planbeskrivelse. detaljregulering...

- Datert 10/11/2014

Ferjeleiet AS Org nr: 813 384 442

Karl Moen Arkitekt

Prosjektpartner Midt-Norge AS Finnemarka 11, 7603 Levanger

Tlf: 94877070 [email protected]

Org nr: 988384070 mva

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger


2

Innhold

1. Bakgrunn ............................................................................................................................. 4

1.1 Hensikten med planen ................................................................................................. 4

1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold .................................................................... 4

1.3 Utbyggingsavtaler ........................................................................................................ 4

1.4 Krav om konsekvensutredning .................................................................................... 4

1.5 Planmateriale ............................................................................................................... 4

2. Planprosessen ...................................................................................................................... 4

2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram ...................................... 4

3. Planstatus og rammebetingelser .......................................................................................... 5

3.1 Overordnede planer ..................................................................................................... 5

4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold .............................................................. 5

4.1 Beliggenhet .................................................................................................................. 5

4.2 Landskap ...................................................................................................................... 6

4.3 Trafikkforhold ............................................................................................................. 6

4.4 Barns interesser............................................................................................................ 6

4.5 Teknisk infrastruktur ................................................................................................... 6

5. Konsekvensutredning .......................................................................................................... 6

5.1 Biologisk mangfold ..................................................................................................... 6

5.2 Bygging i 100-metersbeltet ......................................................................................... 8

5.3 Kulturminner ............................................................................................................... 8

5.4 Landskap ...................................................................................................................... 8

6. Risiko- og sårbarhetsvurderinger ........................................................................................ 9

6.1 Grunnforhold ............................................................................................................... 9

6.2 Flom ........................................................................................................................... 11

6.3 Støyforhold ................................................................................................................ 11

6.4 Brann ......................................................................................................................... 12

6.5 Radon og Forurensing ............................................................................................... 12

7. Beskrivelse av planforslaget ............................................................................................. 12

7.1 Planlagt arealbruk ...................................................................................................... 12

7.2 Bebyggelsens plassering og utforming ...................................................................... 12

7.3 Grad av utnytting ....................................................................................................... 13

7.4 Parkering .................................................................................................................... 13

7.5 Adkomstveier............................................................................................................. 13

7.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming ........................................................... 13

7.7 Uteoppholdsareal ....................................................................................................... 13


3

7.8 Krav om utomhusplan ............................................................................................... 13

8. Innkomne forhåndsuttalelser ............................................................................................. 14

8.1 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen ..................................................................... 14

8.2 Forhåndsuttalelse fra NVE ........................................................................................ 14

8.3 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune ............................................ 14

8.4 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag ............................................ 14

8.5 Forhåndsuttalelse fra Sametinget ............................................................................... 15

8.6 Forhåndsuttalelse fra NTE ......................................................................................... 15

8.7 Ytterøyutvalget .......................................................................................................... 15

8.8 Boli Eiendom Levanger AS ....................................................................................... 15


4

1. Bakgrunn

1.1 Hensikten med planen

Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av 2

leilighetsbygg med inntil 8 leiligheter i hvert bygg og tilhørende parkering og boder.

1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold

Arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag

fra grunneieren av bnr 1, gnr 331, Remy Møen.

1.3 Utbyggingsavtaler

Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken.

1.4 Krav om konsekvensutredning

Området er tidligere ikke regulert til utbygging, og endringen av formål ansees å komme i

konflikt med kriteriene i KU-forskriftens §4.

1.5 Planmateriale

Planforslaget omfatter følgende materiale:

Plankart i målestokk 1:1000.

Planbeskrivelse

Planbestemmelser

Sosi-fil

Situasjonskart 1:500 med lengdeprofil veg

Kopi av annonse

3D Illustrasjoner

Email Arkeolog

2. Planprosessen

2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram

Tiltakshaver og arkitekten var på forhåndskonferanse med kommunen 10/04 2012. Varsel om

planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 07.02.13 og berørte parter ble

tilskrevet med brev av 07.02.2013. Kunngjøring med planprogram ble lagt ut på kommunens

hjemmeside den 08.02.13. Høringsfristen var 21.03.13.


5

3. Planstatus og rammebetingelser

3.1 Overordnede planer

Planområdet ligger innenfor gnr

331 bnr 1 og omfattes av

kommuneplanens arealdel,

vedtatt 13.04.2011. I denne

planen er området avsatt som

LNFR-formål SB12, med

mulighet for spredt boligbygging

(13 boenheter i planperioden) -

utenfor 100-metersbeltet langs

sjø og vassdrag.

4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold

4.1 Beliggenhet

Planområdet utgjør omtrent

4,3 daa, og ligger like vest

for eksisterende

dagligvarebutikk Coop

marked Hokstad. Adkomst

er planlagt fra fv. 135 med

veg som erstattes

eksisterende innkjørsel til

G/Bnr 331/9.

Planens avgrensning er vist

i kart. Planområdet

omkranses av dyrket mark

mot nord og vest, spredt

bebyggelse (enebolig,

butikk) mot nord og øst,

naturområde og sjø mot sør.

Avgrensing mot sør følger

avgrensing av registrert

biologisk mangfold areal.


6

4.2 Landskap

Området er skrått ned mot sjøen til sør. Området har derfor veldig gode solforhold, men vil

også være værutsatt.

4.3 Trafikkforhold

Adkomst til området blir fra fv. 135. Dette er hovedveien som knytter Ytterøy til ferjeleiet.

Myke trafikanter har i området god tilgang til dagligvarebutikk over planområdet og videre til

fergeleiet.

Området har god tilgang på offentlige transportmidler, ferge til Levanger, og buss og tog som

går både sørover og nordover fra Levanger.

4.4 Barns interesser

Innenfor planområdet er det regulert inn et stort fellesareal. Det er også flere grøntområder

som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Dette gir planområdet gode muligheter for

aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til Ytterøy

barnehage, ca.1,5km og Ytterøy skole ca. 7,5km.

4.5 Teknisk infrastruktur

Området blir tilknyttet privat ledningsnett for vann og avløp i området.

5. Konsekvensutredning

5.1 Biologisk mangfold

Med hensyn til Naturbasekart fra Miljødirektoratet ser vi at området ligger ikke innenfor men

avgrenses av et registrert biologisk mangfold areal med kalkrikt strandberg. Selv om området

ikke overstiger avgrensing til biologisk mangfold arealet, skal prinsippene som fremgår av

NML § 8 -12 oppholdes mot forvaltningsmålene i § 4 og 5.

Befaring på plassen og registrering av området på kart ble utført i 2003. Området har vært

uberørt siden befaring, så det har vært lite endring etter 11 år. Avgrensing på området er da

gyldig i dag. Her er det også viktig å påpeke at avgrensing inkludere mye areal som kan ikke

være dekket av artene nevnt i rapporten. En god del av området lenger ifra sjøen er dyrket og

overvokst med trær.

Ingen av artene nevnt i befaringsrapporten er truede arter og alle lander i LC (Livskraftig)

kategorien. Det er også registrert over 600 områder av naturtype rikt strandberg i naturbasen i

Norge.

For å unngå skade på nærliggende biologisk mangfold skal utbyggeren bruke tiltak som

byggegjerde for å hindre spredning av byggeområdet. Gode kommunikasjon med de innleide

fagene er også viktig, særlig når grunnarbeid skal utføres pga. sprenging og bruk av store

maskiner.


7


8

5.2 Bygging i 100-metersbeltet

Planlagt bebyggelse vil være en naturlig forlengelse av eksisterende bebyggelse. En sterk

fordel med valgt plassering av planområdet er nærheten til eksisterende butikk og nærheten til

fergeleiet. Det ligger ikke andre områder i nærheten som egner seg til bygging av tilsvarende

prosjekt.

Gang avstand til butikk og ferge fører til at beboerne blir mindre avhengig av bil.

Planområdet blir en attraktivt bo plass med tanke på overnevnte for å trekke folk til Ytterøy

og ikke minst for å bevare den eksisterende befolkning.

Planlagt bygninger er trukket så langt unna sjøen som mulig. Avstanden er begrenset av åker

og et eksisterende hus.

Bygging og landsaksinngrep skjer ikke på arealer som har stor betydning til andre formål.

Allmennhetens adgang blir ikke hindret. Samtidig er det ikke tenkt sti pga. biologisk

mangfolds areal.

Hele Ytterøya er registrert som viktig beiteområde for rådyr, samt område med spesielt

verneverdig kulturlandskap.

5.3 Kulturminner

Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av

reguleringsplanen.

Arkeologen har vært på befaring og har rapportert ingen funn.

Det vises her til vedlagte email.

5.4 Landskap

Det vil bli lagt stor vekt på det visuelle, slik at bebyggelsen vil stå i samsvar med miljøet

rundt. Landskapet skal bevares og naturen på samme måte. Leilighetskompleksene vil kunne

sees på som en naturlig forlengelse av bygningsmassen på Hokstad.

Naturlig vegitasjon mot sjøen skjermer bygningsmassen og fører til at bygningene har mindre

påvirkning og passer inn bedre med landskapet. Se fotomontasje. I selve planområdet blir det

en del nødvendig terreng tilpasning. Mesteparten av dette blir skjermet fra sikt fordi det skal

ligge bak bygningsmassen. Det er planlagt bruk av natursteins murer hvor terrenget blir

oppbygget og synlig.

Snitt tegningene ovenfor viser terreng endringene. Snitt gjennom parkeringsarealet er laget

hvor det blir størst endringer i terrenget. Bygningene tilpasses terrenget på best mulig måte

med mest terreng tilpassing for byggetrinn 1 og nesten ingen for byggetrinn 2. Største

påvirkning av tiltaket blir for naboene som ligger nord for området og har utsikt over

bygningene. Bygning 1 ligger lavt i terrenget og vil ha liten påvirkning ift. utsikt. Bygning 2

ligger høyere i terrenget, men har en avstand fra naboene og plassering for å ha minst mulig

påvirkning i utsikten.


9

6. Risiko- og sårbarhetsvurderinger

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil

beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen

har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan

være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige

funksjoner.

Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer

som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk.

6.1 Grunnforhold

Bebyggelsen skal fundamenteres på fjell.

Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere

oppe i terrenget.

Det er ingen kvikkleire områder registrert i nærheten av planområdet.

Løsmasssekart fra NGU vises tynn hav-/strandavsetning over hele planområdet. Det er

beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning usammenhengende eller tynt dekke normalt

mindre enn 0,5m over berggrunnen.


10

NGU utskrift løsmassekart.

Bilde av berggrunn.


11

6.2 Flom

I følg NVE flomsonekart ser vi at det planlagte området ikke er i et flomutsatt område.

Stormflo i området ligger på 182cm. Boligbygning på byggeområde B1 er planlagt 8moh og

B2 er planlagt 13moh.

Rapport fra NVE Stormflokart.

6.3 Støyforhold

I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra FV135, som

det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til.

Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved

behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy

avhengig av støybelastningen.

Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme

bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre

grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 Lden og 85L5A.

Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom

avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til

vegtrafikkstøy er 55 Lden og 70L5A.

For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L5A) relevant.

Med bruk av sjablong metode og vegdata fra vegvesenet fremgår det at reguleringsområdet

ligger langt utenfor støy soner.

Vegdata: ÅDT = 200 og fartsgrense = 80km/t

Korteste avstand mellom reguleringsområde og veg er ca. 50m


12

6.4 Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.

6.5 Radon og Forurensing

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av

bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon.

Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og

bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille

forurensningsforskriften.

7. Beskrivelse av planforslaget

7.1 Planlagt arealbruk

Området er regulert til:

Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B1-B2)

Energianlegg (T)

Avfall, miljøtorg (f_M)

Uteopphold, felles (f_U)

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:

Veg, felles (f_V)

Parkeringsplass, felles (f_P)

Annen veggrunn - tekniske anlegg

Annen veggrunn - grøntareal

Grønnstruktur: Friområde, felles (f_F)

Hensynssoner: Sikringssone – Frisikt

Faresone – Høyspentanlegg

7.2 Bebyggelsens plassering og utforming

Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten.

Innenfor området planlegges det utbygd 2 leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder.

Leilighetsbygninger er plassert med stue og balkong fasade mot sør for å få best mulig

solforhold på denne siden og svalganger mot nord. Boligområde B1 skal ligge ca. 3 m lavere i

terrenget en parkerings areal f_P. Det er derfor planlagt en bru fra parkeringsarealet til

svalgangen på 2. etasje av boligblokk B1 som gir adkomst videre til fellesarealet og butikk

med bruk av trapp eller heis.

Bygningene er planlagt bygget med pulttak.


13

7.3 Grad av utnytting

Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 16 leiligheter innenfor

området. Med et totalt areal for planområdet uten adkomstvegen på ca. 3,5 daa gir dette en

boligtetthet på litt over 4,5 boenheter pr. daa.

Totalt planlagt bebyggelse ca. 1 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 30 % BYA i

planområdet uten adkomstvegen.

I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For

boligområdene B1-B2 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 70 % BYA. Arealet for

uteopphold, felles (f_U) er ca 0,8 daa (50m2 per enhet). Det er i tillegg planlagt felles areal i

ubebygget arealer av boligområdene.

7.4 Parkering

For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå ihht. krav.

7.5 Adkomstveier

For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomstvei.

Vegen blir bygget opp iht. retningslinjer i håndbok 017 SVV.

Det er planlagt gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og videre til fergeleiet.

Da byggeområdet B1 ligger 3m lavere en parkeringsarealet, er det planlagt en gangbro fra

parkeringsarealet til svalgangen på 2. etasje av bygning B1. Broen og de første 4 meter av

svalgangen og trapp ned vil fungere som gangadkomst til butikken fra Byggeområde B2. Det

er ikke planlagt vinduer på vegen imot svalgangen. Vegen brukes som snarvei til butikken.

Funksjonshemmede har også mulighet til å bruk heis/løfteplattform i B1 til å komme ned til

bakkenivå.

7.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming

Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne

brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler.

Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i

reguleringsbestemmelsene.

7.7 Uteoppholdsareal

Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være

felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

7.8 Krav om utomhusplan

Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk minimum 1:500 som

viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og

beplantning/vegetasjon.


14

8. Innkomne forhåndsuttalelser

Det har i planleggingsfasen kommet 6 forhåndsuttalelser.

Se også Melding om fastsatt planprogram.

8.1 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen

Statens vegvesen påpeker siktforhold ut på Fv. 135, planlegging av parkeringsdekning og

universell utforming av planområdet.

Vises her til reguleringskart og planbeskrivelse.

8.2 Forhåndsuttalelse fra NVE

NVE ber om en vurdering ift. 200-års stormflo, geoteknisk vurdering av evt. fare for

kvikkleirskred og byggegrunn.

Vises her også til planbeskrivelse.

8.3 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune

Utbyggingen vil kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, men fylkeskommunen vil

ikke ha planfaglige merknader til dette ut fra regionale hensyn.

Området ligger innenfor 100-metersbeltet og er visuelt eksponert fra fjorden. Det er også

påpekt universal utforming og framkommelighet/snuareal for utrykningskjøretøy,

renovasjonsbiler etc.

Viser her til planbeskrivelsen, Kart, 3D illustrasjoner og Melding om fastsatt planprogram.

Fylkeskommunen setter krav på en befaring til å avklare forholdet til eventuelle automatisk

fredet kulturminner i området.

Viser her til vedlagt email fra arkeologen.

8.4 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag

Landbruksavdeling er positiv til leilighetsbebyggelse og høy utnytting av området.

Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området,

biologisk mangfold, støy, barnas interesser og hensynet til tilgjengelighet for alle.

Kommunalavdelingen minner om ROS analyse.

Viser her til planbeskrivelsen og Melding om fastsatt planprogram.


15

8.5 Forhåndsuttalelse fra Sametinget

Sametinget har ikke merknader, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og

meldeplikt.

8.6 Forhåndsuttalelse fra NTE

Har gitt innspill om at strømkapasiteten må økes.

Etter dialog med NTE har det kommet frem at eksisterende mastertrafo har ikke stor nok

kapasitet. Det er derfor planlagt en ny trafo på planarealet.

Vise her til plankart.

8.7 Ytterøyutvalget

Ytterøyutvalget har som overordnet mål å bidra til en positiv videreutvikling av

lokalsamfunnet Ytterøy, med spesiell vekt på økt bosetting, næringsutvikling, privat og

offentlig tjenesteyting og samferdselsforhold. De ser positivt på prosjekter som bidrar til at

man når formålet.

8.8 Boli Eiendom Levanger AS

Påpeker bl.a. at beliggenhet er svært sentralt for gjennomførbarhet av bolig-/fritidsprosjekter i

«utkantstrøk».

planbeskrivelse. detaljregulering...

Documents