kiinteistövero uudistuu v. 2020 - valtiovarainministeriö19.6.20… · kiinteistövero uudistuu v....

Kiinteistövero uudistuu v. 2020

Elina Pylkkänen

19.6.2017

SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverotusta vuodesta 1993 lähtien ‒ Kiinteistövero v. 1993, jolla korvattiin katumaksu,

manttaalimaksu, kiinteistöjen harkintaverotus ja

asuntotulon verotus

‒ Uudistus pääomatulo- ja yritysverouudistuksen

yhteydessä: liikkumaton veropohja (EU-jäsenyys)

‒ Fiskaalinen tavoite: kasvava ja vakaa vero kunnille

‒ Objektivero, ei riipu verovelvollisen tuloista vaan

kiinteistön ominaisuuksista – ei pelkästään markkina-

arvosta

‒ Koskee kaikkia kiinteistön omistajia (hlö, yritys, yhteisö)

‒ Suhteellinen vero, matalat veroprosentit

‒ Hallinnollisesti kevyt, massamenettelyyn perustuva

Veron määräytymisperusteet

‒ Veropohja ja rajaukset: maapohja ja rakennukset,

mutta maa- ja metsätalousmaa eivät kuulu veron

piiriin

‒ Maapohja ja rakennukset verotetaan erikseen

‒ Maapohjan kiinteistövero = maapohjan verotusarvo (tavoite:

75 % käyvästä hintatasosta) x maapohjaan sovellettava

veroprosentti

‒ Rakennuksen kiinteistövero = rakennuksen verotusarvo (=

jälleenhankinta-arvo (75 %) - ikäalennukset) x rakennukseen

sovellettava veroprosentti

Veroprosentit

‒ Kunta määrää veroprosentit lain määräämien

vaihteluvälien puitteissa:

‒ Yleinen kiinteistöveroprosentti: 0,93 – 1,80

‒ Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti: 0,41 – 0,90

‒ Yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöveroprosentti: 0,00 – 1,80

‒ Voimalaitosten kiinteistöveroprosentin yläraja: 3,10

‒ Muiden kuin vakituisten asuntojen kiinteistöveroprosentti: 0,93 – 1,80

‒ Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti: 2,00 - 6,00 (pk-

seudun kunnilla vähint. + 3 %-yks. korkeampi kuin yleinen

kiinteistöveroprosentti)

Veropolitiikka ‒ Kiinteistöveron osuutta verotuksessa halutaan

kasvattaa (OECD, IMF, EU, taloustieteilijät)

‒ Verotuksen ja talouden tehokkuus:

‒ Kiinteistövero tehokas vero parhaimmillaan: jos

verovelvollinen ei voi vaikuttaa veron määrään

‒ Työn verotusta kevennetään, kiinteistöveroa ja haittaveroja

kiristetään

‒ Veropohja ei pakene maan rajojen ulkopuolelle

‒ Lisää maankäytön tehokkuutta

‒ Ympäristöystävällinen yhdyskuntarakenne

‒ Kiinteistön arvonnousun vuotuinen vero (pääomatulovero)

‒ Asuntotulon verottaminen (kulutusvero)

Kiinteistöverotukseen liittyviä ongelmia

‒ Verovelvollisten näkökulmasta: ei kohtele tasapuolisesti

verovelvollisia (verotusarvostus kaipaa päivitystä)

‒ Kuntien näkökulmasta: kiinteistötiedoissa puutteita tai

tiedot eivät välity, jolloin verotuloja jää saamatta

‒ Verohallinnon näkökulmasta: hallinnollista taakkaa

kevennettävä

‒ Oikeudenmukaisuuskeskustelu: Kiinteistövero

määräytyy kiinteistön ominaisuuksien perusteella – ei

omistajan tulojen tai varojen → tietojen ajantasaisuus

varmistettava

‒ Huonosti toimiva kannustin kunnallistalouteen jos

verotusarvot eivät reagoi aktiivisiin infra- ja

palveluparannuksiin

Kiinteistöverotulojen jakauma maakunnittain 2016,

milj. euroa

Kiinteistöverokertymä lajeittain, 2016

Kertymä milj.

€ Osuus

Vaihteluväli

Keski-

määrin

Yleinen kiinteistöveroprosentti,

rakennukset 519,0 30,9 % 0,93 - 1,80 0,99

Yleinen kiinteistöveroprosentti,

maapohja 426,3 25,4 % 0,93 - 1,80 0,99

Vakituiset asuinrakennukset 541,5 32,2 % 0,41 - 0,90 0,46

Muut kuin vakituiset

asuinrakennukset 87,6 5,2 % 0,93 - 1,80 1,07

Voimalaitosrakennukset ja –

rakennelmat 65,4 3,9 % 0,93 - 3,10 2,82

Rakentamattomat

rakennuspaikat 16,4 1,0 % 0,93 - 6,00 2,80

Yleishyödylliset yhteisöt 9,20 0,5 % 0,00 - 1,80 0,41

Maa- ja metsätalouden

maapohja ja rakennukset

14,4 0,9 %

Yhteensä 1 680 100,0 %

Kiinteistöveron tuotto verovelvollisryhmittäin

Kiinteistöveron tuotto, mrd. €, nimellinen 2004 – 2021*

19.6.2017

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021*

Kiinteistövero

Veroprosenttien kehitys, 1993 - 2017

19.6.2017

Yleinen

Asuinrakennus

Vapaa-aika

Voimalaitos

Kuntien verotulot 2004 – 2021*, mrd €

19.6.2017

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021*

Yhteisövero

Kiinteistövero

Kunnallisvero

Haasteita uudistukselle

‒ Suomi on heterogeeninen ja suuri alue, jossa verotusarvot

vaihtelevat suuresti ja siten myös kiinteistöveroprosentit

vaihtelevat suuresti: vero korkein pääkaupunkiseudulla

absoluuttisesti, mutta suhteellisesti taantuvilla alueilla

‒ Rakennukset tuottavat n. 75 % veron tuotosta

‒ Hallitus korottaa veroa yht. 175 m€

‒ SOTE-uudistus kasvattaa kiinteistöveron merkitystä kuntien

tulolähteenä (-12,5 %-yks. kunnallisverosta pois, myös VOS-

uudistus)

‒ Kuntien toimittamissa kiinteistötiedoissa puutteita

Julkaistuja selvityksiä

‒ Esiselvitys verotusarvoista: Kiinteistöjen arvostamisperusteiden

kehittämistarve kiinteistöverotuksessa (Peltola, MML, 2014):

‒ Suhteellinen verotusarvo (verotusarvo / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-

muotoiset kiinteistöt 20 - 40 %, rakennetut omakotikiinteistöt 20 - 50 %,

asuntotontit 20 - 60 %, muut kuin asumisen kiinteistöt 30 - 70 %.

‒ Efektiivinen veroaste (vero / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-muotoiset

kiinteistöt 0,08 - 0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,1 - 0,3 %, asuntotontit 0,1

- 0,4 %, muut tontit 0,1-0,5 %.

‒ Rakennusten arvostaminen verotuksessa, Haahtela 5/2013:

”Kiinteistöjen käyvän hinnan määrittäminen kiinteistöverotusta

varten”: nykyinen periaate on suositeltava edelleen

‒ Risto Peltola: ”Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän

kehittäminen kiinteistöverotuksessa” VNK 18/2015

Hankkeen tavoitteet ja aikataulu ‒ Selkeä, ymmärrettävä ja yksinkertainen

‒ Läpinäkyvä arvonmääritys, avoin tieto kaikille

‒ Ajantasainen, jatkuvasti päivittyvät verotusarvot

‒ Massamenettelyyn perustuva, kustannus-tehokas menetelmä

‒ Hallinnollisesti kevyt, hyödynnetään kerättyjä tietoja systemaattisesti

ja tilastoanalyysi-sovelluksilla

‒ Yhdenvertainen ja tasapuolinen verokohtelu

‒ Hyvänä tulolähteenä kaikille kunnille tulevaisuudessa

‒ Verotusarvot muuttuvat → veroprosentteja joudutaan mahdollisesti

muuttamaan

‒ Tarkoituksena ei ole korottaa kiinteistöveroa verotusarvoja

korottamalla, vaan tarjota parempi sekä oikeudenmukaisemmin ja

tasapuolisemmin kohteleva veropohja kuntien rahoituslähteeksi

‒ Aikataulu: vuonna 2020 käyttöön uudet arvostamismenetelmät

MaaVero-hanke

‒ Maanmittauslaitos tuottaa uudet hinta-alueet koko Suomen alueelle

‒ Ohjausryhmä: vm, mmm, Verohallinto, Kuntaliitto, MML

‒ Menetelmää on kehitetty Maanmittauslaitoksen

tutkimuskonsortiossa. Tutkimuksen on tehnyt johtava asiantuntija

Risto Peltola (MML)

‒ Hanketta johtaa projektipäällikkö Ari Tella MML:ssa

‒ Menetelmä perustuu tilastomatemaattiseen paikkatietoanalyysiin,

jossa hyödynnetään tehokkaasti toteutuneiden kiinteistö- ja

asuntokauppojen hintatietoja

‒ Kustannustehokas menetelmä, jolla voidaan päivittää maapohjien

verotusarvot suhteellisia hintaeroja vastaten vallitsevalle hintatasolle

‒ Lisää kiinteistöveron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja

läpinäkyvyyttä

Vieraskynä HS 21.9.2017:

Mika-Petteri Törhönen ja Kauko Viitanen

‒ Voidaanko siirtyä asuntokohtaiseen verotukseen?

‒ Miten verotusarvo määritellään?

‒ Asuntotulon verotus?

‒ Omistajan taloudellinen tilanne, vai puhtaasti

objektivero

Seminaarin ohjelma

12.40 – 13.20 Kiinteistöjen arvostaminen, prof.

Kauko Viitanen, Aalto yliopisto

13.30 – 14.00 Iltapäiväkahvi

14.00 – 14.15 Maanmittauslaitoksen MaaVero –

projektin esittely, projektipäällikkö Ari Tella, MML

14.15 – 15.00 Projektin tuloksia tähän mennessä,

johtava asiantuntija Risto Peltola, MML

15.00 – 15.30 Yleisön kysymyksiä ja keskustelua

15.30 Seminaari päättyy

Kiinteistöjen arvostaminen

Mika-Petteri Törhönen, Lead Specialist

Kauko Viitanen, Professor

Arvopohjaisen kiinteistöverotuksen edellytykset; FAO/WB 2015 • Aktiivinen ja tehokas kiinteistömarkkina

• Merkittävä määrä kauppoja vuosittain

• Markkinahintatiedon luotettavuus ja saatavuus

• Kattava kiinteistörekisteri

• Kiinteistörekisteritietojen kattavuus (arviointiparametrit)

• Hyvä kiinteistöarviointitaito

• Kiinteistöarviointiammattilaiset

Yleisiä haasteita kansainvälisesti

• Poliittinen tahtotila

• Konservatiivinen ajattelu

• Sääntöviidakot

• Osaaminen

• Toimintamallien taloudellisuus

• Resurssit (haasteista pienin)

Suomi – Pohjoismainen mallimaa

• Korkea veroaste (43% vs. 34.3% OECD)

• Hyvät palvelut: • Terveydenhoito • Koulutus • Sosiaaliturva

‘Tasa-arvo’

‘Yhtenäinen kohtelu’

Kiinteistövero ja arviointi Suomessa

• Kunnallinen arvopohjainen vero 0,93–1,80 % • Maapohja • Rakennukset

• Lisääntyvä tarve paikalliseen verotukseen • Ikääntyvä väestö, palvelujen tarve maantieteellisesti • Tuloverotulojen keskittyminen kaupunkeihin

• Kauppahintamenetelmää sovelletaan maapohjan arvon määrittämiseen

• Rakennuskustannusmenetelmä rakennusten arvioinnissa

• Vähän valituksia, toimiva järjestelmä – korkea kantoprosentti

Kiinteistöjen verotusarvioinnin erityiskysymyksiä • Tuotto kansantaloudelle kv-vertailussa (OECD 2015)

alhainen; 1.46% BKT vrt. 1.95% OECD ja 4.07% UK

• Maakaupat vähäisiä kaupunkien keskustoissa

• Sijainnin huomioiminen rakennuskustannusarvioinnissa

• Asunto-osakeyhtiöiden verotustapa ja yleinen käytäntö jakaa kiinteistövero pinta-alaperusteisesti

• Arviointien perusteiden vanhentuminen

• Mielenkiintoista myös – kuntien kiinteistöjen verovapaus?

• Metsäpohjien verottaminen, joka lienee tulossa

Tasa-arvoisuusperiaatteen toteutuminen

• Käytännössä sama kiinteistövero kalliille näköalahuoneistolle kuin pohjakerroksen huoneistolle

• Rakennusarvio sama rakennukselle Outokummussa ja ‘samalle’ talolle korkean kysynnän alueelle

• Toteutunut veroaste korkeampi lähiökiinteistöissä kuin vanhojen kaupunkien keskustoissa

Voidaan kysyä, toteutuuko tasa-arvoisuusperiaate riittävästi kiinteistöverotusarvioinnissa?

Esimerkki L: Rakennuksen pysäköintipaikkojen ja pysäköintitalon rajanvedosta A25/200/2017, 7.4.2017

https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistovero/Kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover

21.6.2017 8

Toimistorakennuksen pystylinjojen sisäpuolelle jäävä osa pysäköintihallista arvostetaan toimistorakennuksena. Merkitystä ei ole sillä, onko pysäköintihalli rakennettu ensin ja toimistorakennus vasta sen jälkeen sen päälle vai onko rakennuskokonaisuus tehty yhdellä kertaa. Toimistorakennuksen pystylinjojen ulkopuolelle jäävä pysäköintihallin osa arvostetaan pysäköintitalona pysäköintipaikkojen mukaan. Pihakannella ja piha-alueella olevia pysäköintipaikkoja ei oteta arvostuksessa huomioon. Pihakannella oleva alue on yhtenäistä pihaa muun piha-alueen kanssa. Tältä osin tilanne poikkeaa kaksikerroksisesta pysäköintitalosta.

Jatkuu

21.6.2017 9

Tässä esimerkissä pysäköintitalo-osuuden yläkerroksen autopaikat otetaan jälleenhankinta-arvoa

laskettaessa huomioon, koska ne eivät sijaitse pihakannella, vaan piha-alueesta erillisellä tasanteella.

Itse pysäköintitalo-osuus arvostetaan näissäkin pysäköintipaikkojen mukaan. Yhdessä tasossa oleva

maanalainen pysäköintihalli arvostetaan halvemman pysäköintipaikan arvolla, koska kyseessä on

vastaavan tyyppinen rakennus kuin Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa tarkoitettu 2-kerroksinen

kattamaton pysäköintitalo.

A25/200/2017, 7.4.2017 https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistovero/Kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover

21.6.2017

REG - Real Estate Research Group

Arvo >< hinta >< kustannus

• Esim. kahdella täysin samanlaisella rakennuksella on eri hinta, vaikka ne voivat tyydyttää käyttäjien tarpeita hyvinkin samalla tavalla

• Esim. Tuusulan koetalo (HS 25.7.2001) • rakennuskustannusarvio alun perin 2,5 milj.

• kokonaiskustannukset 12 milj. (suunnittelu 2,1 milj., rak.kust. 6,5 milj., valvonta 0,4 milj.)

• ostajaa ei löydy edes 2,7 milj:lla

• Arvo?

21.6.2017 11

Arvo (SKAY 1986; IVS)

Tunnearvo Muut

esim. hlökoht.

investointiarvo,

käyttöarvo

Subjektiivinen arvo

Kauppa-arvo

(menetelmä)

Tuottoarvo

(menetelmä)

Kustannusarvo

(menetelmä)

Objektiivinen arvo

(Markkina-arvo)

(Käypä arvo)

(Todennäköisin arvo)

ArvoMarkkinaperustainen

arvo Ei-markkinaperustainen

Jokaisessa menetelmässä käytetyt tiedot ja kriteerit täytyy johtaa markkinoilta

Markkina-arvo - IVS-määritelmä

• Arvioitu rahamäärä, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (suom. käännös/SKAY, kiinteistöarviointi.com)

Yksinkertaista ja automatisoi?

• Kiinteistörekisteri kattamaan kaikki kiinteistöt – huoneistot kiinteistöiksi tai erikseen kirjattuna • Verotusarviointi kohdistumaan koko kiinteistön markkina-arvoon

• Verotusarviointi kohdistumaan huoneiston markkina-arvoon

• Huoneistojen kaupat julkisiksi kuten kiinteistökaupat

• Uusi massa-arviointijärjestelmä kiinteistöjen verotusarviointiin • Jatkuva arviointi ja ajantasaistus, verotusarvot kerran vuodessa

Kansantaloudellinen mahdollisuus

• Luottamus arviointiin avainkysymys -> avoimuus -> kaikki data esille -> markkinoiden läpinäkyvyys kasvaa -> luottamus kasvaa ja markkinat tehostuvat -> pankkisektorin riskit pienenevät -> veronmaksajat saavat kiinteistöverotiedosta hyötyä -> tyytyväisyys verottajaan ja verotukseen kohenee -> verotulot kasvavat, mutta kustannuslisä jää marginaaliseksi -> kaikki hyötyvät win-win -tilanne

”Kansantalouden tuotot”

”Menovero” ”Hyötyvero”

Lopuksi 1. Periaate:

• Rekisteröi, arvioi ja verota kiinteistöjä kaupanteon yksikköinä (maapohja ja rakennukset yhdessä, huoneistot erikseen).

2. Huomio: • Erillinen maapohjan ja rakennusten arvointi voi johtaa epätasa-arvoiseen verotukseen • Tasa-arvoisuus toteutuu, kun verotetaan kaupanteon yksikköä kauppahintoihin

perustuen • Arvon perustaksi markkina-arvo (on jo esim. kirjanpitolaissa IFRS:n kautta)

3. Ehdotuksia: • Huoneistojen ja asuinkiinteistöjen verotus kauppahintapohjaiseksi • Huoneistojen kirjaaminen kiinteistörekisteriin • Massa-arviointijärjestelmä, joka laskee kaikille kiinteistöille ja huoneistoille uudet arvot

joka vuosi.

The Netherlands; Municipal real estate tax (Netherlands Council for Real Estate Assessment Jan Gieskes, Ruud Kathmann & Marco Kuijper 2014, 80th Annual International Conference on Assessment Administration, The Gold Standard for 80 Years August 24–27 Sacramento, California

• Toimi • 403 kuntaa, verotuspäätöksiä ja verotusarviointia

• 8,5 milj. kiinteistöä arvioidaan joka vuosi

• Omistajalle ja haltijalle verotuspäätös

• Verotusarvot yhteisessä tietokannassa • Perusrekisteri verokäyttöön

• Massa-arviointijärjestelmä kuntien verotusarvioinnin laadun tarkkailuun "Waarderingskamer” • Uudet arvot joka vuosi jokaiselle huoneistolle ja kiinteistölle

Many thanks for listening

Mika-Petteri Törhönen mtorhonen@worldbank.org

Kauko Viitanen kauko.viitanen@aalto.fi

Maapohjien

arvostamisjärjestelmäuudistus

MaaVero-projektin esittely

Ari Tella, Maanmittauslaitos

19.6.2017, Säätytalo

Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

Hinta-aluekartan muodostaminen 2

Kiinteistökaupat (KHR)

Maastotiedot (MTK)

Kiinteistötiedot (KR)

Postinumeroalueet

Rakennustiedot (RHR)

Asuntokaupat

Hinta-aluekartta

Käyttötarkoituskohtaiset

aluetasot paikkatietojärjestelmässä

o AP+ AO - Asuinpientalo- ja

erillispientaloalue

o AR - Rivitalojen ja

muiden kytkettyjen

asuinrakennusten alue

o AK - Asuinkerrostaloalue

o K - Liike- ja

toimistorakennusalue

o T - Teollisuus- ja

varastorakennusalue

o APEK - Asuinpientaloalue, jolla

ei asemakaavaa

o R - Loma- ja matkailualue

Käyttötarkoitukset

Hinnasto

Hinta-alue nro, €/m2, €/kem2

…. +

Lähtöaineistot

Hinta-aluekartan hinnaston

vuosittainen ajantasaistaminen

Kiinteistökaupat (KHR)

Asuntokaupat

Hinta-aluekartta Uusi hinnasto

Hinta-alue nro, €/m2, €/kem2

Uusimmat kauppa-

hintatiedot

Palvelu maapohjan verotusarvosta

verottajalle

Kiinteistön hinta-alueet

Kiinteistö 740-583-4-46, rantatieto

• AP 572301, x m2

• AK 109341, y m2

• …

Hinnasto

AP 572301, xx €/m2, yy €/kem2, rantakerroin

AP …

AK 109341, xx €/m2 yy €/kem2

AK …

Kiinteistöt

Hinta-alueet

Palvelu maapohjan verotusarvosta

kansalaisille

Hinta-alueet sopivalla karttapohjalla (kuvassa vain karttapohja)

Hinta-alueet

Hinta-alueiden muodostumisen perusteet

MaaVero järjestelmäkokonaisuus 6

Kauppahinta-

rekisteri Hinta-alue-

kartan ja

hinnaston

muodos-

taminen

Omakotikauppojen

KHR-tiedot

yhdistettynä

rakennustietoihin

Asuinhuoneisto-

kauppatiedot

yhdistettynä

rakennustietoihin

Maastotietokanta

Kiinteistö-

rekisteri

Muodostaminen

ja ylläpito

Laskenta

Postinumero-

alueet

Editointi

Hinnaston

päivittäminen

• Uudelleen

laskenta

• Indeksi-

korjaus

Koko Suomen kiinteis-

töjen hinta-aluetiedot - Kiinteistö

- käyttötarkoitus

- hinta-alueen nro

- pinta-ala

- rannan tieto

- Hinnasto - Hinta-alueen nro

- hinta €/m2 ja €/kem2

Palvelut

Uusien ja muuttuneiden

kiinteistöjen tiedot

- Kiinteistö

- käyttötarkoitus

- hinta-alueen nro

- pinta-ala

- rannan tieto

- kaavan mukainen

käyttötarkoitus *

- rakennusoikeus *

Hinta-aluekartat jossa

hinta-alueet käyttö-

tarkoituskohtaisesti

1. kerta

1. kerta/viikko

1. kerta/vuosi

Uudet hinnat

Hinnasto

- Hinta-alueen nro

- hinta €/m2 ja €/kem2

Hinnasto

Hinta-alueiden

ylläpito

kiinteistörekisterin

tiedot

Tietovarastot Lähtöaineistot

Hinta-alueet

Kiinteistöt

Hanke/projektikokonaisuus 7

Ministeriötasoinen

tuki- ja ohjausryhmä

ohjausryhmä

Projektiryhmä

Menetelmä

ryhmä Tekninen

toteutus

ryhmä

Lainsäädäntö,

sopimus ja

organisointi

ryhmä

• Projektin ohjaus, mm. sisältö

ja resurssit

• MML

• Yhteistyö

• Sidosryhmähallinta

• Lainsäädäntö

• Viestintä

• VM, Vero, MMM, MML,

Kuntaliitto

• Projektisuunnittelu

• Kokonaisuuden hallinta

• Onnistumisen varmistaminen

• MML, Vero

• tilastollisen menetelmän

varmistaminen

• tilastotyökalun valinta

• lopputuloksen arviointi

• menetelmän dokumentointi

• menetelmän kansan-

tajuistaminen

• teknisten ratkaisujen suunnittelu ja

toteutus

• tietokantaratkaisun ja paikkatieto-

ohjelmiston valinta

• prosessien kehittäminen

• tunnusvertailut

• organisointi osaksi MML:n toimintaa

• palveluiden järjestämiseen liittyvät

sopimukset

• työjärjestys

• muutokset MML:n hallintolaikiin tai

sopimukset MML:n ja Veron välillä

• kiinteistöverolaki ja arvostamislaki

Menetelmä

Hinta-alueiden muodostaminen paikkatieto-ohjelmistolla

Tilastollisten

laskennan tulokset

paikkatieto-

ohjelmistoon

Hinta-alueiden

rajaaminen

mahdollisimman

automaattisesti

Hinta-alueen

hinnan laskenta

tonttikauppojen

perusteella

Hinta-alueiden hallinta ja esittäminen /

esimerkki suunnittelun alla olevista asioista

Käyttötarkoituskohtaiset

aluetasot, joilla kullakin

omat hinta-aluejaot

Kiinteistön

ominaisuustieto

Yksi aluetaso ja yksi

aluejako

tai tai

AP2 AP2

AP1, AK1

AP2, AK1

Kiitos!

Kysymyksiä?

ari.tella@maanmittauslaitos.fi

Maapohjien aluehintojen

laskenta

Risto Peltola

19.6.2017, Säätytalo

Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

Maapohjan kiinteistövero: veropohja

määrä

verotusarvo

(milj.euroa)

kiinteistövero

(milj.euroa)

kaikki kiinteistöt 2175817 57475 473

tonttityyppi

määräarvo vero

asunto A 69 % 62 % 64 %

liike/toimisto K 1 % 14 % 13 %

liikenne L 1 % 1 % 1 %

loma R 26 % 11 % 13 %

teollisuus T 2 % 4 % 4 %

yleinen Y 1 % 6 % 4 %

osuudet (%) v. 2013

Nykyinen maapohjan ja rakennusten kiinteistövero

Koko Suomi: maapohja 434, rakennukset1137

Helsinki 100, 118

Espoo 46, 49

Kiinteistöverokertymä (rak+ maa)

Maapohjan osuus kiinteistöverosta

Helsinki Espoo

Eri kuntien saama maapohjan kiinteistövero vaihtelee suuresti

kunnan saama maapohjan

kiinteistövero

N maapohjan

vero milj. euroa

yhteensä kaikki kunnat 311 434

alle 100.000 euroa 70 4

100.000-1 milj. euroa 186 64

1-10 milj. euroa 49 145

Espoo 1 46

Helsinki 1 100

muut yli 10 milj. euroa 4 75

Maapohjan ja rakennusten kiinteistövero alueittain. Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa

00100 Helsinki 00100 Helsinki

27260 Eurajoki

Kiinteistöverokertymä (rak+ maa)

Maapohjan osuus kiinteistöverosta

Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa

00100 Helsinki

27260 Eurajoki

Asuntotontit:

maan hinta tonttikaupoissa ja

kiinteistöverotuksessa

(2947 postinumeroaluetta)

00100 Helsinki 00100 Helsinki

Asuntotontit:

maan hinta tonttikaupoissa ja

kiinteistöverotuksessa

(2947 postinumeroaluetta)

00100 Helsinki

Maksavatko köyhät/pienituloiset liikaa kiinteistöveroa?

• Kiinteistöverolla on regressiivinen elementti

• Kiinteistöveron progressiivinen elementti saattaa silti

dominoida, koska pienetuloiset eivät useinkaan omista

lainkaan kiinteistöjä tai taloyhtiön osakkeita

• Kysymys kiinteistöveron regressiivisyydestä tai

progressivisuudesta on empiirinen

• Kiinteistöveron regressiivistä elementtiä on syytä pyrkiä

pienentämään

• Kysymys likviditeetistä: income poor, asset rich

Esityksen sisältö

Asuntotontin maapohjan laatuvakioitu hinta (€/m2)

nhintalv

1,000000 - 50,000000

50,000001 - 100,000000

100,000001 - 200,000000

200,000001 - 400,000000

400,000001 - 21273,000000

Kerrostaloasunnon (*) laatuvakioitu hinta (€/htm2)

ashi15

1079,000000 - 2500,000000

2500,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 4000,000000

4000,000001 - 5000,000000

5000,000001 - 7658,000000

Constant quality sales price: condominium, house and housing lot

ashi15

1079,000000 - 2500,000000

2500,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 4000,000000

4000,000001 - 5000,000000

5000,000001 - 7658,000000

nhintalv

1,000000 - 50,000000

50,000001 - 100,000000

100,000001 - 200,000000

200,000001 - 400,000000

400,000001 - 21273,000000

kehintalv

42,000000 - 1500,000000

1500,000001 - 2000,000000

2000,000001 - 2500,000000

2500,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 46776,000000

Helsingin seutu Asuntotonttikauppojen lukumäärä

1,000000 - 2,000000

2,000001 - 4,000000

4,000001 - 8,000000

8,000001 - 15,000000

15,000001 - 69,000000

Hintainformaation saatavuus.

Asunto- ja tonttikauppojen

lukumäärät postinumeroalueittain.

Ympyrän koko suhteessa asuntokaupan volyymiin

100000

1 10 100 1000 10000

n luku

tonttikauppojen lukumäärä 30 vuodessa

Asunnon ja tontin hinta. 1165 postinumero-aluetta

512 1024 2048 4096 8192

ta €

asunnon hinta €/htm2

Kauppojen lukumäärä (vain tontit)

Lukumäärät

VesiAlue

Sum of Fields

vak.as.ei kaavaa

loma-as.ei kaavaa

kaup-teol.ei kaavaa

vak.as.asemakaava

loma-as.asemakaava

kaup-teol.asemakaava

Omakotitalon hinta € 20

Asunnon hinta €/htm2 21

ashi15

0,000000 - 2600,000000

2600,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 4000,000000

4000,000001 - 5000,000000

5000,000001 - 8584,000000

Asunnon hinta €/htm2 22

Esityksen sisältö

Kolme menetelmää muodostaa hinta-

alueet ja laskea maapohjan

verotusarvo

tarkkuus tärkeys vaikeus

lähimmät asuntokaupat 1 2-3 1

lähimmät tonttikaupat 2 1 2

postinumeroalueen keskihinta 3 2-3 3

Eri kohteissa ehdotetaan

käytettäväksi menetelmiä seuraavasti:

kallis sijainti

keski-

hintainen

sijainti

halpa sijainti

AK -tontitlähimmät

asuntokaupat

lähimmät

tonttikaupat

lähimmät

tonttikaupat

muut asuntotontitlähimmät

tonttikaupat

lähimmät

tonttikaupat

postinumero-

alueen

keskihinta

loma-asuntotontitlähimmät

tonttikaupat

lähimmät

tonttikaupat

postinumero-

alueen

keskihinta

liike- ja toimistotontitlähimmät

tonttikaupat

postinumero-

alueen

keskihinta

postinumero-

alueen

keskihinta

teollisuus- ja varastotontitpostinumero-

alueen

keskihinta

postinumero-

alueen

keskihinta

postinumero-

alueen

keskihinta

osuus veropohjasta

(%)40 40 20

osuus pinta-alasta

(%)3 27 70

Esityksen sisältö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Kaikki 10 suurinta kaupunkia

00100…

Helsinki

00100…

Vantaa

Kuopio

Koko maa

Kulmakerroin (jousto) ≈3

Koko maa

Kulmakerroin (jousto) ≈3

Kulmakerroin (jousto) ≈ 2

Kulmakerroin (jousto) ≈ 3

Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%),

koko maa

00100…

Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%),

Helsinki

Esityksen sisältö

Kiinteistöjen automaattisen massa-

arvioinnin kaksi kontekstia

• CAMA = Computer assisted mass appraisal

• Kiinteistöverotuksessa 1990-luvulta alkaen

• AVM = Automated valuation model

• Yleistyi finanssimarkkinoilla 2000-luvulta alkaen

Sales Prices Spatially Average by Kriging

(Richard Borst)

Kriging

Kriging is a moderately quick

interpolator that can be exact or

smoothed depending on the

measurement error model. It is very

flexible and allows you to investigate

graphs of spatial autocorrelation.

Kriging uses statistical models that

allow a variety of map outputs including

predictions, prediction standard errors,

probability, etc. The flexibility of kriging

can require a lot of decision-making.

Kriging assumes the data come from a

stationary stochastic process, and

some methods assume normally-

distributed data.

Spatial Autocorrelation

Spatial Autocorrelation – correlation of

a variable with itself through space.

– If there is any systematic pattern in

the spatial distribution of a variable, it is

said to be spatially autocorrelated

– If nearby or neighboring areas are

more alike,this is positive spatial

autocorrelation

– Negative autocorrelation describes

patterns in which neighboring areas are

unlike

– Random patterns exhibit no spatial

autocorrelation

spatially unaware model, spatially aware model

Spatially unaware model

= no correction has been made to

autocorrelation

= Basic linear model

Spatially aware model

=autocorrelation has been tried to

correct

= the model includes a spatial lag term

0i k ik ik

The linear model is described as one where

y is the i sale price

x is the k variable for the i sale

is the k coefficient

represents an error term for the i observation

The spatial lag term is a weighted

average of residual errors from the Ordinary Least

Squares (OLS) model. Since this formulation includes a

combination of the OLS model and the spatial lag term,

standard regression techniques are not appropriate for

its solution. Nonlinear methods are employed.

( )W Y X

Yleistys

Legend

LUOKKA

kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Yleistys ja havaintojen sijainti

Legend

LUOKKA

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Havaintojen arvo (= suhteellinen hinta)

Legend

LUOKKA

sh4975

suht_hinta

-4,398620 - -1,000000

-0,999999 - -0,600000

-0,599999 - -0,250000

-0,249999 - 0,000000

0,000001 - 0,200000

0,200001 - 0,500000

0,500001 - 0,900000

0,900001 - 1,400000

1,400001 - 3,074170

Yleistys ja havainnot päällekkäin

Legend

LUOKKA

sh4975

suht_hinta

-4,398620 - -1,000000

-0,999999 - -0,600000

-0,599999 - -0,250000

-0,249999 - 0,000000

0,000001 - 0,200000

0,200001 - 0,500000

0,500001 - 0,900000

0,900001 - 1,400000

1,400001 - 3,074170

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Spatiaalisen yleistyksen menetelmiä

Kaupallisissa GIS-ohjelmistoissa on tarjolla mm seuraavat

yleistyksen työkalut:

• Kriging

• Empirical Bayesian Kriging

• Moving Window Kriging

• EBK Regression Prediction

Esityksen sisältö

Yleistys ja havainnot päällekkäin

Legend

LUOKKA

sh4975

suht_hinta

-4,398620 - -1,000000

-0,999999 - -0,600000

-0,599999 - -0,250000

-0,249999 - 0,000000

0,000001 - 0,200000

0,200001 - 0,500000

0,500001 - 0,900000

0,900001 - 1,400000

1,400001 - 3,074170

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Finlayson

Pyynikki

Ratina

Pahimmat sudenkuopat

• Automaattinen yleistys ei ole riittävän tarkka

• Datan saatavuus toimitilakiinteistöjen maapohjan arviointiin

arvokkaissa sijainneissa

• Maanalaisen rakennusoikeuden arviointi

• Kunnan kalleinta hintatasoa ei voida arvioida riittävän

tarkasti vertailukauppojen vähyyden takia

Kunnan kallein hintataso

• Kunnan kalleimman alueen hintatason tunnistaminen on

tärkeää kahdesta syystä.

• Ensinnäkin vertailukauppojen niukkuudesta johtuen

suhteellinen virhe saattaa olla kalleimmissa sijainneissa

keskimääräistä suurempi.

• Toiseksi, vaikka kalliissa sijainnissa päästäisiin samaan

suhteelliseen tarkkuuteen kuin muualla, absoluuttinen virhe

olisi kuitenkin suurin.

• Kunnan kalleimman alueen hintataso asettaa ylärajan

kaikille aluehinnoille kunnassa. Niinpä tarkkuus

kalleimmassa sijainnissa palvelee arvioinnin tarkkuutta koko

asteikolla.

Kunnan kallein hintataso

• Kallein hintataso on vaikeasti määritettävä kahdesta eri

syystä:

• 1) kalleimmalla alueella on usein vähän tonttikauppoja,

joskus ei lainkaan.

• 2) Tehdyt tonttikaupat ovat usein epäedustavia tai ainakin

vaikeasti tulkittavia.

• Aineistossa on paljon selvästi alihintaisia kauppoja.

Tonttihinnoista johdettu hintataso näyttäytyy helposti liian

alhaisena ja hintojen hajonta on suurta.

Kunnan kallein hintataso • Asemakaava ja sen määräykset

• Kaupan erityiset ehdot, kuten

autopaikkavaatimukset

• Samojen osapuolten kesken

tehdyt muut kaupat

• Määräala- ja määräosakaupan

ulottuvuus

• Rasitteet

• Kunnallistekniset korvaukset,

kehittämiskorvaukset,

maankäyttösopimukset

• Onko osa kauppahinnasta

maksettu muuna kuin rahana

• Onko konsernin sisäinen kauppa

• Jos kauppaan sisältyy purettavia

rakennuksia, purkukustannusten

suuruus

• Jos maaperä on saastunut,

kenelle puhdistus kuuluu, ja

puhdistuskustannusten suuruus

• Tontin ja sen lähiympäristön

ahtaudesta johtuvat ylimääräiset

rakennuskustannukset

• Naapuritontille on kenties

perustettu tuomaa ja sitä voidaan

hyödyntää myös uutta tonttia

rakennettaessa

• Ostajan tai myyjän

taitamattomuus saattavat

korostua kalliissa sijainnissa, kun

hintavertailutietoa ei ole

Yhteenveto

• Ehdotetun arvostamismenetelmän käyttöönotto lisäisi veron

ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä.

• Menetelmä on objektiivinen ja se perustuu toteutuneisiin

kauppahintatietoihin.

• Menetelmä on kustannustehokas: siinä hyödynnetään

sähköisiä tietovarastoja ja kehittyneitä massa-arvioinnin

menetelmiä.

• Aluehinnat olisivat avoimesti verovelvollisten nähtävillä,

samoin aluehintojen laskentaperusteet.

tarkkaavaisuudesta kiitos !

risto.peltola@maanmittauslaitos.fi

kiinteistövero uudistuu v. 2020 - valtiovarainministeriö19.6.20… · kiinteistövero uudistuu v....

Documents

rahapelijärjestelmä uudistuu - pohy ·...

kari pylkkänen - suomen nuorisopsykiatrinen yhdistys ry ·...

raision seudun koulutuskuntayhtymÄn toiminta- ja ... ·...

tieliikennelainsäädäntö uudistuu · uusi...

rahapelijärjestelmä uudistuu - roadshow 2015

liina pylkkänen department of linguistics/ center for...

sanna pylkkänen ja reijo viitanen (toim.) virittÄvÄÄ...

liina pylkkänen department of linguistics/ center for

yksityistielaki uudistuu! -webcast...uusi yksityistielaki...

julkinen johtaminen uudistuu mitä on tulevaisuuden...

digitaaliset aineistot kaupungin...

opetussuunnitelma uudistuu – mikä muuttuu?

puutuoteala uudistuu – biotalousavauksia tutkimuksesta...

suomi uudistuu, niin myös nuorisolaki

pasilan aseman alue uudistuu / vesa erikkilä /...

eläköitymiskehitys valtiolla, miltä tulevaisuus...

viljelykierron tuotosseuranta hyödyt uudistuu maidonhinnan...

sosiaalihuoltolaki uudistuu: lapsiperheet

vain...

sfs6000 pienjÄnnitesÄhkÖasennukset uudistuu 2017