LA ADQUISICIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN COOPERATIVA

El artículo.114.1 Ley 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. establece que las cooperativas de vivienda son aquellas que tienen por objeto procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; crear y prestar los servicios correspondientes, pudiendo también realizar la rehabilitación de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinadas a ellos.

La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho, ya sea para uso habitual o permanente, ya sea para descanso o vacaciones, ya sean destinadas a residencias para personas de la tercera edad o disminuidas.

Del mismo modo, las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea general acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.

Modelo contrato compraventa bien inmueble

Los Estatutos deberán establecer las causas de baja no justificada de un socio, entendiéndose justificadas las causas no previstas. En caso de baja no justificada el Consejo Rector podrá acordar las deducciones que se establezcan estatutariamente y que no podrán ser superiores al 20 por 100 de las cantidades entregadas por el socio en concepto de capital y al 5 por 100 de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales.

Las cantidades mencionadas anteriormente, así como las aportaciones del socio al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio o por un tercero cuya subrogación en la posición de aquél sea válida o, en todo caso, en el plazo de tres años y si la baja fuese justificada, en el plazo máximo de dieciocho meses. Este plazo se reducirá a un año en favor de los herederos o legatarios del socio fallecido. En cuanto a los intereses por las cantidades aplazadas se aplicará lo previsto en el art. 55.3.artículo.55.3 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. 

ENAJENACIÓN O VENTA DE VIVIENDAS DE COOPERATIVAS

Asimismo, para enajenar viviendas en caso necesario, podrán estas Entidades acogerse al régimen autorizado de operaciones con terceros previsto en el art. 58 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.

Copyright © 2003tuabogadodefensor.comÚltima modificación:

de la presente Ley, acompañando a la solicitud una memoria justificativa de los precios propuestos para estas operaciones.

Modelo contrato compraventa bienes muebles

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS POR FASES EN COOPERATIVAS

Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una fase, bloque o promoción, estará obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y de un patrimonio separado, para lo que deberá contar con una contabilidad independiente para cada fase o promoción, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a créditos o deudas generales. 

Además, cada promoción o fase deberá identificarse con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros. En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se hará constar la promoción o fase a que están destinados, y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición, se hará constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa.

Deberán constituirse por cada fase o promoción Juntas especiales de socios, cuya regulación deberán contener los Estatutos, siempre respetando las competencias propias de la Asamblea general sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a más de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase o bloque respectivo.

TRANSMISIÓN DE DERECHOS DEL COOPERATIVISTA

Así, se dispone que el socio que pretendiera transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los Estatutos, que no podrá ser superior a diez años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión de la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad.

El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de precios al consumo, durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda o local.

Transcurridos dos meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, «inter vivos», a terceros no socios.

AUDITORIA DE CUENTAS DE COOPERATIVAS

El artículo.116 Ley 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de Cooperativas de Madrid, regula la auditoría de cuentas en las Cooperativas de viviendas, señalando que las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la Asamblea general, deberán someterlas a auditoría, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a 40.

b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.

c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del Consejo Rector.

d) Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea general.

e) Cuando concurran los demás supuestos previstos en el art. 67.1 Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. de la presente Ley.

DISOLUCIÓN DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

1. La sociedad cooperativa se disolverá:

Por el cumplimiento del plazo fijado en los Estatutos.

Por acuerdo de la Asamblea General, adoptado por mayoría de los dos tercios de los socios presentes y representados.

Por la paralización de los órganos sociales o de la actividad cooperativizada durante dos años, sin causa justificada, de tal modo que imposibilite su funcionamiento.

Por la reducción del número de socios por debajo de los mínimos establecidos en la presente Ley o del capital social por debajo del mínimo establecido estatutariamente, sin que se restablezcan en el plazo de un año.

Por la realización del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento.

Por fusión, absorción o escisión total.

Por cualquier otra causa establecida en la Ley o en los Estatutos.

2. Transcurrido el término de duración de la sociedad, ésta se disolverá de pleno derecho, a no ser que con anterioridad hubiese sido expresamente prorrogada e inscrita la prórroga en el Registro de Sociedades Cooperativas.

3. Cuando concurra cualquiera de los supuestos c, d, e o g del apartado 1, el Consejo Rector deberá convocar la Asamblea General en el plazo de un mes desde que haya constatado su existencia, para la adopción del acuerdo de disolución. Cualquier socio podrá requerir al Consejo Rector para que efectúe aquella convocatoria si, a su juicio, existe causa legítima de disolución. Para la adopción del acuerdo será suficiente la mayoría simple de votos salvo que los Estatutos exigieran otra mayor.

Si no se convocara la Asamblea o ésta no lograra el acuerdo de disolución, cualquier interesado podrá solicitar la disolución judicial de la cooperativa.

4. El acuerdo de disolución elevado a escritura pública o, en su caso, la resolución judicial o administrativa, se inscribirá en el Registro de Sociedades Cooperativas y deberá publicarse en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social.

5. En el supuesto b) del número 1 de este artículo y habiendo cesado la causa que lo motivó, la sociedad en liquidación podrá ser reactivada, siempre que no hubiera comenzado el reembolso de las aportaciones a los socios. El acuerdo de reactivación deberá ser adoptado por la Asamblea General por una mayoría de dos tercios de votos presentes o representados, y no será eficaz hasta que no se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de Sociedades Cooperativas.

LIQUIDACIÓN DE COOPERATIVA

1. Disuelta la sociedad se abrirá el período de liquidación, excepto en los supuestos de fusión, absorción o escisión. Si los Estatutos no hubieran previsto a quien corresponde realizar las tareas de liquidación, la Asamblea General designará entre los socios, en votación secreta y por mayoría de votos, a los liquidadores, en número impar. Su nombramiento no surtirá efecto hasta el momento de su aceptación y deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas.

2. Cuando los liquidadores sean tres o más, actuarán en forma colegiada y adoptarán los acuerdos por mayoría.

3. Transcurridos dos meses desde la disolución, sin que se hubiese efectuado el nombramiento de liquidadores, el Consejo Rector o cualquier socio podrá solicitar del Juez de Primera Instancia su designación, que podrá recaer en personas no socios, efectuándose el nombramiento en el plazo de un mes.

Hasta el nombramiento de los liquidadores, el Consejo Rector continuará en las funciones gestoras y representativas de la sociedad.

4. Designados los liquidadores, el Consejo Rector suscribirá con aquéllos el inventario y balance de la sociedad, referidos al día en que se inicie la liquidación y antes de que los liquidadores comiencen sus operaciones.

5. Durante el período de liquidación, se mantendrán las convocatorias y reuniones de Asambleas Generales, que se convocaren por los liquidadores, quienes las presidirán y darán cuenta de la marcha de la liquidación.

Modelo contrato promesa de compraventa

CASO DE SOCIO DE COOPERATIVA QUE SE DA DE BAJA

Que ocurre si unas viviendas que ya están terminadas en régimen de cooperativa, propiedad de una cooperativa, algunos socios se dan de bajo ya que no pueden afrontar los pagos pendientes de abono.

La duda que se plantea es si las viviendas que se queden sin vender pasan a ser propiedad del banco, de los socios o de la promotora.

Solución 

Las viviendas que no se vendan siguen siendo de su legítimo propietario que es la sociedad cooperativa que ha promovido y

construido el inmueble, como cualquier otro promotor. Se rige por la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas., de Cooperativas.

Lo único que ocurre es que se trata de un promotor con características especiales que lo diferencian del promotor al que habitualmente estamos acostumbrados, y que se compone de un conjunto de socios que pagan unas cuotas para poder ejecutar el

inmueble.

Como regla general, las cooperativas de viviendas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas

actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social (artículo.89.2 Ley 27/1999 de 16 julio, de

Cooperativas.).

La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho (artículo.89.3 Ley 27/1999 de 16 julio, de Cooperativas.).

Cuando uno de los socios cooperativistas desee transmitir "inter vivos" sus derechos sobre la vivienda o local, deberá ponerlos a

disposición de la cooperativa, la cual, los ofrecerá a las personas que hayan solicitado la admisión en la misma como socios por orden de antigüedad. Los socios de la cooperativa tienen derecho de tanteo

respecto de los derechos de aquel cooperativista que desee transmitirlos.

Los socios tienen un tiempo máximo de tres meses para ejercitar el derecho de tanteo, de modo que transcurridos esos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del consejo rector su propósito de

transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún solicitante de admisión como socio por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio

queda autorizado para transmitirlos, «inter vivos», a terceros no socios.

CAPÍTULO VIII.DE LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN

SECCIÓN I. DE LA DISOLUCIÓN

Artículo 70. Disolución.

1. La sociedad cooperativa se disolverá:

a. Por el cumplimiento del plazo fijado en los Estatutos.b. Por acuerdo de la Asamblea General, adoptado por mayoría de los dos tercios de los

socios presentes y representados.

c. Por la paralización de los órganos sociales o de la actividad cooperativizada durante dos años, sin causa justificada, de tal modo que imposibilite su funcionamiento.

d. Por la reducción del número de socios por debajo de los mínimos establecidos en la presente Ley o del capital social por debajo del mínimo establecido estatutariamente, sin que se restablezcan en el plazo de un año.

e. Por la realización del objeto social o la imposibilidad de su cumplimiento.f. Por fusión, absorción o escisión total.g. Por cualquier otra causa establecida en la Ley o en los Estatutos.

2. Transcurrido el término de duración de la sociedad, ésta se disolverá de pleno derecho, a no ser que con anterioridad hubiese sido expresamente prorrogada e inscrita la prórroga en el Registro de Sociedades Cooperativas.

3. Cuando concurra cualquiera de los supuestos c, d, e o g del apartado 1, el Consejo Rector deberá convocar la Asamblea General en el plazo de un mes desde que haya constatado su existencia, para la adopción del acuerdo de disolución. Cualquier socio podrá requerir al Consejo Rector para que efectúe aquella convocatoria si, a su juicio, existe causa legítima de disolución. Para la adopción del acuerdo será suficiente la mayoría simple de votos salvo que los Estatutos exigieran otra mayor.

Si no se convocara la Asamblea o ésta no lograra el acuerdo de disolución, cualquier interesado podrá solicitar la disolución judicial de la cooperativa.

4. El acuerdo de disolución elevado a escritura pública o, en su caso, la resolución judicial o administrativa, se inscribirá en el Registro de Sociedades Cooperativas y deberá publicarse en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social.

5. En el supuesto b) del número 1 de este artículo y habiendo cesado la causa que lo motivó, la sociedad en liquidación podrá ser reactivada, siempre que no hubiera comenzado el reembolso de las aportaciones a los socios. El acuerdo de reactivación deberá ser adoptado por la Asamblea General por una mayoría de dos tercios de votos presentes o representados, y no será eficaz hasta que no se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de Sociedades Cooperativas.

SECCIÓN II. DE LA LIQUIDACIÓN

Artículo 71. Liquidación.

1. Disuelta la sociedad se abrirá el período de liquidación, excepto en los supuestos de fusión, absorción o escisión. Si los Estatutos no hubieran previsto a quien corresponde realizar las tareas de liquidación, la Asamblea General designará entre los socios, en votación secreta y por mayoría de votos, a los liquidadores, en número impar. Su nombramiento no surtirá efecto hasta el momento de su aceptación y deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas.

2. Cuando los liquidadores sean tres o más, actuarán en forma colegiada y adoptarán los acuerdos por mayoría.

3. Transcurridos dos meses desde la disolución, sin que se hubiese efectuado el nombramiento de liquidadores, el Consejo Rector o cualquier socio podrá solicitar del Juez de Primera Instancia su designación, que podrá recaer en personas no socios, efectuándose el nombramiento en el plazo de un mes.

Hasta el nombramiento de los liquidadores, el Consejo Rector continuará en las funciones gestoras y representativas de la sociedad.

4. Designados los liquidadores, el Consejo Rector suscribirá con aquéllos el inventario y balance de la sociedad, referidos al día en que se inicie la liquidación y antes de que los liquidadores comiencen sus operaciones.

5. Durante el período de liquidación, se mantendrán las convocatorias y reuniones de Asambleas Generales, que se convocaren por los liquidadores, quienes las presidirán y darán cuenta de la marcha de la liquidación.

Artículo 72. Intervención de la liquidación.

La designación de interventor, que fiscalice las operaciones de liquidación, puede ser solicitada, por el 20 % de los votos sociales, al Juez de Primera Instancia del domicilio social de la cooperativa.

Artículo 73. Funciones de los liquidadores.

Incumbe a los liquidadores:

1. Llevar y custodiar los libros y correspondencia de la cooperativa y velar por la integridad de su patrimonio.

2. Realizar las operaciones pendientes y las nuevas que sean necesarias para la liquidación de la cooperativa, incluida la enajenación de los bienes.

3. Reclamar y percibir los créditos pendientes, sea contra los terceros o contra los socios.

4. Concertar transacciones y compromisos cuando así convenga a los intereses sociales.

5. Pagar a los acreedores y socios, transferir a quien corresponda el fondo de educación y promoción y el sobrante del haber líquido de la cooperativa, ateniéndose a las normas que se establezcan en el artículo 75 de esta Ley.

6. Ostentar la representación de la cooperativa en juicio y fuera de él para el cumplimiento de las funciones que tienen encomendadas.

7.

Artículo 74. Balance final.

1. Finalizadas las operaciones de liquidación, los liquidadores someterán a la aprobación de la Asamblea General un balance final, un informe de gestión sobre dichas operaciones y un proyecto de distribución del activo sobrante, que deberán censurar previamente los interventores de la liquidación, en el caso de haber sido nombrados.

2. El balance final y el proyecto de distribución deberán ser publicados en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social. Dichos balance y proyecto podrán ser impugnados en el plazo de cuarenta días a contarse desde su publicación y conforme al procedimiento establecido para la impugnación de los acuerdos de la Asamblea General, por cualquier socio que se sienta agraviado y por los acreedores cuyos créditos no hubieran sido satisfechos o garantizados. En tanto no haya transcurrido el plazo para su impugnación o resuelto por sentencia firme las reclamaciones interpuestas, no podrá procederse a reparto del activo resultante. No obstante, los liquidadores podrán proceder a realizar pagos a cuenta del haber social siempre que por su cuantía no hayan de verse afectados por el resultado de aquellas reclamaciones.

Artículo 75. Adjudicación del haber social.

1. No se podrá adjudicar ni repartir el haber social hasta que no se hayan satisfecho íntegramente las deudas sociales, se haya procedido a su consignación o se haya asegurado el pago de los créditos no vencidos.

2. Satisfechas dichas deudas, el resto del haber social, sin perjuicio de lo pactado en la financiación subordinada, se adjudicará por el siguiente orden:

a. El importe del fondo de educación y promoción se pondrá a disposición de la entidad federativa a la que esté asociada la cooperativa. Si no lo estuviere, la Asamblea General podrá designar a qué entidad federativa se destinará.

De no producirse designación, dicho importe se ingresará a la Confederación Estatal de Cooperativas de la clase correspondiente a la cooperativa en liquidación y de no existir la Confederación correspondiente se ingresará en el Tesoro Público con la finalidad de destinarlo a la constitución de un Fondo para la Promoción del Cooperativismo.

b. Se reintegrará a los socios el importe de las aportaciones al capital social que

tuvieran acreditadas, una vez abonados o, deducidos los beneficios o pérdidas correspondientes a ejercicios anteriores, actualizados en su caso, comenzando por las aportaciones de los socios colaboradores, las aportaciones voluntarias de los demás socios y a continuación las aportaciones obligatorias.

c. Se reintegrará a los socios su participación en los fondos de reserva voluntarios que tengan carácter repartible por disposición estatutaria o por acuerdo de la Asamblea General, distribuyéndose los mismos de conformidad con las reglas establecidas en los Estatutos o en dicho acuerdo y, en su defecto, en proporción a las actividades realizadas por cada uno de los socios con la cooperativa durante los últimos cinco años o para las cooperativas cuya duración hubiese sido inferior a este plazo, desde su constitución.

d. El haber líquido sobrante, si lo hubiere, se pondrá a disposición de la sociedad cooperativa o entidad federativa que figure expresamente recogida en los Estatutos o que se designe por acuerdo de Asamblea General. De no producirse designación, dicho importe se ingresará a la Confederación Estatal de Cooperativas de la clase correspondiente a la cooperativa en liquidación y de no existir la Confederación correspondiente, se ingresará en el Tesoro Público con la finalidad de destinarlo a la constitución de un Fondo para la Promoción del Cooperativismo.

Si la entidad designada fuera una sociedad cooperativa, ésta deberá incorporarlo al fondo de reserva obligatorio, comprometiéndose a que durante un período de quince años tenga un carácter de indisponibilidad, sin que sobre el importe incorporado se puedan imputar pérdidas originadas por la cooperativa. Si lo fuere una entidad asociativa, deberá destinarlo a apoyar proyectos de inversión promovidos por cooperativas.

Cualquier socio de la cooperativa en liquidación que tenga en proyecto incorporarse a otra cooperativa, podrá exigir que la parte proporcional del haber líquido sobrante de la liquidación, calculada sobre el total de socios, se ingrese en el fondo de reserva obligatorio de la sociedad cooperativa a la que se incorpore, siempre que así lo hubiera solicitado con anterioridad a la fecha de la convocatoria de la Asamblea General que deba aprobar el balance final de liquidación.

3.   Mientras no se reembolsen las aportaciones previstas en el artículo 45.1.b los titulares que hayan causado baja y solicitado el reembolso participarán en la adjudicación del haber social una vez satisfecho el importe del Fondo de Educación y Promoción y antes del reintegro de las restantes aportaciones a los socios.

Artículo 76. Extinción.

Finalizada la liquidación, los liquidadores otorgarán escritura pública de extinción de la sociedad en la que deberán manifestar:

a. Que el balance final y el proyecto de distribución del activo han sido aprobados por la Asamblea General y publicados en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia del domicilio social.

b. Que ha transcurrido el plazo para la impugnación del acuerdo a que se refiere el artículo 74 de esta Ley, sin que se hayan formulado impugnaciones o que ha alcanzado firmeza la sentencia que las hubiere resuelto.

c. Que se ha procedido a la adjudicación del haber social conforme a lo establecido en el artículo 75 de esta Ley y consignadas las cantidades que correspondan a los acreedores, socios y entidades que hayan de recibir el remanente del fondo de educación y promoción y del haber líquido sobrante.

A la escritura pública se incorporará el balance final de liquidación, el proyecto de distribución del activo y el certificado de acuerdo de la Asamblea.

Los liquidadores deberán solicitar en la escritura la cancelación de los asientos registrales de la sociedad.

La escritura se inscribirá en el Registro de Sociedades Cooperativas, depositando en dicha dependencia los libros y documentos relativos a la cooperativa, que se conservarán durante un período de seis años.

SECCIÓN III. DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

Artículo 89. Objeto y ámbito.

1. Las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades. Asimismo, pueden tener como objeto, incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.

2. Las cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.

3. La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título admitido en derecho.

Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los Estatutos establecerán las normas a que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios, como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.

4. Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La Asamblea General acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.

5. Los Estatutos podrán prever en qué casos la baja de un socio es justificada y para los restantes, la aplicación, en la devolución de las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales, de las deducciones a que se refiere el apartado 3 del artículo 51, hasta un máximo del 50 % de los porcentajes que en el mismo se establecen.

Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior, así como las aportaciones del socio al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.

6. Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en más de una cooperativa de viviendas.

Los miembros del Consejo Rector en ningún caso podrán percibir remuneraciones o compensaciones por el desempeño del cargo, sin perjuicio de su derecho a ser resarcidos por los gastos que se les origine.

7. Las cooperativas de viviendas realizaren sus promociones en el ámbito territorial que delimiten sus Estatutos.

Artículo 90. Construcciones por fases o promociones.

Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o una misma promoción lo fuera en varias fases, estará obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y patrimonial, para lo que deberá llevar una contabilidad independiente con relación a cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a créditos o deudas generales.

Cada promoción o fase deberá identificarse con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos

permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros.

En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se hará constar la promoción o fase a que esten destinados y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición, se hará constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa.

Deberán constituirse por cada fase o promoción Juntas especiales de socios, cuya regulación deberán de contener los Estatutos, siempre respetando las competencias propias de la Asamblea General sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a más de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase o bloque respectivo. La convocatoria de las Juntas se hará en la misma forma que la de las Asambleas.

Los bienes que integre el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restantes.

Artículo 91. Auditoría de cuentas en las cooperativas de viviendas.

1. Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales, para su aprobación a la Asamblea General, deberán someterlas a auditoría, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

a. Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.

b. Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.

c. Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del Consejo Rector.

d. Cuando lo prevean los Estatutos o lo acuerde la Asamblea General.

2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, será de aplicación, en cualquier caso, a este precepto lo recogido en la presente Ley sobre esta materia.

Artículo 92. Transmisión de derechos.

1. En las cooperativas de viviendas, el socio que pretendiera transmitir inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los Estatutos, que no podrá ser superior a diez desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión de la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los solicitantes de admisión como socios por orden de antigüedad.

El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de precios al consumo, durante el período comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos sobre la vivienda o local.

Transcurridos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ningún solicitante de admisión como socio por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismos, el socio queda autorizado para transmitirlos, inter vivos, a terceros no socios.

No obstante, transcurrido un año desde que se comunicó la intención de transmitir sin haber llevado a cabo la transmisión, deberá repetirse el ofrecimiento a que se refiere el párrafo primero.

2. Si, en el supuesto a que se refiere el número anterior de este artículo, el socio, sin cumplimentar lo que en el mismo se establece, transmitiera a terceros sus derechos sobre la

vivienda o local, la cooperativa, si quisiera adquirirlos algún solicitante de admisión como socio, ejercerá el derecho de retracto, debiendo reembolsar al comprador el precio que señala el número anterior de este artículo, incrementado con los gastos a que se refiere el número 2 del artículo 1.518 del Código Civil. Los gastos contemplados por el número 1 del referido artículo del Código Civil serán a cargo del socio que incumplió lo establecido en el número anterior del presente artículo.

El derecho de retracto podrá ejercitarse, durante un año, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, o, en su defecto, durante tres meses, desde que el retrayente tuviese conocimiento de dicha transmisión.

3. Las limitaciones establecidas en los números anteriores de este artículo no serán de aplicación cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda o local a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio

¿La gestora debe liquidar la cooperativa o comunidad que ha gestionado?

junio 8, 2009 at 7:24 pm Deja un comentario

Depende. La gestora no tiene obligación legal de liquidar la Cooperativa o Comunidad salvo que en

el contrato de prestación de servicios que se haya celebrado se incluya específicamente. Esta

situación es más discutible en cooperativas constituidas por fases donde sí consideramos que

puede ser obligatoria la liquidación económica de una fase si  el contrato de prestación de sevicios

va a seguir vigente y se van a constituir nuevas fases o promociones por la misma Cooperativa.

Es frecuente que en cooperativas de viviendas o comunidades (sin fases),  la gestora cobre un plus

adicional por la disolución, liquidación y extinción de la cooperativa. También es demasiado

frecuente que las cooperativas de viviendas queden inactivas durante años suponiendo posibles

fuentes de futuras contingencias  fiscales o jurídicas si su gestión se ha abandonado.

Se recomienda en todo caso que los cooperativistas o comuneros, aunque se hayan dado de baja,

verifiquen la liquidación y extinción de la entidad a la que pertenecían.

Puede la gestora negarse a dar copia de la documentación social a los cooperativistas? ¿y en una comunidad de   bienes?

La gestora no puede nunca denegar copia de la documentación social a los socios. Sólo el Consejo

Rector de forma excepcional podría denegar copia si motiva que se están poniendo en grave

peligro los legítimos intereses de la Cooperativa o cuando la solicitud de copia o información

suponga un abuso manifiesto por parte de los socios solicitantes (artº 16 de las Ley 27/1999 de

Cooperativas).

En la práctica no es frecuente que concurran estas excepciones y, por lo general, impedir el libre

acceso a los libros sociales o no facilitar copias obedecen a actitudes obstruccionistas de la

gestora o del propio Consejo Rector. En estos casos debe denunciarse esta actitud ante la

Autoridad laboral competente de la Comunidad Autónoma correspondiente o del propio  Ministerio

de Trabajo  por poder consistir una infracción de las previstas en la Ley ( artº 38 del RDLgtvo.

5/2000 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el

Orden Social).

Junto a ello y si la documentación se prevé necesaria para emprender acciones legales se puede

solicitar el auxilio judicial mediante unas diligencias preliminares sobre la base del artº 257.1.4 de la

LEC. El Juzgado competente, por lo general, para conocer de esta actuación será el Mercantil

correspondiente al domicilio social de la Cooperativa (este criterio no es pacífico en la práctica

forense)

En Comunidades entendemos que los princpios son los mismos: no es posible denegar

documentación a comuneros salvo causas tasadas estatutariamente. En caso de actitud

obstruccionista deberá denunciarse tal situación a la Autoridad competente en materia de

consumidores y usuarios. En estos supuestos de comunidades,  las diligencias preliminares serán

conocidas por el orden jurisdicciónal civil.

NOTA IMPORTANTE: Se utiliza como fundamento legal la ley estatal. En cooperativas de ámbito

autonómico habrá que estar a las particularidades de la ley autonómica correspondiente.

mayo 26, 2009 at 3:00 pm Deja un comentario

¿Es legal que la gestora cobre un porcentaje sobre el coste económico de la   promoción?

Depende. Si el coste económico de la promoción lo calcula y elabora la gestora y los

cooperativistas o comuneros  no participan en su análisis ni aceptación entendemos que es ilegal,

por vulnerar el artículo 1.256 del Código Civil que prohibe la arbitrariedad de una de las partes

en el cumplimiento de los contratos. También creemos ilegal que este precio se actualice en la

misma  medida en la que se producen incrementos de costes económicos de la promoción ajenos

a decisiones de la Cooperativa o la Comunidad.

Sin embargo, INMOABOGADOS considera que esta práctica puede ser válida si desde la

celebración del contrato de arrendamiento de servicios entre la Comunidad o Cooperativa y la

Gestora queda cifrado el coste económico de la promoción y el porcentaje sobre el que se

calcularán los honorarios de gestión; el incremento de dichos honorarios entendemos que solo

sería posible si se debe a decisiones de la Cooperativa o Comunidad.

mayo 14, 2009 at 4:26 pm Deja un comentario

¿Cuando la gestora puede tener la condición de “promotor encubierto” y que consecuencias supone dicha   condición?

Del mismo modo que se ha visto en el “post” relativo a la responsabilidad de la gestora por

defectos constructivos, ésta puede tener la calificación de “promotor encubierto” cuando la toma de

decisiones sobre elementos esenciales de la promoción inmobiliaria la ha tomado la propia

gestora o un Consejo Rector que actúa prácticamente como sus “testaferros”.

Son elementos esenciales de la promoción, entre otros: la adquisición del suelo, el planteamiento

financiero de la promoción (cálculo del coste de la promoción, cash flow, selección de entidad

financiera, etc … ), la elección de la gestora, la elección de la constructora y de la dirección

facultativa.

Si la gestora fuese un “promotor encubierto” los afectados deberían demandarla sobre la base de

un fraude de ley ( pues se ampara aparentemente en la normativa del arrendamiento de

servicios, en la legislación cooperativa o en la normativa  de comunidades de propietarios)

exigiéndole las mismas responsabilidades que un promotor como si de un contrato de compraventa

se tratara ( pues es precisamente las obligaciones de dicho contrato las que se quieren eludir, en

especial: el precio y plazo de entrega).

INMOABOGADOS ha constatado, por parte de muchos despachos de abogados no

especializados, un uso excesivo de la vía penal (apropiación indebida) que suele concluir con un

archivo de la causa; por lo general, sobre todo en promociones inmobiliarias prácticamente

finalizadas, la vía apropiada será la civil.

mayo 4, 2009 at 8:01 am Deja un comentario

¿La gestora puede responder de los vicios o defectos constructivos de las   viviendas?

Sí. En el caso (frecuente) que la gestora haya tenido una intervención decisoria en la promoción o

en el supuesto de que el contrato que haya firmado así lo establezca (infrecuente), debe responder

de los vicios o defectos constructivos como si de un promotor se tratara (Cfr. Artº 17.3 y 17.4 de la

Ley de Ordenación de la Edificación http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l38-

1999.html#a17).

Este fue el supuesto de la STS 25 de febrero de 2004 (en una comunidad de propietarios) y el de la

SAP de Madrid de 15 de abril de 2008. En esta última resolución se considera responsable de

vicios constructivos a IGS como gestora de PSV, atendiendo al protagonismo que ejerció en el

desarrollo de la promoción. 

INMOABOGADOS considera que tener intervención decisoria supone ejercer una influencia

decisiva en la Comunidad de Propietarios o en la Cooperativa a la hora de elegir al resto de

agentes intervinientes en la edificación (constructora, dirección facultativa, entidades aseguradoras,

entidad de crédito, etc … ), así como a la hora de ser interlocutores de los mismos, siendo

protagonistas en la toma de decisiones.

Puede ocurrir que con muy pocos cooperativistas o comuneros, la gestora ya haya

preseleccionado o preacordado compromisos con los citados agentes, o incluso tomado dinero a

préstamo de la constructora.

abril 27, 2009 at 9:45 am Deja un comentario

¿ Tiene que estar presente la gestora en la Junta o   Asamblea?

En cooperativas de viviendas es práctica habitual que la Asamblea sea dirigida por la gestora,

puesto que maneja toda la información relevante de la cooperativa. Sin embargo, los únicos que

tiene derecho a asistir son los socios según se desprende del artículo 25.1 de la Ley 27/1999.  

Cabe, por tanto, la posibilidad de, si así lo decide el Consejo Rector,  no convocar a la gestora.

Dado que la antigua Ley lo preveía, es frecuente el pacto estatutario que permite a la Asamblea

General decidir en ese mismo momento sobre la presencia de personas no socias como la gestora.

En comunidades de propietarios es muy frecuente que la gestora asuma las funciones de

administrador por lo que entendemos que, salvo previsión estatutaria en contra, la gestora tendrá

derecho a asistir a la Junta.

NOTA IMPORTANTE: Se utiliza como fundamento legal la ley estatal. En cooperativas de ámbito

autonómico habrá que estar a las particularidades de la ley autonómica correspondiente.

abril 13, 2009 at 9:59 pm Deja un comentario

¿Puede la gestora convocar una Asamblea o Junta de cooperativistas o   comuneros?

La gestora no puede convocar una Asamblea General de una Cooperativa. Es una facultad que por

ley corresponde en exclusiva al Consejo Rector (artº 23.1 y .3 de la Ley 27/1999 de Cooperativas).

En Comunidades de Propietarios es frecuente que la gestora sea la propia administradora de la

Comunidad, por lo que habrá una previsión en sus estatutos que le faculte para convocar.

NOTA IMPORTANTE: Se utiliza como fundamento legal la ley estatal. En cooperativas de ámbito

autonómico habrá que estar a las particularidades de la ley autonómica correspondiente.

abril 3, 2009 at 4:27 pm Deja un comentario

Buscar por:

VISITAS

102,884 VISITAS

INMOABOGADOS EN LA WEB

Categoría

1  (1)

CONSUMIDOR  (88)

o Avales en la compra de la vivienda  (16)

o Baja en cooperativas (14)

o Condiciones Resolutorias y Segundas Hipotecas (4)

o Garajes  (8)

o Incumplimientos contractuales en compraventa de viviendas  (9)

o Problemas con Gestoras de Cooperativas y Comunidades  (8)

o Reclamación Defectos Constructivos  (28)

PROMOTOR  (68)

o Arrendamiento con opción de compra  (15)

o Contratos de Comercialización  (9)

o la fianza en los arrendamientos  (7)

o Licencia primera ocupación  (12)

o Obra Pública: Reclamaciones Económicas a la Administración  (8)

Buscar

o Obras Paralizadas  (4)

o Retrasos en la entrega de la vivienda  (12)

Posts Más Vistos

¿ Qué gastos supone para el consumidor una condición resolutoria?

¿Como tributa el pacto de opción de compra de un inmueble?

¿Es lo mismo la licencia de primera ocupación que la cédula de

habitabilidad?

Si la Cooperativa no devuelve el dinero de forma inmediata ¿se la puede

demandar? ¿ se puede demandar también a la Gestora?

¿Cómo se ejecuta una condición resolutoria?

¿Es válida la cláusula contractual de "cuerpo cierto" en una compra de

vivienda sobre plano?

¿Qué significa ejercitar una opción de compra?

¿Hay garantías para viviendas de segunda mano que cubran defectos

de humedades?

¿Qué gastos supone al consumidor una segunda hipoteca?

¿Se puede pedir fianza a un subarrendatario de finca urbana?

Comentarios recientes

Feeds

Artículos (RSS)

Comentarios (RSS)

¿Tienen beneficios fiscales las cooperativas de viviendas?

Prácticamente no. Tienen exención en el AJD del préstamo hipotecario y en teoría el Impuesto de

Sociedades sólo se grava con un 20% sobre el beneficio. Beneficio que, por otra parte, no existe

puesto que las viviendas se adjudican a precio de coste.

Además cuentan con otras dos beneficios teóricos: Libertad de amortización de los bienes propios

durante los 3 primeros años y exención del 95% del Impuesto de Actividades Económicas. Éste

último es un impuesto del que en la práctica la están exentas la mayoría de las promociones en

cualquier régimen.

La gran ventaja de adquirir la vivienda en régimen de cooperativa no es fiscal. La gran ventaja

consiste en eliminar la figura del promotor con ánimo de lucro.

¿Qué controles y garantías hay en las cooperativas de viviendas?

Además de todas las garantías técnicas que se necesitan para cualquier promoción, todas las

cantidades aportadas por los cooperativistas están garantizadas por Ley, teniendo la obligación de

contratar una empresa que avale las aportaciones de los socios. Esta empresa afianzadora puede

tener bloqueada la cuenta bancaria de modo que no autorice salida de dinero si no hay firma del

Consejo Rector y factura justificativa.

Además, existe un Registro oficial de Cooperativas en cada comunidad autónoma al que hay que

presentar todos los libros de actas y de cuentas de la cooperativa.

También exige la Ley que las cooperativas de viviendas tengan sus cuentas auditadas anualmente

por un Auditor externo e independiente.

Por último, mencionar que la Ley obliga a las cooperativas de viviendas a contar con un letrado

asesor.

¿Puede haber desvío de fondos en una cooperativa?

No, nunca. Las entradas y salidas de dinero se hacen siempre a través de entidad financiera y

nunca por caja. La ley establece la prohibición de destinar dinero de una cooperativa a otra, incluso

aunque compartan Gestora. La Gestora ni siquiera tiene acceso a la cuenta y únicamente la

Cooperativa por medio del Consejo Rector tiene acceso a la cuenta pero con muchas limitaciones

ya que la cuenta bancaria está bloqueada por la empresa afianzadora de las cantidades

entregadas por la cooperativa. Esta empresa sólo permite desbloquear la cantidad correspondiente

a la factura que previamente hayan recibido y analizado para ver si es un gasto justificado.

¿Se pueden hacer modificaciones en las viviendas?

El cooperativista tiene la condición de promotor y por lo tanto tiene la capacidad de realizar

modificaciones en la vivienda. En nuetras cooperativas estas modificaciones deben tener tres

limitaciones: En primer lugar deben ser técnicamente viables y para ello deben ser aprobadas por

el redactor del proyecto. En segundo lugar no deben poner en riesgo la viabilidad económica de la

promoción. En tercer lugar, las modificaciones deben afectar a todas las viviendas ya que el

principio cooperativo establece que todos los cooperativistas sean iguales en derechos y

obligaciones.

¿Qué legislación regula las cooperativas?

La Lei 5/1998 do 18 de decembro de Cooperativas de Galicia y los estatutos de cada cooperativa.

¿Cuál es la diferencia fundamental entre ser adquirir una vivienda en régimen de

cooperativa y una comprar un piso en planos a un promotor?

La diferencia fundamental es que es que en una promoción convencional el promotor es el

propietario del suelo y el comprador es su cliente, mientras que en la cooperativa el socio es el

propietario del solar y el gestor es su cliente. A raíz de ahí ya nada es igual: En el primer caso el

promotor nos puede rescindir el contrato pero en el segundo es el cooperativista el que puede

despedir al Gestor si no está conforme con su actuación. En el primer caso el promotor elige la

entidad financiera, la constructora y las calidades, mientras que en el segundo caso es el

cooperativista quien elige la entidad financiera, la empresa constructora y las calidades y

acabados.

¿Quién manda en una cooperativa?

El órgano supremo de una cooperativa es la Asamblea constituida por todos los socios y están

establecidas por ley las decisiones que requieren de la aprobación de la Asamblea. De entre todos

los socios se eligen a los representes que formarán el Consejo Rector, éste órgano tiene capacidad

de decisión en asuntos de menor importancia.

Por último, suele existir una Gestora que organice la cooperativa. Esta Gestora no tiene capacidad

de decisión ni poder de firma, sino que únicamente gestiona, tramita, asesora y propone a la

cooperativa para que ésta decida.

Es importante mencionar que la Gestora no tiene acceso a la cuenta bancaria.

¿Qué es el Consejo Rector?

El Consejo Rector es un órgano de gestión elegido por la Asamblea. Está constituido por socios y

su número oscila entre 3 y 15 miembros, siendo lo más habitual que esté constituido por un

Presidente, un Vicepresidente, un Tesorero, y un Secretario.

Complementando al Consejo Rector están los interventores, con mínimo de 1 miembro y un

máximo de 6. Su función es la de censurar las cuenta anuales.

¿Me puedo inscribir en una cooperativa sin ser socio?

Por supuesto que sí. Un inscrito es un demandante de vivienda que no tiene vivienda adjudicada.

Si por causa de una baja de un socio o por haber adquirido un nuevo solar se le adjudicase una

vivienda, se convertiría en socio de la cooperativa.

¿Un socio puede ceder su número a otra persona?

Un socio no puede especular con su vivienda y por lo tanto no puede hacer negocio con ella. La

forma de transmitirla consiste en darse de baja y la cooperativa se la adjudica al siguiente inscrito.

Sí puede cederle su número de socio con todos sus derechos a familiares directos (ascendientes,

descendientes, hermanos o cónyuge).

Soy promotor ¿Puedo promover en régimen de cooperativa? ¿Qué beneficio tendría?

Si Ud. forma una cooperativa de viviendas, en esa promoción deja de ser promotor para

convertirse en Gestor.

El beneficio que obtendría sería que al formar la cooperativa antes de empezar a construir tendría

la financiación asegurada. Por otra parte, si la promoción fuese de de vivienda protegida no tendría

que acudir al Registro de Demandantes.

Artículo 9. Actos registrables.

1.- Es preceptiva la inscripción registral de los siguientes actos relativos a sociedades

cooperativas de primero o segundo grado.

a) La constitución de la sociedad.

b) La modificación de los Estatutos de la sociedad.

c) El otorgamiento, modificación o revocación de los poderes generales de gestión,

administración y dirección otorgados por el Consejo Rector.

d) El nombramiento y cese de los miembros del Consejo Rector, interventores,

interventores judiciales, liquidadores y, en su caso, administrador único y Comité de

Recursos, así como los consejeros delegados cuando se les confieran facultades propias de los

órganos antedichos.

e) En las Cooperativas de Crédito, el nombramiento y cese de los miembros del

Consejo Rector y Director general y, en su caso, los miembros de las Comisiones Ejecutivas,

Comisiones Mixtas y Consejeros Delegados y, asimismo, la creación o supresión de sus

sucursales.

f) Los acuerdos de fusión de sociedades cooperativas.

VI.- LAS NOVEDADES EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

1) En materia de cooperativas de vivienda se ha llevado a cabo una reforma

general, en aspectos relativos a su organización, a su gestión y régimen

económico financiero, con el principal fin de adaptarlas a la normativa de COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

241

vivienda protegida. En este sentido cabe mencionar el mejor aseguramiento de

las cantidades que habrá que devolver al socio en caso de baja o inejecución de

la promoción, y la estructuración del sistema de entrega por parte de éste de las

cantidades destinadas a la construcción de la vivienda, de conformidad con las

distintas fases de este proceso, para el que se fijan unos plazos máximos.

2) Se regula con detalle la gestoras de viviendas, como pieza clave de este

proceso. Se crea la figura del Promotor Social de Vivienda Protegida, dado

que buena parte de la vivienda protegida se canaliza a través de la fórmula

cooperativa.

3) Se extiende por razones de oportunidad la aplicación de la normativa

cooperativa a las comunidades de bienes, cuando éstas promuevan vivienda

protegida.

4) También se regula de una forma más concreta lo referente a la construcción

por fases o promociones, que precisaba de un mayor desarrollo normativo tanto

a nivel de funcionamiento interno como en lo que respecta a su relación con los

órganos generales de la cooperativa.

5) Se designa al Instituto Aragonés de Empleo como organizador y gestor del

Registro de Cooperativas.

6) Se prevé la facultad para que Aragón pueda regular las sociedades agrarias

de transformación, conforme se deriva de la competencia recogida en el art. 71.31

del estatuto de Autonomía, dada su naturaleza asimilable a las cooperativas.

VII.- CONCEPTO DE COOPERATIVA DE VIVIENDA.

Figura recogido en el artículo 84.1 de la LCA. Son las que tienen por objeto

procurar al precio de coste, exclusivamente para sus socios, viviendas, servicios o

edificaciones complementarias, así como su rehabilitación, pudiendo organizar el

uso y disfrute de los elementos comunes y regular la administración, conservación

o mejora de los mismos en el modo que se establezcan el los estatutos. En relación

con las viviendas protegidas, serán de aplicación en todo caso las limitaciones de

precio y coste establecidas en su normativa específica. Podrán adquirir, parcelar

y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean

necesarios para el cumplimiento de su objetivo social.

VIII.- SOCIOS DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

Pueden ser socios de las cooperativas de viviendas las personas físicas, así como

las cooperativas y demás personas jurídicas sin ánimo de lucro (art. 84.2 LAC)

IX.- BAJA DEL SOCIO DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDA.

En caso de baja del socio de una cooperativa de vivienda hay que distinguir

la devolución a las aportaciones de capital, de las aportaciones realizadas como

XX ENCUENTROS DEL FORO DE DERECHO ARAGONÉS

242

Con respecto a las aportaciones al capital, el art. 84.2 remite a lo dispuesto en

el art. 53 LCA.

Los Estatutos sociales regularán el reembolso de las aportaciones al capital

en caso de baja de la cooperativa conforme a lo selñalado ene. Art. 53 LCA. La

liquidación de estas aportaciones se hará según el balance de cierre del ejercicio

en que se produzca la baja de acuerdo con las siguientes normas:

a) Del valor acreditado de las aportaciones se deducirán las pérdidas

imputadas e imputables al socio, reflejadas en el balance de cierre del ejercicio

en el que se produzca la baja, ya correspondan a dicho ejercicio o provengan de

otros anteriores y estén sin compensar.

b) En el caso de expulsión o baja no justificada, podrá aplicarse una deducción

no superior al cuarenta o al veinte por ciento, respectivamente, del importe de las

aportaciones obligatorias, una vez realizada la deducción por pérdidas.

c) El plazo para hacer efectivo el reembolso no podrá exceder de cinco años a

partir de la fecha de baja. En caso de fallecimiento del socio, el plazo de reembolso

a los causahabientes no podrá ser superior a un año desde que el el hecho causante

se ponga en conocimiento de la cooperativa.

d) Excepcionalmente, en los supuestos en que la devolución pueda poner en

dificultad la estabilidad económica de la cooperativa, el departamento competente

podrá ampliar los citados plazos hasta diez años.

Aportaciones realizadas como pago a cuenta de la vivienda y anejos

vinculados:

a) Las que no superen el veinte por ciento de su coste estimado, deben ser

íntegramente devueltas por la cooperativa dentro del plazo de quince días desde

que el nuevo socio que sustituya al que causa baja haga efectivas sus aportaciones.

En todo caso, la devolución deberá hacerse efectiva dentro del plazo máximo de

cinco años desde la baja del socio.

b) Las que excedan del veinte por ciento deberán ser devueltas por la

cooperativa dentro del plazo de quince días desde que sea requerida para ello.

X.- PLAZOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE LAS VIVIENDAS.

El art.85.7 LCA establece los plazos máximos en que las viviendas tienen que

estar finalizadas desde que se inician los primeros trámites.

a) la compra del suelo sobre la que haya de desarrollarse cada promoción o

fase de viviendas protegidas deberá tener lugar dentro del plazo máximo de tres

años contados desde la inscripción de la cooperativa, sección o fase en el registro

de Cooperativas.

b) Las obras de edificación se iniciarán dentro del plazo máximo de cinco años

desde la fecha de adquisición del suelo.

c) Dichos plazos podrán prorrogarse excepcionalmente y por causas no

imputables alas cooperativas promotoras ni a sus entidades gestoras por un

plazo máximo que no exceda de la mitad de los mismos. Su incumplimiento COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

243

o, en su caso, el de la prórroga será causa de disolución o descalificación de la

cooperativa. La inspección de vivienda podrá instar del órgano competente el

inicio del procedimiento de descalificación.

XI.- ENTREGAS DE CANTIDADES POR LOS COOPERATIVISTAS ANTES

DE LA COMPRA DEL SUELO.

Establece el art. 85.6LCA que antes de la compra del suelo sobre el que haya

de construirse vivienda protegida no podrá exigirse ni realizarse, por ningún

concepto, aportaciones que superen el 3 por ciento del precio máximo de la

vivienda protegida de que se trate.

Para adquirir el suelo, la aportación máxima de los socios no podrá superar

la cantidad resultante de calcular el límite máximo de repercusión de suelo y

urbanización en función de las características de la promoción conforme a la

normativa vigente de vivienda protegida.

XII.- ASEGURAMIENTO DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA.

El art. 85.5LCA establece que las aportaciones realizadas por los cooperativistas

como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados deberán ser aseguradas

por la cooperativa o la empresa gestora mediante aval bancario suficiente

o contrato de seguro que garantice su devolución, más los intereses legales

correspondientes, en caso de no obtener la calificación definitiva, no terminar

las obras dentro del plazo fijado en la calificación provisional o tratándose de

vivienda libre en la licencia, o en cualquiera de los casos señalados, en la prórroga

reglamentariamente concedida.

XIII.- LA PROPIEDAD Y EL USO DE LAS VIVIENDAS Y LOCALES.

Establece el art. 84.5 LCA que la propiedad o el uso y disfrute de las viviendas

y locales podrán ser adjudicados a los socios mediante cualquier título legal. Si

la cooperativa mantiene la propiedad, los Estatutos establecerán las normas a

que habrán de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios como los demás

derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular

la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda

o local con socios de otras cooperativas de vivienda que tengan establecidas la

misma modalidad.

Igualmente podrán enajenar o arrendar a terceros no socios los locales o

cualquier otra edificación complementaria de su propiedad, destinándose los

importes obtenidos en éstas operaciones a la minoración del coste de las viviendas

y anejos vinculados para los socios.

XIV.- DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO.

Los Estatutos sociales podrán establecer el derecho de tanteo y retracto a

favor de la cooperativa, en cuyo caso, si el socio titular permitiera transmitir, XX ENCUENTROS DEL FORO DE DERECHO ARAGONÉS

244

inter vivos, sus derechos sobre la vivienda o local antes de haber transcurrido

cinco años o plazo superior establecido estatutariamente desde la fecha de

concesión de la cédula de habitabilidad de la vivienda o local o del documento

que legalmente le sustituya, deberá ponerlo a disposición de la cooperativa, que

los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo

será igual a la cantidad desembolsada por el socio transmitente, incrementada

con la revalorización correspondiente al índice de precios al consumo, durante

el periodo comprendido entre la fecha en que se entregó la vivienda y la de la

transmisión de derechos.

Transcurridos tres meses desde que el socio pusiera en conocimiento del

Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sin que ningún socio

expectante hubiera hecho uso de su derecho de preferencia para la adquisición

de los mismos, el titular quedará autorizado a transmitirlo a terceros no socios.

BIBLIOGRAFIA.

-AGUILAR GARCÍA, M: Cooperativas de viviendas: disposiciones comunes

y específicas, en RDN, abril-junio 1975, pág. 27 y ss.

- ALFONSO SÁNCHEZ, R: La sociedad Cooperativa Europea: un nuevo

tipo social en un escenario complejo, en Noticias de la Unión Europea, núm.

252.

- LAMBEA RUEDA, A: Cooperativas de viviendas, promoción, construcción

y adjudicación de la vivienda al socio cooperativo, Edit. Comares, Granada,

2007.

- MANRIQUE PLAZA, F: Comunidades de bienes, coop

Guía legal > La vivienda > Las cooperativas de viviendas

1. ¿Qué es una cooperativa y para qué sirve?   2. Antes de la incorporación   3. Los tipos de aportaciones a la Cooperativa   4. Los Estatutos de Constitución. Los derechos y obligaciones de los socios5. La cesión de los derechos sobre la vivienda   6. ¿Cuál es la duración de la cooperativa?7. Contrate online a un abogado o mediador

Una de las vías, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda es a través de una cooperativa, dado que, como veremos, desaparece la figura del promotor y el comprador de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se ahorra el beneficio empresarial que le correspondería a dicho promotor.

En general, una cooperativa es una asociación de personas físicas o jurídicas

que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que produzca entre sus socios.

Por su parte, las cooperativas de viviendas tienen por objeto proporcionar a sus socios-promotores viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.

Si las obras de construcción no se realizan directamente por la cooperativa, éstas seadjudicarán de conformidad con la normativa que se contenga en sus propios estatutoso que sea acordada por la Asamblea General expresamente convocada para ello.

Las cooperativas podrán también incluir entre sus fines la conservación y administración de las viviendas, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro deservicios complementarios.

Al igual que en el caso de las Comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que será responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente, y de forma individualizada, frente a los socios y terceros.

Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable que Ud. se informe bien sobre los siguientes aspectos:

Respecto a la cooperativa: La cuantía de la aportación que es necesario efectuar al capital social de la cooperativa, el importe de la aportación necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales, y los datos que sobre la cooperativa figuran inscritos en el Registro de cooperativas de viviendas.

En cuanto a la promoción de la vivienda, es importante que preste atención las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión de la vivienda o vinculación de la vivienda.

Respecto a este último punto, la vinculación de la vivienda, se trata de un periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de “retracto” (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; así, si Ud.

desea venderla dentro de este periodo deberá ofrecérsela a los socios que integren la cooperativa por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalarse un plazo superior.

Por último, debe destacarse que, en ningún caso, se podrá impedir su inscripcióna una cooperativa de viviendas por razones políticas, sindicales, religiosas, sexuales… etc.

En cualquier caso, un abogado podrá ofrecer asesoramiento sobre todas estas cuestiones a la vista de las particularidades que presente cada supuesto concreto.

Las aportaciones que se pueden realizar a favor de la cooperativa de viviendas pueden consistir en:

Aportaciones al capital social: Suelen representar pequeñas cantidades, entre los 30 € y 300 €, cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.

Cuota de ingreso y/o cuotas periódicas: Se destinan a abonar los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en las primeras etapas de su funcionamiento (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social.

Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: Se destinan directamente a abonar el coste de la vivienda.

Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio.

Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos periódicos que deberán ser satisfechos durante las obras de ejecución.

La Ley General de Cooperativas prevé la posibilidad de que Ud. cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitución del capital entregado si se incorpora un nuevo socio.

También es posible que deba hacer frente a mayores pagos que los

establecidos en el “Plan de Financiación” si se introducen modificaciones en el presupuesto, en las obras, o para responder de los posibles vicios ocultos o desperfectos que pueda presentar la vivienda.

Como hemos señalado, el socio se ahorra el beneficio empresarial que obtiene elpromotor. Por otro lado y como contraprestación, será responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promoción.

Los estatutos de constitución de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa… etc.

Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes:

Derechos de los socios

Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.

Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.

Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.

Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.

Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.

Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.

Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social

Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector. El plazo de este preaviso no podrá

ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a 5 años. Es habitual que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea lasustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja. En el mismo sentido debe destacarse que en los casos de baja injustificada la cooperativa no devolverá todo el importe abonado hasta el momento sino que aplicará una penalización y que tendrá un plazo para devolver los importes que oscilará entre3 y 5 años.

Obligaciones de los socios

Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.

Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.

Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.

Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.

No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.

Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.

Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.

Participar en las actividades de formación.

Ud. no podrá ser socio de dos o más cooperativas de viviendas en una misma localidad, salvo que tenga reconocida la condición de familia numerosa.

El sistema de adjudicación o distribución entre los socios de las viviendas constituidas en régimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujeción en todo caso, a los

principios y caracteres de la cooperación.

El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 años (salvo que por los estatutos se determine un plazo superior) contados a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deberá ponerla a disposición de la cooperativa, ante el Consejo Rector.

Este órgano determinará, por orden de antigedad, cuál de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicación de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos.

Esta lista de socios “expectantes” debe figurar en el tablón de anuncios de la Cooperativa, así como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos.

Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duración mínima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadasindividualmente a los socios, y subsistir otros 5 años más (como mínimo) a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad o documento similar.

En iAbogado disponemos de abogados con experiencia en cooperativas de viviendas y derecho inmobiliario en general. Contrate ahora nuestros servicios jurídicos a precio fijo:

» Servicios de consulta legal sobre cooperativas» Amicuo: Mediación amistosa de conflictos de cooperativas de vivienda

» La compra de la vivienda» El alquiler de la vivienda» Las comunidades de propietarios» La “multipropiedad”

pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados.XX ENCUENTR