A區，都是雙層排屋，於15年前購買，也是首期發展計劃，地契是99年，同區發展計劃的房屋都是99年地契。

可是，在接下來的發展計劃，譬如8B、8C（雙層排屋）及8D（公寓）的地契卻都是999年。

我的問題如下：

1. 土地局是否允許我們將目前的租賃土地轉換為永久地契？

2. 假如能夠，如何進行？

3. 如果不能，是否可以通過法庭程序進行？

[b]答：[/b]

林若輝律師指出，針對將租賃土地轉為永久地契的問題，可以嘗試向土地局提出申請。不過，能否成功率則很難說，根據業者的經驗，成功的機率不大。

即使要進行，由個別屋主提出是否受理也是個問題，如果是整個8Ａ區居民一起提出申請，或許可以嘗試。

假如申請不成功，通過法庭程序進行也未必能如願，無謂浪費精力、時間和金錢。

999年非永久地契

至於999年地契，嚴格來說，並不是永久地契，因為它還是有一個年限，只是這年限很長。如果是永久地契，地契上的註明的就是永久這個字。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:45 AM

賣屋不賺反虧．稅局不相信....

陳小姐來信指出，我與兩個姐姐聯名在1998年購買一間17萬8千令吉的公寓，律師費及其他雜費總共6500令吉。在2001年，我們又再向另一家銀行融資，貸款的數額為13萬令吉。

可是在2004年，得知隔壁鄰居把公寓賣出，只是16萬令吉，我想我的公寓大約是16萬令吉。

請問：

1. 我們在今年以16萬令吉賣出公寓，我們已經是虧本賣，還需繳交產業盈利稅嗎？

2. 我們問過所得稅局，他們說屋價不可能下跌。可是，我們的確是只能賣出這個價格，也許我們是在產業高峰期購買，可以說買到貴房子。

3. 我們是否應該做個估價呢？

[b]答：[/b]

林若輝律師指出，個人若購買房屋在5年後脫售，是不需要繳交產業盈利稅，假如是在5年內脫售，而且是虧本出售，一樣不需繳交產業盈利稅。

這位讀者的鄰居以16萬令吉脫售公寓，可能當初向發展商購買時，低於這個價格，或許有賺一些，也可能沒虧沒賺。

購屋者購買房屋投資未必穩賺，假如房屋坐落在非策略性地點，不只屋價不能上漲，可能還跌破購屋價，這些都很難說。

在巴生河流域一帶，公寓計劃供過於求，假如是購買二手公寓，轉手價值不如買價是常的事，而且不只是公寓，一些有地產業，如果所處的地點不理想，投資者也可能面對賠本出售的窘境。

在一些地區，屋價可能有起不跌，但這並不意味其他地區的情況也一樣，因此，屋價比買價低是存在的事實，不需浪費金錢進行估價。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:45 AM

門牌號碼“14”可否換為“12A”？

Ivy Pua來信提問有關屋子門牌的問題，她說，目前我們的新屋仍在興建中，預料將在2005年中之前移交給我們。

她在信中披露，我們已經接獲雪邦縣議會的信及完整地址，遺憾的是，門牌號碼是我們最不喜歡的“14”，我在想，是否可以轉換為12A？

我的問題是：在獲得鎖匙及入伙紙之前，我能否提出轉換門牌號碼的申請？還有如何與雪邦市議會的人員接洽，以便如願。

[b]答：[/b]

針對這位讀者提出的問題，陳鍾靈說，可以嘗試向市議會提出申請，不過，即使市議會那方面批准了，還須通過另一關，就是土地局。

在地契註冊為自己的名字時，地契文件也包括註明房屋的門牌號碼。

假如地契註明的門牌號碼不能更改，即使市議會這邊過關了，也於事無補。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:46 AM

交屋前沒安裝水電錶 是否抵觸買賣合約？

吉隆坡的桂先生來信說，他購買了一間雙層排屋，並已如期移交鎖匙，但關於“water and electrical fittings & fixture”，發展商尚未安裝妥善就移交鎖匙。他覺得這樣做抵觸了買賣合約的條文。

[b]答：[/b]

陳鍾靈指出，有些發展商在將新屋交給購屋者之前，沒安裝水、電錶等設施，主要是擔心被偷走。多數的發展商在將鎖匙交給購屋者後，通常是約定一個日期和時間才派技術人員前來安裝，萬一這些裝設失竊，責任不在發展商。

當他們安裝後，會將一份文件交給購屋者簽收，證明他們已經安裝、購屋者已經簽收，並認清事實，即使真的失竊，他們也不負責。

針對發展商是否抵觸買賣合約的條文，這一項有些爭議。發展商基於他們的利益，稍做調整安裝水電錶的安排，而且在我國的商業社會，大部份發展商都這樣做。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:47 AM

買99年地契產業 會有後續麻煩嗎？

租賃地契的產業（99年地契）在屆滿時，地方政府可以徵用有關土地，當然會給予屋主賠償；不過，政府不會貿貿然進行，如果政府不需徵用有關土地，產業的繼承人可以提出更新地契申請。

葉小姐說，在今年3月購買了一間中價公寓，是租賃地契產業（99年），但至今仍未收到買賣合約。

發展商披露，買賣合約還在吉隆坡市政局手中，還未簽回來。我問他們：為何要經過吉隆坡市政局，他們回答說：因為那地段的地主是吉隆坡市政局，一定要通知他們。

我的問題是：

1. 假如我拿到買賣合約後，開始供還房屋貸款直到償還為止，那間屋子是否屬於自己，還是吉隆坡市政局？

2. 發展商不是地主，假如有一天地主要收回土地，我們這些屋主是否可以得到賠償？

3. 假如有一天要賣房子，需要等超過5年嗎，手續會不會很麻煩？

4. 發展商和地主不同人的屋子可以買嗎？

[b]答：[/b]

在吉隆坡或巴生河流域，許多發展商與市政局或地方政府合作，就是土地屬於州政府或市政局，房屋發展計劃則由發展商推行。

在一些時候，買賣合約需要地主簽名，但是如果拖太多個月，購屋者可以向發展商追問，由發展商跟進。

林若輝律師指出，購屋者在日後償還房屋貸款後，加上有了分層地契，分層地契有屋主的名字，屋子當然是屬於自己的。

至於說發展商不是地主，假如有一天市政局要收回土地，那市政府當然需要賠償屋主，將來地契到期了，後代可以申請辦理更新地契手續，多了一些工夫。

如果有一天屋主要賣房子，不論是否超過5年，假如還未有分層地契，需要向發展商尋求批准；同時，也必須向市政府或地方政府尋求批准，不過這些可由律師負責辦理。

購買發展商和地主不同人的房屋，並不成問題，只是在購買後有進行任何交易，必須尋求他們的批准。

另外，要補充的一點是：地契99年的產業，在屆滿時，地方政府可以收回，但有關當局不會貿貿然進行，即使是，也會給予賠償。

其實，不只是租賃地契的產業，地方政府可以徵用有關土地，即使是永久地契的產業，地方政府一樣有權這樣做，只是他們不會隨意進行，一般都是基於發展需要才會做出有關決定。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:49 AM

買破產或拍賣屋有問題 只能自認倒楣？

購屋者若拖欠房屋貸款，銀行在催收幾期不果後，可能起訴貸款人，將他們列入破產者的行列，也可能採取行動拍賣有關的房屋。

大家是否想過，假如購買到破產者的房屋，或者是銀行拍賣的房屋，倒楣遇到不講理的屋主不合作，該怎麼辦？

過去這些天來， 我們收到讀者來信提出有關買到破產者的房屋，以及購買了銀行拍賣的房屋；結果，面對不少問題，苦惱不已。在這裡，我們把一些例子歸類，並整理成這一期的報導。

以下問題是我們徵詢林若輝律師的意見後，綜合一起解答，希望能減輕這些讀者的困擾。

[b]案1：購買公開拍賣房屋 前屋主不搬走怎麼辦？[/b]

黃妹來信指出，她在2003年12月的公開拍賣房屋計劃中，購買了一間房屋，並已在2004年4月，支付所有的屋款（在120天內），她的律師已在2004年5月，通知前屋主，要他們搬空。

可是，這名前屋主非常固執，把房屋鎖起來，裡邊還有他的東西，雖然他已不住在這間屋子。因為已經沒有他目前的住址及電話，因此，我無法聯絡他。

我的律師說，可以向法庭申請庭令，不過可能需要時間，請問還有沒有更快速的方法？我能否向警方投報，並找來開鎖匙的人，然後進屋？如果我這樣做，前屋主會不會起訴我，告我破壞他的東西，或指他的東西不翼而飛？

[b]答：[/b]

這名讀者購買的房屋，屋主可能因為房屋被銀行拍賣心有不甘，不肯把房屋交給買主，雖然買主支付了屋款，但賣主卻不肯將房屋鎖匙交出，這問題和租戶與屋主已經沒有租約，卻“死賴不搬”的情況有些類似。

如果說向警方備案，然後找來開鎖匙的人，也是可以，最主要是將屋內的東西“拍照”，以便有爭執時有一個證明。

這樣做的話前屋主可能對買主展開起訴行動，假如他果真採取行動，也需要花律師費，而且案件帶上法庭，他的勝算有多少，也是個未知數。

當法官反問他：房屋賣了，買主也付清了屋款，為何不將東西搬走，騰空屋子給新的屋主？想一想：他要怎樣回答？

[b]案2：購買破產者產業 交易被判無效怎麼辦？[/b]

陳女士來信指出，她去年首次購買房屋（二手），貸款銀行已批准她的貸款申請，並發出一筆錢還清賣主欠銀行的貸款（同一間屋子），結果，在辦理地契轉換名字時，才發現賣主是破產者。

她回去銀行和律師樓問他們，他們表示現在才知道賣主是破產者，由於銀行已經發出一筆錢，所以要她還貸款利息。

當她到報窮局查問時，查出賣主于去年2月已宣告破產，報窮局宣稱她買的買賣房屋交易無效，如果要買這間房屋，一定要通過報窮局這一關。

請問現在應該怎麼辦？

[b]答：[/b]

在1967年破產法令下，任何已被列為破產者，不能進行產業買賣，在進行任何產業交易之前，必須經過報窮局的批准，否則將觸犯1967年破產法令。

陳女士應該回頭詢問當初為她準備買賣合約的律師，在準備合約時，律師通常會派助手到土地局查詢，檢查賣主是否為破產者。

有些人已被列為破產者可能還懵然不知，其中有一部份人是因為曾經是親人或朋友的貸款擔保人，他們沒有償還貸款，連累了擔保人，至於個人被列為破產者的過程， 也許個別人士情況不一樣。

至於貸款銀行那方面，應該詢問準備貸款合約的律師，發生這一切，錯不在貸款人，不應該由貸款人承擔所有的責任。

[b]案3：聯名購屋親人破產怎麼辦？[/b]

我與兩名親人聯名購買一間店屋，可是，這兩名親人可能在不久後被判入窮籍，在這種情況下，我是否只付未償還貸款的三份之一？

[b]答：[/b]

銀行貸款給購屋者，假如購屋者需要償還的屋款是3000令吉，3個人共同分擔，每人支付1000令吉。

但是萬一其中一名或兩名供屋者被判入窮籍，其餘的兩人或一人，仍需繼續供同樣數額的屋款，沒有所謂只需償還三份之一屋款的安排。

另一個可行的辦法是：在他們未判入窮籍之前，迅速脫售有關房屋，以免日後自己要背負沉重的負擔。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:50 AM

公寓走廊電燈遲遲未裝

清清來信說，她購買的是店屋公寓，去年7月拿到鎖匙，可是卻不能入住，到了今年3月才拿到入伙紙。雖然拿到入伙紙，但還有一些問題待解決，譬如遲遲沒有安裝走廊的電燈。

關於走廊電燈的問題，我已向地方政府提出要求協助，但他們說不是他們管轄的範圍，只囑咐我向發展商追問，但發展商沒有提供答案，也沒有行動。

[b]答：[/b]

發展商在符合以下3個條件即可交鎖匙給購屋者，這3個條件分別是證明附有建築師的核准信、說明屋子已經建好，水電供應獲准待銜接，以及呈上Borang E（以便申請CF），Borang E必須附有向7個部門提出申請批准的信件（Supporting Letter）。

至於入伙紙，則必須擁有7個部門的批准信，這7個部門包括水務公司、國家能源、消防局、英達麗水、水力灌溉局、公共工程局。

關於走廊電燈的問題，並非地方政府管轄的範圍，只能向發展商追問，如果可以的話，應該組成一個居民委員會繼續追問發展商，要發展商儘快安裝走廊的電燈。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:51 AM

買土著單位該注意甚麼？

張小姐來信指出，我在2002年6月30日買了一間屬於土著單位的單層房屋，至今政府還未批准開放這單位，但我已付了10%的首期錢，以及2千令吉的喝茶錢，並於2002年6月30日簽署買賣合約。同時，申請房屋貸款已獲批准，並簽了合約。

2004年1月，發展商通知我們要重新簽署買賣合約，原因是他們要換律師，不過至今我還沒簽。

可是，發展商的律師一直以書面通知，我該怎麼辦？發展商告訴我，如果我不要該單位，可以寫信，但10%的首期錢是否能拿回，就要看發展商了。

我的貸款銀行也一直追問我購買屋子進行得怎樣？我打電話問發展商，也問不到什麼結果。

請問：

1. 政府批准開放土著單位，需要多久時間？

2. 如果我取消該單位，可否拿回首期錢，以及已付的律師費，在2002年6月30日訂購時，發展商口頭上說免付律師費，但卻又說簽署新的合約由購屋者來付律師費。

[b]答：[/b]

針對這位讀者面對的問題，發展商要負起責任，林若輝律師指出，購屋者可以針對他們蒙受的損失向房屋部做出投訴。

閼於開放土著單位的事項，發展商在推出房屋促銷計劃，如果有一部份是土著單位，他們會在馬來文報章刊登廣告，如果過了一個時候仍未能賣出，他們應該向州政府提出開放申請。

因此，購屋者必須確定發展商是否有向當局提出申請開放土著單位，就是轉售給非土著；另外一點，如果購屋者被迫另簽合約需要付出額外開銷，這一點是不合理的，購屋者可以針對這個問題向發展商提出賠償要求。

關於政府批准發展商開放土著單位，到底需要多少時間，個別州屬的情況可能有些不同，很難說有一個統一的時間。

最重要的是詢問發展商，是否有向地方政府提出申請開放土著單位，假如還沒有，購屋者又已訂購有關房屋，可能會面對麻煩，擁有權就是其中一個問題。

以下是購屋者欲投訴可採用的地址：

監督與執法組房屋與地方政府部Level 3, Block B North, Pusat Bandar DamansaraPO Box 1257950782 Kuala Lumpur電話號碼：03-2093 6714／2093 4336電傳號碼：03-2095 5092／2092 5409電郵：[email]enforcement@kpkt.gov.my[/email]

法律事務單位房屋與地方政府部Level 7, Block K, Pusat Bandar DamansaraPO Box 1257950782 Kuala Lumpur電話號碼：03-2099 2382電傳號碼：03-2092 5408

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:52 AM

樓上樓下怨氣衝天

有地房產日益減少，居住在公寓的人則日漸增加；可是，許多公寓業主卻不曉得、也不願意履行本身應盡的責任，造成鄰居許多的不便。

CY Sia面對公寓漏水的問題，他通過電郵指出，我在2001年向朋友購買了一間公寓，並且簽了買賣合約以及與發展商簽的Deed of Assignment。

這間公寓自發展商移交鎖匙後，至今已經有5年，不過仍未有分層地契。

大約在2個月前，我發現天花板及牆壁顯示樓上單位漏水，並滲透到我這個單位的主人房及浴室，我已經向發展商的管理委員會投訴。

根據該委員會的檢查，漏水是因為樓上單位水管破裂的關係。

在該委員會的協助下，我拿到該單位業主的名字與地址，我寫信給有關的業主，請她正視有關問題，但仍未獲得她的答覆。

我也寫信給發展商尋求協助，同樣仍未獲得他們的回音。

現在，我這個單位的漏水問題已進一步惡化，我迫切需要一些諮詢意見。

公寓漏水誰負責？

[b]答：[/b]

這位讀者面對的問題，令許多公寓業主感到困擾，嚴格來說，樓上單位漏水，應該是由樓上的業主負責修理，最好是儘所能找到樓上的業主，與她商量要她叫人來修理。

在許多時候，業主對這些問題不加理會，他們的心態是，反正漏水的問題並不影響他們本身的住所；更糟的是，一些不講理的業主，甚至不讓樓下業主請來的承包商到其單位、浴室進行修理工作。

購屋者協會的陳鍾靈指出，在公寓購買者與發展商簽署買賣合約，以及另一份附加合約或附在買賣合約的Deed of Mutual Covenant闡明，假如樓上單位漏水，影響及樓下單位業主的屋內設備，譬如3樓單位的浴室漏水、造成2樓單位浴室天花板損壞，從水印可以證明，2樓的業主必須負起修補的責任。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:52 AM

擔保無端變借錢 簽借貸合約大意不得

購屋者在提出房屋貸款申請後，到銀行簽署貸款文件時，最好先看清楚貸款文件的內容才簽署，以免出現預想不到的結果。

Sylviana來信指出，我的弟弟在8月間訂購了一間雙層排屋，貸款銀行是本地一家銀行。

貸款部的一名負責人告訴我，弟弟欲貸款17萬5500令吉，條件不符合，因為他的薪金稍微少了一些，然後他告訴我可以擔任弟弟的擔保人，我也同意，並簽署了所有相關文件，我瞭解只是擔任弟弟貸款的擔保人。

可是，在9月的某一天，當我前往律師樓時，律師告訴我，我是聯合貸款人，不是擔保人，我感到意外及憤怒，但是在沒有選擇的餘地下，我簽署了貸款合約。

請問：聯合貸款人與擔保人之間有何不同，將來如果我要購買房屋，申請房屋貸款會否受影響？在我簽署合約後，我能否要求律師轉換我的身份，就是從聯合貸款人轉為擔保人。

[b]答：[/b]

未來申請房屋貸款會受影響

政府在修改法令後，當貸款人拖欠償還銀行房屋貸款，銀行將向貸款人採取追討行動，如果無法追討到拖欠的款額，銀行再向擔保人追討。

假如兩人都是同樣身份，就是貸款人，銀行在起訴貸款人，倆人都將受影響。

林若輝律師指出，這位讀者將來欲向銀行申請房屋貸款時，會受到聯合貸款人的影響，譬如說，有朝一日妳準備申請15萬令吉的房屋貸款；可是，這次的聯合貸款17萬5500令吉貸款仍未償清，銀行在批准妳的申請時，會將這筆聯合貸款的負擔考慮在內。

妳可以寫信給有關的銀行，表明當初得到的訊息是出任擔保人，不是聯合貸款人，說明銀行職員誤導。

不過，有一點要指出的是，在妳簽署Letter of Offer時，可能忘了看清楚裡邊的內容，這點可說失策。

假如貸款合約已簽並已壓印，一切已成為事實，改變不了，還有另一個可循的途徑是：轉換銀行。如今商業銀行競爭激烈，經常設計推出條件吸引人的房屋貸款配套，而且還免律師費。

如果是這樣，不妨多問幾家銀行，搜集多一些資料，比較後進行再融資安排，就是向Ｂ銀行貸款償還A銀行的貸款，那時即可免去弟弟的房屋貸款合約有妳的名字。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:53 AM

土著單位未開放 絕對不能買

買屋者最怕後續麻煩履大不掉，這又與發展商的素質息息相關，除了屋價，你可能被要求支付許許多多不曉得必要或不必要的費用，而當中，又有好一些產業類型的買賣合約與標準合約不同，讓買屋者不知如何“依常理”判斷。

最可怕的是，如果是自己本身一開始就作了錯誤的投資選擇，哪又該如何與發展商據理力爭呢？

問：柔佛的陳先生來信詢問有關購買土著單位的問題。他說，本人在2002年6月買了一間屋子，並給了10%的錢，大約是1萬3000，但這間屋子是土著單位。

發展商說，如果有土著購買，就會把首期錢還給我，但到了2004年9月，還未有土著購買這間屋子，我就把它賣回給發展商，可是，發展商說要等半年後才能將這筆錢退還。

請問有甚麼辦法可以在短期內拿回退款，我擔心發展商不守信用，最後不了了之。

[b]答：[/b]

陳鍾靈說，陳先生從一開始訂購土著單位的房屋，就是個錯誤的投資選擇，只要土著單位未開放，或者說發展商未向政府提出申請，轉為非土著單位，以便非土著可以購買，都不宜嘗試，因為申請轉換名字的成功機率可以說是零。

發展商已表明是土著單位，就不曉得是那一點吸引這位讀者訂購有關房屋，雖然只付首10%錢，但1萬3000令吉，畢竟不是個小數目，這兩年多來如果是存在銀行，也有一點利息。

另外一點，當初在付這筆錢訂購房屋時，是否有文件寫明在何時退回這10%的頭期錢？

現在最主要是與發展商協商，希望發展商能儘早將退款交還，如果不能，則期望發展商能履行承諾，在6個月後退還這筆錢，以便做為購買另一間房屋的頭期錢。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:55 AM

月入千七．買屋是夢嗎？

讀者陳芬妮來信問：我今年32歲，每月收入為1700令吉。我有6萬令吉儲蓄，但公積金則僅有3200令吉。

我每月開銷1300令吉，包括汽車供期、車油、飲食，及過路費等。

我計劃購買一間公寓，價格介於15萬令吉左右。請問，以我現有的財務狀況，可以達到這個目標嗎？

如果不能。請告訴我有什麼方法可以幫助我達到以上夢想。

[b]答：[/b]

CTLA財務規劃公司董事經理兼合法財務規劃師李智泰表示，芬妮計劃購買一間價格介於15萬令吉的公寓。

一般上，房貸通常不能超過月入三份之一。換名話說，以她每月1700令吉收入，房貸約510令吉。

假設她撥出儲蓄50%，即3萬令吉作為頭期錢，芬妮可以拿到最低的房貸利率3.5%，長達20年供期的每月房貸為696令吉。換言之，這筆數額已超越510令吉（芬妮三份之一的收入）。

若以這樣的情況分析，她可能無法達到擁有一間價格介於15萬令吉的家的夢想。

當然，她也可以把所有儲蓄─6萬令吉作為購買房屋頭期錢。如果真的是這樣，最終可能導致自己手上無持有任何現金，作為緊急用途或未來退休規劃。（芬妮在信中提及公積金只有3200令吉）。

有鑑於此，上述舉動是不受鼓勵的，因為每個人都必須準備一筆錢做為緊急用途。

但是，如果芬妮堅持想要購買一間房屋，不妨考慮購買價格介於7萬至8萬令吉的中價屋。

抑或者是，她可以先提高每月收入，再涉及產業投資。此外，她也可撥出6萬令吉的部份儲蓄，投資在單位信托或平衡基金，以期獲得更高的回酬率。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:55 AM

二手屋漏水．要求賣主修理....

葉先生來信披露，他在2004年5月看了一間二手房屋，並給了10%訂金買下那間房屋，同年10月，銀行付了其餘90%的屋款，他也在這時領了屋子的鎖匙。

現在的問題是，那房屋的水龍頭出現漏水情況，屋頂也漏水。他要求屋主修理，但他不肯，理由是當時看屋子的時候沒有意見，表示接受有關情況。如果現在要他修理，當初他不會接受有關的交易價。

他說：一間屋子如果沒有水供應、下雨時屋頂漏水，根本就不能入住，如果抵押剩餘的5%，將那些錢用來修理屋子，才將剩下的錢還給賣主。

他問：這樣做合法嗎？

[b]答：[/b]

購買二手房屋與向發展商購買房屋的情況有些不一樣，一般是在簽署買賣合約付了10%首期錢，其餘的90%將在律師辦妥手續後支付。

購屋者協會的陳鍾靈指出，這與向發展商購買新屋，最後5%屋款由律師保留的情況不一樣，在法律上沒有這樣的條文，購買二手房屋的屋主，最主要是依據雙方簽署的買賣合約進行交易，與標準合約的條文可能有些不同。

關於漏水的問題，最好是嘗試與賣主再商量，看看是否能補貼一些修理費；一般來說，在看屋子的時候能察覺到有關問題洽商最適當，在這之後，許多賣主多數不願意承擔有關責任。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:56 AM

每月收入多少才能買房子？

李小姐來信說，我是一名大學生，即將在2005年5月畢業。我希望兩年後能擁有自己的房屋，如果我的“夢之屋”價格介於9萬至15萬令吉之間，我的收入應該有多少？

[b]答：[/b]

購買房屋產業，至少有一筆首期錢，譬如屋價是15萬，手上須先有1萬5千令吉，就是屋價的10%資金，以便在簽署買賣合約時繳付。

除了首期錢，也必須有一筆數千元的簽署貸款合約、買賣合約律師費。

在申請房屋貸款時，不論數額或比率如何，銀行需要貸款者提呈所得稅繳交數額的徵收單或收據，假如在開始工作2年後，收入相當不錯，而且被徵收所得稅，申請貸款獲批准的機率比較高。

金融機構規定，償還房屋貸款的比率介於收入的三份之一，假如償付貸款的數額是800令吉，收入至少必須有2500令吉。

如果貸款在12萬令吉，供期在15年之間，償還房屋貸款的數目可能在800至1000令吉之間；不過最好是請教銀行貸款部的職員，由他們計算會比較準確。

從償還貸款數額來看，即可找出本身的收入應在那一個水平。

銀行之所以限定償付貸款額在收入的三份之一，主要是考慮到貸款者本身尚有其他開銷，避免不會因為其他開銷，影響及每月的房屋供款。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:56 AM

分層地契與房屋買賣

署名葉的讀者來信指出，其姐姐在5年前購買了一間組屋，最近獲知有關產業將從總地契分割為分層地契，她立刻申請辦理轉讓手續。

可是，在辦理的過程中，律師卻發現那張分層地契的圖錯了，割不到名；現在發展商說要將分層地契拿回土地局，重新辦理更改地契轉換手續，這需要再等半年的時間。

律師也建議她將銀行的貸款一次過還清，以方便日後正確的分層地契出來後，可以直接割名給新的買主。

現在的問題是：她可否不用等到分層地契出來後，才開始進行轉讓手續？

[b]答：[/b]

林若輝律師說，當發展商將某一個產業的總地契、分割成分層地契的期間，稱為過渡期。在過渡期，如果要進行房屋買賣，而發展商已向有關方面提呈分割地契手續，賣主必須尋求發展商的批准或同意，如果發展商同意，可直接將地契的名字轉到新買主的名下。

如果發展商以申請將地契分割為分層地契過度期為由不予批准，則需要等到地契已轉到本身名下才宜進行買賣。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:57 AM

賣主欠下大筆門牌稅 二手屋主如何處理？

購買二手屋的買主，經常會面對賣主欠下的門牌稅、地稅、水電費、排污費等債務，如果負責辦理買賣合約的律師稍微疏忽，可以造成買主甚為苦惱。

不過在面對這些問題時，不需過於擔心或驚慌，凡事以買賣合約為依據，在簽署買賣合約之前的有關欠款，一切都屬於賣主的責任，有關方面應該向賣主追討，而不是針對買主。

鄭菁珠來信指出，她在付清了屋款給賣主3個月後，才收到吉隆坡市政局發出的總共1萬3千令吉門牌稅欠款，此時才意識到律師可能疏忽，在未查清楚賣主是否已償還有關債務，即吩咐她及貸款銀行付錢給賣主。

她在信中指出：在我的買賣合約中，說明賣主應該還清這些費用，可是現在沒有還的話，那一方應該負責還？

另外，如果我已照會律師關於門牌稅的問題，可是她卻不加理會，我應該如何處理這件事？

最後，在那一間書店可以購買到買賣房屋或產業的書籍？

[b]答：[/b]

林若輝律師指出，這位讀者面對的問題，嚴格來說不會太難處理，首先可以寫信給吉隆坡市政局，說明是在那一年、那一月簽署買賣合約，在簽署買賣合約及移交房屋之前的門牌稅，應該是賣主的責任，賣主必須償付這筆欠款。

還有在信中可以清楚表明，市政局應該向賣主追討，而不是向新的買主追討這筆欠款。

這事會出現今天的局面，律師方面也有責任，最好是找回負責辦理買賣交易的律師協助，要她寫信給市政局，由該局催促賣主償還欠款。當然，要確保律師真的寫信告訴市政局。

關於產業買賣的參考書，如果是中文版，大眾書局會有一些，至於英文版，主要集中在MPH書店。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:58 AM

計劃周詳活用資金 買屋一步一步來

《計劃階段》

我國政府推行居者有其屋政策，至今仍未達到預期目標，仍有不少家庭沒有本身的房屋。當然，也有不少家庭擁有超過一間以上的房屋。

坦白說，愈早定下計劃，愈能將資金做更好的運用。\r

首先，訂下一個目標，自己準備購買的房屋、價格介於那一水平，然後再設定看屋的計劃。

《看屋階段》

1. 此階段最好設定一個購屋區域，可考慮離上班與住家不遠的地點，交通便利；或考慮與親人、朋友的居所不太遠處，或週邊環境理想，譬如公園、綠地等設施完善，以及房價的預算，以免兩地奔波，浪費不少時間和資源。

2. 看屋時貨比三家不吃虧，最好選擇一個較長的空閒時間，如假日或整個晚上，一次出門看屋最好能看幾間，以便能夠進行比較。

3. 下雨天看屋可看出房屋是否有漏水現象，晚上看屋可看看鄰居住的是什麼人，會不會白天很安靜，晚上變夜市或是其他情況。

4. 看屋要先從大環境看起，如交通、學校、市場、公園等，再看小環境，如巷道寬度、停車方便性、建築物新舊、居家寧適性、左鄰右舍是那些人等等。最後再看房屋本身，如大樓管理、清潔、室內格局、通風、裝修、保養狀況等等。

5. 看到喜歡的房子，最好能請家人趕快一起來看，以徵詢家人意見，如此可快速作決定。

《付定金階段》

1. 看了喜歡的房子，在付定金之前，一定要先審閱房屋經紀公司提供的不動產說明書，內容包括土地的地契、建築物材料、建築物平面圖等相關資料；同時，確認房屋建築計劃是否被抵押，房屋的面積、屋齡....是否加蓋及位於工業區，以確保自己的權益。

2. 確認收受定金者是否為所有權人、或有代理權的代理人（代表人必需出示授權書）。

3. 付定金時須詳細審閱內容，且必須立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈之設備及其他雙方約定之事項。

4. 應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內需退還，以及屋主收了反悔不賣應雙倍賠償定金。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:59 AM

簽署買賣合約前 律師解釋條文不可缺

選定房屋，付了訂金，接下來就是簽署買賣合約，簽約之前，應該請律師對一些條文稍加解釋，以解除本身對合約的疑慮。

《 簽約階段 》

（1）簽約時確保建築物門牌與所看房屋相同。

（2）雖然在付定金前已看過土地、建築物架構，但在簽約時應需再查閱一遍，以防中途產權或借貸設定有所更動。

（3）確認簽約人是否為所有權人。

─若不動產建築物屬未成年所有，應一律由其法定代理人出面簽約，且應附法定代理人之印鑑證明。

─公司出售不動產應請其代表人提出授權書及代表人資格及印鑑證明，並應提供股東會議記錄；若非本人，則需附所有權人同意出售之授權書。

（4）瞭解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣面對阻力，導致最後無法交屋。

（5）付款條件必須把握安全原則，已付款項必須小於總款項、扣除原貸款清償總額。

（6）各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚，通常買方需負擔契約費、保險費、貸款律師費；賣方則需負擔地稅、門牌稅、水電、管理費則一般以交屋日為分算日。

（7）附贈設備需註明清楚，以免衍生交屋糾紛。

（8）房屋漏水或其他瑕疵，需列明修復責任歸那一方。

（9）若建築物包括停車位，需注意車位能否單獨轉讓。

（10）應在合約內闡明交屋日期。

（11）應要求代表律師於簽約同時，向賣方簽收土地及建築物所有正本契約。

（12）支付房產經紀公司服務費。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 10:59 AM

地契不見了 補發費工夫

房屋的地契如果不見了，申請補發必須花一番工夫，譬如備案、地契上有名字的都需要到土地局宣誓等等。

Wendy Foo來信指出，針對房屋貸款的問題，她最近決定從另一家銀行進行再融資，可是在辦理割名手續時，現有的貸款銀行發現，地契不見了。

她說，我們已開始支付利息給新的銀行，因為該銀行已釋出屋款給現有的銀行，我們是否應該繼續負責這筆利息開銷？

請問現在要怎麼辦？

[b]答：[/b]

林若輝律師指出，地契不見了，首先必須備案、到土地局宣誓，等待土地局補發新的地契，在這過程中，需要比較多的時間。

至於房屋貸款利息，由於銀行已釋出屋款，因此必須繼續支付；不過可以考慮通過人事消費仲裁庭，索償申請補發地契期間額外支付利息蒙受的損失。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:01 AM

產業仍是總地契 再融資需另付費？

李先生來信提及產業貸款再融資的問題。

他說，我準備將房屋貸款從A銀行轉換到B銀行，可是在這過程中，發展商卻來信告知我需要支付一筆500令吉的行政費，原因是我的產業地契還是總地契。

請問：

1. 我真的需要支付這筆錢給發展商嗎？原因？

2. 發展商將房屋移交給我已超過一年，但還是總地契，還未分割出來，這正常嗎？如果正常，發展商需用多久時間來完成地契分割手續？

地契未分割．行政費免不了

[b]答：[/b]

林若輝律師指出，在未有分割地契的情況下，發展商向業主收取行政費，譬如一些公寓單位，在未有分層地契之前，業主如果欲進行買賣，必須向發展商尋求批准，領取所謂的Consent Letter。

另外，如果是排屋，而且地契還是總地契，屋主要脫售房屋，需要向發展商尋求批准，也須支付這筆費用。

還有就是像李先生的情況，欲進行房屋貸款再融資申請，而地契仍是總地契，也需要向發展商尋求批准，因而被迫付這筆行政費。

當屋主向新銀行申請再融資貸款，新的銀行將向發展商提出要求，尋求發展商批准將地契分割後，交給新的銀行，發展商需要處理一些文書工作，因此向業主徵收這筆費用。

每當我們申請房屋貸款時，房屋地契將交給銀行，做為抵押的文件，如果地契已經分割出來，銀行不須取得發展商同意，假如不是，則須經過這一程序。

至於發展商需要多久才能完成地契分割申請，這很難說，林若輝說有些發展商在一年內已辦妥地契分割申請、有些在興建中已完成，有些發展商在興建房屋前，已做好地契分割手續。

當然也有一些可能拖了幾年才完成，這要看個別發展商的辦事效率。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:02 AM

沒分層地契，如何售公寓？

公寓業主準備脫售產業，卻苦於手上未有分層地契，如果已決心出售有關單位，當年與發展商簽署的買賣合約，可以派上用場，以落實交易。

新山的謝開盛來信指出，他在1995年10月與朋友到馬六甲和芙蓉交界參觀一項屋業展銷會，在那裡他們簽了買賣合同，訂購了一間單房公寓。

本來想向銀行貸款，可是後來收到銀行提出的貸款條件，發現過於苛刻；因此決定全部款項按期自理繳交，交屋時按要求將全部款項付清。

以下是他提出的問題：

1. 我曾去函要求發展商把房屋地契（分層）交給我，無奈我致函發展商，副本給房屋部，每次都石沉大海，使我空有使用權，卻沒有產業權，請問該如何處理？

2. 據瞭解，有關發展商與高官顯要關係密切，根本就不理我的詢問，還有管理公司換了又換，不知如何是好？

3. 過去幾年，我們除了要繳交高球場的每月管理費，還有公寓管理費，之後又要交垃圾費、火險，以及繳付所謂的維修儲備金（Sinking Fund）。

現在我準備賣公寓，可是卻沒有地契，要使用卻離新山太遠，真的進退兩難；當初購買公寓時，公司沒說明要付這麼多費用和雜費，深感被欺騙！

買賣合約可充當地契

[b]答：[/b]

這位讀者在信中提及的單房公寓，不曉得是普通的一般民宅公寓、服務公寓、或是度假公寓，並沒有清楚說明。

假如是一般的民宅公寓，發展商採用的是標準的買賣合約，如果不是，則多數採用他們的律師所草擬的合約。

購屋者協會的陳鍾靈指出，關於分層地契的事項，需看發展商的效率，快的話可能三五年，慢的話8年、10年甚至更久都很難說，購屋者能做出的努力是向發展商施壓。

要向發展商表示不滿或有所行動，購屋者應該組織起來，才能形成一股力量，單靠一個人的力量，並不足以構成壓力。

管理費無法避免

另外，委任管理公司是發展商的責任，以負責公寓範圍的管理與維修，管理公司與發展商如何維持業務的聯繫，購屋者無從過問，為何管理公司換了又換，可能需向發展商瞭解。

關於公寓管理費，概括的範圍包括保安服務、清理垃圾、疏通溝渠、消除雜草、打掃公寓走廊和樓梯等等。

至於火險及高爾夫球場管理費則是另外的收費，也是無法避免的付費，在購屋者與發展商簽署的Deed of Mutual Covenants有說明這一點。

還有維修儲備金的繳交，分層地契法令說明是管理費的10%，譬如說每月的管理費是200令吉，那麼維修儲備金是20令吉，以此類推。

假設有意脫售公寓，一樣可以進行，在未有分層地契的情況下，買賣合約將充當地契，只是賣主必須尋求發展商的批准，並支付一筆行政費，收費是當初買價的0.5%或500令吉，以低者為準。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:02 AM

產業被接管 割名有困難？

劉先生來信指出，我在文良港買了一間二手的公寓，已經付了10%頭期錢給屋主，而且銀行也已經批准我們的90%貸款。

現在的問題是：發展商已經破產，目前這個產業被另一間管理公司收購，造成割名手續有困難。

1. 如果發展商已經破產，而產業又被另一間公司接管，在申請房屋割名手續時，會不會被拒絕？2. 我已經付了10%的訂錢，銀行也已經批准貸款，現在應該怎樣做？3. 如果割名手續不能如期完成，我需要付利息給屋主嗎？

[b]答：[/b]

林若輝律師表示，這位讀者在簽署買賣合約，合約裡是否有註明發展商破產這點很重要，已破產的發展商，其產業由管理公司接管。

他說，一旦有房屋買賣時，接管公司將向有關的政府部門提出申請，以尋求批准產業交易，不過所需的時間比較長，或者說手續會比較麻煩。

在簽署買賣合約後，需要3個月┼1個月寬限期，以還清其餘90%的屋款，在寫信給有關當局尋求批准割名，譬如是需要14天，這14天的期限歸買主、如果超出14天，多出來的天數算賣主。

至於3個月的完成交易期，是從尋求發展商的批准信，以及收到發展商批准信的日期為準，就是說很可能超出一般完成交易的3個月期限。

在這方面，代表發展商的是其管理公司，除非是有關公司效率很高，否則，超出3┼1期限的機率很大，因為這過程的延誤，不是買主想要的，因此如果割名手續不能如期完成，錯不在買主，不能因為這點付利息給屋主。

針對這點，劉先生最好還是請教律師當面解釋，這樣會比較容易明白及清楚。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:02 AM

發展商破產 轉移產業有問題嗎？

陳莉蓮來信詢問有關發展商已破產的問題，她準備購買一間已有12年的公寓，這個單位不是永久地契。

她問：假如發展商及業主已經宣告破產，新的買主在購買有關單位時，是否將面對困難？該兩家公司的管理層已經由清盤師接管。

她接洽的律師表示，將該產業的擁有權轉移給新的買主，不會有問題，只是賣主或賣主的代表律師，須持有可證明該產業擁有權的所有文件。

[b]答：[/b]

邱德盛律師針對這位讀者的問題回答說，購買這類產業，在律師的協助下，產業擁有權是可以轉換，就是說可以轉換名字，只是會比較麻煩。

在進行交易之前，必須具備所有文件，譬如賣主與發展商簽署的買賣合約、貸款合約，假如賣主是第二手或第三手買主，還那應該包括他與賣主簽署的買賣合約、貸款合約，以及前賣主與發展商簽署的合約。

在未有分層地契之前，買賣合約形同地契一般重要。

由於個別銀行的貸款政策不一樣，市場上有些銀行不批准這類產業的貸款，因此最好先向銀行提出申請，如果遇到A銀行拒絕，至少還可向B銀行或C銀行申請。

在獲得銀行批准貸款後，才進行產業的買賣，譬如簽署合約會比較妥當。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:06 AM

發展商看中農業地 應換房子或拿現金？

農業地轉為屋業地，並由發展商進行產業發展計劃，到底應接受發展商分配的房屋，還是現款拿進袋比較好，確實是個需要深思的問題。

不論那一個方案，都有利有弊，如果能同時請教律師及會計師的意見，將可獲得比較全面的解釋。

李先生來信問有關膠園地轉為屋業地的問題：

他說：我擁有一塊膠園地，已轉換成42段屋業地，該地段將交由發展商興建房屋，發展商將分配給我8間單層排屋。

假如出售該8間房屋，我可獲得80萬令吉，請問是否將被徵抽所得稅？

另一方面，發展商曾經向我建議，將整塊屋地轉售給他，他可直接付我30萬令吉現金，而且可免付所得稅，因為我擁有該地段已經超過5年。

請問我應該以何種方式脫售該段地才比較合算？

只給30萬現金太低了

答：資深會計師周芝簡表示，這位讀者面對發展商向他提出的獻議，形式與交換資產進行產業發展計劃類似，在1976年產業盈利稅法令第2附表第13分節條文下，這是資產交換計劃，即把土地交給發展商，發展商在完成屋業計劃後，分配一些單位給地主。

售屋需繳稅務

假如李先生在領取8間單層排屋後部份或全部脫售，確實需繳付稅務，這情形與做生意一樣；另一方面，一般人不可能在同時間需要這麼多間排屋，因此還有一個可行的方法是：將部份排屋出售、出租，或一些留給孩子。

李先生將地交給發展商發展房產，然後獲得分配一些單位的房屋，這屬於被動式的合作，比較直接的說法是賣地給發展商進行房屋興建，只是發展商不是以現金支付，而是以產業取代。

發展商提出的另一個建議是：以現金30萬令吉支付，就是說賣地獲得30萬令吉，可是80萬與30萬對比，相差50萬，這差額未免太大。雖然說李先生持有該地段已經超過5年，不必被徵抽產業盈利稅；但算一算還是差了一截，除非是多一倍，就是說60萬令吉，那還可以接受。

確保發展計劃能完工

針對這點，不妨與發展商進行商洽，嘗試爭取發展商多支付一些現金，也許還可以考慮。

假如是接受房屋取代現款方案，最要緊是確保發展計劃能完工，不會出現半途不見人影、變成擱置產業的問題。

周芝簡補充，李先生最好能找可信賴的律師及會計師商量，尋求他們的意見，重要的一點是必須清楚瞭解交易合約的內容，避免自己處於不利的地位。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:06 AM

交屋時留心細節

買賣合約簽署後，主要是等待合約蓋印鑑章，買方也在同時向銀行提出房屋貸款申請，並等待銀行方面的消息。

蓋印階段：

1. 要請律師詳細審閱屋主印鑑證明及蓋印鑑章是否相符，以及賣方證件是否齊全。2. 交給律師的證件，要請律師簽收。

繳稅階段：

繳完稅後通常律師會開始辦理過戶及貸款手續，此時買方須開出與尾款相同之商業支票，作為尾款之擔保，該支票通常由律師保管。

交屋階段：

1. 買方交付尾款時同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。2. 地稅、門牌稅、水電、管理費應一併分算，可到管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費。3. 交尾款同時應向律師索回商業文件。4. 交屋後最好能將原來門鎖更換，以保障安全。5. 應向律師索取地契、房屋等的影印本或正本相關資料。

貸款階段：

購屋者應詳閱與銀行簽署的貸款申請書，瞭解貸款金額、抵押設定金額、利率、還款年限、還款方式、是否有提前還款限制等事項。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:08 AM

7年買屋囘酬保證 不到1年就終止......

陳女士來信指出，她在數月前和丈夫離婚，一年前他們以兩個人的名義，訂購了一間單層排屋，如今已領取了房屋的鎖匙，在領取屋子時，正是辦理離婚手續的時候。

拿了鎖匙後，我們商量屋子歸我，由我繼續償還房屋貸款。

在這之後，我徵詢律師的意見，獲告知轉換名字需要2至3千令吉的收費，轉換名字一定要交給律師處理嗎？

[b]答：[/b]

陳女士在處理她的問題之前，必須確定離婚手續是否已辦妥、房屋是否已有個別地契，假如房屋未有個別地契，尚需尋求發展商的批准，而且需要支付一筆不超過500令吉的費用。

如果已辦妥離婚手續，那麼丈夫的一半資產歸妻子，就是說在房屋的50%持有權中，其中一半（即25%）屬於妻子。

陳鍾靈表示，關於屋子的擁有權及供款問題，如果未辦妥離婚手續，即使是陳女士繼續償還房屋貸款，在法律上，房屋的一半權益還是屬於丈夫的。

至於將房屋的名字由兩個人轉為一個人擁有，應該由律師協助進行，由於涉及銀行貸款，除了簽署新的買賣合約，還需要簽署另一份貸款合約，類似一般的房屋買賣手續，當然免不了要支付律師費。

關於房屋貸款的事項，在這之前申請房屋貸款時，銀行是基於兩個人聯名償還貸款給予批准，如今是一個人，假設兩個人的收入是3千餘，聯合供款是1000令吉，現在剩下一個人供款，銀行可能要重新考量，並做出不同決定。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:10 AM

脫售房子不可掉以輕心

房屋距離工作地點太遠，或增值情況不理想的投資者，通常會考慮脫售屋子。

計劃階段

（1）在決定售屋後，第一件事是需為自己的房子訂價格，定價太高，乏人問津，賣不出去；訂價太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需參考附近同類型房屋的交易情況。

（2）訂了房價之後，還要計算預估出售後要繳交產業盈利稅，以及售屋服務費，以便瞭解繳稅後還剩下多少錢。

在計算產業盈利稅時，可透過事前的評估，先做好節稅規劃，爭取最大權益。

（3）以上工作可以找信譽好、專業及熟悉當地情況的產業經紀公司代勞。

銷售企劃階段

在做好節稅規劃及估價訂價後，可請經紀公司提供銷售企劃內容，包括：

（1）屋子概況建議

（2）公開出售訊息

（3）屋主自住時帶買方看屋時間之配合

委託契約簽訂階段

（1）在委託經紀公司代理出售房屋之前，要貨比三家，除了做產業盈利稅計算、規劃、銷售企劃之外，還需瞭解經紀公司的其他產品內容。

如對買方背景，履約保證，產權調查、地價稅的瞭解；其次，還需瞭解委託的房屋經紀公司經紀人是否專業，可信賴？對出售房屋的資料是否瞭解？

（2）選擇適合的房屋經紀公司後，在簽訂委託契約書時要瞭解委託內容，委託期間之權利、收受定金等等。

銷售階段

可瞭解經紀人是否有幫助刊登售屋廣告，是否有聯絡買方及帶買方看房屋，買方反應如何？經紀人有無向你回報？若經紀人未做好上述的服務，可向其公司負責人反映，以維護本身權益。

[[i] 本帖最后由 kokchoon78 于 27/6/2006 11:12 AM 编辑 [/i]]

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:15 AM

公寓收費怨氣衝天 管理商細説分明

公寓業主對管理服務質量、收費等事項普遍不滿已經不是新鮮事，其中一些甚至持消極態度、不繳交管理服務費，任由服務費被徵收利息也在所不惜。

問題的癥結在那裡？為何他們明知這筆該付的開銷，最終無法避免不付，可是，他們還是坐視不理？

今天，我們找來了發展商管理公司的負責人、購屋者協會的代表，談談這個存在已久、懸而未決的問題。

坦白說，大家都知道，要成為組屋、公寓、共管公寓、公寓別墅等分層產業的業主，必須支付管理服務費，在房屋發展法令下草擬的買賣合約已闡明這一點。

不過，在馬來西亞，許多公寓的業主並沒有做到這一點，與此同時，我們也經常接到一些公寓的業主來信投訴，指發展商或其屬下管理公司，收了錢卻沒有提供應有的服務，或者服務的質量與預期的水平差了一大截等等。

業主有業主的不滿，發展商有發展商的牢騷，他們面對的難處，或者說最大的問題是：業主繳費的比率或效率欠理想，而業主則認為發展商提供的管理服務水準達不到要求，或收費過高。

[b]廉價組屋問題最大[/b]

Kansas Corporations私人有限公司產業管理經理溫志明指出，只要組屋、公寓業主按月、或按通知單繳付管理費，管理公司在提供分層產業的維修、服務等方面將不會有問題。

他指出，其管理公司管理下的產業有共管公寓、中價公寓及廉價組屋。

這其中問題最大的是廉價組屋，其他一些如共管公寓、中價公寓產業的管理基本上都沒有問題，他舉士拉央Prima Selayang、簡稱PS的廉價組屋為例。

他說，該批組屋共有840個單位，樓高8層、10層，有電梯操作，組屋內的一些共用設施，譬如電梯經常遭破壞，維修費開銷龐大，管理維修收費從最初的55令吉，減到45令吉，直到今日的35令吉

何以維修管理收費得以削減？這在城市來說，可說罕見。

溫志明說，組屋的居民委員會與該公司協商，說組屋居民一般都是低收入者，無法支付原訂的收費，如果減至35令吉，那麼他們可以做到100%付費。

管理公司在調整一些服務及開銷後，儘量得出一個解決方案，將收費調低至35令吉；不過，組屋居民最終還是沒有做到這一點，時至今日，繳付率只是過半，根本無法應付基本的開銷。

[b]被迫動用維修儲備金[/b]

結果，管理公司面對拖欠的服務費數額龐大，有時被迫動用維修儲備金（Sinking Fund），勉強維持組屋的維修與管理。

所謂的維修儲備金，一般是在管理公司涉及較多的開銷，譬如維修電梯需要較大的費用、組屋、公寓外觀待粉刷才動用的資金。

1985年分層地契法令闡明，公寓、組屋居民未成立管理機構之前，業主除了支付管理維修費之外，尚需支付一個數額的維修儲備金，這個數目是每月管理維修費的10%，就是說，假如管理服務費是100令吉，那維修儲備金是10令吉。

不過，我們發現不少發展商並沒有按這個比率徵收維修儲備金，而是根據他們本身估算得出的數字，許多購屋者並不明白那個數目從何而來，也問不出一個答案，由於為這樣，造就許多業主對發展商不滿。

[b]對有付費者不公平[/b]

再回到公寓管理服務這一環，當一部份或一大半業主不繳付管理服務費，管理公司在催收後得不到預期效果而削減服務，這對有付管理費的業主或居民是非常不公平的事。

也許他們忽略了一點，拖欠的結果除了影響公寓管理工作的進展，其實也造成本身的欠債日積月累，日後若要脫售、獲取分層地契一樣要償還，而且還必須加上按日計10%利息償還。

溫志明指出，有一部份不繳付管理費的業主，他們不在該住宅區居住，而是將有關單位出租給別人，只是扮演屋主的角色。

也許他們存在這樣的心態：“反正我不住在這裡，管理維修服務如何，又不關我的事，只要每月有租金進袋子就可以了。”

結果，一些有付費的居民可能會這樣想：“那些不付費的人照樣享有基本的維修與管理服務，而且也沒有受到對付，那我們何必這樣愚蠢，每月按單支付這些費用？”

[b]形成惡性循環格局[/b]

一旦有越來越多人存在這樣的心態時，問題將更嚴重，可以說形成惡性循環的格局，試想想，當大家都不繳費的時候，情況會怎樣？

溫志明說，中低價公寓、廉價組屋管理最後陷入癱瘓的局面相當多，假如不幸到了那個地步，發展商一走了之並不稀奇。

他認為，這些產業單位的業主需要接受開導教育，他們必須認清一個事實：這是大家共同面對的問題，不是你我個人的問題，牽一線動全身，絕對不能存在我不交、有別人交，我照樣可以獲得應有服務的心態。

發展商有御用裝修商 請付2千令吉抵押金？

雖然法令沒有闡明這一點，但是現今許多發展商卻有意壟斷或操縱購屋者新居的裝修業務，甚至開出一些不合理的條件，令購屋者憤憤不平。

面對這類問題的購屋者，可以集體向發展商抗議，也可以向房屋部做出投訴。

問：發展商另收垃圾費？

投訴人Elisa Tan：我購買了一間共管公寓，座落在白沙羅，不久前才領取鎖匙；可是，發展商卻強迫我們使用他們的裝修商，如果不使用他們的裝修商，就必須另外付200令吉，做為清理裝修後的垃圾費用。（抵押金是2000令吉、裝修後只退回1800令吉）。

我們每個月已付165令吉的管理維修費，為何還要多付這些費用？還有通常公寓管理層檢查完畢，就會原銀退回我的抵押金，而不是從中扣取200令吉，請問發展商這樣做合法嗎？

問：有壟斷裝修業嫌疑？

投訴人Tan Peng Mun：我在白沙羅購買了一間共管公寓，在我領取新屋鎖匙時，發展商要我支付1個月的抵押金，以及4個月的預付管理維修費，不過有關公寓仍有許多地方待修補。

此外，發展商要求我們付維修儲備金，就是維修管理費的10%，我拒絕支付，因為買賣合約並沒有說明，然後他們又說，假如我不願意支付，就一次過支付1500令吉。

另外發展商表明：假如不採用他們的裝修承包商，必須支付2000令吉的抵押金，在裝修完畢後，只退還1800令吉，其餘的200令吉用來清理垃圾費。

如果是採用他們的承包商，則不需支付這些費用，請問：發展商是否有權這樣規定，他們是否擁有壟斷裝修業務的權利？

此外，發展商是否有權向我們徵收200令吉的清理裝修垃圾費，雖然我已支付3個月的預付管理維修費，管理費不是概括清理所有垃圾費的嗎？

問：每年支付維修儲備金？

投訴人Ms Yen：我在兩年多前買了一間932平方尺的中價公寓，屋價11萬7千令吉，位於吉隆坡蕉賴。

最近我收到發展商的信，通知說可以領取鎖匙，在拿鎖匙前必須繳付某些費用，包括維修儲備金及服務費。

我想知道：維修儲備金是否每年支付？

1985年分層地契法令，針對服務費是否有更改過，我的買賣合約說明只須付1個月抵押，以及1個月預支，但是發展商卻告訴我說這個法令有更改過，還有我想知道，這些所謂的服務費，是否有一個指南說甚麼類型的屋子需要給的服務費是多少？

服務費的數目是根據甚麼來計算，是根據屋子的類型或是屋子的面積來計算?

[b]答：[/b]

[b]發展商無權操縱 業主可聯合投訴[/b]

針對以上3位讀者面對的問題，購屋者協會的陳鍾靈綜合回答說，在法律上，發展商沒有權操縱業主的裝修業務，業主能做到的是聯合向發展商提出抗議，以及向房屋部投訴。

根據修改後於2002年12月1日起生效的房屋發展法令，關於服務收費事項，1985年分層地契法令闡明，購屋者將付給發展商管理服務費，賦予發展商維修及管理有關產業的權利。

在法令之下，發展商有權力向業主收取1個月的抵押及3個月的預付維修管理費（1 month deposit & 3 months advance）。

此外，在1985年分層地契法令下，發展商可以向業主徵收相等於管理服務費10%的維修儲備金，意思是說，假如業主每個月支付的管理維修費是150令吉，那維修儲備金只是15令吉，而且是每個月支付，沒有所謂一次過付1500令吉維修儲備金這回事。

其實，只要業主每個月初支付管理維修費，即沒有抵觸法令，但有不少發展商基於行政工作繁瑣，向業主一次過徵收3個月的維修管理費，而且是在第一個月的14天內付清，逾期支付被迫繳付利息，這些都是不合理的規定。

在2002年12月1日之前採用的房屋發展法令，關於維修管理費事項，業主需要支付的是1個月的抵押及1個月的預付費。

市場上有一些發展商沒有遵守法令行事，他們以人手不足為由，也看准許多購屋者沒有詳讀買賣合約條文，向業主徵收多個月抵押及預付管理維修費。

在未有分層地契法令，以及業主未成立本身的管理機構之前，發展商肩負管理維修任務，一般根據房屋的建築面積、擁有的設備徵收維修服務費，譬如面積大且擁有體育設施的公寓服務費比較高，以此類推。

茲附上房屋與地方政府部的地址：監督與執法單位

Ministry of Housing and Local GovernmentLevel 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,P.O. Box 1257950782 Kuala Lumpur電話：03-20936714／20934336電傳：03-20955092／20925409電郵：[email]enforcement@kpkt.gov.my[/email]

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:18 AM

公寓有級別 管理費亦分高低

城市供產業發展計劃的土地越來越少，就業機會相對較多，人口有增無減；因此，產業計劃普遍往上發展，市區的共管公寓、服務公寓、市郊的普通公寓、組屋一棟接一棟興建起來，為的是應付市民日益增加的需求。

公寓一般分級別，有豪華共管公寓、公寓別墅，身為這些產業的業主，或是這裡邊的居民，在設施的供應、保安的提供，可說相當齊全，如果管理得好，可以說比住洋樓理想。

當然，這些是要有代價的，要有完善的設施、理想的保安服務，業主必須支付一個數目的管理維修費，高檔的分層住宅產業，管理維修費數目其實不小，除了因設施的特色設定收費，也以面積的大小有所分別。

[b]按擁有設施收費[/b]

所謂的按擁有的設施收費，除了基本的維修、清理垃圾、打掃樓梯、走廊、剪草之外，如果有游泳池、保安守衛、小花園、寬頻設施等，收費超過200令吉並不奇怪。

購屋者協會的陳鍾靈指出，1985年分層地契法令闡明，在還沒有成立管理機構之前，就是未有分層地契之前，公寓的業主必須支付一個數目的管理維修費，做為發展商屬下管理公司維修管理公寓的收費。

根據1966年（2002年修訂）房屋發展法令，在購屋者領取新屋時，將須支付一個合理的維修與管理共同產業收費，在該法令Schedule H第19項分節條文，購屋者將支付一個月的抵押及3個月的預付費，接下來的維修服務費是按月支付。

發展商管理公司在發出管理收費單時，必須附帶一份維修服務收費表，列明所收到的款項用在那些方面。

[b]逾期支付將計利息[/b]

根據法令，服務費必須在每個月的7號或之前支付，逾期支付者將被罰每年10%的以日計利息。

不過，在我們的商業社會，許多發展商向業主一次過收3個月或6個月的管理維修服務費，所給的寬限期是首個月的14天內。

他們的理由是人手不足，行政工作繁瑣，如果每個月收，將增加公司的開銷，因此一次過收3個月比較符合經濟效益。

其實，只要業主方便，每個月到管理公司支付一個月的收費，並不抵觸法令，不需要一次掏出好幾百令吉的服務費來繳付。

[b]管理公司須列明收費用途[/b]

陳鍾靈說，管理公司在發出收費通知單時，必須附帶一份列明收費用途的結單，向公寓業主交待清楚，但是許多發展商並沒有這樣做，這其實已造成許多購屋者的不滿。

他說在城市地區，公寓、共管公寓、公寓別墅的管理服務收費，從少過100令吉到500、600令吉都不足為奇。

最基本的服務是清理垃圾、打掃走廊、清溝渠、電梯、走廊電燈提供，至少也要50令吉，再上一層樓除了有提供這些服務，尚包括保安服務、剪草，如果只是5層樓，沒有電梯設施，一般在80至100令吉。

假如更上一層樓，有游泳池、小花園，不過，只是5層樓，沒有電梯供應，收費依建築面積而定，一般在每平方尺15分或17分之間，同時，在一定程度上，胥視產業所處在的位置。

[b]公寓別墅管理費高昂[/b]

近年來開始普及的公寓別墅，管理維修收費也反映其高尚的地位，每天在15至20令吉，一個月在600以內或者比這水平更高也很可能，當然這些產業的管理公司所提供的服務也有所不同；除了上面所提到的服務，其他的設施尚包括更嚴密的保安措施、採用晶片卡進出、寬頻系統，樓下有互聯網咖啡廳等等。

公寓的維修與管理要維持得好，有賴於發展商管理公司與公寓居民在互相合作，才得以落實，只要任何一方失責，將影響整個產業的管理與維修服務素質。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:19 AM

買屋簽約須備妥證件

房屋出售計劃已經邁開第一步，在收取定金後，賣方希望買者能成功申請到房屋貸款，一切進展順利。

《收定金階段》

1. 經紀人代收定金後，屋主可考慮與自己預定出售價的差距，勘酌自己可接受的價格，並要求經紀人向買方再協調價格。

2. 若接受買方的價格，則可向經紀人簽收買方的定金，若買方反悔不買，可沒收其定金，若自己反悔不賣，則需雙倍金額賠償買方，並需支付房產經紀公司約定之佣金服務費。

《簽約階段》

1. 收了定金之後需依約定之時間、地點，備妥相關證件（如身份證正本等）前往簽約。

2. 簽約時，要瞭解：

a. 付款條件、時間、方式、地點是否合理安全；b. 買方貸款金額多少；c. 產業盈利稅額預估；d. 稅務、歸屬（一般賣方繳產業盈利稅、買方繳契約稅、 火險費等等）；e. 賣方負擔之房屋瑕疵（如漏水）及產權（如租約）等事項。

3. 交屋時間要在尾款給付同時對賣方較有保障，若買方要求提前裝璜，則需填寫借屋裝修約定，不視為交屋。

《蓋印階段》

證件一次備妥，避免多次往返。

《繳稅階段》

繳交產業盈利稅、契約印花稅後，律師即開始進行產權過戶手續，為擔保賣方尾款，賣方要請律師向買方要求簽發與尾款相同的商業支票，並交律師保管，作為買方尾款之債權擔保。

《交屋階段》

1. 尾款付給同時辦理交屋手續，連同門牌稅、地稅、管理費、水電等費用分算。

2. 賣方原有貸款塗銷獲退火險保險費，可請律師辦理退費。

交了房屋之後，尚需確保買方過後會辦理水電供應轉名手續，以便賣主可以領回本身的水電押抵金。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:21 AM

二手屋身價值多少？

投資產業，究竟是“喜新厭舊”，抑或“新不如舊”？

這個問題可能沒有一個“肯定”的答案，畢竟新屋舊屋，各有擁躉。不過，儘管大馬產業市場近年發展極為迅速，新屋選擇多不勝數，就有人仍偏愛二手房屋。

據悉，地點適中的二手房屋，緊隨產業市場發展，行情持續看俏。若是有地產業，價格更是節節上揚。

二手房屋哪裡好？缺點有哪些？本期《財富廣場》將深入剖析“新不如舊”的走勢。

[b]買二手房屋無不可[/b]

“寄生”祖屋多年的阿杜，有意在今年置產躋身業主行列。在考慮許久後，決定在父母房子附近，買下一棟舊房子，方便照顧家人。

當時，朋友們都議論紛紛︰“買舊房子裝修，哪有新房子好？”、“第一次買房子，當然要買新的啦！”

不過，經過一番深思熟慮後，阿杜還是按照原定計劃，把舊房子買下。他先將房子重新隔間，更換全部水管電線，重新粉刷牆面。

幾週下來的敲敲打打，房子裝修花費遠較當初預算開銷來得少，當然，也比買新房子省許多。

阿杜說︰“在市區購房子，多半考慮交通便利、地段好，如果這些條件能滿足，的確可以彌補二手房外觀看來老舊的缺點。如果將內部裝潢整修，一樣可以住得跟新房子一樣舒適，何樂而不為？”

[b]屋價堅穩地點好更價錢[/b]

其實，許多產業界人士都贊同阿杜的看法，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，國內二手房屋市場向來都保持一定水平，尤其是居住環境良好的有地產業，更獲得市場的良好反應。

威廉氏、達哈、王有限公司董事經理吳天瑞也同意，他說：“奠定一項產業市場的好壞，主要由兩項因素組成，地點與價錢。二手房屋市場也相同，而且更為敏感。”

“以孟沙為例，若個人非常喜歡該區，價錢也合適，相信不介意房子新舊問題。更重要的是，即使要在孟沙買新房子，也因為該區已發展完善，毫無地庫可供發展，而無法如願以償。”

[b]欠缺地庫二手房屋市場興旺[/b]

簡而言之，若某一地區發展到了一定程度之後，而欠缺地庫建造新產業，但有關地區卻受到市場大力歡迎，就會推高市場需求帶動二手房屋市場，屋價也自然水漲船高。

著名產業仲介公司SK兄弟首席執行員曾天恩指出，“產業市場走向與某一國家的經濟展望息息相關。以目前國內樂觀的經濟展望而言，加上政治因素也非常穩定，早已推動產業市場發展，這當然也包括二手屋房市場。”

“同時，銀行要求的房貸條件逐步放鬆，保險公司也提供房貸，這些都有助於帶動產業市場走勢。”

他說，政府積極推行的“馬來西亞，我的第2故鄉（Malaysia My Second Home）”計劃，也吸引不少外國移民在大馬置產，直接帶高二手屋房以至產業市場展望。

依據“馬來西亞，我的第2故鄉”計劃，持有居留證（Social Visit Pass）的外國市民將允許無限次出入或長期居留大馬。 世界各地人士不論國籍、年齡、宗教、性別均可參加該項計劃，他們可跟配偶攜同受撫養人（就學或非就學）與一名家庭佣工前來。

[b]搶手產業：中高檔產業受歡迎[/b]

目前，以中高檔類型的二手產業，較受市場歡迎，地點則以市中心為主，低價產業因須獲得當局批准，程序較為複雜，不太受到青睞。

曾天恩表示：“譬如說，吉隆坡城中城（KLCC）附近的公寓就非常值錢，萬達鎮（BANDAR UTAMA）的屋價也毫不遜色。”

“當時，在萬達鎮買入一所價值30萬令吉以上的有地產業，目前售價已走高至55萬至60萬令吉左右，價格翻了近一倍，漲幅非常可觀。”

一般來說，若經濟能力許可，多數人在選購二手產業時，都以獨立式或半獨立式洋房為首選，接下來為雙層或單層排屋，最後才是公寓等高樓產業。

[b]未來展望：高者越高低者越底[/b]

談及二手房屋的未來展望，他們三人異口同聲表示：“二手房屋的展望非常樂觀，不過，相信購屋者將以自住為主，投資則屬少數。”

陳鍾靈說：“與二手房屋比較，商業產業的回酬率更為可觀，而且產業獲利的期限較長，相信投資者不會將資金鎖在產業上。以目前來說，二手房屋並非投資好對象。”

黃金地段的有地產業買少見少，預期未來較為“值錢”的二手產業將以有地產業較為搶手，公寓方面則因為供需皆有，除非地點真的非常搶手，不然的話，實在難與有地產業匹敵。

陳鍾靈補充，“二手房屋的價錢視乎地區、產業、居住環境而定，一般都是高者越高，如孟沙、萬達鎮、敦依斯邁爾花園、金地花園等；低者也跟著越低，如萬撓等。”

瞭解二手房屋優劣：

一般而言，二手房房的價格比較合理地反映當地產業的價格，而發展商制定新房子價錢時，普遍以當地二手產業為考量對象，造成在相同地區的相同類型產業，新房子價格往往略高於二手房屋。

目前，發展商紛紛以極具吸引力的樣品屋充當“誘餌”，導致屋主入伙後，感覺完全“不同”。沒有虛假的樣品屋，只有現成房子的二手產業，買賣更為透明。同時，二手產業也不會出現任何隱藏費用，買家可以直接了當洽談價格，省下不少麻煩。

二手房屋的可觀議價空間，也是最大優點之一。買家可依據居住環境、設備裝修等條件，與賣家展開價格推讓戰。若買家真的“舌燦蓮花”的話，或具備足夠經驗，或賣家急於脫手，相信可以談獲價廉物美的產業。

吳天瑞表示，買家在選購新房子時，往往只是購買一種“希望”，因為不可能預知未來的居住環境將發生怎樣的變化，二手房屋則不同，所有東西都“坦然相對”。

“只要耐心地細心觀察，任何情況也可得知一二，買家一定可以挑選合適本身或家庭需求的二手產業。

眾所週知，吉隆坡市中心一帶的產業市場發展早已發展到了極限，所以在市中心擁有地庫的發展商們紛紛建立平地拔起的高樓產業，造成有地產業洛陽紙貴，而竣工不知多少年的二手屋，由於佔地較為廣闊，往往備有可觀活動空間。

基本上，以前建造的房屋都坐落在都市與區鎮的中心或週邊區域，生活起居、交通等都非常方便，為屋主與家人帶來不少便利。

[b]現成設備無須裝修[/b]

二手房屋的另一項優勢即是現成設備。若認為裝修程度尚可，買家甚至可以直接入住，不但省下大筆開銷，也可避免發生類似新房子“錢樓兩空”的事件。

陳鍾靈認為：“二手房屋的最大好處就是不用等，即刻或短期內可入伙，或獲取地契。”

不過，所有東西都有不完美的地方，二手房屋也不例外，充足的買屋經驗，專業人員的徹底檢查，加上房屋產權的調查，都是購買二手房屋缺一不可的重要步驟。

另外，二手房房的房屋構造大部分不太符合現代人居住要求，戶型較老是其缺點，上個世紀90年代的房屋，尤其是末期的房屋戶型還是比較人性化的，能夠滿足大眾的生活需求。

[b]銀行的回應：新房舊房房貸程序大同小異[/b]

大華銀行房貸部職員透露，不管新舊房子也好，房貸的批准程序都大同小異，少不了檢查屋價、買主財務狀況等。

“若是舊房子的話，由於房子早已竣工，那麼程序也比未建成的新產業來得簡單。”

“對於二手房屋，我們必須聯絡一名以上的估價師，為房子估算現有價格，再胥視貸款數額與買主財務狀況等，才決定發放房貸與否。”

“只要地點適中與價值較高，我們通常都比較容易批准。”

[b]結語[/b]

凡事有利必有弊，二手房屋具備地點適中、面積寬闊等好處之餘，也有著戶型老舊、建材過時等缺點，因此，除了享受二手房屋的各項便利之外，千萬記得容納它們的缺點，住起來才不會怨氣沖天。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:21 AM

店屋工程擱置費無計可施

店屋是商業產業，商業產業的發展商不需申請發展執照，只要擁有發展准令及建築圖樣獲地方政府批准，即可推行產業發展計劃，他們也不受房屋部管轄，一旦推行的發展計劃出現問題時，房屋部一般不會插手。

讀者Anthony Koh TH來信指出，他在柔佛州購買了一間3層店屋，可是建築工程卻停頓下來，按買賣合約，預定在2004年4月交屋，不過，現在看來可能遙遙無期。

他曾經致函房屋部及其他相關機構，可是這些信如石沉大海、沒有下文。

[b]答：[/b]

購屋者協會的陳鍾靈指出，店屋屬於商業產業，商業產業的發展商不需向房屋部申請發展執照，只要擁有發展准令、建築圖樣獲地方政府批准，即可推行有關的產業發展計劃。

由於所購買的是商業產業，購屋者簽署的買賣合約，並非依照房屋發展法令的標準合約 ，而是發展商的律師按其指示草擬的合約。

此外，關於36個月的交屋期限，假如買賣合約附加了這樣的條文：從建築圖測獲批准日算起，而非簽署買賣合約日算起，有些發展商會以這個為准，一般情況是建築圖樣獲批准日比買賣合約遲，當然也有未簽署買賣合約之前，建築圖樣已獲批准的例子。

除了店屋是商業產業，其他類型的商業產業尚包括工廠、服務公寓、度假公寓、洋房地段等。

投資購買商業產業的人，在產業計劃被擱置下來時，能夠做出的努力是：聯合其他購屋者成立一個購屋者籌委會，向發展商施展壓力，再來就是尋求當地人民代議士、譬如州議員或國會議員的協助，最後，在沒有辦法的情況下，大家可考慮聘請律師提控發展商。

前面提到店屋產業的發展商，不需申請發展執照即可推行有關計劃；因此，他們也不受房屋部的管轄，一旦出現問題，購屋者向房屋部做出投訴的話，房屋部也不可能插手。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:22 AM

遲交屋索償程序

戴先生來信指出，他向發展商購買了一間雙層排屋，但發展商卻遲交屋12個月，他問：能否向房屋仲裁庭起訴發展商，以及如何辦理手續？

請提供房屋仲裁庭的地址或電郵，以及如何獲得上訴表格？

[b]答：[/b]

發展商遲交屋，如果沒有按買賣合約例明的條文賠償購屋者，購屋者可以上房屋仲裁庭提出索償申請。

首先要準備一封索償信，然後交給發展商，再向房屋仲裁庭索取表格1（Borang Satu），可以從房屋仲裁庭及其他相關組織的網址下載：這些網址分別是：[url]www.kpkt.gov.my/tribunal[/url]或[url]http://www.hba.org.my[/url]。

除了索取上述表格，欲提出索償者尚需準備的資料包括買賣合約、交屋日期、遲交屋天數等等。

房屋仲裁庭地址：Tribunal Secretariat/RegistryTribunal for Home Buyer ClaimsMinistry of Housing and Local GovernmentLevel 2, Block B South, Pusat Bandar Damansara50782 Kuala Lumpur電話：03-20924488（熱線）電傳：03-20934776電郵：[email]tribunal@kpkt.gov.my[/email]

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:22 AM

地契未分割，不能申領公積金？

梁女士說，她在雪州沙亞南有一間屋子，已經建好，上個月有人要購買，買賣雙方開始辦理有關的手續，譬如簽買賣合約，買主也支付了10%的首期錢。

可是，買主向公積金局提出申請公積金，卻不成功，原因是她的屋子地契還不是個別地契，仍屬於發展商名下的總地契，因此買主無法成功申請到公積金。

後來，買方也取消了合約，而梁女士必須給回10%的訂金。她問：假如發展商沒將地契分為個別地契，她是否沒有機會賣房屋？為甚麼公積金局一定要地契屬於個人名下，才可以釋出公積金給申請者？

[b]答：[/b]

購屋者協會的陳鍾靈指出，公積金局需要申請者呈上個別地契，這是政府的政策，特別是購買二手房屋，申請者（買方）必須證明賣方的房屋已經有分割地契。

假如發展商未辦好地契分割，並不表示梁女士沒有機會脫售有關房屋，只要購屋者不涉及政府貸款及申請公積金，交易一樣可以進行。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:23 AM

發展商藐視法庭判決？

沒有署名的讀者來信指出，他於年9月14日與發展商簽署一份購買雙層排屋的買賣合約，發展商延遲至2003年11月5日才發出交屋通知，總共延遲781天。

他於2004年2月13日向房屋仲裁庭呈交索賠申請，並於2004年7月13日出席房屋仲裁庭所訂的聆聽審判會，由於發展商缺席，仲裁庭的判決（Awards）給了他，並且諭令發展商不可超過2004年8月13日做出賠償。

由於沒有獲得發展商的賠償，他再次於2004年9月9日呈上索賠案給房屋與地方政府部，房屋與地方政府部發出通知，要發展商最遲在2004年9月28日做出賠償，可是發展商至今仍未有回應。

請問接下來應該怎樣做，以使無理的發展商履行買賣合約及面對法律的制裁？

[b]答：[/b]

發展商沒有履行其職責，按法庭裁判做出賠償，形同蔑視法庭，在抵觸房屋發展法令第16AD條例的情況下，如果在規定支付賠償額的期限內沒有履行其職責，將被罰款不超過5000令吉或不超過2年監禁，或兩者兼施。

還有應償還購屋者的賠額，如果發展商在過了應付賠償金的期限內仍未有行動，將需支付索償者賠償金8%年利。

kokchoon78 发表于 27/6/2006 11:26 AM

大馬女婿想置業 受什麼限制？

外國人欲在我國購買產業居住或投資，必須向外資委員會尋求批准，並將受到政府制定的一些條例限制，譬如只准購買某一些類型或價格的產業，以避免產業領域出現炒風。

呂先生來信提問有關外國人購置產業的問題：

他說，我的國籍是中國（還未申請為大馬的永久居民），太太是馬來西亞人，我們註冊結婚已有兩年多，近期我們準備在這裡聯名購置20萬令吉以下的排屋，請問：

1. 購買排屋的條件和手續是否和夫妻雙方都是馬來西亞人的規定一樣？

2. 如果不一樣，又有哪些條件規定？

3. 如果符合了這些條件，還需要向哪些部門提出申請？申請之後是否可以得到批准？

4. 如果以上申請不被批准，我太太