4. invloed van natuur michiel daams
TRANSCRIPT
1|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
2|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017 2|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Invloed van natuur op de woningmarkt
9-03-2017 CBS Woningmarkt Symposium, Den Haag
Dr. Michiel Daams [email protected] Geografie
3|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
“Why is central Paris rich
and
downtown Detroit poor?”
Brueckner et al. (1999) European Economic Review
4|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Totale woningwaarde per gemeente Bewerking Daams; data CBS/Kadaster (2015)
5|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bronnen: Cityfan.nl; geoparkdehondsrug.nl; natuurlandschap.nl
6|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)
7|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu: recent nieuw onderzoek“The effect of natural space on nearby property prices: accounting for perceived attractiveness”
dr. Michiel Daams dr. Frans Sijtsma prof.dr. Arno van der Vlist
2016 artikel in Land Economics 92(3), 389-410
8|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Doel onderzoek› Beter begrijpen:
Waardering woningkopers voor natuur in specifieke locaties
›Waarom?
9|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017Natuurbeheer
Source: Prorail
Infrastructuur
Woningbouw
10|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Woningprijsanalyse› Waarom? Geen duidelijke markt voor natuur
Feitelijk marktgedrag (vs. mensen bevragen) Marktomvang
› Hedonische prijsanalyse woningprijzen en kenmerken Multivariabele regressieanalyse Werkpaard van de natuurwaardering (100+ studies) Belangrijk: precieze schattingen vereisen goede data (Palmquist)
› Onze bijdrage Unieke consumenteninformatie: aantrekkelijke natuurplekken
11|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bestaande maatstaven: ‘natuur’Meeste studies: typen grondgebruik (CBS data)(bos, parken, meren, etc.)
12|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Zelfde type grondgebruik
13|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Hotspotmonitor (HSM); nationale survey
› Holistische maatstaf› Alle ‘natuur’ kan gemarkeerd worden
Bedenker: dr. Frans Sijtsma
Sijtsma et al. (2012a; 2012c) De Vries et al. (2013)Daams and Sijtsma (2013)Bijker et al. (2016)Davis et al. (2016)Daams and Veneri (2016)Daams et al. (2016)
Ontwikkeld RUG i.s.m. PBL
14|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Vier HSM niveausAantrekkelijke plek met natuur› Lokaal (<2km woonlocatie)› Regionaal (<20km woonlocatie)› Nationaal (in het land)› Wereld (ergens in de wereld)
15|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Een blik op de data: Groningen
16|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Lokale markers <2km
17|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Regionale markers <20km
18|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nationale markers
19|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Den Haag:
een volstrekt andere structuur
20|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Lokale markers <2km
21|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Regionale markers <20km
22|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nationale markers
23|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Groene Hart:
bouwrestricties, maar waardering?
24|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nationale markers
25|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
› Terug naar de woningprijsstudie
26|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
8,613 Nationale markers Consistent vergelijkbaar over NL
Respondenten uit heel NL
82% respondenten uit GfK panel75% markers binnen 11km stedelijk gebiedGecheckt op mogelijke regionale bias
27|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Van punten naar 202 gebieden
28|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
29|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Woningmarkt data› Transactieprijzen eengezinswoningen › 2009-2012
› Data: Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) ±80% Nederlandse markt
› 203,344 woningen
30|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
›Y: ln transactieprijs woning› De X’en:
- conventionele hedonic (m², #kamers, #banen etc.)- Afstand tot meest nabije aantrekkelijke groen
- Binair; dummies voor kilometer-intervallen- Controls voor hoeveelheid aantrekkelijk groen
- Binnen uiterste bereik afstands-effect (7km); ring-measure
› Regionale woningmarkt (N=76) & tijd fixed effects (jaar) › Zipcode clustered standard errors (6-positie postcode niveau)
Empirisch model
31|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)
Effect natuur ongeacht aantrekkelijkheid?
› Zwak effect (en niet verder dan 0,5 km)› Niet significant voor meeste grondgebruikstypen
Woningkopers willen niet zomaar natuur, maar…
32|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)
Verschillen tussen stad en platteland
33|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Conclusies› Uniek onderzoek: woningprijzen + Greenmapper
› Effecten aantrekkelijke natuur over 7 kilometer
› Sterkere relatie met woningwaarde dan gedacht
› Andere studies: mogelijk forse onderschatting van waarde natuur voor woningkopers
34|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Bron: http://jeugdjournaal.nl/artikel/2110444-bouw-niet-meer-vakantiehuisjes-op-het-strand.html
35|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Waar woningen ontwikkelen?
Bron: Google Maps
36|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Vooruitblik 2017› RUG - CBS: rekenen aan Nederlandse steden
› RUG - OECD: nieuwe internationale studie
› Greenmapper wensen: • meer regionale dekking over heel Nederland• structurele monitoring?
37|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu online: www.woningwaardenatuur.nl
38|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu online: www.woningwaardenatuur.nl
39|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
Nu online: www.woningwaardenatuur.nl
40|
faculteit ruimtelijkewetenschappen
vastgoedkunde
09-03-2017
De invloed van natuur op de woningmarkt
Michiel DaamsEconomische Geografie & [email protected]
voor wat er feitelijk gebeurt
Samenwerken met het CBS?
Het CBS beschikt over een schat aan statistische gegevens, die gratis beschikbaar zijn op www.cbs.nl en StatLine.
Maar soms is dit niet genoeg.
In dat geval kun je het CBS inschakelen via [email protected]