asuinkiinteistÖn kuntoarvio tilaajan ohje · asuinkiinteistÖn kuntoarvio tilaajan ohje rt...
TRANSCRIPT
ASUINKIINTEISTÖN KUNTOARVIOTILAAJAN OHJE
RT 18-10760
KH 90-00293LVI 01-01324ohjetiedostolokakuu 20011 (20)
asuintalot, kuntoarviobostadshus, bedömning av skicketresidential buildings, assessment on condition, instructions for the client
EJS
, TS
t, R
H/1
/loka
kuu
2001
/400
0/V
la/R
aken
nust
ieto
Oy
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
Tämä asuinkiinteistön kuntoarvion tilaa-jan ohje perustuu ympäristöministeriönkehityshankkeeseen, jossa päivitettiinasuinkerrostalojen kuntoarvioinnin tilaa-jan ohje, suoritusohje ja malliraportti.Ohjeet on tarkoitettu asuinkerrostalolle jarivitalolle riippumatta yhtiö- ja omistus-muodosta.
1 KÄSITTEITÄ JAMÄÄRITELMIÄ
Asuinkiinteistön kuntoarviota käsittelevis-sä ohjekorteissa on käytetty seuraaviakiinteistönpidon ja korjausrakentamisenkäsitteitä ja määritelmiä.
Kiinteistönpito, kunnossapito jakiinteistönhoito
KiinteistöRajattu maanpinnan osa sillä olevine ra-kennuksineen ja laitteineen sekä kasvus-toineen.
KiinteistönpitoJuridiseen oikeuteen tai velvollisuuteenperustuva vastaaminen kiinteistöstä jasen omaisuudesta. Kiinteistönpitoon kuu-luu mm. teknisten järjestelmien hoitoa jaylläpitoa, asiakaspalvelua sekä talous- jahenkilöstöhallintoa. Siihen voi kuuluamyös rakentamista ja rakennusten pur-kua.
Kiinteistön ylläpitoSe osa kiinteistönpitoa, johon kuuluvientoimintojen tarkoituksena on kunnon, ar-von, käytettävyyden ja koettavuuden säi-lyttäminen. Kiinteistön ylläpitoon kuuluviatoimintoja ovat mm. kiinteistönhoito jakunnossapito.
KiinteistönhoitoKiinteistön ylläpitoon kuuluva säännölli-nen toiminta, jolla pysytetään kiinteis-tössä halutut olot. Kiinteistönhoitoon kuu-luu laitejärjestelmien, rakenteiden tms.hoito, kiinteistönhuolto, korjaus, siivousja ulkoalueiden hoito (lumi- ja kasvityöt,puhtaanapito).
Kunnossapito;kunnostava korjausrakentaminenKorjausrakentaminen, jossa kohteen käy-tettävyys ja koettavuus pysytetään uusi-malla tai korjaamalla vialliset ja kuluneetosat ilman, että kohteen suhteellinen laa-tutaso olennaisesti muuttuu.
KunnossapitojaksoAikaväli, jonka jälkeen rakennusosassa
SISÄLLYSLUETTELO
1 KÄSITTEITÄ JA MÄÄRITELMIÄ2 KUNTOARVION TAVOITTEET3 KUNTOARVION KÄYTTÖ3.1 Kunnossapitosuunnitelma3.2 Korjausohjelma3.3 Kuntoarvion ja korjausohjelman
päivitys3.4 Kuntoarvion tiedot isännöitsijän-
todistuksen liitteenä3.5 Huoltokirjan laadinta ja ylläpito4 KUNTOARVION SISÄLTÖ JA
LAAJUUS5 KUNTOARVION SUHDE
KUNTOTUTKIMUKSIIN JAMUIHIN SELVITYKSIIN
6 KUNTOARVION TILAAMINEN6.1 Tarjouspyynnön laatiminen6.2 Kuntoarvion suorittajan valinta6.3 Kuntoarviosopimus6.4 Tilaajan velvoitteet ja vastuut6.5 Kuntoarvion tekijän
velvoitteet ja vastuutKIRJALLISUUTTALIITTEET
RT 18-10760 ohjetiedosto 2
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
joudutaan suorittamaan tietty kunnossa-pitotoimenpide.
KäyttäjäKiinteistössä asuva tai työskentelevä hen-kilö, tilojen käyttäjä.
HuoltokirjaMaankäyttö- ja rakennuslaissa mainitturakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje(huoltokirja)Kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtai-nen asiakirjakokonaisuus. Se sisältääsuunnittelussa sekä uudis- ja korjausra-kentamisessa päätetyt kiinteistön elinkaa-ren perusteet. Käyttö- ja huolto-ohje onväline kiinteistön elinkaaren hallintaan, jase tukee ympäristötaseiden laatimista.Sen avulla voidaan saavuttaa ylläpidontavoitteet kiinteistön taloudellisen käyttö-iän ajan. Siihen kootaan kiinteistön hoi-don, huollon ja kunnossapidon lähtö-tiedot, tavoitteet, tehtävät ja ohjeet sekäasukkaille ja tilojen käyttäjille annettavatohjeet. Käyttö- ja huolto-ohjeessa johde-taan rakennusosien ja laitteiden käyttö-ikätavoitteista niiden kunnossapitojaksotsekä edelleen tarkastusten ja huoltojenohjelmat. Siinä esitetään hyvän energia-talouden ja sisäilmaston edellyttämiä hoi-to-, huolto- ja kunnossapitotehtäviä.
KäyttöikäKäyttöönoton jälkeinen aika, jona raken-teen tai rakennusosan kaikki toimivuus-vaatimukset täyttyvät, kun kohdetta hoi-detaan, huolletaan ja kunnossapidetäänsuunnitelmallisesti ja ohjeiden mukaan.
OmistajaKiinteistön omistajataho.
TilaajaKuntoarvio- tai kuntotutkimustehtävänsopijaosapuoli, joka edustaa kiinteistön-omistajaa tai käyttäjää.
Korjausrakentamisen toimenpiteitä
Korjaus, korjaaminenKohteen vian, virheen tai muun haitanpoistaminen.
Uusiminen, uudistaminenKohteen tai sen merkittävän monen osankorvaaminen uudella.
Kunnostus, kunnostaminenKohteen saattaminen esimerkiksi käytönkannalta riittävään kuntoon.
Korjausrakentamisen ohjelmointi
KuntoarvioKiinteistön tilojen, rakennusosien, talotek-nisten järjestelmien ja ulkoalueiden kun-non aistinvarainen selvittäminen ja kor-jaustarpeiden yleispiirteinen arviointi sekäniiden määrämuotoinen raportointi. Kun-
toarviossa tarkastellaan myös sisäolo-suhteita ja energiataloutta ja tehdään nii-hin liittyviä korjausehdotuksia. Kuntoarvi-olla saadaan kuva kiinteistöstä ja tuodaanesiin asioiden tärkeysjärjestys. Ensisijai-sia ovat turvallisuuteen ja terveellisyyteenvaikuttavat seikat. Seuraavaksi tärkeim-piä ovat korjauskustannuksiltaan merkit-tävimpien rakennusosien vauriot sekäpahentuessaan merkittäviä vahinko- jaturvallisuusriskejä aiheuttavat vauriot.
KuntotutkimusRakennuksen jonkin osa-alueen (julkisi-vut jne.) tai kiinteistöön kuuluvien laite-järjestelmien yksityiskohtainen tutkiminenkorjaustoimenpiteiden täsmentämiseksi,käyttäen apuna tarvittavassa laajuudes-sa rakenteiden koestusta, näytteiden ot-toa ja mittauksia. Tehdään yleensä ky-seisen asian kuntotutkimusohjeita nou-dattaen.
KunnossapitosuunnitelmaSuunnitelma kiinteistön alkuperäisen kun-non säilyttämiseksi, kiinteistön edustaji-en tarkistama ja hyväksymä kuntoarvionperusteella laadittu kunnossapitosuun-nitelma täydennettynä kuntotutkimustentuloksilla. Sisältää suositeltavien kunnos-sapito- ja korjaustoimenpiteiden määrit-telyn, ajoituksen ja kustannusennusteen.
KorjausohjelmaUudistavaa korjausrakentamista ohjaavapitkän aikavälin suunnitelma kohteen taikohteiden pysyttämiseksi halutussa kun-nossa tai saattamiseksi haluttuun kun-toon. Yhdistää kunnossapitosuunnitel-man ja vuosikorjaustarpeet sekä ottaahuomioon perusparannushankkeet ja toi-minnallisuuteen liittyvät muutostyöt.
VuosikorjausohjelmaKorjausohjelmaa tarkentava, vuosittainlaadittava toimenpidesuunnitelma.
RakennusosaRakennuksen tai rakennelman aineelli-nen osa, jota voidaan pitää käsitteellisestiitsenäisenä. Rakennusosat voivat muo-dostua useista eri rakennustuotteista mm.rakennusmateriaalista, laitteesta, tekni-sestä järjestelmästä, varusteesta, kalus-teesta ja pintarakenteesta.
2 KUNTOARVION TAVOITTEET
Kuntoarvioinnin ja muiden kiinteistönpitoatukevien menettelyjen tavoitteena onedistää kiinteistöjen kunnossapitoa ja nii-den oikein ajoitettuja ja toteutettuja kor-jaustoimenpiteitä.
Hyvän kiinteistönpidon kokonaisuuteenliittyvät myös eri kuntotutkimusmenettelytja rakennusten käyttö- ja huolto-ohjeet(huoltokirjat).
Kiinteistön järjestelmällisen, taloudelli-sesti ja teknisesti hallitun kunnossapidonedellytyksenä on tieto kiinteistön kunnos-ta sekä luotettava ennuste tulevista kor-
jauksista, niiden ajoituksista ja kustannuk-sista. Ohjelmoitu kunnossapito tuottaakiinteistölle pitkällä aikavälillä kustannus-säästöä.
Kuntoarviolla saadaan kokonaiskuvakiinteistöstä tai kiinteistökannasta ja sel-vitys merkittävimmistä korjaustarpeista jatarvittavista lisätutkimuksista. Kuntoarvioon syytä tehdä jo alle kymmenen vuottavanhoille kiinteistöille. Asunto-osakeyhti-öille on myönnetty yleisiä korjausavus-tuksia sekä kuntoarvioihin että kuntotut-kimuksiin. Voimassa olevat avustusehdotkannattaa selvittää kuntien viranomaisil-ta.
Kuntoarvion tavoitteena on kunnossa-pitosuunnittelun lähtötietojen hankinta.Kuntoarvio ei sisällä kuntotutkimuksenluonteisia perusteellisia selvityksiä, joidentekemisestä ja sisällöstä tulee kunto-arvion tilaajan ja suorittajien sopia erik-seen.
3 KUNTOARVION KÄYTTÖ
3.1 Kunnossapitosuunnitelma
Kuntoarvioraportissa esitetään korjaus- jakunnossapitotoimenpiteiden PTS-ehdo-tus. Raportin ja sen esittelyn perusteellatilaaja päättää PTS:stä ja lisätutkimustenteettämisestä. Kiinteistössä korjataan en-sin raportissa esitetyt kiireellistä korjaus-ta vaativat viat. Sen jälkeen teetetäänkunnossapitosuunnitelman laadinnassatarvittavat lisäselvitykset ja -tutkimuksetesitetyn aikataulun mukaisesti.
Lisätutkimusten ja -selvitysten tulostensekä käytettävissä olevien kunnossa-pitoresurssien pohjalta kiinteistönomis-taja laatii tai laadituttaa kiinteistölle kun-nossapitosuunnitelman. Siinä esitetäänkorjaustoimenpiteet, joiden avulla kiinteis-tön tekninen kunto ja arvo voidaan säilyt-tää.
Kunnossapitosuunnitelma sisältää kor-jaustoimenpiteiden ajoitukset ja niistä erivuosina aiheutuvien kustannusten ennus-teet.
Kunnossapitosuunnitelman laadinnas-sa voi kiinteistönomistaja hyödyntää kun-toarvioijien asiantuntemusta.
3.2 Korjausohjelma
Kiinteistön korjaustarve voi johtua paitsirakennuksen teknisestä kunnosta myöstilojen käytöstä, omistajan muuttuneistatarpeista tms. syistä. Korjausohjelmassaotetaan huomioon myös nämä muutos-tarpeet. Yksittäisten kiinteistöjen kun-nossapitosuunnitelmat toimivat lähtökoh-tana laadittaessa kiinteistönomistajankaikkia kiinteistöjä koskevaa korjaus-ohjelmaa.
3 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
Korjausten ohjelmoinnissa sovitetaanyhteen kiinteistönpidon tekniset korjaus-tarpeet, omistajan suunnitelmat, asukkai-den toiveet ja taloudelliset resurssit. Kor-jaus- ja muutostyöt esitetään kustannuk-sineen jaksotettuina ohjelman eri vuosil-le. Korjausohjelman tulee olla kiinteistön-omistajan (yhtiökokouksen) hyväksymä.Hyväksytty korjausohjelma voidaan jakaaerillisiin ohjelmiin, kuten kunnossapito-töihin, perusparannushankkeisiin ja laa-jennuksiin. Usein myös kiinteistöjen omis-tajan taloudenpito edellyttää erityyppistenkorjaustöiden eriyttämistä: kunnossapito-ja vuosikorjaustyöt kuuluvat käyttöta-louteen ja perusparannushankkeet pää-omatalouteen. Kuvat 1 ja 2.
3.3 Korjausohjelman ylläpito jakuntoarvioiden päivitys
Korjausohjelma sekä siihen liittyvät kun-nossapitosuunnitelmat ja korjaushank-keiden toteutussuunnitelmat on pidettä-vä ajan tasalla. Yleensä vuosittaiset päi-vitykset ja lisäykset riittävät. Korjausohjel-ma voidaan päivittää budjetoinnin yhtey-dessä, jolloin suunniteltujen korjaustenrahoitus voidaan varmistaa.
Kuntoarviot päivitetään tai uusitaan noinviiden vuoden välein.
3.4 Kuntoarvion tiedotisännöitsijäntodistuksenliitteenä
Jos kiinteistöllä on hyväksytty kunnossa-pitosuunnitelma tai korjausohjelma, liite-tään se isännöitsijäntodistukseen. Myöskuntoarvioraportin yhteenveto-osan koh-ta 1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta jakiireelliset toimenpiteet soveltuu isän-nöitsijäntodistuksen liitteeksi. Kuntoarvio-raporttia kokonaisuudessaan ei liitetäisännöitsijäntodistukseen.
3.5 Huoltokirjan laadinta jaylläpito
Kuntoarviossa kerättyjä kiinteistön pe-rustietoja, tietoja materiaaleista ja laitteis-ta sekä niiden korjaustarpeista voidaanhyödyntää kiinteistön huoltokirjan laa-dinnassa ja ylläpidossa. Esimerkiksi kun-toarvion PTS-ehdotus soveltuu huolto-kirjaan sisältyvän kunnossapito-ohjelmanlähtötiedoksi.
Kuntoarviossa käytettävä nimikkeistövalitaan siten, että kuntoarvion tiedot voi-daan siirtää huoltokirjaan. Liitteessä 1 onesimerkki kuntoarviossa käytettävästänimikkeistöstä, joka soveltuu myös huol-tokirjassa käytettäväksi.
Kuva 1.Korjausohjelman laatiminen.
Kuva 2.Korjausohjelman laatiminen, käyttöönotto ja ylläpito.
Kiinteistön omistaja Kuntoarvion, kunnossapito-suunnitelman ja korjaus-ohjelman tekijät
Tilaaja Korjausohjelman tekijä
Päätös kiinteistönliittämisestä ohjelmoidunkorjaustoiminnan piiriin
Kuntoarvio
Päätös kuntoarviontekemisestä
Päätös muutostarpeidenselvittämiseksi ja
korjausohjelman tekemiseksi
Päätös lisätutkimuksista
Kuntoarvioraportti
Lisätutkimukset
Selvitykset
Kunnossapito-suunnitelma
Päätös korjausohjelmankäyttöönotosta ja ylläpidosta
Korjausohjelmantoteutus ja päivitys
Korjausohjelma
Lähtötiedot
Päätös muutostarpeidenselvittämisestä jakorjausohjelmasta Selvitykset
Korjausohjelmanhyväksyminen
Lähtötiedot:- omistajan suunnitelmat
ja tavoitteet- taloudelliset resurssit
Kunnossapitotyöt
Korjausohjelma
KorjaushankkeetKorjausohjelman
ylläpito
Kunnossapito-, korjaus- jamuutostarpeiden
sovittaminenresursseihin
Lähtötiedot
RT 18-10760 ohjetiedosto 4
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
4 KUNTOARVION SISÄLTÖ JALAAJUUS
Kuntoarviossa arvioidaanl aluerakenteet, rakennustekniikka ja
kiinteistön tilatl LVI-järjestelmätl sähkö- ja tietojärjestelmätl hissit, tilaajan määrittelemällä tavallal energiatalousl sisäolot, turvallisuus, terveys- ja
ympäristövaikutuksetl kiinteistönhoidon kehitystarpeet.
Kuntoarviossa voidaan arvioida myöskiinteistön toiminnallisuutta, viihtyisyyttäja muunneltavuutta. Tällaisista arvioistaja niiden raportoinnista sovitaan erikseen.
Asunto-osakeyhtiössä kuntoarvio teh-dään yleensä vain osa-alueista, joidenkunnossapidosta yhtiö vastaa.
Asunto-osakeyhtiöiden kunnossapito-vastuu on määritelty asunto-osakeyhtiö-laissa. Suomen Kiinteistöliitto ry:n suosi-tus vastuunjaoksi on esitetty esimerkiksijulkaisussa Vastuunjakotaulukko.
Kuntoarvion tilaajan tulee esittää tar-jouspyynnössä, miten asunto-osakeyhti-ön voimassa oleva yhtiöjärjestys poikke-aa asunto-osakeyhtiölain ja Suomen Kiin-teistöliitto ry:n Vastuunjakotaulukosta jamitä kunnossapitovastuita on määrättyasukkaille ja osakkeenomistajille.
Kuntoarviossa esitetäänl kiireellistä korjausta vaativat viatl rakenteiden, rakennusosien, järjestel-
mien ja laitteiden korjaustarpeetl laajat uusimis- ja parannustarpeetl kiinteistön rakenteiden, rakennusosien,
laitteiden ja järjestelmien merkittävim-mät vahinkoriskit
l kiinteistön turvallisuus ja terveellisyysl kiinteistön energian ja veden kulutus-
tasot tilaajan luovuttamien asiakirjojenperusteella
l kiinteistön energiatalouteen liittyvät pa-rannusehdotukset ja niiden kannatta-vuusarviot
l kiinteistönhoidon kehitystarpeetl kiinteistön korjaushistoria ja esiintyvät
ongelmat kiinteistönomistajan edus-tajia, kiinteistönhoitohenkilökuntaa jaasukkaita haastattelemalla
l kiinteistön yleinen tila muihin kiinteis-töihin verrattuna
l viranomaismääräyksiin perustuvienmääräaikaistarkastusten ja niissä il-menneiden korjaustarpeiden tilanne.Lähtötietoina ovat tilaajan luovuttamatasiakirjat (palotarkastuspöytäkirjat, öljy-säiliötarkastuspöytäkirjat jne.).
Kuntoarvion vaiheet ovatl ennakkosuunnittelu sekä tarvittavien
lähtötietojen keräys ja läpikäyntil asukaskysely (tilaajan toteuttamana tai
kuntoarviossa erillisenä toimeksian-tona)
l kiinteistötarkastusl raportointi.
Lähtötietojen keräys
Tilaaja toimittaa kuntoarvioijien käyttööntarjouspyynnössä mainitut tiedot ja asia-kirjat ennen kiinteistötarkastusta. Esi-merkkejä lomakkeista, joilla voidaan an-taa tietoja tarjousta varten on liitteessä3.
Lähtötietojen avulla kuntoarvioijat tu-tustuvat ennalta kiinteistön taloteknisiinjärjestelmiin, analysoivat toteutettuja tek-nisiä ratkaisuja sekä ennakoivat kiinteis-tötarkastuksessa selvitettäviä ongelmia.Kuntoarvioijat suunnittelevat lähtötietojenavulla alustavasti kiinteistötarkastuksenetenemisjärjestyksen ja tarkastusten pai-nopisteet.
Asukaskysely
Asukaskyselyllä selvitetään asukkaidenmielipiteet asuntojen, piha-alueiden jayleistilojen kunnosta ja toimivuudesta.Useiden tilaajatahojen normaaleihin toi-mintarutiineihin kuuluvat säännöllisetasukaskyselyt. Jos näistä kyselyistä saa-daan kuntoarvioon riittävät tiedot, ei eril-listä kuntoarvioon liittyvää asukaskyselyätarvita.
Liitteessä 4 on esimerkkejä asukas-kyselyistä ohjeineen. Kyselyn suorittajavalitsee kiinteistöön sopivat kysymyksetja miettii kyselyn painopisteet ja laajuu-den. Kysymysten valinnassa on otettavahuomioon, tuleeko kysely rivitaloon vaikerrostaloon. Myös asukkaan ja kiinteis-tönomistajan väliset kunnossapidon vas-tuurajat on tarkistettava ennen kysymys-ten asettelua.
Asukaskysely voidaan tarvittaessa teet-tää kuntoarvioijalla lisätoimeksiantona.Kuntoarvioijilla on yleensä valmiit asukas-kyselylomakkeet ja vastausten käsittelyyntarvittavat ATK-ohjelmat.
Kiinteistötarkastus
Kiinteistötarkastuksessa tarkastetaanennalta laaditun tarkastussuunnitelmanmukaisesti kuntoarvioon kuuluvat alue-rakenteet ja rakennustekniikka, LVI-jär-jestelmät ja sähkö- ja tietojärjestelmätsekä energiatalouteen, sisäoloihin, turval-lisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristö-vaikutuksiin liittyvat asiat. Tarkastus teh-dään aistinvaraisesti, ja siinä voidaankäyttää apuna tiedonkeruulomakkeita.
Tarkastettavista kohteista kirjataan ny-kytilanne, arvioidaan mahdollisia vaurio-prosesseja sekä kirjataan todetut vauriotja muut havainnot. Ohjekortissa KH 90-00294, LVI 01-10325 Asuinkiinteistönkuntoarvio. Suoritusohje on määriteltykuntoarvion kiinteistötarkastuksen sisäl-tö, ja tarkastus tehdään sen mukaisesti,ellei muuta ole sovittu.
Rakenteet ja järjestelmätRakennusteknisessä tarkastuksessa käy-dään läpi mm. perustukset, alapohja, run-ko, yläpohja ja vesikatto, julkisivut, par-vekkeet, ikkunat, ulko-ovet, ulkopuolisetrakenteet, piha-alueet, sadevesi- ja kui-vatusjärjestelmät sekä märkätilojen ra-kenteet tarkastettavissa huoneistoissa.
Kiinteistön LVIS-tekniikka tarkastetaanjärjestelmittäin. Tarkastusten kohteinaovat mm. vesijohdot, viemärit, lämmitys-putket, lämmityslaitteet, ilmastointi, säh-kölaitteet, sähköjärjestelmät ja tele- ym.järjestelmät.
TilatKaikki yleistilat ja tekniset tilat tarkaste-taan. Niiden kunto arvioidaan tarkastele-malla pintarakenteet, kalusteet ja varus-teet.
Kuntoarvion tilaaja ja kuntoarvioijat so-pivat tarjouspyyntövaiheessa tarkastetta-vien asuntojen määrän ja asuntotarkas-tuksen sisällön (esimerkiksi pintaraken-teet ja varusteet). Kerrostaloissa ja suu-rissa rivitaloyhtiöissä tarkastetaan noin10...20 % asunnoista. Halutessaan tilaa-ja voi edellyttää laajempaakin tarkastus-ta. Asuntoihin on päästävä sisälle yhdel-lä tarkastuskerralla.
HissitTilaaja määrittää tarjouspyynnössään his-sien tarkastuksen toteutustavan.
Kuntoarvioon sisältyy aina hissin ikäänsekä haastatteluihin ja vikahistoriaan pe-rustuva hissin kunnon jatkoselvitystar-peiden arviointi. Tarvittaessa kuntoarvioi-ja suosittelee hissiasiantuntijan suoritta-maa ohjekortin KH 90-00287 Asuintalonhissin kuntoarvio mukaista hissin kunto-arviota.
Tilaaja voi myös teettää hissin kunto-arvion erillishintaan kuntoarvion yhtey-dessä.
Hissin kuntoarvio on syytä tehdä mää-rävälein. Suositeltavaa on tehdä hissinkuntoarvio viimeistään hissin tullessa 20vuoden ikään ja siitä eteenpäin 5...10vuoden välein. Arviointi kannattaa tehdämyös, kun hissin toiminnassa havaitaanmuutoksia:l lisääntynyt vikatiheysl kuuluu epämääräisiä ääniäl hissi ei pysähdy riittävän tarkasti ker-
rostasoille jne.
EnergiatalousKiinteistön rakenteiden ja rakennusosienenergiataloudellisuus tarkastetaan sovi-tussa laajuudessa muun kuntoarviotar-kastuksen yhteydessä. Arvioidessaanjonkin rakennusosan teknistä kuntoa jakorjaustarvetta kuntoarvioija samalla tar-kastelee kohdetta myös energiatalou-delliselta kannalta. Kuntoarvioraportissaenergiatalouden arviointi muodostaaoman asiakohtansa.
Perustason selvitysKuntoarvioon kuuluu aina perustasonenergiatalouden arviointi. Jos kaikki
5 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
kulutusten tunnusluvut ovat rakennuksenerityispiirteet ja tilastovertailut huomioonottaen hyvällä tasolla, voidaan energia-talouden selvitys mitoittaa kaikkien ku-lutuslajien osalta perustasoiseksi.
Perustason energiatalouden selvitys si-sältää tunnuslukujen laskemisen, vertai-lut tilastoihin ja johtopäätökset.
Laajennettu selvitysJos lämmön, sähkön tai veden kulutustentunnusluvut ylittävät keskiarvovertailu-kulutukset, tarjoavat kuntoarvioijat laa-jennettua energiatalouden selvitystä. Laa-jennettu energiatalouden selvitys tulisiteettää ainakin keskiarvokulutusten ylit-tävien kulutuslajien osalta. Kuntoarvioijatmäärittelevät tarjousta laatiessaan tarvit-tavan laajennetun energiataloudellisenselvityksen sisällön ja antavat siitä eril-lishinnan.
Laajennetussa energiatalouden selvi-tyksessä kuntoarvioijat esittävät lämmön,sähkön tai veden kulutuksissa havaitutenergiataloudelliset ongelmat ja niidensuositeltavat korjaustoimenpiteet kus-tannusarvioineen ja säästövaikutuksi-neen (euroa/vuosi).
Säästövaikutukset ja kannattavuus-arviot lasketaan tukeutuen yleisiin tilasto-tietoihin tai kuntoarvioijan omiin tieto-lähteisiin. Korjauspäätöksiä harkittaessanäillä säästö- ja kannattavuuslaskelmillaon keskeinen merkitys kiinteistönomis-tajalle.
Sisäolot, turvallisuus, terveys- jaympäristövaikutuksetKuntoarviossa sisäolot arvioidaan aistin-varaisesti ja kevein mittauksin korjaus-tarpeiden havaitsemiseksi. Sisäoloja ar-vioidaan terveydelliseltä kannalta. Kun-toarviossa tarkastellaan aistinvaraisesti jakokemusperäisesti mm. asbestin, PCB-yhdisteiden ja kosteusvaurioiden esiin-tymisriskiä sekä ilmanvaihtuvuutta, läm-pötilaa, valaistusta ja muita kiinteistönsisäoloihin vaikuttavia tekijöitä. Kunto-arvioijat suosittelevat tarvittavia kunto-tutkimuksia tai muita lisäselvityksiä.
Raportointi
Kuntoarvion tilaaja sopii raportoinninmuodosta kuntoarvioijan kanssa ennentehtävän käynnistämistä. Raportointi voi-daan tehdä ohjekortin KH 90-00295, LVI01-10326 Asuinkiinteistön kuntoarvio.Esimerkkiraportti mukaisesti tai syöttä-mällä tiedot sovittuun, tilaajan tai kunto-arvioijan käytössä olevaan atk-järjestel-mään. Liitteessä 5 on esitetty kuntoarvio-raportin mallisisällysluettelo.
Kuntoarvioraportissa esitetään kun-toarvioijien ehdotus kiinteistön kunnossa-pidon pitkän aikavälin suunnitelmaksi eliPTS-ehdotus. Jokaisesta toimenpiteestäesitetään sisältö, kustannusarvio laa-dintahetken kustannustasossa ja ajoitussekä tarvittaessa vaihtoehtoiset korjaus-tavat. Kustannusarviot ovat ennusteita
kunnossapitosuunnittelun ja budjetoinninlähtötiedoiksi. Lopulliset kustannuksetmääräytyvät päätetyn korjaustoimen-piteen sisällön ja laajuuden (esimerkiksilisätöiden) perusteella. Myös tarvittavatlisätutkimukset esitetään kustannus-arvioineen.
PTS-ehdotuksen tarkastelujakso on 10vuotta. PTS-ehdotustaulukossa voidaanarvioida alustavasti myös 10...20 vuodenjaksolla tehtäväksi tulevia suuria korjauk-sia. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, ettäkuntoarvio olisi tehty 20 vuoden ajan-jaksolle.
Kuntoarvioraporttiin sisältyy myös pe-rusteellisempi kuvaus tarkastettavienkohteiden nykytilanteesta, kunnosta jakorjaustoimenpide-ehdotuksista ja tarvit-tavista lisätutkimuksista. Raporttiin liite-tään myös tarkastuskohteista otetut va-lokuvat sekä muut dokumentit.
On suositeltavaa, että kuntoarvioijamyös esittelee kuntoarvioraportin luovut-taessaan sen tilaajalle. Tässä yhteydes-sä todetaan työn sopimuksenmukaisuusja arvioidaan työn tulokset.
5 KUNTOARVION SUHDEKUNTOTUTKIMUKSIIN JAMUIHIN SELVITYKSIIN
Kiinteistön piileviä vaurioita ei aina löy-detä kuntoarvion avulla, vaan niiden sel-vittämiseen vaaditaan tarkempia tutki-muksia. Näitä tutkimuksia suoritetaanyleensä korjauksen ajankohdan selvittä-miseksi tai korjaussuunnittelun lähtö-tietojen hankkimiseksi. Ennen suuriinperusparannuksiin ryhtymistä on ainasuositeltavaa selvittää kokonaisuutta pal-veleva kuntotutkimustarve. Kiinteistön-omistaja voi teettää kuntoarvion, kunto-tutkimuksen, asbestikartoituksen jne.monin eri tavoin ja eri järjestyksessä.
Normaalina käytäntönä pidetään ete-nemistä kuntoarvion, täydentävien lisä-selvitysten ja kuntotutkimusten kauttakunnossapitosuunnitelmaan ja korjaus-ohjelmaan. Kuntoarvioijat arvioivat erirakennusosissa tapahtuvia vauriopro-sesseja ja suosittelevat tarvittaessakuntotutkimuksia ja muita lisäselvityksiä.Kuntoarviollakaan ei kuitenkaan aina pys-tytä luotettavasti selvittämään kunto-tutkimuksen tarvetta.
Tilaaja voi teettää kuntotutkimuksia jamuita selvityksiä myös ennen kunto-arviota tai sen yhteydessä. Liittämällä jon-kin rakennusosan kuntotutkimus kiinteis-tön kuntoarvioon parannetaan kunto-arvion luotettavuutta. Ennen kuntoarviotatehdyt tutkimukset ovat kuntoarvioidenlähtötietoja.
Kuntotutkimukset
Kuntotutkimuksella tarkoitetaan kunto-tutkimusohjeen mukaista tutkimusta yk-sittäisestä rakennusosasta tai järjestel-mästä. Kuntotutkimusohjeita ovat mm.l sisäilmaston kuntotutkimusohjel kosteus- ja homevaurioituneen raken-
nuksen kuntotutkimusohjel ulkobetonirakenteiden (ulkobetonijul-
kisivun) kuntotutkimusohjel rapattujen julkisivujen kuntotutkimus-
ohjel kiinteistön vesi- ja viemärilaitteistojen
kuntotutkimusohjel sähköjärjestelmien kuntotutkimusohje.
Muita kuntotutkimuksiin verrattavia lisä-selvityksiä ovatl asbestikartoitusl PCB-yhdisteiden ja lyijyn tutkiminen ra-
kennuksesta ja maaperästäl asuinkiinteistöjen energiatalouden sel-
vitysl hissin kuntoarviol öljysäiliön kuntotutkimus.
Kuntotutkimuksissa käytettyjä menetel-miä ovat mm.l suunnitteluasiakirjojen läpikäyntil kohteen aistinvarainen tarkastelul kenttätutkimuksetl mittauksetl erilaiset kuvaukset ja tähystyksetl näytteiden otto jal laboratoriotutkimukset.
Kuntotutkimuksessa selvitetään tutkimus-hetkellä todettavat vauriot ja vaurioriskit,niiden syyt, laajuudet, vaikutukset ja ar-viot vaurioiden etenemisestä tulevaisuu-dessa. Kuntotutkimusraportissa esitetäänmyös vaihtoehtoisia korjaustapoja. Lisä-tietoja kuntotutkimusohjeista on esitettytämän ohjekortin kirjallisuusviitteissä.
Muita selvityksiä
Kuntoarvion perusteella tai sen yhteydes-sä voidaan kuntotutkimuksen lisäksi teet-tää myös muita selvityksiä. Kuntoarvioonkuulumattomia rakennusteknisiä lisäsel-vityksiä ovat mm.l kuntoarvion lähtötietojen yksityiskohtai-
nen täydentäminen, esim. piirustustenja työselostusten kokoaminen ja päivit-täminen
l julkisivujen tarkastus nostolaitetta käyt-täen
l rakenteiden sisäpuolisen kunnon sel-vittäminen
l vanhojen maalityyppien tunnistaminenlaboratoriotutkimuksin
l lämpövuotojen etsintä infrapunamit-tauksella tai lämpökameralla.
RT 18-10760 ohjetiedosto 6
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
6 KUNTOARVION TILAAMINEN
Kuntoarvion voi tehdä joko tilaajan omaorganisaatio tai ulkopuolinen asiantunti-ja. Tiettyä kiinteistöryhmää tai aluettahoitaneella kiinteistönhoito-organisaatiol-la on usein laajat historia- ja kuntotiedotja mahdollisesti myös kuntoarviointiinpystyvää teknistä henkilökuntaa. Koke-nut ulkopuolinen arvioija tarkastelee kiin-teistöä objektiivisesti ja pystyy ottamaankantaa myös kiinteistönhoitotoimen kehi-tystarpeisiin. Kuntoarvioijan tulee hyödyn-tää työssään kiinteistönhoitohenkilökun-nan asiantuntemusta.
Kuntoarvion tilaamisen ja suorittamisenvaiheet on esitetty kuvassa 3.
6.1 Tarjouspyynnön laatiminen
Kuntoarvion tarjouspyynnössä tilaajamäärittelee kuntoarvion sisällön, laajuu-den ja raportointitavan. On suositeltavaa,että tilaaja esittää tarjouspyynnössä va-lintakriteerejä. Esimerkkejä tarjouspyyn-tökirjeestä ja tarjouspyynnön liitelomak-keista on liitteissä 2 ja 3.
Kuntoarvion tarjouspyynnössä ilmoite-taan
1 Toimeksiantajan jatilaajan yhteystiedot
2 Kohteen perustiedot3 Käytettävissä olevat asiakirjat4 Tehtävän tavoitteet, sisältö ja
raportointitapa5 Suoritusaika6 Toimeksiantajan ja toimeksisaajan
velvoitteet7 Tarjoushinta8 Tarjouksen jättämismenettely9 Tarjouksen voimassaoloaika
10 Tarjousten avaaminen ja käsittely11 Lisätiedot12 Tilaajan allekirjoitus ja päiväys
Tarjouspyynnössä ilmoitetaan kaikistakiinteistöistä yhteisesti mm. seuraavat tie-dot:l tilaajan yhteyshenkilöiden yhteystiedotl kuntoarvion nimikkeistö, esimerkiksi liit-
teessä 1 esitetty TALO 90 -nimikkeis-töön pohjautuva nimikkeistö
l kuntoarvion sisältö ja laajuus (myöskiinteistön yhtiöjärjestyksen ja vuokra-sopimusten kunnossapitovastuun ja-koon vaikuttavat tiedot)
l raportointitapa, käytettävät atk-ohjel-mat ja tulostusmuodot
l kuntoarvion yhteydessä tehtävät lisä-selvitykset ja kuntotutkimukset ja niidentarjoamistavat.
Jokaisesta arvioitavasta kiinteistöstä an-netaanl kiinteistön nimi, osoite ja yhtiö- tai
omistusmuotol luettelo käytettävissä olevista asiakir-
joistal isännöitsijäntodistus tai vastaava asia-
kirja
l rakennusten valmistumisvuodet, luku-määrä ja asuntojen lukumäärät
l kerrosten, hissien ja porrashuoneidenlukumäärät
l laajuustiedot (pinta-alat, tilavuudet, ker-rosten lukumäärät)
l vähintään kolmen edellisen vuodenlämmön, veden ja kiinteistösähkön ku-lutukset
l yleistiedot LVIS-järjestelmistäl tiedot kiinteistön erityisjärjestelmistäl kiinteistössä tehdyt ja suunnitellut kor-
jauksetl kaava- tai suojelutilannel rakennusoikeus.
Kuntoarvion sisältö ja laajuus voidaanmääritellä tarjouspyynnössä viittaamallaohjekorttiin KH 90-00294 , LVI 01-10325Asuinkiinteistön kuntoarvio. Suoritusohje.Jos tästä suoritusohjeesta halutaan poi-keta, tarjouspyynnössä määritellään oh-jeesta poikkeava sisältö ja laajuus sekäpoikkeavat raportointi- tai nimikkeistö-vaatimukset.
Kuntoarvioon kuuluu aina yhteistilojenja teknisten tilojen pintarakenteiden, ka-lusteiden ja varusteiden tarkastus. Jos ti-lojen tarkastusta tai tarkastusten sisältöälaajennetaan, siitä ilmoitetaan tarjous-pyynnön liitelomakkeen kohdassa 2, Ylei-set tiedot. Tällöin määritellään tarkas-tettavat tilat, tilojen tarkastettavat ominai-suudet sekä raportointimuoto.
Jotta kuntoarvioijat voivat tarjota kuhun-kin kiinteistöön oikein mitoitetun energia-talouden tarkastelun, tulee kiinteistönlämmön, sähkön ja veden kulutustiedotesittää jo kuntoarvion tarjouspyynnössä.
Tarjouspyynnössä pyydetään erillishin-nat kuntoarvion yhteydessä tehtävistäkuntotutkimuksista yms. selvityksistä.Näiden sisältö ja laajuus määritellään tar-vittaessa eri liitteissä. Tällaisia tutkimuk-sia ovat mm. ulkobetonirakenteiden kun-totutkimus ja asbestikartoitus.
Tilaajan tulee ilmoittaa kuntoarvioijalleetukäteen myös sellaisista seikoista, jot-ka saattavat vaarantaa kuntoarvioijan työ-turvallisuuden.
6.2 Kuntoarvion suorittajanvalinta
Kuntoarvioijakoulutuksessa käytetäänyhtenäistä kuntoarvioinnin koulutus-aineistoa, ja eri oppilaitokset järjestävätaiheesta kursseja. Kuntoarvioijille järjes-tetään myös pätevöitymistutkintoja.
Kuntoarvioijan valinnassa ensisijaise-na perusteena tulee olla kokonaistalou-dellinen edullisuus, jota arvioitaessa ote-taan huomioon kuntoarvioijan ammattitai-to, tehokkuus, kokemus, luotettavuus jakustannukset. Kuntoarvioijalla tulee ollatehtävän laadun ja vaativuuden edellyt-tämä koulutus, kokemus ja ammattitaito.
Kuntoarvion tekee työryhmä, johonkuuluu rakennustekniikan, LVI-tekniikanja sähkötekniikan asiantuntija. Ryhmänjäsenet vaihtavat ja vertaavat tietoja niin
kuntoarvion suunnittelun, kiinteistötar-kastuksen kuin raportin laatimisenkin ai-kana.
Kuntoarviotyöryhmä antaa tarjouksen,jossa yksi ryhmän jäsenistä on tarjoajaja sopijaosapuoli. Hänellä on projektinkoordinointivastuu, ja muut ovat koor-dinoijan alikonsultteja. Tarjouksessa esi-tetään työn vastuuhenkilöt ja alikonsultitja heidän referenssinsä vastaavista koh-teista.
Rakennustekninen asiantuntija arvioialuerakenteet, rakennustekniikan ja tilat.Talotekniikan asiantuntijat arvioivat kiin-teistön LVIS-järjestelmät.
Kukin kuntoarvioija tarkastaa osaltaanenergiatalouteen sekä sisäoloihin, turval-lisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristö-vaikutuksiin liittyvät asiat. Niiden raportitasiantuntijat laativat yhdessä.
Myös korjaustoimenpiteiden ajoituksetja kustannusarviot kuntoarviotyöryhmälaatii raporttiin yhdessä. Lopullisesti niis-tä päättää tilaaja.
Kokemus uudis- ja korjausrakenta-misen urakointi-, suunnittelu- ja valvonta-tehtävistä on kuntoarvioijalle välttämätön-tä. Hyvän kuntoarvioijan tulisi oman alan-sa lisäksi hallita perustiedot muilta tek-niikan osa-alueilta ja energiankulutuk-seen ja sisäoloihin vaikuttavista asioista.Hänen tulisi osata hahmottaa kokonai-suuksia ja ymmärtää asioiden riippuvuus-suhteita.
Kuntoarvioijan tulee tuntea omalta am-mattialaltaan mm.l kohteessa käytetyt uudet ja menneiden
vuosikymmenien rakennusmenetelmätja -materiaalit
l rakenteiden, rakennusosien ja laittei-den kulumis- ja rappeutumismekanis-mit ja niiden etenemisnopeudet eri olo-suhteissa
l erilaisten ja eri-ikäisten rakenteiden,rakennusosien ja laitteiden tyypillisetvauriot ja riskit
l piilossa olevien rakenteiden välillisetarviointikeinot
l kuntoarviossa ja kuntotutkimuksissasuoritettavien mittausten, näytteidenoton, testausten yms. periaatteet ja tar-koitukset
l käytettävissä olevat perinteiset sekäuusimmat korjausmenetelmät ja -ma-teriaalit
l uusien rakennusosien ja laitteiden omi-naisuudet ja soveltuvuuden rajoitukset
l korjauksissa käytettävien rakennus-osien, laitteiden ja materiaalien käyttö-iät, kunnossapitojaksot ja -kustannuk-set
l energian ja veden kulutukseen vaikut-tavat tekijät, käytettävissä olevat sääs-tökeinot ja niiden kannattavuudet
l tilojen toimivuuden ja viihtyisyyden pa-rantamiskeinot
l kustannustiedotl voimassa olevat säädökset ja viran-
omaismääräyksetl kosteus- ja mikrobiongelmat ja niiden
syyt.
7 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
6.3 Kuntoarviosopimus
Tilaaja tekee sopimuksen kuntoarvionsuorittamisesta sen kuntoarvioijan kans-sa, jonka tarjous on laajuudeltaan riittä-vä ja/tai hinta–laatu-suhde kokonaista-loudellisesti edullisin.
Sopimus tehdään kirjallisena. Sopimus-pohjana voidaan käyttää soveltuvin osinlomaketta RT 80252 Konsulttisopimus.Sopimuksessa voidaan viitata Konsultti-toiminnan yleisiin sopimusehtoihin KSE1995 (KH X4-00201, LVI 03-10238, RT13-10574).
Sopimuksessa esitetään1 Toimeksiantaja2 Toimeksisaaja3 Toimeksiannon kuvaus4 Toimeksiannon suoritusaika5 Toimeksiannosta maksettava
kokonaishinta6 Mahdolliset yksikköhinnat ja lisä- ja
muutostyöt sekä erilliset veloitus-perusteet
7 Noudatettavat sopimusehdot8 Erimielisyyksien ratkaisu9 Asiakirjojen pätevyysjärjestys
10 Päiväys ja allekirjoitukset
Kuntoarvio voidaan myös tilata. Tilauk-sessa esitetään samat asiat kuin sopi-muksessa. Tilauksessa riittää toimeksian-tajan allekirjoitus.
Hyvä kuntoarviotapa
Hyvässä kuntoarviotavassa kuvataan toi-mintatapa, jota sekä toimeksiantaja ettätoimeksisaaja noudattavat kuntoarviontoteutuksessa. Hyvä kuntoarviotapa liite-tään sopimukseen tai tilaukseen.
Erimielisyyksien ratkaisu
Toimeksiannossa noudatettavien asiakir-jojen pätevyysjärjestys mainitaan sopi-muksessa tai tilauksessa. Mahdollisetsuoritukseen liittyvät erimielisyydet rat-kaistaan ensisijaisesti neuvottelemalla taiKSE 1995 mukaisesti.
6.4 Tilaajan velvoitteet ja vastuut
Kuntoarvion tilaajal nimeää kuntoarviolle yhteyshenkilöt ja
määrittelee valtuudetl ilmoittaa kuntoarvioon osallistuvien
edustajiensa yhteystiedot ja määritte-lee heille riittävät velvollisuudet ja toimi-valtuudet
l huolehtii, että toimeksisaajalla on käy-tössään kaikki toimeksiannon suoritta-mista edesauttavat asiakirjat esimerkik-si suunnitelmista ja tehdyistä korjauk-sista
l ilmoittaa kiinteistön lämmön, sähkön javeden kulututustiedot kolmelta edelli-seltä vuodelta jo tarjouspyynnössä
l täydentää ja tarkentaa tarvittaessatarjouspyynnössä annettuja tietoja
l huolehtii, että kuntoarvion suoritukses-ta tiedotetaan kiinteistönhoitajille, tilo-jen käyttäjille ja asukkaille etukäteen.Tiedotuksen hoitavat tilaaja ja kunto-arvion suorittaja yhdessä. Tiedotuksenpäävastuu on tilaajalla. Tiedotus voi-daan sopimuksessa tai tilauksessaantaa kuntoarvioijan hoidettavaksi
l avustaa kiinteistötarkastuksessa. Erityi-sesti tulee varmistaa, että tarkastet-taviin tiloihin päästään ja että tilaajanedustaja (kiinteistönhoitaja) on läsnäkiinteistötarkastuksessa. Kuntoarviontekijät saattavat tarvita teknistä apua,esimerkiksi ovien ja tarkastusluukkujenavaamisessa ja sulkemisessa sekä jär-jestelmien asetusarvojen ja ohjaustentarkastamisessa
l vastaa, että huoneistoissa tehtävissätarkastuksissa on aina paikalla toimek-siantajan edustaja, asuinhuoneistonhaltija tai muu valtuuttu henkilö
l vastaa tarkastettavan kiinteistön kun-nosta siten, että kuntoarvioija voi suo-rittaa tehtävänsä työturvallisuusmää-räyksiä noudattaen. Jos kiinteistössäon vikoja tai puutteita, jotka voivat ai-
heuttaa vaaraa kuntoarvioijille, ei tar-kastusta siltä osin tarvitse suorittaa.Kuntoarvioijien tulee kuitenkin heti il-moittaa tilaajalle havaitsemistaan vi-oista ja puutteista. Viat ja puutteet saat-tavat olla vaaraksi myös asukkaille,kiinteistönhoitohenkilöstölle ja kiinteis-tölle
l tutustuu laadittuun kuntoarvioraporttiinja kommentoi sitä tarvittaessa sovitunajan kuluessa. On suositeltavaa, ettäkuntoarvion tekijä esittelee raportin ti-laajalle.
Konsulttitoiminnan yleisissä sopimus-ehdoissa KSE 1995 on esitetty tilaajanvastuista seuraavaal tilaaja on sopimuksessa ja näissä sopi-
musehdoissa määritellyllä tavalla vas-tuussa konsultille vahingoista, jotka joh-tuvat tilaajan tekemistä virheistä tai lai-minlyönneistä. Havaittuaan syntymäs-sä olevan tai syntyneen vahingon kon-sultin on välittömästi ja todistettavastiilmoitettava siitä tilaajalle enempienvahinkojen välttämiseksi
l tilaaja vastaa konsultille antamistaantehtävän perustiedoista, sitovista oh-jeista ja määräyksistä
l tilaaja vastaa kuntoarviosta mahdolli-sesti aiheutuvista väistämättömistä hai-toista ja vahingoista.
Kuva 3.Kuntoarvion tilaaminen ja suorittaminen. Mahdollinen asukaskyselyn suo-rittaminen voi olla tilaajan tai kuntoarvioijan tehtävä.
Tilaaja Korjausohjelman tekijä
Kuntoarviontarjouspyyntö
Kuntoarvioraportinlaatiminen,
PTS-ehdotus kiinteistölle
Kuntoarvioraportinkommentointi
Lähtötiedot
Kuntoarvion laajuudenmäärittely
Kuntoarvio-tarjous
Kuntoarvioijanvalinta
Kuntoarviontilaaminen
Avustaminen kuntoarvionsuorituksessa
Tutustuminen kiinteistöön jakiinteistötarkastus kohteessa
Kuntoarvioraportinluovutus ja esittely tilaajalle
Lähtötiedot
RT 18-10760 ohjetiedosto 8
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
6.5 Kuntoarvion tekijänvelvoitteet ja vastuut
Kuntoarvion tekijäl nimeää työlle aina vastuuhenkilön ja
määrittelee hänen valtuutensal suorittaa toimeksiannon ammattitaitoi-
sesti ja sovitussa aikataulussal suorittaa kiinteistötarkastuksen ammat-
titaitoisesti ja huolellisestil vastaa käyttämiensä mittausmenetel-
mien tarkoituksenmukaisuudesta, toi-mivuudesta ja raportoinnista
l ilmoittaa tilaajalle, jos lähtötiedot ovatpuutteellisia. Kuntoarvioija voi täyden-tää lähtötiedot lisätyönä, josta on so-vittava erikseen
l vastaa kuntoarvion tuloksista vain sii-nä laajuudessa, kuin tehty tarkastusedellyttää. Tarkastamatta jääneet koh-teet on lueteltava ja esitettävä syyt,miksi tarkastusta ei tehty. Jos toimeksi-antaja supistaa tarkastuksen laajuuttatoimeksisaajan ehdottamaa vähem-mäksi, toimeksisaajan vastuu tulostenyleistettävyydestä vastaavasti vähenee
l huolehtii vastuuvakuutuksesta toi-meksiannoissa, joihin voi liittyä henki-lö- tai tulipaloriski tai muu vastaava ris-ki. Vakuutuksen tulee olla toimek-siantajan hyväksymä. On suositelta-vaa, että konsultilla on muutenkin riit-tävän kattava vastuuvakuutus
l sitoutuu noudattamaan kuntoarvionsuorituksessa tehtävään liittyvää yleistäkuntoarvio-ohjetta KH 90-00294, LVI01-10325 Asuinkiinteistön kuntoarvio.Suoritusohje.
Konsulttitoiminnan yleisissä sopimus-ehdoissa KSE 1995 on esitetty toimek-sisaajan vastuista seuraavaa:l konsultti vastaa siitä, että hänen luo-
vuttamansa suunnitelma tai suoritta-mansa tehtävä on sopimuksen mukai-nen ja täyttää voimassa olevien laki-en, asetuksien ja viranomaismääräys-ten vaatimukset. Jos konsultin laatimis-sa suunnitelmissa tai muissa asiakir-joissa havaitaan virheitä tai puutteita,konsultilla on oikeus ja velvollisuuskorjata virheet ja puutteet. Ellei konsulttitilaajan kirjallisesta kehotuksesta huo-limatta korjaa edellä mainituissa suun-nitelmissa tai asiakirjoissa esiintyviävirheitä tai puutteita kohtuullisessaajassa, tilaajalla on oikeus korjauttaane konsultin kustannuksella. Näidenkustannusten lisäksi konsultti on velvol-linen korvaamaan aiheuttamansa va-hingon jäljempänä olevien kohtien mu-kaisesti
l konsultti on sopimuksessa ja näissäsopimusehdoissa määritellyllä tavallavastuussa tilaajalle aiheutuneista va-hingoista, jotka johtuvat konsultin teke-mistä virheistä tai laiminlyönneistä
l konsultti ei ole vastuussa vahingosta,joka johtuu tuotannon tai liikevaihdonvähentymisestä tai keskeytymisestätaikka muusta tulon menetyksestä eikävoitosta, joka on jäänyt saamatta sen
vuoksi, että sopimus sivullisen kanssaon rauennut tai jäänyt täyttämättä oi-kein eikä muusta samankaltaisestavaikeasti ennakoitavasta vahingosta taimuusta välillisestä vahingosta. Konsul-tin vahingonkorvauksen yläraja määrä-tään sopimuksessa. Jos tällainen mää-räys puuttuu, vahingonkorvaus on enin-tään sopijaosapuolen kokonaispalkkionsuuruinen. Tästä poikkeavan vastuunvaikutuksesta konsultin saamaan kor-vaukseen ja vastuun kattamisesta va-kuutuksella määrätään sopimuksessa.Nämä rajoitukset eivät kuitenkaan kos-ke tapauksia, joissa on kyseessä tahal-lisuus tai törkeä tuottamus
l havaittuaan syntymässä olevan tai syn-tyneen vahingon konsultin on välittö-mästi ja todistettavasti ilmoitettava sii-tä tilaajalle enempien vahinkojen vält-tämiseksi
l sopimusehdoissa kerrotaan myös kon-sultin vastuun voimassaoloajasta, tilaa-jan vaatimista uusista rakenteista, me-netelmistä tai muutoksista konsultintekemiin suunnitelmiin tai toimenpitei-siin ja niiden vaikutuksesta vastuisiin.
Kuntoarvion tekijän vastuu rajoittuu Kon-sulttitoiminnan yleisten sopimusehtojenKSE 95 mukaan palkkion enimmäismää-rään, ellei kuntoarviota koskevassa so-pimuksessa toisin sovita. Yksityishenkilöntoimiessa tilaajana vastuuta ei ole tällätavoin rajattu, vaan vastuu määräytyyKuluttajansuojalain nro 38/1978 mukai-sesti.
9 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
KIRJALLISUUTTA
Lainsäädäntöä,viranomaismääräyksiä ja -ohjeita
D1 Kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistot.Määräykset ja ohjeet 1987. Ympäristöminis-teriö. Suomen Rakentamismääräyskokoelma1987. (KH RakMK-10083, LVI RakMK-00029,RT RakMK-20728).
D2 Rakennusten sisäilmasto ja ilmanvaihto.Määräykset ja ohjeet 1987. Ympäristöminis-teriö. Suomen Rakentamismääräyskokoelma1987. (KH RakMK-10082, LVI RakMK-00032,RT RakMK-20736).
D3 Rakennusten energiatalous. Määräyksetja ohjeet 1978. Sisäasiainministeriö. SuomenRakentamismääräyskokoelma 1978. (KHRakMK-10024, LVI RakMK-20188, RTRakMK-20188).
G2 Valtion tukema asuntorakentaminen.Määräykset ja ohjeet 1998. Ympäristömi-nisteriö. Suomen Rakentamismääräysko-koelma 1998. (KH RakMK-10284, LVIRakMK-00189, RT RakMK-21091).
Kuluttajansuojalaki. Suomen säädöskokoelma38/1978. (KH KTM-10291, LVI KTM-00191, RTKTM 21094).
Maankäyttö- ja rakennuslaki. Suomen sää-döskokoelma 132/1999. (KH YM-10302, LVIYM-00200, RT YM-21107).
Sisäasiainministeriön määräys ilmanvaihto-laitosten puhdistuksesta. Sisäasiainministeriönmääräys 1/95. (KH SM-10224, LVI SM-00132,RT SM-20989).
Ohjeita ja standardeja
KH 01-40011, LVI 03-40003 Vastaanotto-tarkastuksessa luovutettavat asiakirjat. Ra-kennustietosäätiö RTS, 1991.
KH 20-00158 Rakennuksen energiamenekinseuranta. Rakennustietosäätiö RTS, 1992.
KH 20-00242, LVI 10-10276 Lämmitys-tarveluku. Rakennustietosäätiö RTS, 1998.
KH 21-00167, LVI 02-10201 Rakennuksenlämmitysenergiantarpeen kuukausivaihtelu.Rakennustietosäätiö RTS, 1992.
KH 20-00260, LVI 014-10290, LVI-laitostenmittaukset. Rakennustietosäätiö RTS, 1999.
KH 23-00192, LVI 41-10230 Lämmitysver-koston säätö. Rakennustietosäätiö RTS, 1994.
KH 24-00172, LVI 014-10187, SFS 5511Ilmastointi. Rakennusten sisäilmasto. Läm-pöolojen kenttämittaukset. Suomen Standar-disoimisliitto ry, 1989.
KH 24-00173, LVI 014-10190, SFS 5512Ilmastointi. Ilmavirtojen ja painesuhteiden mit-taus ilmastointilaitoksissa. Suomen Standar-disoimisliitto ry, 1989.
KH 24-00174, LVI 014-10191, SFS 5517Ilmastointi. Ilmastointijärjestelmän vastaan-ottomittaukset. Äänimittaukset. Suomen Stan-dardisoimisliitto ry, 1989.
KH 86-00296, RT 89-10749 Ulkoleikkipaikat.Rakennustietosäätiö RTS, 2001.
KH 90-00159 Kiinteistön kunnossapitojaksot.Rakennustietosäätiö RTS, 1992.
KH 90-00181, LVI 00-10218, RT 08-10521Asbesti, asbestikartoitus ja siitä aiheutuvattoimenpiteet. Rakennustietosäätiö RTS, 1993.
KH 90-00222, LVI 01-10255, RT 18-10609Asuintalon huoltokirjan rakenne ja sisältö. Ra-kennustietosäätiö RTS, 1996.
KH 90-00223, LVI 01-10256, RT 18-10610Asuintalon huoltokirjan laadinta. Raken-nustietosäätiö RTS, 1996.
KH 90-00224, LVI 01-10257, RT 18-10613Asuintalon huoltokirjan laadinnan tehtä-väluettelot. Rakennustietosäätiö RTS, 1996.
KH 90-00226, LVI 01-10259 Tarkastus-, hoito-ja huolto-ohjeet. Poikkeus- ja häiriötilanteidenohjeet. Asuintalon huoltokirja. Rakennus-tietosäätiö RTS, 1996.
KH 90-00245, LVI 01-10278, RT 18-10671Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio.Tilaajan ohje. Rakennustietosäätiö RTS, 1998.
KH 90-00246, LVI 01-10279, RT 18-10672Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio.Suoritusohje. Rakennustietosäätiö RTS, 1998.
KH 90-00247, LVI 01-00280, RT 18-10673Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio.Esimerkkiraportti. Rakennustietosäätiö RTS,1998.
KH 90-00267, LVI 01-10296, RT 18-10702Asuintalon huoltokirjan laadinta. Käytössäoleva talo. Rakennustietosäätiö RTS, 1999.
KH 90-00268, LVI 01-10297 Asuintalonhuoltokirjan käyttö. Rakennustietosäätiö RTS,1999.
KH 90-00287 Asuintalon hissin kuntoarvio.Rakennustietosäätiö RTS, 2001.
KH 90-00293, LVI 01-10324, RT 18-10760Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje. Ra-kennustietosäätiö RTS, 2001.
KH 90-00294, LVI 01-10325 Asuinkiinteistönkuntoarvio. Suoritusohje. RakennustietosäätiöRTS, 2001.
KH 90-00295, LVI 01-10326 Asuinkiinteistönkuntoarvio. Esimerkkiraportti. Rakennustie-tosäätiö RTS, 2001.
KH 90-40016, LVI 01-40044 Tavoitteellisetkäyttöiät ja ohjeelliset kunnossapitojaksot.Asuintalon huoltokirja. RakennustietosäätiöRTS, 1997.
KH 91-00129 Salaojien huolto ja kunnossapito.Rakennustietosäätiö RTS, 1989.
KH 91-00194, RT 89-10556 Pihojen pohja- japäällysrakenteet. Rakennustietosäätiö RTS,1994.
KH 92-00191 Kiviaineisten julkisivuelementtiensaumausten korjaus ja uudelleen tiivistäminen.Rakennustietosäätiö RTS, 1994.
KH 92-00206, RT 29-10572 Puujulkisivujenuudis- ja huoltomaalaus. RakennustietosäätiöRTS, 1995.
KH 92-00211, RT 29-10583 Puisten sisäver-housten pintakäsittelyt. RakennustietosäätiöRTS, 1995.
KH 92-00278 Rakennuksen kosteus- jamikrobivauriot. Rakennustietosäätiö RTS,2000.
KH 92-00284, RT 85-10738 Vesikaton korjaus,Rakennustietosäätiö RTS, 2001.
KH 94-00163 Puuikkunoiden kunnossapito.Rakennustietosäätiö RTS, 1992.
KH 95-00083 Peltikattojen kunnossapito.Rakennustietosäätiö RTS, 1985.
KH 95-00144 Bitumikatteiden huolto ja kunnos-sapito. Rakennustietosäätiö RTS, 1990.
KH X0-00289 Ohje ylläpidon tunnusluvuista.Rakennustietosäätiö RTS, 2001.
KH X4-00151, LVI 03-10185 Kiinteistönhoi-toalan yleiset sopimusehdot KH-YSE 1991.Rakennustietosäätiö RTS, 1994.
KH X4-00155 Kiinteistönhoitosopimusten laa-timinen. Rakennustietosäätiö RTS, 1991.
KH X4-00188 Kiinteistönhoitosopimuksen hoitoja huolto – Tehtäväosan laadinta. Raken-nustietosäätiö RTS, 1994.
KH X4-00201, LVI 03-10238, RT 13-10574Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE1995. Rakennustietosäätiö RTS, 1995.
KH X4-279 Kiinteistönhoidon ja isännöinninyleiset sopimusehdot KH & I YSE 2000.Rakennustietosäätiö RTS, 2000.
KH X4-00285 Isännöinti- ja kiinteistönhoito-sopimuksen laatiminen. RakennustietosäätiöRTS, 2001.
KH X7-00179, LVI 00-10216 Kiinteistön pe-rustietokortin täyttöohjeet. RakennustietosäätiöRTS, 1993.
LVI 014-10291 Lämmitysverkostojen vesivirranmittaus. Rakennustietosäätiö RTS, 1999.
LVI 05-10144 Rakennusten sisäilmasto. Ra-kennustietosäätiö RTS, 1989.
SFS 3762 Maalit ja lakat. Maalipinnoitteenhuononemisen arviointi. Tavallisten virhe-tyyppien määrän ja koon luokittelu. SuomenStandardisoimisliitto ry, 1981.
SFS 4961 Korroosionestomaalaus. Korjaus-maalaus. Suomen Standardisoimisliitto ry,1984.
ST 70.10 Sähkönimikkeistö S-95. Sähkötie-tokortisto. Sähkötieto ry., 1995.
ST 75.81 Sähköjärjestelmien kuntotutkimus-ohje. Sähkötieto ry.,1996.
ST 75.82 Kuntotutkimuksen dokumentointi.Sähkötieto ry., 1996.
ST 75.83 Kuntotutkimuksen lähtötiedot, säh-kötekniikka. Sähkötieto ry., 1996.
Sopimusasiakirjat
432 Tarjouspyyntö kiinteistönhoidosta. Kiin-teistöalan Kustannus Oy-REP Ltd.
445 Kiinteistönhoitosopimus, perusosa. Kiin-teistöalan Kustannus Oy-REP Ltd.
446 Kiinteistönhoitosopimus, tehtäväosa. Kiin-teistöalan Kustannus Oy-REP Ltd.
450 Ulkoalueiden hoito, liitelomakkeet. Kiin-teistöalan Kustannus Oy-REP Ltd.
460 Hoito ja huolto, liitelomakkeet. Kiin-teistöalan Kustannus Oy-REP Ltd.
KH 90014 Kiinteistön perustietokortti. Raken-nustietosäätiö RTS.
LVI 70020 Suurkiinteistöjen järjestelmäkortti.Järjestelmän yleiskuvaus. RakennustietosäätiöRTS.
LVI 70021 Suurkiinteistöjen järjestelmäkortti.Koneluettelo. Rakennustietosäätiö RTS.
RT 18-10760 ohjetiedosto 10
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
LVI 70030 Suurkiinteistöjen järjestelmäkortti.Vesi- ja lämmityslaitteet. RakennustietosäätiöRTS.
LVI 70040 Suurkiinteistöjen järjestelmäkortti.Ilmanvaihtolaitteet. Rakennustietosäätiö RTS.
RT 80252 Konsulttisopimus. Rakennustie-tosäätiö RTS.
RT 80254 Konsulttitoimeksiannon tilaus/tilaus-vahvistus/sopimus. Rakennustietosäätiö RTS.
Muuta kirjallisuutta
Asuintalon ATK-huoltokirja. Sisältää levyk-keen. Rakennustieto Oy, 1996.
Asuintalon huoltokirja esimerkkikohteeseen.Ympäristöministeriö, Suomen ympäristö 31.Rakennustieto Oy, 1996.
Asuintalon huoltokirja. Asuintilojen käyttöoh-jeet. Sisältää levykkeen. Asuntokiinteistö- jaRakennuttajaliitto ASRA r.y. Rakennustieto Oy,1997.
Asuintalon huoltokirjan laadinta. Ympäristö-ministeriö, Suomen ympäristö 32. Raken-nustieto Oy, 1996.
Betonijulkisivujen ja -parvekkeiden kunnossa-pito-opas. Suomen Betoniteollisuuden Kes-kusjärjestö ry, Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd, 1991.
Björkholz, D., Lämpö ja kosteus. RakennustietoOy, 1997.
Ekman, A., Asbesti korjausrakentamisessa.Rakentajain Kustannus Oy, 1989.
Ey:n Rakennusdirektiivijärjestelmä, direktiivi,muut asiakirjat. Opas 1. Ympäristöministeriö,Asunto- ja rakennusosasto, 1995.
Forsblom, R. & Nurmela, J., Luovutusasia-kirjojen soveltuvuus kiinteistönpidon tieto-tarpeisiin. Kiinteistöpidon tarvitseman tiedonkeräys rakennuksen luovutuksen yhteydessä.Asuntohallitus. Asuntotutkimuksia 7:1993.
Haahtela & Kiiras, Talonrakennuksen kustan-nustieto 1999, uudis- ja korjausrakentaminen.Rakennustieto Oy, 1999.
Haahtela, T., Nordman, H. & Talikka, M., Sisä-ilma ja terveys. Allergialiitto,1993.
Haukijärvi, M. & Pentti, M., Rakennusten sau-mauksissa käytettyjen elastisten saumaus-massojen sisältämistä PCB-yhdisteistä jalyijyistä. TTKK, tutkimusselostus 954/2000.
Hein, K., Salo, P. & Pirinen, A., Toimitila-kiinteistön huoltokirja. Laadinta, käyttö, esi-merkit. Ympäristöministeriö, Suomen ympä-ristö 349. Rakennustieto Oy, 1999.
Hekkanen, M., Korjausrakentaminen osanakiinteistönpitoa. Suomen Kiinteistöliitto ry,Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd, 1992.
Hekkanen, M., Kunnossapitosuunnitelmanhinnoitteluopas. Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd, 1995.
Hoitokulujen arviointi. Kiinteistöalan KustannusOy-REP Ltd.
Hyvän sisäilman tarkistuslista. SIY Raportti 3.Sisäilmayhdistys ry, 1995.
Isännöinti. Ympäristöopas 3. KiinteistöalanKustannus Oy-REP Ltd, 1999.
Isännöitsijän käsikirja. Suomen Kiinteistöliittory, Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd,1995.
Kaivanto, K., Marttila, M. & Äijälä, S., Kiinteis-tönhoitosopimukset. Rakennustieto Oy, 1992.
Kaunisto, T. & Määttä, J., Patteriverkoston huu-htelutarpeen ja verkoston tilan selvittäminen.VTT valmistustekniikka, 1996.
Kiinteistöalan tutkimusrekisteri (1990–). Suo-men Kiinteistöliitto ry,Tutkimuksia 3/1995.
Kiinteistöarviointisanasto. Suomen Kiinteistö-arviointiyhdistys r.y., Rakentajain KustannusOy, 1986.
Kiinteistöliiketoiminnan sanasto (valmisteilla).
Kiinteistön vesi- ja viemärilaitteistojen kun-totutkimusohje. Suomen LVI-Liitto ry, julkaisu7, 1998.
Kiinteistönpidon perussanastoa. Suomen Ra-kennuttajaliitto, Suomen Kiinteistöliitto ry &Tekniikan Sanastokeskus, 1996.
Kiinteistösanasto. Tekniikan SanastokeskusTSK 4. Rakennuskirja Oy, 1984.
Korjausrakentamisen sanastoa. Suomen Ra-kennuttajaliitto & Tekniikan Sanastokeskus,1996.
Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksenkorjaus. Ympäristöministeriö, Ympäristöopasnro 29. Rakennustieto Oy, 1997.
Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksenkuntotutkimus. Ympäristöministeriö, Ympäris-töopas nro 28. Rakennustieto Oy, 1997.
Kosteus rakentamisessa. RakMK C2 opas.Ympäristöministeriö, Ympäristöopas nro 51.Rakennustieto Oy, 1999.
Kuntsi, S., Katon korjaus ja huolto. RakentajainKustannus, 1993.
Lumme, P. & Merikallio, T., Betonin kosteudenhallinta. Kestävä kivitalo -projekti, Betonitieto,1997.
Myyryläinen, L., Kiinteistönhoidon käsikirja.Rakentajain Kustannus Oy, 1990.
Pirinen, A. & Salminen, M., Käytössä olevanasuintalon huoltokirja. Laadinta, käyttö, esi-merkki. Ympäristöministeriö, Suomen ym-päristö 319. Rakennustieto Oy, 1999.
Puro, K. & Salminen, M., Putkistoremontti. Toi-mintaohjeet vesi- ja viemärijohtojen uusi-miseen. Kiinteistöalan kustannus Oy-REP Ltd,1997.
Puurakenteiden suunnitteluohjeet, RIL 120-1991. Suomen Rakennusinsinöörien liitto RILR.Y., 1998.
Rakennusten energiatodistus. Ympäristöminis-teriö, Suomen ympäristö 232. Oy Edita Ab,1998.
Rapattujen julkisivujen kuntotutkimusohje.Suomen Betoniyhdistys r.y., by 44, 1997.
Reinikainen, E. & Salmikivi, T., Liike- ja palvelu-rakennusten kuntoarvio. Ympäristöministeriö,Suomen ympäristö 207. Rakennustieto Oy,1998.
Relander, A., Saari, A. & Salmikivi, T., Kor-jaushankkeen suunnitelma-asiakirjat. Raken-nusteollisuuden keskusliitto, Kehitys ja tuotta-vuus -sarja nro 25, 1995.
Saari, A., Relander, A. & Salmikivi, T., Sisä-korjauksen rakennussuunnitelmat. Rakennus-teollisuuden keskusliitto, Kehitys ja tuottavuus-sarja, julkaisu 21, 1994.
Siikanen, U., Rakennusfysiikka. Perusteet jasovellukset. Rakennustieto Oy 1996.
Sisäilmaston kuntotutkimus. Suomen LVI-yh-distysten liitto ry., julkaisu 4, 1997.
SisäRYL 2000, Rakennustöiden yleiset laa-tuvaaatimukset 2000. RakennustietosäätiöRTS & Rakennustieto Oy, 1998.
Sädeaho, Virta & Äijälä. Kiinteistönhoito- jaisännöintipalvelujen sopimushallinnan työkalut.Moniste ja cd-rom. Kiinteistöalan kustannusOy-REP Ltd, 2000.
TALO 90 -nimikkeistö. 3. painos. Rakennus-tieto Oy,1998.
TALO 90 -nimikkeistö. Yleisseloste. Raken-nustieto Oy,1993.
Terveellinen sisäilma. Sisäilmatietokeskus,1996.
Tuomainen, M. & Sivukari, M., Sisäilman laa-dun aistinvarainen arviointi. Teknillinen korkea-koulu, LVI-tekniikan laboratorio, raportti B30,1991.
Ulkobetonirakenteiden kuntotutkimusohje.Suomen Betoniyhdistys r.y., by 42, 1997.
Vastuunjakotaulukko. Suomen Kiinteistöliit-to ry.
Voijola, J. & Nykänen, O., KIMI-sanasto. Suo-men Kiinteistöliitto ry, KIMI-kiinteistötyön hal-lintajärjestelmä, raportti 4, 1994.
Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2.Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd, 1999.
11 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
LIITTEET
LIITE 1
D ALUERAKENTEET
D2 Alueen maakaivannotD22 AluekanaalitD2.3 Avo-ojat
D3 Alueen kalliokaivannotD33 Kalliotilat
D4 Alueen täyttöD41 Ulkopuolisten rakenteiden
täyttö
D5 Putkirakenteet alueellaD51 Maaputkistot alueellaD52 Maakaivot alueellaD53 Salaojat alueella
D6 ViherrakenteetD61 NurmikotD62 PuutD63 PensaatD64 Muut kasvit
D7 PäällysrakenteetD71 Bitumiset kulutuskerroksetD71.1 AsfalttipäällysteetD72 Muut päällysrakenteetD72.1 SorapäällysteetD72.2 LaatoituksetD73 Reunatuet, kourut
D8 AluevarusteetD81 AidatD82 TalovarusteetD83 OpastuksetD84 Urheilu- ja
leikkikenttävarusteetD85 JätehuoltovarusteetD86 Liikennealueiden varusteetD87 Valaistusrakenteet
D9 Ulkopuoliset rakenteetD9.1 TukimuuritD9.2 AltaatD9.3 AjoluiskatD9.4 PortaatD9.5 KatoksetD9.6 VarastorakennuksetD9.7 Jätesuojat
E POHJARAKENTEET
E1 Maakaivannot
E2 Kalliokaivannot
E3 TäyttöE32 Rakenteiden vierustäytötE33 Rakenteiden sisäpuoliset
täytöt
E4 PutkirakenteetE41 MaaputkistotE42 MaakaivotE43 SalaojatE43.1 Salaojaputkistot kaivoineenE43.2 Salaojaverkoston
padotusventtiilitE43.3 Salaojavesien pumppaamot
E5 Pohjarakenteet
F RAKENNUSTEKNIIKKA
F1 PerustuksetF11 AnturatF12 Perusmuurit, -pilarit ja -palkitF13 AlapohjatF14 Alapohjan erityisrakenteet
F2 RakennusrunkoF21 VäestönsuojaF22 KuilutF23 PortaatF24 Kantavat väliseinätF25 PilaritF26 PalkitF27 LaatatF28 Tilaelementit
F3 JulkisivuF31 UlkoseinätF31.1 BetonielementtiseinätF31.2 TiiliseinätF31.3 Rapatut ulkoseinätF31.4 Pellitetyt ulkoseinätF31.5 PuuseinätF31.6 Levytetyt ulkoseinätF32 IkkunatF32.1 PuuikkunatF32.2 Alumiini-ikkunatF32.3 Puu–alumiini-ikkunatF32.4 TeräsikkunatF32.5 Muovi-ikkunatF32.6 Ikkunalliset parvekeovetF33 Ulko-ovetF33.1 PuuovetF33.2 AlumiiniovetF33.3 TeräsovetF34 Julkisivujen täydennysosatF34.1 ParvekkeetF34.2 Ulkoseinän tikkaatF34.3 Ulkoseinän katoksetF34.4 Ulkoseinän teräsrakenteetF34.5 Parvekelasitukset
F4 YläpohjarakenteetF41 YläpohjaF41.1 VesikatotF41.2 KermikatotF41.3 TiilikatotF41.4 Peltikatot
F42 RäystäätF43 YläpohjavarusteetF43.1 RäystäskourutF43.2 SyöksytorvetF43.3 KattokaivotF43.4 KulkusillatF43.5 Tikkaat katollaF43.6 LumiesteetF43.7 PollaritF43.8 Katon kaiteetF44 KattoikkunatF45 KattokonehuoneetF46 Ulkotasot ja terassit
F5 Täydentävät sisäosatF51 SisäovetF52 Kevyet väliseinätF53 AlakatotF55 YhtenäispinnatF56 KulkurakenteetF57 Hormit, kanavat, tulisijat
F6 SisäpinnatF61 SeinäpinnatF62 KattopinnatF63 Lattiapinnat
F7 RakennusvarusteetF71 KalusteetF72 VarusteetF73 LaitteetF74 Tilaryhmäkalusteet
F8 SiirtolaitteetF81 Hissit
G LVI-JÄRJESTELMÄT
G1 LämmitysjärjestelmätG11 LämmöntuotantoG11.1 KaukolämpölaitteetG11.2 LämmönsiirtimetG11.3 Kattilat varusteineenG11.4 ÖljynsiirtojärjestelmäG11.5 Kattilalaitoksen muut laitteetG12 LämmönjakeluG12.1 Paisunta- ja varolaitteetG12.2 Lämmönjakeluverkoston
kiertovesipumputG12.3 Lämmitysverkosto
varusteineenG13 LämmönluovutusG13.1 Lämmityspatterit varusteineenG13.2 PatteriventtiilitG13.3 Lämmitysverkostoon kytketyt
lämmityslaitteet varusteineenG13.4 Tuloilmakoneiden
lämmityspatterien varusteetG14 Eristykset
Ehdotus kuntoarvioinnin nimikkeistöksi
RT 18-10760 ohjetiedosto 12
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
G2 Vesi- ja viemärijärjestelmätG21 VedenkäsittelylaitteetG21.1 Lämpimän käyttöveden
kiertovesipumputG21.2 PaineenkorotusjärjestelmätG21.3 PaineenalennusventtiilitG21.4 Paine- ja vesisäiliötG21.5 TalousvesipumppaamotG21.7 SuodattimetG21.8 Vedenlämmittimet,
lämminvesivaraajatG22 VesijohtoverkostotG22.1 Lämpimän käyttöveden
verkostoon kytketytlämmityslaitteet
G22.2 Lämpimän käyttövedenverkostoon kytketyt laitteet(pyykinkuivauspuhaltimet yms.)
G22.4 Vesijohtoverkoston sulku- jalinjasäätöventtiilit
G23 Jätevesien käsittelyG23.1 HiekanerottimetG23.2 ÖljynerottimetG23.3 RasvanerottimetG23.4 ViemäripumppaamotG23.5 Jäteveden puhdistamotG24 ViemäriverkostotG24.1 Sisäviemäriverkoston
padotusventtiilitG24.2 ViemärikaivotG24.3 SadevesikaivotG25 Vesi- ja viemärikalusteetG25.1 VesikalusteetG25.2 ViemärikalusteetG26 Eristykset
G3 IlmastointijärjestelmätG31 IlmastointikoneetG31.2 Tuloilmakoneet varusteineenG31.3 Poistoilmakoneet varusteineenG31.4 Huoneistokohtaiset ilman-
vaihtokoneet varusteineenG32 Ilmastointikoneeseen liittyvät
osatG33 KanavistotG33.1 Painovoimaisen ilmanvaihdon
hormitG34 Pääte-elimetG34.1 TuloilmaelimetG34.2 PoistoilmaelimetG34.3 SiirtoilmaelimetG34.4 KorvausilmaelimetG34.5 UlkoilmaelimetG35 Väestönsuojan
ilmanvaihtolaitteetG35.1 Ulkoilmakanavat/VSSG35.2 Ilmanvaihtolaitteisto/VSSG35.3 Jakokanavisto/VSSG35.4 Tulo- ja poistoilmaelimet/VSSG35.5 Ylipaineventtiilit/VSSG35.6 Painemittarit/VSSG36 ErityisjärjestelmätG37 Eristykset
G4 Kylmätekniset järjestelmätG41 KylmäkoneistotG41.1 Kylmiöiden kylmäkoneistotG41.2 Ilmastoinnin kylmäkoneistotG42 Kylmä- ja jäähdytysjakelu
G43 Jäähdytyksen luovuttimetG44 Erityiset jäähdytys- ja
pakastelaitteetG45 Eristykset
G5 Paineilma- ja kaasuverkostotG55 Maakaasuverkostot
G6 Höyryjärjestelmät
G7 PalontorjuntajärjestelmätG71 AlkusammutuskalustoG71.1 KäsisammuttimetG72 SammutusvesilaitteetG72.1 Sisä- ja ulkopalopostitG73 SprinklerilaitteetG74 VesivalelulaitteetG75 VaahtosammutuslaitteetG76 HalonisammutuslaitteetG77 CO
2-sammutuslaitteet
G8 Muita LVI-järjestelmiäG82 KohdepoistokojeetG83 SavunpoistoG84 KeskussiivousG84.1 Putkisto varusteineenG84.2 PölynerotinG84.3 PuhallinyksikköG86 Uima-allaslaitteetG86.1 SuodattimetG86.2 Suodatuksen kiertovesipumputG86.3 LämmönsiirtimetG86.4 SähkölämmittimetG86.5 Automaattiset järjestelmätG86.6 Tulo- ja poistosuuttimet
H SÄHKÖJÄRJESTELMÄT
H1 AluesähköistysH11 AluejärjestelmätH11.1 Piha- ja aluevalaisimetH1.2 Hämäräkytkimet ja kello-
ohjauksetH1.3 Autojen sähkölämmitystolpatH1.4 Ulkoalueiden
sulatusjärjestelmät
H2 Kytkinlaitokset jajakokeskukset ym.
H22 Jakokeskukset alle 1000 VH22.1 PääkeskuksetH22.2 Muut keskuksetH22.3 Ohjauskeskukset
H3 JohtotietH31 Kaapelihyllyt ja ripustuskiskotH32 Johtokanavat ja sähkölistatH33 Kaapeliläpiviennit
H4 Johdot ja niiden varusteetH41 LiittymisjohdotH42 Maadoitukset ja potentiaalin
tasauksetH43 Kytkinlaitosten ja
jakokeskusten väliset johdotH44 VoimaryhmäjohdotH45 Valaistusryhmäjohdot
H5 ValaisimetH51 Valaisimet
H6 Lämmittimet, kojeet jalaitteet
H61 LämmittimetH61.1 SähköpatteritH61.2 LattialämmityksetH61.3 KattolämmityksetH62 Kojeet ja laitteetH62.2 TaajuusmuuttajatH62.3 LämminvesivaraajatH6.3 KiukaatH6.42 Pesulalaitteet
H7 ErityisjärjestelmätH71 ErityisjärjestelmätH74 Turvavalaistusjärjestelmät
J TIETOJÄRJESTELMÄT
J1 PuhelinjärjestelmätJ11 Yleiseen puhelinverkkoon
liitettävät puhelinjärjestelmätJ13 Muut puhelinjärjestelmätJ13.1 Porttipuhelinjärjestelmät
J2 AntennijärjestelmätJ21 Yhteisantenni- ja satelliitti-
televisiojärjestelmätJ22 Muut antennijärjestelmät
J3 Äänentoisto- jamerkinantojärjestelmät
J4 Kiinteistön atk-järjestelmätJ41 Kiinteistön atk-verkotJ42 Muut atk-laitteet
J5 Turva- ja valvonta-järjestelmät
J51 PaloilmoitusjärjestelmätJ52 RikosilmoitusjärjestelmätJ53 VideovalvontajärjestelmätJ54 Kulunvalvonta- ja työajan-
seurantajärjestelmätJ55 Savunpoiston ja sammutuksen
ohjausjärjestelmätJ56 Muut turva- ja valvonta-
järjestelmät
J6 Rakennusautomaatio-järjestelmät
J61 ValvomolaitteetJ61.1 LVISK-hälytysten koestusJ62 Säätö- ja alakeskuksetJ63 OhjelmistotJ64 KenttälaitteetJ64.1 SäätöjärjestelmätJ65 KaapelointiJ66 Muut rakennusautomaatio-
laitteet
J7 Integroidut järjestelmätJ71 Avoimet kaapelointi-
järjestelmätJ72 Muut integroidut järjestelmät
LIITE 1
13 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
LIITE 2Esimerkki kuntoarvion tarjouspyynnöstä
Lähettäjä
Vastaanottaja
YritysHenkilöKatuosoitePostiosoite
TARJOUSPYYNTÖ KUNTOARVIOSTA
LIITTEET Yleiset tiedotKiinteistökohtaiset tiedot
Pyydämme tarjoustanne liitetiedoissa ilmoitetun kiinteistön kuntoarviosta tämäntarjouspyyntökirjeen, oheisten liiteasiakirjojen ja Asuinkiinteistön kuntoarvionsuoritusohjeen KH 90-00294, LVI 01-10325 mukaisesti.
Tarjous annetaan kokonaishintaisena seuraavasti eriteltynä:l kuntoarvion kokonaishintal hissin kuntoarviol laajennettu energiatalouden selvitys, tarvittaessal erillishinta lisäasuntojen tarkastukselle
Arvonlisäveron osuus tulee eritellä tehtävittäin.
Kuntoarvioraportti luovutetaan tilaajalle viimeistään ………...............................sekä paperitulosteena että levykkeellä. Tallennusmuodot ovat ………………….
Tarjoukseen tulee liittää tiedot kuntoarvion ja kuntotutkimusten suorittajista ja työnvastuuhenkilöistä sekä todistukset suorittajien kuntoarviopätevyyksistä. Tarjouk-sessa ilmoitetaan tiedot niistä referenssikohteista, joihin tarjouksen antaja haluaaviitata.
Tarjouksessa tulee esittää tarjouksen voimassaoloaika.
Tarjous tulee toimittaa .....………………. klo …….. mennessä osoitteella:
YritysHenkilöKatuosoitePostiosoite
Kuoreen merkintä ”………………………:n kuntoarviotarjous”.
Lisätietoja antaa yhteyshenkilö …………………………………, puhelin…………….
Helsingissä ………..kuun……..päivänä 200...
.........................................................................Tarjouksen pyytäjän allekirjoitus ja nimen selvennys
RT 18-10760 ohjetiedosto 14
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
LIITE 3Esimerkki kuntoarvion tarjouspyynnön liitelomakkeista
YLEISET TIEDOT KUNTOARVIOTARJOUSTA VARTEN
1 YHTEYSTIEDOT
Tilaaja Asunto Oy Esimerkki
Yhteyshenkilö Isännöitsijä Timo Mäkinen Puh. 07-223344Osoite Taloustie 1, 00010 KAUPUNKI Faksi 07-223347
2 KUNTOARVION SISÄLTÖ JA LAAJUUS
TARKASTETTAVAT ASUNNOT
Kaikki asunnot tarkastetaan
x Tarkastetaan 10...20 %:n otanta asunnoista
Muu, mikä tarkastettavien asuntojen lukumäärä kpl
x Tarjouksessa annetaan erillishinta lisäasuntojen tarkastukselle
x Asuntojen tarkastus määräytyy asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun pääsäännön mukaisesti
Asuntojen tarkastustuksen laajuus on esitetty erillisellä liitteellä
HISSIEN TARKASTAMINEN
Hissien kunnon jatkoselvitystarvetta arvioidaan kuntoarvioijien toimesta (sisältyy perushintaan)
x Hissit tarkastetaan ohjekortin KH 90-00287 Asuintalon hissin kuntoarvio mukaisesti
Hissien korjaustarpeet selvitetään kiinteistön hissihuoltoyritykseltä
ASUKASKYSELY
Kuntoarvioon sisältyy asukaskyselyn tekeminen
x Kuntoarvioon ei sisälly asukaskyselyn tekeminen
MUU SISÄLTÖ JA LAAJUUS
Kuntoarvion sisältö, laajuus ja yleistilojen ja teknisten tilojen tarkastelut ovat ohjekortinKH 90-00294, LVI 01-10325 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Suoritusohje perustehtävien mukaiset.
x Kuntoarvio poikkeaa ohjekortin KH 90-00294, LVI 01-10325 Asuinkiinteistön kuntoarvio.
Suoritusohje sisällöstä seuraavien lisätehtävien osalta. Täytä tarvittaessa seuraavat kohdat.
Sisältö ja laajuus
Kuntotutkimukset oheisen liitteen mukaisesti
x Kuntoarvion yhteydessä tarkastetaan laajemmin seuraavat tilat:
Asunto-osakeyhtiön omistama asunto, entinen talonmiehen asunto, huoneisto 1 A 2
tarkastetaan laajemmin ja raportoidaan.
Laajemmin tarkastettavissa tiloissa tarkastetaan seuraavat asiat:Pintamateriaalit, kalusteet ja varusteet
3 RAPORTTI
Raportin tulostusmuotoRaportti luovutetaan tilaajalle sekä paperitulosteena että levykkeellä.
Tallennusmuodot Word 6.0 ja Excel 5.0
15 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
KIINTEISTÖKOHTAISET TIEDOT KUNTOARVIOTARJOUSTA VARTEN
Kiinteistö Asunto Oy Esimerkki
Osoite Kuntokatu 1, 00010 KAUPUNKI
Yhtiömuoto Asunto-osakeyhtiö
Rakennusten lukumäärä ja tyyppi 2 kpl, asuinkerrostalo
Asuntojen lukumäärä 120 asuntoa
Pinta-ala, tilavuus ja kerrosten lkm 4800 kem2, 15 500 rm
3, 3 krs
Toteut. lämmitysenergian kulutus (MWh/vuosi) 930 MWh /vuosi 1998, 900 MWh/vuosi 1999 (ei normeerattuja)
Kiinteistösähkön kulutus (kWh/vuosi) 77 500 kWh/vuosi 1998, 79 000 kWh/vuosi 1999
Veden kulutus (dm3/asukas, vrk) 190 dm
3/asukas, vrk (v. 98), 180 dm
3/asukas, vrk (v. 99)
Valmistumisvuosi 1958
Päämateriaalit
- runko Kantavat tiiliseinät, betonivälipohjat
- julkisivu Rapatut julkisivut
- vesikatto Tiilikatto
Yleiskuvaus LVIS-järjestelmistä Kaukolämpö, vesipatterit, kunnallisliittymät (vesi ja viemäri),
painovoimainen ilmanvaihto
Hissit (kpl) 4 kpl
Asuntojen varusteet Kaikissa asunnoissa on parvekkeet, kylpyhuoneissa on
ammeet, osassa asuntoja on kaasuliedet.
Tiedot kiinteistön erityisjärjestelmistä Jäähdytetyt talouskellarit, hissit, kaasuverkosto
Erityistilojen määrä Jäähdytetyt talouskellarit, 2 kpl
KIINTEISTÖSTÄ ON KÄYTÖSSÄ SEURAAVAT ASIAKIRJATErillinen asiakirjaluettelo Liite
Isännöitsijäntodistus liitteineen
Kiinteistön perustietokortti KH 90014
Selvitys kunnossapitovastuun rajoista Liite
(yhtiöjärjestys) Parvekelasitukset osakkaan vastuulla
Selvitys kaava- tai suojelutilanteesta
Rakennuspiirustukset ja rakennusselostus
Rakennepiirustukset ja -selostus
LVI-piirustukset ja -selostus Vain vesi- ja viemäripiirustuksia, ei lämpöjohtokuvia
Sähköpiirustukset ja -selostus
Käyttö- ja huolto-ohje (huoltokirja) Kiinteistönhoito-osuus ja paikantamiskuvat, ei kunnossapito-osuutta
Asbestikartoitusraportti LVI-eristeet ja yleistilat on tutkittu, julkisivumaalit tutkimatta
Turvallisuussuunnitelma
Hissihuoltoyrityksen laatima korjaustarpeiden arvio vuodelta
Kuntotutkimukset (mitä ja milloin suoritettu?) Liite
Tilaaja on teettänyt asukaskyselyn Liite
Kiinteistöllä on kunnossapitosuunnitelma ajalle
Liittymissopimukset, kpl 3 kpl
Lämmitysenergian kulutus- ja kustannustiedot vuosilta 92-99
Kiinteistösähkön kulutus- ja kustannustiedot vuosilta 92-99
Veden kulutuksen kulutus- ja kustannustiedot vuosilta 92-99
Kiinteistönhoitosopimukset
Aikaisempi kuntoarvio, päivämäärä
Korjausohjelma, päivämäärä
Määräaikaisten viranomaistarkastusten tms. raportit
Muut mahdolliset asiakirjat
LISÄTIEDOT
LIITE 3
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
RT 18-10760 ohjetiedosto 16
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
LIITE 4Esimerkki kuntoarvion asukaskyselyistä
ASUKASKYSELY 10.10.2001
ILMOITUS AS OY NN:n ASUKKAILLE
Kiinteistössä tehdään kuntoarvio, jolla selvitetään rakenteiden ja jär-jestelmien kunto ja korjaustarpeet sekä energiatalouden paranta-mismahdollisuudet. Kuntoarvion pohjalta tehdään suunnitelmat kor-jaustoimenpiteiksi tulevalle 10-vuotisjaksolle.
Kuntoarvion yhteydessä tehdään asukaskysely, jonka avulla selvi-tetään rakennuksen eri huoneistojen lämpö- ja veto-olosuhteita sekärakenteissa, teknisissä järjestelmissä tai tilojen käytössä havaittuja epä-kohtia.
Asukkaiden palaute on tärkeää, koska monet seikat tulevat esille vas-ta tiettyjen ulkoisten olosuhteiden vallitessa ja ilmenevät siten ainoas-taan pidemmän aikavälin seurannassa.
Kyselyyn vastataan seuraavin merkinnöin:
K = kylläE = eiET = en tiedä
Asukaskyselyn toteuttaa Isännöintitoimisto Matti isännöitsijä Oy. Isän-nöitsijä toimittaa asukaskyselyn tulokset kuntoarvion tekijöille. Vas-tauksista tehdään yhteenveto kuntoarvioraporttiin. Yksittäisiä vas-tauksia ei liitetä kuntoarvioraporttiin.
Kuntoarvion tekijä on Insinööritoimisto Kuntokartoittaja Oy,puhelin (09) 000 000, faksi (03) 000 001.
Kiinteistötarkastus
Kuntoarvioon sisältyy kiinteistötarkastus taloyhtiön tiloissa sekähuoneistotarkastukset valituissa huoneistossa. Tarkastukset tehdääntorstaina 2.11.2001 kello 9.00...16.00.
Asukkaan ei tarvitse olla tarkastuksessa mukana. Huoneistoihin men-nään tarvittaessa isännöitsijän tai huoltomiehen läsnä ollessa yleis-avaimella. Jos huoneistoonne ei saa mennä, tulee siitä ilmoittaa isän-nöitsijälle heti. Isännöitsijän puhelin (09) 111 1111.
HUOM! Muistakaa jättää turvalukot auki ja ilmoittaa kotieläimistä!
Palauttakaa lomake pesutuvan postilaatikkoonviimeistään tiistaina 24.10.2001
Asukaskyselyllä kerätään lähtötietojakuntoarvion tekijöille. Asukaskyselyn voitehdä isännöitsijä tai kuntoarvion tekijä.Kyselyn avulla pyritään selvittämään ra-kennuksen eri huoneistojen lämpötila- javeto-olosuhteita sekä rakenteissa, tekni-sissä järjestelmissä tai tilojen käytössähavaittuja epäkohtia, joilla on merkitystätoiminnallisuuteen, turvallisuuteen taienergiatalouteen.
Asukkaiden vastaukset ovat tärkeitä,koska monet seikat tulevat esille vastatiettyjen ulkoisten olosuhteiden vallites-sa ja ilmenevät ainoastaan pidemmänaikavälin seurannassa.
Oheinen asukaskyselyesimerkki onlaadittu siten, että siinä ovat mukana eri-laisille rakennustyypeille (rivitalo, kerros-talo) soveltuvat kysymykset. Kysymys-listaa karsitaan siten, että siihen jätetäänvain kyseistä taloa koskevat kysymykset.
Asukaskyselyä laadittaessal valitaan ne kysymykset, jotka soveltu-
vat kyseisen kohteen asukkaille/käyt-täjille
l ilmoitetaan kyselyn etulehdellä, mihinja mihin mennessä kysely palautetaan.
Kyselyn tulosten on oltava kuntoarviontekijöiden käytössä ennen kiinteistö-tarkastusta.
17 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
LIITE 4
Kysely täydellisenä (tarpeeton poistetaan).
Piha-alue ja rakennus
1 Ovatko piha-alueet kunnossa talvisin (hiekoitus, auraus yms.)?
2 Ovatko piha-alueet kunnossa kesäisin (päällysteet, lammikot yms.)?
3 Lammikoituuko vesi ulkoseinien viereen?
4 Valuuko sadevesi katoilta seinille hallitsemattomasti?
5 Onko polkupyörien säilytystiloja riittävästi?
6 Onko lasten leikkivarusteita riittävästi?
7 Ovatko lasten leikkivarusteet kunnossa?
8 Onko autojen paikoitustilaa riittävästi?
9 Onko rakennus ulkoisilta osin kunnossa?
10 Onko kiinteistön jätehuolto toimiva?
11 Onko jätteiden lajittelu järjestetty (biojäte, paperi, sekajäte)?
12 Muuta, mitä?
Talon yhteiset tilat
13 Ovatko porrashuoneet kunnossa?
14 Ovatko talon sauna- ja peseytymistilat kunnossa?
15 Ovatko pyykinpesutilat kunnossa?
16 Ovatko kuivaustilat kunnossa?
17 Ovatko varastotilat kunnossa?
18 Ovatko uima-allastilat kunnossa?
19 Ovatko kylmiötilat kunnossa?
20 Muuta, mitä?
Asunto
21 Onko asunnossanne parveke?
22 Onko parvekkeella parvekelasit?
23 Onko parveke kunnossa?
24 Poistuuko sadevesi parvekkeelta hyvin?
25 Onko parvekeovi kunnossa (lukitus, tiivisteet)?
26 Ovatko ikkunat kunnossa (lukitus, tiivisteet)?
27 Huurtuvatko ikkunat?
28 Ovatko ikkunat helposti avattavissa?
29 Ovatko huoneiston komerot kunnossa?
30 Ovatko keittiön kalusteet kunnossa?
31 Ovatko seinien, katon ja lattian pinnat kunnossa?
32 Ovatko seinien, katon ja lattian pinnat kunnossa?
33 Ovatko seinien, katon ja lattian pinnat kunnossa?
34 Onko asunnossanne takka/uuni?
35 Käytetäänkö takkaa/uunia paljon?
36 Toimiiko takka/uuni hyvin?
37 Oletteko havainnut millään pinnoilla kosteusvaurioita?
38 Oletteko tyytyväinen asuntonne sisäilmaan?
39 Onko asuntonne sisälämpötila talvella liian kuuma?
40 Onko asuntonne sisälämpötila talvella liian kylmä?
41 Lämpeneekö joku patteri huonosti?
42 Kuuluuko pattereista ääniä?
43 Esiintyykö asunnossanne vetoa?
44 Tuleeko ulkoa tai naapurihuoneistoista hajuja?
45 Onko asunnossa meluhaittaa (liikenne, tekniset laitteet tms.)?
K E ET Lisätietoja
K E ET Lisätietoja
K E ET Lisätietoja
ASUKASKYSELYKOHDE
RT 18-10760 ohjetiedosto 18
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
LIITE 4
46 Onko asunnossanne liesituuletin?
47 Onko huoneiston ulko-ovi kunnossa?
48 Onko oven lukitus toimiva?
49 Palaako asunnossanne usein sulakkeita?
50 Onko huoneistossa riittävästi valaisinpisteitä?
51 Onko huoneistossa riittävästi sähköpistorasioita?
52 Onko huoneistossa riittävästi antennipistorasioita?
53 Onko huoneistossa riittävästi puhelinpistorasioita?
54 Onko huoneistossa tarve kansainvälisten satelliitti-TV-kanavien katseluun?
55 Näkyykö televisio hyvin?
56 Muuta, mitä?
Asunnon wc, kylpyhuone ja sauna sekä vesikalusteet
57 Onko ilman laatu kylpyhuoneessa hyvä?
58 Onko ilman laatu wc:ssä hyvä?
59 Onko asunnossanne sauna?
60 Onko ilman laatu saunassa hyvä?
61 Huurtuvatko kylpyhuoneen lasi/peilipinnat lyhyen suihkun aikana?
62 Toimiiko kiuas hyvin?
63 Oletteko havainnut kylpyhuoneessa kosteusvaurioita?
64 Toimiiko suihku hyvin?
65 Vuotavatko vesihanat (tiivisteet)?
66 Vuotaako wc-istuin (vesi valuu jatkuvasti, sulkimen kunto)?
67 Onko vesihanat tai wc-istuin uusittu, milloin?
68 Onko lämpimän käyttöveden lämpötila sopiva?
69 Onko kylmän käyttöveden lämpötila sopiva?
70 Onko veden väri ja haju hyvä?
71 Onko kylpyhuoneen lattiassa muovimatto?
72 Onko kylpyhuoneen lattiassa laatoitus?
73 Onko kylpyhuoneessa lattialämmitys?
74 Onko kylpyhuoneen pintarakenteita uusittu, milloin?
75 Onko saunan pintarakenteita uusittu, milloin?
76 Tukkeutuvatko viemärit usein?
77 Muuta, mitä?
K E ET Lisätietoja
Jos teillä on muuta kerrottavaa isännöitsijälle tai kuntoarvion tekijöille, voitte kirjoittaa tekstiätämän lomakkeen loppuun ja/tai kääntöpuolelle.
Palauttakaa lomake isännöitsijälle mennessä.
Vastaaja Huoneisto
19 ohjetiedosto RT 18-10760©
Rak
ennu
stie
tosä
ätiö
RT
S 2
001
LIITE 4
Asunnon sisäilma As. nro
1 Perustiedot vastaajastaOnko asunnossanne kotieläimiä, mikä?Miten kauan olette asuneet asunnossa, vuotta?Montako henkilöä talouteenne kuuluu?
2 Oletteko kokeneet asunnossanne ongelmana? Kyllä En HuomatusLiian korkea huonelämpötilaLiian matala huonelämpötilaVaihteleva huonelämpötilaVeto ikkunoista tai ilmanvaihtojärjestelmästäLattioiden kylmyysKuiva ilmaKostea ilmaTunkkainen ilmaEpämiellyttävä hajuPölyinen ilmaPinnoilla havaittava lika tai pölyMelu naapurista, ilmanvaihtojärjestelmästä tai ulkoaMuu ongelma, mikä?
3 Onko teillä esiintynyt seuraavia oireita? Kyllä Ei HuomatusSilmien punoitus, kutina, kuivuusNuha tai nenän tukkoisuusÄänen käheysYskä, liman nousuHengenahdistusAstmaToistuvat hengitystieinfektiotKuumeiluIhon punoitus, kuivuus tai kutinaPäänsärkyVäsymysKeskittymisvaikeudetMuita oireita, mitä?
RT 18-10760 ohjetiedosto 20
© R
aken
nust
ieto
säät
iö R
TS
200
1
LIITE 5
Kuntoarvioraportinmallisisällysluettelo
JOHDANTO
1 YHTEENVETO1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta
ja kiireelliset toimenpiteet1.1.1 Piha-alueet1.1.2 Rakennuksen ulkopuoliset osat1.1.3 Yleistilat1.1.4 Huoneistot1.1.5 LVI-järjestelmät1.1.6 Sähkö- ja tietojärjestelmät1.2 Kiinteistön PTS-ehdotus eli
yhteenveto kunnossapito-toimenpiteistä ja lisätutkimus-tarpeista
1.2.1 Aluerakenteiden jarakennustekniikan PTS-ehdotus
1.2.2 LVI-järjestelmien PTS-ehdotus1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien
PTS-ehdotus
2 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT2.1 Kiinteistön perustiedot2.2 Korjaushistoria2.3 Asiakirjaluettelo2.4 Asukaskyselyn keskeiset tulokset
3 KUNTOARVION TULOKSET3.1 Aluerakenteiden ja
rakennustekniikan kuntoarvio3.2 Tilojen rakennustekninen
kuntoarvio3.2.1 Yleistilat3.2.2 Huoneistot3.3 LVI-järjestelmien kuntoarvio3.4 Sähkö- ja tietojärjestelmien
kuntoarvio3.5 Energiatalouden arviointi3.6 Kiinteistönhoidon
kehitystarpeiden arviointi
4 SUOSITELTAVATLISÄTUTKIMUKSET JA MUUTJATKOTOIMENPITEET
LIITTEET
Asuinkiinteistön kuntoarvion tilaajan ohjeen,suoritusohjeen ja esimerkkiraportin käsikirjoi-tuksen ovat laatineet yhteistyössä Suomen Ta-lokeskus Oy ja Renova Oy.
ProjektiryhmäAuli Pirinen, Suomen Talokeskus OyJaana Ojares, Renova OyKari Immonen, Clavis OyMarkku Salminen, Suomen Talokeskus OyPertti Rantamäki, Renova OyKristiina Ikävalko, Renova Oy
Projektin ohjausryhmäSeppo Mauramo, YmpäristöministeriöKaisa Kauko, YmpäristöministeriöMartti Hekkanen, VTT Rakennustekniikka,OuluMauri Marttila, Suomen Kiinteistöliitto ryVeijo Matilainen, Enertek OyAntero Pentikäinen, Vaateri OyTeppo Salmikivi, Helsingin YliopistoErkki Suomivuori, Rakennustieto OyPekka Vikkula, Ins.tsto Raksystems Oy