4. invloed van natuur michiel daams

1|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

2|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017 2|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Invloed van natuur op de woningmarkt

9-03-2017 CBS Woningmarkt Symposium, Den Haag

Dr. Michiel Daams m.n.daams@rug.nlEconomische Geografie

3|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

“Why is central Paris rich

and

downtown Detroit poor?”

Brueckner et al. (1999) European Economic Review

4|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Totale woningwaarde per gemeente Bewerking Daams; data CBS/Kadaster (2015)

5|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Bronnen: Cityfan.nl; geoparkdehondsrug.nl; natuurlandschap.nl

6|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)

7|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nu: recent nieuw onderzoek“The effect of natural space on nearby property prices: accounting for perceived attractiveness”

dr. Michiel Daams dr. Frans Sijtsma prof.dr. Arno van der Vlist

2016 artikel in Land Economics 92(3), 389-410

8|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Doel onderzoek› Beter begrijpen:

Waardering woningkopers voor natuur in specifieke locaties

›Waarom?

9|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017Natuurbeheer

Source: Prorail

Infrastructuur

Woningbouw

10|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Woningprijsanalyse› Waarom? Geen duidelijke markt voor natuur

Feitelijk marktgedrag (vs. mensen bevragen) Marktomvang

› Hedonische prijsanalyse woningprijzen en kenmerken Multivariabele regressieanalyse Werkpaard van de natuurwaardering (100+ studies) Belangrijk: precieze schattingen vereisen goede data (Palmquist)

› Onze bijdrage Unieke consumenteninformatie: aantrekkelijke natuurplekken

11|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Bestaande maatstaven: ‘natuur’Meeste studies: typen grondgebruik (CBS data)(bos, parken, meren, etc.)

12|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Zelfde type grondgebruik

13|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Hotspotmonitor (HSM); nationale survey

› Holistische maatstaf› Alle ‘natuur’ kan gemarkeerd worden

Bedenker: dr. Frans Sijtsma

Sijtsma et al. (2012a; 2012c) De Vries et al. (2013)Daams and Sijtsma (2013)Bijker et al. (2016)Davis et al. (2016)Daams and Veneri (2016)Daams et al. (2016)

Ontwikkeld RUG i.s.m. PBL

14|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Vier HSM niveausAantrekkelijke plek met natuur› Lokaal (<2km woonlocatie)› Regionaal (<20km woonlocatie)› Nationaal (in het land)› Wereld (ergens in de wereld)

15|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

›Een blik op de data: Groningen

16|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Lokale markers <2km

17|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Regionale markers <20km

18|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nationale markers

19|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

›Den Haag:

een volstrekt andere structuur

20|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Lokale markers <2km

21|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Regionale markers <20km

22|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nationale markers

23|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

›Groene Hart:

bouwrestricties, maar waardering?

24|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nationale markers

25|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

› Terug naar de woningprijsstudie

26|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

8,613 Nationale markers Consistent vergelijkbaar over NL

Respondenten uit heel NL

82% respondenten uit GfK panel75% markers binnen 11km stedelijk gebiedGecheckt op mogelijke regionale bias

27|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Van punten naar 202 gebieden

28|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

29|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Woningmarkt data› Transactieprijzen eengezinswoningen › 2009-2012

› Data: Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) ±80% Nederlandse markt

› 203,344 woningen

30|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

›Y: ln transactieprijs woning› De X’en:

- conventionele hedonic (m², #kamers, #banen etc.)- Afstand tot meest nabije aantrekkelijke groen

- Binair; dummies voor kilometer-intervallen- Controls voor hoeveelheid aantrekkelijk groen

- Binnen uiterste bereik afstands-effect (7km); ring-measure

› Regionale woningmarkt (N=76) & tijd fixed effects (jaar) › Zipcode clustered standard errors (6-positie postcode niveau)

Empirisch model

31|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)

Effect natuur ongeacht aantrekkelijkheid?

› Zwak effect (en niet verder dan 0,5 km)› Niet significant voor meeste grondgebruikstypen

Woningkopers willen niet zomaar natuur, maar…

32|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Bron: Daams, Sijtsma, Van der Vlist (2016)

Verschillen tussen stad en platteland

33|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Conclusies› Uniek onderzoek: woningprijzen + Greenmapper

› Effecten aantrekkelijke natuur over 7 kilometer

› Sterkere relatie met woningwaarde dan gedacht

› Andere studies: mogelijk forse onderschatting van waarde natuur voor woningkopers

34|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Bron: http://jeugdjournaal.nl/artikel/2110444-bouw-niet-meer-vakantiehuisjes-op-het-strand.html

35|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Waar woningen ontwikkelen?

Bron: Google Maps

36|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Vooruitblik 2017› RUG - CBS: rekenen aan Nederlandse steden

› RUG - OECD: nieuwe internationale studie

› Greenmapper wensen: • meer regionale dekking over heel Nederland• structurele monitoring?

37|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nu online: www.woningwaardenatuur.nl

38|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nu online: www.woningwaardenatuur.nl

39|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

Nu online: www.woningwaardenatuur.nl

40|

faculteit ruimtelijkewetenschappen

vastgoedkunde

09-03-2017

De invloed van natuur op de woningmarkt

Michiel DaamsEconomische Geografie & Vastgoedkundem.n.daams@rug.nl

voor wat er feitelijk gebeurt

Samenwerken met het CBS?

Het CBS beschikt over een schat aan statistische gegevens, die gratis beschikbaar zijn op www.cbs.nl en StatLine.

Maar soms is dit niet genoeg.

In dat geval kun je het CBS inschakelen via woningmarktsymposium@cbs.nl