prospectus full

กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

- 1 –

สารบญ

..............................................................................................................................................................หนา

ค าจ ากดความ ..................................................................................................................................................... 6

รายละเอยดโครงการจดการกองทน ................................................................................................................. 13

1. ชอ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม ........................................................................... 13

2. จ านวนเงนทนของโครงการจดการกองทนรวม มลคาทตราไว จ านวน ประเภท ราคาของ

หนวยลงทนทเสนอขาย และมลคาขนต าในการจองซอ ......................................................................... 13

3. วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวมและรายละเอยดนโยบายการลงทน ................................. 14

3.1 วตถประสงคของโครงการ ............................................................................................................... 14

3.2 รายละเอยดนโยบายการลงทน ........................................................................................................ 14

3.3 รายละเอยดของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลดในสวนทกองทนรวมจะ

เขาลงทนครงแรก ........................................................................................................................... 17

3.4 ภาพรวมของธรกจทกองทนรวมจะลงทนครงแรก .............................................................................. 30

3.5 จดเดนในการลงทน ........................................................................................................................ 37

3.6 กลยทธการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ................................................... 39

3.7 การบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนและการจดหาผลประโยชน .................................... 41

3.8 สรปสาระสาคญของสญญารางทเกยวของ ...................................................................................... 41

3.9 การทาธรกรรมกบบคคลทเกยวของ ................................................................................................. 72

3.10 การลงทนในอนาคต ....................................................................................................................... 74

3.11 ความเสยงในการลงทน .................................................................................................................. 75

3.12 เงอนไขการลงทน ........................................................................................................................... 90

3.13 การกยมเงนของกองทนรวมในการเขาลงทนครงแรกสวนท 2............................................................. 91

3.14 ขอมลการประเมน .......................................................................................................................... 92


- 2 –

3.15 รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนกาไรตามสมมตฐาน ......................................... 95

4. การกยมเงน ............................................................................................................................................. 98

5. หลกเกณฑการลงทน ............................................................................................................................... 99

5.1 การลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย ........................................................... 99

5.2 การลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอน หรอการหาดอกผลโดยวธอน ............................................. 104

5.3 การลงทนในหนทมสทธออกเสยงเปนพเศษ ................................................................................... 105

เงอนไขพเศษ ......................................................................................................................................... 105

6. ขอก าหนด นโยบายและวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน ....................................................... 106

6.1 ขอกาหนด นโยบายและวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน .................................................... 106

6.2 เงอนไข และวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน ..................................................................... 107

7. หลกเกณฑและขอจ ากดการถอหนวยลงทน ......................................................................................... 108

8. การจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ........................................................................... 111

9. การโอนหนวยลงทน ............................................................................................................................... 111

9.1 วธการโอนหนวยลงทนทมใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมด

บญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ............................................................................................ 111

9.2 วธการโอนหนวยลงทนในระบบไรใบหนวยลงทน ............................................................................ 112

10. การรบช าระหนดวยทรพยสนอน ........................................................................................................... 112

11. คณะกรรมการลงทนของกองทนรวม .................................................................................................... 113

11.1 องคประกอบ ............................................................................................................................... 113

11.2 รปแบบการตดสนใจ ..................................................................................................................... 114

11.3 สทธ หนาท และความรบผดชอบของคณะกรรมการลงทนของกองทนรวม ....................................... 115

12. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพท เงอนไขการเปลยนผดแลผลประโยชน และสถานทเกบรกษา

ทรพยสนของกองทนรวม ...................................................................................................................... 116


- 3 –

12.1 ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของผดแลผลประโยชน ......................................................................... 116

12.2 เงอนไขการเปลยนผดแลผลประโยชน ............................................................................................ 117

12.3 สถานทเกบรกษาทรพยสนของกองทนรวม ..................................................................................... 118

13. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของผสอบบญช......................................................................................... 119

14. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของนายทะเบยนหนวยลงทน ................................................................... 119

15. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของทปรกษาทางการเงนและผรบประกนการจ าหนายหนวย

ลงทน...................................................................................................................................................... 120

16. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของผจดจ าหนายหนวยลงทน(ถาม) ......................................................... 121

17. ชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของผสนบสนนการขายหนวยลงทน(ถาม) ........................................ 121

18. ชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของบรษทประเมนคาทรพยสน ......................................................... 121

19. ทปรกษาของกองทนรวม ....................................................................................................................... 122

20. ขอมลผบรหารอสงหารมทรพย ............................................................................................................. 122

21. ขอมล CPN ............................................................................................................................................ 124

22. การเสนอขายหนวยลงทน ..................................................................................................................... 131

22.1 วธการขอรบหนงสอชชวน ใบจองซอหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทนและวนเวลาทา

การเสนอขายหนวยลงทน ............................................................................................................. 131

22.2 วธการจองซอหนวยลงทน ............................................................................................................. 132

22.3 การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทน ................................................................. 135

22.4 เงอนไขการเสนอขายหนวยลงทน .................................................................................................. 137

22.5 การคนเงนคาจองซอหนวยลงทน ................................................................................................... 138

22.6 เอกสารหลกฐานในการขอเปดบญช .............................................................................................. 140

23. การจดสรรหนวยลงทน .......................................................................................................................... 143

23.1 วธการจดสรรหนวยลงทน ............................................................................................................. 143


- 4 –

23.2 ขอจากดการจดสรรหนวยลงทน .................................................................................................... 147

24. การเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม .......................................................................................... 150

25. การลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม ............................................................................................ 152

26. การออกและสงมอบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน ......................................................................... 153

27. สทธ หนาท และความรบผดชอบของบรษทจดการ ผดแลผลประโยชน ทปรกษาของกองทน

รวม และผบรหารอสงหารมทรพย และบรษทประเมนคาทรพยสน .................................................... 155

27.1 สทธ หนาท และความรบผดชอบของบรษทจดการ ......................................................................... 155

27.2 สทธ หนาท และความรบผดชอบของผดแลผลประโยชน ................................................................. 164

27.3 สทธ หนาท และความรบผดชอบของทปรกษาและทปรกษาอนของกองทนรวม (ถาม) ...................... 166

27.4 สทธ หนาท และความรบผดชอบของผบรหารอสงหารมทรพย ......................................................... 167

27.5 สทธ หนาท และความรบผดชอบของบรษทประเมนคาทรพยสน ...................................................... 167

28. คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทนและกองทนรวม ................... 168

28.1 คาธรรมเนยมทกองทนรวมเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทน ............................................... 168

28.2 คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวม ................................................................... 168

29. วธการค านวณ ก าหนดเวลาในการค านวณและการประกาศมลคาทรพยสน มลคาทรพยสน

สทธ และมลคาหนวยลงทน .................................................................................................................. 177

30. การจดท ารายงานใหแกส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และผถอหนวยลงทน ................................... 178

31. การประเมนคาทรพยสนและการสอบทานการประเมนคาทรพยสน .................................................... 179

32. รอบระยะเวลาบญชประจ าปของกองทนรวม ........................................................................................ 180

33. สทธประโยชนของผถอหนวยลงทน ...................................................................................................... 180

34. การแกไขเพมเตมโครงการจดการกองทนรวม หรอแกไขวธการจดการ .............................................. 181

35. การเลกโครงการจดการกองทนรวม ...................................................................................................... 182

36. การช าระบญชของกองทนรวม และวธการเฉลยเงนและหรอทรพยสนอนคนใหแกผถอ

หนวยลงทนเมอเลกโครงการจดการกองทนรวม .................................................................................. 184


- 5 –

37. การระงบขอพพาทโดยกระบวนการอนญาโตตลาการ .......................................................................... 184

38. การด ารงความเพยงพอของเงนทน ....................................................................................................... 184

39. การประชมผถอหนวยลงทน .................................................................................................................. 185

40. อนๆ ....................................................................................................................................................... 186

ภาคผนวก 1: รายงานประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนแบงก าไรตามสมมตฐาน

โดยบรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จ ากด

ภาคผนวก 2: ขอมลเกยวกบการวเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis)

โดยบรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)


- 6 –

ค าจ ากดความ

โครงการ หมายถง โครงการจดการกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

กองทน/กองทนรวม หมายถง กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

กองทนรวมอสงหารมทรพย

หมายถง กองทนรวมทบรษทจดการจดตงขนโดยมวตถประสงคหลกเพอนาเงนทไดจากการจาหนายหนวยลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพย หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย และจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 รวมทงประกาศอนๆ ทเกยวของ

กฎหมายหลกทรพย หมายถง พระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ.2535 (รวมฉบบแกไขเพมเตม) ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศคณะกรรมการกากบตลาดทน และประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กฎ ระเบยบ คาสง หนงสอเวยน หนงสอซกซอมความเขาใจ หนงสอผอนผนและกฎหมายอนใดทเกยวของ ทงทมอยในปจจบน และทไดแกไขเพมเตม

กลมบคคลเดยวกน หมายถง กลมบคคลเดยวกนตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดต งและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทแกไขเพมเตม

การบรหารอสงหารมทรพย หมายถง การดแลรกษาใหอสงหารมทรพยของกองทนรวมอยในสภาพทดและพรอมทจะใชหาผลประโยชนไดตลอดเวลา ตลอดจนการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวดวยตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 รวมทงการบรหารอสงหารมทรพยตามทกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด


- 7 –

การประเมนคา หมายถง การคานวณมลคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวมเพอวตถประสงคสาธารณะในการเปดเผยขอมลตอประชาชน โดยเปนการประเมนอยางเตมรปแบบ ซ งตองมการตรวจสอบเอกสารสทธ ขอจากดสทธครอบครองในทรพยสน เงอนไขและขอจากดทางกฎหมาย ขอจากดอนของการใชประโยชน รายละเอยดการใชประโยชนในปจจบน และรายละเอยดอนทเกยวของรวมทงการสารวจทรพยสนตามสภาพทเปนอยตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทแกไขเพมเตม

การสอบทานการประเมนคา

หมายถง การเสนอความเหนเกยวกบมลคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวม โดยมไดมการสารวจทรพยสนตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทแกไขเพมเตม

คณะกรรมการ ก.ล.ต. หมายถง คณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย

คณะกรรมการลงทน หมายถง คณะกรรมการลงทนของกองทนรวม

จ านวนเงนทนจดทะเบยน หมายถง จานวนเงนทนทกองทนระดมทนได และนาไปจดทะเบยนเปน กองทรพยสนไวกบสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ตลาดหลกทรพย หมายถง ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

ทปรกษา หมายถง บคคลทรบใหคาปรกษาหรอคาแนะนาแกบรษทจดการเกยวกบการล ง ท น ห ร อ จ า ห น า ย อ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย ห ร อ ส ท ธ ก า ร เ ช าอสงหารมทรพย หรอการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทไดมาจากการลงทนซ งมหนาท คณสมบต และไมม ลกษณะตองหามตามทกฎหมายหลกทรพยและ /หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด

ธนาคารไทยพาณชย หมายถง ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

นายทะเบยนหนวยลงทน หมายถง นายทะเบยนหนวยลงทนของกองทนรวมทไดรบใบอนญาตการใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยจากคณะกรรมการ ก.ล.ต.

บรษทจดการ หมายถง บรษทหลกทรพยจดการกองทน


- 8 –

บคคลทเกยวของ หมายถง บคคลทเกยวของของกองทนรวมอสงหารมทรพยตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 29/2549 เรอง การกระทาทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนในการจดการกองทนและหลกเกณฑในการปองกน ลงวนท 19 กรกฎาคม 2549 และทแกไขเพมเตม

ประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552

หมายถง ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดต งและจดการ กองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทไดแกไขเพมเตม

ผจองซอทวไป หมายถง ผลงทนทจองซอหนวยลงทนดวยวธการทวไปตามทระบไวในโครงการ และมใชบคคลดงตอไปน

(1) ผจองซอพเศษ และ

(2) เจ าของ ผ ให เช า ผ โอนสทธการเช า และผให สทธ ในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน และ

(3) ผจองซอประเภทกองทน


- 9 –

บคคลทเกยวของกบบรษทจดการ

หมายถง บคคลทมลกษณะดงตอไปน ตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทแกไขเพมเตม

(ก) บคคลทมใชหนวยงานของรฐซงถอหนในลกษณะใดลกษณะหนงดงตอไปน

1. บคคลทถอหนของบรษทจดการกองทนรวมเกนรอยละหาของจานวนหนทจาหนายไดแลวทงหมดของบรษทจดการกองทนรวม

2. บคคลทถอหนหรอเปนหนสวนของบคคลตาม 1. เกนรอยละสามสบ ของจานวนหนทจาหนายไดแลวทงหมดหรอจานวนหนสวนของบคคลดงกลาว เวนแตบคคลตาม 1. เปนบรษททจดตงในตางประเทศ

(ข) นตบคคลทบรษทจดการกองทนรวมถอหนหรอเปนหนสวนของนตบคคลดงกลาวเกนรอยละสบของจานวนหนทจาหนายไดแลวทงหมดหรอจานวนหนสวน

(ค) นตบคคลทมบคคลทถอหนหรอเปนหนสวนเกนรอยละหาสบ ของจานวนหนทจาหนายไดแลวทงหมดหรอจานวนหนสวนของนตบคคลดงกลาว เปนผถอหนในบรษทจดการกองทนรวมเกนรอยละหาสบของจานวนหนทจาหนายไดแลวทงหมดของบรษทจดการกองทนรวมดวย

(ง) กรรมการ ผจดการ พนกงานระดบผจดการฝายขนไปของบรษทจดการกองทนรวม รวมทงบคคลทมตาแหนงซงมอานาจหนาทเชนเดยวกบบคคลดงกลาว

(จ) ผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยของกองทนรวมนน

(ฉ) นตบคคลทบคคลตาม (ง) หรอ (จ) ถอหนหรอเปนหนสวนรวมกนเกนรอยละสามสบของจานวนหนทจาหนายไดแลวทงหมดหรอจานวนหนสวนของนตบคคลนน


- 10 –

ผจองซอพเศษ หมายถง ผลงทนทหนงสอชชวนระบวธการจดสรรไวแยกตางหากจากผจองซอทวไปตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 ซงแกไขเพมเตมโดยประกาศ ก.ล.ต.ท สจ. 5/2555 เรองหลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 13 กมภาพนธ 2555 และทแกไขเพมเตม ทงน ผจองซอพเศษใหหมายถง บคคลดงตอไปน

(1) ธนาคารพาณชย

(2) บรษทหลกทรพยเพอการจดการทรพยสนของตนเอง

(3) บรษทประกนวนาศภย หรอบรษทประกนชวต

(4) สวนราชการและรฐวสาหกจตามกฎหมายวาดวยวธการงบประมาณ หรอ นตบคคลอนทมกฎหมายเฉพาะจดตงขน

(5) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ

(6) กองทนสารองเลยงชพ

(7) กองทนประกนสงคม

(8) กองทนรวมตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพย

(9) สภากาชาดไทย

(10) มลนธเพอสาธารณประโยชน

(11) สหกรณออมทรพยและชมนมสหกรณ

(12) สถาบนการเงนระหวางประเทศทประเทศไทยเปนสมาชก

(13) กองทนรวมตามกฎหมายตางประเทศทมการเสนอขายหนวยลงทนแกผลงทนเปนการทวไป

(14) ผลงทนตางประเทศทมลกษณะเดยวกบ (1) ถง (7)

(15) ผลงทนตามทสานกงานใหความเหนชอบ


- 11 –

ผจองซอประเภทกองทน หมายถง บคคลดงตอไปนตามรายละเอยดทกาหนดในประกาศ ก.ล.ต.ท สน. 25/2552 เรองหลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552

(1) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ

(2) กองทนสารองเลยงชพ

(3) กองทนประกนสงคม

(4) กองทนรวมทจดตงขนตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพยซงเปนกองทนรวมทเสนอขายหนวยลงทนตอผลงทนเปนการทวไป

ผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย

หมายถง ผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 ซงหมายถง ผททาหนาทตดสนใจลงทน หรอจาหนายไปซงอสงหารมทรพย หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

ผจดการกองทนรวม หมายถง ผททาหนาทตดสนใจหรอจาหนายไปซงหลกทรพย ทรพยสนอนใดทมใชอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยหรอการหาดอกผลโดยวธอน

ผดแลผลประโยชน หมายถง ผดแลผลประโยชนของกองทนรวม ทมคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยคณสมบตของผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพยและทไดแกไขเพมเตม

ผบรหารอสงหารมทรพย หมายถง นตบคคลทไดรบมอบหมายจากบรษทจดการใหทาหนาทในการบรหารหรอจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทน ซงมหนาท คณสมบต และไมมลกษณะตองหามตามทกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด

ผลงทนตางดาว หมายถง ผลงทนทเปนคนตางดาวและนตบคคลทมสทธในทดนเสมอนคนตางดาวตามประมวลกฎหมายทดนหรอกฎหมายวาดวยอาคารชด แลวแตกรณ

ผสนบสนนการขายหนวยลงทน

หมายถง บคคลหรอนตบคคลทบรษทจดการมอบหมายใหทาหนาทขายหนวยลงทนของกองทนรวม


- 12 –

ผสอบบญช หมายถง ผสอบบญชของกองทนรวม ซงเปนผสอบบญชทอยในบญชรายชอทได รบความเหนชอบจากสาน กงานตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.วาดวยการใหความเหนชอบผสอบบญช และทไดแกไขเพมเตม

มลคาทรพยสนสทธ หมายถง มลคาทรพยสนของกองทนหกดวยหนสน ซงคานวณตามวธการทกาหนดไวในโครงการ

มลคาหนวยลงทน หมายถง มลคาทรพยสนสทธหารดวยจานวนหนวยลงทน ทจาหนายไดแลวทงหมด เมอสนวนทาการทคานวณ

รายงานการประเมนคา หมายถง รายงานของบรษทประเมนคาทรพยสนซงระบ รายละเอยดตาง ๆ เกยวกบการประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคา โดยม ผประเมนหลกตามประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย วาดวยการใหความเหนชอบบรษทประเมนมลคาทรพยสน เปนผลงลายมอชอในรายงานดงกลาวตามประกาศ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทแกไขเพมเตม

รายละเอยดโครงการ หมายถง รายละเอยดของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

รายไดประจ า หมายถง รายไดทเปนผลตอบแทนเปนปกตประจาทกองทนรวมไดรบเนองจากการใหบคคลอนใชอสงหารมทรพยของกองทนรวม เชน คาเชา คาบรการ เปนตน และใหหมายความรวมถงดอกเบยของรายไดดงกลาวดวย

วนท าการ หมายถง วนเปดทาการตามปกตของบรษทจดการ

วนทกองทนรวมเขา ลงทนครงแรก

หมายถง วนทกองทนรวมไดจดทะเบยนการซอทรพยสนและรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทกองทนรวมลงทนครงแรกโดยชอบดวยกฎหมายเสรจสมบรณ

ส านกงาน หรอ ส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

หมายถง สานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย

หนวยลงทน หมายถง หนวยลงทนของกองทนรวม


- 13 –

รายละเอยดโครงการจดการกองทน

ชอบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด

ทอย : ไทยพาณชย ปารคพลาซา อาคาร 3 ชน 21 – 22

เลขท 19 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร

กรงเทพมหานคร 10900

โทรศพท : 0-2949-1500

โทรสาร : 0-2949-1501

1. ชอ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม

1.1 ชอโครงการ (ไทย) : กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท

1.2 ชอโครงการ (องกฤษ) : CPN Commercial Growth Leasehold Property Fund

1.3 ชอยอ : CPNCG

1.4 ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซอคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะยนคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพอใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

1.5 ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง

1.6 ประเภทการลงทน : อสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพย

1.7 อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการ

2. จ านวนเงนทนของโครงการจดการกองทนรวม มลคาทตราไว จ านวน ประเภท ราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย และมลคาขนต าในการจองซอ

2.1 จานวนเงนทนของโครงการ : ไมเกน 4,394,381,700 บาท

2.2 มลคาทตราไวตอหนวยลงทน : 10.30 บาท (เทากบราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย)

2.3 จานวนหนวยลงทน : 426,639,000 หนวย


- 14 –

2.4 ประเภทหนวยลงทน : ระบชอผถอ

2.5 ราคาของหนวยลงทนทเสนอขาย : 10.30 บาท

2.6 จานวนหนวยลงทนขนตาของการจองซอ : 4,000 หนวยและเพมเปนทวคณของ 1,000 หนวย

3. วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวมและรายละเอยดนโยบายการลงทน

3.1 วตถประสงคของโครงการ

เพอระดมเงนจากนกลงทนทวไป ทงทเปนบคคลธรรมดาและนตบคคลทงในและตางประเทศ ซงกองทนรวมจะนาเงนทไดจากการระดมทนไปซอ เชา และ /หรอเชาชวงอสงหารมทรพย โดยกองทนรวมจะรบโอนกรรมสทธ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวง อสงหารมทรพย และจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว โดยการใหเชา ใหเชาชวง โอน และ/หรอจาหนายอสงหารมทรพยตางๆ ทกองทนรวมไดลงทนหรอมไว ตลอดจนทาการปรบปรง เปลยนแปลง รวมถงดาเนนการกอสรางและ /หรอพฒนาอสงหารมทรพย โดยรบโอนใบอนญาตกอสราง และ/หรอดาเนนการขอใบอนญาตอนๆ และ/หรอดาเนนการอนใดทเกยวของและจาเปนเพอประโยชนของอสงหารมทรพย และเพอมงกอใหเกดรายไดและผลตอบแทนแกกองทนรวมและผถอหนวยลงทนของกองทนรวม รวมถงการลงทนในทรพยสนอนและ/หรอหลกทรพยอนและ/หรอการหาดอกผลโดยวธอนใดตามกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด

3.2 รายละเอยดนโยบายการลงทน

3.2.1 การลงทนครงแรก

กองทนรวมจะมงลงทนในอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายได และ /หรอลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอน หรอการหาดอกผลโดยวธอน เพอประโยชนในการบรหารทรพยสนของกองทนรวม ทงน กองทนรวมมวตถประสงคจะลงทนครงแรกในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด โดยในการเขาลงทนดงกลาว กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด บางสวน (“ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก”) ไดแก ทดนซงเปนทตงของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด พนทของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยกเวนพนทบางสวนของชน G และชน 3 และพนทใหเชาชนใตดน B1 – B3 ซงเปนสวนทบรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) (“CPN”) จะไดทาสญญาเชาชวงกบกองทนรวมธรกจไทย 4 (“TBF4”) สาหรบการพฒนาพนทใหเชาเพอการคา (ทงน ในการลงทนครงแรก กองทนรวมไมลงทนในพนทใหเชาเพอการคาดงกลาวเนองจาก TBF4 มแผนการพฒนาและปรบปรงพนทใหเชาเพอการคาเพมเตม ซงอาจสงผลกระทบตอรายไดและคาใชจายของพนทใหเชาเพอการคาดงกลาวได) นอกจากน ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกจะรวมถงระบบสาธารณปโภคและอปกรณตางๆ ของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด รวมทงสทธในการใชบรการพนทจอดรถจานวน 1,271 คน โดยจานวนเงนท


- 15 –

กองทนรวมจะใชในการลงทนในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด จะกาหนดจากจานวนเงนทสามารถระดมไดจากการออกและเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวม และจานวนเงนจากการกยมเงนจากสถาบนการเงนในประเทศ หกดวยประมาณการคาใชจายทเกยวเนองกบการระดมทนและการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

บรษทจดการจะกาหนดราคาของหนวยลงทนทจะออกและเสนอขายเปนราคาเดยว ซงสะทอนมลคาของอสงหารมทรพย โดยพจารณาปจจยตางๆ เชน มลคาอสงหารมทรพยทไดจากการประเมนคา สภาวะตลาดโดยรวม และปรมาณความสนใจของผลงทน และจะทาการออก เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเสนอขายดงกลาว ใหกบผจองซอพเศษ และ/หรอผลงทนทวไป ทงทเปนผลงทนรายยอยและ/หรอผลงทนสถาบน โดยมเงอนไขตามทระบไวในหนงสอชชวน

3.2.2 ขอมลทวไปของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญ ตงอยบนถนนพระราม 1 ซงอยในพนทศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร โดยอาคารสานกงานดงกลาวเปนอาคารสง 46 ชน และมชนใตดน 3 ชน ตงอยบนทดนประมาณ 2 ไร 1 งาน 4 ตารางวา มพนทรวม (Gross Floor Area) ประมาณ 127,383 ตารางเมตร โดยเปนพนทใหเชา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ประมาณ 84,086 ตารางเมตร และเปดดาเนนการในเดอนธนวาคม พ.ศ. 2547 (หมายเหต: พนทรวมและพนทใหเชาดงกลาวไดรวมพนทรวมประมาณ 5,394 ตารางเมตร และพนทใหเชาประมาณ 3,520 ตารางเมตร ตามลาดบ ซงไมไดเปนสวนของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก)

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ประกอบดวยพนทสานกงานใหเชา พนทคาปลก และพนทสวนกลาง พรอมดวยระบบสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงาม มเทคโนโลยททนสมย และประโยชนใชสอยสง สามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกหลายชองทาง เชน รถยนต รถไฟฟา และรถสาธารณะ รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบทงถนนพระราม 1 และถนนราชดาร อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนนาแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม นอกจากน โครงการเซนทรลเวลดยงตงอยในบรเวณแหลงการคายานราชประสงค รายรอบดวยศนยการคาชนนาและโรงแรมระดบหาดาวหลายแหง ซงสามารถเดนเชอมตอกนไดโดยใชสะพานเชอมตออาคารและสถานรถไฟฟา (Sky Walk)

ในปจจบน TBF4 ไดเชาทดนและอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลดจากสานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย (“ส านกงานทรพยสนฯ”) ซงเปนเจาของกรรมสทธทดนและอาคารสานกงานดงกลาว โดย TBF4 ไดปลอยเชาชวงอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ใหแกบรษท เซนทรลเวลด จากด (“บรษท เซนทรลเวลด”) โดย บรษท เซนทรล


- 16 –

เวลดไดรบผดชอบในการพฒนาและบรหารจดการอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มาโดยตลอด

3.2.2.1 ทตงอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ตงอยเลขท 999/9 ถนนพระราม 1 แขวงปทมวน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

3.2.2.2 ภาพแสดงต าแหนงทตงของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

ทมา: บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)

3.2.2.3 ระบบสาธารณปโภค

ระบบสาธารณปโภคหลกของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ประกอบดวยระบบไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบปองกนและแจงเหตเพลงไหม ระบบปองกนฟาผา ระบบโทรศพท และระบบลฟทและบนไดเลอน โดยอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มลฟทโดยสารจานวน 24 ชด ลฟทสาหรบขนสงสนคาจานวน 2 ชด และบนไดเลอนจานวน 7 ตว

3.2.2.4 รปแบบการบรหารงานของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด


- 17 –

TBF4 ในฐานะผเชา ไดเขาทาสญญาเชากบ สานกงานทรพยสนฯ ซงเปนเจาของกรรมสทธในทรพยสนของโครงการเซนทรลเวลด (“สญญาเชาหลก”) เพอเชาทรพยสนของโครงการดงกลาวซงประกอบดวยทดน อาคารและสงปลกสรางตางๆ ทอยในบรเวณทดนของโครงการเซนทรลเวลด อนประกอบดวย อาคารศนยการคาเซนทรลเวลด อาคารสานกงาน ดออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด อาคารโรงแรมเซนทาราแกรนดและบางกอกคอนเวนชนเซนเตอร เซนทรลเวลด โดยท TBF4 ไดทาสญญาเชาชวงกบบรษท เซนทรลเวลด เพอปลอยเชาชวงทรพยสนสวนทเปนอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ใหแก บรษท เซนทรลเวลด ในฐานะผเชาชวง โดย บรษท เซนทรลเวลด ไดรบผดชอบในการพฒนา และบรหารจดการอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มาโดยตลอด

3.3 รายละเอยดของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลดในสวนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

กอนทกองทนรวมจะเขาลงทนในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด TBF4 จะทาการยกเลกสญญาเชาชวงทดนและอาคารสานกงานท TBF4 ทากบ บรษท เซนทรลเวลด และกองทนรวมจะเขาเปนคสญญาในฐานะผเชาชวงกบ TBF4 โดยหลงจากทกองทนรวมเขาลงทนในอาคารสานกงานดงกลาวแลว กองทนรวมจะแตงตง CPN ใหทาหนาทในการบรหารจดการอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ในสวนทกองทนรวมจะเขาลงทนเปนครงแรก เพอประโยชนของกองทนรวม ตอไป

ทงน ในการเขาลงทนในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ในครงน กองทนรวมจะเขาลงทนในอาคารสานกงานดงกลาวบางสวน (“ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก”) โดยทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกแบงออกเปน 2 สวน ไดแก

1) การลงทนครงแรกสวนท 1

ซงมรายละเอยดของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนดงตอไปน

1.1) ทดน ซงเปนทตงของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด จานวนเนอทประมาณ 2 ไร 1 งาน 4 ตารางวา

1.2) อาคารสานกงานบางสวน ซงประกอบดวยพนทภายในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด บางสวน ยกเวนพนทใหเชาชนใตดน B1-B3 พนทบางสวนของชน G ชน 3 และชน 6 พนทของชน 7 ชน 25 และชน 44 คดเปนพนทรวมประมาณ 113,328 ตารางเมตร หรอคดเปนพนทใหเชาประมาณ 74,605 ตารางเมตร

1.3) งานระบบของอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ซงทรพยสนในสวนนทกองทนรวมจะเขาลงทนประกอบดวยระบบไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบปองกนและแจงเหตเพลงไหม ระบบปองกนฟาผา ระบบโทรศพท และระบบลฟท


- 18 –

และบนไดเลอน โดยอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มลฟทโดยสารจานวน 24 ชด ลฟทสาหรบขนสงสนคาจานวน 2 ชด และบนไดเลอนจานวน 7 ตว

1.4) สทธในการใชบรการพนทจอดรถจานวน 1,218 คน

2) การลงทนครงแรกสวนท 2

หลงจากทกองทนรวมดาเนนการลงทนครงแรกสวนท 1 แลวเสรจ กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนทเหลอ (“การลงทนครงแรกสวนท 2”) เนองจากทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนในการลงทนครงแรกสวนท 2 น เปนพนทท CPN อยระหวางการดาเนนการปรบผงพนทเพอใหเหมาะสมกบผเชา โดยในเบองตนคาดวาการดาเนนการจะแลวเสรจและมความพรอมทจะใหกองทนรวมลงทนครงแรกสวนท 2 ไดภายในวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ทงน การลงทนครงแรกสวนท 2 จะดาเนนการโดยใชเงนกยมตามหลกเกณฑและวธการทกาหนดไวในกฎหมายหลกทรพยทเกยวของ

การลงทนครงแรกสวนท 2 มรายละเอยดของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน ไดแก พนทบางสวนของชน 6 (สวนทกองทนรวมไมไดเขาลงทนในการลงทนครงแรกสวนท 1) พนทของชน 7 ชน 25 และ 44 ซงเปนพนทสานกงานใหเชา คดเปนพนทรวมประมาณ 8,662 ตารางเมตร และคดเปนพนทใหเชาประมาณ 5,961 ตารางเมตร รวมถงสทธในการใชบรการพนทจอดรถจานวน 53 คน

ทงน ในกรณท CPN ซงจะดาเนนการจดหาผเชาพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 ไมสามารถจดหาผเชาพนทไดครบภายในกาหนดเวลาทไดกลาวไวขางตน CPN จะเปนผเชาพนทในสวนท CPN จดหาผเชาพนทไดไมครบ เพอใหกองทนรวมสามารถจดหาประโยชนจากการเขาลงทนครงแรกสวนท 2 ไดตามกาหนดเวลา ซง CPN จะเขาทาสญญาเชาพนทดงกลาวไปจนกวาจะสามารถหาผเชารายอนได แตทงนเปนระยะเวลาไมเกน 12 เดอนจากวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรกสวนท 2 โดยอตราคาเชาและคาบรการของพนทท CPN จะเชาดงกลาวจะไมตากวา 600 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ซงอางองจากอตราคาเชาและคาบรการเฉลยโดยประมาณของพนทใหเชาทมลกษณะใกลเคยงกน และภายใตสภาวะตลาดทคลายคลงกน อยางไรกด อตราคาเชาของผเชารายอนจะมการกาหนดโดยกลไกของตลาดโดยคานงถงพนทเชาและระยะเวลาการเชาเปนสาคญ

ในการเขาลงทนครงแรกสวนท 2 น กองทนรวมจะใชแหลงเงนทนจากการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ทงจานวน โดยขอกาหนดและเงอนไขของเงนกยมดงกลาวเปนไปตามทกาหนดในสญญากยมเงนระหวางกองทนรวมและธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) โดยมรายละเอยดเบองตน ดงปรากฏในสวนท 3.13 ทงน การเขาลงทนครงแรกสวนท 2 จะดาเนนการโดยไมตองขออนมตจากทประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวม

ทงน กอนการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 ผดแลผลประโยชนของกองทนรวมจะประสานงานกบผใหเชาชวงเพอใหผดแลผลประโยชนของกองทนรวมสามารถดาเนนการตรวจสอบทรพยสนดงกลาววาทรพยสนดงกลาวปราศจากภาระผกพนหรอการรอนสทธใดๆ เวนแต การ


- 19 –

เชาทรพยสนโดยผเชารายยอยทมอยกอนวนทกองทนรวมจะลงทนและทรพยสนดงกลาวมสภาพพรอมในการจดหาผลประโยชนได รวมถงเปนไปตามขอมลของการลงทนทไดเปดเผยไวในโครงการจดการลงทน

ทงน สรปรายละเอยดทสาคญของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก มดงตอไปน

โครงสรางการลงทน

ลกษณะทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน สทธการเชาชวงทดน อาคารรวมถงระบบสาธารณปโภค พรอมทงสวนควบและอปกรณทเกยวของ และกรรมสทธในเฟอรนเจอรและอปกรณ

เจาของอสงหารมทรพย/เจาของกรรมสทธ - ทดน สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย - อาคาร สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย - ระบบสาธารณปโภคพรอมทงสวนควบและอปกรณ

ทเกยวของ สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

- เฟอรนเจอรและอปกรณ บรษท เซนทรลเวลด จากด ระยะเวลาตามสญญาเชาชวง

- ทดน ประมาณ 20 ป (สนสดวนท 22 ธนวาคม พ.ศ. 2575) - อาคาร ประมาณ 20 ป (สนสดวนท 22 ธนวาคม พ.ศ. 2575) - ระบบสาธารณปโภคพรอมทงสวนควบและอปกรณ

ทเกยวของ ประมาณ 20 ป (สนสดวนท 22 ธนวาคม พ.ศ. 2575)

มลคาทกองทนรวมจะเขาลงทน (การลงทนครงแรกสวนท 1 และสวนท 2)

ไมเกน 4,764,381,700 บาท ทงน มลคาดงกลาวไดรวมถง (i) คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพม ทกองทนรวมเปนผรบผดชอบ ซงมมลคารวมประมาณ 26 ลานบาท และ (ii) คาใชจายทเกยวเนองกบการจดตงและออกเสนอขายหนวยลงทนท CPN เปนผรบผดชอบ

การจดการ

กอนวนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ดาเนนการและบรหารจดการโดยบรษท เซนทรลเวลด โดยภายหลงจากทกองทนรวมไดเขาลงทนในอาคารสานกงานดงกลาวเปนครงแรก กองทนรวมจะแตงตง CPN ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก เพอประโยชนของกองทนรวมตอไป


- 20 –

สรปขอมลทส าคญของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

โครงสรางของอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรก

ในปจจบนทรพยสนดงกลาวเปนทรพยสนทสานกงานทรพยสนฯ เปนผถอกรรมสทธในทดนและสงปลกสรางทงหมด โดยม TBF4 เปนผทรงสทธการเชาจากสานกงานทรพยสนฯ และไดนาโครงการอาคารสานกงานดงกลาวใหเชาชวงแกบรษท เซนทรลเวลด เปนผทรงสทธการเชาอยในขณะหรอกอนวนทกองทนรวมจะลงทน ทงน สญญาเชาระหวาง TBF4 และสานกงานทรพยสนฯ เปนการเชาทดนเพอกอสรางอาคารภายในโครงการเซนทรลเวลดทงหมดภายในสญญาเดยว โดย TBF4 ไดแบงการบรหารจดการทรพยสนทเชาตามสญญาเชาหลกเปนสามสวนแกผดาเนนการกอสรางและพฒนาอาคารในแตละสวน ซงประกอบดวยสวนอาคารสานกงาน อาคารศนยการคา และอาคารโรงแรม โดยม CPN เปนผคาประกนการปฏบตตามสญญาเชาของ TBF4 โดยตรงแกสานกงานทรพยสนฯ และเมออาคารสงปลกสรางทงหมดกอสรางแลวเสรจ กรรมสทธในอาคารดงกลาวจะตกเปนของสานกงานทรพยสนฯ ทนททการกอสรางเสรจสมบรณ ดงนน สญญาเชาในปจจบน ระหวาง TBF4 และสานกงานทรพยสนฯ จงมผลเปนสญญาเชาทดนและอาคารโดยผลของขอกาหนดและเงอนไขของสญญาเชาฉบบดงกลาว (“สญญาเชาหลก”) ในปจจบนมสถานะเปนสญญาเชาทดนและสงปลกสราง


- 21 –

เนองจาก ขอกาหนดและเงอนไขของสญญาเชาทรพยสนโครงการเซนทรลเวลด ระหวาง สานกงานทรพยสน และTBF 4

ไดกาหนดให CPN เปนผคาประกนการปฏบตหนาทของ TBF4 และไดกาหนดใหความดารงอยของ CPN เกยวเนองกบเหตของการเลกสญญาดงนน ความมนคงทางการเงนของ CPN จงสงผลโดยตรงตอการคงอยของสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน ระหวางกองทนรวม และ TBF4 ในการน กองทนรวมและ CPN จงไดจดใหมมาตรการปองกนและบรหารจดการความเสยงดงกลาว โดยจดใหมมาตรการเตอน (Warning Signal) และมาตรการบงคบ (Force Signal) ดงรายละเอยดในสวนสรปรางสญญาตกลงทาสญญาตกลงกระทาการ และตามทไดเปดเผยในขอ 3.11 เรอง ความเสยงในการลงทน

ขอมลทวไปเกยวกบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

ชอโครงการ ประเภททรพยสน

ทดนโฉนดเลขท

พนท (ไร-งาน-ตารางวา)

เจาของกรรมสทธในทดน

เจาของกรรมสทธในสงปลกสราง

ปทสรางเสรจ

พนทใหเชา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

(ตารางเมตร)

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรล

เวลด

อาคารสานกงาน

3008 2-1-4 สานกงานทรพยสนสวน

พระมหา กษตรย

สานกงานทรพยสนสวน

พระมหา กษตรย

พ.ศ. 2547 80,566



- 22 –

ผลการด าเนนงานส าหรบรอบ 12 เดอนของอาคารส านกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

ผลการด าเนนงาน (หนวย: ลานบาท)

ป พ.ศ. 2550

ป พ.ศ. 2551

ป พ.ศ. 2552

ป พ.ศ. 2553

ป พ.ศ. 2554

ไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555

อตราการเชาพนท (รอยละ) 96.4 95.5 94.9 92.7 92.6 94.4 รายได 551 588 600 530 605 153 ตนทนคาเชาและคาบรการ และคาใชจายในการบรหาร

189 157 185 184 199 41

กาไรจากการดาเนนงาน (กอนดอกเบย ภาษ คาเสอมราคาและคาตดจาหนาย)

363 431 415 346 406 112


หมายเหต:

1. ผลการดาเนนงานทแสดงในตารางขางตน เปนอตราการเชา รายไดคาเชาและคาบรการซงไดรบจากพนทใหเชาทงหมดของอาคาร หรอประมาณ 84,086 ตารางเมตร (ทงน พนทเชาทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกอยท 80,566 ตารางเมตร)

2. สาเหตหลกทรายไดสาหรบป 2553 ลดลงประมาณรอยละ 11.7 จากปกอนหนานน มมาจากการทปดงกลาวมการชมนมทางการเมองในบรเวณใกลเคยงกบสถานทตงของอาคารสานกงาน ทาใหผเชาเดนทางเขามาใชบรการอาคารสานกงานไมสะดวกเปนระยะเวลาหนง จงมการใหสวนลดคาเชาและคาบรการในสดสวนทมากกวาปอนๆ เพอดงดดใหผเชาตออายสญญาเชา และใชบรการอาคารสานกงานตอไป

3. ภายหลงจากการจดตงกองทนรวม องคประกอบของรายได ตนทนและคาใชจายของทรพยสนจะเปลยนแปลงไปจากทแสดงขางตน โดยจะกาหนดใหผบรหารทรพยสนเปนผรบรายไดและรบผดชอบคาใชจายทเกยวกบสาธารณปโภค เชน คานา คาไฟฟา คาบรการระบบปรบอากาศ และคาบรการรกษาความสะอาด เปนตน

4. ภายหลงจากการจดตงกองทนรวม จะมคาใชจายเพมเตมทเกยวของกบการดาเนนงานของกองทนรวม เชน คาธรรมเนยมการจดการ คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน และคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย เปนตน

5. การเขาลงทนครงแรกสวนท 2 จะทาใหกองทนรวมมภาระคาใชจายดอกเบยเนองจากมการใชเงนกซงมเงอนไขตามทเปดเผยในสวนท 3.13 และไดมการประเมนการในสวนท 3.15


- 23 –

ขอมลเกยวกบพนทรวม พนทใหเชา และอตราคาเชาและคาบรการของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ทรพยสน อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

จ านวนพนทรวม ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 (ตารางเมตร) 121,989

จ านวนพนทใหเชา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 (ตารางเมตร) 80,566

อตราคาเชาและคาบรการรายเดอนเฉลยตอตารางเมตร (บาท) ส าหรบรอบ 3 เดอน สนสดวนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

588


ขอมลเกยวกบอตราการเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก


ขอมลเกยวกบประเภทธรกจของผเชาพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกและสดสวนการเชาพนทของผประกอบการธรกจแตละประเภท ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

ประเภทธรกจของผเชาพนท พนทใหเชาทเชา


รอยละของยอดรวมพนทใหเชาของอาคารส านกงานในสวนทกองทนรวมจะเขาลงทน

ครงแรก

อตสาหกรรมการผลต 13,129 16.30

สถาบนการเงนและบรการทางการเงน 12,757 15.83

ผจดจาหนาย/ตวแทนจาหนาย 11,416 14.17

ทรพยสน อตราการเชาพนท

ณ วนท 31 ธนวาคม

อตราการเชาพนท ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

พ.ศ. 2552 พ.ศ. 2553 พ.ศ. 2554

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

94.7 92.5 93.0 95.4


- 24 –

บรการ 10,838 13.45

บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) 7,261 9.01

บรษท เอเจนซ โฆษณา 4,498 5.58

ทปรกษา 4,152 5.15

คอมพวเตอร บรการและผลตภณฑทเกยวของ 3,014 3.74

ผลตภณฑอปโภคบรโภค 2,362 2.93

เวชภณฑและเภสชภณฑ 2,250 2.79

ตวแทนอสงหารมทรพย 815 1.01

หนวยงานรฐบาล 771 0.96

ออกแบบตกแตง 476 0.59

อปกรณอเลกทรอนกส 132 0.16

อนๆ 3,033 3.76

วาง 3,663 4.55

รวม 80,566 100.00


ผเชาพนท 10 อนดบแรกของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ผเชาพนท 10 อนดบแรกของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก พจารณาจากพนทใหเชา เปนดงน

ล าดบท บรษท รอยละของพนทใหเชา ระยะเวลาทสญญา

เชาจะหมดอาย (พ.ศ.)

1 บรษท เนสทเล (ไทย) จากด 16 2557

2 บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) 9 2556

3 บรษท เซนทรลเทรดดง จากด 6 2556, 2557

4 บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จากด (มหาชน)

6 2556, 2558


- 25 –

ล าดบท บรษท รอยละของพนทใหเชา ระยะเวลาทสญญา

เชาจะหมดอาย (พ.ศ.)

5 บรษท ดบบลวพพ (ประเทศไทย) จากด

(สาขาท 1 โอกลว แอนดเมเธอร)

6 2556

6 บรษท อโกดา เซอรวสเซส จากด 5 2556, 2558

7 บรษทหลกทรพย ฟนนเซย ไซรส จากด (มหาชน) 4 2556, 2557

8 บรษท เซอรฟคอรป จากด 3 2556

9 บรษท เอมเอสด (ประเทศไทย) จากด 3 2558

10 บรษท ฟลลป มอรรส (ไทยแลนด) ลมเตด 3 2556

รวม 61


หมายเหต: สญญาททากบผเชาชวงรายยอยมอาย 3 ปเปนสวนใหญ

ปทครบก าหนดอายสญญาเชาของผเชารายยอยในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรก ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555

ป พ.ศ. พนทเชาของผเชารายยอยทครบก าหนดอายสญญาเชา (ตารางเมตร)

รอยละของพนทใหเชา

2555 6,566 8.15

2556 33,705 41.84

2557 34,122 42.35

2558 3,018 3.75

วาง 3,155 3.92


หมายเหต: สญญาททากบผเชาชวงรายยอยมอาย 3 ปเปนสวนใหญ

ขอมลการประเมน


- 26 –

มลคาและราคาประเมนของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก มรายละเอยดดงตอไปน

ทรพยสน มลคาทกองทนรวมเขาลงทน

ไมเกน*

(ลานบาท)

ราคาประเมน


ผประเมนราคา วธการ ประเมน

วนทประเมน

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด สวนท 1 (รายละเอยด

ตามขอ 3.3 (1))

4,394.4 3,853.8 บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส

จากด

วธรายได (Income

Approach)

9 กรกฎาคม พ.ศ. 2555

4,157.0 บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด


Approach)



ตามขอ 3.3 (2))

370.0 338.1 บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส

จากด


Approach)


365.0 บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด


Approach)


*รวมถง คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพม ซงมมลคารวมประมาณ 22 ลานบาท และ 4 ลานบาท สาหรบสวนท 1 และสวนท 2 ตามลาดบ

ทมา: บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด และ บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด



2. มลคาประเมนรวมของการลงทนครงแรกสวนท 1 และสวนท 2 ของบรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด เทากบ 4,191.9 ลานบาท และบรษท บรค เรยลเอสเตท จากด เทากบ 4,522 ลานบาท


- 27 –

ทงน จากการตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก บรษทจดการไมพบสงทเปนเหตใหเชอวาสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตามผลประกอบการณทเกดขนจรงอาจจะแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆอาจจะไมเปนไปตามทคาดการณไว

ทงน บรษทจดการมความเหนวาอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญทมความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารสานกงานเกรดเอทวไป โดยมทาเลตงอยในใจกลางกรงเทพมหานครทาใหผใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบถนนทสาคญหลายสาย ภายในอาคารสานกงานกมระบบสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยททนสมยพรอมทงประโยชนใชสอยสง นอกจากน อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยงเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนนาแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซงประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงนน จงสงผลใหราคาทกองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาตาสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ

ทงน ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 รวมกนมมลคาทงหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซงสงกวาราคาตาสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาทเหมาะสมซงสามารถยอมรบได เนองจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปทกองทนรวมจะไดจากการลงทนทราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนทประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด ซงเปนผประเมนราคาทใหราคาประเมนตาสด) ซงถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนทตากวา IRR ทกองทนรวมอาจไดรบในกรณทกองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ทใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธทรอยละ 11 ซงเทยบเทากบ IRR ทรอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมนยงคงเปนทางเลอกหนงของการลงทนทใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเมอเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเสยงของตราสารหนรฐบาลและตราสารหนภาคเอกชนทมความนาเชอถอในระดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ดงทแสดงในตารางขางลาง

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท 22 สงหาคม 2555

ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป

ตราสารหนรฐบาล 3.47% 3.63% 3.80%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ A+)

4.34% 4.64% 4.96%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ

5.33% 5.75% 6.15%


- 28 –

ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป BBB+)

ทมา: สมาคมตลาดตราสารหนไทย

อยางไรกด กองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกในราคาทสงกวาราคาตาสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ กลาวคอ ในกรณทเกดเหตการณซงทาใหอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนของ CPN เกนกวาอตราตามทกาหนดในมาตรการแกไข (Force Signal) และผถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ซงราคาซอคนดงกลาวนนกาหนดใหเทากบมลคาเงนลงทนเรมตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเสอมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) ตามทไดเปดเผยในขอ 3.11 ดงนน โอกาสทราคาซอคนจะตากวามลค าเงนลงทนเรมตนของกองทนรวมจงอาจมได นอกจากน เนองจากการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยทมมลคาการลงทนทสงกวาราคาประเมน ดงนน จงอาจเปนไปไดมากขนวามลคาสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนจะลดลงจากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาทรพยสนในรอบตอๆไป และทาใหบรษทจดการอาจตองดาเนนการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเพอลดสภาพคลองสวนเกนทเกดจากการทมลคาของอสงหารมทรพยลดลงจากการประเมนคาทรพยสน ซงภายหลงการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม มลคาทตราไวของหนวยลงทนของกองทนรวมจะลดลงดวย

การประกนภย

กรมธรรมประกนภยทสาคญเกยวกบอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรกซง TBF4 และ/หรอ บรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษทในกลม CPN ไดเอาประกนภยไว ประกอบดวยการประกนภยดงตอไปน

(ก) การประกนภยทรพยสนส าหรบความเสยงทกประเภท (All Risk Insurance) โดยบรษท เทเวศประกนภย จากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกเพอประกนความเสยงภยในทรพยสนในวงเงน 3,977,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถงวนท 31 มนาคม พ.ศ. 2556 โดยมบรษท เซนทรลเวลด ซงเปนผเชาชวงและผเอาประกนภยรายอนๆ ภายใตกรมธรรมเปนผชาระคาเบยประกนภยซงมผเอาประกนไดแก สานกงานทรพยสนฯ และ/หรอ TBF4 และ/หรอบรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษท เซนทรลเรยลต เซอรวส จากด และ/หรอบรษทในกลม CPN โดยมผรบผลประโยชนคอ สานกงานทรพยสนฯ ตามเงอนไขทระบไวในกรมธรรมประกนภย

(ข) การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก (Third Party Liability Insurance) โดยบรษท เทเวศประกนภย จากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกในวงเงนคมครองจานวน 50,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถงวนท 31 มนาคม พ.ศ. 2556 โดยมบรษท เซนทรลเวลด ซงเปนผเชาชวงเปนผชาระคาเบยประกนภย ซงมผเอาประกนไดแก บรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษทในกลม CPN


- 29 –

(ค) การประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยบรษท เทเวศประกนภย จากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกในวงเงนคมครองธรกจหยดชะงกจานวน 1,527,000,000 บาท ระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 มนาคม พ.ศ. 2555 ถง 31 มนาคม พ.ศ. 2556 ซงมผเอาประกนไดแก สานกงานทรพยสนฯ และ/หรอ TBF4 และ/หรอบรษท เซนทรลเวลด และ/หรอ บรษท เซนทรลเรยลต เซอรวส จากด และ/หรอบรษทในกลม CPN โดยมผรบผลประโยชนคอ สานกงานทรพยสนฯ ตามเงอนไขทระบไวในกรมธรรมประกนภย และ

(ง) การประกนภยการกอการราย (Terrorism Insurance) โดยบรษท ไทยเศรษฐกจประกนภย จากด (มหาชน) เปนผรบประกนภยหลกในวงเงนจากดความรบผดรวมทกสาขาภายใตกรมธรรมไมเกน 5,000,000,000 บาทตออบตเหตแตละครงและตลอดระยะเวลาประกนภยระยะเวลาคมครองเรมตงแต 31 ธนวาคม พ.ศ. 2554 ถง 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ซงมผเอาประกนไดแก CPN และ/หรอบรษทในกลม CPN

ในปจจบน กรณททรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกไดรบความเสยหายไมวาทงหมดหรอบางสวน สานกงาน

ทรพยสนฯ จะเปนผไดรบคาสนไหมทดแทนจากการประกนภยจากบรษทประกนภยตกลงทจะนาคาสนไหมทดแทน

ดงกลาวมามอบใหแก TBF 4 เพอเปนการชวยคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครง

แรกขนใหม ซงเปนไปตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาหลก สวนบรษท เซนทรลเวลดจะผไดรบเงนคาชดเชยจาก

การประกนภยธรกจหยดชะงกระหวางทมการซอมแซมหรอการกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกดงกลาว

ทงน ภายหลงจากทกองทนรวมไดลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรก กองทนรวมและ/หรอผเชาชวง

รายอน และ/หรอ TBF 4 จะเปนผเอาประกนรวมและรวมกนชาระคาเบยประกนภยความเสยงภยในทรพยสนตามขอ

(ก) ตามสดสวนการครอบครองพนททเชาชวงและ/หรอพนทใหเชา โดยกองทนรวมจะเปนผรบผลประโยชนจากการ

ประกนความเสยงภยในทรพยสนดงกลาว รวมกบสานกงานทรพยสนฯ ซงในกรณทเกดความเสยหายตอ

อสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรกไมวาทงหมดหรอบางสวน สานกงานทรพยสนฯ กจะนาคาสนไหมทดแทน

ทไดรบจากการประกนภยมามอบใหแก TBF 4 เปนการชวยคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทน

รวมจะลงทนครงแรกขนใหม ซงเปนไปตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาหลก และ TBF4 กจะนาเงนคาสนไหม

ทดแทนมามอบใหแกกองทนรวมเพอเปนคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรก

ขนใหมตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานระหวางกองทนรวมและ TBF 4

สาหรบกรมธรรมประกนภยตามขอ (ค) กองทนรวมและ/หรอผเชาชวงรายอน และ/หรอ TBF 4 จะรวมกนชาระคาเบย

ประกนภยตามอตราสวนรายไดทไดรบ สวนการชาระคาเบยประกนภยตามขอ (ข) จะแบงตามสดสวนการครอบครอง

พนททเชาชวงและหรอพนทใหเชาของแตละราย และการชาระเบยประกนภยตามขอ (ง) จะชาระโดยแบงตามสดสวน

ทนประกนของกรมธรรมความเสยงภยและกรมธรรมการประกนภยธรกจหยดชะงกทกาหนดในกรมธรรมการประกนภย

การกอการรายรวมกนในของแตละสาขาซงเปนสถานททเอาประกนภยตามทกาหนดในกรมธรรมประกนภยดงกลาว


- 30 –

ทงนในปจจบนการประกนภยทรพยสนสาหรบความเสยงทกประเภทในวงเงน 3,977,000,000 บาทนาจะเพยงพอกบคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนทเสยหายเนองจากมลคาตนทนทดแทน (Replacement Value) ของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก ซงประเมนการโดย บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด ณ วนท 2 กรกฎาคม 2555 และ บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด ณ วนท 9 กรกฎาคม 2555 อยท 3,870,000,000 บาท และ 3,784,500,000 บาท ตามลาดบ ในขณะทวงเงนการประกนภยธรกจหยดชะงกกนาจะเพยงพอในการชดเชยความเสยหายระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหมซงไมควรจะใชเวลาเกนกวา 3 ป

3.4 ภาพรวมของธรกจทกองทนรวมจะลงทนครงแรก

ธรกจอาคารส านกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร

โดยภาพรวม ธรกจอาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครไดรบผลดจากการทความตองการพนท

อาคารสานกงานมมากขนและคาเชาเฉลยทเรมปรบตวดขน โดยพนทอาคารสานกงานใหเชาในเขต

กรงเทพมหานคร ณ สนป พ.ศ.2554 มพนทรวมประมาณ 8.07 ลานตารางเมตร เพมขนจาก ณ สนป

พ.ศ.2553 ประมาณ 117,100 ตารางเมตร หรอคดเปนการเพมขนในอตรารอยละ 1.25 ของจานวนพนท

อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครทงหมด และมจานวนพนทซงไมมผเชา (Unoccupied Area)

คดเปนรอยละ 16 ของพนทใหเชาไดทงหมด หรอคดเปนพนทซงไมมผเชาประมาณ 1.29 ลานตารางเมตร

คาเชาพนทเฉลยของอาคารสานกงานเกรดเอในเขตใจกลางกรงเทพมหานครอยทประมาณ 680 บาท ตอ

ตารางเมตรตอเดอน เพมขนประมาณรอยละ 4.61 จากปกอนซงอยทประมาณ 650 บาท ตอตารางเมตรตอ

เดอน เนองจากความตองการพนทอาคารสานกงานทเพมขน ในขณะทอปทานพนทอาคารสานกงานท

สรางใหมมจานวนจากด ทงน พนทอาคารสานกงานสวนใหญซงไมมผเชาเปนพนทวางของอาคารสานกงาน

ทตงอยในทาเลทไมใชยานใจกลางธรกจและ/หรอเปนอาคารทกอสรางมานานและลาสมย อาคารสานกงาน

เกรดเอสวนใหญในเขตใจกลางกรงเทพมหานครมอตราการเชาพนท (Occupancy Rate) เตมเกอบรอยละ

100 (ทมา: บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด)

อปทานของพนทอาคารส านกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร (Bangkok Office Supply)

ณ สนป พ.ศ.2554 กรงเทพมหานครมพนทอาคารสานกงานใหเชาคดเปนพนทรวมทงสนประมาณ 8.07

ลานตารางเมตร ซงเปลยนแปลงเลกนอยจาก ณ สนป พ.ศ.2553 โดยเปนพนทใหเชาของสานกงานเกรด เอ

ประมาณ 2.88 ลานตารางเมตร

อปทานพนทอาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครคาดวาจะเพมขนภายในไตรมาส 4 ของป พ.ศ.

2555 เปนจานวนประมาณ 91,000 ตารางเมตร หรอเพมขนประมาณรอยละ 1.1 จาก ณ สนป พ .ศ.2554

และจะมอปทานเพมขนภายในอก 2 ปขางหนาคอภายในสนป พ.ศ.2557 เปนจานวนรวมทงสนประมาณ


- 31 –

265,200 ตารางเมตร หรอเพมขนประมาณรอยละ 3.3 จาก ณ สนป พ .ศ.2554 ซงอปทานทเขาสตลาดมา

จากพนทอาคารสานกงานใหมทอยระหวางการกอสราง (ทมา: บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด)

ตารางแสดงอปทานพนทอาคารส านกงานใหเชาทเขาสตลาดในป พ.ศ. 2554

อาคารส านกงาน เกรด ทตง พนทใหเชาโดยประมาณ


ปารคเวนเจอร เอ ถนนเพลนจต 27,000

เคพไอ ทาวเวอร บ ถนนเพชรบรตดใหม 11,000

ศวาเทล เอ ถนนวทย 5,600

สาทรสแควร เอ ถนนสาทร 73,500

รวม 117,100

ทมา : บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด

ตารางแสดงอปทานพนทอาคารส านกงานใหเชาทจะเขาสตลาดในระหวางป พ.ศ. 2555 - 2557

อาคารส านกงาน ทตง พนทใหเชา

โดยประมาณ


ระยะเวลาทคาดวาการ

กอสรางจะแลวเสรจ


- 32 –

เดอะพาลาเดยม ประตนา – โรงแรม

อาคารสานกงานและศนยการคา

(สวนพนทอาคารสานกงาน)

ถนนเพชรบร 22,000 ไตรมาสท 1 ป พ.ศ.2555

The 9th Tower Grand Rama 9

(Tower B)

ถนนพระราม 9 20,000 ไตรมาสท 3 ป พ.ศ.2555

The 9th Tower Grand Rama 9

(Tower A)

ถนนพระราม 9 40,000 ไตรมาสท 4 ป พ.ศ.2555

เซนทรล พระราม 9 (สวนของ

สานกงาน)

ถนนรชดาภเษก 9,000 ไตรมาสท 4 ป พ.ศ.2555

อาคารจแลนด ทาวเวอร ถนนพระราม 9 88,000 ไตรมาสท 3 ป พ.ศ.2556

อาคารยบซ 3 ถนนสขมวท 50,200 ไตรมาสท 1 ป พ.ศ.2557

อาคารเอไอเอ ถนนรชดาภเษก N/A ไตรมาสท 1 พ.ศ. 2557

อาคารตลาดหลกทรพยแหงประเทศ

ไทย

ถนนรชดาภเษก 36,000 ไตรมาสท 1 ป พ.ศ.2557

รวม 265,200



- 33 –

ตารางแสดงอปทานของพนทอาคารส านกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครตงแตป พ.ศ.2544-พ.ศ.2557

หมายเหต * ปประมาณการ


อปสงคพนทอาคารส านกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร (Bangkok Office Demand)

ความตองการพนทอาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครขยายเพมขนอยางมากในป พ.ศ.2554 ท

ผานมา ซงเปนปทมการขยายตวเพมขนสงสดนบตงแตป พ.ศ. 2549 เปนตนมา จากการขยายตวของธรกจ

ขนาดกลางและขนาดยอม (SME) เกยวกบการสงออก และการลงทนจากตางประเทศ โดยความตองการท

เพมขนเปนผลมาจากการขยายตวทางธรกจของผเชาเดมทเชาพนทอยแลว มากกวาจะมาจากความตองการ

จากผเชาพนททเปนบรษททจดตงใหม ปญหาอทกภยเมอปลายป พ.ศ.2554 ไมสงผลกระทบตอความ


- 34 –

ตองการพนทอาคารสานกงานใหเชามากนก เนองจากอาคารสานกงานใหเชาสวนใหญในเขต

กรงเทพมหานคร ตงอยในเขตพนทชนในซงนาทวมไมถง (ทมา: บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด)

ตารางเปรยบเทยบอปสงคและอปทานของพนทอาคารส านกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครใน

ระหวางป พ.ศ.2544-2557



คาเชาพนทอาคารส านกงาน (Rental Rate)

ในไตรมาสท 1 ของป พ.ศ. 2555 อตราคาเชาพนทเฉลยของอาคารสานกงานในเขตใจกลางกรงเทพมหานคร

ไดมการปรบขนเปน 680 บาท/ตารางเมตร/เดอน หรอปรบขนรอยละ 4.61 จากปทผานมา ซงอยทประมาณ

650 บาท/ตารางเมตร/เดอน โดยอตราคาเชาพนทเฉลยของอาคารสานกงานทตงอยบรเวณถนนวทยมระดบ

คาเชาอยท 720 บาท/ตารางเมตร/เดอน และบรเวณถนนเพลนจตมระดบคาเชาเฉลยอยท 670 บาท/ตาราง

เมตร/เดอน ในขณะทอตราคาเชาพนทเฉลยของอาคารสานกงานทตงอยบรเวณถนนสาทร ถนนสลม และ


- 35 –

ถนนราชดาร – หลงสวน มระดบคาเชาอยท 620, 530 และ 610 บาท/ตารางเมตร/เดอน ตามลาดบ (ทมา:

บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด)

ตารางแสดงอตราคาเชาเฉลยของอาคารส านกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางกรงเทพมหานคร ณ สนไตร

มาส 1 ของป พ.ศ.2555


ตารางคาเชาเฉลยอาคารส านกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางเมอง ป พ.ศ. 2549 - 2557




- 36 –

อตราการเชาพนทอาคารส านกงานใหเชา (Occupancy Rate)

อตราการเชาพนทของอาคารสานกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางกรงเทพมหานคร ในไตรมาส 1 ของป พ.ศ.

2555 อยทรอยละ 87.4 เพมขนจากไตรมาสเดยวกนของป พ.ศ.2554 ซงอยทรอยละ 84.2 หรอเพมขนคด

เปนรอยละ 3.2 โดยทอตราการเชาพนทของอาคารสานกงานทตงอยบรเวณถนนวทยมอตราการเชาพนท

รอยละ 89.8 และอาคารสานกงานทตงอยบรเวณถนนเพลนจตมอตราการเชาพนทรอยละ 88.5 อตราการ

เชาพนทของอาคารสานกงานทตงอยบรเวณถนนสาทร ถนนสลม และถนนราชดาร อยทรอยละ 85.2 , 85.9

และ 87.2 ตามลาดบ (ทมา: บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด)

ตารางแสดงอตราการเชาพนทของอาคารส านกงานใหเชาเกรดเอ ในเขตใจกลางกรงเทพมหานคร

ทมา: บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด

แนวโนมของธรกจอาคารส านกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร

จากการทภาคธรกจในเขตกรงเทพมหานครจะยงมการขยายธรกจอยางตอเนอง ทาใหความตองการใชพนท

อาคารสานกงานจะยงคงเพมขนอยางตอเนองเชนกน ในขณะทอปทานของพนทอาคารสานกงานใหมทจะ

เขาสตลาดจะมอยคอนขางจากด สงผลใหอาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร โดยเฉพาะอยาง

ยง อาคารสานกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางกรงเทพมหานคร และอาคารทตงอยตามแนวระบบรถไฟฟา จะม

อตราการเชาพนท (Occupancy Rate) เพมสงขน และอตราคาเชาพนท (Rental Rate) กมแนวโนมทจะ


- 37 –

ปรบเพมสงขนในชวง 1-2 ปขางหนา ทงนขนอยกบสภาวะเศรษฐกจโลกและความมเสถยรภาพทางการเมอง

ภายในประเทศ

3.5 จดเดนในการลงทน

การลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมความนาสนใจในการลงทนดงตอไปน

1. ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนอาคารส านกงานทมคณภาพ ตงอยในเขตศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานคร และมการคมนาคมทสะดวก

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนอาคารสานกงานทมความสวยงาม โดดเดน และทนสมยในดานสถาปตยกรรม รปแบบ และการตกแตง ซงสามารถดงดดผเชาไดเปนอยางด รวมถงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกไดรบการบรหารทเนนดานคณภาพ โดยไดรบการจดใหมระบบรกษาความปลอดภย ระบบปองกนอคคภย ระบบลฟทโดยสาร และลฟทบรการทมจานวนเพยงพอตอการใหบรการ นอกจากน ยงมชางซอมบารง เพอแกไขปญหาทเกดขนไดทนทวงท เจาหนาทดแลรกษาความสะอาด เพอคอยดแลความเรยบรอยของทรพยสน และยงมทมงานทคอยตรวจระบบสาธารณปโภค สภาพของอปกรณตางๆ เชน ลฟท ระบบปองกนอคคภย อยางสมาเสมอ และตามระยะเวลาทกาหนดตามมาตรฐาน

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกถอไดวาเปนอาคารสานกงานชนนาแหงหนงของกรงเทพมหานคร โดยอาคารสานกงานดงกลาวตงอยในเขตศนยกลางทางธรกจ และมการคมนาคมทสะดวก อาท ระบบคมนาคมสาธารณะ รถไฟฟาของบรษท ระบบขนสงมวลชนกรงเทพ จากด (มหาชน) รถแทกซ และรถประจาทาง และอยรมถนนพระรามท 1 ซงเปนถนนสายหลกทสาคญของกรงเทพมหานคร

2. ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกจะไดรบการบรหารจดการโดย CPN ซงมประสบการณและชอเสยงในดานการพฒนา บรหาร และใหเชาพนทของอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property)

กอนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด อาคารสานกงานดงกลาวไดรบการพฒนาและบรหารงานโดยบรษท เซนทรลเวลด ซงเปนบรษทในเครอของกลม CPN ทงน หลงจากทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกแลว กองทนรวมจะแตงตง CPN เปนผบรหารอสงหารมทรพย (Property Manager) ของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก โดยท CPN เปนผประกอบการดานอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ชนนาของประเทศไทยทมประสบการณและชอเสยง ในดานการพฒนา บรหารและใหเชาพนทศนยการคาและอาคารสานกงานในกรงเทพมหานคร และหลายๆ จงหวด ในประเทศไทย โดยมการดาเนนงานทมความตอเนองมานานกวา 30 ป


- 38 –

ในการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก CPN จะดแลในดานการใหบรการและใหความสะดวกแกผเชาพนทและผใชบรการในอาคารสานกงาน การบารงรกษาอาคาร ระบบสาธารณปโภค และอปกรณอานวยความสะดวก การจดหาผเชาทมความเหมาะสม การจดเกบรายไดใหแกกองทนรวม และระบบการบรหารจดการทางการเงนและการบรหารทรพยากรบคคล ซงปจจยเหลานจะสงผลใหกองทนรวมไดรบผลประโยชนอนเกดจากประสบการณและชอเสยงในการดาเนนธรกจของ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก นอกจากน การทกลมบรษท CPN ไดบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมาอยางตอเนอง ตงแตเรมเปดดาเนนการในป พ.ศ. 2547 ทาให CPN มความรความเขาใจในลกษณะเฉพาะของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนอยางด รวมถงมความสมพนธทดกบและไดรบการยอมรบและความเชอถอจากผเชามาเปนระยะเวลานาน

3. มผลการด าเนนงานทดอยางตอเนอง

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มอตราการเชาพนทโดยเฉลยสงกวารอยละ 90 ในป พ.ศ. 2553, พ.ศ. 2554 และในชวง 3 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 โดยในป พ.ศ. 2553, พ.ศ. 2554 และในชวง 3 เดอนแรกของป พ.ศ. 2555 อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด มรายไดรวมเปนจานวนเงน 530, 605 และ 153 ลานบาท ตามลาดบ โดยกาไรจากการดาเนนงาน (กอนดอกเบย ภาษ คาเสอมราคาและคาตดจาหนาย) ในชวงระยะเวลาเดยวกนอยท 346, 406 และ 112 ลานบาท ตามลาดบ

4. มผเชาทมความหลากหลายและมความมนคง

เนองจากผเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมหลายประเภทธรกจ ประกอบดวยบรษทไทยทมชอเสยง บรษทขามชาต และสถาบนการเงน เชน บมจ.หลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) บรษท เซนทรลเทรดดง จากด บรษท เนสทเล (ไทย) จากด และบรษท ฟลลป มอรรส (ไทยแลนด) ลมเตด ฯลฯ ซงสวนใหญเปนบรษททมฐานะการเงนทมนคงและมผลประกอบการทดอยางตอเนอง โดยบรษทเหลานไดมการเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมาอยางตอเนอง ซงปจจยเหลานจะสงผลดตอผลประกอบการของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมเองดวย

5. แนวโนมการเตบโตอยางตอเนองของธรกจใหเชาพนทอาคารส านกงานในอนาคต

จากการวเคราะหของ บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด กรงเทพมหานครมพนทอาคารสานกงานใหเชาทจะเพมขนอยางคอนขางจากดในระหวางป พ.ศ.2555-2557 (รวมทงสนประมาณ 265,200 ตารางเมตร โดยจะมาจากโครงการอาคารสานกงานทกาลงอยในระหวางการดาเนนการกอสรางในเขตพนทของกรงเทพมหานครจานวน 8 โครงการ) ในขณะทความตองการพนทอาคารสานกงานใหเชาในเขตพนทกรงเทพมหานครนน คาดวาจะมเพมขนอยางตอเนองจากการขยายธรกจของบรษทตางๆ ซงสงผลใหอตราคาเชาพนทของอาคารสานกงานในเขตกรงเทพมหานครเพมสงขน โดยเฉพาะอาคารสานกงานเกรดเอ ในเขตใจกลางเมองของกรงเทพมหานคร


- 39 –

6. การประสานผลประโยชนรวมกนระหวางฝายทเกยวของ

ในเบองตน CPN ซงจะไดรบการแตงตงใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมความประสงคทจะลงทนในสดสวนไมนอยกวารอยละ 20 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดทงหมดของกองทนรวมโดยจะไมจาหนาย จาย โอน หรอกอภาระผกพนใดๆ บนหนวยลงทนดงกลาวทงหมดหรอบางสวนตลอดระยะเวลา 1 ป นบจากวนทไดมการลงทนในหนวยลงทน เวนแตจะไดรบความยนยอมจากกองทนรวม ซงจะชวยสรางความมนใจในเรองผลประโยชนรวมกนตอผถอหนวยลงทนรายยอย และผถอหนวยลงทนอนๆ นอกจากน CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก จะไดรบคาตอบแทนในการทาหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทนรวมทมโครงสรางสมพนธกบผลการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ซงจะเปนแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามบรหารทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ใหไดผลตอบแทนสงสด

7. ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลด ท าใหทรพยสนดงกลาวไดรบประโยชนจากการประสานประโยชนรวมกนระหวางทรพยสนอนของโครงการเซนทรลเวลด

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลด ซงเปนโครงการศนยการคา โรงแรมและอาคารสานกงาน ตงอยบรเวณสแยกราชประสงค ถนนราชดาร ตดกบถนนพระราม 1 โครงการเซนทรลเวลดซงเปนหนงในโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ทใหญและมชอเสยงทสดในประเทศไทยโครงการหนง ประกอบดวยทรพยสนทสาคญ 3 สวนใหญ ไดแก ศนยการคาเซนทรลเวลด อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด และโรงแรมเซนทาราแกรนดและบางกอกคอนเวนชนเซนเตอร เซนทรลเวลด การททรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงประกอบดวยอสงหารมทรพยเพอการพาณชยทงทเปนศนยการคา อาคารสานกงาน และโรงแรมระดบ 5 ดาว รวมถงสงอานวยความสะดวกทครบครนและทนสมย และมการคมนาคมขนสงทรวดเรวและสะดวกสบาย มสวนทชวยดงดดใหมผสนใจเขามาเชาพนทใหเชาของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก อยางสมาเสมอ

นอกจากน การททรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลด จะทาใหทรพยสนดงกลาวไดรบผลดจากการประสานประโยชนรวมกนกบสวนอนของโครงการเซนทรลเวลด เชน การบรหารทจอดรถ การกาหนดและประยกตใชแผนการตลาด แผนการโฆษณาและประชาสมพนธรวมกน

3.6 กลยทธการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน

วตถประสงคหลก


- 40 –

บรษทจดการมวตถประสงคหลกทจะทาใหผถอหนวยลงทนไดรบเงนปนผลอยางสมาเสมอและตอเนองในระยะยาว โดยคานงถงประโยชนทไดรบตอการพฒนาและเพมคณภาพของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยมกลยทธการบรหารทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ดงน

กลยทธในการบรหารจดการทรพยสน

บรษทจดการมความประสงคทจะดาเนนการบรหารทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยกองทนรวมและบรษทจดการจะตดตามผลการดาเนนงานในแตละป โดยเปรยบเทยบกบงบประมาณประจาป รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมในปทผานมา เพอใหการประกอบการของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนไดรบผลกาไร ในกรณทผลประกอบการของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ไมเปนไปตามเปาหมายทคาดไว กองทนรวมจะวเคราะหอยางละเอยดเพอหาสาเหต และจะดาเนนการรวมกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชดในการพฒนาแผนงานในการดาเนนการเพอปรบปรงผลการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ใหเปนไปตามเปาหมายหรอทคาดการณไว

นอกจากนน กองทนรวมจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการสรางความเจรญเตบโตทางธรกจและพฒนาความสมพนธกบลกคา พรอมทงบรหารจดการใหอตราการเชาและอตราคาเชาอยในระดบทกอใหเกดประโยชนสงสดตอกองทนรวม ในขณะเดยวกน บรษทจดการจะควบคมและบรหารตนทนดานการตลาดและความเสยงเกยวกบการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน

การบรหารจดการผลตอบแทนและกลยทธทางการตลาดเพอใหไดรบผลตอบแทน

ในการสรางผลกาไรของกองทนรวมในสวนของการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนเพอใหไดผลตอบแทนสงสด กลยทธในการบรหารจดการผลตอบแทนของกองทนรวมจะรวมถงการประเมนและการใชกลยทธการกาหนดอตราคาเชาใหอยในระดบทเหมาะสม

การพฒนาประสทธภาพในการด าเนนงาน

บรษทจดการจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการเพมประสทธภาพในการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน พรอมทงควบคมและบรหารคาใชจายในการดาเนนงาน โดยจะไมกอใหเกดผลกระทบตอคณภาพของการใหบรการ

การรกษาคณภาพของการลงทนไดอยางตอเนอง

บรษทจดการจะประสานงานกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชด เพอเพมศกยภาพของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน ซงกลยทธในการเพมศกยภาพดงกลาวจะรวมถง

การกาหนดกลมลกคาเปาหมายของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยปรบเปลยนกลยทธทางการตลาด ระดบการบรการ และการกาหนดราคาใหเหมาะสมกบความตองการของลกคาในกลมเปาหมายทกาหนด

การดแลรกษาพนทของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน เชน การปรบปรงพนทสาธารณะและพนทสวนกลาง การปรบปรงพนทเฉพาะสวนใหเหมาะสมกบการใชงาน


- 41 –

การปรบปรงภาพลกษณของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน การบารงรกษาทรพยสนดงกลาวใหไดมาตรฐาน และการซอมแซมทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนใหเหมาะสมกบการใชงาน เพอสรางความพงพอใจใหแกลกคา

3.7 การบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนและการจดหาผลประโยชน

กองทนรวมและบรษทจดการมนโยบายทจะดาเนนการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน โดยนาพนทเชาของทรพยสนดงกลาวออกใหเชาแกผเชา โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะเปนผดาเนนการหาผสนใจทจะเชาพนทของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน เพอเพมอตราการเชาพนท ดวยการโฆษณาผานทางสอ Internet และชองทางการจดจาหนายทเกยวของ รวมถงการใหเขาชมสถานทของโครงการ และการเจรจากบผทสนใจจะเชาพนทโดยตรง โดยเอกสารโฆษณาทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนจะมการปรบปรงใหทนสมยและมการเผยแพรทางสอตางๆ ตามความเหมาะสม

ทงน ภายหลงจากวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน กองทนรวมจะเขาเปนคสญญาภายใตสญญาเชาชวงพนทของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทน รวมทงสญญาการใหบรการสาธารณปโภค ในฐานะผใหเชาชวงและผใหบรการสาธารณปโภค ซงสญญาดงกลาวมความเปนมาตรฐาน โดยมหลกเกณฑและเงอนไขของสญญาคลายคลงกนสาหรบผเชาทกราย อาท การกาหนดระยะเวลาการเชาและการใหบรการเบองตนสวนใหญเปนเวลา 3 ป การกาหนดใหผเชาชวงตองวางเงนมดจา และผใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญาในกรณทผเชาชวงผดสญญา เปนตน โดยการทาสญญาดงกลาวตองไดรบความยนยอมจากคสญญาภายใตสญญาดงกลาว

3.8 สรปสาระส าคญของสญญารางทเกยวของ

ในการทกองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ไดมการจดทาสญญาทสาคญทเกยวของกบการเขาลงทนในทรพยสน โดยมรายละเอยดทสาคญของสญญาดงกลาวดงตอไปน

1) สญญาเชาทรพยสนโครงการเซนทรลเวลด (“สญญาเชาหลก”)

ผใหเชา สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

ผเชา กองทนรวมธรกจไทย 4

ผค าประกน บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) (“CPN”)

วนท าสญญา 18 ธนวาคม 2545

ทรพยสนทเชา ทรพยสนอนเปนกรรมสทธของผใหเชา ประกอบดวย:

(1) ทดนซงเปนสวนหนงของทดนโฉนดเลขท 3008

(2) อาคาร และสงปลกสรางตางๆ ทอยในบรเวณทดนตามขอ 1 (1) ทงทสรางเสรจแลว


- 42 –

และยงไมแลวเสรจ รวมทงอาคารบานเลขท 4, เลขท 4/1 และเลขท 4/2 ถนนราชดาร แขวงปทมวน เขตปทมวน กรงเทพฯ, และ

(3) อาคารและสงปลกสรางทงหมดทจะกอสรางขนในอนาคตและตกเปนกรรมสทธของผใหเชาตามเงอนไขของสญญาน

ทงน ใหถอตามแผนผงและรายละเอยดทรพยสนทเชาในบนทกขอตกลงแกไขสญญาเชาฉบบท 1 เรอง หางสรรพสนคาเซนสวนตอขยาย ลงวนท 19 ธนวาคม 2551

ระยะเวลาการเชา 30 ป นบแตวนทสญญานมผลใชบงคบ (23 ธนวาคม 2545)

การตออายสญญาเชา เมอสญญาเชาหลกสนสดลงและการเจรจาขอตออายสญญาเชาสาเรจลลวงลง กองทนรวมธรกจไทย 4 จะไดสทธการเปนผเชาตามสญญาเชาหลกตอไปตามระยะเวลาทไดตออายสญญา

การช าระคาเชา หากผเชาผดนดไมชาระคาเชางวดใดงวดหนง ผเชายนยอมใหผใหเชาคดดอกเบยจากการชาระคาเชาลาชาในอตรารอยละ 15 ตอป จนกวาผใหเชาจะไดรบชาระคาเชาครบถวน และผใหเชามสทธบอกเลกสญญาโดยทนท

อาคารและสงปลกสราง

อาคารและสงปลกสรางใดๆ ทผเชาไดทาการซอมแซมปรบปรง หรอกอสรางข นตามสญญาน รวมถงวสดอปกรณและสมภาระในการซอมแซมปรบปรงหรอกอสรางดงกลาว ใหตกเปนกรรมสทธของผใหเชาทนท

การใชและขอจ ากดการใชทรพยสนทเชา

ผเชาสญญาวาจะดาเนนการบรหารจดการทรพยสนทเชาสวนทเปนทจอดรถใตดน รวมทงทจอดรถอนทผใหเชายนยอมใหใชโดยไมนบเปนสวนหนงของทรพยสนทเชา (ถาม) ( “ทจอดรถใตดน”) ดวยตนเอง และจะไมนาทจอดรถใตดนสวนใดๆ ออกใหเชาชวง รวมทงจะไมวาจางหรอมอบหมาย ใหบคคลอนใดมาดาเนนการเกยวกบการบรหารจดการทจอดรถใตดนโดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชา

ผเชาสญญาวาจะดาเนนการบรหารและจดการทจอดรถใตดน โดยใหผทมาใชบรการของอาคารศนยการคา อาคารสานกงาน รวมทงผทมาใชบรการของพนทวางดานทตดถนนราชดาร และพนทวางดานทตดถนนพระรามท 1 ของสญญาน สามารถใชประโยชนจากทจอดรถใตดนได ภายใตเงอนไขและบรการแบบเดยวกน

ค ารบรองของผเชา ผเชาสญญาวาจะไมจาหนายจายโอนสทธไมวาบางสวนหรอทงหมดตามสญญาเชานใหแกบคคลใด เวนแตจะไดรบความยนยอมจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษร การนาสทธการเชาไมวาบางสวนหรอทงหมดตามสญญานไปเปนประกนการชาระหน จะทาไดเฉพาะกบสถาบนการเงนทไดรบความเหนชอบจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษรเทานน และในกรณทมการบงคบหลกประกนดงกลาวสถาบนการเงนนนจะโอนสทธการเชาตามสญญานใหแกผรบโอนทไดรบความเหนชอบจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษรเทานน


- 43 –

ผเชาสญญาวาจะไมเปลยนแปลงรายละเอยดโครงการจดการกองทนรวม หรอโครงสรางผถอหนวยลงทน อนจะมผลเปนการเปลยนแปลงอานาจในการบรหารหรอควบคมกจการของผเชาในสาระสาคญ และจะไมลดเงนทนของโครงการ เปลยนแปลงบรษทจดการ หรอผบรหารอสงหารมทรพย โดยไมไดรบความยนยอมจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษร ซงผใหเชาจะไมปฏเสธการใหความเหนชอบโดยไมมเหตอนสมควร

ผเชาและCPN รบรองวาจะไมเปลยนแปลงโครงสรางหรอสดสวนการถอหน กรรมการ หรอกรรมการบรหารอนจะมผลเปนการเปลยนแปลงอานาจในการบรหารหรอควบคมกจการของCPN ในสาระสาคญ และจะไมลดทนจดทะเบยน โดยไมไดรบความยนยอมจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษร ซงผใหเชาจะไมปฏเสธการใหความเหนชอบโดยไมมเหตอนสมควร

การใหเชาชวง ผเชาสญญาวาจะไมนาทรพยสนทเชา ไมวาทงหมดหรอบางสวนออกใหเชาชวงโดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษร เวนแตการใหเชาชวงทเปนการประกอบธรกจตามปกตตามลกษณะของทรพยสนทเชา และผเชาชวงจะตองใชทรพยสนทเชาชวงนดวยตนเองเทานน การใหเชาชวงในทอดตอๆ ไปจะตองไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาเปนลายลกษณอกษร (ซงผใหเชาจะตองไมใหความยนยอมโดยไมมเหตอนสมควร) ทงน ไมวากรณใดๆ ผเชายงตองรบผดชอบตอผใหเชาตามสญญานทกประการ

การประกนภย ผใหเชาจะดาเนนการทาประกนภยสาหรบทรพยสนทเชาในนามผใหเชาตลอดระยะเวลาเชาในลกษณะการเสยงภยทกชนด (All Risks) และระบผใหเชาเปนผรบประโยชนแตผเดยวตามกรมธรรมประกนภยดงกลาว โดยจะทาประกนภยกบบรษทประกนภยทผใหเชาเหนสมควรและจะทาในวงเงนทดแทนความสญเสย (Replacement Value) และใหครอบคลมถงความเสยหายของผใหเชาจากการขาดรายไดคาเชาตามสญญานดวยทงน ผเชาตกลงเปนผรบผดชอบชาระเบยประกนภยทงหมด (โปรดดรายละเอยดเพมเตมในหวขอทรพยทเชาเสยหายและถกทาลาย)

การถกเวนคน ในกรณททรพยสนทเชาถกเวนคนไมวาทงหมดหรอบางสวนจนไมสามารถใชประโยชนได ใหสญญานเปนอนยตและยกเลกตอกนโดยทนท โดยผเชาไมมสทธเรยกรองเอาคาเสยหายอนใดจากผใหเชา ทงน ผใหเชาเปนผมสทธไดรบเงนคาตอบแทนจากการเวนคนแตเพยงผเดยว

ในกรณททรพยสนทเชาถกเวนคนบางสวนและยงสามารถใชประโยชนได ผใหเชาและผเชาจะปรกษาหารอกนเพอพจารณาปรบลดคาเชาตามสดสวน

ทรพยสนทเชาเสยหายหรอถกท าลาย

ในกรณททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายทงหมด จนไมสามารถใชประโยชนได ใหสญญานเปนอนยตและยกเลกตอกนโดยทนท ยกเวนกรณทผเชามความประสงคจะสรางทรพยสนทเชาขนใหมดวยคาใชจายของผเชาเอง ภายใตเงอนไข


- 44 –

ดงตอไปน 1. ผเชาตองแจงความประสงคดงกลาวใหผใหเชาทราบภายใน 30 วนนบแต

เกดความเสยหาย และจะตองทาการกอสรางใหแลวเสรจภายใน 3 ป นบแตเกดความเสยหายดงกลาว โดยหากผเชาจะกอสรางทรพยสนใหเหมอนเดม ผเชาสามารถดาเนนการไดโดยไมตองขอความเหนชอบจากผใหเชา แตหากผเชาจะกอสรางทรพยสนแตกตางไปจากทรพยสนเดม ผเชาจะตองทารายละเอยดของโครงการ และรายละเอยดอนๆ เพอขอความเหนชอบจากผใหเชากอนเรมทาการกอสราง โดยผใหเชาจะตองพจารณาใหความเหนโดยไมชกชา และจะไมปฏเสธการใหความเหนชอบโดยไมมเหตอนสมควร

2. ในระหวางการกอสรางดงกลาว ผเชาจะตองจายคาเชาเตมตามอตราปกต และผเชาจะตองจดหาหนงสอคาประกนซงออกโดยธนาคารซงเปนทยอมรบของผใหเชามามอบใหแกผใหชาเพอเปนประกนการชาระคาเชาในระหวางเวลาทกอสรางดงกลาว โดยหนงสอคาประกนดงกลาวตองมผลผกพนจนกวาผเชาจะกอสรางแลวเสรจสมบรณ

3. ผใหเชาจะชวยเหลอคากอสรางใหแกผเชาตามทผเชาไดใชจายจรงและสมควรแตไมเกนกวาจานวนเงนคาสนไหมทดแทนทผใหเชาไดรบมาจากบรษทประกนภย

ในกรณททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน ผเชามหนาทตองซอมแซมทรพยสนทเชาใหคงเดมดวยคาใชจายของผเชาเอง โดยผใหเชาจะชวยเหลอคาซอมแซมทรพยสนทเชาใหแกผเชาตามทใชจายไปจรงและสมควร แตไมเกนกวาจานวนเงนคาสนไหมทดแทนทผใหเชาไดรบมาจากบรษทประกนภย

การสงคนทรพยสนทเชา

หากผเชาไมสงมอบทรพยสนทเชาคนใหแกผใหเชาในทนท ผเชาจะจายคาเสยหายใหแกผใหเชาเปนรายเดอนในอตราเทากบ 2 เทาของคาเชารายเดอนอตราสดทายกอนสนสดระยะเวลาเชาหรอกอนเลกสญญาเชาแลวแตกรณ นอกจากน ผเชาตกลงยนยอมรบผดชดใชคาเสยหายเพมเตมใหแกผใหเชาตามความเสยหายทเกดขนจรงจนเตมจานวนโดยไมชกชา

เวนแตกรณทผใหเชาและผเชาไดตกลงตอสญญาเชานแลว กอนครบระยะเวลาเชาไมนอยกวาหนงป ผเชาจะตองจดหาหนงสอคาประกนทมวงเงนคาประกนจานวนเทากบคาเชาหนงปสดทายของสญญาเชา มาสงมอบไวใหแกผใหเชาเพอเปนหลกประกนการสงมอบทรพยสนทเชาคนใหแกผใหเชาเมอครบระยะเวลาเชา

การเลกสญญา ทงสองฝายตกลงใหสญญานยกเลกทนทโดยอตโนมต หากมเหตการณอยางหนงอยางใดดงตอไปน 1. สทธการเชาตามสญญานถกยดหรออายดตามคาสงศาล 2. ไดมการยนคาขอตอศาลอนเกยวกบการขอฟนฟกจการของCPN ไมวาโดย


- 45 –

บคคลใด 3. CPN ถกศาลสงพทกษทรพยชวคราว หรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงให

ลมละลาย หรอ 4. CPN เลกบรษท หรอชาระบญชไมวาดวยเหตใดๆ 5. สญญาเชาฉบบหนงฉบบใดอนเกยวเนองกบโครงการเซนทรลเวลดไดถกบอก

เลกหรอสนสดลงไมวาดวยเหตใด

ในกรณทมเหตการณอยางหนงอยางใดดงตอไปนเกดขนกบผเชา คสญญาทกฝายตกลงใหโอนสทธและหนาทของผเชาตามสญญาจากผเชามาใหCPN ทนทโดยอตโนมต และCPN มหนาทจดการเรองการรบมอบทรพยสนทเชาดวยคาใชจายของตนเอง โดยไมใหผใหเชาไดรบความเสยหาย และ/หรอ มหนาทตองรบผดชอบใดๆ ทงสน 1. ไดมการยนคาขอตอศาล อนเกยวกบการขอฟนฟกจการของผเชาไมวาโดย

บคคลใด 2. ผเชาถกศาลสงพทกษทรพยชวคราวหรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงให

ลมละลายหรอ 3. ผเชาถกยกเลกกองทน หรอชาระบญช ไมวาดวยเหตใดๆ

ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาโดยทนท หากมเหตการณอยางหนงอยางใดดงตอไปน 1. ผเชานาทรพยสนทเชาไปใหผอนเชาชวง ไมวาทงหมดหรอบางสวน โดยผด

เงอนไขของสญญาน 2. ผเชาจาหนาย จาย โอน สทธตามสญญานใหแกบคคลอน หรอนาสทธการ

เชาตามสญญานไปเปนหลกประกนการชาระหนกบบคคลใด ไมวาทงหมดหรอบางสวนโดยผดเงอนไขของสญญาน

3. ผเชาเปลยนแปลงรายละเอยดของโครงการจดการกองทนรวม โครงสรางผถอหนวยลงทน บรษทจดการ ผบรหารอสงหารมทรพย หรอลดทนของโครงการ โดยผดเงอนไขของสญญาน หรอCPN เปลยนแปลงโครงสรางหรอสดสวนการถอหน กรรมการ กรรมการบรหาร หรอลดทนจดทะเบยน โดยผดเงอนไขของสญญาน

4. ผเชาไมนาคาภาษโรงเรอนและทดนและภาษบารงทองทมาสงมอบไวใหแกผใหเชาตามทกาหนด หรอ

5. ผเชาไมวางหนงสอคาประกน เพอเปนหลกประกนการสงมอบทรพยสนทเชาคนใหแกผใหเชาเมอครบระยะเวลาเชา

ในกรณทผเชากระทาผดสญญาขอหนงขอใดนอกจากเหตทกลาวขางตน และไมแกไขความผดดงกลาวใหแลวเสรจภายในระยะเวลา 30 วนนบจากวนทผใหเชาไดแจงเปนลายลกษณอกษรใหแกไขความผดดงกลาว พรอมกบการแจงCPN ผใหเชา


- 46 –

มสทธบอกเลกสญญาไดทนท

ผลของการเลกสญญา ในกรณทสญญานเลกกนไมวาดวยเหตใดๆ แตผเชายงคงครอบครองทรพยสนทเชาอยและจายคาตอบแทนใหแกผใหเชา กรณเชนวาไมมผลเปนการตอสญญาเชาโดยอตโนมต และใหถอวาเงนคาตอบแทนดงกลาวเปนสวนหนงของคาเสยหาย ซงผใหเชาอาจจะยอมรบไวเพอบรรเทาความเสยหายทเกดขนหรออาจเกดขนแกผใหเชา ทงน ไมเปนการตดสทธทผเชาจะฟองรองเรยกคาเสยหายสวนทเกน

การค าประกน CPN ตกลงคาประกนการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของผเชาตามสญญานในฐานะลกหนรวมกบผเชา ทงนจนกวาผเชาจะไดปฏบตหนาทตามสญญานโดยครบถวนถกตอง

2) สรปสาระส าคญของสญญาเชาชวงอาคารส านกงาน (ครงท 1 สวนท 1)

ผใหเชาชวง กองทนรวมธรกจไทย 4

ผเชาชวง กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท

เจาของทรพยสน สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

ทรพยสนทเชาชวง ผใหเชาชวงตกลงใหเชาชวงและผเชาชวงตกลงเชาชวงพนทบางสวนพรอมสงปลกสรางเฉพาะสวนอาคารสานกงาน ไมรวมอาคารศนยการคาและอาคารโรงแรม ซงประกอบดวย: (1) ทดน ซงเปนทตงของอาคารสานกงาน ซงไมรวมถงทจอดรถใตดนซงอย

ภายใตทดนดงกลาว (2) อาคารสานกงานบางสวน ซงประกอบดวยพนทภายในอาคารสานกงาน

บางสวน ยกเวนพนทใหเชาชนใตดน B1-B3 พนทบางสวนของชน G พนทบางสวนของชน 3 และชน 6 พนทของ ชน 7 ชน 25 และ ชน 44 แตไมรวมถงทจอดรถใตดนซงอยภายใตอาคารและสงปลกสรางดงกลาว และไมรวมอาคารศนยการคาและอาคารโรงแรม และ

(3) อาคารและสงปลกสรางและสงอานวยความสะดวกตาง ๆ ซงเปนสวนควบของอาคารหรอสงปลกสรางดงกลาวทงหมดทจะกอสรางขนบนอาคารตามขอ (2) ซงไดปลกสรางบนทดนตามขอ (1) ในอนาคตและตกเปนกรรมสทธของเจาของทรพยสนในอนาคตตามเงอนไขของสญญาน ซงไมรวมทจอดรถใตดนซงอยภายใตอาคารและสงปลกสรางดงกลาว และไมรวมอาคารศนยการคาและอาคารโรงแรม

(4) งานระบบตาง ๆ เชน ระบบวศวกรรมไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบดบเพลง ระบบสอสาร และระบบสาธารณปโภค ทอยภายในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด


- 47 –

เง อนไขกอนการจดทะเบยนการเชาชวง

ผใหเชาชวงไดแจงใหเจาของทรพยสนทราบถงการทาสญญาฉบบน และไดดาเนนการใหเจาของทรพยสนลงนามในหนงสอยนยอมและอนญาตตางๆ และสงมอบใหกบผใหเชาชวงเปนทเรยบรอยแลว

ผใหเชาชวงจะดาเนนการยกเลกสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน ฉบบลงวนท 23 ธนวาคม 2545 และทแกไขเพมเตม ระหวาง ผใหเชาชวงและบรษท เซนทรลเวลด จากด (เดมชอ บรษท เซนทรล ซบด จากด)

การจดทะเบยนการเชาชวง

ภายในระยะเวลา 7 วนทาการ นบแตวนทลงนามในสญญาฉบบน ทงน เวนแตคสญญาจะไดตกลงเปนอยางอน ผใหเชาชวงและผเชาชวงจะดาเนนการใหมการจดทะเบยนสญญาเชาชวงอาคารสานกงานฉบบน ณ สานกงานทดนทเกยวของใหแลวเสรจเพอใหสญญาฉบบนมผลสมบรณบงคบใชไดตามกฎหมาย

ระยะเวลาการเชาชวง ประมาณ 20 ป นบแตวนทจดทะเบยนการเชาชวงเปนตนไป โดยจะสนสดในวนท 22 ธนวาคม 2575

การตออายสญญาเชาชวง

ในกรณทผใหเชาชวงไดรบสทธ และ/หรอ ไดตออายสญญาเชา ฉบบลงวนท 18 ธนวาคม 2545 ระหวาง เจาของทรพยสนในฐานะผใหเชา และผใหเชาชวงในฐานะผเชา และบรษทเซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) ในฐานะผคาประกน (“สญญา

เชาหลก”) ออกไปได และผใหเชาชวงสามารถตกลงในเงอนไขและราคาในการตออายสญญาหลกและไดรบความยนยอมจากเจาของทรพยสนใหเชาชวงตอไดแลวเสรจสมบรณกอนหรอในวนท 22 ธนวาคม 2574 ผใหเชาชวงตกลงทจะแจงเงอนไขและราคาในการตออายสญญาฉบบนใหผเชาชวงทราบภายใน 12 เดอน กอนวนทสญญาเชาชวงฉบบนจะสนสดลง โดยผใหเชาชวงตกลงใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกผเชาชวงในการพจารณารบโอนสทธครอบครอง และ/หรอเชา และ/หรอเชาชวง ทรพยสนทเชาชวงตามสญญาฉบบน และ CPN และ/หรอ บรษทท CPN มอานาจควบคมยงคงมหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทเชาชวง ในการน ผเชาชวงจะบอกกลาวความประสงคในการรบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวงทรพยสน รวมทงมลคาและเงอนไขเบองตนทเกยวของเปนลายลกษณอกษรไปยงผใหเชาชวงภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบการแจงจากผใหเชาชวง หลงจากนน กองทนรวมจะดาเนนการขอมตจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมเพออนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมบอกกลาวแสดงความประสงคตามทกาหนดขางตน หากกองทนรวมไดรบมตอนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงดงกลาวจากผถอหนวยลงทนของ


- 48 –

กองทนรวมแลว คสญญาทงสองฝายจะใชความพยายามในดาเนนการตางๆ ซงรวมถงการจดทะเบยนตอเจาพนกงานทเกยวของ เพอใหการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงแลวเสรจภายในระยะเวลา 250 (สองรอยหาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมดงกลาว

ในกรณทมการตกลงตอสญญาน ผเชาชวงจะตองทาการปรบปรงทรพยสนทเชาชวงตามเงอนไขทจะไดตกลงกน หรอใหสอดคลองกบขอกาหนดตามสญญาเชาหลก

คาเชาชวง ในวนจดทะเบยนสทธการเชาชวง ผเชาชวงตกลงชาระคาเชาชวงใหแกผใหเชาชวงสาหรบทรพยสนทเชาชวงในสวนทเปนอาคารและสงปลกสรางตางๆ เปนจานวน 1,387,560,929 บาท (ไมรวมภาษมลคาเพม) และตกลงชาระคาเชาชวงใหแกผใหเช าช ว ง สาหรบทรพย สนท เ ช าช ว ง ในสวนท เปนงานระบบเปน จ านวน 2,977,968,839 บาท (ไมรวมภาษมลคาเพม) รวมเปนเงนทงสน 4,365,529,769 บาท และผใหเชาชวงไดรบเงนจานวนดงกลาวครบถวนแลว

ผเชาชวงตกลงชาระคาเชาชวงสาหรบทรพยสนทเชาชวงในสวนทเปนทดนใหแกผใหเชาชวงเปนรายเดอน ในอตราเดอนละ 2,500,000 บาท ยกเวนในเดอนแรกใหคานวนตามสดสวนของระยะเวลาการเชาชวงจรง หากผเชาชวงผดนดไมชาระคาเชาชวงงวดใดงวดหนง ผเชาชวงยนยอมใหผใหเชาชวงคดดอกเบยจากการชาระคาเชาชวงลาชาในอตรารอยละ 15 ตอป จนกวาผใหเชาชวงจะไดรบชาระคาเชาชวงครบถวน และผใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญา หากไมมการแกไขความผดดงกลาวภายในระยะเวลา 25 วน นบจากวนทผใหเชาชวงไดแจงเปนลายลกษณอกษรใหแกไขความผดดงกลาว

การใหบรการทจอดรถยนต

ผใหเชาชวงตกลงใหสทธผเชาชวงใชทจอดรถยนตอยางนอย 1,218 คน ทงนไมตากวาจานวนทกฎหมายทเกยวของกาหนดไวตลอดเวลา

เมอผเชาชวงรองขอ ผใหเชาชวงอาจเพมเตมจานวนทจอดรถยนตใหแกผเชาชวง หากในชวงเวลาดงกลาวมพนทจอดรถเพยงพอสาหรบการใหบรการเพมเตมตามทผเชาชวงรองขอ โดยผเชาชวงจะชาระคาบรการเพมเตมตามทตกลงกน

ผเชาชวงตกลงชาระคาบรการใหแกผใหเชาชวงเปนรายเดอนตามอตราดงตอไปน (ไมวาจะรวมภาษมลคาเพมหรอไมกตาม) ยกเวนในเดอนแรกใหคานวณคาบรการตามสดสวนของระยะเวลาใหบรการจรง

ระยะเวลาทใหบรการ คาบรการเดอนละ

ตงวนจดทะเบยนสทธการเชาชวงตามสญญาเชาชวงนจนถง 22 ธนวาคม 2555

217,000 บาท


- 49 –

23 ธนวาคม 2555 ถง 22 ธนวาคม 2560 2,225,174 บาท




หากผเชาชวงผดนดไมชาระคาบรการทจอดรถงวดใดงวดหนง ผเชาชวงยนยอมใหผใหเชาชวงคดดอกเบยจากการชาระคาบรการทจอดรถลาชาในอตรารอยละ 15 ตอป จนกวาผใหเชาชวงจะไดรบชาระคาบรการทจอดรถครบถวน และผใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญา หากไมมการแกไขความผดดงกลาวภายในระยะเวลา 25 วน นบจากวนทผใหเชาชวงไดแจงเปนลายลกษณอกษรใหแกไขความผดดงกลาว

นอกจากนผใหเชาชวงตกลงใหผเชาชวงและผมาตดตอหรอผใชบรการของผเชาชวงมสทธใชถนนรอบโครงการเซนทรลเวลดได

การปรบปรงกอสรางอาคารส านกงาน

อาคารและสงปลกสรางใด ๆ ทผเชาชวงไดทาการซอมแซมปรบปรง หรอกอสรางขนตามสญญาน ใหตกเปนกรรมสทธของเจาของทรพยสนทนททมการซอมแซม ปรบปรง หรอกอสรางดงกลาว สวนวสด อปกรณและสมภาระในการซอมแซมปรบปรงหรอกอสรางนน ใหตกเปนกรรมสทธของเจาของทรพยสนทนทนบแตเวลาทวสดอปกรณและสมภาระดงกลาวถกตดตงหรอตดตรงเขากบทดนหรออาคารสงปลกสราง ในกรณทสญญานสนสดลง ผเชาชวงจะตองขนยายวสดอปกรณ และสมภาระทยงไมไดตดตงและสามารถเคลอนยายไดโดยไมตองมการรอถอนหรอถอดถอน ออกจากพนทเชาชวงภายใน 60 (หกสบ) วน มฉะนนผใหเชาชวงจะมสทธดาเนนการใด ๆ กบวสดอปกรณและสมภาระไดตามทเหนสมควรดวยคาใชจายของผเชาชวง นอกจากน ผเชาชวงยงตองรบผดชอบใดใชคาเสยหายใหแกผใหเชาชวงในกรณทม ผรบเหมากอสรางหรอบคคลทสามมาเรยกรองคาเสยหาย หรอคาทดแทนใดๆ จากผใหเชาชวงในสวนทเกยวกบวสดอปกรณ หรอสมภาระดงกลาว

ผเชาชวงตกลงวาพนทสาหรบกอสรางโครงการโรงแรม (ตามแผนผงรายละเอยดในสญญาฉบบน) เปนพนททผใหเชาชวงจะนาออกใหบคคลอนเชาชวงเพอประกอบธรกจพฒนาและกอสรางเปนโรงแรมหรอเซอรวส อพารทเมนท (“โครงการโรงแรม”) และตกลงวาทดนพนทอาคารศนยการคาและทจอดรถใตดน (ตามแผนผงรายละเอยดในสญญาฉบบน) เปนพนททผใหเชาชวงมสทธการเชาและดาเนนธรกจอาคารศนยการคา (“โครงการศนยการคา”) โดยผเชาชวงจะตองอานวยความสะดวก และจะไมทาการใด ๆ อนเปนการขดขวางหรอเปนอปสรรคตอการดาเนนการพฒนาและกอสราง หรอการบรหารงานตามโครงการโรงแรม


- 50 –

โครงการศนยการคาหรอธรกจอนใดนน นอกจากนผเชาชวงจะตอง : - ยนยอมใหธรกจโครงการโรงแรมและโครงการศนยการคาใชทางเขา -ออกส

ถนนสาธารณะรวมกนกบธรกจตาง ๆ ของผเชาชวงได - จดใหมทางเขา-ออกและเชอมตอระหวางทจอดรถใตดนของโครงการธรกจ

ตาง ๆ ทกโครงการ อนไดแก ธ รกจโครงการศนยการคา ธรกจอาคารสานกงาน ธรกจโครงการโรงแรม หรอธรกจอนใดทไดพฒนาและกอสรางขนภายใตเงอนไขหรอโดยผลของสญญาน รวมตลอดถงธรกจและ/หรอกจกรรมใด ๆ ท ไดดาเนนการหรอจดขนเพอการใชประโยชนหรอการใชลานเอนกประสงค 1 และ/หรอลานเอนกประสงค 2 เพอหาประโยชนตามวตถประสงคของสญญาน (“โครงการธรกจตาง ๆ”)

- จดใหมทางเขา-ออกและเชอมตอระหวางโครงการธรกจตาง ๆ เพอใหผตดตอธรกจ และ/หรอใชบรการ รวมทงยานพาหนะไดใชและผานทางเขา-ออก และ/หรอทางเชอมตอดงกลาว รวมกนไดภายใตเงอนไขและบรการแบบเดยวกน โดยทผเชาชวงจะตองไมขดขวาง หรอดาเนนการใด ๆ อนเปนอปสรรค หรอขอจากดใด ๆ ทงสน

- รบผดชอบคาใชจายทเกยวกบคาใชจายสาหรบพนทรอบนอกอาคารระหวางโครงการธรกจตาง ๆ หรอคาใชจายอนใดทเกยวของ

คาใชจายสาหรบพนทรอบนอกของอาคาร (Surrounding) หมายถง คาใชจายสาหรบพนทรอบ ๆ ตวอาคารของโครงการธรกจตาง ๆ โดยผเชาชวงจะตองรบผดชอบคาใชจายสาหรบพนทรอบนอกของอาคารของโครงการอาคารสานกงานเทากบอตราสวนของจานวนรวมของพนทใชสอยในทรพยสนทเชาชวงภายในตวอาคาร (Gross Area) ของโครงการอาคารสานกงาน (คานวณพนทใชสอยในทรพยสนทเชาชวงภายในของอาคารทงหมดของโครงการอาคารสานกงานทก ๆ ชนของอาคาร) ตอจานวนรวมของพนทใชสอยตวอาคารของโครงการธรกจตาง ๆ (คานวณพนทใชสอยของอาคารทงหมดของโครงการธรกจ ตาง ๆ ทก ๆ ชนของอาคาร) คณดวยคาใชจายตอเดอนในปทผานมา ซง ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 อตราสวนของพนทใชสอยในทรพยสนทเชาชวงภายในตวอาคารของโครงการอาคารสานกงานตอจานวนรวมของพนทใชสอยตวอาคารขอ งโครงการธรกจตางๆเทากบ รอยละ 19.1

การแก ไข ดดแปลง หรอตอเตม

ผเชาชวงจะไมทาการแกไข ดดแปลง หรอตอเตมทรพยสนทเชาชวงในลกษณะดงกลาวตามทกาหนดในสญญา โดยไมไดรบอนญาตลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากเจาของทรพยสน

การใชและขอจ ากดการใชทรพยสนทเชาชวง

เวนแตคสญญาจะตกลงเปนอยางอน ผเชาชวงและผใหเชาชวงตกลงแบงสดสวนความรบผดชอบในคาใชจายในพนทสวนกลางทใชประโยชนรวมกนทเกยวของและเกยวเนองกบการใชประโยชนในอาคารสานกงานทงหมดตามสดสวนการครอบครองและใ ชประโยชนในพนทภายในอาคารสานกงานตามสทธการเชาชวงทเกยวของ โดยคาใชจาย


- 51 –

ใดๆ ทเกดขนกอนวนจดทะเบยนสทธการเชาชวงผใหเชาชวงจะเปนผรบผดชอบ และบรรดาคาใชจายใดๆ ทเกดขนภายหลงวนจดทะเบยนสทธการเชาชวง คสญญาจะรวมกนรบผดชอบตามอตราสวนทคสญญาไดตกลงกน เวนแตคาใชจายใดๆ ทเกดขนในความรบผดชอบของผใหเชาชวงตามภาระผกพนทมอยกอนวนจดทะเบยนสทธการเชาชวง ผใหเชาชวงจะเปนผรบผดชอบทงสน โดยผใหเชาชวงตกลงจะชาระเงนคาใชจายตามสดสวนดงกลาวใหแกผเชาชวงภายใน 5 วนทาการนบแตผใหเชาชวงไดรบแจงจากผเชาชวงเปนลายลกษณอกษร หากมคาใชจายใดๆ ทผเชาชวงตองรบผดชอบแตผใหเชาชวงไดทดรองจายเงนจานวนดงกลาวไปกอน ผเชาชวงตกลงจะชาระคาใชจายดงกลาวคนใหแกผใหเชาชวงจนครบถวนภายใน 5 วนทาการนบแตไดรบแจงเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชาชวง

การบ า ร ง รกษาและซอมแซมทรพยสนทเชาชวง

การบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนทเชาชวงทกกรณเปนหนาทของผเชาชวงและโดยคาใชจายของผเชาชวงเอง ผเชาชวงจะบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนทเชาชวงใหอยในสภาพทเรยบรอยตลอดเวลา และจะสงมอบทรพยสนทเชาชวงคนใหแกผใหเชาชวงในสภาพทสมบรณเรยบรอยเวนแตการเสอมสภาพตามการใชงานปกต เมอครบกาหนดระยะเวลาเชาชวง หรอเมอมการเลกสญญาเชาชวงกอนครบกาหนดระยะเวลาเชาชวงไมวาดวยเหตใดๆ

ค ารบรองของผเชาชวง ผเชาชวงสญญาวาจะไมจาหนายจายโอนสทธไมวาบางสวนหรอทงหมดตามสญญาเชาชวงนใหแกบคคลใด เวนแตจะไดรบความยนยอมจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษร การนาสทธการเชาชวงไมวาบางสวนหรอทงหมดตามสญญานไปเปนประกนการชาระหน จะทาไดเฉพาะกบสถาบนการเงนทไดรบความเหนชอบจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษรเทานน และในกรณทมการบงคบหลกประกนดงกลาวสถาบนการเงนนนจะโอนสทธการเชาชวงตามสญญานใหแกผรบโอนทไดรบความเหนชอบจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษรเทานน

การใหเชาชวง ผเชาชวงจะไมนาทรพยสนทเชาชวง ไมวาทงหมดหรอบางสวนออกใหเชาชวงอกทอดหนงโดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษร เวนแตการใหเชาชวงอกทอดหนงแกผเชาชวงพนทรายยอยซงเปนการประกอบธรกจตามปกตตามลกษณะของทรพยสนทเชาชวงซงมพนทไมเกน 5,000 ตารางเมตร และผเชาชวงพนทรายยอยอกทอดหนงจะตองใชทรพยสนทเชาชวงนดวยตนเองเทานน การใหเชาชวงในทอดตอๆ ไปโดยผเชาชวงพนทรายยอยจะตองไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษร (ซงผใหเชาชวงจะตองไมใหความยนยอมโดยไมมเหตอนสมควร) ทงน ไมวากรณใดๆ ผเชาชวงยงตองรบผดชอบตอผใหเชาชวงตามสญญานทกประการ

การประกนภย ผเชาชวงรบทราบวาเจาของทรพยสนไดดาเนนการจดทาประกนภยสาหรบทรพยสนทเชาชวงในนามของเจาของทรพยสนเองในลกษณะการเสยงภยทกชนด (All Risks) และกาหนดใหเจาของทรพยสนเปนผรบผลประโยชน โดยทผใหเชาชวง


- 52 –

ตกลงทจะจายคาเบยประกนภยทงหมดแทนเจาของทรพยสน ทงน เมอผใหเชาชวงไดแจงคาเบยประกนสาหรบทรพยสนทเชาชวงใหผเชาชวงทราบเปนลายลกษณอกษรแลว ผเชาชวงตกลงชาระคาเบยประกนภยใหแกผใหเชาชวงภายใน 7 วนนบแตทไดรบแจงเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชาชวง

การทาประกนภยความเสยหายทอาจเกดแกทรพยสนทเชาชวง จะทาในวงเงนทดแทนความสญเสย (Replacement Value) และใหครอบคลมถงความเสยหายของเจาของทรพยสนจากการขาดรายไดคาเชาตามสญญาเชาหลกดวย

ในกรณททรพยสนทเชาชวงเกดความเสยหายทงหมดหรอบางสวนไมวาดวยเหตใด ๆ และไมวาจะเปนความผดของผเชาชวงหรอไมกตาม ผเชาชวงยงคงมหนาทตองซอมแซมทรพยสนทเชาชวงหรออาจใชสทธกอสรางอาคารหรอสงปลกสรางขนใหมเพอทดแทนอาคารหรอสงปลกสรางทเสยหายหรอถกทาลายทงหมด โดยผใหเชาชวงจะชวยเหลอคาซอมแซม ใหแกผเชาชวงตามทใชจายไปจรงและสมควร แตไมเกนกวาจานวนเงนชวยเหลอคาซอมแซมเฉพาะสวนทรพยสนทเชาชวงตามสญญานทผใหเชาชวงไดรบมาจากเจาของทรพยสนภายใตสญญาเชาหลก

ในระหวางการซอมแซมและ/หรอการสรางอาคารหรอสงปลกสรางขนใหม ผเชาชวงยงคงผกพนทจะจายคาเชาชวงใหแกผใหเชาชวงเตมอตราตามปกต โดยผเชาชวงตกลงจดหาหนงสอคาประกนแทนผใหเชาชวงเพอสงมอบใหแกเจาของทรพยสนตามทกาหนดในสญญาเชาหลก

ภาษอากร ผเชาชวงตกลงจะรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน ภาษบารงทองท ตามสดสวนการครอบครองพนทในอาคารสานกงาน และผเชาชวงตกลงจะรบผดชอบคาอากรแสตมป ภาษและคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของกบการเชาชวงทรพยสนทเชาชวงรวมถงการตออายสญญาเชาชวงตามสญญาฉบบน (ถาม) ทงทใชบงคบอยในเวลานหรอในภายหนาตลอดระยะเวลาการเชา ในกรณทผใหเชาชวงไดชาระภาษโรงเรอนและทดน และภาษและคาธรรมเนยมอนใดแทนผเชาชวงไปกอน ผเชาชวงตกลงชาระคนใหแกผเชาชวงจนครบถวนทนททไดรบแจงเปนหนงสอจากผเชาชวง

การถกเวนคน ในกรณททรพยสนทเชาชวงถกเวนคนไมวาทงหมดหรอบางสวนจนไมสามารถใชประโยชนได ใหสญญานเปนอนยตและยกเลกตอกนโดยทนท โดยผเชาชวงไมมสทธเรยกรองเอาทรพยสน คาเสยหาย หรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาชวง ทงน เจาของทรพยสนเปนผมสทธไดรบเงนคาตอบแทนจากการเวนคนแตเพยงผเดยว

ในกรณททรพยสนทเชาชวงถกเวนคนบางสวนและยงสามารถใชประโยชนได ผใหเชาชวงและผเชาชวงจะปรกษาหารอกนเพอพจารณาปรบลดคาเชาชวงตามทคสญญาจะไดตกลงกน

ท รพย ส น ท เ ช า ช ว ง ในกรณททรพยสนทเชาชวงไดรบความเสยหายทงหมด จนไมสามารถใชประโยชน


- 53 –

เสยหายหรอถกท าลาย ได ใหสญญานเปนอนยตและยกเลกตอกนโดยทนท ยกเวนกรณทผเชาชวงมความประสงคจะสรางทรพยสนทเชาชวงขนใหมดวยคาใชจายของผเชาชวงเอง ภายใตเงอนไขดงตอไปน 1. ผเชาชวงตองแจงความประสงคดงกลาวใหผใหเชาชวงทราบภายใน 30 วน

นบแตเกดความเสยหาย และจะตองทาการกอสรางใหแลวเสรจภายใน 3 ป นบแตเกดความเสยหายดงกลาว โดยหากผเชาชวงจะกอสรางทรพยสนใหเหมอนเดม ผเชาชวงสามารถดาเนนการไดโดยไมตองขอความเหนชอบจากเจาของทรพยสน แตหากผเชาชวงจะกอสรางทรพยสนแตกตางไปจากทรพยสนเดม ผเชาชวงจะตองทารายละเอยดของโครงการ และรายละเอยดอนๆ เพอขอความเหนชอบจากเจาของทรพยสนในนามของผใหเชาชวงกอน

2. ในระหวางการกอสรางดงกลาว ผเชาชวงจะตองจายคาเชาชวงเตมตามอตราปกต และผเชาชวงจะตงจดหาหนงสอคาประกนซงออกโดยธนาคารซงเปนทยอมรบของผใหเชาชวงมามอบใหแกผใหเชาชวงเพอเปนประกนการชาระคาเชาชวงและคาบรการพนทจอดรถยนตในระหวางเวลาทกอสรางดงกลาว โดยหนงสอคาประกนดงกลาวตองมผลผกพนจนกวาผเชาชวงจะกอสรางแลวเสรจสมบรณ

3. ผใหเชาชวงจะชวยเหลอคากอสรางใหแกผเชาชวงตามทผเชาชวงไดใชจายจรงและสมควรแตไมเกนกวาจานวนเงนชวยเหลอคาซอมแซมทผใหเชาชวงไดรบมาจากเจาของทรพยสน ภายใตสญญาเชาหลก

ในกรณททรพยสนทเชาชวงไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน ผเชาชวงมหนาทตองซอมแซมทรพยสนทเชาชวงใหคงเดมดวยคาใชจายของผเชาชวงเอง โดยผใหเชาชวงจะชวยเหลอคาซอมแซมทรพยสนทเชาชวงใหแกผเชาชวงตามทใชจายไปจรงและสมควร แตไมเกนกวาจานวนเงนชวยเหลอคาซอมแซมทผใหเชาชวงไดรบมาจากเจาของทรพยสน ภายใตสญญาเชาหลก

ในกรณทผเชาชวงยงไมสามารถตกลงเรองคาสนไหมทดแทนกบผรบประกนภยไดหรอในกรณทไดรบเงนคาสนไหมทดแทนลาชากวากาหนด ผเชาชวงอาจตกลงใหผเชาชวงรายอนในอาคารสานกงานทดรองจายเงนในจานวนทผเชาชวงจะตองรบผดชอบดงกลาวแทนผเชาชวงไปกอน โดยผเชาชวงจะชาระคนเงนจานวนดงกลาวใหแกผเชาชวงรายอนทไดจายเงนทดรองจายไปแทนผเชาชวงภายหลงจากผเชาชวงไดรบเงนคาสนไหมทดแทนจากผรบประกนโดยไมชกชา พรอมทงชดเชยคาใชจายในการจายเงนทดลองจายดงกลาวในอตราเทากบตนทนในการกยมเงน (Cost of Borrowing) ของผเชาชวงรายอนทไดใชเพอการจายเงนทดรองจายดงกลาวโดยคานวณจากวนทไดมการทดรองจายเงนดงกลาวจนถงวนทผเชาชวงไดชาระคนเงนทดรองจายใหแกผเชาชวงรายอน ทงน ระยะเวลาในการชาระคนเงนทดรองจายและเงนชดเชยคาใชจายในการจายเงนทดรองจายดงกลาว


- 54 –

จะตองไมเกนกวา 6 เดอนนบจากวนทผเชาชวงรายอนไดจายเงนทดรองจายไป อนง ผเชารายอนและผเชาชวงอาจพจารณาสรรหาแหลงเงนทนทเหมาะสมเพอการชาระคนเงนทดรองจายดงกลาว หากเงนสนไหมทดแทนทไดรบจากผรบประกนไมเพยงพอหรอลาชา

ในกรณทคากอสรางและคาใชจายทเกยวของกบการกอสรางและการซอมแซมดงกลาวทเกนจากเงนชวยเหลอคาซอมแซมจากเจาของทรพยสนภายใตสญญาเชาหลก ผเชาชวงและผเชาชวงรายอนในอาคารสานกงานตกลงรวมกนรบผดชอบตามสดสวนการครอบครองพนทในอาคารสานกงาน ณ เวลาททรพยสนทเชาชวงเกดความเสยหาย ทงน ผเชาชวงอาจตกลงใหผเชาชวงรายอนในอาคารสานกงานทดรองจายเงนในจานวนทผเชาชวงจะตองรบผดชอบดงกลาวแทนผเชาชวงไปกอน โดยผเชาชวงจะชาระคนเงนจานวนดงกลาวใหแกผเชาชวงทรพยสนรายอนดงน

สาหรบกรณททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายแตเพยงบางสวน ผเชาชวงตกลงจะชาระคนเงนจานวนดงกลาวใหแกผเชาชวงรายอนภายใน 6 เดอนนบจากวนทผเชาชวงรายอนไดจายเงนทดรองจายไป พรอมทงชดเชยคาใชจายในการจายเงนทดรองจายดงกลาวในอตราเทากบตนทนในการกยมเงน (Cost of Borrowing) ของผเชาชวงรายอนทไดใชเพอการจายเงนทดรองจายดงกลาวโดยคานวณจากวนทไดมการทดรองจายเงนดงกลาวจนถงวนทผเชาชวงไดชาระคนเงนทดรองจายใหแกผเชาชวงรายอน ทงน ผเชาชวงรายอนและผเชาชวงจะรวมกนพจารณาสรรหาแหลงเงนทนทเหมาะสมเพอการชาระคนเงนทดรองจายดงกลาว

สาหรบกรณททรพยสนทเชาไดรบความเสยหายทงหมดหรออยางมนยสาคญ ผเชาชวงมสทธเลอกชดใชเงนทดรองจายดงกลาวโดย (1) การชาระคนเงนทดรองจายภายใน 6 เดอนนบจากวนทผเชาชวงรายอนไดจายเงนทดรองจายไป พรอมทงชดเชยคาใชจายในการจายเงนทดรองจายดงกลาวในอตราเชนเดยวกบทระบในวรรคกอน หรอ (2) การยนยอมลดสดสวนการครอบครองพนทของผเชาชวงโดยทผเชาชวงไมตองจายเงนชดเชยใดๆ ใหผเชาชวงรายอนอก โดยในหลกการใหสดสวนใหมของการครอบครองพนทของผเชาชวงและผเชาชวงรายอนเปนไปตามจานวนคากอสรางและคาใชจายทงหมดทคสญญาทงสองฝายไดชาระไปหรอตกลงวาจะชาระในการกอสรางหรอซอมแซมขนใหมดงกลาวขางตน

อนง กอนการใชสทธในขอ (1) หรอ (2) ดงกลาวขางตน ผเชาชวงสงวนสทธทจะเสนอการดาเนนการดงกลาวเพอใหทประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวมพจารณาอนมตกอน ทงน ภายใน 6 เดอนนบแตวนทเปดใหบรการพนทในทรพยสนทสรางหรอซอมแซมขนใหมเพอทดแทนทรพยสนทเชาตามสญญาฉบบน ทงน หากพนกาหนดระยะเวลาดงกลาวแลวผเชาชวงยนยอมลดสดสวนการครอบครองพนทของผเชาชวงตามขอ (2) ดงกลาวขางตนไดตามทเหนสมควรแกกรณ


- 55 –

การสงคนทรพยสนทเชาชวง

เมอสญญาเชาชวงฉบบนสนสดลงไมวาดวยเหตใดๆ ตามทไดกาหนดไวในสญญาฉบบน ผเชาชวงจะสงมอบทรพยสนทเชาชวงคน ตามสภาพทเปนอย ณ เวลานน พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงตราและไมตดตรงตรากบทรพยสนทเชาชวง (เวนแตคสญญาจะไดตกลงกนเปนอยางอน) รวมทงจะสงมอบเงนหรอทรพยสนอนใดทผเชาชวงไดรบไวแทนผใหเชาชวง (ถาม) ใหแกผใหเชาชวง หรอตามทกาหนดในสญญา ภายใน 15 วนนบจากวนทสญญาฉบบนสนสดลง หากผเชาชวงไมสงมอบทรพยสนทเชาชวงคนใหแกผใหเชาชวงในทนท ผเชาชวงจะจายคาเสยหายใหแกผใหเชาชวงเปนรายเดอน นอกจากน หากผใหเชาชวงไดรบความเสยหายมากกวาคาเสยหายดงกลาวขางตน ผเชาชวงตกลงยนยอมรบผดชดใชคาเสยหายเพมเตมใหแกผใหเชาชวงตามความเสยหายทเกดขนจรงจนเตมจานวน

เวนแตกรณทผใหเชาชวงและผเชาชวงไดตกลงตอสญญาเชาชวงนแลว กอนครบระยะเวลาเชาชวงไมนอยกวาหนงป ผเชาชวงจะตองจดหาหนงสอคาประกนทมวงเงนคาประกนจานวนเทากบคาเชาชวงหนงปสดทายของสญญาเชาชวง ดวยคาใชจายของผเชาชวงเอง มาสงมอบไวใหแกผใหเชาชวงเพอเปนหลกประกนการสงมอบทรพยสนทเชาชวงคนใหแกผใหเชาชวงเมอครบระยะเวลาเชาชวง

การเลกสญญา ในกรณทมกฎหมายกาหนดใหเลกกองทนรวมโดยไมใชความผดของคสญญาฝายใดฝายหนง และคสญญาฝายนนไดแจงใหคสญญาอกฝายทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลวโดยทคสญญาทงสองฝายมหนาทรวมกนและไดใชความพยายามอยางเตมทรวมกนเพอไมใหสญญาฉบบนระงบโดยผลจากการเปลยนแปลงของกฎหมาย หรอจากคาสงของหนวยงานใดๆ ของรฐ เทาทไมขดตอกฎหมายหรอคาสงของหนวยงานใดๆ ของรฐทมผลใชบงคบอยในขณะนน เชน การจดตงหรอจดหาบคคลใดๆ มารบโอนสทธและหนาททคสญญาฝายนนมอยตามสญญาฉบบนแลวกตาม

ในกรณทผเชาชวงจงใจฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาขอหนงขอใดนอกจากทกาหนดไวในสญญาซงกอใหเกดผลกระทบในทางลบอยางรายแรงตอทรพยสนทเชาชวงภายใตสญญาฉบบน โดยทเหตการณดงกลาวมไดเปนผลจากการทผใหเชาชวง หรอเซนทรลพฒนาในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของผเชาชวง (หรอบคคลหรอนตบคคลทเซนทรลพฒนาเสนอชอใหปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพยแทน) จงใจหรอประมาทเลนเลอในการปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอจงใจปฏบตบกพรองตอหนาท และผเชาชวงไมแกไขความผดดงกลาวใหแลวเสรจภายในระยะเวลา 25 วนนบจากวนทผใหเชาชวงไดแจงเปนลายลกษณอกษรใหแกไขความผดดงกลาว เวนแตคสญญาตกลงเปนอยางอน

ในกรณทผเชาชวงมการเลกกองทนรวมตามรายละเอยดทกาหนดในโครงการ และผเชาชวงไดแจงใหผใหเชาชวงทราบถงการเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษร


- 56 –

แลว

ในกรณทผถอหนวยลงทนมมตใหเลกโครงการลงทนของกองทนรวมของผเชาชวงโดยในการลงมตดงกลาวมเซนทรลพฒนา และกลมบคคลเดยวกนรวมกนลงมตใหเลกกองทนรวม เวนแต ในกรณทการลงมตของเซนทรลพฒนา และกลมบคคลเดยวกนดงกลาวเปนประโยชนโดยรวมของผเชาชวงและเปนไปตามความประสงคของบรษทจดการ

ในกรณทผใหเชาชวงจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอผดคารบรองทใหไวในสญญาน และผใหเชาชวงไมสามารถดาเนนการแกไข และปฏบตใหถกตองตามสญญาภายใน 25 วนนบจากวนทไดรบแจงหรอทราบถงเหตแหงการผดสญญานนหรอภายในระยะเวลาใดๆ ทคสญญาไดตกลงกน เวนแต กรณทผใหเชาชวงไมทาการจดทะเบยนสทธการเชาชวงใหแกผเชาชวงในวนทผเชาชวงกาหนด ใหถอวาเปนเหตผดนดตามสญญานทนท เวนแตคสญญาจะตกลงเปนอยางอน

ในกรณททรพยสนทเชาชวงทงหมด หรอบางสวนทสาคญตกอยภายใตเขตเวนคนหรอเขตสงวนหรอเขตสารวจเพอการเวนคนตามประกาศหรอกฎหมายอนเกยวกบการเวนคนหรอกฎหมายอนๆ ซงทาให ผเชาชวงไมสามารถใชประโยชนจากทรพยสนทเชาชวงไดอยางมนยสาคญ

ผใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญาโดยทนท หากมเหตการณอยางหนงอยางใดดงตอไปน 1. ผเชาชวงนาทรพยสนทเชาชวงไปใหผอนเชาชวงอกทอดหนง ไมวาทงหมด

หรอบางสวน โดยผดเงอนไขของสญญาน 2. ผเชาชวงจาหนาย จาย โอน สทธตามสญญานใหแกบคคลอน หรอนาสทธ

การเชาชวงตามสญญานไปเปนหลกประกนการชาระหนกบบคคลใด ไมวาทงหมดหรอบางสวนโดยผดเงอนไขของสญญาน

ผลของการเลกสญญา ในกรณทเกดเหตการณตามทระบไวในสญญาฉบบนซงไมใชความผดของคสญญาฝายใดฝายหนงใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทคสญญาแตละฝายไมมสทธเรยกคาเสยหาย คาใชจาย คาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงหรอเงนหรอประโยชนตอบแทนอนใดจากคสญญาอกฝายหนงได ทงน เวนแตคสญญาจะตกลงกนเปนอยางอน

ในกรณทเกดเหตการณในกรณทผใหเชาชวงจงใจฝาฝนหรอจงใจไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอผดคารบรองทใหไวในสญญาน และผใหเชาชวงไมสามารถดาเนนการแกไขภายในระยะเวลาทกาหนด ผเชาชวงมสทธบอกเลกสญญาฉบบนไดทนท โดยผเชาชวงจะเรยกคาเสยหายจากผใหเชาชวงจากเหตดงกลาว และผใหเชาชวงจะตองชาระคนคาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอตาม


- 57 –

สดสวนระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย รวมถง เงนทผเชาชวงไดชาระใหแกบคคลใดๆ เพอใหผเชาชวงไดรบสทธในการลงทนในทรพยสนทเชาชวงซงถอเปนตนทนของการลงทนในทรพยสนทเชาชวง (ยกเวนคาจางผประเมนคาทรพยสน คาจางผทาการตรวจสอบทรพยสนดานตางๆ เชน ดานกายภาพ ดานกฎหมาย ดานการเงน เปนตน คาจางทปรกษาของกองทนรวม (ถาม) คาธรรมเนยม คาอากรแสตมป คาภาษตางๆ รวมทงคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสน) รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาชวงไดรบไวในนามผเชาชวงใหแกผเชาชวงตามสดสวนของระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย รวมถงคาขาดประโยชนจากการทผเชาชวงไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาชวงไดตามระยะเวลาทกาหนดไวในสญญาฉบบน ทงน ผเชาชวงสงวนสทธทจะใชประโยชนในทรพยสนทเชาชวง จนกวาผเชาชวงไดรบชาระคาเสยหาย คาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอรวมถง เงนทผเชาชวงไดชาระใหแกบคคลใดๆ เพอใหผเชาชวงไดรบสทธในการลงทนในทรพยสนทเชาชวงซงถอเปนตนทนของการลงทนในทรพยสนทเชาชวงดงกลาวขางตน แลวเสรจ โดยผเชาชวงไมสามารถเรยกรองคาเสยหาย คาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอรวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาชวงสาหรบระหวางระยะเวลาน เวนแต ผเชาชวงจะพสจนไดวาผเชาชวงไดรบความเสยหายจากเหตดงกลาวเกนกวาผลประโยชนท ผเชาชวงไดรบสาหรบชวงระยะเวลาดงกลาว ผใหเชาชวงยนยอมรบผดชอบในความเสยหายทเกนดงกลาว

ในกรณทสญญาเชาหลกสนสดลงไมวาดวยเหตใดๆ ซงเปนความผดของผใหเชาชวง และเหตการณดงกลาวมไดเปนผลจากการทผเชาชวงไมปฏบตหนาทหรอปฏบตหนาทผดพลาด หรอปฏบตบกพรองตอหนาทตามสญญาฉบบน ผใหเชาชวงจะตองชาระคนคาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอตามสดสวนระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย รวมถงเงนทผเชาชวงไดชาระใหแกบคคลใดๆ เพอใหผเชาชวงไดรบสทธในการลงทนในทรพยสนทเชาชวงซงถอเปนตนทนของการลงทนในทรพยสนทเชาชวง (ยกเวนคาจางผประเมนคาทรพยสน คาจางผทาการตรวจสอบทรพยสนดานตางๆ เชน ดานกายภาพ ดานกฎหมาย ดานการเงน เปนตน คาจางทปรกษาของกองทนรวม (ถาม) คาธรรมเนยมการซออสงหารมทรพย ซงชาระใหแกผบรหารอสงหารมทรพย คาธรรมเนยม คาอากรแสตมป คาภาษตางๆ รวมทงคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสน) รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาชวงไดรบไวในนามผเชาชวงใหแกผเชาชวงตามสดสวนของระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย รวมถงคาขาดประโยชนจากการทผเชาชวงไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาชวงไดตามระยะเวลาทกาหนดไวในสญญาฉบบน

ในกรณทผถอหนวยลงทนมมตใหเลกโครงการลงทนของกองทนรวมโดยมเซนทรล


- 58 –

พฒนา และกลมบคคลเดยวกนรวมกนลงมตใหเลกกองทนรวม ใหถอวาสญญาฉบบนสนสดลง โดยทผใหเชาชวงจะตองชาระคนคาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอรวมถง เงนทผเชาชวงไดชาระใหแกบคคลใดๆ เพอใหผเชาชวงไดรบสทธในการลงทนในทรพยสนทเชาชวงซงถอเปนตนทนของการลงทนในทรพยสนทเชาชวง (ยกเวนคาจางผประเมนคาทรพยสน คาจางผทาการตรวจสอบทรพยสนดานตางๆ เชน ดานกายภาพ ดานกฎหมาย ดานการเงน เปนตน คาจางทปรกษาของกองทนรวม (ถาม) คาธรรมเนยมการซออสงหารมทรพย ซงชาระใหแกผบรหารอสงหารมทรพย คาธรรมเนยม คาอากรแสตมป คาภาษตางๆ รวมทงคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสน) รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดทผใหเชาชวงไดรบไวในนามผเชาชวงใหแกผเชาชวงตามสดสวนของระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย รวมถงคาขาดประโยชนจากการท ผเชาชวงไมสามารถใชประโยชนซงทรพยสนทเชาชวงตามระยะเวลาทกาหนดไวในสญญาฉบบน ทงน หากกรณเปนไปตามขอยกเวนผใหเชาชวงอาจไมตองตองชาระเงนจานวนดงกลาว

ในระหวางระยะเวลาเยยวยาเหตผดนดทกาหนดไวในสญญาฉบบน หากเกดความเสยหายขนกบคสญญาทมไดปฏบตผดสญญา คสญญาฝายดงกลาวมสทธทจะเรยกรองคาเสยหายจากคสญญาอกฝายหนงทฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอผดคารบรองทใหไวในสญญานได

ในกรณทผเชาชวงไดใชสทธบอกเลกสญญาตามกรณทผถอหนวยลงทนมมตใหเลกโครงการลงทนของกองทนรวมโดยมเซนทรลพฒนา และกลมบคคลเดยวกนรวมกนลงมตใหเลกกองทนรวม ผเชาชวงสงวนสทธทจะใชประโยชนในทรพยสนทเชาชวง จนกวาสญญาฉบบนสนสดลงและผเชาชวงไดรบชาระคาเสยหาย คาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอรวมถง เงนทผเชาชวงไดชาระใหแกบคคลใดๆ เพอใหผเชาชวงไดรบสทธในการลงทนในทรพยสนทเชาชวงซงถอเปนตนทนของการลงทนในทรพยสนทเชาชวง (ยกเวนคาจางผประเมนคาทรพยสน คาจางผทาการตรวจสอบทรพยสนดานตางๆ เชน ดานกายภาพ ดานกฎหมาย ดานการเงน เปนตน คาจางทปรกษาของกองทนรวม (ถาม) คาธรรมเนยมการซออสงหารมทรพย ซงชาระใหแกผบรหารอสงหารมทรพย คาธรรมเนยม คาอากรแสตมป คาภาษตางๆ รวมทงคาใชจายใดๆ ในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธในทรพยสน) รวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดดงกลาวจากผใหเชาชวงแลวเสรจ โดยผเชาชวงไมสามารถเรยกรองคาเสยหาย คาเชาชวงทรพยสนทเชาชวงคงเหลอรวมถงเงนหรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาชวงสาหรบระหวางระยะเวลาน เวนแตผเชาชวงจะพสจนไดวาผเชาชวงไดรบความเสยหายจากเหตดงกลาวเกนกวาผลประโยชนทผเชาชวงไดรบสาหรบชวงระยะเวลาดงกลาว ผใหเชาชวงยนยอมรบผดชอบในความเสยหายทเกนดงกลาว

ในกรณสญญานเลกดวยเหตทสญญาเชาหลกยกเลกไมวาดวยเหตใด ๆ ซงมใช


- 59 –

ความผดโดยความจงใจหรอประมาทเลนเลออยางรายแรงของผใหเชาชวง ผเชาชวงไมมสทธเรยกรองคาเสยหายหรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาชวง

ขอตกลงอนๆ ชอการคาใด ๆ ทจะใชกบโครงการตามสญญาเชาชวงน จะตองไดรบความเหนชอบลวงหนาเปนหนงสอจากผใหเชาชวง อยางไรกตาม การใหความเหนชอบดงกลาวจะไมกระทบตอสทธของเจาของชอการคาดงกลาว และไมทาใหผใหเชาชวงตองรบผดชอบหรอรวมรบผดชอบกบผเชาชวงในสวนทเกยวกบการใชชอดงกลาว

3) สรปสาระส าคญของสญญาเชาชวงอาคารส านกงาน (ครงท 1 สวนท 2)

ผใหเชาชวง กองทนรวมธรกจไทย 4

ผเชาชวง กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท

เจาของทรพยสน สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรย

ทรพยสนทเชาชวง ผใหเชาชวงตกลงใหเชาชวงและผเชาชวงตกลง เชาชวงพนทบางสวนของอาคารสานกงาน ซงไดแกพนทบางสวนของชน 6 พนทของชน 7 ชน 25 และชน 44 แตไมรวมทจอดรถใตดนซงอยภายใตอาคารและสงปลกสรางดงกลาว และไมรวมอาคารศนยการคาและอาคารโรงแรม

เง อนไขกอนการจดทะเบยนการเชาชวง

ผใหเชาชวงไดแจงใหเจาของทรพยสนทราบถงการทาสญญาฉบบน และไดดาเนนการใหเจาของทรพยสนลงนามในหนงสอยนยอมและอนญาตตางๆ และสงมอบใหกบผใหเชาชวงเปนทเรยบรอยแลว

ผใหเชาชวงจะดาเนนการยกเลกสญญาเชาชวงอาคารสานกงานระหวางผใหเชาชวงและบรษท เซนทรลเวลด จากด สาหรบพนททเชาชวงภายใตสญญาฉบบน โดยใหมผลในวนจดทะเบยนการเชาชวงตามสญญาฉบบน

ผเชาชวงไดดาเนนการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ตามหลกเกณฑทกาหนดในโครงการจดการลงทนเพอนามาชาระคาเชาชวงตามสญญาฉบบน เสรจสนเรยบรอยแลว

ผดแลผลประโยชนของผเชาชวงไดดาเนนการตรวจสอบทรพยสนทเชาชวงและรบรองวาทรพยสนทเชาชวงปราศจากภาระผกพนหรอการรอนสทธใดๆ เวนแต การเชาทรพยสนโดยผเชารายยอยทมอยกอนวนจดทะเบยนสทธการเชาชวงและทรพยสนทรพยสนทเชาชวงมสภาพเหมาะสมและพรอมในการจดหาผลประโยชนได รวมถงทรพยสนทเชาชวงเปนไปตามขอมลของการลงทนทไดเปดเผยไวในโครงการจดการลงทน


- 60 –

การจดทะเบยนการเชาชวง

ภายในระยะเวลา 7 วนทาการ นบแตวนทไดมการดาเนนการตามเงอนไขกอนการจดทะเบยนการเชาชวงตามทกาหนดในสญญาฉบบนครบถวนแลว ทงน เวนแตคสญญาจะไดตกลงเปนอยางอน ผใหเชาชวงและผเชาชวงจะดาเนนการใหมการจดทะเบยนสญญาเชาชวงอาคารสานกงานฉบบน ณ สานกงานทดนทเกยวของใหแลวเสรจเพอให สญญาฉบบนมผลสมบรณบงคบใชไดตามกฎหมาย

ความรบผดของผใหเชาชวง

ในกรณทผใหเชาชวงไมสามารถดาเนนการจดทะเบยนสทธการเชาชวงเพอใหผเชาชวงเชาชวงทรพยสนทเชาชวงไดภายในวนท 31 ธนวาคม 2555 ผใหเชาชวงตกลงจะชดใชคาเสยหาย รวมถงคาขาดประโยชนจากการใชทรพยสนทเชาชวงเปนจานวนไมเกน 9,127,873 บาท (เกาลานหนงแสนสองหมนเจดพนแปดรอยเจดสบสามบาท) หรอเดอนละ 1,140,984 บาท (หนงลานหนงแสนสหมนเการอยแปดสบสบาท) ทงน ผเชาชวงตกลงใหความรบผดดงกลาวสนสดลงเมอการจดทะเบยนสญญาเชาชวงอาคารสานกงานฉบบนเพอใหมผลสมบรณบงคบใชไดตามกฎหมาย ณ สานกงานทดนทเกยวของแลวเสรจ

ระยะเวลาการเชาชวง ประมาณ 20 ป นบแตวนทจดทะเบยนการเชาชวงเปนตนไป โดยจะสนสดในวนท 22 ธนวาคม 2575

การตออายสญญาเชาชวง

ในกรณทผใหเชาชวงไดรบสทธ และ/หรอ ไดตออายสญญาเชา ฉบบลงวนท 18 ธนวาคม 2545 ระหวาง เจาของทรพยสนในฐานะผใหเชา และผใหเชาชวงในฐานะผเชา และบรษทเซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) ในฐานะผคาประกน (“สญญา

เชาหลก”) ออกไปได และผใหเชาชวงสามารตกลงในเงอนไขและราคาในการตออายสญญาหลกและไดรบความยนยอมจากเจาของทรพยสนใหเชาชวงตอไดแลวเสรจสมบรณกอนหรอในวนท 22 ธนวาคม 2574 ผใหเชาชวงตกลงทจะแจงเงอนไขและราคาในการตออายสญญาฉบบนใหผเชาชวงทราบภายใน 12 เดอน กอนวนทสญญาเชาชวงฉบบนจะสนสดลง โดยผใหเชาชวงตกลงใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกผเชาชวงในการพจารณารบโอนสทธครอบครอง และ/หรอเชา และ/หรอเชาชวง ทรพยสนทเชาชวงตามสญญาฉบบน และ CPN และ/หรอ บรษทท CPN มอานาจควบคมยงคงมหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทเชาชวง ในการน ผเชาชวงจะบอกกลาวความประสงคในการรบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวงทรพยสน รวมทงมลคาและเงอนไขเบองตนทเกยวของเปนลายลกษณอกษรไปยงผใหเชาชวงภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบการแจงจากผใหเชาชวง หลงจากนน กองทนรวมจะดาเนนการขอมตจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมเพออนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมบอกกลาวแสดงความประสงคตามทกาหนดขางตน หากกองทนรวมไดรบมตอนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงดงกลาวจากผถอหนวยลงทนของ


- 61 –

กองทนรวมแลว คสญญาทงสองฝายจะใชความพยายามในดาเนนการตางๆ ซงรวมถงการจดทะเบยนตอเจาพนกงานทเกยวของ เพอใหการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงแลวเสรจภายในระยะเวลา 250 (สองรอยหาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมดงกลาว

ในกรณทมการตกลงตอสญญาน ผเชาชวงจะตองทาการปรบปรงทรพยสนทเชาชวงตามเงอนไขทจะไดตกลงกน หรอใหสอดคลองกบขอกาหนดตามสญญาเชาหลก

คาเชาชวง ในวนจดทะเบยนสทธการเชาชวง ผเชาชวงตกลงชาระคาเชาชวงใหแกผใหเชาชวงสาหรบทรพยสนทเชาชวงในสวนทเปนอาคารและสงปลกสรางตางๆ เปนจานวน 365,974,283 บาท

การใหบรการทจอดรถยนต

ผใหเชาชวงตกลงใหสทธผเชาชวงใชทจอดรถยนตอยางนอย 53 คน ทงนไมตากวาจานวนทกฎหมายทเกยวของกาหนดไวตลอดเวลา

เมอผเชาชวงรองขอ ผใหเชาชวงอาจเพมเตมจานวนทจอดรถยนตใหแกผเชาชวง หากในชวงเวลาดงกลาวมพนทจอดรถเพยงพอสาหรบการใหบรการเพมเตมตามทผเชาชวงรองขอ โดยผเชาชวงจะชาระคาบรการเพมเตมตามทตกลงกน

ผเชาชวงตกลงชาระคาบรการใหแกผใหเชาชวงเปนรายเดอนตามอตราดงตอไปน (ไมวาจะรวมภาษมลคาเพมหรอไมกตาม) ยกเวนในเดอนแรกใหคานวณคาบรการตามสดสวนของระยะเวลาใหบรการจรง

ระยะเวลาทใหบรการ คาบรการเดอนละ

ตงแตวนจดทะเบยนสทธการเชาตามสญญาเชาชวงฉบบน ถง 22 ธนวาคม 2560

96,826 บาท

23 ธนวาคม 2560 ถง 22 ธนวาคม 2565 164,796 บาท



หากผเชาชวงผดนดไมชาระคาบรการทจอดรถงวดใดงวดหนง ผเชาชวงยนยอมใหผใหเชาชวงคดดอกเบยจากการชาระคาบรการทจอดรถลาชาในอตรารอยละ 15 ตอป จนกวาผใหเชาชวงจะไดรบชาระคาบรการทจอดรถ


- 62 –

ครบถวน และผใหเชาชวงมสทธบอกเลกสญญา หากไมมการแกไขความผดดงกลาวภายในระยะเวลา 25 วน นบจากวนทผใหเชาชวงไดแจงเปนลายลกษณอกษรใหแกไขความผดดงกลาว

นอกจากนผใหเชาชวงตกลงใหผเชาชวงและผมาตดตอหรอผใชบรการของผเชาชวงมสทธใชถนนรอบโครงการเซนทรลเวลดได

การแก ไข ดดแปลง หรอตอเตม

ผเชาชวงจะไมทาการแกไข ดดแปลง หรอตอเตมทรพยสนทเชาชวงในลกษณะดงกลาวตามทกาหนดในสญญา โดยไมไดรบอนญาตลวงหนาเปนลายลกษณอกษรจากเจาของทรพยสน

การใชและขอจ ากดการใชทรพยสนทเชาชวง

เวนแตคสญญาจะตกลงเปนอยางอน ผเชาชวงและผใหเชาชวงตกลงแบงสดสวนความรบผดชอบในคาใชจายในพนทสวนกลางทใชประโยชนรวมกนทเกยวของและเกยวเนองกบการใชประโยชนในอาคารสานกงานทงหมดตามสดสวนการครอบครองและใชประโยชนในพนทภายในอาคารสานกงานตามสทธการเชาชวงทเกยวของ โดยคาใชจายใดๆ ทเกดขนกอนวนจดทะเบยนสทธการเชาชวงผใหเชาชวงจะเปนผรบผดชอบ และบรรดาคาใชจายใดๆ ทเกดขนภายหลงวนจดทะเบยนสทธการเชาชวง คสญญาจะรวมกนรบผดชอบตามอตราสวนทค สญญาไดตกลงกน เวนแตคาใชจายใดๆ ท เกดขนในความรบผดชอบของผใหเชาชวงตามภาระผกพนทมอยกอนวนจดทะเบยนสทธการเชาชวง ผใหเชาชวงจะเปนผรบผดชอบทงสน โดยผใหเชาชวงตกลงจะชาระเงนคาใชจายตามสดสวนดงกลาวใหแกผเชาชวงภายใน 5 วนทาการนบแตผใหเชาชวงไดรบแจงจากผเชาชวงเปนลายลกษณอกษร หากมคาใชจายใดๆ ทผเชาชวงตองรบผดชอบแตผใหเชาชวงไดทดรองจายเงนจานวนดงกลาวไปกอน ผเชาชวงตกลงจะชาระคาใชจายดงกลาวคนใหแกผใหเชาชวงจนครบถวนภายใน 5 วนทาการนบแตไดรบแจงเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชาชวง

ผเชาชวงตองรบผดชอบคาใชจายท เกยวกบคาใชจายสาหรบพนทรอบนอกอาคารระหวางโครงการธรกจตางๆ หรอคาใชจายอนใดทเกยวของ

คาใชจายสาหรบพนทรอบนอกของอาคาร (Surrounding) หมายถง คาใชจายสาหรบพนทรอบๆ ตวอาคารของโครงการธรกจตางๆ โดยผเชาชวงจะตองรบผดชอบคาใชจายสาหรบพนทรอบนอกของอาคารของโครงการอาคารสานกงานเทากบอตราสวนของจานวนรวมของพนทใชสอยในทรพยสนทเชาชวงภายในตวอาคาร (Gross Area) ของโครงการอาคารสานกงาน (คานวณพนทใชสอยในทรพยสนทเชาชวงภายในอาคารทงหมดของโครงการอาคารสานกงานทกๆ ชนของอาคาร) ตอจานวนรวมของพนทใชสอยตวอาคารของโครงการธรกจตางๆ (คานวณพนทใชสอยของอาคารทงหมดของโครงการธรกจ ตางๆ ทกๆ ชนของอาคาร) คณดวยคาใชจายตอเดอนในปทผานมา ซง ณ วนท 31 มนาคม


- 63 –

พ.ศ. 2555 อตราสวนของพนทใชสอยในทรพยสนทเชาชวงภายในตวอาคารของโครงการอาคารสานกงานตอจานวนรวมของพนทใชสอยตวอาคารของโครงการธรกจตางๆเทากบ รอยละ 1.5

การบ า ร ง รกษาและซอมแซมทรพยสนทเชาชวง

การบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนทเชาชวงทกกรณเปนหนาทของผเชาชวงและโดยคาใชจายของผเชาชวงเอง ผเชาชวงจะบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนทเชาชวงใหอยในสภาพทเรยบรอยตลอดเวลา และจะสงมอบทรพยสนทเชาชวงคนใหแกผใหเชาชวงในสภาพทสมบรณเรยบรอยเวนแตการเสอมสภาพตามการใชงานปกต เมอครบกาหนดระยะเวลาเชาชวง หรอเมอมการเลกสญญาเชาชวงกอนครบกาหนดระยะเวลาเชาชวงไมวาดวยเหตใดๆ

ค ารบรองของผเชาชวง ผเชาชวงสญญาวาจะไมจาหนายจายโอนสทธไมวาบางสวนหรอทงหมดตามสญญาเชาชวงนใหแกบคคลใด เวนแตจะไดรบความยนยอมจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษร การนาสทธการเชาชวงไมวาบางสวนหรอทงหมดตามสญญานไปเปนประกนการชาระหน จะทาไดเฉพาะกบสถาบนการเงนทไดรบความเหนชอบจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษรเทานน และในกรณทมการบงคบหลกประกนดงกลาวสถาบนการเงนนนจะโอนสทธการเชาชวงตามสญญานใหแกผรบโอนทไดรบความเหนชอบจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษรเทานน

การใหเชาชวง ผเชาชวงจะไมนาทรพยสนทเชาชวง ไมวาทงหมดหรอบางสวนออกใหเชาชวงอกทอดหนงโดยไมไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษร เวนแตการใหเชาชวงอกทอดหนงแกผเชาชวงพนทรายยอยซงเปนการประกอบธรกจตามปกตตามลกษณะของทรพยสนทเชาชวงซงมพนทไมเกน 5,000 ตารางเมตร และผเชาชวงพนทรายยอยอกทอดหนงจะตองใชทรพยสนทเชาชวงนดวยตนเองเทานน การใหเชาชวงในทอดตอๆ ไปโดยผเชาชวงพนทรายยอยจะตองไดรบความยนยอมลวงหนาจากผใหเชาชวงเปนลายลกษณอกษร (ซงผใหเชาชวงจะตองไมใหความยนยอมโดยไมมเหตอนสมควร) ทงน ไมวากรณใดๆ ผเชาชวงยงตองรบผดชอบตอผใหเชาชวงตามสญญานทกประการ

การประกนภย ผเชาชวงรบทราบวาเจาของทรพยสนไดดาเนนการจดทาประกนภยสาหรบทรพยสนทเชาชวงในนามของเจาของทรพยสนเองในลกษณะการเสยงภยทกชนด (All Risks) และกาหนดใหเจาของทรพยสนเปนผรบผลประโยชน โดยทผใหเชาชวงตกลงทจะจายคาเบยประกนภยทงหมดแทนเจาของทรพยสน ทงน เมอผใหเชาชวงไดแจงคาเบยประกนสาหรบทรพยสนทเชาชวงใหผเชาชวงทราบเปนลายลกษณอกษรแลว ผเชาชวงตกลงชาระคาเบยประกนภยใหแกผใหเชาชวงภายใน 7 วนนบแตทไดรบแจงเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชาชวง

การทาประกนภยความเสยหายทอาจเกดแกทรพยสนทเชาชวง จะทาในวงเงนทดแทนความสญเสย (Replacement Value) และใหครอบคลมถงความเสยหายของเจาของทรพยสนจากการขาดรายไดคาเชาตามสญญาเชาหลกดวย


- 64 –

ในกรณททรพยสนทเชาชวงเกดความเสยหายทงหมดหรอบางสวนไมวาดวยเหตใด ๆ และไมวาจะเปนความผดของผเชาชวงหรอไมกตาม ผเชาชวงยงคงมหนาทตองซอมแซมทรพยสนทเชาชวง โดยผใหเชาชวงจะชวยเหลอคาซอมแซม ใหแกผเชาชวงตามทใชจายไปจรงและสมควร แตไมเกนกวาจานวนเงนชวยเหลอคาซอมแซมเฉพาะสวนทรพยสนทเชาชวงตามสญญานทผใหเชาชวงไดรบมาจากเจาของทรพยสนภายใตสญญาเชาหลก

ในระหวางการซอมแซม ผเชาชวงยงคงผกพนทจะจายคาเชาชวงใหแกผใหเชาชวงเตมอตราตามปกต โดยผเชาชวงตกลงจดหาหนงสอคาประกนแทนผใหเชาชวงเพอสงมอบใหแกเจาของทรพยสนตามทกาหนดในสญญาเชาหลก

ภาษอากร ผเชาชวงตกลงจะรบผดชอบคาภาษโรงเรอนและทดน ภาษบารงทองท ตามสดสวนการครอบครองพนทในอาคารสานกงาน และผเชาชวงตกลงจะรบผดชอบคาอากรแสตมป ภาษและคาธรรมเนยมอนใดทเกยวของกบการเชาชวงทรพยสนทเชาชวงรวมถงการตออายสญญาเชาชวงตามสญญาฉบบน (ถาม) ทงทใชบงคบอยในเวลานหรอในภายหนาตลอดระยะเวลาการเชา ในกรณทผใหเชาชวงไดชาระภาษโรงเรอนและทดน และภาษและคาธรรมเนยมอนใดแทนผเชาชวงไปกอน ผเชาชวงตกลงชาระคนใหแกผเชาชวงจนครบถวนทนททไดรบแจงเปนหนงสอจากผเชาชวง

การถกเวนคน ในกรณททรพยสนทเชาชวงถกเวนคนไมวาทงหมดหรอบางสวนจนไมสามารถใชประโยชนได ใหสญญานเปนอนยตและยกเลกตอกนโดยทนท โดยผเชาชวงไมมสทธเรยกรองเอาทรพยสน คาเสยหาย หรอผลประโยชนอนใดจากผใหเชาชวง ทงน เจาของทรพยสนเปนผมสทธไดรบเงนคาตอบแทนจากการเวนคนแตเพยงผเดยว

ในกรณททรพยสนทเชาชวงถกเวนคนบางสวนและยงสามารถใชประโยชนได ผใหเชาชวงและผเชาชวงจะปรกษาหารอกนเพอพจารณาปรบลดคาเชาชวงตามทคสญญาจะไดตกลงกน

การสงคนทรพยสนทเชาชวง

เมอสญญาเชาชวงฉบบนสนสดลงไมวาดวยเหตใดๆ ตามทไดกาหนดไวในสญญาฉบบน ผเชาชวงจะสงมอบทรพยสนทเชาชวงคน ตามสภาพทเปนอย ณ เวลานน พรอมกบสวนควบและอปกรณทตดตรงตราและไมตดตรงตรากบทรพยสนทเชาชวง (เวนแตจะมการตกลงเปนอยางอน) รวมทงจะสงมอบเงนหรอทรพยสนอนใดทผเชาชวงไดรบไวแทนผใหเชาชวง (ถาม) ใหแกผใหเชาชวง หรอตามทกาหนดในสญญา ภายใน 15 วนนบจากวนทสญญาฉบบนสนสดลง หากผเชาชวงไมสงมอบทรพยสนทเชาชวงคนใหแกผใหเชาชวงในทนท ผเชาชวงจะจายคาเสยหายใหแกผใหเชาชวงเปนรายเดอน นอกจากน หากผใหเชาชวงไดรบความเสยหายมากกวาคาเสยหายดงกลาวขางตน ผเชาชวงตกลงยนยอมรบผดชดใชคาเสยหายเพมเตม


- 65 –

ใหแกผใหเชาชวงตามความเสยหายทเกดขนจรงจนเตมจานวน

เวนแตกรณทผใหเชาชวงและผเชาชวงไดตกลงตอสญญาเชาชวงนแลว กอนครบระยะเวลาเชาชวงไมนอยกวาหนงป ผเชาชวงจะตองจดหาหนงสอคาประกนทมวงเงนคาประกนจานวนเทากบคาเชาชวงหนงปสดทายของสญญาเชาชวง ดวยคาใชจายของผเชาชวงเอง มาสงมอบไวใหแกผใหเชาชวงเพอเปนหลกประกนการสงมอบทรพยสนทเชาชวงคนใหแกผใหเชาชวงเมอครบระยะเวลาเชาชวง

การเลกสญญา เปนไปตามทกาหนดในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานและทดน (ครงท 1 สวนท 1) รวมถงในกรณทสญญาเชาชวงอาคารสานกงานและทดน (ครงท 1 สวนท 1) สนสดลง

ผลของการเลกสญญา เปนไปตามทกาหนดในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานและทดน (ครงท 1 สวนท 1) รวมถงในกรณทสญญาเชาชวงอาคารสานกงานและทดน (ครงท 1 สวนท 1) สนสดลง ใหคสญญาปฏบตตามผลของการเลกสญญาตามทกาหนดในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานและทดน (ครงท 1 สวนท 1) โดยอนโลม

4) สรปสาระส าคญของรางสญญาซอขายทรพยสน

ผขาย บรษท เซนทรลเวลด จากด

กองทนรวม กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท (“กองทนรวม”)

ทรพยสนทซอขาย เฟอรนเจอร เครองมอ และอปกรณอานวยความสะดวกตาง ๆ รวมทงอปกรณอนใดทใชเพอวตถประสงคในการประดบตกแตงอาคารสานกงาน ซงตดตงอยบรเวณภายนอกหรอภายในพนทของอาคารสานกงาน หรอบนพนผวของตวอาคารสานกงาน และ/หรอบรเวณภายในพนทเชาชวงของผเชาชวงพนทรายยอยในอาคารสานกงาน ซงผขายเปนผมกรรมสทธ รวมทงสทธใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบทรพยสนดงกลาว(แลวแตกรณ) แตทงนไมใชทรพยสนทมลกษณะเปนสวนควบของอาคารสานกงาน

ราคาซอขาย 4,777,347 บาท (ไมรวมภาษมลคาเพม) ซงกองทนรวมจะชาระราคาซอขายทงจานวนภายในวนทมการจดทะเบยนสทธการเชาชวงอาคารสานกงานตอหนวยงานราชการทเกยวของตามทระบไวในสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน

การโอนกรรมสทธในทรพยสน

คสญญาตกลงใหกรรมสทธในทรพยสนทซอขายภายใตสญญาฉบบนมผลเปนการโอนอยางสมบรณในวนจดทะเบยนตามทกาหนดไวในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานและไดมการชาระราคาตามทกาหนดในสญญาฉบบนแลว (“วนโอนกรรมสทธ”)

ค ารบรองของกองทนรวม

กองทนรวมตกลงใหสทธแก ลกคา คสญญา ของผเชาชวงพนทรายยอยในอาคารสานกงานรายอนทมไดเชาพนทภายในอาคารสานกงานจากกองทนรวมใชประโยชน


- 66 –

ตามปกตธรกจ ตามภาระผกพนทมอยกอน หรอตามทคสญญาไดตกลงกนไว โดยกองทนรวมและบรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) จะรวมกนรบผดชอบภาระคาใชจายสาหรบทรพยสนทซอขายรวมกนตามทจะไดตกลงกนตอไป

เหตผดนดหรอเหตแหงการเลกสญญา

กอนวนโอนกรรมสทธ สญญานอาจสนสดลงไดในกรณดงตอไปน (1) ในกรณทผขายฝาฝนหรอไมปฏบตตามขอตกลงทระบไวในสญญาน หรอผดคา

รบรองทใหไวในสญญาน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาไดทนท (2) ในกรณทผขาย ถกศาลสงพทกษทรพยหรอถกศาลสงใหลมละลาย หรออยใน

ขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอมการรองขอใหฟนฟกจการของผขาย ตอศาลหรอหนวยงานราชการทเกยวของ ซงกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของผขาย ในการปฏบตตามสญญาน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาไดทนท

(3) ในกรณทไมมการดาเนนการจดทะเบยนเชาชวงตามสญญาเชาชวงอาคารสานกงานภายในระยะเวลาทคสญญาไดตกลงกน

(4) ในกรณทสญญาเชาชวงอาคารสานกงานระงบหรอสนผลใชบงคบลง

ผลของการผดนดหรอผลอนเกดจากเหตแหงการเลกสญญา

เมอมการเลกสญญา ใหถอวาคสญญาทงสองฝายปราศจากภาระหนาทซงจะตองผกพนกนตามสญญาฉบบน แตทงน ไมรวมถงภาระหนาทใด ๆ ซงเกดกอนการเลกสญญา และยอมไมตดสทธในการเรยกรองคาเสยหาย ในกรณทการผดสญญานน เกดจากความผดของคสญญาฝายใดฝายหนง หรอคาเสยหายทเกดขนจากการไมไดรบโอน ครอบครอง หรอใชประโยชนในทรพยสน

5) สรปสาระส าคญของรางสญญาตกลงกระท าการ

ผรบสญญา กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท (“กองทนรวม”)

ผใหสญญา บรษทเซนทรลพฒนา จากด (มหาชน) (“CPN”)

มาตรการปองกน (Warning Signal)

หากเกดเหตการณใดเหตการณหนงดงตอไปน CPN มหนาทจะตองชแจงตอกองทนรวมถงสาเหตของเหตการณดงกลาว และกาหนดใหมมาตรการดาเนนการเพอแกไข รวมถงมหนาทตองรายงานถงผลการดาเนนการเพอแกไขปจจยทสงผลกระทบดงกลาวจนกระทงสามารถแกไขไดลลวง:

(1) CPN ถกลดอนดบความนาเชอถอจากสถาบนจดอนดบความนาเชอถอลงเปน BBB+ (ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN ไดรบการจดอนดบเครดตองคกร (Issuer Rating) เทากบ A+ โดยบรษท ทรสเรทตง จากด)

(2) มลคาหนตามราคาตลาด (Market Capitalization) ของ CPN ลดลงจนตากวา 10,000 ลานบาท (ณ วนท 31 มนาคม พ .ศ. 2555 จากขอมลบน


- 67 –

http://www.sse.set มลคาหนตามราคาตลาดของ CPN เทากบ 100,225.54 ลานบาท)

มาตรการแกไข (Force Signal)

เมอเกดเหตการณดงตอไปน CPN ในฐานะผคาประกนการปฏบตหนาทของกองทนรวมธรกจไทย 4ในฐานะผเชาตามสญญาเชา ฉบบลงวนท 18 ธนวาคม 2545 ระหวาง สานกงานทรพยสนสวนพระมหากษตรยในฐานะผใหเชา และกองทนรวมธรกจไทย 4 ในฐานะผเชา และ CPN ในฐานะผคาประกน และทแกไขเพมเตม (“สญญาเชาหลก”) ตกลงใหสทธแกกองทนรวมและ/หรอผถอหนวยลงทนของกองทนรวม ในการขายทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกใหแก CPN หรอบคคลท CPN มอบหมายโดยกาหนดใหราคาซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเทากบมลคาเงนลงทนเรมตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเสอมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) โดยทการเสอมคาของทรพยสนจะคานวณจากสวนตางของมลคาเงนลงทนเรมตนหกดวยมลคายตธรรมเฉลยตามทผประเมนราคา 2 ราย ทแตละฝายเสนอฝายละ 1 รายกาหนดซงผประเมนราคาดงกลาวจะตองเปนผประเมนราคาทมชออยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ทงน CPN ตกลงจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษใดๆ ทเกยวของกบการซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกจากกองทนรวม - อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนของ CPN เกน 1.75:1

หนสนทมภาระดอกเบย หมายถง ยอดรวมของหนสนเฉพาะในสวนของเงนกและหนกทมภาระดอกเบยทงหมดของ CPN และบรษทยอยตามทปรากฏในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดทผสอบบญชไดตรวจสอบ (Audited) แลว

สวนของผถอหน หมายถง ยอดรวมของสวนของผถอหนทงหมดของ CPN และบรษทยอยตามทปรากฏ ในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดทผสอบบญชไดตรวจสอบแลว (Audited) แลว อนไดแก จานวนรวมของทนทชาระแลว สวนเกนมลคาหน สวนเกนทนจากการตราคาสนทรพย กาไรสะสมของผถอหนสวนนอย และเงนสารองตางๆของ CPN และบรษทยอย เปนตน ทงน มลคาสวนของผถอหนทนามาคานวณจะไมรวมรายการปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทน (Investment Properties)

ในการน เงอนไขของตวชวดของ Force Signal จะถกกาหนดในระดบดงกลาวเปนระยะเวลา 5 ป นบแตวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และหลงจากครบ 5 ป แลวระดบของตวชวดแตะละตวจะถกทบทวนและทาการปรบเปลยนใหอยในระดบทไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมตากวา 5 ปของ CPN ในกรณทตวชวดดงกลาวไมไดมการใชในเงนก

http://www.sse.set/


- 68 –

ระยะยาวทมในขณะนน อาจใชตวชวดและระดบตวชวดเดม หรออาจปรบเปลยนเปนตวชวดทเทยบเคยงกนทมการกาหนดในเงอนไขเงนกใหมกได โดยใหผานความเหนชอบจากคณะกรรมการลงทน อนงในกรณทมการปรบปรงมาตรฐานการบนทกบญชใหเปนไปตามประกาศและบงคบใชมาตรฐานการบญชฉบบใหมในประเทศไทย อนมผลกระทบตอการคานวณตวชวดของ Force Signal บรษทจดการอาจใชดลยพนจพจารณาปรบปรงใหเหมาะสมโดยใหอยในระดบทไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมตากวา 5 ปของ CPN ทมในขณะนน

เมอเกดเหตการณทเปนไปตามเงอนไขของ Force Signal แลว บรษทจดการจะดาเนนการจดประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวม เพอใหพจารณาขอมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมในการให CPN รบซอทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกหรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตอไป ทงน ในการประชมดงกลาว บรษทจดการจะตองไดรบมตเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทงหมดของผถอหนวยลงทนทเขารวมประชมและมสทธออกเสยง โดยในการประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตดงกลาว ตองมผถอหนวยลงทนมาประชมไมนอยกวา 25 คนหรอไมนอยกวากงหนงของจานวนผถอหนวยลงทนทงหมด ทงน จานวนผถอหนวยลงทนทมาประชมดงกลาวตองมหนวยลงทนนบรวมกนไมนอยกวาหนงในสามของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด จงจะเปนองคประชม

ในการนบมต บรษทจดการจะไมนบจานวนหนวยลงทนของCPN และบคคลทเกยวของซงเปนผถอหนวยลงทนทมสวนไดเสยในการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยรวมในมตดงกลาว รวมถง CPN ตกลงจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษใดๆ ทเกยวของกบการซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกจากกองทนรวม และไมคดคาธรรมเนยมการจาหนายอสงหารมทรพยของกองทนรวม

การด ารงสดสวนการถ อหน ว ย ล งท น ใ นกองทนรวม

CPN ตกลงจะดารงสดสวนการถอหนวยลงทนในสดสวนไมตากวารอยละ 20 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายแลวทงหมดของกองทนรวม ณ วนทกองทนรวมจดทะเบยนจดตงขน โดย CPN ตกลงจะไม จาหนาย จาย โอนหนวยลงทนดงกลาวตอบคคลหรอนตบคคลภายนอกกลมบรษทและกลมบคคลทกาหนด หรอกอภาระผกพนใดๆ บนหนวยลงทนดงกลาวทงหมดหรอบางสวนตลอดระยะเวลา 1 ป นบจากวนทไดมการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมครงแรก เวนแตจะไดรบความยนยอมจากกองทนรวม

สทธ ในการปฏ เสธกอน (Right of First Refusal)

ตลอดระยะเวลา 7 ปนบแตวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก กองทนรวมจะไดรบสทธปฏเสธกอน (Right of First Refusal) จาก CPN ในการซอและ/หรอรบโอนกรรมสทธ และ/หรอรบโอนสทธการเชา และ/หรอรบโอนสทธการเชาชวงสาหรบอาคารใดๆ ในโครงการ เซนทรลเวลด (ยกเวนอาคารโรงแรมและอาคารหาง สรรพสนคา ZEN) และอาคารสานกงานใดๆ ทงทมอยในปจจบนและจะไดมขนในอนาคต ซงม CPN และ/หรอบคคล


- 69 –

ใดๆ ท CPN มอานาจควบคมเปนเจาของกรรมสทธ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวงอยกอนวนทกองทนรวมจะลงทน

ความชวยเหลอทางการเงน

CPN จะใหความชวยเหลอทางการเงนแกกองทนรวม ในกรณดงตอไปน

(1) ในกรณททรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเสยหายหรอถกทาลาย และกองทนรวมมหนาทตองกอสรางหรอซอมแซมทรพยสนดงกลาวตามทกาหนดในสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน และคากอสราง หรอคาใชจายใดๆ ทเกยวกบหรอเกยวเนองกบการกอสราง และ/หรอการซอมแซมมจานวนเกนกวาเงนคาสนไหมทดแทนพนฐานทกองทนรวมไดรบ CPN ตกลงทดรองจายเงนในจานวนทกองทนรวมจะตองรบผดชอบแทนกองทนรวมไปกอน โดยท กองทนรวมตกลงจะชาระคนเงนใหแก CPN ภายใน 6 เดอนนบจากวนท CPN ไดจายเงนทดรองจายไป พรอมทงชดเชยคาใชจายในการจายเงนทดรองจายดงกลาวในอตราเทากบตนทนในการกยมเงน (Cost of Borrowing) ของ CPN ทไดใชเพอการจายเงนทดรองจายโดยคานวณจากวนทไดมการทดรองจายเงนดงกลาวจนถงวนทกองทนรวมไดชาระคนเงนทดรองจายใหแก CPN ทงน CPN และกองทนรวมจะรวมกนพจารณาสรรหาแหลงเงนทนทเหมาะสมเพอการชาระคนเงนทดรองจายดงกลาว อนง กอนการใชสทธดงกลาวขางตน กองทนรวมสงวนสทธทจะเสนอการดาเนนการดงกลาวเพอใหทประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวมพจารณาอนมตกอน

ในกรณทกองทนรวมยงไมสามารถตกลงเรองคาสนไหมทดแทนกบผรบประกนภยไดหรอในกรณทไดรบเงนคาสนไหมทดแทนลาชากวากาหนด CPN ตกลงทดรองจายเงนในจานวนทกองทนรวมจะตองรบผดชอบดงกลาวแทนกองทนรวมไปกอน โดยกองทนรวมจะชาระคนเงนจานวนดงกลาวใหแก CPN ภายหลงจากกองทนรวมไดรบเงนคาสนไหมทดแทนจากผรบประกนภยโดยไมชกชา พรอมทงชดเชยคาใชจายในการจายเงนทดรองจายดงกลาวในอตราเทากบตนทนในการกยมเงน (Cost of Borrowing) ของ CPN โดยคานวณจากวนทไดมการทดรองจายเงนดงกลาวจนถงวนทกองทนรวมไดชาระคนเงนทดรองจายใหแก CPN ทงน ระยะเวลาในการชาระคนเงนทดรองจายและเงนชดเชยคาใชจายดงกลาวจะตองไมเกนกวา 6 เดอนนบจากวนท CPN ไดจายเงนทดรองจายไป อนง CPN และกองทนรวมอาจพจารณาสรรหาแหลงเงนทนทเหมาะสมเพอการชาระคนเงนทดรองจายดงกลาวหากเงนคาสนไหมทดแทนทไดรบจากผรบประกนภยไมเพยงพอหรอลาชา

(2) ในกรณทกองทนรวมมหนาทตองจดหาหนงสอคาประกนซงออกโดยธนาคารมาวางใหแกผใหเชาชวงตามทกาหนดในสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน แตกองทนรวมไมสามารถจดหาหนงสอคาประกนดงกลาวได CPN จะดาเนนการจดหาหนงสอคาประกนมาวางใหแกผใหเชาชวง ทงน กองทนรวมจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย และ/หรอคาธรรมเนยมในการจดหาหนงสอคาประกนดงกลาวแทน CPN


- 70 –

การใชชอ และ /หรอเครองหมายการคา

ตลอดระยะเวลาท CPN หรอบคคลหรอนตบคคลท CPN เสนอชอใหปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพยแทน CPN ยงคงปฏบตหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย และตราบเทาทกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก CPN ตกลงยนยอมใหกองทนรวมใชชอ และ/หรอเครองหมายการคา และ/หรอตราสญลกษณ และ/หรอรปภาพ และ/หรอเครองหมายอนใดทใชในการสอความหมายใหประชาชนทวไปเขาใจวาทรพยสนทกองทนรวมลงทนในหรอมไวนน เปนทรพยสนของ CPN และบรษทในเครอ CPN ทเกยวเนองกบอาคารสานกงาน รายละเอยดปรากฏในสญญาฉบบน ทงน ใหรวมถงชอ และ/หรอเครองหมายการคา และ/หรอตราสญลกษณ และ/หรอรปภาพ และ/หรอเครองหมายอนใดทเกยวเนองกบอาคารสานกงานท CPN และบรษทในเครอ CPNจะไดมในอนาคตดวย

ทงน ในกรณท CPN หรอบคคลหรอนตบคคลท CPN เสนอชอใหปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพยแทน CPN ไมไดเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมอกตอไป กองทนรวมจะดาเนนการระงบการใชชอ และ/หรอเครองหมายการคา และ/หรอตราสญลกษณ และ/หรอรปภาพ และ/หรอเครองหมายอนใดดงกลาว โดยกองทนรวมจะดาเนนการดงกลาวใหแลวเสรจภายใน 6 เดอนนบจากวนท CPN หรอบคคลหรอนตบคคลท CPN เสนอชอใหปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพยแทน CPN ดงกลาวไมไดเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

การจดเตรยมความพรอมในการลงทนท รพย ส นท ก องท นรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนทสอง

CPN ตกลงทจะดาเนนการใหทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกมความพรอมเพอใหกองทนรวมสามารถลงทนไดภายในวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 และในกรณท CPN ซงจะดาเนนการจดหาผเชาพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนทสอง ไมสามารถจดหาผเชาพนทไดครบภายในกาหนดเวลาทไดกลาวไวขางตน CPN จะเปนผเชาพนทในสวนท CPN จดหาผเชาพนทไดไมครบดงกลาว เพอใหกองทนรวมสามารถจดหาประโยชนจากทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนทสองไดตามกาหนดเวลา ซง CPN จะเขาทาสญญาเชาพนทดงกลาวไปจนกวาจะสามารถหาผเชารายอนได แตทงนเปนระยะเวลาไมเกน 12 เดอนจากวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรกสวนท 2 โดยอตราคาเชาและคาบรการของพนทท CPN จะเชาดงกลาวจะไมตากวา 600 บาทตอตารางเมตรตอเดอน (ซงอางองจากอตราคาเชาและคาบรการเฉลยโดยประมาณของพนทใหเชาทมลกษณะใกลเคยงกน และภายใตสภาวะตลาดทคลายคลงกน) อยางไรกด อตราคาเชาของผเชารายอนจะมการกาหนดโดยกลไกของตลาด โดยคานงถงพนทเชาและระยะเวลาการเชาเปนสาคญ

การควบคมใหมการปฎบตตามสญญา

CPN ตกลงควบคม ดแลและดาเนนการใดๆ ทจาเปนในการปองกนและเยยวยา เพอให TBF4 ซงเปนผเชาอาคารสานกงานจากสานกงานทรพยสนฯ ปฏบตตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาเชาหลก และสญญาเชาชวงอาคารสานกงานอยางเครงครด โดยเฉพาะอยางยง CPNจะใชความพยายามอยางสดความสามารถในการปองกนและเยยวยา


- 71 –

(รวมถงการใหความชวยเหลอทางการเงนใดๆ) เพอมให TBF4 ผดนด กระทาการฝาฝนเงอนไข หรอกอใหเกดเหตแหงการเลกสญญา หรอกระทาผดขอสญญาใด ๆ ตามทกาหนดไวในสญญาเชาหลกและสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน

คาใชจายทเกยวของกบการจดตงและการล ง ท น ใ นอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ยเพมเตมของกองทนรวม

CPN ในฐานะผสนบสนนของกองทนรวม (Sponsor) ตกลงรบผดชอบคาใชจายทเกยวของกบการจดตงและการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม เชน คาใชจายในการจดจาหนายหนวยลงทน เปนตน เปนจานวนตามทคสญญาทงสองฝายเหนชอบรวมกน

ทงน กองทนรวมตกลงรบผดชอบคาธรรมเนยมและ/หรอคาใชจายอนๆ ทเก ยวของกบจดตงและการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทนรวมตามทกาหนดไวในสญญาตางๆ ทเกยวของ

การซอคนทรพยสนจากกองทนรวม

ในกรณทสญญาเชาชวงอาคารสานกงานสนสดลง กองทนรวมตกลงจะจาหนายทรพยสนทซอขายกนตามสญญาซอขายทรพยสนระหวางกองทนรวมและบรษท เซนทรลเวลด จากด หรอทรพยสนอนใดทมการใชประโยชนในลกษณะเดยวกน ใหแก CPN และ CPN ตกลงซอทรพยสนดงกลาวจากกองทนรวม ตามสภาพของทรพยสนทมการใชงานจรงอยในขณะนน ในราคาตามบญชของทรพยสนดงกลาวหกดวยคาเสอมราคาทค ดตามระยะเวลา 5 ปหรอตามราคาอนใดตามทคสญญาไดตกลงกน

เ ห ต แ ห ง ก า ร เ ล กสญญา

สญญาฉบบนอาจถกยกเลกไดหากเกดเหตการณในกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(1) คสญญาทงสองฝายตกลงเลกสญญา

(2) ในกรณทกองทนรวมเลกกองทนรวมตามทกาหนดไวในหวขอ “การเลกกองทนรวม” ของรายละเอยดโครงการจดการกองทนรวม

(3) ในกรณทคณะกรรมการก.ล.ต. มคาสงใหยกเลกกองทนรวม และกองทนรวมไดแจงให CPN ทราบถงการมคาสงใหเลกกองทนรวมเปนลายลกษณอกษรแลว

(4) ในกรณทสญญาเชาหลก และ/หรอ สญญาเชาชวงอาคารสานกงานสนสดลงไมวากรณใดกตาม

(5) ในกรณท CPN ถกศาลสงพทกษทรพย หรอถกศาลสงใหลมละลาย หรออยในขนตอนการเลกบรษท การชาระบญช หรอมการรองขอฟนฟกจการของ CPN ตอศาล หรอหนวยงานราชการทเกยวของ ซงกองทนรวมเหนวามผลกระทบตอความสามารถของ CPN ในการปฏบตตามสญญาน กองทนรวมมสทธบอกเลกสญญาไดทนท

ผลของการเลกสญญา ในกรณทสญญาฉบบนสนสดลงดวยเหตตามทกาหนด ใหคสญญาทงสองฝายสนสดภาระหนาททมตอกนตามทกาหนด


- 72 –

3.9 การท าธรกรรมกบบคคลทเกยวของ

การลงทนครงแรกของกองทนรวมโดยการรบโอนสทธการเชาชวงทรพยสนและกรรมสทธในทรพยสนทบคคลทเกยวของของผบรหารอสงหารมทรพยเปนผทรงสทธการเชาหรอเปนเจาของกรรมสทธอยกอนวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก โดยมรายละเอยดดงตอไปน

1. กองทนรวมจะลงทนในสทธการเชาชวงทดนและอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด รวมทงงานระบบสาธารณปโภคทเกยวของกบอาคารดงกลาวจาก TBF4 ซงเปนกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธเรยกรองทม CPN เปนผถอหนวยลงทนรายใหญของกองทนรวม ทงน มลคาลงทนรวมของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 นนอยท 4,764,381,700 บาท ซงสงกวารอยละสบของมลคาตาสดทไดจากการประเมน แตอยางไรกตาม บรษทจดการมความเหนวาอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญทมความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารสานกงานเกรดเอทวไป โดยมทาเลตงอยในใจกลางกรงเทพมหานครทาใหผใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบถนนทสาคญหลายสาย ภายในอาคารสานกงานกมระบบสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยททนสมยพรอมทงประโยชนใชสอยสง นอกจากน อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยงเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนนาแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซงประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงนน จงสงผลใหราคาทกองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาตาสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ

ทงน ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 รวมกนมมลคาทงหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซงสงกวาราคาตาสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาทเหมาะสมซงสามารถยอมรบได เนองจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปทกองทนรวมจะไดจากการลงทนทราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนทประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด ซงเปนผประเมนราคาทใหราคาประเมนตาสด) ซงถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนทตากวา IRR ทกองทนรวมอาจไดรบในกรณทกองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ทใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธทรอยละ 11 ซงเทยบเทากบ IRR ทรอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมนยงคงเปนทางเลอกหนงของการลงทนทใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเมอเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเสยงของตราสารหนรฐบาลและตราสารหนภาคเอกชนทมความนาเชอถอในระดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ดงทแสดงในตารางขางลาง


- 73 –





4.34% 4.64% 4.96%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ BBB+)

5.33% 5.75% 6.15%


2. กองทนรวมจะลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธในเฟอรนเจอร เครองมอและอปกรณอานวยความสะดวก รวมทงอปกรณอนใดทใชเพอวตถประสงคในการประดบตกแตงหรออานวยความสะดวกในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด จาก บรษท เซนทรลเวลด ซงเปนบรษททม CPN ถอหนอยไมนอยกวารอยละ 99 ของหนทจาหนายไดแลวทงหมดของบรษททงทางตรงและทางออม

3. ผบรหารอสงหารมทรพย ภายหลงจากทกองทนรวมลงทนในทรพยสนตามท กาหนดไวในโครงการแลว กองทนรวมจะแตงตงให CPN เปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม โดยทางกองทนรวมมการกาหนดโครงสรางคาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยทจะชวยสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยพยายามเพมรายได ลดคาใชจาย และดแลสภาพของทรพยสนทกองทนรวมลงทนซงจะเปนผลดกบผถอหนวยลงทน ตามรายละเอยดทเปดเผยในขอ 28.2 (7)

4. ปจจบน CPN และบรษทในเครอเปนผเชาพนทในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ประมาณรอยละ 16 ของพนทใหเชาทงหมด อยางไรกด อตราคาเชาและคาบรการท CPN และบรษทในเครอเชาพนทนนอยในอตราทใกลเคยงกบอตราคาเชาและคาบรการของผเชาพนทรายใหญในอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด

5. ในการทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 (ดงมรายละเอยดในสวนท 3.3) กองทนรวมจะใชแหลงเงนทน โดยการกยมเงนจากธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ซงเปนผถอหนเกนกวารอยละ 90 ของบรษทจดการ อยางไรกด ธรกรรมการกเงนดงกลาวเปนธรกรรมทมลกษณะเฉพาะทเออใหประโยชนแกกองทนรวม เชน เปนการกยมทไมตองมหลกประกน (Clean Loan) ทงน อตราดอกเบย ขอกาหนด และเงอนไขภายใตสญญากจะมการกาหนดเปนการเฉพาะเจาะจงโดยเปนไปตามลกษณะเฉพาะตวของกองทนรวม ซงธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) รบทราบและมความเขาใจในเงอนไขดงกลาวเปนอยางด ทงน บรษทจดการจะดาเนนการขอความเหนชอบจากผดแลผลประโยชนของกองทนรวมเปนลายลกษณอกษร กอนการกยมเงนดงกลาว


- 74 –

3.10 การลงทนในอนาคต

สาหรบการลงทนในอนาคต บรษทจดการจะมงเนนการลงทนโดยการรบโอนกรรมสทธ และ /หรอสทธการเชาในอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) หรออสงหารมทรพยประเภทอนใด โดยในเบองตนจะมงเนนการลงทนในหรอมไวซงอสงหารมทรพยทมลกษณะโครงสรางการถอครองกรรมสทธและการลงทนทใกลเคยงกบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ท CPN และ/หรอบคคลทเกยวของมกรรมสทธและ/หรอสทธครอบครองและ/หรอบรหาร ทงทมอยในปจจบนและจะไดมขนในอนาคต โดยกองทนรวมจะไดรบสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) ดงตอไปน

1. ในกรณท TBF4 ไดรบสทธ และ/หรอ ไดตออายสญญาเชาหลกออกไปได เมอสญญาเชาหลกครบกาหนดและ TBF4 สามารถตกลงในเงอนไขและราคาในการตออายสญญาหลกและไดรบความยนยอมจากสานกงานทรพยสนฯ ใหเชาชวงตอได TBF4 ตกลงทจะแจงเงอนไขและราคาในการตออายสญญาฉบบนใหกองทนรวมทราบภายใน 12 (สบสอง) เดอนกอนวนทสญญาเชาชวงอาคารสานกงานจะสนสดลง โดย TBF4 ตกลงใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทนรวมในการพจารณารบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง ทรพยสนทเชาชวงตามสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน และ CPN และ/หรอ บรษทท CPN มอานาจควบคมยงคงมหนาทเปนผบรหารอสงหารมทรพยของอาคารสานกงานดงกลาว ในการน กองทนรวมจะบอกกลาวความประสงคในการรบโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวงอาคารสานกงาน รวมทงมลคาและเงอนไขเบองตนทเกยวของเปนลายลกษณอกษรไปยง TBF4 ภายใน 30 (สามสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบการแจงจาก TBF4 หลงจากนน กองทนรวมจะดาเนนการขอมตจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมเพออนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารสานกงาน ภายใน 90 (เกาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมบอกกลาวแสดงความประสงคตามทกาหนดขางตน หากกองทนรวมไดรบมตอนมตการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารสานกงานดงกลาวจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมแลว คสญญาทงสองฝายจะใชความพยายามในดาเนนการตางๆ ซงรวมถงการจดทะเบยนตอเจาพนกงานทเกยวของ เพอใหการโอนสทธครอบครอง และ/หรอ เชา และ/หรอ เชาชวง อาคารสานกงานแลวเสรจภายในระยะเวลา 250 (สองรอยหาสบ) วนนบจากวนทกองทนรวมไดรบมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมดงกลาว

2. สทธในการซอและ/หรอรบโอนกรรมสทธและ/หรอรบโอนสทธครอบครองสาหรบโครงการตางๆ ในโครงการเซนทรลเวลด และอาคารสานกงานแหงอน (ทงนจะไมรวมถงอาคารโรงแรมและอาคารหางสรรพสนคา ZEN ทตงอยในโครงการเซนทรลเวลด)

ตลอดระยะเวลา 7 ปนบแตวนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก กองทนรวมจะไดรบสทธปฏเสธกอน (Right of First Refusal) จาก CPN ในการซอและ/หรอรบโอนกรรมสทธ และ/หรอรบโอนสทธการเชา และ/หรอรบโอนสทธการเชาชวงสาหรบอาคารใดๆ ในโครงการ เซนทรลเวลด (ยกเวนอาคารโรงแรมและอาคารหางสรรพสนคา ZEN) และอาคารสานกงานใดๆ ทงทมอยในปจจบนและจะได


- 75 –

มขนในอนาคต ซงม CPN และ/หรอบคคลใดๆ ท CPN มอานาจควบคมเปนเจาของกรรมสทธ และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวงอยกอนวนทกองทนรวมจะลงทน

อยางไรกด CPN สงวนสทธในการทจะใหสทธในการปฏเสธกอน (Right of First Refusal) แกกองทนรวม ในกรณท CPN พนจากการทาหนาทบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ทงน กองทนรวมจะดาเนนการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาวโดยการใหเชา หรอจาหนายอสงหารมทรพยดงกลาว เพอประโยชนสงสดแกผถอหนวยลงทนและกองทนรวม ทงน รวมถงการลงทนในโครงการทอยระหวางการกอสราง และ /หรอหลกทรพยอน และ/หรอการหาดอกผลโดยวธอนใด ตามทกาหนดไวในประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศอนทเกยวของ ทงมผลใชบงคบอยในปจจบนและทจะไดมการแกไขเพมเตม

3.11 ความเสยงในการลงทน

การลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมมความเสยง ผลงทนควรพจารณารายละเอยดทระบไวในโครงการฉบบนอยางรอบคอบ โดยเฉพาะอยางยงปจจยความเสยงดงรายละเอยดขางทายนกอนตดสนใจในการซอหนวยลงทนของกองทนรวม

ขอความดงตอไปนแสดงถงปจจยความเสยงทมนยสาคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทนรวมหรอราคาหนวยลงทนของกองทนรวม และนอกจากปจจยความเสยงทปรากฏในโครงการฉบบนแลวยงอาจมปจจยความเสยงอนๆ ซงกองทนรวมไมอาจทราบไดในขณะนหรอเปนความเสยงทกองทนรวมพจารณาในขณะนวาไมเปนสาระสาคญ แตความเสยงดงกลาวอาจเปนปจจยความเสยงทมนยสาคญตอไปในอนาคต ความเสยงทงหลายทปรากฏในโครงการฉบบนและความเสยงทอาจมขนในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญตอธรกจ ผลการดาเนนงาน และสถานะทางการเงนของกองทนรวม

คาอธบายเกยวกบแนวทางการบรหารเพอลดความเสยง มาตรการในการปองกนความเสยง และ/หรอ ความสามารถของกองทนรวมในการลดความเสยงขอใดขอหนงไมถอเปนคารบรองของกองทนรวมวา กองทนรวมจะดาเนนมาตรการในการปองกนความเสยงตามทกาหนดไวไดทงหมดหรอบางสวนและไมถอเปนขอยนยนวาความเสยงตางๆ ตามทระบในโครงการฉบบนจะลดลงหรอทาใหหมดไป ทงน เนองจากความสาเรจ และ/หรอ ความสามารถในการลดความเสยงยงขนอยกบปจจยหลายประการทอยนอกเหนอการควบคมของกองทนรวมขอความในลกษณะทเปนการคาดการณในอนาคต (Forward-Looking Statements) ทปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน เชน การใชถอยคาวา “เชอวา” “คาดวา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ตงใจ” “ประมาณ” หรอประมาณการทางการเงน โครงการในอนาคต การคาดการณเกยวกบผลประกอบการธรกจ แผนการขยายธรกจ การเปลยนแปลงของกฎหมายทเกยวของในการประกอบธรกจของกองทนรวม นโยบายของรฐ เปนตน เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคต อนเปนความเหนของบรษทจดการกองทน เจาของอสงหารมทรพย ผบรหารอสงหารมทรพย ทปรกษาทางการเงน ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอบคคลใดๆ มไดเปนการรบรองความถกตองของสมมตฐาน รวมถงมไดเปนการรบรองผลการประกอบการหรอเหตการณในอนาคตดงกลาว อกทงมไดเปนการ


- 76 –

รบประกนและ/หรอรบรองวาผลการดาเนนงานจรงทจะเกดขนในอนาคตจะเปนไปตามประมาณการงบกาไรขาดทน นอกจากน ผลการดาเนนงานทเกดขนจรงกบการคาดการณหรอคาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยสาคญ

ขอมลในสวนนทอางถงหรอเกยวของกบรฐบาล หนวยงานราชการหรอเศรษฐกจอาจเปนขอมลทรวบรวมมาจากขอมลทมการเปดเผยหรอจากสงพมพของรฐบาล หนวยงานราชการหรอจากแหลงขอมลอนๆ โดยทกองทนรวมอาจไมสามารถตรวจสอบหรอรบรองความถกตองของขอมลดงกลาวได

เนองจากผลตอบแทนในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเปนผลตอบแทนในระยะยาว ผลงทนจงไมควรคาดหวงทจะไดรบผลตอบแทนในระยะสน นอกจากนน ราคาเสนอขายของหนวยลงทนกบมลคาของหนวยลงทนในอนาคตอาจลดตาลงหรอสงขน ผลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงนน ผทประสงคจะซอหนวยลงทนจงควรปรกษาทปรกษาทเกยวของเพอขอคาปรกษาเกยวกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมกอนตดสนใจลงทนในหนวยลงทน

(ก) ความเสยงทเกดจากการด าเนนงานของกองทนรวม

1) ความเสยงจากสญญา

1.1) ความเสยงจากการทสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ซงท าใหสญญาเชาชวงอาจถกยกเลกไปดวย

ในการเขาทาสญญาเพอเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก กองทนรวมจะเขาทาสญญาเชาชวงกบ TBF4 ซงเปนคสญญากบสานกงานทรพยสนฯ ซงเปนเจาของทรพยสนโครงการอาคารสานกงาน ภายใตสญญาเชาหลก โดยในการเขาทาสญญาเชาชวงกบ TBF4 กองทนรวมจะเขาเปนคสญญากบ TBF4 ทงน ตามสญญาเชาหลกทจดทาขนระหวางสานกงานทรพยสนฯ และ TBF4 นน CPN จะเปนผคาประกนการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลก ในฐานะลกหนรวมกบ TBF4 ทงน จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาทตามสญญาเชาหลก โดยครบถวน โดยการคาประกนจะผกพน CPN อยางสมบรณ

ทงน ตามสญญาเชาหลกซงจดทาขนระหวางสานกงานทรพยสนฯและ TBF4 ไดมการกาหนดเงอนไข/สาเหตทจะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (ซงกจะสงผลใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยเชนกน) อยหลายเงอนไข/สาเหต โดยเงอนไข/สาเหตทจะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก (และทาใหสญญาเชาชวงถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน) เกยวของกบ CPN กลาวคอสญญาเชาหลกจะถกยกเลก ในกรณทเกดเหตการณดงตอไปน

ไดมการยนคาขอตอศาลเกยวกบการขอฟนฟกจการของ CPN ไมวาโดยบคคลใด หรอ

CPN ถกศาลสงพทกษทรพยชวคราว หรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงใหลมละลาย หรอ

CPN เลกกจการหรอชาระบญชไมวาดวยเหตใดๆ


- 77 –

ทงน หาก CPN ในฐานะผคาประกนการปฏบตหนาทของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกประสบปญหาทางการเงน จนเขาขายทจะทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลก กองทนรวมในฐานะผเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตามสญญาเชาชวง กจะมความเสยงจากการทสญญาเชาชวงจะถกยกเลกไปโดยปรยาย เชนกน และเพอเปนการปองกนความเสยงดงกลาว จงกาหนดใหมมาตรการอย 2 ประเภท เพอปองกนความเสยงทอาจเกดขน ไดแก

มาตรการปองกน (Warning Signal)

หากเกดเหตการณใดเหตการณหนงดงตอไปน CPN มหนาทจะตองชแจงตอกองทนรวมถงสาเหตของเหตการณดงกลาว และกาหนดใหมมาตรการดาเนนการเพอแกไข รวมถงมหนาทตองรายงานถงผลการดาเนนการเพอแกไขปจจยทสงผลกระทบดงกลาวจนกระทงสามารถแกไขไดลลวง:

1. CPN ถกลดอนดบความนาเชอถอจากสถาบนจดอนดบความนาเชอถอลงเปน BBB+ (ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN ไดรบการจดอนดบเครดตองคกร (Issuer Rating) เทากบ A+ โดยบรษท ทรสเรทตง จากด)

2. มลคาหนตามราคาตลาด (Market Capitalization) ของ CPN ลดลงจนตากวา 10,000 ลานบาท (ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 จากขอมลบน http://www.sse.set มลคาหนตามราคาตลาดของ CPN เทากบ 100,225.54 ลานบาท)

มาตรการแกไข (Force Signal)

เมอเกดเหตการณดงตอไปน CPN ในฐานะผคาประกนการปฏบตหนาทของผเชาตามสญญาเชาหลก ตกลงใหสทธแกกองทนรวมและ/หรอผถอหนวยลงทนในการขายทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกใหแก CPN หรอบคคลท CPN มอบหมายในราคาตามหลกเกณฑทกาหนด

อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนของ CPN เกน 1.75:1

โดยท หนสนทมภาระดอกเบย หมายถง ยอดรวมของหนสนเฉพาะในสวนของเงนกและหนกทมภาระดอกเบย (Interest Bearing Debt) ทงหมดของ CPN และบรษทยอยตามทปรากฏในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดทผสอบบญชไดตรวจสอบ (Audited) แลว

สวนของผถอหน หมายถง ยอดรวมของสวนของผถอหนทงหมดของ CPN และบรษทยอยตามทปรากฏ ในงบแสดงฐานะทางการเงนรวม (Consolidated Statement of Financial Position) ของ CPN ฉบบลาสดทผสอบบญชไดตรวจสอบแลว (Audited) แลว อนไดแก จานวนรวมของทนทชาระแลว สวนเกนมลคาหน สวนเกนทนจากการตราคาสนทรพย กาไรสะสมของผถอหนสวนนอย และเงน

http://www.sse.set/


- 78 –

สารองตางๆของ CPN และบรษทยอย เปนตน ทงน มลคาสวนของผถอหนทนามาคานวณจะไมรวมรายการปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทน (Investment Properties)

เงอนไขของตวชวดของ Force Signal จะถกกาหนดในระดบดงกลาวเปนระยะเวลา 5 ป นบแตวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และหลงจากครบ 5 ป แลวระดบของตวชวดแตละตวจะถกทบทวนและทาการปรบเปลยนใหอยในระดบทไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมตากวา 5 ปของ CPN ในกรณทตวชวดดงกลาวไมไดมการใชในเงนกระยะยาวทมในขณะนน อาจใชตวชวดและระดบตวชวดเดม หรออาจปรบเปลยนเปนตวชวดทเทยบเคยงกนทมการกาหนดในเงอนไขเงนกใหมกได โดยใหผานความเหนชอบจากคณะกรรมการลงทน (Investment Committee) อนงในกรณทมการปรบปรงมาตรฐานการบนทกบญชใหเปนไปตามประกาศและบงคบใชมาตรฐานการบญชฉบบใหมในประเทศไทย อนมผลกระทบตอการคานวณตวชวดของ Force Signal บรษทจดการอาจใชดลยพนจพจารณาปรบปรงใหเหมาะสมโดยใหอยในระดบทไมดอยกวาหรอเสมอกบขอตกลง (Covenant) ของเงนกระยะยาวหรอหนกอายไมตากวา 5 ปของ CPN ทมในขณะนน

เมอเกดเหตการณทเปนไปตามเงอนไขของ Force Signal แลว บรษทจดการจะดาเนนการจดประชมผถอหนวยลงทนของกองทนรวม เพอใหพจารณาขอมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวมในการให CPN รบซอทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกหรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตอไป ทงน ในการประชมดงกลาว บรษทจดการจะตองไดรบมตเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทงหมดของผถอหนวยลงทนทเขารวมประชมและมสทธออกเสยง โดยในการประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตดงกลาว ตองมผถอหนวยลงทนมาประชมไมนอยกวา 25 คนหรอไมนอยกวากงหนงของจานวนผถอหนวยลงทนทงหมด ทงน จานวนผถอหนวยลงทนทมาประชมดงกลาวตองมหนวยลงทนนบรวมกนไมนอยกวาหนงในสามของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด จงจะเปนองคประชม

ในการนบมต บรษทจดการจะไมนบจานวนหนวยลงทนของCPN และบคคลทเกยวของซงเปนผถอหนวยลงทนทมสวนไดเสยในการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยรวมในมตดงกลาว

ในกรณทไมสามารถจดใหมการประชมผถอหนวยลงทนได ไมวาดวยเหตใดกตาม บรษทจดการสามารถใชดลยพนจในการดาเนนการใหกองทนรวมใชสทธให CPN ซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก หรอจะใหกองทนรวมยงคงลงทน


- 79 –

ในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตอไป เพอประโยชนสงสดของผถอหนวยลงทน

ในกรณททประชมผถอหนวยลงทนลงมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก จะกาหนดใหราคาซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเทากบมลคาเงนลงทนเรมตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเสอมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) โดยทการเสอมคาของทรพยสนจะคานวณจากสวนตางของมลคาเงนลงทนเรมตนหกดวยมลคายตธรรมเฉลยตามทผประเมนราคา 2 รายทแตละฝายเสนอฝายละ 1 รายกาหนด ซงผประเมนราคาดงกลาวจะตองเปนผประเมนราคาทมชออยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย โดย CPN ตกลงจะเปนผรบผดชอบคาใชจาย คาธรรมเนยม และภาษใดๆ ทเกยวของกบการซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกจากกองทนรวม และไมคดคาธรรมเนยมการจาหนายอสงหารมทรพยของกองทนรวม

ในกรณทผถอหนวยลงทนลงมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และ CPN จาเปนตองหาแหลงเงนกยมเพมเตม ซงอาจรวมถงการกยมเงนโดยใชทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกนเปนหลกประกน เงนกยมดงกลาวจะตองนามาชาระคาซอทรพยสนจากกองทนรวมกอนทจะนาไปใชเพอวตถประสงคอนได ทงน การใชทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนหลกประกนดงกลาวนนจะตองไดรบความเหนชอบของเจาของทรพยสนกอน

ทงนทางบรษทจดการไดทาการวเคราะหงบการเงนรวมยอนหลงของ CPN ทไดรบการตรวจสอบแลว (Audited Consolidated Financial Statements) และมความเหนวาทาง CPN จะยงมความสามารถในการระดมทนเพอซอสนทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกถงแมวาอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนจะเพมสงขนจนเกนระดบ 1.75 :1 เนองจากสวนของผถอหนตามทปรากฏในงบการเงนรวมของ CPN ทนามาใชเปนฐานในการคานวณอตราสวนดงกลาวเปนมลคาทบนทกทางบญชซงยงไมไดสะทอนมลคายตธรรม (Fair Value) ของอสงหารมทรพยเพอการลงทน (Investment Property) ของ CPN ซงทผานมาราคายตธรรมของสนทรพยดงกลาวทประเมนโดยผประเมนอสระมมลคาสงกวามลคาตามบญช (ราคาตนทนหกดวยคาเสอมราคาสะสม ) มาก โดยอสงหารมทรพยเพอการลงทนดงกลาวสวนใหญถอกรรมสทธ (Freehold) โดยCPN และมแนวโนมทจะเพมมลคาอยางตอเนองในระยะยาวตามระดบรายไดและกระแสเงนสดทเพมมากขน สงผลใหการควบคมระดบหนสนทมภาระดอกเบยทกาหนดใน Force Signal (ซงเปนการกาหนดทคานวณจากสวนของผถอหนตามงบแสดงฐานะทางการเงนรวมของ CPN ทไมไดรวมการปรบปรงมลคายตธรรมของอสงหารมทรพยเพอการลงทนของ CPN แตอยางใด) เปนระดบทมความระมดระวง


- 80 –

และจะเปนระดบทควบคมให CPN มความเสยงทางการเงน (Financial Risk) ทไมสง

ดงนน ระดบอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนทกาหนดเปนตวชวดสาหรบ Force Signal นาจะมความระมดระวงทเพยงพอท CPN จะยงคงมความสามารถในการซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกได

นอกจากน ยงมความเสยงในกรณท TBF4 ในฐานะผเชาภายใตสญญาเชาหลกผดนดชาระหนคาเชาหรอไมสามารถชาระคาเชาใหแกสานกงานทรพยสนฯได ซงอาจสงผลทาใหสญญาเชาหลกถกยกเลกและอาจทาใหสญญาเชาชวงถกยกเลกดวยในทสด อยางไรกด CPN เปนผคาประกนการปฏบตหนาทและความรบผดชอบของ TBF4 ตามสญญาเชาหลกในฐานะลกหนรวมกบ TBF4 จนกวา TBF4 จะไดปฏบตหนาทตามสญญาเชาหลกอยางครบถวน โดยในกรณดงกลาวCPN จะเขามารบหนาทชาระคาเชาแทน TBF4 ทงน ตามทกลาวไดกลาวขางตน หาก CPN ในฐานะผคาประกนประสบปญหาทางการเงน จนไมสามารถชาระคาเชาแทน TBF4 ได สญญาเชาชวงระหวางกองทนรวมสาหรบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกกจะมความเสยงจากการทจะถกยกเลกไปโดยปรยายเชนกน อยางไรกตาม มาตรการ Warning Signal และ Force Signal ตามทไดกลาวไวแลวขางตนอาจชวยปองกนความเสยงดงกลาวได

อยางไรกด สาหรบกรณท TBF4 มปญหาทางการเงนจนอาจทาใหเกดการผดนดชาระหนคาเชาใหแกสานกงานทรพยสนฯ ตามทกาหนดในสญญาเชาหลกนนอาจเกดขนไดยาก เนองจาก TBF4 เปนกองทนรวมทจดตงขนโดยมผจดการกองทนเปนผบรหารจดการดแลภายใตกฎหมายหลกทรพยและประกาศของสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และมผดแลผลประโยชนเปนผตรวจสอบการดาเนนการบรหารจดการกองทน เพอปองกนมให TBF4 ผดนดชาระคาเชาใหแกสานกงานทรพยสนฯ ตามทกาหนดในสญญาเชาหลก อกทงเมอพจารณาจากงบการเงนทผานมาของ TBF4 จะเหนไดวา TBF4 มกระแสเงนสดทมความมนคงอยางมาก เนองจากมกระแสเงนรบและกระแสเงนจายทคอนขางแนนอน โดยในชวง 3 ปทผานมา TBF4 มกระแสเงนสดจากการดาเนนงานสทธ เฉลยอยในระดบประมาณ 65 ลานบาทตอเดอน (หลงหกคาเชาทดนและอาคารของโครงการรวมซงปจจบนเทากบ 20 ลานบาทตอเดอน) และ TBF4 ยงมรายไดจากทางอนนอกเหนอจากการใหเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกใหแกกองทนรวม เชน รายไดจากการใหเชาทรพยสนแกผเชารายยอยในสวนอาคารศนยการคาเซนทรลเวลดของโครงการเซนทรลเวลด ในฐานะท TBF4 เปนผเชาทรพยสนในสวนอาคารศนยการคาเซนทรลเวลดของโครงการเซนทรลเวลดจากสานกงานทรพยสนฯ เพอนาออกหาประโยชนเชนเดยวกน ซงรายไดจากคาเชาดงกลาว เปนรายไดท TBF4 ไดรบอยางคงทสมาเสมอตลอดอายของสญญาเชาหลก นอกจากน ในปจจบน


- 81 –

TBF4 ไดมการจดใหมการดารงเงนในบญชเงนฝากของกอง (Cash Reserve) ซงมผดแลผลประโยชนของกองทนรวมเปนผดแล เปนจานวนเงนไมตากวา 46 ลานบาท นอกจากน CPN ซงมอตราการจดอนดบเครดตท A+ ยงเปนผคาประกนการปฎบตหนาทของผเชาตามสญญาเชาหลกรวมถงการชาระคาเชาใหแกTBF4 อกดวยดงทกลาวขางตน ดงนน จงเหนไดวาโอกาสท TBF4 จะเกดการผดนดการชาระคาเชาของโครงการเซนทรลเวลดมคอนขางตา

หากในกรณท TBF4 มปญหาทางการเงนหรอถกยกเลกกองทนนน จะไมมผลกระทบถงสทธของผเชาชวง (กองทนรวมอสงหารมทรพยทจะจดตงขน) อนเนองมาจากการทเงอนไขของสญญาเชาหลกกาหนดไวดงน

“ในกรณทมเหตการณอยางหนงอยางใดดงตอไปนเกดขนกบผเชาตามสญญาเชาหลก (TBF4) คสญญาทกฝายตกลงใหโอนสทธและหนาทของผเชาตามสญญาเชาหลกจากผเชา (TBF4) มาให CPN ทนทโดยอตโนมต และ CPN มหนาทจดการเรองการรบมอบทรพยสนทเชาจาก TBF4 โดยไมใหสานกงานทรพยสนฯไดรบความเสยหาย และ/หรอมหนาทตองรบผดชอบใดๆ ทงสน

(ก) ไดมการยนคาขอตอศาลอนเกยวกบการขอฟนฟกจการของ TBF4 ไมวาโดยบคคลใด

(ข) TBF4 ถกศาลสงพทกษทรพยชวคราวหรอพทกษทรพยเดดขาด หรอสงใหลมละลายหรอ

(ค) TBF4 ถกยกเลกกองทน หรอชาระบญช ไมวาดวยเหตใดๆ”

ในกรณดงกลาว CPN จะตองรบโอนสทธและหนาทตามสญญาเชาจาก TBF4 ซงทาใหสญญาเชาหลกยงมผลใชบงคบอยและทาใหสทธและหนาทของผเชาชวงตามสญญาเชาชวงจะไมไดรบผลกระทบแตอยางใด

1.2) ความเสยงจากการทคสญญาไมปฏบตตามสญญา

ในการลงทนและบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม บรษทจดการจะเขาทาสญญาเชาชวงทดนและอาคารบางสวน สญญาซอขายทรพยสน (เฟอรนเจอรและเครองอปกรณ) และสญญาตกลงกระทาการเพอการลงทนในอสงหารมทรพยรวมถงทรพยสนตางๆ ทเกยวของกบเจาของหรอผทรงสทธตามกฎหมายทเกยวของของทรพยสนดงกลาว และ/หรอ สญญาตาง ๆ ทเกยวเนองกบการลงทนและการบรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมเพอประโยชนในการจดหาจดหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม และดาเนนการใดๆ เพอใหใหคสญญาปฏบตตามขอกาหนดในสญญา

อยางไรกด ถงแมจะมขอกาหนดในสญญา คสญญาอาจปฏบตผดสญญาหรอเกดเหตการณใด ๆ อนเปนเหตแหงการเลกหรอผดสญญาได ในกรณเชนวาน แมกองทนรวมจะมสทธทจะ


- 82 –

บอกเลกสญญา เรยกคาเสยหาย รวมตลอดจนเรยกคาขาดประโยชนและคาเชาทชาระไปแลวกตาม แตเหตการณทค สญญาผดสญญาดงกลาว อาจทาใหกองทนรวมไมไดรบผลประโยชนจากการกระทาการหรองดเวนกระทาการหรอบงคบการใหเปนไปตามสญญาตามทกาหนดไวดงกลาวได เชน ไมสามารถบงคบใหเปนไปตามสทธของกองทนรวมตามขอกาหนด หรอ ในกรณทคสญญาปฏบตผดขอกาหนดและเงอนไขตามสญญาทเกยวของแลว คสญญาอาจไมชาระคาเสยหายตามทกองทนรวมเรยกรอง ดงนน กองทนรวมจงอาจตองนาเรองดงกลาวเขาสกระบวนการยตธรรมโดยการฟองรองตอศาลทเกยวของ ซงการดาเนนการดงกลาว บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดถงระยะเวลาและผลกระทบในการดาเนนการ รวมถงจานวนเงนทกองทนรวมจะไดรบชดเชย เยยวยา จากความเสยหายตาง ๆ ดงกลาว นอกจากน ผลแหงคดขนอยกบดลพนจของศาลทเกยวของ และถงแมศาลจะมคาพพากษาใหกองทนรวมชนะคด กองทนรวมอาจไมสามารถบงคบใหเปนไปตามคาพพากษาของศาล ผถอหนวยลงทนจงมความเสยงทจะไมไดรบผลตอบแทนตามจานวนหรอภายในระยะเวลาทคาดการณไว

2) ความเสยงจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเสยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก เนองจากแมวากองทนรวมจะตองจดใหมการประกนภยในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมซงจะเปนไปตามขอกาหนดของกฎหมายทเกยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดทาประกนภยทคมครองความเสยงบางประเภททอาจเกดขนได (หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยได แตอตราเบยประกนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจทกองทนรวมอาจไดรบ) เชน ความสญเสยจากสงคราม เปนตน หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามทระบในกรมธรรมประกนภยทเกยวของไดไมวาทงหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยทไมใชความผดของกองทนรวม

กองทนรวมอาจมความเสยงจากความสญเสยทางการเงน เมอเกดเหตการณรายแรงทกองทนรวมอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอหรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซงอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนทผถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทจดการจะดาเนนการใหกองทนรวมเปนผรบผลประโยชนภายใตการประกนภยทมอยเดมของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก เพอใหกองทนรวมไดรบการประกนภยธรกจหยดชะงก การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก และการประกนภยการกอการราย โดยในสวนของการประกนภยสาหรบความเสยงภยทกประเภท ทางสานกงานทรพยสนฯ ซงเปนผรบคาสนไหมทดแทนตามกรมธรรมจะโอนคาสนไหมทดแทนใดๆ ทไดรบมาใหกบ TBF4 และ TBF4 กจะนาเงนคาสนไหมทดแทนดงกลาวมามอบใหแกกองทนรวมในกรณทกองทนรวมประสงคจะซอมแซมความเสยหาย ตามเงอนไขทกาหนดในสญญาเชาหลกและสญญาเชาชวงอาคารสานกงาน ซงในปจจบนการประกนภยทรพยสนสาหรบความเสยงทก


- 83 –

ประเภทในวงเงน 3,977,000,000 บาทนาจะเพยงพอกบคาใชจายในการซอมแซมทรพยสนทเสยหายเนองจากมลคาตนทนทดแทน (Replacement Value) ของทรพยสนทกองทนเขาลงทนครงแรก ซงประเมนการโดย บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด ณ วนท 2 กรกฎาคม 2555 และ บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด ณ วนท 9 กรกฎาคม 2555 อยท 3,870,000,000 บาท และ 3,784,500,000 บาท ตามลาดบ ในขณะทวงเงนการประกนภยธรกจหยดชะงกกนาจะเพยงพอในการชดเชยความเสยหายระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหมซงไมควรจะใชเวลาเกนกวา 3 ป

3) ความเสยงการช าระคาเชาพนทของผเชาชวงพนทในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

คาเชาพนททกองทนรวมจะไดรบจากผเชาชวงตามสญญาเชาชวงพนทจะเปนทมาของรายไดหลกของกองทนรวม ดงนน กองทนรวมอาจมความเสยงจากฐานะการเงนและความสามารถในการชาระคาเชาของผเชาชวงพนทได หากผเชาชวงพนทดงกลาวมปญหาทางการเงนซงสงผลกระทบตอความสามารถในการชาระคาเชา ไมชาระคาเชา หรอ ยอมเลกสญญาเชาชวงกอนกาหนด และหากกองทนรวมไมสามารถหาผเชาชวงรายใหมมาทดแทนผเชาชวงดงกลาวได อาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวมไดซงจะสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ผเชาชวงพนททกรายททาสญญาเชาชวงพนทกบกองทนรวมจะตองวางเงนประกนการเชาชวงพ นท ตลอดอายสญญาเชาชวงพนท และกองทนรวมสามารถยดเงนประกนดงกลาวในกรณทผเชาชวงไมชาระคาเชาหรอยกเลกสญญากอนกาหนด ซงการทมการวางเงนประกนในลกษณะนจะชวยลดความเสยงและ/หรอผลกระทบตอรายไดของกองทนรวม

4) ความเสยงของผลประกอบการของกองทนรวมขนอยกบความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย

กองทนรวมจะแตงตงให CPN ใหเปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก โดย CPN จะมหนาทตางๆ เกยวกบการบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ตามทกองทนรวมจะมอบหมายให รวมถงการรวมกาหนดนโยบายการจดการผลประโยชนและการประกอบธรกจของทรพยสนดงกลาว ดงนน การบรหารจดการทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกของ CPN เชน การใหบรการแกผเชาชวงพนทอยางมคณภาพ การหาผเชาชวงพนทรายใหมหรอการตอสญญาเชาชวงพนทกบผเชาชวงพนทปจจบน การบารงรกษาหรอพฒนาทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกใหอยในสภาพทด และเหมาะแกการจดหาผลประโยชน จะสงผลโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวม

นอกจากน หาก CPN ไมสามารถปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพยเนองจากเหตผลใดเหตผลหนง กองทนรวมอาจไมสามารถแตงตงบคคลอนเพอทาหนาทบรหารทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกไดดเทยบเทากบการบรหารจดการของ CPN ซงอาจจะสงผลกระทบทางลบอยางม


- 84 –

นยสาคญตอผลประกอบการ ฐานะการเงน และความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

5) ความเสยงจากการทผเชาชวงพนทในทรพยสนไมใหความยนยอมเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวม หรอไมตอสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการ

เมอกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกแลว ผเชาชวงตองยนยอมเพอเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวมและชาระคาเชาชวงพนทและคาบรการใหแกกองทนรวมในฐานะผใหเชาชวงและผใหบรการ ทงน หากผเชาชวงพนทปฏเสธทจะเขาทาสญญาดงกลาวและไมชาระคาเชาชวงพนทและคาบรการใหแกกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเสยงในสวนของการไมไดรบคาเชาและคาบรการ ซงอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม ซงจะสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ในการเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก กองทนรวมโดยผบรหารอสงหารมทรพยจะดาเนนการแจงและอธบายถงรายละเอยดทเกยวของกบกองทนรวมใหผเชาชวงพนทไดทราบ เพอประสานงานในการเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวม และเนองจากผเชาชวงพนทเกอบทงหมดเปนผเชาชวงพนทอยเดมตงแตกอนวนทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก และเปนผเชาชวงพนทมาอยางตอเนอง ดงนน การปฏเสธทจะใหความยนยอมในการเขาเปนคสญญาเชาชวงพนทและสญญาบรการกบกองทนรวมจงมโอกาสเกดขนไดนอย

นอกจากน สญญาเชาชวงอาคารสานกงานและทดนทเกยวของระหวางกองทนรวมและ TBF4 ยงกาหนดไววาหากบรษท เซนทรลเวลด ในฐานะผเชาชวงเดม หรอ CPN (เพอประโยชนของ TBF4) ไดรบผลประโยชนใดๆ ซงรวมถงเงนประกนการเชาจากผเชาพนทในอาคารสานกงาน อนเปนผลประโยชนทกองทนรวมควรจะไดรบ CPN ตองดาเนนการสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกกองทนรวมภายในระยะเวลาทกาหนด

6) ความเสยงทอาจเกดขนจากการกยมเงน

ในกรณทกองทนรวมไดดาเนนการใหมการกยมเงนตามหลกเกณฑทกาหนดไวในโครงการ กองทนรวมอาจมความเสยงเกดขนจากการกยมเงนดงกลาวได เนองจากการเปลยนแปลงของภาวะเศรษฐกจ อตราดอกเบยและความสามารถในการชาระหนของคสญญาทเกยวของซงอาจสงผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทนรวม ทาใหกองทนรวมมสภาพคลองไมเพยงพอ รวมถงกองทนรวมอาจมความเสยงทจะมความสามารถในการชาระคนเงนตนและดอกเบยลดลง และอาจสงผลกระทบตอความสามารถของกองทนรวมในการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทน ทงน กองทนรวมจะใชความพยายามในการดาเนนการใดๆ เพอลดความเสยงดงกลาว เชนการปองกนความเสยงจากความผนผวนของอตราดอกเบย หรอการขอขยายระยะเวลาการชาระหน


- 85 –

เปนตน อยางไรกตาม การดาเนนการใดๆ ดงกลาว กองทนรวมจะดาเนนการโดยคานงถงประโยชนสงสดของผถอหนวยลงทนเปนสาคญ

7) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผบรหารอสงหารมทรพยอาจกอใหเกดผลกระทบตอการด าเนนการของกองทนรวม

แมวาบรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาทของ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพย ในการจดการทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนอยางระมดระวง ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยยงอาจเกดขนไดเนองจาก CPN ยงทาหนาทในการบรหารจดการอสงหารมทรพยประเภทอาคารสานกงานแหงอนๆ นอกเหนอจากอาคารสานกงานด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ตามทเปดเผยในขอ 21

อยางไรกด ดวยความตองการของผเชาทแตกตางกนในการเลอกสถานทเชาเพอเปนสานกงาน เชน สถานทตง สงอานวยความสะดวก งบประมาณ ความสะดวกในการเดนทาง และความสะดวกในการตดตอทางธรกจ เปนตน ผเชาจงเปนผกาหนดวาจะทาการเชาอาคารสานกงานแหงใด และเนองจากอาคารสานกงานอนๆ ท CPN ทาหนาทเปนผบรหารจดการนน ไมไดตงอยในเขตใจกลางยานธรกจ (Central Business District) เชนเดยวกบอาคารสานกงานด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด กลมผเชาทเปนเปาหมายหลกจงมความแตกตางกน ดงนน ความขดแยงทางผลประโยชนทอาจเกดขนระหวางกองทนรวมและ CPN ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยจงมความเปนไปไดยากทจะเกดขน

(ข) ความเสยงทเกยวของกบความสามารถในการจดหาผลประโยชนในทรพยสน

1) ความเสยงจากกรณการถกเวนคนทดน

กองทนรวมมความเสยงในกรณทมการเวนคนทรพยสนทกองทนรวมลงทนโดยหนวยงานของรฐ ซงทาใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนทกองทนรวมลงทนเพอประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

ในกรณทเกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมจะไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคน ซงอาจสงผลใหผลตอบแทนทผถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามทไดประมาณการไวทงในสวนของเงนปนผลและเงนคนเงนลงทนจากการลดทน

อยางไรกด จากการทบรษทจดการไดศกษาขอมลแบบแสดงแนวเขตทางพเศษโครงการระบบทางดวนขนท 2 สายแจงวฒนะ – บางโคล (ชวงถนนรวมและกระจายการจราจร) จดทาโดยการทางพเศษแหงประเทศไทย กาหนดเขตทดนในบรเวณททจะเวนคนในทองทเขตททรพยสนของกองทนทจะลงทน รวมถงการตรวจสอบกบหนวยงานราชการตางๆ ทเกยวของ เชน 1) สานกงานโยธา กรงเทพมหานคร 2) กรมทางหลวง 3) การทางพเศษแหงประเทศไทย และ 4) การรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย ในสวนของขอมลเทาทมอย ณ ปจจบนทสามารถตรวจสอบไดในเบองตน


- 86 –

พบวาทต งของทรพย สนของกองทนทจะลงทนดงกลาวไมตกอยภายใตเขตเวนคนโดยเฉพาะเจาะจง ทงนบรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เนองจากการเวนคนทดนเปน นโยบายและความจาเปนในการใชพนทของรฐบาลในเวลานน

2) ความเสยงจากความผนผวนทางเศรษฐกจซงอาจมผลกระทบตออสงหารมทรพย

ทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนมความเสยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจ และการชะลอตวของระบบเศรษฐกจ ทงในระดบประเทศและระดบโลก

นอกจากนทรพยสนดงกลาวอาจไดรบผลกระทบจากการเปลยนแปลงจากปจจย มหภาคอนๆ เชน ปจจยทางการเมอง การวางผงเมอง การเปลยนแปลงโครงสรางประชากร หรอการโยกยายของชมชน อนอาจสงผลกระทบตอสถานะหรอนโยบายของผเชา ทาใหอตราการเชาพนทและอตราคาเชาในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกลดลง

3) ความเสยงจากการแขงขนทสงขน

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของอสงหารมทรพย การเพมขนของจานวนผประกอบการในตลาด การเพมขนของจานวนอาคารสานกงานใหเชา การทมจานวนผประกอบการในตลาดเพมขนจะสงผลใหอปทานของตลาดเพมขน ทาใหมการแขงขนสงขน

(ค) ความเสยงโดยตรงตอกองทนรวมหรอผถอหนวยลงทน

1) ความเสยงโดยทวไป

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยทวไป ทงในระดบประเทศและระดบโลก ซงรวมถงอตราเงนเฟอ อตราดอกเบย อตราแลกเปลยนเงนตรา ราคาเครองอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอน อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากนภาวะตกตาทางเศรษฐกจโดยทวไป ตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภคอาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซงอาจสงผลกระทบตอราคาซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซงอาจมราคาสงหรอตากวาราคาทไดเสนอขาย

นอกจากน ราคาของหนวยลงทนทซอขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยอาจไดรบผลกระทบจากปจจยภายนอกหลายประการซงเปนปจจยทกองทนรวมไมสามารถควบคมได อาท ความเคลอนไหวหรอความเปลยนแปลงของตลาดหลกทรพยตางประเทศ อตราดอกเบยภายในประเทศและตางประเทศ อตราแลกเปลยนเงน นโยบายหรอมาตรการทงทางตรงหรอทางออมทมผลตอนาเขาหรอสงออก สภาวะของธรกจทองเทยว เงนตราตางประเทศ สภาวะทางเศรษฐกจของ


- 87 –

ประเทศและระหวางประเทศ ปจจยความเสยงในการดาเนนงานและทางธรกจโดยทวไป ความผนผวนของตลาดเครองอปโภคและบรโภค ระเบยบขอบงคบ ภาษอากร และนโยบายอนใดของรฐบาล เปนตน ซงไมมหลกประกนไดวาความเปลยนแปลงของปจจยภายนอกดงกลาวจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอราคาของหนวยลงทน ผลตอบแทนจากการลงทน และการบรหารจดการโครงการของกองทนรวม

2) ความเสยงทางการเมอง

แมวาในปจจบนสภาวะทางการเมองเรมเขาสสถานการณทดขน แตหากมเหตการณความไมสงบหรอความขดแยงทางการเมองเกดขน อาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย รวมถงตลาดหลกทรพยในประเทศไทย ซงอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรงตอสถานะทางการเงนของกองทนรวม ทงน จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน หรอในอนาคต หรอการเปลยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอการดาเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดาเนนกจการ และการเตบโตของกองทนรวม

3) ความเสยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต อบตภย การกอวนาศกรรม และเหตสดวสยอนๆ แมจะมโอกาสเกดขนไมบอยครงนก แตหากเกดขนในบรเวณทตงของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน นอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจกอใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผเชาและผมาใชบรการในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทน อยางประเมนคาไมได อยางไรกด กองทนรวมจะไดทาประกนภยทครอบคลมความเสยหายทเกดจากภยธรรมชาต อบตภย การกอวนาศกรรม และเหตสดวสยอนๆ ไวสาหรบทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ทงน เปนไปตามเงอนไขทกาหนดในกรมธรรมประกนภยซงกองทนรวมไดจดใหมตามมาตรฐานทวไปสาหรบธรกจอาคารสานกงานใหเชา และตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

4) ความเสยงจากการตรวจสอบขอมลกอนการเขาลงทน

กอนการลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทน บรษทจดการไดทาการศกษาขอมลรายละเอยดของอสงหารมทรพยนนๆ โดยทาการตรวจสอบเอกสารทเกยวของ (Due Diligence) ประกอบกบการศกษารายละเอยดจากรายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยทปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพย ทไดจดทาขนจากการดาเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนอยางเตมทตามมาตรฐานวชาชพของทปรกษานนๆ อยางไรกตามการกระทาดงกลาวมไดเปนการประกนวา อสงหารมทรพยดงกลาวปราศจากความเสยหาย หรอความบกพรอง ทอาจจะตองมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยทปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนทบรษทจดการใชเปนพนฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจม


- 88 –

ขอบกพรอง มความไมถกตอง เนองจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพยอาจจะตรวจพบไดยาก หรอไมสามารถตรวจพบได เนองจากขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคหรอวธการทใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอนๆ ทเปนขอจากดในการตรวจสอบของทงผประเมนราคาและวศวกร

นอกจากนนแลว อสงหารมทรพยทกองทนรวมจะเขาลงทนอาจจะมการละเมดกฎ ระเบยบ ขอบงคบตางๆทเกยวของกบอสงหารมทรพย ซงการศกษาขอมลรายละเอยดและการตรวจสอบเอกสารทเกยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซงอาจจะสงผลใหเกดภาระคาใชจายทเกนกวาทบรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทนหรอกอใหเกดหนาททตองปฏบตตามขอผกพนทเกยวกบการละเมดกฎขอบงคบดงกลาวทถกกาหนดโดยหนวยราชการทเกยวของ

5) การเปลยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายทเกยวของ

ผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซงเปนปจจยทกองทนรวมไมสามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกาหนด ระเบยบ ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอ คาสง ของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานทมอานาจตามกฎหมาย ถอเปนเหตการณทไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงนน กองทนรวมจงไมสามารถทจะประเมนผลกระทบจากการเปลยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวาการเปลยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวม

6) ราคาของหนวยลงทนอาจมการเปลยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย

ภายหลงจากการทหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดวาสภาวะการซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยจะมเสถยรภาพ ราคาตลาดของหนวยลงทนอาจลดลงภายหลงวนเรมตนของการซอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงราคาดงกลาวอาจไมสอดคลองกบมลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม ซงราคาซอขายของหนวยลงทนนนขนอยกบหลายปจจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของหลกทรพยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และปรมาณการซอขายของหนวยลงทน ฯลฯ ดงนน ผลงทนอาจไมสามารถทจะขายหนวยลงทนไดในราคาทเสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาสนทรพยสทธตอหนวยของกองทนรวม

7) มลคาสนทรพยสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบหากมการจ าหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอมการเลกกองทนรวม

มลคาสนทรพยสทธของกองทนรวมซงไดกลาวไว ณ ทน ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคาทรพยสนทลงทนเปนขอมลพนฐาน ดงนน ในกรณทกองทนรวมตองจาหนายทรพยสน


- 89 –

ของกองทนรวมเพอการปรบโครงสรางการลงทนหรอเพอการเลกกองทนรวมมลคาดงกลาวอาจมไดเปนมลคาทแทจรงซงกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปทงหมด หรอบางสวนดงกลาว

8) ความเสยงจากการขาดสภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนในตลาดรอง

เนองจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย สภาพคลองในการซอขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถและปรมาณการซอขายหนวยลงทนนนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ซงอยบนพนฐานของปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย (bid-offer) ซงปรมาณความตองการของผซอ-ผขาย ขนอยกบปจจยหลายประการทกองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมของตลาดในชวงเวลาดงกลาว ดงนน จงมความเสยงทหนวยลงทนนจะขาดสภาพคลองในการซอขายในตลาดรอง

9) ความเสยงดานภาษ

ในการขาย โอนหรอรบโอนสทธการเชา หรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย (ในกรณทกองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตนน อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมทเกดจากการซอหรอขายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธหรอโอนหรอรบโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ซงกองทนรวมอาจตองรบภาระทงหมดหรอบางสวน โดยทอตราคาธรรมเนยมและอตราภาษทกองทนรวมจะตองชาระดงกลาว อาจแตกตางจากอตราทเปนอยในปจจบน

นอกจากน ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ/หรอ ภาระภาษของผถอหนวยลงทนสาหรบการซอขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปนผลจากกองทนรวมอาจเปลยนแปลงไปจากอตราในปจจบน

10) ความเสยงในการลงทนในสทธการเชาชวงอสงหารมทรพยซงมลคาจะลดลงตามระยะเวลาการเชาชวงทเหลออย

กองทนรวมมการลงทนในสทธการเชาชวงทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกซงมลคาสทธการเชาชวงของอสงหารมทรพยดงกลาวของกองทนรวมจะลดลงตามระยะเวลาการเชาชวงทเหลออยอนเนองมาจากการประเมนคาสทธการเชา การเปลยนแปลงในอตราการเชาชวงพนท และ/หรอ อตราคาเชาและ/หรอเชาชวงพนท หรอเนองจากสาเหตอนใดทอยนอกเหนอการควบคมของกองทนรวม ทงน การเปลยนแปลงในมลคาสทธการเชาดงกลาวอาจสงผลกระทบอยางมนยสาคญตอมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมและมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม

11) ความเสยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอน

การทกองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยไมตากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอยใน


- 90 –

อสงหารมทรพย ในขณะทกองทนรวมประเภทอนจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ

12) ความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซงขนอยกบปจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจในประเทศและตางประเทศ ความสามารถของผบรหารอสงหารมทร พย ตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดาเนนงานตางๆ การแขงขน การเปลยนแปลงกฎหมายและขอบงคบทเกยวของกบทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง ดงนน จงมความเสยงทนกลงทนจะไมไดรบเงนปนผลตามทไดประมาณการเอาไว หรอกองทนรวมจะไมสามารถทจะรกษาระดบการจายเงนปนผลหรอเพมการจายเงนปนผลได

13) ความเสยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการก าหนดราคาซอขายหนวยลงทน

การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมทบรษทจดการประกาศ เปนการคานวณโดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาครงลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคาอสงหารมทรพย ซงมลคาดง กลาวอาจไมใชมลคาทจะซอขายไดจรงของอสงหารมทรพยดงกลาว

3.12 เงอนไขการลงทน

(1) ในกรณทบรษทจดการระดมทนไดไมเพยงพอทจะลงทนในทรพยสนไดตามทระบไวในโครงการน บรษทจดการจะดาเนนการขอเพกถอนการจดตงและจดการกองทนรวมและดาเนนการคนเงนคาจองซอหนวยลงทนและผลประโยชนใดๆ ใหแกผจองซอหนวยลงทนตามสดสวนเงนคาจองซอหนวยลงทน

(2) ในกรณทบรษทจดการสามารถระดมทนไดเพยงพอทจะลงทนในทรพยสนไดตามทระบไวขางตน (แลวแตกรณ) แต (ก) ไมสามารถลงทนในทรพยสนได ไมวาจะเปนบางสวนหรอทงหมดเนองจากทรพยสนทเปนอสงหารมทรพยไมเปนไปตามขอตกลงทกาหนดไวหรอมไดเปนไปตามขอกาหนดในโครงการ หรอม เหตอนใดอนทาใหกองทนรวมไมสามารถลงทนในทรพย สนท เปนอสงหารมทรพยได และ/หรอ (ข) เกดเหตสดวสยขนกบทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย และ/หรอ (ค) มเหตอนใดทมผลกระทบตอทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย และบรษทจดการเหนวาเหตดงกลาวอาจมผลกระทบตอการลงทนของกองทนรวม บรษทจดการสงวนสทธทจะ

(2.1) พจารณาลงทนในทรพยสนทเปนอสงหารมทรพย เฉพาะในกรณททรพยสนทบรษทจดการจะพจารณาลงทนมมลคาไมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธทงหมดของกองทนรวมภายหลงการลงทน โดยบรษทจดการสงวน สทธทจะปรบเปลยนขอกาหนด และ/หรอ เงอนไขในสญญาทเกยวของกบการลงทนในทรพยสนทเปน


- 91 –

อสงหารมทรพยด งกลาว รวมถ งพจารณาเจรจากบค สญญาท เก ยวของในการ ปรบเปลยนเงอนไขการจายเงน คาตอบแทนและเงนอนใด หรอขอสญญาหรอขอกาหนดใดๆ ตามความเหมาะสม ทงน หลงจากกองทนรวมไดลงทนแลว หากมจานวนเงนสวนทเหลอจากจานวนเงนทบรษทจดการไดรบจากการเสนอขายหนวยลงทน บรษทจดการอาจพจารณาดาเนนการลดทนและคนเงนทเหลอดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทน หรอ

(2.2) พจารณาเลกกองทนรวมกอนการลงทนในทรพยสนทเปนอสงหารมทรพยหากทรพยสนทบรษทจดการจะพจารณาลงทนมมลคานอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธทงหมดของกองทนรวมภายหลงการลงทน โดยบรษทจดการจะชาระบญชกองทนรวมเพอคนเงนลงทนใหแกผถอหนวยลงทน

อยางไรกด บรษทจดการจะพจารณาถงผลประโยชนของผถอหนวยลงทนโดยรวมเปนสาคญ ถงแมทรพยสนทบรษทจดการจะพจารณาใหกองทนรวมลงทนมมลคาไมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธทงหมดของกองทนรวมภายหลงการลงทน บรษทจดการอาจเลอกทจะไมลงทนโดยใหเลกกองทนรวมตามขอ (2.2) กได ทงน ในกรณทบรษทจดการเลอกทจะลงทนตามทกาหนดไวในขอ (2.1) ของวรรคกอนแลว หากบรษทจดการประสงคจะนาเงนทไดจากการระดมทนสวนทเหลอไปลงทนเพมเตมในทรพยสนอนนอกจากทรพยสนตามทกาหนดไวในโครงการ บรษทจดการจะตองไดรบมตเหนชอบจากผถอหนวยลงทนของกองทนรวม ซงในกรณดงกลาวบรษทจดการจะไมนบคะแนนเสยงของผถอหนวยลงทนทมสวนไดเสยกบการลงทนดงกลาวในการขอมตจากผถอหนวยลงทนดงกลาว

ในกรณทตองเลกกองทนรวมตาม (2.2) ขางตน เงนลงทนทผถอหนวยลงทนไดรบคนจะเปนไปตามยอดเงนคงเหลอหลงจากการชาระบญช ซงอาจใกลเคยงกบจานวนเงนทนของโครงการทจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมหลงหกคาใชจายตางๆ ทเกยวของกบการจดตงกองทนรวม ดงนน ในกรณดงกลาวนผถอหนวยลงทนจงอาจมความเสยงทจะไดรบเงนลงทนคนในจานวนทตากวามลคาทตราไวตอหนวยลงทน

3.13 การกยมเงนของกองทนรวมในการเขาลงทนครงแรกสวนท 2

ในการทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกสวนท 2 (ดงมรายละเอยดในสวนท 3.3) กองทนรวมจะใชแหลงเงนทน โดยการกเงนจากธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ทงจานวน โดยขอกาหนดและเงอนไขของเงนกยมดงกลาวเปนไปตามทกาหนดในสญญาระหวางกองทนรวมและธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) โดยมรายละเอยดเบองตนของเงนกยมดงกลาวทกองทนรวมไดรบอนมต (ภายใตเงอนไขทกาหนดในสญญากยมเงน) จาก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน) ดงตอไปน


- 92 –

ธนาคารผใหเงนก ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ผขอสนเชอ กองทนรวมสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท (กองทนรวม)

วงเงนก (ลานบาท) ไมเกน 370 ลานบาท

อตราดอกเบย (%) MLR- 2%

ระยะเวลาการช าระคนเงนก ไมเกน 12 ป นบจากวนทกองทนรวมเบกเงนมาใชครงแรก

การช าระดอกเบย ทกๆ 3 เดอน

หลกประกนการกยมเงน ไมม

หมายเหต: ทางบรษทจดการขอสงวนสทธไมตองขอมตจากผถอหนวยลงทนในกรณทเงอนไขการกยมเงนทแทจรงไดเปลยนไปจากเงอนไขขางตนในกรณทการเปลยนแปลงดงกลาวไมไดมผลกระทบเชงลบกบผถอหนวย ลงทน ตวอยางเชน ไดอตราดอกเบยทถกลง

ทงน ทางบรษทจดการมความเหนวาการกยมเงนเพอใชสาหรบการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกสวนท 2 นนจะเปนประโยชนตอผถอหนวยลงทน เนองจากผถอหนวยลงทนไมมความจาเปนทจะตองจองซอหนวยลงทนเพมขนเพอนาเงนทไดรบจากการเสนอขายหนวยลงทนดงกลาวมาใชในการลงทนในทรพยสนดงกลาว ในขณะเดยวกนอตราดอกเบยทกองทนรวมตองชาระในการกยมเงนครงนกอยในเกณฑทใกลเคยงกบอตราการกยมเงนของลกคาชนดทธนาคารพาณชยในประเทศสวนใหญเสนอใหกบลกคาของตนและอยภายใตเงอนไขทใกลเคยงกน (เชน ในเรองทเกยวกบสทธระหวางเจาหนและผถอหน/ หนวยลงทน และ ปจจยความเสยงอนๆ)

3.14 ขอมลการประเมน


- 93 –

มลคาและราคาประเมนของทรพยสนทกองทนรวมเขาลงทนครงแรก มรายละเอยดดงตอไปน

ทรพยสน มลคาทกองทนรวมเขาลงทน

ไมเกน*


ราคาประเมน


ผประเมนราคา วธการ ประเมน

วนทประเมน

อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด สวนท 1 (รายละเอยดตามขอ 3.3 (1))

4,394.4 3,853.8 บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส

จากด


Approach)


4,157.0 บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด


Approach)



ตามขอ 3.3 (2))

370 338.1 บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส

จากด


Approach)


365.0 บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด


Approach)


*รวมถง คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธการเชาชวง อากรแสตมป ภาษมลคาเพม ซ งมมลคารวมประมาณ 22 ลานบาท และ 4 ลานบาท สาหรบสวนท 1 และสวนท 2 ตามลาดบ

ทมา: บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด และ บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด



2. มลคาประเมนรวมของการลงทนครงแรกสวนท 1 และสวนท 2 ของบรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด เทากบ 4,191.9 ลานบาท และบรษท บรค เรยลเอสเตท จากด เทากบ 4,522 ลานบาท


- 94 –

ทงน จากการตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนทใชในการประเมนมลคาทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก บรษทจดการไมพบสงทเปนเหตใหเชอวาสมมตฐานหลกทใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตามผลประกอบการณทเกดขนจรงอาจจะแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆอาจจะไมเปนไปตามทคาดการณไว

ทงน บรษทจดการมความเหนวาอาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด เปนอาคารสานกงานเกรดเอขนาดใหญทมความเปนเอกลกษณโดดเดนจากอาคารสานกงานเกรดเอทวไป โดยมทาเลตงอยในใจกลางกรงเทพมหานครทาใหผใชบรการสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกสบาย รวมทงมทางเขาออกหลายดานเชอมตอกบถนนทสาคญหลายสาย ภายในอาคารสานกงานกมระบบสาธารณปโภคและสงอานวยความสะดวกตางๆ ทมการออกแบบอยางสวยงามและมเทคโนโลยททนสมยพรอมทงประโยชนใชสอยสง นอกจากน อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ยงเปนสวนหนงของโครงการเซนทรลเวลดซงเปนโครงการอสงหารมทรพยเพอการพาณชย (Commercial Property) ขนาดใหญชนนาแหงหนงของประเทศไทยและภมภาคอาเซยน ซงประกอบดวยศนยการคา หางสรรพสนคา อาคารสานกงาน โรงแรมและศนยประชม ดงนน จงสงผลใหราคาทกองทนรวมจะลงทนสงกวาราคาตาสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ

ทงน ถงแมวากองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมลงทนครงแรกในสวนท 1 และสวนท 2 รวมกนมมลคาทงหมดไมเกน 4,764.4 ลานบาท ซงสงกวาราคาตาสดของรายงานการประเมนคารอยละสบส (14%) บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาทเหมาะสมซงสามารถยอมรบได เนองจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return หรอ IRR) ตลอดระยะเวลาการลงทนประมาณ 20 ปทกองทนรวมจะไดจากการลงทนทราคาดงกลาวอยในอตราประมาณ รอยละ 9.4 (9.4%) ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนทประมาณการโดย บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จากด ซงเปนผประเมนราคาทใหราคาประเมนตาสด) ซงถงแมวาจะเปนอตราผลตอบแทนทตากวา IRR ทกองทนรวมอาจไดรบในกรณทกองทนรวมเขาลงทนในมลคาเทากบราคาประเมนของผประเมนรายดงกลาว (ทใชอตราคดลดกระแสเงนสดสทธทรอยละ 11 ซงเทยบเทากบ IRR ทรอยละ 11 เชนกน) กองทนรวมนยงคงเปนทางเลอกหนงของการลงทนทใหผลตอบแทนนาพอใจแกนกลงทนเมอเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเสยงของตราสารหนรฐบาลและตราสารหนภาคเอกชนทมความนาเชอในระดบทสามารถลงทนได (Investment Grade) ดงทแสดงในตารางขางลาง





4.34% 4.64% 4.96%

ตราสารหนภาคเอกชน (ความนาเชอถอระดบ

BBB+)

5.33% 5.75% 6.15%


- 95 –


อยางไรกด กองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกในราคาทสงกวาราคาตาสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละสบ กลาวคอ ในกรณทเกดเหตการณซงทาใหอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยตอสวนของผถอหนของ CPN เกนกวาอตราตามทกาหนดในมาตรการแกไข (Force Signal) และผถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตเหนชอบให CPN รบซอคนทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก ซงราคาซอคนดงกลาวนนกาหนดใหเทากบมลคาเงนลงทนเรมตนของทรพยสนดงกลาวหกดวยการเสอมคาทรพยสนจากการประเมนราคายตธรรมของทรพยสน (ถาม) ตามทไดเปดเผยในขอ 3.11 ดงนน โอกาสทราคาซอคนจะตากวามลคาเงนลงทนเรมตนของกองทนรวมจงอาจมได นอกจากน เนองจากการลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกเปนการลงทนในสทธการเชาอสงหารมทรพยทมมลคาการลงทนทสงกวาราคาประเมน ดงนน จงอาจเปนไปไดมากขนวามลคาสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนจะลดลงจากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาทรพยสนในรอบตอๆไป และทาใหบรษทจดการอาจตองดาเนนการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเพอลดสภาพคลองสวนเกนทเกดจากการทมลคาของอสงหารมทรพยลดลงจากการประเมนคาทรพยสน ซงภายหลงการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม มลคาทตราไวของหนวยลงทนของกองทนรวมจะลดลงดวย

3.15 รายงานประมาณการงบก าไรขาดทนและการปนสวนก าไรตามสมมตฐาน

ประมาณการตามสมมตฐานตงแตวนท 1 กนยายน 2555 ถง 31 สงหาคม 2556

(หนวย: พนบาท)

รายไดจากการลงทน

รายไดจากคาเชาและคาบรการ 496,205

รายไดอน 260

รายไดดอกเบย 4,250

รวมรายได 500,715

คาใชจาย


- 96 –

คาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย (43,832)

คาธรรมเนยมการจดการ (3,593)

คาธรรมเนยมการดแลผลประโยชน (674)

คาธรรมเนยมนายทะเบยน (449)

คาธรรมเนยมวชาชพ (1,886)

คาธรรมเนยมฝายกากบและดแลกองทน (797)

ตนทนคาเชาและบรการ (90,193)

คาใชจายในการบรหาร (731)

คาใชจายอน (1,070)

ตนทนทางการเงน (12,642)

รวมคาใชจาย (155,867)

รายไดจากการลงทนสทธ/ ก าไรสทธ 344,848

จานวนหนวยลงทนทงหมด (หนวย: ลานหนวย) 426.639

ราคาเสนอขายตอหนวยลงทน (หนวย: บาท) 10.30

เงนทจายแกผถอหนวยลงทน

กาไรสทธทสามารถนามาปนสวนแบงกาไร (อตราปนสวนแบงกาไรรอยละ 96.5 ของกาไรสทธ) (หนวย: ลานบาท)

333.0

สภาพคลองสวนเกนจากการลดเงนทนจดทะเบยน (หนวย: ลานบาท) 0.0


- 97 –

รวมเงนทจายแกผถอหนวยลงทน (หนวย: ลานบาท) 333.0

เงนทจายแกผถอหนวยลงทนตอหนวยลงทน

กาไรสทธทสามารถนามาปนสวนแบงกาไรตอหนวยลงทน (อตราปนสวนแบงกาไรรอยละ 96.5 ของกาไรสทธ) (หนวย: บาท)

0.78

สภาพคลองสวนเกนจากการลดเงนทนจดทะเบยนตอหนวยลงทน (หนวย: บาท)

0.0

รวมเงนทจายแกผถอหนวยลงทนตอหนวย (หนวย: บาท) 0.78

อตราเงนทจายใหแกผถอหนวยลงทนตอป (รอยละ)

กาไรสทธทสามารถนามาปนสวนแบงกาไรตอหนวยลงทน 7.57

สภาพคลองสวนเกนจากการลดเงนทนจดทะเบยนตอหนวยลงทน 0.00

รวมอตราเงนทจายใหแกผถอหนวยลงทนตอป (รอยละ) 7.57

ในกรณทกองทนรวมม Unrealized Loss จากการดอยคาของสทธการเชาแบบเสนตรง (ดหมายเหตดานลาง)

อตราเงนทจายใหแกผถอหนวยลงทนตอป (รอยละ)

กาไรสทธทสามารถนามาปนสวนแบงกาไรตอหนวยลงทน 2.57

สภาพคลองสวนเกนจากการลดเงนทนจดทะเบยนตอหนวยลงทน 5.00

รวมอตราเงนทจายใหแกผถอหนวยลงทนตอป (รอยละ) 7.57

ทมา: บรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จากด (ซงอางองรายไดจากคาเชาและคาบรการจากรายงานการประเมน ณ วนท 2 กรกฎาคม 2555 โดย บรษท บรค เรยลเอสเตท จากด) และ บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จากด (มหาชน)


- 98 –

หมายเหต

จากขอมลของกองทนรวมอสงหารมทรพยอนหลายกองทนทลงทนในสทธการเชาทดนทงหมดสาหรบทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพยนนๆ ลงทนพบวา มลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมดงกลาวยงไมไดรบผลกระทบจากการทมลคาสทธการเชาลดลงตามอายสญญาสทธการเชา เนองจากราคาประเมนของสทธการเชาสนงวดไมนอยกวามลคาสทธการเชาตนงวด ทาใหกองทนรวมดงกลาวไมตองรบรผลขาดทนทยงไมเกดขนจากมลคาสทธการเชาลดลงจากราคาประเมนคาทรพยสน (unrealized loss)

ตามหลกการทางบญชและในทางปฏบต มลคาสทธการเชาปลายงวดจะขนกบราคาประเมนทจดทาโดยผประเมนคาทรพยสน จงอาจไมเกด unrealized loss เชนเดยวกบกองทนรวมอสงหารมทรพยอนๆตามทกลาวมาเบองตน การทดลองคานวณ unrealized loss ดวยวธเสนตรง (ซงลดมลคาของสทธการเชาเปนจานวนทเทาๆกนทกปตามสดสวนอายสญญาเชา) เปนเพยงตวอยางหนงในการแสดงผลกระทบทอาจเกดขนเทานน

ทงน ทางบรษทจดการไดวาจาง บรษท บรค เรยล เอสเตท จากด ใหทาการประเมนมลคาของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก (ทงสวนท 1 และสวนท 2) ณ วนท 2 กรกฎาคม 2555, 2 กรกฎาคม 2556, 2 กรกฎาคม 2557 และ 2 กรกฎาคม 2558 ซงมมลคาเทากบ 4,522 ลานบาท, 4,610 ลานบาท, 4,698 ลานบาท และ 4,734 ลานบาท ตามลาดบ ซงแสดงใหเหนวามลคาของสทธการเชาไมไดลดลงตามอายสญญาสทธการเชาเสมอไป แตจะขนอยกบปจจยหลายๆอยาง

โปรดพจารณารายละเอยดเพมเตมตามภาคผนวก 1 รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐานและ 2 ขอมลเกยวกบการวเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis)

4. การกยมเงน

ในการจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย กองทนรวมอาจกยมเงนได ทงน ไมวาจะมการใหหลกประกนไวดวยหรอไมตาม และตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) เปนการกยมเงนเพอดาเนนการดงตอไปน

(ก) ปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยทกองทนรวมมสทธการเชาใหอยในสภาพดและมความพรอมทจะใชหาผลประโยชน

(ข) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวซงเปนของกองทนรวมหรอทกองทนรวมมสทธการเชา เพอประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม

(ค) ลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม


- 99 –

(2) เปนการกยมเงนโดยคานงถงประโยชนของผถอหนวยลงทนเปนสาคญ ทงน ในกรณทเปนการกยมเงนเพอปรบปรงอสงหารมทรพยทกองทนรวมมสทธการเชาตาม (1)(ก) หรอเพอตอเตมหรอกอสรางอาคารเพมเตมบนทดนทมอยแลวทกองทนรวมมสทธการเชาตาม (1)(ข) บรษทจดการกองทนรวมตองคานงถงกาหนดเวลาเชาทเหลออยตามสญญาเชาดวย และ

(3) จานวนเงนทกยมตองไมเกนรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม และใน กรณทตอมาภายหลงจานวนเงนทกยมเกนอตราสวนดงกลาว แตการเกนอตราสวนนนมไดเกดจากการกยมเงนเพมเตม บรษทจดการกองทนรวมจะคงอตราสวนการกยมเงนไวตอไปกได แตจะกยมเงนเพมเตมอกไมไดจนกวาอตราสวนการกยมเงนจะลดลงจนนอยกวารอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

ทงน ในการลงทนครงแรกบรษทจดการจะดาเนนการจดใหมการกยมเงนเพอใชในการลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมประสงคจะลงทนครงแรกสวนท 2 ซงรายละเอยดและเงอนไขของการกยมเงนจะเปนไปตามทไดเปดเผยไวในโครงการจดการลงทนฉบบน ในสวนทเกยวของกบนโยบายการลงทน

เงอนไขพเศษ

กองทนรวมอาจเขาทาสญญาซอขายลวงหนา (Derivative) โดยมวตถประสงคเพอปองกนความเสยง (Hedging) จากอตราแลกเปลยน (Foreign Exchange Rate Risk) และ/หรอ อตราดอกเบย (Interest Rate Risk) ทเกดขนจากการกยมเงนไมวาทงจานวนหรอบางสวน เชน กองทนรวมอาจจะเขาลงทนทาสญญา Swap อตราดอกเบยกบคสญญาทเปนธนาคารพาณชยเพอปองกนความเสยงจากความไมแนนอนของอตราดอกเบย

5. หลกเกณฑการลงทน

5.1 การลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

การลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยและการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยจะเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

5.1.1 ตองมการวเคราะหและศกษาความเปนไปไดและความเหมาะสมในการซอหรอเชาอสงหารมทรพยเพอประกอบการตดสนใจลงทนรวมทงตรวจสอบและสอบทาน (การทา due diligence) แลว และมความเหนวาอสงหารมทรพยทจะลงทนเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) มความเหมาะสมสาหรบการลงทนของผลงทนทวไป

(ข) มศกยภาพในการกอใหเกดรายได เชน ตงอยในทาเลทดและมทางเขาออกทเหมาะสมตามสภาพ ไมมลกษณะผกตดกบการใชงานของผเชาหรอผเชาชวงอนจะทาใหเปลยนลกษณะการใชงานเปนประการอนไดยาก และไมมขอจากดในการจดหาผเชาหรอผเชาชวงรายใหม เปนตน ทงน ในการพจารณาใหความเหนในเรองดงกลาวบรษทจดการจะจดใหมความเหนของบรษทประเมนคาทรพยสน เพอใชประกอบการพจารณาดวย


- 100 –

(ค) มเอกสารสทธหรอเอกสารสญญาทครบถวน ชดเจน บงคบไดตามกฎหมายและเพยงพอตอการทกองทนรวมจะใชดาเนนการหรอจดหาผลประโยชนได

ในกรณทอาจมความเสยงจากการลงทนตามวรรคหนง บรษทจดการจะเปดเผยขอมลความเสยงทครบถวนเพยงพอตอการตดสนใจของผลงทน และไมกอใหเกดความเขาใจผด

5.1.2 อสงหารมทรพยทจะลงทนตองตงอยในประเทศไทย

5.1.3 ตองเปนอสงหารมทรพยทกอสรางแลวเสรจและอยในสภาพทเหมาะสมตอการจดหาผลประโยชนได หรอเปนอสงหารมทรพยทยงกอสรางไมแลวเสรจ โดยตองมการกอสรางไปแลวไมนอยกวารอยละ 80 ของมลคาโครงการ ณ วนทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนมตใหจดตงและจดการกองทนรวม และในการคานวณมลคาโครงการ มใหนบมลคาทดนทเปนทตงของโครงการ ทงน สดสวนความคบหนาของการกอสรางตองไดรบการรบรองจากบรษทประเมนคาทรพยสน

5.1.4 ตองเปนการลงทนโดยการซอหรอเชาอสงหารมทรพย หรอโดยการไดมาซงสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน โดยผมกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพยดงกลาวยนยอมทจะขาย ใหเชา หรอใหสทธในอสงหารมทรพยนน

5.1.5 อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยตองไมอยในบงคบแหงทรพยสทธหรอมขอพพาทใดๆ เวนแตจะเปนประโยชนแกกองทนรวมและไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

5.1.6 อสงหารมทรพยตองไมเปนทดนวางเปลา เวนแตจะแสดงไดวาจะเปนประโยชนทจะสงเสรมใหเกดรายไดแกอสงหารมทรพยของกองทนรวม และไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

5.1.7 ในการเชาอสงหารมทรพย บรษทจดการจะไมทาสญญาเชาทมขอตกลงหรอเงอนไขทกอใหเกดหนาทมากกวาหนาทอนเปนปกตทผเชาพงตองกระทาเมอสญญาเชาสนสดลง หรอทาสญญาเชาชวงเวนแตไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และตองเปนการเชาจากบคคลดงตอไปน

(1) ตองเปนการเชาจากผมสทธทจะใหเชาอสงหารมทรพยนนได ทงนในกรณทอสงหารมทรพยทเชาเปนทดน ทดนนนจะตองมการออกโฉนดทดนหรอหนงสอรบรองการทาประโยชนใหแลว

(2) ในกรณทเปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอในกรณทเปนการเชาอาคาร โรงเรอน หรอสงปลกสรางทผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธตามโฉนดทดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน บรษทจดการตองจดใหมสถาบนการเงนตาม กฎหมายวาดวยดอกเบยเงนใหกยมของสถาบนการเงนหรอบรษทประกนภยเปนผรบประกนความเสยหายทอาจเกดขนจากการบอกเลกสญญาของบคคลดงกลาว หรอในกรณทมไดจดใหผรบประกนความเสยหายเพอปองกนความเสยหายเชนวานน บรษทจดการตองเปดเผยความเสยงใหผลงทนทราบโดยตองระบไวในหนงสอชชวน สวนสรปขอมลสาคญถงผลกระทบทอาจจะเกด


- 101 –

ขนกบผลประกอบการของกองทนรวม หากผมกรรมสทธตามโฉนดทดน หรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลกสญญา

5.1.8 บรษทจดการจะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยมมลคารวมกนไมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ภายใน 6 เดอนนบแตวนทจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม หรอวนจดทะเบยนเพมเงนทน สาหรบกรณการเพมเงนทนจดทะเบยนเพอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตมแลวแตกรณ และดารงอตราสวนการลงทนดงกลาวทกวนสนรอบระยะเวลาบญชประจาป เวนแตในกรณดงตอไปน

(1) รอบระยะเวลาบญชประจาปสดทายกอนสนอายโครงการ หรอ

(2) กรณมเหตจาเปนและสมควรโดยไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

5.1.9 บรษทจดการจะถออสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทนไวอยางนอย 1 ป เวนแตมเหตจาเปนและสมควรโดยไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

5.1.10 บรษทจดการจะจดใหมการประกนภยดงตอไปน

(1) การประกนภยอยางเพยงพอและเหมาะสมกบสวนไดเสยของกองทนรวมทมตออสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทลงทน เพอคมครองความเสยหาย ทจะเกดขนกบกองทนรวมอนเนองมาจากการเกดวนาศภยตออสงหารมทรพยดงกลาว โดยกาหนดใหกองทนรวมเปนผรบประโยชน ทงน โดยไดรบความเหนชอบจากผดแลผลประโยชน ในการน ภายหลงจากทกองทนรวมไดลงทนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรก กองทนรวมจะเปนผรบผลประโยชนจากการประกนภยทรพยสนสาหรบความเสยงภยทกประเภท (All Risk Insurance)รวมกบสานกงานทรพยสนฯ ซงในกรณทเกดความเสยหายตออสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนครงแรกไมวาทงหมดหรอบางสวน สานกงานทรพยสนฯ จะนาคาสนไหมทดแทนทไดรบจากการประกนความเสยงภยในทรพยสนดงกลาวมามอบใหแก TBF 4 เพอนามาชวยเปนคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกขนใหม ซงเปนไปตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาเชาหลก ทงน TBF4 จะดาเนนการนาเงนคาสนไหมทดแทนมามอบใหแกกองทนรวมเพอเปนคาใชจายในการซอมแซม หรอกอสรางทรพยสนทกองทนรวมจะลงทนครงแรกขนใหมตามขอกาหนดและเงอนไขในสญญาเชาชวงอาคารสานกงานระหวางกองทนรวมและ TBF4

(2) การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกทอาจไดรบความเสยหายจากความชารดบกพรองของอาคาร โรงเรอน หรอสงปลกสราง ทงน ในกรณทผใหเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยแกกองทนรวม หรอผเชาอสงหารมทรพยจากกองทนรวม ไดทาประกนภยนนไวแลว บรษทจดการสามารถทาประกนภยความรบผดเฉพาะกรณทกองทนรวมอาจถกไลเบยใหตองรบผด


- 102 –

(3) การประกนภยตาม (1) และ (2) ใหเอาประกนตลอดระยะเวลาทกองทนรวมมกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพยนน

5.1.11 ราคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนหรอจาหนาย

(1) การลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย บรษทจดการจะลงทนในราคาทไมสงกวาราคาทเปดเผยไวในรายละเอยดโครงการ และหากราคาทจะลงทนซงเปดเผยไวในรายละเอยดโครงการสงกวาราคาตาสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละ 10 บรษทจดการจะชแจงขอเทจจรงและเหตผลของการลงทนในราคาดงกลาวในไวในรายละเอยดโครงการ

(2) การขายอสงหารมทรพยหรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทน บรษทจดการจะกระทาโดยเปดเผยและเพอประโยชนทดทสดของกองทนรวมเปนสาคญ หากการจาหนายอสงหารมทรพยหรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยมราคาทตากวาราคาสงสดทไดจากรายงานการประเมนคาเกนกวารอยละ 10 บรษทจดการจะชแจงขอเทจจรงและเหตผลทจาหนายอสงหารมทรพยหรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยในราคาดงกลาวไวในหนงสอสรปขอมลสาคญทจดทาขนตามหลกเกณฑทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(3) รายงานการประเมนคาของบรษทประเมนคาทรพยสนตาม (1) และ(2)บรษทจดการจะจดทาขนลวงหนากอนการลงทนในหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาวไมเกน 6 เดอน ทงน บรษทจดการจะจดใหมการประเมนคาทรพยสนใหมหากมเหตการณหรอปจจยใดๆ ททาใหมลคาทรพยสนททาการประเมนมการเปลยนแปลงอยางมนยสาคญ

5.1.12 การทาธรกรรมกบบรษทจดการ บคคลทเกยวของกบบรษทจดการ และบคคลทเกยวของ บรษทจดการจะปฏบต ดงน

(1) ในการลงทนครงแรก หากเปนการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของบรษทจดการหรอบคคลทเกยวของกบบรษทจดการ บรษทจดการตองยนคารบรองของบคคลทจะแตงตงใหเปนผดแลผลประโยชนของกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ซงไดรบรองวาผดแลผลประโยชนไดรบรายงานการประเมนของบรษทประเมนคาทรพยสนและรายงานเกยวกบการตดสนใจลงทนของบรษทจดการ และรบรองวาไดทาการตรวจสอบการลงทนตามโครงการแลว และเหนวาเปนธรกรรมในลกษณะทเปนธรรมเนยมทางคาปกตเสมอนการทาธรกรรมกบคคาทวไปทมไดมความเกยวของกนเปนพเศษ (At Arm’s Length Transaction) ทงน เมอบรษทจดการไดรบอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ใหจดตงและจดการกองทนรวม บรษทจดการจะแตงตงบคคลททาการรบรองดงกลาวเปนผดแลผลประโยชนของกองทนรวม เวนแตมเหตจาเปนและสมควรโดยไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.


- 103 –

(2) ในการลงทนในหรอจาหนายไปซงอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยภายหลงจากการลงทนครงแรก หากเปนการทาธรกรรมกบบคคลทเกยวของ บรษทจดการจะปฏบตตามหลกเกณฑทกาหนดในประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท สน. 29/2549 เรอง การกระทาทอาจกอใหเกดความขดแยงทางผลประโยชนในการจดการกองทนและหลกเกณฑในการปองกน ลงวนท 19 กรกฎาคม 2549 และทแกไขเพมเตม ซงรวมถงการไดรบความเหนชอบหรอการรบรองจากผดแลผลประโยชน และ/หรอการไดรบมตอนมตจากผถอหนวยลงทน นอกจากน หากธรกรรมดงกลาวเปนการลงทนกบบรษทจดการหรอบคคลทเกยวของกบบรษทจดการ บรษทจดการจะดาเนนการไดตอเมอผดแลผลประโยชนไดตรวจสอบและรบรองเปนลายลกษณอกษรแลววาการลงทนดงกลาวเปนธรกรรมในลกษณะทเปนทางคาปกตเสมอนเปนการทาธรกรรมกบลกคาทวไปทมไดมความเกยวของกนเปนพเศษ (At Arm’s Length Transaction)

5.1.13 บรษทจดการจะนาอสงหารมทรพยไปแสวงหาผลประโยชนไดเฉพาะการใหเชาพนทโดยตรง หรอใหเชาแกผประกอบกจการอนเพอนาอสงหารมทรพยไปจดหาประโยชน ทงน ภายใตหลกเกณฑดงน

(1) หากเปนการลงทนในอาคารโรงแรม บรษทจดการจะนาอาคารดงกลาวใหเชาแกผประกอบกจการโรงแรมเทานน

(2) หากเปนการใหเชาพนทและมการจดหาผลประโยชนโดยการใหบรการประกอบดวย เชน Serviced Apartment บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(ก) ดาเนนการใหกองทนรวมมรายไดจากการใหเชาพนทและการใหเชาเครองใชอปกรณตกแตงทเกยวเนองโดยตรงจากการใหเชาพนทนน เชน ชดรบแขก ชดครว เครองปรบอากาศ เปนตน รวมกนไมนอยกวารอยละ 80 ของรายไดทงหมดทไดจากการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยนนในรอบระยะเวลาบญชประจาปใด ๆ

(ข) รายงานผลการดาเนนงานเกยวกบการจดหาผลประโยชนตาม (ก) ของแตละอาคารใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 60 วนนบแตวนสนรอบปบญช

(ค) หากกองทนรวมมรายไดนอยกวาทกาหนดตาม (ก) บรษทจดการจะดาเนนการใหผประกอบกจการรายอนนาอสงหารมทรพยไปจดหาผลประโยชน หรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาว หรอเลก กองทนรวม ภายใน 60 วนนบแตวนสนรอบระยะเวลาบญชประจาป และแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 15 วนนบแตวนทบรษทจดการไดดาเนนการดงกลาวแลวเสรจ

5.1.14 บรษทจดการจะจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยใหเกดรายไดประจาไมนอยกวารอยละ 75 ของรายไดทงหมดของกองทนรวมในแตละรอบระยะเวลาบญชประจาป เวนแตกรณดงตอไปน


- 104 –

(1) ในรอบระยะเวลาบญชประจาปแรกและประจาปสดทายของปทสนอายโครงการ หรอ

(2) เมอไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

5.2 การลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอน หรอการหาดอกผลโดยวธอน

บรษทจดการอาจลงทนหรอมไวซงทรพยสนอยางใดอยางหนงหรอหลายอยางดงตอไปนเพอการบรหารสภาพคลองของกองทนรวม

(1) พนธบตรรฐบาล

(2) ตวเงนคลง

(3) พนธบตร หรอหนกทสถาบนสนเชอเพอธรกจหลกทรพย รฐวสาหกจ หรอนตบคคลทมกฎหมายเฉพาะจดตงขนเปนผออก

(4) เงนฝากในธนาคาร หรอบรรษทตลาดรองสนเชอทอยอาศย

(5) บตรเงนฝากทธนาคารหรอบรษทเงนทนเปนผออก ทงน หากเปนบตรเงนฝากทมการจายผลตอบแทนหรอการชาระเงนลงทนอางองกบสนคาหรอตวแปรตองไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กอนการลงทน

(6) ตวแลกเงนหรอตวสญญาใชเงนทธนาคาร บรษทเงนทน บรษทเครดตฟองซเอร สถาบนสนเชอเพอธรกจหลกทรพย หรอกองทนเพอการฟนฟและพฒนาระบบสถาบนการเงนเปนผออก ผรบรอง ผรบอาวล ผสลกหลงโอนประเภทมสทธไลเบย หรอผคาประกน ทงน หากเปนตวแลกเงนหรอตวสญญาใชเงนทมการจายผลตอบแทนหรอการชาระคนเงนลงทนอางองกบตวแปร ตองไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กอนการลงทน

(7) หนวยลงทนหรอใบสาคญแสดงสทธทจะซอหนวยลงทนของกองทนรวมตราสารแหงหน หรอกองทนรวมอนทมนโยบายการลงทนในตราสารแหงหน หรอเงนฝาก

(8) หนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพย

(9) หนวยลงทนของกองทนรวมในตางประเทศ ตามเงอนไขดงตอไปน

(ก) ตองเปนหนวยลงทนของกองทนรวมในตางประเทศทอยภายใตการกากบดแลของหนวยงานกากบดแลดานหลกทรพยและตลาดซอขายหลกทรพยทเปนสมาชกสามญของ International Organizations of Securities Commission (IOSCO) หรอหนวยลงทนของกองทนรวมในตางประเทศทมการซอขายในตลาดซอขายหลกทรพยทเปนสมาชกของ World Federations of Exchange (WFE)

(ข) ตองเปนหนวยลงทนของกองทนรวมในตางประเทศทมทรพยสนเชนเดยวกบทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพยสามารถลงทนหรอมไวได และ


- 105 –

(ค) ตองเปนหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยในตางประเทศทจดตงขนเพอผลงทนทวไป

(10) สญญาซอขายลวงหนาโดยมวตถประสงคเพอปองกนความเสยงทอาจเกดขนจากการลงทน ทงนในกรณทสญญาซอขายลวงหนามสนคาหรอตวแปรอนใดทมใชราคาหลกทรพย อตราแลกเปลยนเงน อตราดอกเบย ดชนทางการเงน ดชนกลมหลกทรพย หรออนดบความนาเชอถอของหลกทรพยทเปนตราสารแหงหน สญญาซอขายลวงหนาดงกลาวตองไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ดวย

(11) หลกทรพยหรอทรพยสนอนใดทมใชอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย หรอการหาดอกผลโดยวธอน ตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ใหความเหนชอบ

การลงทนในหรอมไวซงทรพยสนตาม (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) และ (11) ทนตบคคลใดนตบคคลหนงเปนผออก ผรบรอง ผรบอาวล ผสลกหลงโอนประเภทมสทธไลเบย ผคาประกน หรอผรบฝากเงน ตองมมลคารวมกนทงสนไมเกนรอยละ 20 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตในชวงระยะเวลาดงตอไปน

(ก) ภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทนรวม

(ข) ชวงระยะเวลา 60 วนกอนวนจายเงนลดเงนทนจดทะเบยนหรอวนจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทน

(ค) ชวงระยะเวลา 1 ปกอนวนครบกาหนดอายโครงการหรอวนเลกกองทนรวม

การคานวณอตราสวนการลงทนตามวรรคสอง ไมนบรวมตวแลกเงนหรอตวสญญาใชเงนทกองทนเพอการฟนฟและพฒนาระบบสถาบนการเงนเปนผออก ผรบรอง ผรบอาวล ผสลกหลง ผคาประกนโดยตองเปนการรบอาวลแบบไมมเงอนไข หรอสลกหลงโอนประเภทม สทธไลเบย หรอคาประกนเงนตนและดอกเบยเตมจานวนอยางไมมเงอนไข

5.3 การลงทนในหนทมสทธออกเสยงเปนพเศษ

กองทนรวมไมมนโยบายในการลงทนหรอมไวซงหนทมสทธออกเสยงเปนพเศษ

เงอนไขพเศษ

การลงทนใน หรอมไวซงทรพยสน และการหาประโยชนจากทรพยสน

กองทนรวมมหลกเกณฑการลงทนในอสงหารมทรพยตลอดจนการหาผลประโยชนจากทรพยสนตามทระบไวในขอ 5.1 ขอ 5.2 และ ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ท สน. 25/2552 รวมถงประกาศอนๆ ทเกยวของ

ในการบรหารจดการ และหาผลประโยชนจากทรพยสนตางๆ ทกองทนรวมลงทนในหรอมไวนน กองทนรวมอาจปรบปรง เปลยนแปลง พฒนา เพมศกยภาพในทรพยสนตางๆ ดงกลาวได ไมวาจะเปนเพอการใหเชาพนทโดยตรง หรอใหเชาแกผประกอบกจการเพอนาทรพยสนดงกลาวไปหาผลประโยชน ทงน รวมถงการดาเนนการใดๆ เพอประโยชนของทรพยสนตามทบรษทจดการ หรอ คณะกรรมการลงทน (ถาม) จะเหนสมควรไดอกดวย แต


- 106 –

ทงนจะตองไมเปนการขดตอ ขอกาหนด กฎเกณฑ และเงอนไขทกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด

นอกจากน กองทนรวมสามารถนาเงนประกนการเชา(เงนมดจา) ทไดเรยกเกบจากผเชา ไปดาเนนการลงทนในหลกทรพยหรอทรพยสนอนหรอหาดอกผลตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดได

6. ขอก าหนด นโยบายและวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน

6.1 ขอก าหนด นโยบายและวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน

โครงการมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนอยางนอยปละ 2 ครง อยางไรกด บรษทจดการอาจมการพจารณาจายเงนปนผลพเศษเกนกวาการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนไดตามทบรษทจดการมความเหนวามความจาเปนและสมควร

(1) ในกรณทกองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหผถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธทไมรวมกาไรทยงไมเกดขนจากการประเมนคาหรอการสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย ประจารอบระยะเวลาบญชนน

(2) ในกรณทกองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลใหผถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมดงกลาวดวยกได

การจายเงนปนผลตาม (1) ตองไมทาใหกองทนรวมเกดยอดขาดทนสะสมเพมขนในรอบระยะเวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน

การจายเงนปนผลตาม (1) และ (2) บรษทจดการจะดาเนนการจ ายเงนปนผลด งกลาวใหแ ก ผถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนสนรอบระยะเวลาบญชทมการจายเงนปนผลนน

โดยกรณทบรษทจดการไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร

เงอนไขเพมเตม

ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลทจะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาตากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการสงวนสทธทจะไมจายเงนปนผลในครงนนและใหยกไปจายเงนปนผลพรอมกนในงวดสนปบญช

สาหรบหลกเกณฑในการจายปนผล บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามทระบไว เวนแตกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการจะ


- 107 –

ดาเนนการใหเปนไปตามนน และยงสามารถนาเงนดงกลาวไปใชในกจการทเกยวกบการดาเนนงานของกองทนได เชน การซอมแซมอสงหารมทรพย ลงทนเพมในสทธการเชา แตทงนตองไมเกนกวาอานาจของคณะกรรมการลงทนหรอผจดการกองทนทสามารถกระทาได และกองทนรวมตองมระบบการบรหารจดการเงนประกนการเชาใหมพรอมเมอผเชาใชสทธเรยกคนเงนประกนการเชาดงกลาว

6.2 เงอนไข และวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน

(1) ในกรณทปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนในสวนทเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

ในการพจารณาจายเงนปนผลใหแกกลมบคคลเดยวกนใดตามกรณทระบขางตน บรษทจดการจะคานวณหาจานวนหนวยลงทนทมสทธในการไดรบเงนปนผลของผถอหนวยลงทนแตละรายทอยในกลมบคคลนน โดยจะใชวธการเฉลยตามสดสวนการถอหนวยลงทนของผถอหนวยลงทนแตละราย (Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณ (ยอดรวมของจานวนหนวยลงทน ทมสทธในการไดรบเงนปนผลของกลมบคคลเดยวกนใดจะไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด) ทงน ในกรณทมเงนปนผลทไมอาจแจกจายใหแกผถอหนวยลงทนดงกลาวขางตน บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนสวนดงกลาวใหเปนรายไดแผนดน โดยถอวาผถอหนวยลงทนนนรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางทกองทนรวมยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนสวนอนของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอนใดทเกยวของจะประกาศกาหนด สงการ หรอผอนผนเปนอยางอน

(2) ในกรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทถอหนวยลงทนเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดเปนบคคลตามขอ 7.1 (1)

บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนในสวนทเกนกวา รอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

ในการพจารณาจายเงนปนผลใหแกกลมบคคลเดยวกนใดตามกรณทระบขางตน บรษทจดการจะคานวณหาจานวนหนวยลงทนทมสทธในการไดรบเงนปนผลของผถอหนวยลงทนแตละรายทอยในกลมบคคลนน โดยจะใชวธการเฉลยตามสดสวนการถอหนวยลงทนของผถอหนวยลงทนแตละราย (Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณ (ยอดรวมของจานวนหนวยลงทน ทมสทธในการไดรบเงนปนผลของกลมบคคลเดยวกนใดจะไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด) ทงน ในกรณทมเงนปนผลทไมอาจแจกจายใหแกผถอหนวยลงทนดงกลาวขางตน บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนสวนดงกลาวใหเปนรายไดแผนดน โดยถอวาผถอหนวยลงทนนนรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางทกองทนรวมยงมไดดาเนนการดงกลาว


- 108 –

บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนสวนอนของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอนใดทเกยวของจะประกาศกาหนด สงการ หรอผอนผนเปนอยางอน

(3) ในกรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวน หนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนตามขอ 7.1 (2) ในชวงระยะเวลาทบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนทรบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตทงน ตองไมเกนหนงปนบแตวนทรบหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะจายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลนน

(4) ในกรณทปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการกองทนรวมวาผทเคยเปนเจาของหรอผโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผใหเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ (1) โดยอนโลม

(5) บรษทจดการจะประกาศการจายเงนปนผล วนปดสมดทะเบยน และอตราเงนปนผล โดย

1. ประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ

2. ปดประกาศไวในทเปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการ และจดใหมประกาศดงกลาวไวทผสนบสนนการขายหนวยลงทน

3. สงหนงสอแจงผถอหนวยทมชออยในทะเบยนผถอหนวย ณ วนปดสมดทะเบยน และผดแลผลประโยชน หรอแจงขอมลผานตลาดหลกทรพย

(6) บรษทจดการจะจายเงนปนผลเปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากธนาคารของผถอหนวยลงทน หรอ เปนเชคขดครอมเฉพาะสงจายในนามผถอหนวยลงทนตามชอและทอยทปรากฏในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทน

(7) ในกรณทผถอหนวยลงทนไมใชสทธขอรบเงนปนผลจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรษทจดการจะไมนาเงนปนผลจานวนดงกลาวไปใชเพอการอนใดนอกจากเพอประโยชนของกองทนรวม

7. หลกเกณฑและขอจ ากดการถอหนวยลงทน

หลกเกณฑและขอจากดการถอหนวยลงทนจะเปนไปตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ทงน ในกรณทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไข เปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะดาเนนการใหเปนไปตามนน


- 109 –

7.1 บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน

(1) เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดใหแกบคคลใดบคคลหนงดงตอไปน

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเลยงชพ หรอกองทนรวมเพอผลงทนทวไป

(ข) นตบคคลทจดตงขนตามกฎหมายไทยซงไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล

(ค) บคคลอนใดทไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เมอมเหตจาเปนและสมควร

(2) เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซงรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนทรบไวในสวนทเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดไมเกน 1 ปนบแตวนทบรษทจดจาหนายหนวยลงทนรบหนวยลงทนดงกลาว

7.2 เจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนของกองทนรวมรวมกนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

7.3 ในการพจารณาความเปนกลมบคคลเดยวกนตามขอ 7.1 และขอ 7.2 ใหเปนไปตามประกาศท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท 28 กรกฎาคม 2552 และทแกไขเพมเตม

7.4 ภายใตบงคบขอ 7.5 และขอ 7.6 ในกรณทปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทบรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนในเรองใดๆ บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนในสวนทเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต

(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนเฉพาะหนวยลงทนในสวนทเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด


- 110 –

(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนสวนทบคคลดงกลาวถอเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

ในกรณทปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยรเหนหรอตกลงกบบคคลอน อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะทแทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจเพกถอนการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวม

7.5 ในกรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทถอหนวยลงทนเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดเปนบคคลตามขอ 7.1 (1) บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทบรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนในเรองใดๆ บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนในสวนทเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต

(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนนนในสวนทเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนในสวนทเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

7.6 ในกรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดทถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนตามขอ 7.1 (2) บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน ในชวงระยะเวลาทบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนทรบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตทงน ตองไมเกน 1 ปนบแตวนทรบหนวยลงทน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทบรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนในเรองใดๆ ใหบรษทจดการนบคะแนนเสยงของบคคลดงกลาวไดเฉพาะในสวนทไมเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(3) จายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลนน

7.7 ในกรณทปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการกองทนรวมวาผทเคยเปนเจาของหรอผโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผใหเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ถอหนวยลงทนรวมกนเกน1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ 7.4 โดยอนโลม


- 111 –

7.8 บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมทมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน

(1) มการลงทนเพอใหไดมาซงสทธในทดนตามประมวลกฎหมายทดน หรอ

(2) มการลงทนเพอใหไดมาซงกรรมสทธในอาคารชด ทงน เมอคานวณพนทหองชดทกองทนรวมจะลงทนรวมกบพนทหองชดทถอกรรมสทธโดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมดในอาคารชดนน

8. การจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

ภายหลงจากบรษทจดการไดดาเนนการจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เรยบรอยแลว บรษทจดการจะดาเนนการยนคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพอขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยน ภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

เมอนาหนวยลงทนไปจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเรยบรอยแลว ผถอหนวยลงทนจะสามารถทาการซอ / ขายหนวยลงทนผานระบบ “การซอ / ขายหนวยลงทนจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย” ได โดยปฏบตตามกฎ ระเบยบ และวธปฏบตของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

9. การโอนหนวยลงทน

กองทนรวมไมมขอจากดการโอนหนวยลงทน เวนแตทเปนไปตามขอ 9 และหลกเกณฑของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

วธการขอโอนหนวยลงทน

9.1 วธการโอนหนวยลงทนทมใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

สาหรบกรณผถอหนวยลงทนผถอหลกฐานแสดงสทธในหนวยลงทนประเภทใบหนวยลงทนทประสงคจะโอนหนวยลงทน ผถอหนวยลงทนจะตองแสดงใบหนวยลงทนทมลายมอชอสลกหลงทงของผโอนและผรบโอนแกนายทะเบยนหนวยลงทน การโอนหนวยลงทนจะมผลใชกลาวอางตอบคคลภายนอกไดโดยสมบรณและใหถอวาไดรบการรบรองจากนายทะเบยนหนวยลงทนเมอนายทะเบยนหนวยลงทนทาการบนทกรายชอผรบโอนในทะเบยนผถอหนวยลงทนเรยบรอยแลว ทงน ผโอนจะตองเสยคาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน (ถาม) ตามทนายทะเบยนหนวยลงทนกาหนด และ /หรอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และ /หรอบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด กาหนด

สาหรบกรณผถอหนวยลงทนผถอหลกฐานแสดงสทธในหนวยลงทนประเภทหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน ใหการโอนหนวยลงทนเปนไปตามทนายทะเบยนหนวยลงทนกาหนด


- 112 –

9.2 วธการโอนหนวยลงทนในระบบไรใบหนวยลงทน

ผถอหนวยลงทนทประสงคจะโอนหนวยลงทนในระบบไรใบหนวยลงทนจะตองปฏบตตามหลกเกณฑทระบโดยนายทะเบยนหนวยลงทน และ/หรอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และ/หรอบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด ทงน ผโอนจะตองเสยคาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน (ถาม) ตามทนายทะเบยนหนวยลงทนและ/หรอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และ/หรอบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด กาหนด

10. การรบช าระหนดวยทรพยสนอน

หากมการผดนดชาระหนหรอมพฤตการณวาผออกตราสารแหงหนหรอลกหนตามสทธเรยกรองของกองทนรวมจะไมสามารถชาระหนได บรษทจดการจะรบชาระหนดวยทรพยสนอนทงทเปนหลกประกนและมใชหลกประกนเพอกองทนรวมตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยหลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดการกองทน ดงน

10.1 กอนการรบชาระหนดวยทรพยสนอนทมใชหลกประกนในแตละครง บรษทจดการตองไดรบความเหนชอบจากผถอหนวยลงทนตามมตโดยเสยงขางมากของผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนรวมกนเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด หรอไดรบความเหนชอบจากผดแลผลประโยชน โดยผดแลผลประโยชนไดตรวจสอบและแสดงความเหนพรอมเหตผลวาในขณะนนการรบชาระหนดวยทรพยสนดงกลาวเปนประโยชนตอผถอหนวยลงทนมากกวาการถอหรอมไวซงตราสารแหงหนหรอสทธเรยกรองนน

ในการขอความเหนชอบจากผถอหนวยลงทนหรอผดแลผลประโยชนตามวรรคหนง บรษทจดการจะระบรายละเอยดเกยวกบทรพยสนทกองทนรวมจะไดจากการรบชาระหน มลคาของทรพยสน ประมาณการคาใชจาย พรอมเหตผลและความจาเปนในการรบชาระหน

10.2 เมอไดรบทรพยสนมาจากการรบชาระหน บรษทจดการจะนาทรพยสนดงกลาวมารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม โดยจะกาหนดราคาทรพยสนนนเพอใชในการคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมตามหลกเกณฑและวธการทสมาคมบรษทจดการลงทนกาหนด โดยไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.และจะดาเนนการกบทรพยสนทไดจากการรบชาระหนดงน

(1) กรณเปนทรพยสนประเภททกองทนรวมสามารถลงทนในหรอมไวได บรษทจดการอาจมไวซงทรพยสนดงกลาวตอไปเพอเปนทรพยสนของกองทนรวมกได

(2) กรณเปนทรพยสนประเภททกองทนรวมไมสามารถลงทนในหรอมไวได บรษทจดการจะจาหนายทรพยสนดงกลาวในโอกาสแรกทสามารถกระทาไดโดยคานงถงประโยชนของผถอหนวยลงทนเปนสาคญ และในระหวางทบรษทจดการยงไมสามารถจาหนายทรพยสนดงกลาว บรษทจดการอาจจดหาผลประโยชนจากทรพยสนดงกลาวกได

ในกรณทมคาใชจายในการบรหารทรพยสน บรษทจดการจะจายจากทรพยสนของกองทนรวม


- 113 –

11. คณะกรรมการลงทนของกองทนรวม

การตดสนใจลงทนหรอการจดการซงทรพยสนของกองทนรวม โดยการซอ เชา ใหเชา จาหนาย โอน หรอรบโอนซ งอสงหารมทรพย และ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย จะกระทาผานมตของคณะกรรมการลงทนของกองทนรวม โดยองคประกอบ อานาจหนาท และความรบผดชอบของคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมมดงตอไปน

11.1 องคประกอบ

คณะกรรมการลงทนของกองทนรวมจะประกอบดวย

(1) กรรมการทไดรบการแตงตงโดยบรษทจดการในนามของกองทนรวม ซงเปนบคลากรของบรษทจดการทไดรบความเหนชอบเปนผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ในฐานะตวแทนของบรษทจดการ จานวนไมนอยกวา 1 คน

(2) กรรมการทไดรบการแตงตงโดยบรษทจดการในนามของกองทนรวม โดยพจารณาจากผทไดรบการเสนอชอจากผถอหนวยลงทนซงถอหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 20 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวมและเปนผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม จานวน 1 คน

ทงน จานวนกรรมการลงทนของกองทนรวมจะตองมตวแทนของบรษทจดการซงไดรบความเหนชอบเปนผจดการกองทนอสงหารมทรพย จานวนไมนอยกวากงหนงของจานวนกรรมการลงทนของกองทนรวมทงหมดและกรรมการลงทนของกองทนรวมจะตองมหนาท คณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด และกรรมการลงทนมสทธไดรบเบยประชมตามทกาหนดไวในโครงการ

กรรมการลงทนแตละทานในคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมจะมวาระการดารงตาแหนงคราวละ 3 ป โดยกรรมการลงทนทปฏบตหนาทจนครบวาระแลวอาจไดรบการแตงตงใหดารงตาแหนงกรรมการลงทนไดอก

ทงน ในชวงระยะเวลา 3 ปดงกลาวหากตาแหนงกรรมการใดๆ เกดวางลงไมวาดวยเหตใด จนทาใหมจานวนกรรมการลงทนของกองทนรวมไมครบตามทกาหนดไวตามวรรคแรก บรษทจดการมสทธแตงตงกรรมการเขาดารงตาแหนงแทนกรรมการทวางลงไดตามเกณฑทกาหนดไวขางตน โดยใหกรรมการลงทนทไดรบการแตงตงขนใหมดงกลาวมวาระการดารงตาแหนงเพยงเทากบระยะเวลาตามวาระทเหลออยของกรรมการลงทนผทตนไดรบการแตงตงใหเขามาดารงตาแหนงแทนท

ในกรณทมการถอดถอนกรรมการลงทนใหบรษทจดการจดประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตในการถอดถอนกรรมการลงทน ซงตองไดรบมตเสยงขางมากของจานวนหนวยลงทนของผถอหนวยลงทนทมาประชม หรอมหนงสอแจงผถอหนวยลงทนเพอขอมต ซงตองไดรบมตเสยงขางมากของผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธทจะ


- 114 –

ถอดถอนกรรมการลงทนทเปนบคลากรของบรษทจดการซงเปนตวแทนของบรษทจดการได โดยไมจาเปนตองจดประชมหรอขอมตจากผถอหนวยลงทน

อนง ในกรณทคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมหมดวาระลงหรอคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมไมสามารถปฏบตหนาทได ไมวาดวยเหตใด ใหบรษทจดการปฏบตหนาทภายใตอานาจและหนาทของคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมแทนจนกวาจะมการตงคณะกรรมการลงทนของกองทนรวมขนใหม

11.2 รปแบบการตดสนใจ

(1) การเรยกประชม

ในการประชมคณะกรรมการลงทนใหกรรมการคนใดคนหนงเรยกประชมคณะกรรมการลงทนเพอพจารณาและลงมตตามวธการทกาหนดไวในโครงการ โดยบรษทจดการจะสงหนงสอเชญประชม ซงระบถง วน เวลา สถานทของการประชม โดยทางจดหมาย หรอโทรสาร หรอทางจดหมายอเลคโทรนค ตามควรแกกรณใหแกกรรมการทราบลวงหนาไมนอยกวา 3 วนกอนวนประชม เวนแตกรณฉกเฉนไมจาเปนตองสงหนงสอเชญประชม ในกรณทไมมการสงหนงสอเชญประชม หากกรรมการไดเขารวมในการประชมแลว ใหถอวากรรมการดงกลาวสละสทธในการไดรบหนงสอเชญประชม

(2) กาหนดการประชมของคณะกรรมการลงทน

คณะกรรมการลงทนจะจดใหมการประชมปละ 1 ครงเปนอยางนอย หรอตามทกาหนดโดยคณะกรรมการลงทน

(3) วธการประชม

คณะกรรมการลงทนอาจประชมโดยจดใหมการประชมดวยวธการใดๆ ตามความเหมาะสมรวมถงการประชมทางโทรศพทหรอลงมตโดยไมตองจดประชมกได โดยกรรมการคนหนงคนใดอาจเสนอมตททาขนเปนลายลกษณอกษร เพอเวยนใหคณะกรรมการลงทนพจารณาและลงนามในมตดงกลาว ทงนจะแยกลงชอในแตละตนฉบบของมต หรอลงชอรวมกนในตนฉบบเดยวกนกได

(4) องคประชม

ในการประชมคณะกรรมการลงทนกรณจดใหมการประชม จะตองมกรรมการเขารวมประชมเกนกวากงหนงของกรรมการทงหมด และตองมกรรมการทเปนตวแทนของบรษทจดการรวมกน ไมนอยกวากงหนงเขารวมประชมดวย จงจะครบเปนองคประชม ทงน ในการประชมนน อาจเปนในลกษณะการนงประชมรวมกน หรอการประชมทางโทรศพท (Telephone Conference) กได

(5) มตของทประชม

กรณจดใหมการประชม


- 115 –

ในการพจารณาลงมตใด ๆ จะตองไดรบมตเสยงขางมากจากคณะกรรมการลงทนทเขาประชม ถาคะแนนเสยงเทากน ใหประธานในทประชมมสทธออกเสยงเพมขนอกเสยงหนงเปนเสยงชขาด

กรณไมจดใหมการประชม

คณะกรรมการลงทนอาจลงมตโดยการเวยนลงนามในมตททาขนเปนลายลกษณอกษร โดยมตดงกลาวจะตองมกรรมการลงนามรบทราบ และ/หรอใหความเหนชอบรวมกนเกนกวากงหนงของคณะกรรมการลงทนทงหมด ทงน กรรมการสามารถจดสงมตทไดลงนามแลวมายงบรษทจดการทางโทรสาร ซงบรษทจดการจะถอเอาประโยชนจากสาเนามตทลงลายมอชอโดยกรรมการซงสงทางโทรสารถงบรษทจดการเปนการลงมตทมผลสมบรณในทนท โดยกรรมการทนาสงมตทางโทรสารดงกลาวจะตองนาสงตนฉบบของมตใหบรษทจดการตอไป เพอบรษทจดการจะเกบรกษาตนฉบบของมตทไดรบมาไวเปนหลกฐานทบรษทจดการ ถาคะแนนเสยงเทากน ใหประธานกรรมการมสทธออกเสยงเพมขนอกเสยงหนงเปนเสยงชขาด

ทงน หากมตเสยงขางมากดงกลาวหรอการดาเนนการตามมตดงกลาวอาจเปนการขดตอกฎหมาย ระเบยบ ขอบงคบ ตลอดจนคาสงใดๆ ตามทหนวยงานทมอานาจตามกฎหมายประกาศกาหนด และ/หรอ จรรยาบรรณ กรรมการซงเปนตวแทนของบรษทจดการมสทธใชสทธยบยงพเศษ (Veto Right)

(6) ประธานทประชม

ใหบรษทจดการแตงตงกรรมการรายใดรายหนงซงเปนตวแทนของบรษทจดการทาหนาทเปนประธานกรรมการ และเปนประธานในทประชม ประธานในทประชมมอานาจและหนาทในการดาเนนการประชมใหเปนไปโดยเรยบรอย และถกตองตามทกาหนดไวในขอน

(7) รายงานการประชม

บรษทจดการจะตองทารายงานการประชมกรรมการใหประธานในทประชมครงนนลงนามรบรองและเกบรกษาไว รวมทงจดใหมสาเนาเพอใหกรรมการตรวจสอบได ณ สานกงานใหญของบรษทจดการในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ

11.3 สทธ หนาท และความรบผดชอบของคณะกรรมการลงทนของกองทนรวม

คณะกรรมการลงทนมหนาทในการตดสน พจารณา และ/หรอ วนจฉยเรองตางๆ ทเกยวกบการบรหารกองทนรวม ดงน

(1) พจารณา ตดสนใจ ลงทน ซอ เชา เชาชวง ใหเชา จาหนาย โอน หรอรบโอนซงอสงหารมทรพย ทงนจะตองไมขดกบประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(2) ใหคาปรกษาแกบรษทจดการในเรองการจายเงนปนผล และ/หรอ การลดทน ทงนจะตองไมขดกบประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.


- 116 –

(3) พจารณาและใหความเหนชอบแกบรษทจดการในเรองของการคงสภาพหรอการปรบเปลยนตวชวดของ Force Signal ตามทไดเปดเผยในหวขอความเสยงในการลงทน ขอ 3.11 (ก) (1.1)

(4) พจารณาและใหความเหนชอบในเรองงบประมาณทเกยวเนองกบการจดการทรพยสนทกองทนรวมลงทนตามทผบรหารอสงหารมทรพยนาเสนอแกกองทนรวม เพอใหเปนไปตามทกาหนดในโครงการจดการกองทนรวม

(5) กากบดแลและพจารณาผลการดาเนนงานของผบรหารอสงหารมทรพยใหเปนไปตามหนาททกาหนดในโครงการจดการกองทนรวม

(6) ดาเนนการอนใดตามมตของผถอหนวยลงทน ทงนจะตองไมขดกบประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และกฎหมายอนทเกยวของทงทมอยแลวและทจะมขนในภายหนา

(5) คณะกรรมการลงทนทกทานจะตองเกบรกษาขอมลจากการประชมเปนความลบ และไมนาไปเปดเผยใหบคคลใดๆ ทราบ และ/หรอ ใชเพอประโยชนอยางอนทมใชประโยชนของกองทนรวม เวนแตจะมกฎหมายกาหนดโดยชดแจงใหเปดเผย หรอขอมลดงกลาวเปนขอมลทไดถกเปดเผยใหผลงทนทวไปทราบแลว

(6) คณะกรรมการลงทนจะตอง พจารณา ตดสนใจ ในเรองใดๆ ดวยความโปรงใส สจรต และตงอยบนพนฐานของการปฏบตตามกฎหมายตางๆ ทเกยวของทงทมอยแลวและจะมขนในภายหนา

12. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพท เงอนไขการเปลยนผดแลผลประโยชน และสถานทเกบรกษาทรพยสนของกองทนรวม

12.1 ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของผดแลผลประโยชน

ชอ : ธนาคารกสกรไทย จ ากด (มหาชน)

ทอย : เลขท 1 ซอยกสกรไทย ถนนราษฎรบรณะ แขวงราษฎรบรณะ เขตราษฎรบรณะ กรงเทพมหานคร 10140

โทรศพท : 0-2470-3201

โทรสาร : 0-2470-1996-7

หรอบคคลอนทมหนาท คณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยคณสมบตของผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพย โดยบรษทจดการจะขอความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตอไป


- 117 –

12.2 เงอนไขการเปลยนผดแลผลประโยชน

(ก) เมอบรษทจดการหรอผดแลผลประโยชนฝายใดฝายหนง มความประสงคจะบอกเลกสญญาแตงตงผดแลผลประโยชน ใหคสญญาฝายทจะเลกสญญาบอกกลาวใหอกฝายหนงทราบลวงหน าเปนลายลกษณอกษรไมนอยกวา 90 วน

(ข) ในกรณทบรษทจดการหรอผดแลผลประโยชนฝายใดฝายหนงไมปฏบตตามหนาทหรอความรบผดชอบตามทตกลงไว ผดแลผลประโยชนหรอบรษทจดการอาจบอกเลกสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนได โดยบอกกลาวใหอกฝายหนงทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษร เปนเวลาไมนอยกวา 30 วน

(ค) ในกรณทมการเปลยนแปลงเงอนไขในโครงการจดการกองทนรวม หรอมการแกไขเปลยนแปลงกฎหมาย ก.ล.ต. หรอกรณอนใดอนจะมผลใหบรษทจดการและผดแลผลประโยชนไมสามารถตกลงทจะแกไขเปลยนแปลงสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนใหสอดคลองกบประกาศคาสง ระเบยบและขอบงคบดงกลาว ทงน เนองจากการเปลยนแปลงดงกลาวมผลใหเปนการเพมภาระหนาทแกผดแลผลประโยชน และผดแลผลประโยชนไมประสงคจะรบหนาทดงกลาวตอไป ผดแลผลประโยชนมสทธบอกเลกสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนได โดยบอกกลาวใหบรษทจดการทราบลวงหนาเปนลายลกษณอกษร เปนเวลาไมนอยกวา 90 วน

(ง) ในกรณทผถอหนวยลงทนทมมตโดยเสยงขางมาก ซงคดตามจานวนหนวยลงทนรวมกนเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม เรยกรองใหมการเปลยนแปลงผดแลผลประโยชน

(จ) ในกรณทผดแลผลประโยชนขาดคณสมบตขอใดขอหนงตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เรอง คณสมบตของผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหรมทรพย บรษทจดการจะดาเนนการใหผดแลผลประโยชนจดการแกไขใหถกตองภายใน 15 วน นบตงแตวนถดจากวนทบรษทจดการตรวจพบเอง หรอปรากฏจากการตรวจสอบของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต และบรษทจดการจะแจงการแกไข ดงกลาวใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 3 วนทาการนบตงแตวนถดจากวนทแกไขเสรจสน

ในกรณทผดแลผลประโยชนมไดทาการแกไขใหถกตองภายในระยะเวลาทกาหนดดงกลาว บรษทจดการจะดาเนนการขออนญาตเปลยนตวผดแลผลประโยชนตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบตงแตวนถดจากวนทครบกาหนดเวลาใหแกไข เมอไดรบอนญาตจาก สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. แลว บรษทจดการจะแตงตงผดแลผลประโยชนรายใหมแทน ผดแลผลประโยชนเดมโดยพลน ทงนเวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. จะสงการเปนอยางอน

(ฉ) หากผดแลผลประโยชนนาขอมลทเกยวของกบการจดการกองทนรวม หรอขอมลอนใดทเกยวของกบการจดการกองทนรวมไปเปดเผยโดยมชอบ บรษทจดการสามารถบอกเลกสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนนได โดยบอกกลาวลวงหนาเปนลายลกษณอกษรไมนอยกวา 15 วน โดยผดแลผลประโยชนจะตองรบผดชอบตอคาใชจายและความเสยหายใหแกบรษทจดการ และ/หรอกองทน


- 118 –

รวม รวมถงคาใชจายทเกดจากการทบรษทจดการตองตดตอกบบคคลอนทเกยวของกบการเปลยนผดแลผลประโยชนดวย

(ช) เมอมผใดเสนอหรอยนคารองตอศาลหรอหนวยงานราชการทเกยวของในสวนทเกยวกบผดแลผลประโยชนของกองทนรวม (ก) เพอเลกกจการหรอเพอการอนใดทคลายคลงกน หรอ (ข) เพอฟนฟกจการ ประนอมหน หรอผอนผนการชาระหน จดการทรพยสน ชาระบญชเลกกจการ หรอรองขออนใดทคลายคลงกน ภายใตกฎหมายปจจบน หรอในอนาคต หรอตามขอบงคบตางๆ บรษทจดการสามารถบอกเลกสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนนไดทนท

(ซ) เมอหนวยงานหรอองคกรของรฐมความเหนเกยวกบการปฏบตงานของผดแลผลประโยชนวามความผดหรอประมาทเลนเลออยางรายแรงและแจงใหบรษทจดการทราบหรอประกาศเปนการทวไป บรษทจดการสามารถบอกเลกสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนนไดทนท

ในทกกรณการเปลยนตวผดแลผลประโยชนจะตองไดรบอนญาตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กอนเนองจากพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 กาหนดใหกองทนรวมตองมผดแลผลประโยชน ดงนนในกรณทผดแลผลประโยชนหมดหนาทลงตามขอ 12.2 เงอนไขการเปลยนผดแลผลประโยชน ผดแลผลประโยชนนนตองทาหนาทผดแลผลประโยชนของกองทนรวมตอไปอยางสมบรณจนกวาจะจดการโอนทรพยสนและเอกสารหลกฐานทงหมดของกองทนรวมใหแกผดแลผลประโยชนรายใหมหรอตามคาสงของบรษทจดการ หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงการดาเนนการอนใดทจาเปน เพอใหการโอนทรพยสนและเอกสารทงหลายเปนไปโดยเรยบรอยใหแกผดแลผลประโยชนรายใหมจนเสรจสน และภายในเวลาอนสมควรทสามารถทางานไดตอเนอง

ในกรณทสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนสนสดลงเนองจากผดแลผลประโยชนบอกเลกสญญาหากบรษทจดการยงไมสามารถหาผดแลผลประโยชนรายใหมมารบมอบงานไดภายในวนสนสดสญญาดงกลาว ผดแลผลประโยชนยงตองปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนตอไปจนกวาจะมการแตงตงผดแลผลประโยชนรายใหม โดยผดแลผลประโยชนรายเดมมสทธไดรบคาธรรมเนยมผดแลผลประโยชนจากกองทนรวมตามสดสวนของระยะเวลาทผดแลผลประโยชนนนไดปฏบตหนาทจนถงวนทผดแลผลประโยชนไดสนสดการทาหนาทเปนผดแลผลประโยชน รวมทงคาใชจายใดๆ ทเกดขนจรงเนองจากการปฏบตหนาทตามสญญาแตงตงผดแลผลประโยชนนบตงแตวนสนสดสญญาเปนตนไปจนกวาบรษทจดการจะแตงตงผดแลผลประโยชนรายใหมและสามารถปฏบตหนาทดงกลาวได

ในกรณการเปนผดแลผลประโยชนสนสดลง ผดแลผลประโยชนจะตองรวบรวมและโอนทรพยสนทงหมดและเอกสารหลกฐานของกองทนรวมใหแกผดแลผลประโยชนทมาแทน หรอดาเนนการอยางอนตามคาสงของบรษทจดการ หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รวมถงการดาเนนการใดๆ ทจาเปนเพอใหการโอนทรพยสนและเอกสารทงหลายเปนไปโดยเรยบรอยภายใน 15 วนทาการนบจากวนทการเปนผดแลผลประโยชนสนสดลง

12.3 สถานทเกบรกษาทรพยสนของกองทนรวม


- 119 –

ชอ : ธนาคารกสกรไทย จ ากด (มหาชน)

ทอย : เลขท 1 ซอยกสกรไทย ถนนราษฎรบรณะ แขวงราษฎรบรณะ เขตราษฎรบรณะ กรงเทพมหานคร 10140

โทรศพท : 0-2470-3201

โทรสาร : 0-2470-1996-7

และ/หรอ สถานทอนใดทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนญาต

หรอในกรณทมการเปลยนแปลงผดแลผลประโยชนรายใหม บรษทจดการจะจดเกบทรพยสนและเอกสารสาคญของกองทนรวมไวทสานกงานของผดแลผลประโยชนของกองทนรวมรายใหม

อยางไรกตาม ในกรณทรพยสนทลงทนเปนอสงหารมทรพย บรษทจดการจะทาการเกบรกษาเอกสารสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนไดแก โฉนดทดน หรอหนงสอรบรองการทาประโยชน และสญญาซอขายอสงหารมทรพย สญญาเชา หรอสญญาโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย หนงสอกรมธรรมประกนภยไวทสานกงานของผดแลผลประโยชนของกองทนรวม ยกเวนในการเกบทรพยสนทโดยสภาพไมสามารถเกบรกษาไวทผดแลผลประโยชนได

13. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของผสอบบญช

ชอ : นายวเชยร ธรรมตระกล (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 3183)

นายวนจ ศลามงคล (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 3378)

นายเจรญ ผสมฤทธเลศ (เลขทะเบยนผสอบบญชรบอนญาต 4068)

ทอย : บรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จ ากด

เอมไพรทาวเวอร 195 ถนนสาทรใต กรงเทพมหานคร 10120

โทรศพท : 0-2677-2000

โทรสาร : 0-2677-2222

หรอบคคลอนทไดรบความเหนชอบตามประกาศวาดวยการใหความเหนชอบผสอบบญช เพอเปนผสอบบญชของกองทนรวม และทไดมการแกไขเพมเตม รวมทงกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของโดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

14. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของนายทะเบยนหนวยลงทน

ชอ : ธนาคาร ไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)


- 120 –

ทอย : ธนาคาร ไทยพาณชย (สาขาชดลม)

สายงานปฏบตการธรกรรมการเงนและหลกทรพย

ทมบรการทะเบยนหลกทรพย 1 อาคาร 2 ชน 3 เลขท 1060 ถนนเพชรบรตดใหม แขวงมกกะสน เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400

โทรศพท : 0-2256-2323-8

โทรสาร : 0-2256-2405-6

หรอบคคลอนทไดรบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

15. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของทปรกษาทางการเงนและผรบประกนการจ าหนายหนวยลงทน

ทปรกษาทางการเงน และผรบประกนการจ าหนาย

ชอ : บรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จ ากด (มหาชน)

ทอย : อาคารสานกงาน ด ออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ชน 20-21, 24

เลขท 999/9 ถนนพระราม 1 แขวงปทมวน เขตปทมวน


โทรศพท : 0-2658-6300

โทรสาร : 0-2658-6862

ผรวมรบประกนการจ าหนายหนวยลงทน

ชอ : ธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)

ทอย : 1. สานกงานใหญ เลขท 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร


2. และสาขาตางๆ ทวประเทศ

3. หนวยงานวาณชธนกจ (Investment Banking) ชน 9 โซน B สานกงานใหญ เลขท 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร กรงเทพมหานคร 10900


- 121 –

โทรศพท : 0-2544-6679

โทรสาร : 0-2544-2185

16. ชอ ทอย หมายเลขโทรศพทของผจดจ าหนายหนวยลงทน(ถาม)

บรษทจดการอาจแตงตงผจดจาหนายซงเปนนตบคคลทไดรบใบอนญาตใหประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการจดจาหนายหลกทรพยเพอทาหนาทเปนผจดจาหนายหนวยลงทนของกองทนรวมเพมเตมในภายหลง โดยบรษทจดการจะแจงการแตงตงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ และจะตดประกาศไว ณ ทเปดเผยของบรษทจดการและผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

17. ชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของผสนบสนนการขายหนวยลงทน(ถาม)

บรษทจดการอาจแตงต งผสนบสนนการขายหนวยลงทนเพมเตมในภายหลง ซ งเปนบคคลธรรมดาหรอ นตบคคลท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ไดใหความเหนชอบเพอทาหนาท เปนผสนบสนนการขายของ กองทนรวม และบรษทจดการจะแจงการแตงตงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ และจะตดประกาศไว ณ ทเปดเผยของบรษทจดการและผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

18. ชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของบรษทประเมนคาทรพยสน

ชอ : บรษท บรค เรยลเอสเตท จ ากด

ทอย : ชน 20 เลขท 2005-6 อาคารเดอะ มลเลนเนย ทาวเวอร เลขท 62 ถนนหลงสวน

แขวงลมพน เขตปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

โทรศพท : 0-2652-6300

โทรสาร : 0-2652-6399

ชอ : บรษท ไทยประเมนราคา ลนน ฟลลปส จ ากด

ทอย : 121/47-48 อาคารอาร เอสทาวเวอร ชน 11 ถนนรชดาภเษก เขตดนแดง กรงเทพมหานคร 10400

โทรศพท : 0-2641-2128

โทรสาร : 0-2641-2134


- 122 –

ในการประเมนคาทรพยสนทกองทนรวมจะลงทน บรษทจดการไดทาการแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสน ซงเปนบรษทประเมนคาทรพยสนทอยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. จานวน 2 ราย เพอทาการประเมนคาทรพยสนทกองทนจะลงทน

อนง บรษทจดการจะแตงตงบรษทประเมนคาทรพย สนทอยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพอทาหนาทเปนผประเมนคาหรอทาการสอบทานการประเมนคาทรพยสนของกองทนรวมในครงตอไป โดยบรษทจดการจะไมแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนรายใดรายหนงใหทาการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเดยวกน ตดตอกนเกน 2 ครง

19. ทปรกษาของกองทนรวม

บรษทจดการโดยคาแนะนาของคณะกรรมการลงทนอาจแตงตงบคคลใดเปนทปรกษา ทปรกษาทางการเงน หรอทปรกษาอนของกองทนรวม โดยกองทนรวมจะเปนผรบผดชอบคาธรรมเนยมของทปรกษา ทงน เมอมการแตงตงทปรกษารายใหม บรษทจดการจะตองแจงการแตงตงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และผดแลผลประโยชนทราบตอไป

19.1 ทปรกษาของกองทนรวมซงมหนาทใหคาปรกษาหรอคาแนะนาแกบรษทจดการและคณะกรรมการลงทนเกยวกบการซอ จาหนาย โอน รบโอน กรรมสทธและ/หรอสทธการเชาในอสงหารมทรพย หรอการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว เพอประโยชนในการจดการกองทนรวม

บรษทจดการโดยคาแนะนาของคณะกรรมการลงทนอาจทาการแตงตงบคคลอนทเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลรายเดยวหรอหลายรายทมความรและประสบการณเกยวกบการลงทนในอสงหารมทรพยหรอการพฒนาอสงหารมทรพยไมนอยกวา 5 ป เพอทาหนาทเปนทปรกษากองทนรวม

ทงน ทปรกษาตองไมมสวนรวมในการตดสนใจลงทนหรอการบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม

19.2 ทปรกษาทางการเงนซงมหนาทใหคาปรกษาหรอคาแนะนาแกบรษทจดการเกยวกบการจดตง การระดมเงนทน การวางแผนทางการเงนเพอการลงทน ใหกบกองทนรวม

บรษทจดการโดยคาแนะนาของคณะกรรมการลงทนอาจแตงตงบคคลหรอนตบคคลใดใหเปนทปรกษาทางการเงนของกองทนรวม โดยทบคคลดงกลาวจะตองมหนาทคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามทกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวขอกาหนด

19.3 ทปรกษาอนซงมหนาทใหคาปรกษาหรอคาแนะนาแกบรษทจดการเกยวกบการจดตงกองทนรวม หรอการจดการกองทนรวม เชน ทปรกษาเฉพาะดาน ทปรกษากฎหมาย ทปรกษาทางวศวกรรม เปนตน

20. ขอมลผบรหารอสงหารมทรพย


- 123 –

ชอ : บรษท เซนทรลพฒนา จ ากด (มหาชน)

ทอย : 999/9 อาคารดออฟฟศเศส แอท เซนทรลเวลด ชน 31

ถนน พระราม 1 แขวงปทมวน เขต ปทมวน กรงเทพมหานคร 10330

โทรศพท : 0-2667-5555

โทรสาร : 0-2264-5593

บรษทจดการอาจทาการแตงตงบคคลอนท เปนนตบคคลรายเดยวหรอหลายรายเพอทาหนาทในการบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมแทนบรษทจดการ ทงน ผบรหารอสงหารมทรพยจะตองเปนผทมความสามารถในการบรหารอสงหารมทรพยในสวนทไดรบมอบหมาย และมบคลากรทมความรและประสบการณในการบรหารอสงหารมทรพยมาแลวไมนอยกวา 3 ป หรอมคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามทสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. อาจกาหนดเพมเตม โดยกองทนรวมจะเปนผรบผดชอบคาธรรมเนยมและคาใชจายทเกดขน ทงน เมอมการแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยรายใหม บรษทจดการจะแจงการแตงตงพรอมทงคารบรองวาบคคลดงกลาวมคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามทสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. กาหนด ใหสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และผดแลผลประโยชนทราบภายใน 15 วนนบแตวนทแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย

ผบรหารอสงหารมทรพยมวาระตามอายสญญาจางบรหารคราวละ 10 ป และสามารถตออายไดโดยอตโนมตอยางไรกด บรษทจดการอาจแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยเพมเตมหรอเปลยนผบรหารอสงหารมทรพยได เมอทประชมผถอหนวยลงทนมมตดวยคะแนนเสยงเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม โดยในการประชมผถอหนวยลงทนดงกลาว บรษทจดการจะไมนบจานวนหนวยลงทนของผบรหารอสงหารมทรพยและบคคลทเกยวของรวมในมตดงกลาวดวย ทงน ตามเงอนไขตางๆ ทระบไวในสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย เชน กรณทผบรหารอสงหารมทรพยปฏบตผดสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย หรอกรณทผบรหารอสงหารมทรพยถกศาลสงใหลมละลาย หรอผบรหารอสงหารมทรพยขาดคณสมบตในการปฏบตหนาทผบรหารอสงหารมทรพย หรอหากผลการดาเนนงานประจาปของอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนตากวางบประมาณทระบในแผนการดาเนนงานประจาปทผบรหารอสงหารมทรพยไดเสนอและไดรบอนมตจากกองทนรวมเปนระยะเวลาตดตอกนเกนกวา 2 ปงบประมาณ (Fiscal Year) ทงน เงอนไขดงกลาวจะไดรบการยกเวนในกรณทปงบประมาณใดมการซอมแซม ปรบปรง หรอเปลยนแปลงอสงหารมทรพยครงใหญ (Major Renovation) ซงกระทบพนทในอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนมากกวา 5,000 ตารางเมตร หรอมการซอมแซม ปรบปรง หรอเปลยนแปลง พนทภายนอกทตดกบอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนหรอกอใหเกดผลกระทบโดยตรงตออสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทน บรษทจดการอาจเสนอใหทประชมผถอหนวยลงทนพจารณาและลงมตใหมการเลกสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยได โดยในการประชมผถอหนวยลงทนดงกลาว บรษทจดการจะไมนบจานวนหนวยลงทนของผบรหารอสงหารมทรพยและบคคลทเกยวของรวมในมตดงกลาวดวย และทประชมผถอหนวยลงทนอาจมมตดวยคะแนนเสยงเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวมใหมการเลกสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยดวยสาเหตดงกลาว อยางไรกด ในกรณทผลการดาเนนงานประจาปของอสงหารมทรพยทกองทนรวมตากวางบประมาณทระบในแผนการดาเนนงานประจาปท ผบรหารอสงหารมทรพยไดเสนอและไดรบอนมตจากกองทนรวม อนเปนผลมาจากเหตสดวสยอนหมายถงเหตใดๆ ท


- 124 –

กอใหเกดผลพบตซงไมอาจปองกนได และ/หรอ ผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกจซงพจารณาจากสภาวะทางเศรษฐกจตกตาทมผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญโดยตรงตอการดาเนนธรกจของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกและอาคารสานกงานในระดบเดยวกนทตงอยในบรเวณใกลเคยงกน โดยคสญญาทงสองฝายตกลงจะใชความพยายามรวมกนในการพจารณาและแกไขผลกระทบทมตอผลการดาเนนงานของอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนโดยคานงถงผลกระทบตอผถอหนวยของกองทนรวมเปนสาคญ แตกองทนรวมจะไมสามารถอางเหตการณดงกลาวเปนเหตแหงการเลกสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยได

ทงน ในการปฏบตหนาทของผบรหารอสงหารมทรพยไมวาตามระยะเวลาใดๆ ภายหลงจากทผถอหนวยลงทนมมตใหเลกสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพยตามทกาหนดไว ผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาตอบแทนในอตราทกาหนดไวในโครงการโดยจะคานวณคาตอบแทนเปนอตราสวนของระยะเวลาตามทไดปฏบตหนาทจรง และ/หรอคาเสยหายใดๆ ทเกดมหรออาจเกดมขนเนองจากการปฏบตหนาทดงกลาวของผบรหารอสงหารมทรพย

21. ขอมล CPN

CPN กอตงขน เมอวนท 17 มถนายน พ.ศ. 2523 โดยมวตถประสงคเพอประกอบธรกจพฒนาและบรหารอสงหารมทรพยเพอการคาปลกขนาดใหญ เขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยเมอวนท 1 มนาคม พ.ศ. 2538 ปจจบนมทนชาระแลวทงสน 2,178,816,000 บาท โดยมบรษท เซนทรลโฮลดง จากด และบคคลในตระกลจราธวฒน เปนผถอหนใหญ โดย ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN มศนยการคาภายใตการบรหารงานรวม 18 โครงการ อาคารสานกงานใหเชา 7 อาคาร และอาคารทพกอาศย 2 โครงการ ซงนบรวมอสงหารมทรพยภายใตกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN รเทล โกรท (“CPNRF”) ซงCPN เปนผบรหารในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม นอกจากน บรษทฯ ยงเปนเจาของโรงแรม 2 แหง ซงไดวาจางบรษทภายนอกทมความเชยวชาญเปนผบรหารงาน

CPN ไดตงเปาหมายทางธรกจในระยะ 5 ป ทจะเตบโตรายไดในอตราเฉลย (CAGR) รอยละ 15 ตอป เพอใหบรรลเปาหมายดงกลาว CPN ไดกาหนดแนวทางในการขยายธรกจ ประกอบไปดวย การปรบปรงสนทรพยทมอยในปจจบนเพอเพมมลคา การปรบขนคาเชาตามปกต และการพฒนาโครงการใหม ซงไดกาหนดเปาหมายในการขยายพนทคาปลกใหมการเตบโตเฉลยรอยละ 10 ตอป และภายใตความเจรญทางเศรษฐกจทขยายตวอยางตอเนองสพนทรอบนอกกรงเทพฯ CPN จงมงเนนการขยายธรกจไปยงจงหวดรอบนอกทมศกยภาพทางเศรษฐกจ

สาหรบป พ.ศ. 2555 น โครงการเซนทรลพลาซา อดรธาน ซงไดปรบปรงและขยายพนทคาปลก ไดเปดใหบรการอยางเตมรปแบบในเดอนพฤษภาคม สาหรบครงหลงของป พ.ศ. 2555 ศนยการคาใหม 2 โครงการ คอ ศนยการคาเซนทรลพลาซา สราษฎรธาน และศนยการคาเซนทรลพลาซา ลาปาง จะแลวเสรจและเปดใหบรการตามแผนงาน นอกจากน CPN ยงมโครงการระหวางพฒนาอก 3 โครงการ และไมรวมทดนเปลาซงอยระหวางศกษาแผนการพฒนาขนละเอยดอก 2 แปลง

1. ศนยการคา

ศนยการคา พนทใหเชา (ตาราง อตราการเชาพนท (รอยละ)


- 125 –

เมตร) /1 ไตรมาสท 4 ป พ.ศ.

2554 ไตรมาสท 1 ป พ.ศ.

2554 ไตรมาสท 1 ป พ.ศ.

2555

ลาดพราว 48,404 100 n.a 100

รามอนทรา 17,156 98 100 100

ปนเกลา 35,771 98 99 100

พทยา เซนเตอร 15,226 97 97 97

รชดา-พระราม 3 18,192 100 100 100

เชยงใหม 75,919 99 100 99

บางนา 55,254 97 99 97

พระราม 2 5,937 100 100 100

รตนาธเบศร 77,247 99 97 99

เซนทรลเวลด 189,166 90 86 97

แจงวฒนะ 64,458 95 95 94

พทยา บช เฟสตวล 57,149 98 93 95

อดรธาน 65,926 90 97 94

ชลบร 40,299 97 96 97

ขอนแกน 50,157 96 86 96

เชยงราย 21,459 98 n.a 97

พษณโลก 24,974 100 n.a 100

แกรนด พระราม 9 83,187 93 n.a 98

รวม 945,881 95 94 97


หมายเหต: 1 พนทใหเชา ณ สนไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 ไมรวมพนทซงมสญญาเชานอยกวา 1 ป และไมรวมพนทเชาของ CPNRF

2. อาคารส านกงาน (ไมรวมอาคารทเชาโดย CPNRF)


- 126 –

อาคารส านกงาน พนทใหเชา (ตาราง

เมตร) /1

อตราการเชาพนท (รอยละ)




ลาดพราว 16,307 94 55 97

บางนา 10,007 92 98 91

เซนทรลเวลด 82,796 93 91 93

แจงวฒนะ 19,867 67 57 86

แกรนด พระราม 9 13,163 48 n.a 45

รวม 142,140 85 82 88


หมายเหต: 1 พนทใหเชา ณ สนไตรมาสท 1 ป 2555 ไมรวมพนทซงมสญญาเชานอยกวา 1 ป

3. โรงแรม

โรงแรม จ านวนหอง/1

อตราการเชาพนท (รอยละ)




เซนทารา อดรธาน 259 30 71 46

ฮลตน พทยา 302 61 62 70

รวม 561 68 51 46


หมายเหต: 1 จานวนหองพก ณ สนไตรมาสท 1 ป 2555

สรปการวเคราะหผลการด าเนนงานในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555

หนวย : ลานบาท

ผลการด าเนนงานรวม


ป พ.ศ. 2552 ป พ.ศ. 2553

(ปรบปรง)

ป พ.ศ. 2554 ไตรมาสท 1

ป พ.ศ. 2555

รายไดจากคาเชาและบรการ 10,178 9,822 10,853 3,577


- 127 –

ศนยการคา 9,254 9,142 10,062 3,347

อาคารสานกงาน 898 655 767 225

คาเชาและบรการอนๆ 26 26 24 5

โรงแรม 116 157 465 174

อาหารและเครองดม 639 550 632 164

รายไดอน 4,752 1,117 1,002 248

รายไดรวม 15,686 11,647 12,953 4,163

ตนทนคาเชาและบรการ 6,118 6,387 7,050 1,988

ศนยการคา 5,524 5,855 6,499 1,838

อาคารสานกงาน 567 507 530 145

คาเชาและบรการอนๆ 27 25 21 5

โรงแรม 46 67 192 60

อาหารและเครองดม 533 471 541 137

ตนทนรวม 6,697 6,924 7,783 2,186

ก าไรจากการด าเนนงาน 6,944 2,074 2,807 1,407

ก าไรสทธประจ างวด 4,952 1,125 2,058 1,065

ก าไรสทธไมรวมรายการทมไดเกดขนเปนประจ า

2,292 1,552 1,871 1,065

ก าไรตอหนขนพนฐาน(บาท) ไมรวมรายการทมไดเกดขนเปนประจ า

1.05 0.71 0.86 0.49

ทมา: งบการเงน บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)

ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 CPN มรายไดจากคาเชาและบรการจานวน 3,577 ลานบาท เตบโตรอยละ 36 จากไตรมาสเดยวกนของปกอน ซงเปนผลหลกจาก

การเปดใหบรการศนยการคาใหม 3 โครงการในป พ.ศ. 2554 ไดแก ศนยการคาเซนทรลพลาซา เชยงราย, ศนยการคาเซนทรลพลาซา พษณโลก และศนยการคาเซนทรลพลาซา แกรนด พระราม 9

ผลประกอบการทดขนอยางเนองของโครงการเซนทรลเวลด


- 128 –

การบรการอกครงของศนยการคาเซนทรลพลาซา ลาดพราว เมอเดอนสงหาคมป พ.ศ. 2554 ภายหลงการปดใหบรการกวา 6 เดอนเพอทาการปรบปรง

อตราคาเชาพนทซงปรบขนไดอยางตอเนองในทกโครงการ

เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสทผาน รายไดจากคาเชาและบรการเตบโตรอยละ 18 โดยมสาเหตมาจาก

การเปดใหบรการศนยการคาเซนทรลพลาซา แกรนด พระราม 9 เมอเดอนธนวาคม พ.ศ. 2554

ผลประกอบการทดขนอยางมนยสาคญของโครงการเซนทรลเวลด ภายหลงการกลบมาเปดใหบรการอกครงของหางสรรพสนคาเซน เมอเดอนมกราคม พ.ศ. 2554

ฐานของรายไดคาเชาและบรการทตากวาปกตในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2554 ซงเปนผลกระทบจากภาวะนาทวมใหญทผานมา

สาหรบรายไดคาอาหารและเครองดม พบวา ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 ธรกจศนยอาหารมรายไดเตบโตรอยละ 15 จากไตรมาสเดยวกนของปกอน จากรายไดของศนยอาหารใหมในโครงการศนยการคาเซนทรลพลาซา เชยงราย และศนยการคาเซนทรลพลาซา พษณโลก ประกอบกบรายไดทเพมขนอยางตอเนองจาก “ฟดพารค” ทศนยการคาเซนทรลเฟสตวล พทยาบช เมอเปรยบเทยบกบไตรมาสทผานมา CPN มรายไดคาอาหารและเครองดมลดลงรอยละ 7 มาอยท 164 ลานบาท จากฐานรายไดทสงในไตรมาสท 4 ซงเปนไตรมาส (ฤดกาล) ทศนยอาหารภายในศนยการคาจะทารายไดไดสงซงเปนไปตามปกตธรกจ

ในสวนของธรกจโรงแรม ซงถอเปนธรกจสนบสนนธรกจหลกของ CPN โดยในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 มรายไดรวมทงสน 174 ลานบาท เพมขนรอยละ 32 จากไตรมาสเดยวกนของปกอน จากผลการดาเนนงานทดขนเปนลาดบของโรงแรมฮลตนพทยา และเมอเปรยบเทยบกบไตรมาสทผานมา CPN มรายไดจากธรกจโรงแรมเพมขนรอยละ 36 จากการกลบมาเปดใหบรการอกครงของโรงแรมเซนทารา แอนด คอนเวนชนเซนเตอร อดรธาน เมอกลางเดอนธนวาคม ป พ.ศ. 2554 ภายหลงการปดใหบรการกวา 7 เดอนเพอทาการปรบปรง

ผลประกอบการทางการเงนโดยรวม ในไตรมาสท 1 ป พ.ศ. 2555 CPN มกาไรสทธประจางวด 1,065 ลานบาท เพมขนรอยละ 74 จากไตรมาสเดยวกนของปกอน จากรายไดรวมทเพมขนดงทไดกลาวในขางตนและผลสมฤทธของการบรหารคาใชจายทางการตลาดทมประสทธภาพ

เมอเปรยบเทยบไตรมาสทผานมา CPN มกาไรสทธเตบโตรอยละ 54 หากไมรวมรายการทมไดเกดขนเปนประจาทเกดขนในไตรมาสท 4 ป พ.ศ. 2554 (รายไดจากการกลบรายการคาเผอการดอยคาจานวน 187 ลานบาท ซงบนทกอยในรายไดอน) CPN จะมกาไรสทธประจางวดเตบโตรอยละ 111 จากรายไดรวมทเพมขนและคาใชจายในการขายและบรหารทลดลง ดงทกลาวในขางตน

สรปการวเคราะหฐานะทางการเงน

หนวย : ลานบาท


- 129 –

งบแสดงฐานะทางการเงน ป พ.ศ. 2552 ป พ.ศ. 2553 ป พ.ศ. 2554 ไตรมาสท 1

(ลานบาท) (ปรบปรง) ป พ.ศ. 2555

เงนสดและเงนลงทน 2,541 1,632 945 1,685

สนทรพยหมนเวยนอน 1,396 2,133 2,348 2,347

รวมสนทรพยหมนเวยน 3,937 3,765 3,292 4,032

สนทรพยไมหมนเวยน

อสงหารมทรพยเพอการลงทน - 29,955 40,743 41,823

สทธการเชา 4,443 13,549 13,478 13,135

ทดน อาคาร และอปกรณ 38,444 2,354 2,423 2,471

สนทรพยไมหมนเวยนอน 4,071 4,246 4,123 4,156

รวมสนทรพยไมหมนเวยน 46,958 50,104 60,767 61,585

สนทรพยรวม 50,895 53,869 64,059 65,617

หนสนหมนเวยน 6,583 10,153 15,063 14,330

หนสนไมหมนเวยน 25,304 24,798 28,548 29,764

หนสนรวม 31,887 34,952 43,611 44,094

สวนของผถอหน 18,673 18,918 20,448 21,523

ทมา: งบการเงน บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)

ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN และบรษทยอยมสนทรพยรวม 65,617 ลานบาทเพมขนรอยละ 2 จาก 64,059 ลานบาท ณ สนป พ.ศ. 2554 จากเงนสดและเงนลงทน และอสงหารมทรพยเพอการลงทน

ในสวนของภาระหนสน พบวา ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN และบรษทยอยมหนสนรวม 44,094 ลานบาท เพมขนรอยละ 1 จาก 43,611ลานบาท ณ สนป พ.ศ. 2554

อตราสวนแสดงความสามารถในการบรหารหนสน


- 130 –

ป พ.ศ.2552

ป พ.ศ. 2553

ป พ.ศ. 2554

ไตรมาสท 1

ป พ.ศ. 2555

อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยสทธตอสวนของผถอหน

เทา 0.74 0.92 1.19 1.12

อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน เทา 1.68 1.85 2.13 2.05

อตราสวนความสามารถในการชาระดอกเบย /1 เทา 8.58 7.07 9.90 8.28

ทมา : งบการเงน บรษท เซนทรลพฒนา จากด (มหาชน)

หมายเหต : /1 กระแสเงนสดจากการดาเนนงาน หารดวยภาระดอกเบยจาย

ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN และบรษทยอยมอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยสทธตอทนเทากบ 1.12 เทา ลดลงจาก 1.19 เทา ณ สนป พ.ศ. 2554 อตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยสทธทลดลงมสาเหตหลกมาเงนสดและเงนลงทนทเพมขนจากสนป พ.ศ. 2554 อยางไรกดในป พ.ศ. 2555 CPNยงจาเปนตองกยมเงนเพมเพอใชในการลงทนเพมเตม (Capital Expenditure) โดยในไตรมาส 1 ป พ.ศ. 2555 CPNมการเบกใชเงนกยมระยะยาวจากสถาบนการเงนจานวน 1,800 ลานบาท

เมอวเคราะหเงนกยมของCPN พบวา ณ สนไตรมาส 1 ป พ.ศ. 2555 CPN มหนสนทมภาระดอกเบย จานวน 25,847 ลานบาท เพมขนจากปกอน 599 ลานบาท หรอรอยละ 2.4 โดยหนสนทมภาระดอกเบยดงกลาว แบงเปนเงนกระยะยาวรอยละ 36 เงนกระยะสนรอยละ 7 หนกระยะยาวรอยละ 39 และหนกระยะสนรอยละ 17 ทงนจานวนหนสนทมภาระดอกเบยทงหมด ประกอบดวยเงนกยมทมอตราดอกเบยคงทในสดสวนรอยละ 89 และอตราดอกเบยลอยตวในสดสวนรอยละ 11 โดยทอตราดอกเบยถวเฉลยถวงนาหนกอยทรอยละ 4.38 ตอป

สรปภาระค าประกนและหนสนทอาจเกดขน

ณ วนท 31 มนาคม พ.ศ. 2555 CPN มภาระคาประกนเงนกของบรษทยอยในวงเงน 4,617 ลานบาท ลดลงจากสนป พ.ศ. 2554 ทวงเงน 4,668 ลานบาท

สรปผลการวเคราะหอนดบเครดต

ทรสเรทตงคงอนดบเครดตองคกรของ CPN ทระดบ “A+” โดยอนดบเครดตสะทอนสถานะความเปนผนาในธรกจศนยการคา ตลอดจนผลงานในการบรหารศนยการคาคณภาพสง โดยเมอเปรยบเทยบพนทคาปลกในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลแลว บรษทมสวนแบงการตลาดรอยละ 21 ณ เดอนมถนายน พ.ศ. 2554 นอกจากน CPN ยงมกระแสเงนสดทสมาเสมอจากรายไดคาเชาและคาบรการ และนโยบายการเงนทมความระมดระวง

ทรสเรตตงประเมนวา ผลการดาเนนงานของ CPN นาจะแขงแกรงขนเมอศนยการคาเซนทรลเวลด และเซนทรล ลาดพราวกลบมาเปดใหบรการเตมทในป 2555 อกทงการเปดศนยการคาเซนทรล พลาซา พระราม 9 ในปลายป


- 131 –

พ.ศ. 2554 จะชวยเสรมใหกระแสเงนสดของบรษทแขงแกรงยงขนในอนาคต อยางไรกตาม CPN มภาระหนเพมขนจากการทาสญญาเชาดาเนนงานฉบบใหม และการกยมระยะยาวเพอใชในการขยายธรกจ ในระหวางป พ.ศ. 2554-2557 บรษทมความตองการใชเงนลงทนประมาณ 8,000-10,000 ลานบาทตอป โดยเงนลงทนดงกลาวจะมาจากกระแสเงนสดจากการดาเนนงาน รวมทงการกยม และการขายสนทรพยใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพย

สาหรบแนวโนมอนดบเครดต CPN ไดรบสถานะ “Stable” ซงสะทอนถงความคาดหวงวาบรษทจะยงคงรกษาผลการดาเนนงานทแขงแกรงของศนยการคาไวได ทงน แมวา CPN จะมแผนการใชเงนลงทนจานวนมากสาหรบขยายธรกจในชวงป พ.ศ. 2554-2557 แตกคาดวา CPN จะรกษานโยบายทางการเงนทระมดระวงตอไป โดยการดารงอตราสวนหนสนทมภาระดอกเบยสทธตอสวนของผถอหนใหอยในระดบไมเกน 1 เทาในระยะปานกลาง

22. การเสนอขายหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการเสนอขายหนวยลงทนตามหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขทระบไวในขอน ทงน ในกรณทสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะดาเนนการใหเปนไปตามนน นอกจากนน ในกรณทบรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนครงนอาจมปญหาอปสรรค หรอ ขอจากดในการดาเนนการ บรษทจดการขอสงวนสทธในการเปลยนแปลงรายละเอยดการจองซอและการจดสรรหนวยลงทนทระบไวในเอกสารฉบบนตามความเหมาะสม ในกรณทเกดปญหา อปสรรค หรอขอจากดในการดาเนนการ ทงน เพอใหการเสนอขายหนวยลงทนในครงนประสบความสาเรจสงสด

22.1 วธการขอรบหนงสอชชวน ใบจองซอหนวยลงทน ใบค าขอเปดบญชกองทนและวนเวลาท าการเสนอขายหนวยลงทน

22.1.1 วธการขอรบหนงสอชชวน ใบจองซอหนวยลงทน ใบค าขอเปดบญชกองทน

สาหรบผจองซอทวไป

ผจองซอทวไปสามารถตดตอขอรบหนงสอชชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนง สอชชวนการเสนอขายหนวยลงทน และชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ตงแตวนท 3 กนยายน 2555 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผจดรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

สาหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ

ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษสามารถตดตอขอรบหนงสอชชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนงสอชชวนการเสนอขายหนวยลงทน ชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ตงแตวนท


- 132 –

3 กนยายน 2555 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมจดการการจดจาหนายและรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

22.1.2 วน เวลา ท าการเสนอขายหนวยลงทน

สาหรบผจองซอทวไป ซงรวมถงผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ ทประสงคจะจองซอหนวย ลงทนแบบผจองซอทวไป

ตงแตวนท 4 กนยายน 2555 ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

สาหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ตงแตวนท 4 กนยายน 2555 ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555

22.2 วธการจองซอหนวยลงทน

22.2.1 การก าหนดราคาเสนอขายหรอราคาจองซอหนวยลงทน


ผจองซอทวไปทกรายจะตองชาระคาจองซอหนวยลงทนทราคา 10.30 บาทตอหนวย

สาหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ทกรายจะตองชาระคาจองซอหนวยลงทนทราคา 10.30 บาทตอหนวย

22.2.2 ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนครงแรก บรษทจดการจะด าเนนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด


- 133 –

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซอพเศษ หรอเจาของผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน ดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ตามรายละเอยดดานลาง

(ข) ในกรณทผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไป ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณทผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนจองซอหนวยลงทนไมครบตามอตราทกาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนทเหลอใหแกบคคลดงตอไปน ตามลาดบ

(ก) ผจองซอพเศษ

(ข) เจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผทใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนรวมทงเจาของทดนทกองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน หรอเจาของทรพยสนทเกยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผจดการการจดจาหนาย และผรวมจดการการจดจาหนาย

ในกรณทกลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหนง (4) (ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหนง (4)(ก) และ (ข) ดวย

วธการจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงน



- 134 –

(1) ผจองซอหนวยลงทนแตละรายสามารถจองซอหนวยลงทนไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดตามวน เวลา ทระบไวในขอ 22.1.2 โดยจะตองจองซอหนวยลงทนเปนจานวนหนวยขนตา 4,000 หนวย และเพมเปนจานวนทวคณของ 1,000 หนวย โดยไมจากดจานวนหนวยลงทนทจะจองซอ ทงนหากผจองซอทาการจองซอมากกวา 1 รายการ บรษทขอสงวนสทธ นามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว รวมถงไมสามารถใชชอรวมในการจองซอหนวยลงทนได

(2) ผจองซอจะตองชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนครงเดยวเตมตามจานวนทจองซอในวนจองซอใหแกบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน โดยจะตองชาระทราคา 10.30 บาทตอหนวย โดยจะหกกลบลบหนกบบรษทจดการไมได พรอมทงกรอกรายละเอยดตางๆ ในชดเอกสารจองซอหนวยลงทนใหถกตองครบถวนและชดเจน

(3) ผจองซอหนวยลงทนทมถนฐานอยในตางประเทศ จะตองเปนผรบภาระในเรองของขอกาหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ทเกยวเนองกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง

สาหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ใหผจองซอประเภทกองทนและผจองซอพเศษ และเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจองซอหนวยลงทนผานผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยตองนาสงชดเอกสารจองซอทผจองซอประเภทกองทน หรอผจองซอพเศษ หรอเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดลงลายมอชอเพอแสดงความประสงคทจะจองซอหนวยลงทน ใหแกผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนเพอเปนเอกสารประกอบการจองซอ โดยผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองชาระเงนคาจองซอทราคา 10.30 บาทตอหนวย ตามหลกเกณฑและวธการทผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนและผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนจะไดมกาหนดการตอไป หากผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซอมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว

ในกรณผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษและเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซอหนวยลงทนผานชองทางอน บรษทจดการขอสงวนสทธในการจดสรรตามเกณฑทกาหนดในขอ 23


- 135 –

ในการจองซอผจองซอจะตองแจงความประสงคในชดเอกสารจองซอหนวยลงทน เพอใหบรษทจดการดาเนนการกบหนวยลงทนทไดรบการจดสรรจากการจองซอหนวยลงทนตามวธการทกาหนดไววธใดวธหนง ดงน

(1) ออกใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) โดยระบชอผถอหนวยลงทนและจดสงใหผถอหนวยลงทนตามวธการทระบในขอ 26

(2) ฝากหนวยลงทนไวทบรษทนายหนาซอขายหลกทรพยทผจองซอมบญชซอขายหลกทรพย ซงจะนาหนวยลงทนทไดรบการจดสรรเขาฝากไวกบบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด เพอเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอนน

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธการจองซอหนวยลงทนตามชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ในกรณทบรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาการจองซอหนวยลงทนดงกลาวมผลกระทบในอนาคตตอการลงทนของกองทนรวมหรอตอผถอหนวยลงทน หรอตอชอเสยงหรอตอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการ โดยไมจาเปนตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

22.3 การรบช าระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน


(1) ผจองซอหนวยลงทนจะตองชาระคาจองซอครงเดยวเตมจานวนทจองซอในวนทจองซอ โดยชาระเปนเงนสด เชค ดราฟท แคชเชยรเชค เงนโอนจากเงนฝากบญชธนาคาร หรอคาสงหกบญชธนาคาร (รบเฉพาะเงนโอนหรอคาสงหกบญชจากบญชทเปดกบผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย)หรอวธอนใดทบรษทจดการยอมรบ โดยสามารถชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนไดทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทงนผจองซอจะตองลงวนททจองซอและขดครอมเฉพาะสงจายบญชเงนฝากประเภทกระแสรายวน ตามท ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายไดเปดไวเพอการน โดยระบชอ ทอย และหมายเลขโทรศพทของผจองซอลงบนดานหลงของเชค ดราฟท หรอแคชเชยรเชคดงกลาว เพอความสะดวกในการตดตอและเพอผลประโยชนของผจองซอหนวยลงทน

กรณทจองซอดวยวธอนทมใชเงนสด ผจองซอจะตองลงวนทใหบรษทจดการสามารถเรยกเกบเงนไดกอนระยะเวลาการเสนอขายครงแรกจะสนสดลง (กอนเวลา 15.00 น. ของวนท 10 กนยายน 2555)


- 136 –

ทงน รายละเอยดวธการรบชาระเงนทบรษทจดการ ผประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายกาหนด อาจมความแตกตางกนบาง ขอใหผจองซอทวไปปฏบตตามเงอนไขทบรษทจดการ ผจดการการจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายแตละรายจะกาหนด

(2) หลงจากทบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดรบชดเอกสารจองซอหนวยลงทน จะออกสาเนาใบจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอไวเปนหลกฐาน

(3) ในกรณทผจองซอหนวยลงทนชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนเปนเชค ดราฟต หรอแคชเชยรเชค ซงไมสามารถเรยกเกบเงนไดในวนทจองซอ ไมวาดวยเหตผลใดกตาม บรษทจดการจะถอวาผจองซอหนวยลงทนทาการจองซอหนวยลงทนในวนทาการทสามารถเรยกเกบเงนได

ในกรณทวนทาการทสามารถเรยกเกบเงนไดนนเปนวนและ/หรอเวลาทลวงเลยจากชวงระยะเวลาการเสนอขายไปแลว บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซอรายนน

ในกรณทเชค ดราฟต หรอแคชเชยรเชคดงกลาวถกปฏเสธการจายเงนจากธนาคารของผจองซอ บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซอรายนน

(4) ผจองซอหนวยลงทนทไดทาการจองซอหนวยลงทน และไดชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมตามจานวนแลวจะเพกถอนการจองซอหนวยลงทน และ /หรอขอคนเงนคาจองซอหนวยลงทนไมได เวนแตจะไดรบอนมตจากบรษทจดการเปนกรณพเศษ

(5) บรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน จะนาเงนทไดรบจากการจองซอหนวยลงทนเกบรกษาไวในบญชเงนฝากทผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน เปดไวเพอการชาระเงนคาจองซอหนวยลงทน

สาหรบผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษ หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซอประเภทกองทนและผจองซอพเศษ หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จะตองจองซอหนวยลงทนผานผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนและชาระคาจองซอตามจานวน วธการ และระยะเวลาทกาหนดหรอแจงโดยผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน


- 137 –

สาหรบผจองซอประเภทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซอประเภทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จะตองจองซอหนวยลงทนผานผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนและชาระคาจองซอตามจานวน วธการ และระยะเวลาทกาหนดหรอแจงโดยผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน

22.4 เงอนไขการเสนอขายหนวยลงทน

22.4.1 ในระหวางระยะเวลากอนปดการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก หากบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดตงและจดการกองทนรวม บรษทจดการสามารถทจะยตการขายหนวยลงทนของกองทนรวมกอนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน

ทงน บรษทจดการจะรายงานใหสานกงานทราบการยตการขายหนวยลงทนตามวรรคหนงภายใน 7 วนนบแตวนทยตการขายหนวยลงทนนน และใหการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวมนนสนสดลงในวนทแจงใหสานกงานทราบ

22.4.2 บรษทจดการขอสงวนสทธทจะปฏเสธ และ/หรอ ระงบการจองซอหนวยลงทน ทงหมดหรอบางสวน ในกรณใดกรณหนงดงตอไปน

(1) กรณทบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดประสงคจะจองซอหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทไดรบยกเวนตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(2) กรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ประสงคจะจองซอหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(3) กรณทผลงทนตางดาวประสงคจะจองซอหนวยลงทนเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมทมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะทสานกงานประกาศกาหนด

(4) กรณเอกสารหรอขอมลทบรษทจดการไดรบจากผจองซอหนวยลงทนไมถกตองตามความเปนจรง หรอไมครบถวน

(5) กรณบรษทจดการเกดขอสงสยวาการซอหนวยลงทนของผจองซอหนวยลงทนไมโปรงใส เชน อาจเปนการฟอกเงน เปนตน


- 138 –

(6) ในกรณทมเหตไมพงประสงคจนทาใหบรษทจดการเหนวาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน มมลคารวมกนแลวไมถงรอยละ 75 ของมลคาเงนทกองทนรวมระดมทนไดหรอมลคาของอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนอาจไมเปนไปตามทคาดหมาย เชน การเจรจาในการซออสงหารมทรพยบางรายการทกองทนรวมสนใจลงทนไมประสบความสาเรจ หรออาจเกดเหตสดวสยหรอเหตอนไมคาดหมายกบอสงหารมทรพยทกองทนรวมคาดวาจะลงทน จนเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทน หรอ ไมประสงคจะลงทนในอสงหารมทรพยดงกลาว เปนตน บรษทจดการสงวนสทธทจะพจารณาลดขนาดกองทนรวม หรอยกเลกการจดตงกองทนรวม โดยบรษทจดการอาจดาเนนการระงบการจองซอบางสวน หรอทงหมด และ/หรอระงบการจดสรรหนวยลงทนบางสวนหรอทงหมด แลวแตกรณ

(7) บรษทจดการอาจขอสงวนสทธทจะปฏเสธการจองซอหนวยลงทนในบางกรณตามทบรษทจดการเหนสมควร เชน ในกรณทบรษทจดการเหนวาเปนประโยชนตอกองทนรวมหรอผถอหนวยลงทน หรอกรณทการจองซอหนวยลงทนอาจกอใหเกดปญหาในการบรหารกองทนรวมหรอกอใหเกดผลเสยหายแกกองทนรวม เปนตน ทงน เพอเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม ผถอหนวยลงทน และชอเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการเปนหลก

22.5 การคนเงนคาจองซอหนวยลงทน

บรษทจดการจะคนเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนทจองซอผานตนเอง และจะดาเนนการใหผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ คนเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนแตละราย โดยคาใชจายในการโอนเงน (ถาม) เปนของผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายนน ภายใตเงอนไขทกาหนดดงตอไปน

22.5.1 กรณทผจองซอหนวยลงทนถกปฏเสธการจองซอ หรอไมไดรบการจดสรรหนวยลงทนไมวาทงหมดหรอบางสวน โดยไมมดอกเบย และ/หรอคาเสยหายใดใด

22.5.2 กรณทบรษทจดการตองยตโครงการหลงจากการสนสดระยะเวลาการเสนอขายหากปรากฏกรณอยางใดอยางหนงดงตอไปน


- 139 –

(1) จาหนายหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนไดไมถงรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณตามขอ 23.1 (3) (ข) และ (ค)

(2) จาหนายหนวยลงทนใหผจองซอไดไมถง 250 ราย

(3) จาหนายหนวยลงทนไดมมลคานอยกวา 500 ลานบาท

(4) จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวาอตราทกาหนดในขอ 23

(5) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตางดาวเกนกวาอตราทกาหนดในขอ 23

(6) มลคาหนวยลงทนทจาหนายไดไมเพยงพอทจะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยตามทระบไวในโครงการ

22.5.3 กรณทคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มคาสงใหบรษทจดการกองทนรวมยตโครงการหลงจากการสนสดระยะเวลาการเสนอขาย และ/หรอมคาสงใหเพกถอนการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวม และ/หรอกรณอนใดอนมเหตจาเปนทาใหตองยตโครงการ

22.5.4 กรณทบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดตงและจดการกองทนรวม และไดยตการขายหนวยลงทนกอนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน โดยบรษทจดการไดรายงานใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต ทราบการยตการขายหนวยลงทนดงกลาวภายใน 7 วนนบแตวนทยตการขายหนวยลงทนนน ทงน การอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวมนนสนสดลงในวนทแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต

บรษทจดการจะสงเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอทจองซอหนวยลงทนผานตนเอง และจะดาเนนการใหผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ สงเงนคาจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนทจองซอผานผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย โดยการโอนเงนหรอชาระเปนเชคขดครอมเฉพาะสงจายในนามผจองซอหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนประเภทผจองซอทวไปภายใน 14 วน นบแตวนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนครงแรก หรอภายใน 14 วน นบแตวนทการอนมตใหจดตงและจดการกองทนรวมสนสดลงตามขอ 22.5.2 ขอ 22.5.3 และขอ 22.5.4 ทงน หากเปนกรณการคนเงนตาม ขอ 22.5.1 บรษทจดการขอสงวนสทธทจะนาดอกเบยและหรอผลประโยชนใด ๆ ทเกดขนจากเงนทไดรบจากการจองซอหนวยลงทน (ถาม) รวมเขาเปนทรพยสนของกองทนรวม

หากบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนรายใดไมสามารถคนเงนคาจองซอ ภายในกาหนดเวลาดงกลาวไดอนเนองจากความผดพลาดของบรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายเอง


- 140 –

บรษทจดการ ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายแลวแตกรณ จะชาระดอกเบยรอยละ 7.5 ตอป นบแตวนทครบกาหนดเวลานนจนถงวนทชาระเงนคาจองซอ

22.6 เอกสารหลกฐานในการขอเปดบญช

ในกรณทจองซอหนวยลงทนกบบรษทจดการ ผจองซอหนวยลงทนจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตาง ๆ ในชดเอกสารจองซอหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหบรษทจดการ จนครบถวน

ในกรณทจองซอหนวยลงทนกบผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ผจองซอหนวยลงทนทกรายจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตาง ๆ ในชดเอกสารจองซอหนวยลงทนของกองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN คอมเมอรเชยล โกรท พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบ สงใหผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผรวมรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขา ยหนวยลงทน จนครบถวน

เอกสารประกอบการจองซอหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน เวนแตบรษทจดการจะยนยอมผอนผนใหเปนกรณ ๆ ไป โดยบรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาเรยกเอกสารหลกฐานอน ๆ เพมเตมตามทเหนสมควร

22.6.1 กรณบคคลธรรมดา

(1) สาเนาบตรประจาตวประชาชน หรอสาเนาบตรขาราชการ หรอสาเนาหนงสอเดนทาง /ใบตางดาว (กรณบคคลทไมมสญชาตไทย) หรอสาเนาทะเบยนบาน (ในกรณทเอกสารแสดงตนขางตน ไมไดระบหมายเลขบตรประจาตวประชาชน หรอทอยของผจองซอ)

(2) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม


ใหใชเอกสารขอ (1) - (2) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ทงน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

22.6.2 กรณคณะบคคล


- 141 –

(1) สาเนาเอกสารการจดตงคณะบคคล

(2) สาเนาบตรประจาตวผเสยภาษคณะบคคล (ตองระบเลขประจาตวผเสยภาษอากรในชดเอกสารจองซอหนวยลงทน ในกรณทประสงคจะจองซอแยกตางหากจากการจองซอในชอของบคคลธรรมดา)

(3) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอานาจลงนาม

(4) หนงสอมอบอานาจ หรอสาเนา(กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท พรอมสาเนาบตรประชาชนของผมอบอานาจและผรบมอบอานาจ

(5) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม


(ก) ใหใชเอกสารขอ (1) - (5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ทงน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

(ข) กองทนสวนบคคลทจองซอโดยใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนโดยไมไดระบเลขประจาตวผเสยภาษอากรจะถอเปนบคคลเดยวกนกบบคคลธรรมดาทใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนเดยวกน และบรษทจดการจะรวมจานวนจองซอในใบจองซอทกใบเปน 1 รายการเพอใชในการจดสรร

22.6.3 กรณนตบคคล

(1) สาเนาหนงสอรบรองกระทรวงพาณชย และสาเนาหนงสอบรคณหสนธ และขอบงคบของบรษทอายไมเกน 3 เดอน

(2) สาเนารายงานการประชมคณะกรรมการบรษททระบในลกษณะใหลงทนในหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยสทธการเชา CPN คอมเมอรเชยล โกรท หรอลงทนในหลกทรพยนได

(3) สาเนาบญชรายชอผถอหน (บอจ.5) อายไมเกน 3 เดอน

(4) หนงสอมอบอานาจหรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท


- 142 –

(5) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอบอานาจ (ผมอานาจลงนามตามเอกสารขอ 4 ตามจานวนผมอานาจลงนาม และโดยหนงในนนตองเปนกรรมการผจดการ ) และของผรบมอบอานาจกระทาการแทน

(6) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบสาเนาสมดบญช เงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม

(7) สาเนาบตรประจาตวผเสยภาษนตบคคล


ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (7) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ทงน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

22.6.4 กรณนตบคคลทเปนผลงทนตางประเทศและแตงตงใหคสโตเดยน (custodian) ในประเทศไทยเปนผรบฝากและดแลหลกทรพย

(1) สาเนาหนงสอรบรองการเปนนตบคคล ซงอาจออกโดยสวนราชการของประเทศทนตบคคลนนตงอย หรอโดยเจาหนาทของนตบคคลนนกได และหนงสอรบรองการเปนนตบคคลดงกลาวตองออกมาไมเกน 1 ป โดยจะตองมรายละเอยดเกยวกบชอนตบคคล ผมอานาจลงลายมอชอผกพนนตบคคล และเงอนไขหรอขอจากดอานาจในการลงลายมอชอ ทตงสานกงานใหญ

(2) หนงสอมอบอานาจทนตบคคลตางประเทศนน มอบอานาจให custodian หรอสาเนา

(3) หนงสอมอบอานาจของ custodian หรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 30 บาท

(4) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอบอานาจ (ผมอานาจลงนามตามเอกสารขอ 3 ตามจานวนผมอานาจลงนาม และโดยหนงในนนตองเปนกรรมการผจดการ ) และของผรบมอบอานาจกระทาการแทน

(5) เฉพาะกรณทผถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซอหนวยลงทนสวนทไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซอจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ทไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยทระบเลขทบญช และชอบญชผจองซอโดยจะตองไมเปนบญชรวม



- 143 –

ใหใชเอกสารหมายเลข (1)-(5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ทงน สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused) โดยเอกสารตามขอ (1) ตองไดรบการรบรองลายมอชอโดยเจาหนาท Notary Public และรบรองโดยกงสลของไทยอายไมเกน 1 ป


- กรณเปนเอกสารทมาจากตางประเทศ จะตองมการรบรองสาเนาโดยผมอานาจลงนามของบรษท

- ผลงทนทกรายจะตองใหการรบรองวายนยอมทจะผกพนตามขอตกลงและขอกาหนดตางๆ ตามทไดระบไวในโครงการน และ/หรอตามประกาศ คาสง ระเบยบตางๆ ทคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ไดประกาศ กาหนด ทงทไดมอยในปจจบนและทจะไดแกไขเพมเตมในภายหนา

- บรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาความสมบรณของเอกสาร หรอขอเอกสารเพมเตมหรอทดแทน ซงเปนขอปฏบตตามกฎหมายกาหนด หรอระเบยบของบรษทจดการ และ/หรอผรบประกนการจาหนาย และ/หรอผรวมรบประกนการจาหนาย และ/หรอผจดจาหนาย และ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทงนเพอใหเปนไปตามกฎหมาย

23. การจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายครงแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขทระบไวในขอน ทงน ในกรณทสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะดาเนนการใหเปนไปตามนน นอกจากนน ในกรณทบรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในครงนอาจมปญหา อปสรรค หรอขอจากดในการดาเนนการ บรษทจดการขอสงวนสทธในการเปลยนแปลงรายละเอยดการจองซอและการจดสรรหนวยลงทนตามทระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ทงน เพอใหการเสนอขายหนวยลงทนในครงนประสบความสาเรจสงสด

ภายใตหลกเกณฑและเงอนไขทระบไวในขอน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทจองซอและไดชาระเงนคาจองซอหนวยลงทนเตมตามจานวนทจองซอแลว ในกรณทจานวนเงนคาจองซอทระบในใบจองซอหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนทบรษทจดการไดรบชาระ บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงนคาจองซอทไดรบชาระเปนเกณฑ

23.1 วธการจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอภายใตหลกเกณฑและเงอนไขดงตอไปน


- 144 –

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซอพเศษ หรอเจาของผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน ดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ขางลางน

(ข) ในกรณทผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน ใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไป ผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณทผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนจองซอหนวยลงทนไมครบตามอตราทกาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนทเหลอแกบคคลดงตอไปน ตามลาดบ

(ก) ผจองซอพเศษ

(ข) เจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน รวมทงเจาของทดนทกองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน หรอเจาของทรพยสนทเกยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผรบประกนการจาหนาย และ/หรอผรวมรบประกนการจาหนาย

ในกรณทกลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหนง (4)(ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหนง (4)(ก) และ (ข) ดวย

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด


- 145 –

ทงน ผจองซอพเศษ หมายความวา บคคลตามทไดระบไวในประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ท สน. 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพย

ผจองซอประเภทกองทน หมายความวา ผจองซอพเศษทเปนบคคลใดบคคลหนงดงตอไปน

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ

(ข) กองทนสารองเลยงชพ

(ค) กองทนประกนสงคม

(ง) กองทนรวมทจดตงขนตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพยซงเปนกองทนรวมทเสนอขายหนวยลงทนตอผลงทนเปนการทวไป

ทงน ผจองซอพเศษ และผจองซอประเภทกองทน หมายถงเฉพาะ กรณทบคคลดงกลาวไดจองซอหนวยลงทนในชวงเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทนสาหรบผจองซอประเภทกองทนและผจองซอพเศษเทานน หากทาการจองซอหนวยลงทนในชวงเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทนสาหรบผจองซอทวไป ใหถอเปน “ผจองซอทวไป”

การจดสรรหนวยลงทนแกผจองซอทวไป และผจองซอประเภทกองทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกผจองซอทวไป บรษทจดการจะประชาสมพนธการเสนอขายหนวยลงทนอยางกวางขวางเพอใหมการกระจายขอมลเกยวกบการเสนอขายหนวยลงทนตอประชาชนอยางแพรหลาย ในกรณทมบคคลใดจองซอหนวยลงทนในสวนทเสนอขายหนวยลงทนแกผจองซอทวไปเพอนาไปขายตอ หรอเปนการซอขายหนวยลงทนในบญชบรษทหลกทรพยแบบไมเปดเผยชอผถอหนวยลงทน บรษทจดการจะจดใหมขอกาหนดใหบคคลนนปฏบตใหเปนไปตามวรรคหนงและขอ 23.2(1) โดยอนโลม

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด และจะจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณทไดรบยกเวนตามขอ 23.2(2)(ข) และ (ค) ทงน ภายใตหลกเกณฑและเงอนไขดงตอไปน

การจดสรรรอบแรก

(ก) ในกรณทจานวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามจานวนทจองซอ


- 146 –

(ข) ในกรณทจานวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด และจานวนผจองซอทวไปมจานวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการสงวนสทธทจะจดสรรหนวยลงทนโดยใชหลก “small lot first” ใหแกผจองซอทวไป โดยในการจดสรรหนวยลงทนโดยวธดงกลาวในรอบแรกจะจดสรรตามจานวนคาจองซอขนตาของผจองซอ โดยใชจานวนคาจองซอขนตาเปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกราย และในรอบตอๆไปจะจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจดสรรใหแกผจองซอทวไปขางตนทยงไมไดรบการจดสรรครบตามจานวนทจองซอ โดยจะใชคาตาสดของมลคาจองซอคงเหลอทยงไมไดรบการจดสรรจากรอบทแลว เปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนในรอบตอไป โดยจะทาการจดสรรหนวยลงทนโดยวนเปนรอบไปเรอยๆ จนกวาจะครบตามจานวนหนวยลงทนทเสนอขาย และสาหรบการจดสรรในรอบสดทาย หากมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรรใหแกผจองซอทวไปทกราย บรษทจดการจะพจารณาจดสรรปรากฏโดยวธสมรายชอโดยคอมพวเตอร (random) และ/หรอ ตามทบรษทจดการจะเหนสมควร

โดยหากผจองซอทาการจองซอหนวยลงทนมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธทจะนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยวเทานน

ทงน

1. ในกรณทจานวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนทกรายตามจานวนทจองซอ

2. ในกรณทจานวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 แตจานวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามจานวนทจองซอ และสงวนสทธทจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนทจองซอ ซงเมอรวมกบจานวนหนวยลงทนทจองซอและจดสรรใหแกผจองซอทวไปจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

3. ในกรณทจานวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด และจานวนผจองซอทวไปมจานวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปเปนจานวนรอยละ 25 และผจองซอประเภทกองทน


- 147 –

ตามสดสวนจานวนทจองซอเปนจานวนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด โดยจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปตามหลกเกณฑและเงอนไขของขอ (ข)

4. ในกรณทจานวนหนวยลงทนทผจองซอทวไปทกรายจองซอรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนทผจองซอประเภทกองทนทกรายจองซอรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด และจานวนผจองซอทวไปมจานวนมาก เปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปทกรายตามขอ (ก) ขางตน บรษทจดการจะจดสรรใหแกผจองซอทวไปเปนจานวนรอยละ 25 และจะนาหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอประเภทกองทนซงจองซอไมถงรอยละ 25 มารวมจดสรรใหแกผจองซอทวไปพรอมกน ทงน บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอทวไปตามหลกเกณฑและเงอนไขของขอ (ข) ดงกลาวขางตน โดยจานวนหนวยลงทนทจดสรรใหแกผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนในสองกรณดงกลาวในยอหนาน จะมจานวนหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

อยางไรกด ในกรณทมหนวยลงทนเหลอจากการเสนอขายหนวยลงทนจากการจดสรรใหกบผจองซอพเศษ และ/หรอเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนตามขอ 23.1(3)(ก) ใหบรษทจดการมดลพนจจดสรรหนวยลงทนทเหลอใหแกผจองซอทวไปจนครบจานวนกอนจดสรรใหแกผจองซอประเภทกองทน(ถาม) หรอจดสรรตามวธการอนใดทบรษทจดการเหนสมควร

ในกรณทบรษทจดการพจารณาแลวเหนวา เพอเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม หรอผลประโยชนของผถอหนวยลงทนโดยรวม หรอชอเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการ บรษทจดการสงวนสทธทจะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอทงหมดกได โดยไมจาเปนตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

สทธของผถอหนวยลงทนจะเกดขนหลงจากทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซอในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทนแลวเทานน โดยบรษทจดการและ /หรอนายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)ใหแกผจองซอหนวยลงทนโดยทางไปรษณยภายใน 15 วนทาการ นบแตวนทผถอหนวยไดรบจดสรรหนวยลงทน และ/หรอดาเนนการอนใดตามความประสงคของลกคาทระบในคาขอเปดบญชและ/หรอใบจองซอแลวแตกรณ หรอบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปลยนแปลง เพมเตม แกไข รปแบบ ระยะเวลาและ/หรอเนอหา ของเอกสารการรบรองสทธตามทบรษทจดการกาหนด โดยไมตองแจงใหผจองซอหนวยลงทนทราบลวงหนา

23.2 ขอจ ากดการจดสรรหนวยลงทน


- 148 –

ขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใด จะเปนไปตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ทงน ในกรณทสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการขอสงวนสทธทจะดาเนนการใหเปนไปตามนน

(1) ในการเสนอขายหนวยลงทนตอผจองซอทวไป บรษทจดการจะปฏบตดงน

1.1 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน

1.1.1 เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดใหแกบคคลใดบคคลหนงดงตอไปน

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเลยงชพ หรอกองทนรวมเพอผลงทนทวไป

(ข) นตบคคลทจดตงขนตามกฎหมายไทยซงไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล เชน ธนาคารออมสน ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย มลนธ หรอวด เปนตน

(ค) บคคลอนใดทไดรบการผอนผนจากสานกงานเมอมเหตจาเปนและสมควร

1.1.2 เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซงรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนทรบไวในสวนทเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดไมเกน 1 ปนบแตวนทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซอในสมดทะเบยนผถอหนวยลงทน

1.2 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

1.3 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมทมการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน

(ก) มการลงทนเพอใหไดมาซงสทธในทดนตามประมวลกฎหมายทดน หรอ

(ข) มการลงทนเพอใหไดมาซงกรรมสทธในอาคารชด ทงน เมอคานวณพนทหองชดทกองทนรวมจะลงทนรวมกบพนทหองชดทถอกรรมสทธโดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมดในอาคารชดนน


- 149 –

ในการน บรษทจดการจะแตงตงนายทะเบยนหนวยลงทนเพอทาหนาทควบคมการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาว ณ ขณะใดขณะหนง ภายหลงจากการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมครงแรกใหเปนไปตามหลกเกณฑทกาหนดขางตน ทงน ขนตอนการโอนหนวยลงทนของผลงทนตางดาวจะมขนตอนมากกวาผลงทนไทย ซงบรษทจดการจะแจงใหผถอหนวยลงทนทเปนผลงทนตางดาวทราบทกราย รวมทงดาเนนการใหมการปฏเสธการโอนหนวยลงทนทจะเปนผลทาใหกองทนรวมมผถอหนวยลงทนทเปนผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนเกนกวาอตราทกาหนดดวย

นอกจากน บรษทจดการจะแจงหลกเกณฑ เรอง หามมใหมการจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดใหแกนายหนาคาหลกทรพยทราบกอนมการนาหนวยลงทนของกองทนรวมจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพอใหนายหนาคาหลกทรพยปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑ และจะดาเนนการใหการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมเปนไปตามหลกเกณฑในเรองดงกลาว

(2) ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซอพเศษ หรอเจาของผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดใหแกบคคลดงกลาว ตามทไดมการระบชอหรอลกษณะของผทจะไดรบการจดสรรหนวยลงทนกรณดงกลาวไวอยางชดเจนในโครงการและหนงสอชชวนสวนสรปขอมลสาคญ เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค)

(ข) ในกรณทผจองซอพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน

(ค) ในกรณทเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซอทวไปทเหลอจากการจองซอของผจองซอทวไปและผจองซอประเภทกองทน และผจองซอพเศษตาม (ข)

ในกรณทอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนเปนสทธเกบกนหรอสทธเหนอพนดน บรษทจดการจะนาหลกเกณฑการจดสรรหนวยลงทนตามวรรคหนงมาใชบงคบกบเจาของทดนหรอทรพยสนทเกยวกบสทธดงกลาวดวย


- 150 –

24. การเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม

24.1 บรษทจดการอาจเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมไดเมอมวตถประสงคเพอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม หรอเพอดาเนนการปรบปรงอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทนใหอยในสภาพทดและมความพรอมทจะใชหาผลประโยชน

24.2 ในการเพมเงนทนของกองทนรวม บรษทจดการปฏบตดงน

(1) ขอมตจากผถอหนวยลงทนเกยวกบวตถประสงคในการเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม จานวนหนวยลงทน และจานวนเงนทนจดทะเบยนทจะเพม วธการกาหนดราคาหนวยลงทนทเสนอขาย และวธการเสนอขายหนวยลงทน โดยตองไดรบคะแนนเสยงตามหลกเกณฑดงตอไปน

(ก) ในกรณทการขอมตกระทาโดยการสงหนงสอขอมตไปยงผถอหนวยลงทนตองไดรบคะแนนเสยงเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดทมสทธออกเสยงของกองทนรวม

(ข) ในกรณทการขอมตกระทาโดยการเรยกประชมผถอหนวยลงทน ตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวา 3 ใน 4 ของจานวนหนวยลงทนทงหมดของผถอหนวยลงทนทเขารวมประชมและมสทธออกเสยง โดยในการประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตดงกลาว ตองมผถอหนวยลงทนมาประชมไมนอยกวา 25 รายหรอไมนอยกวากงหนงของจานวนผถอหนวยลงทนทงหมด ทงน จานวนผถอหนวยลงทนทมาประชมดงกลาวตองมหนวยลงทนนบรวมกนไดไมนอยกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวมดงกลาว จงจะเปนองคประชม

(2) ขอมตจากผถอหนวยลงทนเพอแกไขเพมเตมโครงการใหสอดคลองกบการเพมเงนทนจดทะเบยนตามทไดรบมตจากผถอหนวยลงทนตาม (1) โดยไดรบคะแนนเสยงเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด

24.3 ในการขอมตจากผถอหนวยลงทนตามขอ 24.2 บรษทจดการจะระบขอมลเกยวกบการเพมเงนทนจดทะเบยนตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนดไวในหนงสอเชญประชมหรอหนงสอทมถงผถอหนวยลงทนเพอขอมตจากผถอหนวยลงทนเปนลายลกษณอกษร

24.4 ในการนบคะแนนเสยงของผทมสทธออกเสยงตามขอ 24.2 (1) บรษทจดการจะนบคะแนนเสยงของผถอหนวยลงทนดงตอไปนมได

(1) เจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนเพมเตม ในกรณทเปนการเพมเงนทนจดทะเบยนเพอซอ เชา หรอไดมาซงอสงหารมทรพยเพมเตม

(2) เจาของอาคารหรอสงปลกสรางทกองทนรวมเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยแกกองทนรวม ในกรณทเปนการเพมเงนทนจดทะเบยนเพอปรบปรงอสงหารมทรพยใหอยในสภาพทดและพรอมทจะใชหาประโยชน


- 151 –

(3) ผถอหนวยลงทนทไดรบสทธในการจดสรรหนวยลงทนในสวนทเสนอขายใหกบผลงทนเฉพาะเจาะจง ในกรณทจะเสนอขายหนวยลงทนใหกบผลงทนเฉพาะเจาะจง

(4) ผถอหนวยลงทนทอาจมความขดแยงทางผลประโยชนกบกองทนรวมในเรองทขอมต

(5) บคคลทมความสมพนธในลกษณะการเปนกลมบคคลเดยวกนกบบคคลตาม (1) (2) (3) หรอ (4) แลวแตกรณ

ในกรณทเปนการเพมเงนทนจดทะเบยนโดยเสนอขายหนวยลงทนเปนการเฉพาะเจาะจงใหแกผถอหนวยลงทนเดมบางราย หากผถอหนวยลงทนมมตคดคานรวมกนเกนรอยละ 10 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด หามมใหบรษทจดการกองทนรวมดาเนนการใหมการเพมเงนทนจดทะเบยนในกรณดงกลาว

24.5 เมอไดรบมตจากผถอหนวยลงทนตามขอ 24.2 แลว บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน

(1) ขอความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. พรอมทงจดสงรางโครงการทจะแกไขเพมเตมและรางหนงสอชชวนเสนอขายหนวยลงทนเพมเตมใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.พจารณา

(2) เมอไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. แลว บรษทจดการจะเสนอขายหนวยลงทนเพมเตม โดยจดสง แจกจาย หรอจดใหมหนงสอชชวนใหแกผลงทน และจดทะเบยนเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมตามประกาศเกยวกบการจดทะเบยนเพมเงนทนของกองทนรวมอสงหารมทรพย

ในกรณทบรษทจดการมไดเสนอขายหนวยลงทนภายใน 1 ป นบแตวนทไดรบความเหนชอบจากสานกงานการใหความเหนชอบใหเพมเงนทนจดทะเบยนดงกลาวเปนอนสนสดลง

24.6 กรณการเพมเงนทนจดทะเบยนเพอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม บรษทจดการจะคนเงนคาจองซอหนวยลงทนเมอเกดเหตดงน

(1) เมอพนระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนแลว หากปรากฏวามลคาหนวยลงทนทจาหนายไดไมเพยงพอทจะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 15 วนนบแตวนสนสดระยะเวลาเสนอขายหนวยลงทนดงกลาว และคนเงนคาจองซอหนวยลงทนและผลประโยชนใดๆ ทเกดขนจากเงนทไดรบจากการจาหนายหนวยลงทนใหแกผจองซอหนวยลงทนภายใน 14 วนนบแตวนสนสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนเพมเตมตามสดสวนของเงนคาจองซอหนวยลงทน หากบรษทจดการไมสามารถคนเงนและผลประโยชนภายในกาหนดเวลานนไดอนเนองจากความผดพลาดของบรษทจ ดการเอง บรษทจดการจะชาระดอกเบยในอตราไมตากวารอยละ 7.5 ตอปนบแตวนทครบกาหนดเวลานนจนถงวนทบรษทจดการชาระเงนคาจองซอจนครบถวน

(2) เมอบรษทจดการไมสามารถลงทนในทรพยสนขางตนไดภายใน 6 เดอนนบจากวนทสานกงานรบจดทะเบยนเพมทน โดยบรษทจดการจะลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมโดยการลดจานวนหนวยลงทนเฉพาะสวนทมการเสนอขายเพอเพมเงนทนจดทะเบยนโดยคานวณตามสดสวนของราคาทเสนอขายและเงนคาจองซอหนวยลงทน และคนเงนคาจองซอหนวยลงทนและผลประโยชนใดๆ ใหแก


- 152 –

ผจองซอหนวยลงทน พรอมทงจดทะเบยนลดเงนทนของกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตามแบบทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.กาหนด

24.7 ในกรณทบรษทจดการยงไมไดมการจดทะเบยนเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม บรษทจดการจะคนเงนคาจองซอหนวยลงทนและผลประโยชนใดๆ ใหแกผจองซอหนวยลงทนโดยโดยใหนาความในขอ 22.5 มาใชบงคบโดยอนโลม


- เนองจากประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ไมอนญาตใหกองทนรวมเพมทน กรณขาดสภาพคลอง ดงนน ในกรณทกองทนรวมเกดปญหาขาดสภาพคลอง บรษทจดการขอสงวนสทธทจะดาเนนการขาย / จาหนาย / จาย /โอน ทรพยสนบางสวนหรอทงหมดของกองทนรวมตามทเหนสมควร

- สาหรบเงอนไขของ “การเพมเงนทนจดทะเบยน” ขางตน เวนแตกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามนน

25. การลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม

25.1 ในกรณทกองทนรวมมสภาพคลองสวนเกนจากกรณใดกรณหนงหรอหลายกรณดงตอไปน หากบรษทจดการประสงคจะจายสภาพคลองสวนเกนดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทน ใหบรษทจดการดาเนนการโดยการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเทานน

(1) กองทนรวมมการจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

(2) มลคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทน หรอมไวลดลงจากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาทรพยสน

(3) กองทนรวมมรายการทางบญชทเปนรายการคาใชจายรอการตดบญชซงทยอยตดจาย

25.2 ในการลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวม บรษทจดการจะลดมลคาของหนวยลงทนและปฏบต ดงตอไปน

(1) บรษทจดการสงวนสทธทจะใชดลยพนจในการลดเงนทนจดทะเบยน

(2) ดาเนนการเฉลยเงนคนแกผถอหนวยลงทนทมชออยในสมดทะเบยน ณ วนปดสมดทะเบยนพกการโอนหนวยลงทน ทงน เงนทเฉลยคนดงกลาวมใหหกออกจากกาไรสะสมของกองทนรวม

(3) ยนคาขอจดทะเบยนลดเงนทนของกองทนรวมตอสานกงานภายใน 5 วนทาการนบแตวนทดาเนนการเฉลยเงนคนแกผถอหนวยลงทนตามแบบทจดไวในระบบงานอเลกทรอนกสของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.


- 153 –

(4) จดใหมขอมลเกยวกบการลดเงนทนจดทะเบยนทกครงของกองทนรวมไวในเวบไซตของบรษทจดการและรายงานประจาปของกองทนรวม เพอใหผลงทนสามารถตรวจสอบได โดยขอมลดงกลาวตองมรายละเอยดอยางนอยดงตอไปน

(ก) เหตแหงการลดเงนทนจดทะเบยน

(ข) จานวนเงนทนจดทะเบยนและจานวนเงนทนจดทะเบยนตอหนวยลงทนทลดในแตละครง

(ค) วนปดสมดทะเบยน และวนทดาเนนการเฉลยเงนคนผถอหนวยลงทน


สาหรบเงอนไขของ “การลดเงนทนจดทะเบยน” ขางตน เวนแตกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการกองทนรวมจะดาเนนการใหเปนไปตามนน

26. การออกและสงมอบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน

26.1 รปแบบของเอกสารสทธแสดงสทธในหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนตามทผจองซอไดระบในเอกสารการจองซอวาจะเลอกรบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนแบบใดแบบหนงดงตอไปน

1. ใบหนวยลงทน

2. ระบบไรใบหนวยลงทน (Scripless)

3. หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน

4. สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

26.2 เงอนไขการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนและระยะเวลาการสงมอบ

นายทะเบยนหนวยลงทนจะจดแจงชอผจองซอหนวยลงทนทไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนผถอหนวยลงทนในทะเบยนผถอหนวยลงทน ทงน ขอมลของผถอหนวยลงทนทปรากฏในทะเบยนผถอหนวยลงทนของกองทนรวมใหถอเปนหลกฐานทถกตองเกยวกบสทธในหนวยลงทนของกองทนรวม

กรณใบหนวยลงทน หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน


- 154 –

นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนทมรายการตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดใหแกผจองซอทแสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายในเวลา 30 วนนบตงแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

ในกรณทมการเพมเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนทมรายการตามหลกเกณฑทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ใหแกผถอหนวยลงทนทแสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนเพมเงนทนกบสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในกรณทมการลดเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะดาเนนการบนทกการลดมลคาทตราไวของหนวยลงทนในระบบทะเบยน โดยผถอหนวยลงทนไมตองสงคนใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนตอนายทะเบยนหนวยลงทน

ทงน นายทะเบยนหนวยลงทนสงวนสทธในการคดคาธรรมเนยมในการออกใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทนตามทกาหนดไวในโครงการ

ทงน ผถอหนวยสามารถขอเปลยนแปลงประเภทเอกสารสทธไดตามความประสงค เพอเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวย การทารายการซอหรอขายคน หรอโอนหนวยลงทนของผจองซอหรอผถอหนวยลงทน เชน ใบหนวยลงทน และ/หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน และ/หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธในการปรบเปลยนแกไข หรอเพมเตมสาหรบรปแบบหรอเงอนไขของเอกสทธดงกลาวขางตน โดยบรษทจดการจะดาเนนการภายใตขอบเขตตามทคณะกรรมการก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. และคณะกรรมการกากบตลาดทนประกาศกาหนด

กรณระบบไรใบหนวยลงทน

ในกรณทนายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกชอผจองซอหนวยลงทนในทะเบยนผถอหนวยลงทนแลว นายทะเบยนอาจพจารณาออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนรปแบบใดรปแบบหนงใหกบผจองซอหนวยลงทนเพอเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวยลงทน อยางไรกตามผจองซอหนวยลงทนจะไมสามารถทารายการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยฯ เวนแตผถอหนวยลงทนไดดาเนนการแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอหนวยลงทน ซงเปดไวกบบรษทนายหนาซอขายหลกทรพยเปนการลวงหนาหรอตามทผจองซอแจงไวในใบจองซอหนวยลงทน ทงน ตามหลกเกณฑ และเงอนไขทบรษทจดการกาหนด

และในกรณทผจองซอหนวยลงทนไดแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซอขายหลกทรพยของผจองซอหนวยลงทน เพอการซอขายหลกทรพยผานตลาดหลกทรพยฯ นายทะเบยนหนวยลงทนจะนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของผจองซอผานนายหนาซอขายหลกทรพย (Broker) หรอนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของบคคลทไดรบการแตงตงจากบรษทจดการเพอผจองซอนนทมอยกบบรษทสมาชกของบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด ตามทผจองซอแจงไวในใบจองซอหนวย


- 155 –

ลงทนหนวยลงทน และระยะเวลาการสงมอบได โดยไมถอวาเปนการแกไขโครงการจดการกองทนรวม และไมถอวาเปนการดาเนนการทผดไปจากรายละเอยดโครงการเดม

27. สทธ หนาท และความรบผดชอบของบรษทจดการ ผดแลผลประโยชน ทปรกษาของกองทนรวม และผบรหารอสงหารมทรพย และบรษทประเมนคาทรพยสน

27.1 สทธ หนาท และความรบผดชอบของบรษทจดการ

27.1.1 สทธของบรษทจดการ

1) สทธในการดาเนนการบรหารจดการทรพยสนของกองทนรวมใหเปนไปตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศอนใดทเกยวของการดาเนนการบรหารจดการกองทนรวมเพอใหเปนไปตามวตถประสงค หลก เกณฑการลงทน และขอจากดการลงทน ตลอดจนโครงการทไดรบอนมต ทงนรวมถงขอผกพนระหวางผถอหนวยลงทนของกองทนกบบรษทจดการ และสญญาตางๆ ไดทาขน

2) สทธทจะไมอนญาตใหมการโอนหนวยลงทน ในกรณทการโอนหนวยลงทนนนเปนการขดตอกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสง หนงสอเวยนทหนวยงานทมอานาจตามกฎหมายได ประกาศ กาหนด และ/หรอกรณทเปนการขดตอขอกาหนดทไดระบไวในโครงการน

3) สทธในการลาออกจากการทาหนาทเปนบรษทจดการกองทนรวมใหกบกองทนรวม และ/หรอเลกโครงการ ตามขอ 27.1.3 (2) และขอ 27.1.3 (3)

4) สทธในการยบยงพเศษ (veto right) สาหรบการดาเนนการหรอการตดสนใจใดๆ ของคณะกรรมการลงทน หรอการลงมตใดๆ ของผถอหนวยลงทน เพอแกไขเพมเตมโครงการหรอแกไขวธการจดการ ทขดตอกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ และ/หรอ จรรยาบรรณ และ/หรอโครงการ หรอ เปนเหตใหบรษทจดการอาจเสยชอเสยงหรอไดรบความเสยหาย หรอขดตอประโยชนของกองทนรวม

5) สทธในการดาเนนการจดการ ในกรณตางๆ ดงตอไปน

- สทธทจะเลกโครงการ/ยตโครงการและ/หรอกองทนรวม เฉพาะในกรณทบรษทจดการบอกกลาวการลาออกจากการเปนบรษทจดการกองทนรวมใหแกกองทนรวมตามกาหนดและเงอนไขทไดตกลงไวจนครบถวน แตกองทนรวมไมสามารถจดหาบรษทจดการอนใดมารบหนาทไดภายในกาหนดเวลา

- สทธในการดาเนนการใหเปนไปตามทกาหนดไวในโครงการ และ/หรอ ตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. คณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมายประกาศ กาหนด อนมต เหนชอบ ผอนผน หรอสงการ


- 156 –

- สทธในการแกไข เพมเตม เปลยนแปลงโครงการ กรณทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. คณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ หนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดมการเปลยนแปลง แกไข เพมเตม ประกาศ กาหนด อนมต เหนชอบ ผอนผน และ/หรอสงการเปนอยางอน

- สทธทจะดาเนนการขาย / จาหนาย / จาย /โอน ทรพยสนบางสวนหรอทงหมดของกองทน ตามทเหนสมควร ในกรณทกองทนรวมเกดปญหาขาดสภาพคลอง

- สทธในการจดการกองทนรวม เพอใหบรรลซงวตถประสงคของกองทนรวมและรกษาไวซ งผลประโยชนของผถอหนวยลงทน ทงนจะตองไมขดตอกฎหมายหลกทรพย และ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของ

6) สทธในการสงใหผดแลผลประโยชน และ/หรอผบรหารอสงหารมทรพย แกไขคณสมบตของผดแลผลประโยชนและ/หรอผบรหารอสงหารมทรพย เพอใหเปนไปตามทกฎหมายประกาศกาหนด

7) สทธในการรบคาธรรมเนยมในการจดการกองทนรวม และคาธรรมเนยม คาใชจาย และหรอเงนตอบแทนอนใด ตามทกาหนดไวในโครงการ

8) สทธอนใดตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอ กฎหมายอนๆ ทเกยวของ

27.1.2 หนาทและความรบผดชอบของบรษทจดการ

ในการจดการกองทนรวม บรษทจดการมหนาทและความรบผดชอบในการดาเนนการและบรหารกองทนรวมใหเปนไปตามทกฎหมายหลกทรพย รวมถงหนาทและความรบผดชอบดงตอไปน

1) การบรหารกองทนรวม

(1) จดการกองทนรวมใหเปนไปตามทระบไวในโครงการทไดรบอนมตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และขอผกพนระหวางบรษทจดการและผถอหนวยลงทน ตลอดจนปฏบตหนาทตามบทบญญตในมาตรา 125 และขอกาหนดอนๆ ทเกยวของแหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 อยางเครงครด

(2) จดใหมขอผกพนระหวางผถอหนวยลงทนกบบรษทจดการ สญญาแตงตง ผดแลผลประโยชน และหนงสอชชวน โดยมสาระสาคญไมตางจากรางขอผกพน รางสญญา และรางหนงสอชชวน ทผานการพจารณาจากสานกงาน และดแลใหขอผกพนและโครงการเปนไปตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ตลอดจนประกาศ กฎ และคาสงทออกโดยอาศยอานาจแหงกฎหมายดงกลาว โดยในกรณทขอกาหนดในขอผกพนหรอโครงการขดหรอแยงกบหลกเกณฑในกฎหมาย ประกาศ


- 157 –

กฎ หรอคาสงนน ใหบรษทจดการดาเนนการเพอใหมการแกไขขอผกพนและโครงการโดยไมชกชา

(3) จดสง แจกจาย และจดใหมหนงสอชชวนทเปนปจจบนและรายละเอยดของโครงการตามหลกเกณฑและวธการดงตอไปน

(ก) กอนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมตอประชาชน ใหบรษทจดการจดสงหนงสอชชวนใหสานกงานไมนอยกวา 1 วนทาการกอนการเรมจดสงหรอแจกจายหนงสอชชวนใหแกประชาชน และใหจดสงเอกสารดงกลาวผานระบบรบและเผยแพรขอมลหนงสอชชวนและการรายงานของกองทนรวม (Mutual Fund Report and Prospectus (MRAP)) ของสานกงานดวย และหากมการเปลยนแปลงขอมลดงกลาว ใหบรษทดาเนนการใหขอมลทจดสงนนมขอมลทเปนปจจบนโดยไมชกชาและใหกระทาผานระบบงานขางตนดวย

(ข) ในการเสนอขายหนวยลงทน บรษทจดการกองทนรวมตองจด ใหมการแจกจายขอมลทเปนสาระสาคญเก ยวกบหนวยลงทน และ กองทนรวมใหแกผลงทนอยางเพยงพอสาหรบขอมลทเปนรายละเอยดโครงการ ใหบรษทเตรยมไวเพอใหผลงทนตรวจดหรอรองขอได ทงน ขอมลดงกลาวตองเปนปจจบน

(ค) เมอระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนสนสดลงแลว บรษทจดการจะจดใหมหนงสอชชวนสวนขอมลโครงการไว ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการ เพอใหประชาชนสามารถตรวจดได และจด สาเนาใหเมอผถอหนวยลงทนรองขอ ในกรณทหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย หากมการแกไขเพมเตมโครงการบรษทจดการจะดาเนนการแจงการแกไขเพมเตมดงกลาวใหตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยทราบโดยไมชกชา และไมเกน 10 วนทาการนบตงแตวนถดจากวนทไดรบความเหนชอบจากสานกงานใหแกไขเพมเตมโครงการหรอวนทไดมมตใหแกไขเพมเตมโครงการ แลวแตกรณ ทงน จนกวาจะเลกกองทนรวม

(4) ในกรณทบรษทจดการประสงคจะตงบรษทจดจาหนายหนวยลงทนเปนผทาหนาทในการจดจาหนายหนวยลงทนของกองทนรวม บรษทจดจาหนายหนวยลงทนดงกลาวตองไมมความสมพนธกบเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชา และผใหสทธในอสงหารมทรพย ทกองทนรวมจะลงทนในลกษณะของการเปนบคคลเดยวกน

(5) นาเงนของกองทนรวมไปลงทนในอสงหารมทรพย หรอทรพยสนอน รวมทงการหาผลประโยชน การซอ เชา จาหนาย โอนสทธการเชา ขาย สงโอน และเปลยนแปลงเพมเตมปรบปรงอสงหารมทรพย หรอทรพยสนอนทลงทนไว ตามนโยบาย วตถประสงค หลกเกณฑ เงอนไข วธการทกาหนดไวในโครงการ โดยจะตองเปนไป


- 158 –

ตามขอกาหนดและหลกเกณฑของประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ดวย

(6) ในกรณทปรากฎขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวาหนงในสามของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(7) ดาเนนการเพมหรอลดจานวนเงนทนของกองทนรวมตามหลกเกณฑและวธการทกาหนดไวในโครงการ และ/หรอดาเนนการตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(8) จดสรรผลกาไรของกองทนรวมเพอจายเงนปนผลใหแกผถอหนวยลงทนตามหลกเกณฑและวธการทกาหนดไวในโครงการ และเปนไปตามท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(9) จดใหมการประเมนคาทรพยสนตามขอกาหนดและหลกเกณฑของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(10) จดใหมการประกนภยของกองทนรวมตามขอกาหนดและหลกเกณฑของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(11) จดใหมการตรวจตราสภาพอสงหารมทรพย ตามขอกาหนดและหลกเกณฑของประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(12) สงมอบเอกสารหลกฐานและขอมลตางๆ ทเกยวของและจาเปนตองใชในการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาตามทบรษทประเมนคาทรพยสนรองขอ รวมถงการอานวยความสะดวกใหแกบคคลดงตอไปน

(ก) บรษทประเมนคาทรพยสนหรอบคคลทไดรบมอบหมายจากบรษทประเมนคาทรพยสนในการสารวจอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทนเพอการประเมนคา

(ข) ผดแลผลประโยชนหรอบคคลทไดรบมอบหมายจากผดแลผลประโยชนในการเขาตรวจสภาพอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทนตามทกาหนดไวในสญญาแตงตงผดแลผลประโยชน

(13) จดใหมการประชมผถอหนวยลงทน หากปรากฏกรณผถอหนวยลงทนซงถอหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 10 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดรองขอใหมการจดประชมผถอหนวยลงทน


- 159 –

(14) เปลยนแปลง หรอแกไขเพมเตมโครงการหรอ วธจดการกองทนรวม ตามขอกาหนด เงอนไข หลกเกณฑ ทระบไวในโครงการ

(15) กระทานตกรรมสญญาใดๆ ในนามของกองทนรวม ซงบรษทจดการกองทนรวมมอานาจกระทาไดภายในขอบเขตของกฎหมาย

(16) ปฏบตการอนๆ เพอใหบรรลซงวตถประสงคของกองทนรวมและรกษาไวซงผลประโยชนของผถอหนวยลงทนโดยรวมภายใตขอบเขต หนาท และความรบผดชอบของบรษทจดการกองทนรวม ทงน จะตองไมขดตอกฎหมายหลกทรพย และ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของ

(17) ดาเนนการเลกกองทนรวม ตามทกาหนดไวในโครงการ

2) การรบและจายเงนของกองทนรวม

จดใหมการรบจายคาธรรมเนยมและคาใชจายตางๆ และ/หรอ เงนตอบแทนอนใด ตามทกาหนดไวในโครงการ

3) การแตงตงบคคลทเกยวของเพอการจดการกองทนรวม

(1) จดใหมคณะกรรมการลงทน

(2) แตงตงบคคลทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพอทาหนาทดงตอไปน

(ก) ผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยเพอทาหนาทตดสนใจลงทนหรอจาหนายไปซงอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

(ข) ผจดการกองทนรวมเพอทาหนาทตดสนใจลงทนหรอจาหนายไปซงทรพยสนตามขอ 5.2 เพอการบรหารสภาพคลองของกองทนรวม

ท งน บรษทจดการกองทนรวมจะประกาศรายช อ ผจ ดการกองทนรวมอสงหารมทรพยของบรษทไวในทเปดเผย ณ ททาการของบรษท

(3) แตงตงผดแลผลประโยชนกองทนรวม ซงมคณสมบตตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยคณสมบต ผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพย รวมถงการเปลยนตวผดแลผลประโยชนของกองทนรวม และแตงตงผดแลผลประโยชนอนแทนตามเงอนไขในการเปลยนตวผดแลผลประโยชนทกาหนดไวในโครงการ ทงนโดยไดรบอนญาตจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(4) แตงตงนายทะเบยนหนวยลงทน รวมถงการเปลยนตวนายทะเบยนหนวยลงทนของกองทนรวม และแตงตงนายทะเบยนหนวยลงทนอนทมคณสมบตตามทสานกงาน


- 160 –

คณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนดแทน และแจงการแตงตงดงกลาวใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบ

(5) แตงตงนายทะเบยนหนวยลงทนทสามารถควบคมการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาว ณ ขณะใดขณะหนง ภายหลงจากการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมครงแรกใหเปนไปตามหลกเกณฑทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(6) แตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนเพอประเมนคาและสอบทานมลคาทรพยสนของกองทนรวม ทงนบรษทประเมนคาทรพยสนดงกลาวนนจะตองอยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(7) แตงตงผบรหารอสงหารมทรพย ทงน ผบรหารอสงหารมทรพยดงกลาว จะตองมคณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามทประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(8) แตงตงทปรกษา (ถาม) ททาหนาทเปนทปรกษาของบรษทจดการและ/หรอกองทนรวม

(9) แตงตงผสอบบญชของกองทนรวม ทงนผสอบบญชดงกลาวจะตองมคณสมบตและไมม ลกษณะตองหามตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เรองหลกเกณฑการใหความเหนชอบผสอบบญช รวมถงการเปลยนตวผสอบบญชของกองทนรวม และแตงตงผสอบบญชอนทมคณสมบตครบถวนตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนดแทน และแจงการแตงตงดงกลาวใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

(10) แตงตงผชาระบญชกองทนรวมเพอทาหนาทรวบรวม แจกจายทรพยสนใหแกผถอหนวยลงทนและหนาทอนๆ ทจาเปนเพอใหการชาระบญชเสรจสน เมอยตหรอเลกกองทนรวม

(11) แตงตงบคคลอนใดเพอทาหนาทตางๆ ทเกยวกบกองทนรวม อาทเชน ผควบคมงานกอสราง ผเชยวชาญตางๆ ผจดทาประมาณการ ผตรวจรบอาคาร ผดแลรกษาความสะอาดสถานท ผรบเหมากอสราง เปนตน

4) การด าเนนการอนๆ

(1) ยนคาขอจดทะเบยนทรพยสนซงเปนเงนไดจากการขายหนวยลงทนของโครงการเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15 วนทาการนบตงแตวนปดการเสนอขายหนวยลงทน


- 161 –

(2) ยนคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพอขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนทรพยสนกองทนรวม

(3) ขอรบใบแทนหลกฐานการรบจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยเสยคาธรรมเนยมตามอตราทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด ในกรณทหลกฐานดงกลาวสญหายหรอถกทาลาย

(4) ดาเนนการแยกทรพยสนของกองทนรวมไวตางหากจากทรพยสนของบรษทจดการและนาทรพยสนของกองทนรวมไปฝากไวกบผดแลผลประโยชน และ/หรอ บรษทศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด

(5) จดใหมทะเบยนผถอหนวยลงทนตามหลกเกณฑและวธการท สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด และเกบรกษาไวซงทะเบยนของผถอหนวยลงทน

(6) จดทาบญชแสดงการลงทนของกองทนรวมไวโดยถกตองและจดทารายงานการลงทนของกองทนรวมใหผดแลผลประโยชนของกองทนรวมทราบตามหลกเกณฑและวธการทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ประกาศกาหนด

(7) คานวณมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม ใหเปนไปตามประกาศวาดวยหลกเกณฑเงอนไขและวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย หรอหลกเกณฑและวธการทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ประกาศกาหนด

(8) แจงใหผถอหนวยลงทนทราบโดยการจดสงเอกสารหรอแจงผานระบบขอมลของตลาดหลกทรพย ในกรณทมเหตการณหรอการเปลยนแปลงใดๆ เกดขนภายหลงจากวนทคานวณมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทนตามขอ 29.3 อนมผลกระทบตอทรพยสนของกองทนรวมอยางมนยสาคญ

(9) จดทางบการเงนของกองทนรวม ใหเปนไปตามมาตรฐานการบญชสาหรบกจการทมธรกจเฉพาะดานการลงทน ตลอดจนมาตรฐานการบญชทกาหนดโดยสภาวชาชพบญช รวมทงจดทารายงานของกองทนรวมทกสนปการเงน และสงรายงานดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนทมชออยในทะเบยนผถอหนวยลงทน และสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 4 เดอนนบแตวนสนรอบปบญช

(10) จดสงสาเนารายงานการประเมนคา และรายงานการสอบทานการประเมนคาพรอมดวยสาเนาเอกสารหลกฐานทเกยวของใหผดแลผลประโยชนโดยพลน และใหสานกงานภายใน 15 วนนบแตวนทไดรบรายงานดงกลาว


- 162 –

(11) จดสงเอกสารดงตอไปนใหผดแลผลประโยชนโดยพลน เมอมการลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชา

(ก) เอกสารทแสดงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย และสญญาซอ เชา รบโอนสทธการเชา หรอใหสทธในอสงหารมทรพย แลวแตกรณ

(ข) สญญาเปนหนงสอทแสดงการจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

ทงน บรษทจดการจะมหนงสอแจงการเขาครอบครองอสงหารมทรพยใหแกผดแลผลประโยชน ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทเขาครอบครองอสงหารมทรพยดงกลาวดวย

(12) จดสงสาเนาสญญาดงตอไปนใหผดแลผลประโยชน

(ก) สญญาแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนภายใน 5 วนทาการนบแตวนทาสญญาหรอนบแตวนแตงตงผดแลผลประโยชน ในกรณทมการแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนกอนการแตงตงผดแลผลประโยชน แลวแตกรณ

(ข) สญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย และสญญาแตงตงทปรกษา (ถาม) ภายใน 5 วนทาการนบแตวนทาสญญาดงกลาว

(13) รวบรวม ตดตาม ดาเนนการ สงใหผมหนาทตางๆ ตามสญญาแตงตง อาทเชน ผบรหารอสงหารมทรพย ทปรกษา ผคมงานกอสราง เปนตน จดเตรยม จดส ง จดทารายงานตางๆ และ/หรอดาเนนการตางๆ ตามทระบไวในสญญาแตงตง และ/หรอ ตามทคณะกรรมการลงทน (ถาม) และ/หรอผถอหนวยลงทน และ/หรอผมอานาจตามกฎหมายรองขอ

(14) จดสงหนงสอสรปขอมลท เปนสาระสาคญเกยวกบการลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวมใหผถอหนวยลงทนและสานกงานภายใน 15 วนนบแตวนทลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยนน รวมทงจดใหมขอมลทเปนสาระสาคญดงกลาวไวในท เปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทและ สานกงานใหญของผดแลผลประโยชนภายใน 15 วนนบแตวนทลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยนน เพอใหผลงทนสามารถตรวจดได โดยหนงสอสรปขอมลจะมสาระสาคญตามทประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

เมอหนวยลงทนของกองทนรวมไดรบอนมตใหเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยแลว บรษทจดการกองทนรวมจะจดสงหนงสอสรปขอมลทเปนสาระสาคญตามวรรคหนงใหตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยแทนการจดสง


- 163 –

ใหผถอหนวยลงทน ทงน ภายในวนทาการถดจากวนซอ เชา จาหนาย หรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวม หรอภายในกาหนดเวลาอนตามทตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยกาหนด

(15) ดาเนนการขาย / จาหนาย / จาย /โอน ทรพยสนบางสวนหรอทงหมดของกองทนรวม ตามทเหนสมควร

(16) ปฏบตหนาทอนๆ ตามกฎหมายหลกทรพยกาหนดใหเปนหนาทของบรษทจดการ

27.1.3 เงอนไขการเปลยนบรษทจดการ

กองทนรวมอาจเปลยนบรษทจดการไดเมอเกดกรณใดกรณหนงดงตอไปน

1) เมอผถอหนวยลงทนของกองทนรวมมมตโดยเสยงขางมากซงคดเปนจานวนเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด ใหเปลยนบรษทจดการ และมการแตงตงบรษทจดการรายใหมขนในเวลาใดๆ ระหวางอายของกองทนรวม โดยบอกกลาวลวงหนาเปนลายลกษณอกษรใหบรษทจดการทราบลวงหนาไมนอยกวา 30 วน

2) ในกรณทมการเปลยนแปลงแกไขนโยบายในการจดการตามทกาหนดไวในโครงการตามมตทประชมผถอหนวยลงทนหรอมการแกไขพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และหรอ กฎหมายอนๆ ทเกยวของ อนจะมผลใหบรษทจดการไมสามารถดาเนนการใหสอดคลองกบประกาศ คาสง ระเบยบ และขอบงคบดงกลาว ทงน เนองจากการเปลยนแปลงดงกลาวมผลใหเปนการเพมภาระหนาทแกบรษทจดการ และบรษทจดการไมประสงคจะรบหนาทตอไป บรษทจดการขอสงวนสทธในการไมรบหนาทในการจดการกองทนรวมตอไป ทงน บรษทจดการจะตองแจงตอผถอหนวยลงทนลวงหนาเปนลายลกษณอกษรวาไมประสงคทจะรบหนาทตอไปเปนระยะเวลาไมนอยกวา 90 วนกอนวนทใหมผลเปนการสนสดการปฏบตหนาทของบรษทจดการ โดยทประชมผถอหนวยลงทนจะตองดาเนนการจดหาบรษทจดการรายใหมทมคณสมบตครบถวนตามกฎหมายหลกทรพย และไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. เพอทาหนาทจดการกองทนรวมตามทระบไวในโครงการแทนบรษทจดการภายใน 180 วน นบจากวนทไดรบแจงจากบรษทจดการ

3) ในกรณทมการเปลยนแปลงนโยบาย วธการในการจดการ การดาเนนการ การบรหารจดการกองทนรวม หรอมการเปลยนแปลงโครงสรางผถอหนวย หรอ กรณอนใดอนจะมผลใหบรษทจดการไมประสงคทจะปฏบตหนาทตอไป บรษทจดการขอสงวนสทธในการไมรบหนาทในการจดการกองทนรวมตอไป ทงน บรษทจดการจะตองแจงตอผถอหนวยลงทนลวงหนาเปนลายลกษณอกษรวาไมประสงคจะรบหนาทตอไป (ลาออก) เปนระยะเวลาไมนอยกวา 90 วนกอนวนทใหมผลเปนการสนสดการปฏบตหนาทของบรษทจดการ โดยทประชมผถอหนวยจะตองดาเนนการจดหาบรษทจดการกองทนรวมรายใหมทมคณสมบตครบถวนตามกฎหมายหลกทรพยและไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาด


- 164 –

หลกทรพย เพอทาหนาทจดการกองทนรวมตามทระบไวในโครงการแทนบรษทจดการภายในระยะเวลาไมเกน 180 วนนบจากวนทไดรบแจงจากบรษทจดการ

4) ในกรณทบรษทจดการถกเพกถอนใบอนญาตการประกอบธรกจหลกทรพยประเภทจดการกองทนรวม ซงมผลใหไมสามารถปฏบตหนาทบรษทจดการไดตอไป

ในการเปลยนตวบรษทจดการหากเปนกรณทกฎหมายหลกทรพยกาหนดใหตองไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. บรษทจดการจะดาเนนการขอความเหน ชอบดงกลาวกอน โดยหากเปนกรณการเปลยนตวบรษทจดการตามทกาหนดไวในขอ (1) บรษทจดการจะปฏบตหนาทตอไปจนกวาจะมการแตงตงบรษทจดการรายใหม อยางไรกดการปฏบตหนาทดงกลาวจะไมเกนกวา 180 วนนบจากวนทผถอหนวยลงทนมมตใหเปลยนบรษทจดการ ทงน หากครบกาหนดระยะเวลาดงกลาวแลวกองทนรวมยงไมสามารถจดหาบรษทจดการรายใหมได บรษทจดการสงวนสทธทจะขอความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพอเลกกองทนรวมโดยถอวาการดาเนนการดงกลาวไดรบความเหนชอบจากผถอหนวยลงทนทกรายแลว หรอหากเปนกรณทบรษทจดการไดทาการบอกกลาวการลาออกจากการเปนบรษทจดการตามขอ (2) หรอ ขอ (3) ขางตนนบรษทจดการมหนาทตองจดหาบรษทจดการรายใหมทมคณสมบตครบถวนตามกฎหมายหลกทรพย และไดรบความเหนชอบจากสานกงาน ก.ล.ต. อยางนอย 1 ราย ภายในระยะเวลาไมเกนกวา 180 วน เพอเสนอใหผถอหนวยลงทนมมตเหนชอบใหแตงตงเปนบรษทจดการ หากผทบรษทจดการเสนอชอไมไดรบความเหนชอบจากผถอหนวยลงทนและกองทนรวมไมสามารถจดหาบรษทจดการรายใหมไดภายในระยะเวลา180 วนนบจากวนทครบกาหนดระยะเวลา 180 วนแรก บรษทจดการขอสงวนสทธทจะขอความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพอเลกกองทนรวมโดยถอวาการดาเนนการดงกลาวไดรบความเหนชอบจากผถอหนวยลงทนทกรายแลว

ทงน ในการปฏบตหนาทของบรษทจดการไมวาตามระยะเวลาใดๆ ภายหลงจากทผถอหนวยลงทนมมตใหเปลยนบรษทจดการตามทกาหนดไวในขอ (1) หรอภายหลงจากวนทมผลเปนการสนสดการปฏบตหนาทของบรษทจดการตามทกาหนดไวในขอ (2) และขอ (3) บรษทจดการมสทธไดรบคาตอบแทนในอตราทกาหนดไวในโครงการโดยจะคานวณคาตอบแทนเปนอตราสวนของระยะเวลาตามทไดปฏบตหนาทจรง และ/หรอคาเสยหายใดๆ ทเกดมหรออาจเกดมขนเนองจากการปฏบตหนาทดงกลาวของบรษทจดการ

27.2 สทธ หนาท และความรบผดชอบของผดแลผลประโยชน

ผดแลผลประโยชนมสทธ หนาท และความรบผดชอบในโครงการดงตอไปน

(1) ไดรบคาตอบแทนจากการทาหนาทเปนผดแลผลประโยชนตามอตราทกาหนดไวในสญญาแตงตง ผดแลผลประโยชนททาขนกบบรษทจดการ


- 165 –

(2) ดแลใหบรษทจดการปฏบตหนาทตามบทบญญตในมาตรา 125 และขอกาหนดอน ๆ ทเกยวของแหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 และขอกาหนดของโครงการจดการกองทนรวมทไดรบอนมต ตลอดจนขอผกพนททาไวกบผถอหนวยลงทนโดยเครงครด หากบรษทจดการมไดปฏบตตามใหแจงบรษทจดการโดยทนท

ในกรณทบรษทจดการกระทาการจนกอใหเกดความเสยหายแกกองทนรวม หรอไมปฏบตตามหนาทตามมาตรา 125 และขอกาหนดอนๆ ทเกยวของ แหงพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 ผดแลผลประโยชนจะทารายงานเกยวกบเรองดงกลาวโดยละเอยดและสงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนนบตงแตวนทผดแลผลประโยชนรหรอมเหตอนควรทจะรถงเหตการณดงกลาว

(3) ดาเนนการฟองรองบงคบคดใหบรษทจดการปฏบตตามหนาทของตนหรอฟองรองเรยกคาสนไหมทดแทนความเสยหายจากบรษทจดการ ทงน เพอประโยชนของผถอหนวยลงทนทงปวง หรอเมอไดรบคาสงจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต

(4) ดาเนนการตรวจตราอสงหารมทรพยของกองทนใหแลวเสรจตามกาหนดเวลาดงตอไปน

(ก) ภายใน 30 วนนบแตวนทไดรบแจงการเขาครอบครองอสงหารมทรพยจากบรษทจดการ

(ข) ทกหนงปนบแตวนทผดแลผลประโยชนตรวจตราครงกอนแลวเสรจ ทงน คาใชจายทเกดจากการตรวจสอบทรพยสนจะถอเปนคาใชจายของกองทนรวม

(5) บนทกสภาพอสงหารมทรพยทผดแลผลประโยชนไดตรวจตราใหถกตองและครบถวนตามความเปนจรงใหแลวเสรจภายใน 30 วนนบแตวนทเรมดาเนนการตรวจตราสภาพอสงหารมทรพยนน

(6) แจงใหบรษทจดการทราบภายใน 5 วนทาการนบแตวนทผดแลผลประโยชนพบวาอสงหารมทรพยของกองทนรวมชารดบกพรองอยางเปนนยสาคญ

(7) แจงใหบรษทจดการจดใหมการประเมนคาใหมโดยพลน เมอผดแลผลประโยชนเหนวามเหตการณหรอการเปลยนแปลงใดๆ เกดขน อนมผลกระทบตอมลคาอสงหารมทรพยหรอมลคาสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวมอยางมนยสาคญ

(8) ตรวจสอบการลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวมใหเปนไปตามโครงการและหลกเกณฑทคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(9) จดทาบญชและรบรองความถกตองของทรพยสนของกองทนรวมทรบฝากไวรวมทงจดทาบญชแสดงการรบจายทรพยสนของกองทนรวม

(10) รบรองวาการคานวณมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทนของกองทนรวมถกตองและเปนไปตามหลกเกณฑทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด โดยผดแลผลประโยชนสามารถใชขอมลทไดรบจากบรษทจดการ ซงอาจเปนขอมลจากรายงานทบรษทจดการจดทาและไดรบรองรายงานดงกลาวเอง หรอทบรษทจดการไดรบจากผบรหารอสงหารมทรพยหรอ


- 166 –

บคคลทมคณสมบตเหมาะสมอนทบรษทจดการวาจางและผบรหารอสงหารมทรพยหรอบคคลทมคณสมบตเหมาะสมอนนนนไดลงนามรบรองความถกตองของรายงานดงกลาว มาใชประกอบการคานวณมลคาทรพยสนสทธได

(11) ใหความเหนเกยวกบการดาเนนงานของกองทนรวมในรายงานของกองทนรวม

(12) มสทธ หนาท และความรบผดชอบอนตามทกาหนดในสญญาแตงตงผดแลผลประโยชน

(13) ปฏบตหนาทอนตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดใหเปนหนาทของผดแลผลประโยชน

27.3 สทธ หนาท และความรบผดชอบของทปรกษาและทปรกษาอนของกองทนรวม (ถาม)

(1) ทปรกษามสทธ หนาท และความรบผดชอบในโครงการดงตอไปน

(ก) ไดรบคาธรรมเนยมในการทาหนาททปรกษาจากกองทนรวม ตามสญญาบรการใหคาปรกษาทไดตกลงกน

(ข) ใหคาปรกษาหรอคาแนะนาเกยวกบการซอหรอเชาอสงหารมทรพย หรอการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพย เพอประโยชนในการจดการกองทนรวม

(ค) หนาทอนใดตามทระบในสญญาบรการใหคาปรกษาทไดตกลงกน

(2) ทปรกษาทางการเงนมสทธ หนาท และความรบผดชอบในโครงการดงตอไปน

(ก) ไดรบคาธรรมเนยมในการทาหนาททปรกษาทางการเงนจากกองทนรวม ตามสญญาบรการใหคาปรกษาทางการเงนทไดตกลงกน

(ข) ใหคาปรกษาหรอคาแนะนาเกยวกบการจดตงกองทนรวม การระดมเงนทน การวางแผนทางการเงนเพอการลงทน รวมถงการเพมทน

(ค) หนาทอนใดตามทระบในสญญาบรการใหคาปรกษาทางการเงนทไดตกลงกน

(3) ทปรกษาอนของกองทนรวมมสทธ หนาท และความรบผดชอบดงตอไปน

(ก) ไดรบคาธรรมเนยมในการทาหนาททปรกษาอนจากกองทนรวม ตามสญญาบรการทไดตกลงกน

(ข) ใหคาปรกษาหรอคาแนะนาเพอประโยชนในการจดตงและจดการกองทนรวม

(ค) หนาทอนใดตามทระบในสญญาบรการทไดตกลงกน

ทงน บคคลดงกลาวจะไมมสวนรวมในการตดสนใจลงทนหรอจาหนายหรอมสวนรวมในการบรหารอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย


- 167 –

27.4 สทธ หนาท และความรบผดชอบของผบรหารอสงหารมทรพย

(1) สทธ หนาท และความรบผดชอบของผบรหารอสงหารมทรพย

(1.1) สทธของผบรหารอสงหารมทรพย

ผบรหารอ สงหารมทรพยม สทธ ได รบค าตอบแทนในการทาหน าท ผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทนรวม ตามสญญาการจางททาขนระหวางกองทนรวมกบผบรหารอสงหารมทรพย

(1.2) หนาทและความรบผดชอบของผบรหารอสงหารมทรพย

ผบรหารอสงหารมทรพยมสทธ หนาท และความรบผดชอบในโครงการ ดงตอไปน

(ก) ไดรบคาตอบแทนในการทาหนาทผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทนรวมตามสญญาการจางททาขนระหวางกองทนรวมกบผบรหารอสงหารมทรพย

(ข) ดแลรกษาและจดการอสงหารมทรพยของกองทนรวม ในแตละวนใหอยในสภาพทด และพรอมทจะหาผลประโยชนตลอดเวลา

(ค) จดเกบรายรบและจดหาประโยชนจากอสงหารมทรพย และทรพยสนอนทเกยวของ

(ง) ปฏบต ต า ม สญ ญ า หร อ หน า ท อ นท ร ะ บ ต า ม สญ ญ า ว า จ า ง ผบ ร หา รอสงหารมทรพย

(จ) ปฏบตหนาทอนๆ ตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. คณะกรรมการกากบตลาดทนหรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดใหเปนหนาทของผบรหารอสงหารมทรพย หรอปฏบตหนาทอนใดตามทบรษทจดการมอบหมาย

27.5 สทธ หนาท และความรบผดชอบของบรษทประเมนคาทรพยสน

(1) ไดรบคาธรรมเนยมในการทาหนาทเปนผประเมนคาทรพยสนจากกองทนรวม ตามสญญาบรการ ทไดตกลงกน

(2) ประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพย และ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทน หรอไดลงทนไวแลว

(3) หนาทอนใดตามทระบในสญญาบรการทไดตกลงกน


- 168 –

28. คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทนและกองทนรวม

28.1 คาธรรมเนยมทกองทนรวมเรยกเกบจากผสงซอหรอผถอหนวยลงทน

(1) คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน

- ในการออกและเสนอขายหนวยลงทน : ไมม

ครงแรก

- ในการเสนอขายเพมเตม : ไมม

(2) คาธรรมเนยมการรบซอคนหนวยลงทน : ไมม

(3) คาธรรมเนยมการสบเปลยนหนวยลงทน : ไมม

(4) คาธรรมเนยมในการโอนเงน : เรยกเกบตามทไดเกดขนจรงโดยตดจายจากจานวนเงนทโอนเขาบญชนนๆ

(5) คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน : ไมเกนอตรารอยละ 0.5 ของมลคาหนวยลงทนทโอน (ไมรวมภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ หรอภาษอนใดในทานองเดยวกน)

(6) คาธรรมเนยมการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน : ไมเกน 100 บาท ตอรายการ (ไมรวมภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ หรอภาษอนใดในทานองเดยวกน)

(7) คาธรรมเนยมในการจดแจงจานาหนวยลงทนกบนายทะเบยนหนวยลงทนตามอตราทบรษทจดการและหรอนายทะเบยนหนวยลงทนกาหนด

(8) คาใชจายอนๆทผถอหนวยลงทนขอใหบรษทจดการหรอนายทะเบยนหนวยลงทนดาเนนการใหผถอหนวยลงทนเปนกรณพเศษนอกเหนอจากกรณปกต ตามอตราทบรษทจดการและหรอนายทะเบยนหนวยลงทนกาหนด

(9) อนๆ : ไมม

คาธรรมเนยมดงกลาวในขอ 28.1 เปนอตราทยงไมรวมภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ หรอภาษอนใดทานองเดยวกน

28.2 คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวม

(1) คาธรรมเนยมการจดการรายป :


- 169 –

บรษทจดการมสทธไดรบคาธรรมเนยมการจดการจากกองทนรวมเปนรายเดอน ในอตราไมเกนรอยละ 1.00 ตอปของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม คานวณโดยบรษทจดการและรบรองโดยผดแลผลประโยชน

(2) คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชนรายป :

ผดแลผลประโยชนของกองทนรวมจะไดรบคาตอบแทน เปนรายเดอนในอตราไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมทคานวณโดยบรษทจดการและรบรองโดยผดแลผลประโยชน ทงน ไมรวมคาใชจายอนๆ ตามทเกดจรง เชน คาใชจายในการตรวจสอบทรพยสนของกองทนรวม เปนตน

(3) คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทนรายป :

คาใชจายในการดาเนนงานนายทะเบยนหนวยลงทนในอตราไมเกนรอยละ 0.05 ตอปของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมทคานวณโดยบรษทจดการและรบรองโดยผดแลผลประโยชน

(4) คาธรรมเนยมทปรกษาของกองทนรวม : ตามทจายจรง เชน คาทปรกษาทางการเงนในการระดมทนหรอการวางแผนทางการเงนเพอการลงทน คาทปรกษาทางกฎหมาย คาทปรกษาทางดานบญช และคาทปรกษาทางดานวศวกรรม เปนตน

(5) คาธรรมเนยมในการจดจาหนายหนวยลงทน : สาหรบการออกและเสนอขายหนวยลงทนครงแรกและสาหรบการเสนอขายเพมเตม เพอเพมเงนทนของกองทนรวมในคราวตอๆไป ไมเกนอตรารอยละ 3.0 ของมลคาทรบประกนการจดจาหนาย

(6) คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขายของกองทนรวม : ไมเกนรอยละ 0.50 ตอป ของมลคาทรพยสนสทธ ณ วนสนปบญชกอนหนา ทงน ในการออกและเสนอขายหนวยลงทนครงแรกจะกาหนดใหไมเกน 10,000,000.00 บาท (สบลานบาท)

(7) อนๆ :

(7.1) คาธรรมเนยมจดตงกองทนรวม : ตามทจายจรง

(7.2) คาธรรมเนยมและคาใชจายของผสอบบญช จะชาระตามอตราทกาหนดโดยบรษทจดการรวมกบบคคลดงกลาว

(7.3) คาธรรมเนยมผใหบรการอนๆ รวมทงทปรกษาอนๆ เชน คาทปรกษากฎหมาย คาทนายความ คาทปรกษาหรอผชานาญการเฉพาะทาง จะชาระตามอตราทกาหนดโดยบรษทจดการหรออตราทบรษทจดการรวมกาหนดกบบคคลดงกลาว


- 170 –

(7.4) ผบรหารอสงหารมทรพยมสทธไดรบคาตอบแทนในการทาหนาทผบรหารอสงหารมทรพยจากกองทนรวม โดยเรยกเกบจากกองทนรวมเปนรายเดอน ตามสญญาการจางททาขนระหวางกองทนรวมกบผบรหารอสงหารมทรพยสรปไดดงน

คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

อตรา เหตผล

ค า ธ ร ร ม เ น ย ม ก า รใหบรการผเชารายยอย

รอยละ 2 ของรายไดคาเช าและคาบรการสทธ (หลงสวนลดคาเชา)

เปนคาตอบแทนตนทนและคาใชจ ายในการบรหารอสงหารมทรพยและสรางแ ร ง จ ง ใ จ ใ ห ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพยเพมรายไดใหแกกองทนรวม

ค า ธ ร ร ม เ น ย ม พ เ ศ ษ (Incentive)

รอยละ 2 ของกาไรสทธของอสงหารมทรพย

เปนคาตอบแทนตนทนและคาใชจ ายในการบรหารอสงหารมทรพยและสรางแ ร ง จ ง ใ จ ใ ห ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพยเพมรายไดใ ห แ ก ก อ ง ท น ร ว ม แ ล ะบรหารตนทนและคาใชจายไดอยางมประสทธภาพ

คาธรรมเนยมการบรหารอสงหารมทรพย

ร อ ยละ 0.23 ต อ ป ข อ งมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

เปนคาตอบแทนตนทนและคาใชจ ายในการบรหารอสงหารมทรพยและสรางแ ร ง จ ง ใ จ ใ ห ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพยดแลสภาพของอสงหารมทรพยใหดแ ล ะ ป ร บ ป ร ง พ ฒ น าอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย ใ ห มศ ก ย ภ า พ แ ล ะ ส ร า งผลตอบแทนใหกองทนรวมเ พ ม ข น (Value Enhancement)

คานายหนาในสวนพนท สาหรบผเชารายเดมทตอ เ ป น ค า ต อ บแ ทนต นท น ค า ใ ช จ า ย แ ล ะ ส ร า ง


- 171 –

สานกงานใหเชา* สญญา

- 0.5 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และคาบรการสาหรบทกระยะเวลา

สาหรบผเชารายใหม

- 0.5 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และค า บ ร ก า ร ถ าระยะเวลาเชานอยกวา 3 ป

- 1.0 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และค า บ ร ก า ร ถ าระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 3 ป

แ ร ง จ ง ใ จ ใ ห ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพยม ความพยายามในการตอสญญากบผเชารายยอยรายเดมและในการเสาะหาผเชารายยอยรายใหม

คานายหนาในสวนพนทเชงพาณชยใหเชา* (ถาม)

สาหรบผเชารายเดมทตอสญญา

- 0.5 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และคาบรการสาหรบทกระยะเวลา

สาหรบผเชารายใหม

- 0.5 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และค า บ ร ก า ร ถ าระยะเวลาเชานอยกวา 1 ป

- 1.0 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และค า บ ร ก า ร ถ าระยะเวลาเชาเทากบ

เ ป น ค า ต อ บแ ทนต นท น ค า ใ ช จ า ย แ ล ะ ส ร า งแ ร ง จ ง ใ จ ใ ห ผ บ ร ห า รอสงหารมทรพยม ความพยายามในการตอสญญากบผเชารายยอยรายเดมและในการเสาะหาผเชารายยอยรายใหม


- 172 –

หรอมากกวา 1 ป แตไมถง 3 ป

- 1.5 ของเดอนของราย ได ค า เ ช า และค า บ ร ก า ร ถ าระยะเวลาเชาเทากบหรอมากกวา 3 ป

- รอยละ 3.0 ของคาสทธการเชาลวงหนาท ไ ด ร บ จ า ก ผ เ ช าสาหรบสญญาเช าร ะ ย ะ ย า ว ท ม อ า ยสญญามากกวา 3 ปและผเชาไดชาระคาสทธการเชาลวงหนา (คาเซง)

คาธรรมเนยมการซอหรอลงทนในอสงหารมทรพยของกองทนรวม (ถาม)**

รอยละ 1.50 ของมลคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทกองทนรวมมการลงทนเพม

เปนคาตอบแทนตนทนและคาใชจายในการดาเนนการ แ ล ะ ส ร า ง แ ร ง จ ง ใ จ ใ หผบรหารอสงหารมทรพยในการแสวงหาโอกาสในการหาอสงหารมทรพยเพอใหกองทนรวมลงทนเพมเตม

ค า ธ ร ร ม เ น ย ม ก า รจาหนายอสงหารมทรพยของกองทนรวม (ถาม)

รอยละ 0.75 ของมลคาก า ร จ า ห น า ยอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยออกจากกองทนรวม

เปนคาตอบแทนตนทนและคาใชจายในการดาเนนการ แ ล ะ ส ร า ง แ ร ง จ ง ใ จ ใ หผบรหารอสงหารมทรพยในการพยายามดาเนนการใหก อ ง ท น ร ว ม ส า ม า ร ถจาหนายอสงหารมทรพยไดในมลคาทสงสด

ค า ธ ร ร ม เ น ย ม ใ น ก า รค ว บ ค ม ง า น ด า น ก า ร

รอยละ 2.00 ของมลคาตนทนในก ารปรบปร ง

เปนค าตอบแทนในกา รค ว บ ค ม ง า น ด า น ก า ร


- 173 –

ปรบปรงและ/หรอพฒนาอ ส ง ห า ร ม ท ร พ ย ข อ งกองทนรวม

และ/หรอพฒนาทงหมดของอสงหารมทรพยของก อ ง ท น ร ว ม ท ม ก า รปรบปรงและ/หรอพฒนา ทงน ตนทนการปรบปรงและ/หรอพฒนาดงกลาวรวมถงตนทนในการซอพ น ท ซ ง จ ะ ไ ด ท า ก า รปรบปรงและ/หรอพฒนาคนจากผเชาเดมดวย แตไมรวมคาใชจายในการออกแบบ คาทปร กษา คาธรรมเนยมวชาชพอนๆ

ปรบปรงและ /หรอพฒนาอสงหารมทรพยของกองทนรวม ไดแก การแนะนา ดแล และควบคมขนตอนตางๆ ของงานปรบปรงและ/หรอพ ฒ นา อ สง หา ร ม ทรพ ย รวมถงการทางานรวมกบผ อ อ ก แ บ บ ส ถ า ป น ก ว ศ ว ก ร แ ล ะผรบเหมากอสราง เปนตน

* ไมเกบในกรณท CPN เปนผเชา

** ไมเกบในการลงทนครงแรกของกองทนรวมสวนท 2

ทงน คาตอบแทนผบรหารอสงหารมทรพยดงกลาวไมรวมถงตนทนและคาใชจายทเกยวกบงานอาคารทเปดเผยในขอ (7.18)

(7.5) คาธรรมเนยมบรษทประเมนคาทรพยสน จะจายตา มอตราทกาหนดโดยบรษท จดการรวมกบบคคลดงกลาว

(7.6) ภาษ คาธรรมเนยม คาอากรแสตมป และคานายหนาทเกยวกบการซอขายหลกทรพยหรออสงหารมทรพย ตามทจายจรง

(7.7) คาเบยประกนวนาศภย (ถาม) และคาเบยประกนอนใดทเกยวเนองกบกองทนรวม

(7.8) คาธรรมเนยมในการขอจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม คาธรรมเนยมในการจดทะเบยนหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย รวมถงคาธรรมเนยมวชาชพทางกฎหมายในการดาเนนการดงกลาว

(7.9) คาธรรมเนยมรายป และคาใชจายในการดารงสถานะเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย

(7.10) คาใชจายในการจดทาใบจองซอหนวยลงทน ใบยนยนรายการ ใบเสรจรบเงน ใบกากบภาษ และแบบฟอรมอนๆ ทเกยวของกบกองทนรวม รวมทงคาจดทา คาพมพ คาแปล


- 174 –

หนงสอชชวน คาขอจดตงกองทนรวม เอกสารตางๆ ทเกยวของกบกองทนรวม และคาใชจายในการจดเตรยมและจดสงเอกสารดงกลาว

(7.11) คาใชจายในการจดทา คาพมพ และการออกใบหนวยลงทน

(7.12) คาเอกสารทะเบยนหนวยลงทน คาเอกสารการลงบญชกองทนรวม ตลอดจนคาใชจายอนๆ ทเกยวของกบการจดทาทะเบยนผถอหนวยลงทนของกองทนรวม

(7.13) คาใชจายในการจดเตรยมและจดพมพหนงสอบอกกลาว โฆษณาหรอประกาศตางๆ ตามทกาหนดโดยสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(7.14) คาใชจายในการจดทา คาแปล และจดสงรายงานและจดหมายตางๆ เชน รายงานประจาป รายงานผถอหนวยลงทน เปนตน สาหรบผถอหนวยลงทนของกองทนรวม

(7.15) คาธรรมเนยมในการวเคราะหและศกษาความเปนไปไดและความเหมาะสมในการซอ เชา หรอจาหนายอสงหารมทรพย โอนหรอรบโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย

(7.16) คาธรรมเนยมหรอคาใชจายเพอการจดหา ไดมา จาหนาย จาย โอนสนทรพย หลกทรพยของกองทนรวม เชน โอนหรอรบโอนสทธการเชาอสงหารมทรพย และหลกทรพยของกองทนรวม

(7.17) คาใชจายในการกอสรางเพมเตมเพอใหโครงการแลวเสรจ (ในกรณเปนอสงหารมทรพยทอยระหวางการกอสราง)

(7.18) คาใชจายทเกยวกบการดาเนนการจดการอสงหารมทรพยของกองทนรวม ไดแก ตนทนและคาใชจายทเกยวกบงานอาคาร เชน ตนทนดานพนกงาน (ทงนจะเปนไปในมาตรฐานเดยวกนกบพนกงานฝายอาคารของอสงหารมทรพยอนๆทบรหารโดยผบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวม) คาเดนทาง คาของใชสนเปลอง คาสอสาร คาใชจายสานกงาน คาจดเตรยมระบบในการจดการอสงหารมทรพย คาซอมแซมบารงรกษา คาปรบปรง คาตอเตม คาตกแตง และคาสาธารณปโภค เปนตน รวมถงคาเบยประกนภย คาภาษโรงเรอน คาใชจายทางการตลาดและประชาสมพนธ และคาใชจายอนๆ ในทานองเดยวกน ซงในกรณทมการใชประโยชนรวมกนระหวางกองทนรวมและเจาของและ/หรอผเชา/ผเชาชวงรายอนในอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทน ตนทนและคาใชจายดงกลาวจะถกปนสวนใหกบกองทนรวมตามสดสวนพนทใชสอยทกองทนรวมลงทนตอพนทใชสอยทงหมดของอสงหารมทรพยนน หรอตามสดสวนอนๆ ทเหมาะสมและสะทอนลกษณะของตนทนประเภทนนๆ

(7.19) คาใชจายในการดาเนนคด (ถาม) อาท คาใชจายทเกดขนจากการตดตามทวงถามการบอกกลาว หรอดาเนนคดใดๆ เพอบงคบชาระหนหรอคนทรพยสนใหแกกองทนรวม คาธรรมเนยมศาล คาธรรมเนยมทนายความ คาเสยหายหรอคาใชจาย


- 175 –

(7.20) คาใชจายและคาธรรมเนยมอ นๆ ทกอขนโดยชอบโดยบรษทจดการหรอผดแลผลประโยชนตามหนาทเพอประโยชนของผถอหนวยลงทนของกองทนรวมเมอไดรบคาสงจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(7.21) คาใชจายในการตรวจตราอสงหารมทรพยของกองทนรวมโดยผดแลผลประโยชน ทงนไมเกน 1,000,000 บาทตอป

(7.22) คาใชจายในการรบชาระเงนคาซอหนวยลงทน คาใชจายในการชาระเงนในกรณทมการลดทน และ/หรอจายเงนปนผล เชน คาธรรมเนยมธนาคาร คาอากรแสตมป คาไปรษณยากร คาโทรศพท คาโทรสาร เปนตน

(7.23) คาใชจายหรอคาธรรมเนยมในการจายเงนปนผล เพมทน และ/หรอลดทน

(7.24) คาใชจายตางๆ ทเกดขนเกยวเนองกบกองทนรวม เชน คาธรรมเนยมจดทะเบยนนตกรรมเกยวกบอสงหารมทรพย ภาษธรกจเฉพาะ ภาษโรงเรอน คาอากรแสตมป หรอภาษอนใดในทานองเดยวกน คาใชจายในการจดประชมผถอหนวยลงทน คาใชจายในการจดประชมคณะกรรมการลงทนและเบยประชม คาพมพแบบพมพ คาไปรษณยากรสาหรบหนงสอโตตอบกบผถอหนวยลงทน คาธรรมเนยมในการทาเชคคนเงนคาจองซอหนวยลงทน คาโฆษณาหรอประกาศหนงสอพมพ (ถาม) รวมทงคาใชจายตางๆ ทเกดขนเนองจากการปฏบตตามกฎหมายหรอตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด เปนตน

(7.25) คาตอบแทนผชาระบญช และผดแลผลประโยชนในระหวางการชาระบญชของ กองทนรวม จนถงการจดทะเบยนเลกกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(7.26) คาเบยประชมกรรมการลงทน ตามทจายจรงทงน ในกรณทจดใหมการประชมบรษทจดการจะพจารณาจายคาเบยประชมกรรมการลงทนเฉพาะกรรมการทไดรบการแตงตงจากบรษทจดการ ทไดรบการเสนอชอจากผถอหนวยลงทน จานวนไมเกน 20,000 บาทตอทานตอครง โดยกรรมการทเปนตวแทนของบรษทจดการไมมคาเบยประชม

อนง บรษทจดการอาจพจารณาจายคาเบยประชมในจานวนอนใดตามมตของผถอหนวยลงทน

คาธรรมเนยมการจดการรายป และคาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทนรายป จะเรยกเกบจากกองทนรวมเปนรายเดอนภายในวนท 30 ของเดอนถดไป หรอภายใน 3 วนทาการหลงจากผดแลผลประโยชนรบรองการคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม แลวแตกรณ

คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชนรายป จะเรยกเกบจากกองทนรวมเปนรายเดอนภายใน 5 วนทาการหลงจากไดรบแจงหน


- 176 –

การคานวณคาธรรมเนยมการจดการรายป คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชนรายป และคาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทนรายป จะใชมลคาทรพยสนสทธ ณ วนสดทายของแตละเดอน เวนแต

ในระหวางเดอนทกองทนรวมมการเพมเงนทนหรอลดเงนทนของกองทนรวม หรอจายเงนปนผล บรษทจดการจะดาเนนการคานวณคาธรรมเนยมการจดการรายป คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชนรายป และคาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทนรายป โดยใชมลคาทรพยสนสทธของชวงกอนการเพมหรอลดเงนทนของกองทนรวม หรอจายเงนปนผล และชวงหลงการเพมหรอลดเงนทน หรอจายเงนปนผลดงกลาว คดเฉลยถวงนาหนกตามจานวนวนคาธรรมเนยมทปรกษาของกองทนรวม คาธรรมเนยมในการจดจาหนาย คาใชจายในการโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขาย และคาใชจายอนๆ จะตดจายจากทรพยสนของกองทนรวมตามทจายจรง

อยางไรกตามบรษทจดการมสทธตดจายคาธรรมเนยมและคาใชจายตางๆ ดงกลาวในงวดเดยว หรอเฉลยตดจายเปนคาใชจายของกองทนรวมเปนรายเดอนเปนจานวนเทาๆ กน หรอตามระยะเวลาทเหนสมควร ทงน การตดจายคาใชจายดงกลาว จะเปนไปตามหลกการบญชและวธปฏบตทางการบญชทรบรองทวไป ทเกยวกบกองทนรวมอสงหารมทรพย หรอตามมาตรฐานการบญชทกาหนดตามกฎหมายวาดวยการนน

ทงน อตราคาธรรมเนยมในขอ 28 เปนอตราทยงไมรวมภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ และ/หรอ ภาษอนใดในทานองเดยวกน (ถาม)

หมายเหต : คาธรรมเนยมทเรยกเกบจากผซอหรอผถอหนวยลงทน และคาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวมอาจมการเปลยนแปลงได โดยไมถอวาเปนการแกไขเพมเตมโครงการ หากไดปฏบตดงน

(1) กรณเปลยนแปลงเพมขนของคาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจาย

(1.1) บรษทจดการจะแจงใหผลงทนทราบลวงหนาไมนอยกวา 60 วน โดย

(ก) ประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ เปนเวลา 3 วน ตดตอกน และ

(ข) ปดประกาศในทเปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการ และสถานทตดตอทกแหงของผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทใชในการซอขายหนวยลงทน

(1.2) แจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 15 วน นบตงแตวนถดจากวนเปลยนแปลง


- 177 –

(1.3) ภายในรอบระยะเวลา 1 ป กองทนรวมสามารถเพมคาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายใดๆ ท เรยกเกบจากกองทนรวมไดไม เกนรอยละ 25 ของอตราคาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจายทกาหนดไวเดม

(2) กรณเปลยนแปลงลดลงของคาธรรมเนยม และ/หรอ คาใชจาย

(2.1) ปดประกาศในทเปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการ และสถานทตดตอทกแหงของผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทใชในการซอขายหนวยลงทน

(2.2) แจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 15 วน นบตงแตวนถดจากวนเปลยนแปลง

29. วธการค านวณ ก าหนดเวลาในการค านวณและการประกาศมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทน

29.1 บรษทจดการจะคานวณและเปดเผยมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม ณ วนสดทายของเดอนมถนายนและเดอนธนวาคมใหแลวเสรจภายใน 45 วนนบแตวนสดทายของเดอนมถนายนและเดอนธนวาคม แลวแตกรณ ทงน มลคาทคานวณไดดงกลาวตองมผดแลผลประโยชนรบรองวาการคานวณมลคาดงกลาวเปนไปตามหลกเกณฑทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ประกาศกาหนด

บรษทจดการจะเปดเผยขอมลเกยวกบการประเมนคาทรพยสนไปพรอมกบการเปดเผยขอมลตามวรรคหนงโดยมรายละเอยดตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

29.2 การเปดเผยขอมลตามขอ 29.1 บรษทจดการจะเปดเผยในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบและปดประกาศไวในทเปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการ และสานกงานใหญของผดแลผลประโยชน พรอมทงเปดเผยชอ ประเภทและทตงอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากลงทนดวย

29.3 ในกรณทมเหตการณหรอการเปลยนแปลงใดๆ ทเกดขนภายหลงจากวนทคานวณตามขอ 29.1 อนมผลกระทบตอมลคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยอยางมนยสา คญ บรษทจดการจะเปดเผยเหตการณหรอการเปลยนแปลงดงกลาวไปพรอมกบการเปดเผยขอมลตามขอ 29.2 และหากเหตการณหรอการเปลยนแปลงดงกลาวเกดขนภายหลงจากวนทมการเปดเผยตามขอ 29.2 บรษทจดการจะเปดเผยเรองดงกลาวโดยพลน

29.4 ในการคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม บรษทจดการจะคานวณตามวธการดงตอไปน

(1) อสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย บรษทจดการจะใชราคาทไดจากรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาครงลาสด แลวแตกรณ เวนแตการคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมครงแรก บรษทจดการจะใชราคาทลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย แลวแตกรณ


- 178 –

(2) ทรพยสนอน บรษทจดการจะกาหนดมลคาตามหลกเกณฑและวธการทสมาคมบรษทจดการลงทนกาหนดโดยไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

29.5 การใชตวเลขทศนยมของมลคาทรพยสนสทธ หรอมลคาหนวยลงทนของกองทนรวม บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน

(1) คานวณและประกาศมลคาทรพยสนสทธเปนตวเลขโดยมทศนยมสองตาแหนง โดยใชวธการปดเศษทศนยมตามหลกสากล

(2) คานวณมลคาหนวยลงทนเปนตวเลขโดยมทศนยมหาตาแหนง โดยใชวธการปดเศษทศนยมตามหลกสากล และประกาศมลคาหนวยลงทนเปนตวเลขโดยมทศนยมสตาแหนงโดยตดทศนยมตาแหนงทหาทง

ในกรณทมผลประโยชนเกดขนจากการคานวณตามวธการขางตน บรษทจดการจะนาผลประโยชนนนรวมเขาเปนทรพยสนของกองทนรวม


สาหรบวธการคานวณ กาหนดเวลาในการคานวณและการประกาศมลคาทรพยสนสทธ มลคาหนวยลงทน บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามทระบไวในขอ 29 ขางตน เวนแตกรณทคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย สานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย และ/หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปลยนแปลง เพมเตม ประกาศ กาหนด สงการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอน บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามนน

ทงน การคานวณมลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยลงทนของกองทนรวมทบรษทจดการประกาศเปนการคานวณโดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาครงลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคาทรพยสนหลก (อสงหารมทรพย) ของกองทนรวม ซงมลคาดงกลาวอาจไมใชมลคาทจะซอขายไดจรงของทรพยสนหลก (อสงหารมทรพย) ดงกลาว

30. การจดท ารายงานใหแกส านกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และผถอหนวยลงทน

30.1 รายงานของกองทนรวม

บรษทจดการจะจดทารายงานของกองทนรวมทกวนสนรอบระยะเวลาบญชประจาป และสงรายงานดงกลาวใหแกผถอหนวยลงทนทมชออยในทะเบยนผถอหนวยลงทนและสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 4 เดอนนบแตวนสนรอบระยะเวลาบญชประจาป โดยรายงานดงกลาวตองมรายการตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

30.2 รายงานการลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวม


- 179 –

บรษทจดการจะจดสงหนงสอสรปขอมลทเปนสาระสาคญเกยวกบการลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวมใหผถอหนวยลงทนและสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบแตวนทลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยนน รวมทงจดใหมขอมลทเปนสาระสาคญดงกลาวไวในทเปดเผย ณ ททาการทกแหงของบรษทจดการและสานกงานใหญของผดแลผลประโยชนภายใน 15 วนนบแตวนทลงทนหรอจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยนน เพอใหผลงทนสามารถตรวจดได โดยหนงสอสรปขอมลตองมสาระสาคญตามทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

เม อหน วยลงทนของกองทนรวมได รบอนมต ให เปนหลกทรพย จดทะเบยนในตลาดหลกทรพย แหงประเทศไทยแลว บรษทจดการจะจดสงหนงสอสรปขอมลทเป นสาระสาคญตามวรรคหนงใหตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยแทนการจดสงใหผถอหนวยลงทน ทงน ภายในวนทาการถดจากวนซอ เชา จาหนาย หรอโอนสทธการเชาอสงหารมทรพยของกองทนรวม หรอภายในกาหนดเวลาอนตามทตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยกาหนด

30.3 รายงานความคบหนาของการกอสรางอสงหารมทรพยทยงสรางไมเสรจ

กรณทกองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพยทยงกอสรางไมแลวเสรจ บรษทจดการจะจดทารายงานความคบหนาของการกอสรางทกรอบระยะเวลา 6 เดอนนบแตวนทลงทนจนกวาการกอสรางดงกลาวจะแลวเสรจ และจดสงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 15 วนนบแตวนทครบระยะเวลา 6 เดอนดงกลาว ทงน บรษทจดการจะเปดเผยความคบหนาผานทางเวบไซต (Website) ของบรษทจดการดวย

เมอหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยแลวบรษทจดการจะแจงความคบหนาขางตนตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยดวย

31. การประเมนคาทรพยสนและการสอบทานการประเมนคาทรพยสน

31.1 บรษทจดการจะแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนจานวน 2 รายเพอประเมนคาทรพยสนในกรณดงตอไปน

(1) กอนทจะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

(2) กอนทจะจาหนายอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

31.2 บรษทจดการจะแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนจานวน 1 รายเพอประเมนคาทรพยสนในกรณดงตอไปน

(1) ทก 2 ปนบแตวนทมการประเมนคาเพอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย

(2) ผดแลผลประโยชนเหนวามเหตการณหรอการเปลยนแปลงใดๆ เกดขนอนมผลกระทบตอมลคาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทนอยางมนยสาคญ ทงน ภายใน 30 วนนบแตวนทบรษทจดการกองทนรวมไดรบการแจงจากผดแลผลประโยชน


- 180 –

31.3 บรษทจดการจะแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนจานวน 1 รายเพอทาการสอบทานการประเมนคาทก 1 ปนบแตวนทมการประเมนคาครงลาสดไปแลว

31.4 ในการแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนเพอทาการประเมนคาหรอทาการสอบทานการประเมนคา บรษทจดการจะแตงตงบรษทประเมนคาทรพยสนรายใดรายหนงใหทาการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเดยวกนตดตอกนเกน 2 ครงไมได

31.5 บรษทจดการจะสงสาเนารายงานการประเมนคาทรพยสนและรายงานการสอบทานการประเมนคาทรพยสนพรอมดวยสาเนาเอกสารหลกฐานทเกยวของใหผดแลผลประโยชนโดยพลนและใหสานกงานภายใน 15 วนนบแตวนทไดรบรายงานดงกลาว

32. รอบระยะเวลาบญชประจ าปของกองทนรวม

วนทสนสดรอบบญช วนท 31 เดอนธนวาคม

วนทสนสดรอบบญชครงแรก วนท 31 ธนวาคม 2555

33. สทธประโยชนของผถอหนวยลงทน

33.1 สทธในการรบเงนปนผล

ผถอหนวยลงทนมสทธทจะไดรบการจดสรรผลกาไรในรปของเงนปนผลจากกองทนรวมตามหลกเกณฑ และวธการทระบไวในโครงการน

33.2 สทธในการลงมตเพอแกไขเพมเตมโครงการจดการกองทนรวมหรอแกไขวธการจดการ

ผถอหนวยลงทนแตละรายมสทธลงมตเพอทาการแกไขเพมเตมโครงการจดการกองทนรวม หรอแกไขวธการจดการ โดยเปนไปตามเงอนไขและหลกเกณฑทกาหนดไวในโครงการน บรษทจดการจะทาการแกไขเพมเตมโครงการหรอวธการจดการกองทนรวม เมอไดรบมตตามหลกเกณฑและวธการทระบไวในโครงการน

ทงน การแกไขเพมเตมโครงการหรอวธการจดการจะเปนไปตามหวขอ “การแกไขเพมเตมโครงการจดการกองทนรวม หรอแกไขวธการจดการ”

33.3 สทธในการไดรบเงนคนเมอเลกโครงการ

ผถอหนวยลงทนมสทธทจะไดรบเงนคนเมอเลกโครงการ โดยบรษทจดการจะจดใหมผชาระบญชทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เหนชอบเปนผชาระบญช โดยดาเนนการตามหลกเกณฑและวธการทระบไวในโครงการน

บรษทจดการจะดาเนนการใหผชาระบญชแจกจายเงนคนใหแกผถอหนวยลงทนกองทนรวมเฉพาะเมอเลกโครงการเทานน


- 181 –

33.4 สทธในการโอนหนวยลงทน

ผถอหนวยลงทนสามารถโอนหนวยลงทนได แตทงนจะตองเปนไปตามและไมขดตอเงอนไข และหลกเกณฑทระบไวในโครงการน

33.5 สทธประโยชนอนๆ

สทธในการจานาหนวยลงทน

ผถอหนวยลงทนของกองทนรวมสามารถนาหนวยลงทนไปจานาไดตามกฎหมาย ตามหลกเกณฑและวธการทบรษทจดการและ/หรอนายทะเบยนหนวยลงทนกาหนด

สทธในการออกเสยงเพอลงมตเกยวกบการดาเนนกจการของกองทนรวม

ผถอหนวยลงทนมสทธลงมตเกยวกบการบรหารจดการกองทนรวมตามทกาหนดไวในโครงการ โดยเปนไปตามเงอนไขและหลกเกณฑทกาหนดไวในโครงการน และการนบมตดงกลาว จะเปนไปตามหลกเกณฑและวธการทระบไวในโครงการน

สทธในการไดรบเงนคนเมอมการลดเงนทน

ผถอหนวยลงทนมสทธทจะไดรบเงนคนเมอมการลดเงนทนตามหลกเกณฑและวธการทระบไวในโครงการ

34. การแกไขเพมเตมโครงการจดการกองทนรวม หรอแกไขวธการจดการ

34.1 การแกไขเพมเตมโครงการกรณมการเปลยนแปลงแกไขเพมเตมกฎหมาย หรอระเบยบหรอคาสง

ในการดาเนนการและบรหารจดการใดๆ ของกองทนรวมนน บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามทระบไวในโครงการและหนงสอชชวน

อยางไรกตามในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอนใดทมอานาจตามกฎหมายทเกยวของ ออกกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสง หนงสอเวยน คาผอนผน หรอ เปลยนแปลง แกไข หรอเพมเตม กฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสง ทใชอยในปจจบน บรษทจดการขอสงวนสทธในการแกไข เปลยนแปลง เพมเตมโครงการจดการกองทนรวมหรอวธการจดการตามทเหนสมควรเพอใหเปนไปตามกฎหมาย ระเบยบ ประกาศ ขอบงคบ คาสง ทเปลยนแปลงหรอแกไขเพมเตมดงกลาวตามทไดรบความเหนชอบหรอการสงการของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอนใดขางตน

34.2 การแกไขเพมเตมโครงการกรณอนๆ โดยทวไป

หากมความจาเปนตองแกไขเพมเตมโครงการจดการกองทนรวม หรอวธการจดการกองทนรวมเพอกอใหเกดประโยชนตอกองทนรวมและผถอหนวยลงทน ใหอยในดลยพนจของบรษทจดการ โดยหากมไดกระทาโดยมตเสยงขางมากของผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนรวมกนเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนท


- 182 –

จาหนายไดแลวท งหมดของโครงการจดการกองทนรวม กจะตองไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในกรณทมตดงกลาวของผถอหนวยลงทนเกยวของกบสทธ หนาท และความรบผดชอบตามขอ 27 “สทธ หนาท และความรบผดชอบของ บรษทจดการ ผดแลผลประโยชน ทปรกษาของกองทนรวม และผบรหารอสงหารมทรพย” หรอเกยวของกบคาธรรมเนยมหรอคาใชจายตามขอ 28 “คาธรรมเนยมและคาใชจายทเรยกเกบจากผจองซอหรอผถอหนวยลงทนและกองทนรวม” ของบรษทจดการ ผดแลผลประโยชน นายทะเบยนหนวยลงทน ผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทปรกษา หรอผอนทใหบรการแกกองทนรวม มตดงกลาวจะตองไดรบความเหนชอบจากบรษทจดการ ผดแลผลประโยชนนายทะเบยนหนวยลงทน ผสนบสนนการขายหนวยลงทน ทปรกษา หรอผอนทใหบรการแกกองทนรวม (แลวแตกรณ) ในการดาเนนการตามมตนนๆ ทงน การดาเนนการตามมตความเหนชอบของผถอหนวยลงทนจะตองไมขดตอกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ และ /หรอ จรรยาบรรณ และ/หรอโครงการ หรอขดตอประโยชนของกองทนรวม

ในกรณทการแกไขเพมเตมโครงการหรอวธจดการกองทนรวม ไดกระทาโดยมมตเสยงขางมากของผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนรวมกนเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของโครงการ บรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 15 วน นบแตวนทมมตใหแกไข หรอภายใน 15 วนนบจากวนททราบผลการลงมตของผถอหนวยลงทนในกรณทการขอมตกระทาโดยการสงหนงสอขอมตไปยงผถอหนวยลงทน

ท งน บร ษ ทจ ดการจะแจ งการแก ไข เพ ม เต ม โครงการหร อว ธ การจ ดการกองท นรวมไปย ง ผถอหนวยลงทนทกรายและผานระบบขอมลของตลาดหลกทรพย (โดยไมชกชาและไมเกน 10 วนทาการ) และจะประกาศทางหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบภายใน 15 วนนบแตวนทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอวนทไดมมตแกไขหรอภายใน 15 วนนบจากวนททราบผลการลงมตของผถอหนวยลงทนในกรณทการขอมตกระทาโดยการสงหนงสอขอมตไปยงผถอหนวยลงทน แลวแตกรณ

การแกไขเพมเตมโครงการหรอแกไขวธจดการ ใหสามารถกระทาไดเมอไดรบมตโดยเสยงขางมากจากผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม หรอตองไดรบความเหนชอบจากสานกงาน อนง บรษทจดการสงวนสทธในการยบยงพเศษ (Veto Right) สาหรบการลงมตใดๆ ของผถอหนวยลงทนเพอแกไขเพมเตมโครงการหรอแกไขวธจดการ ทขดตอกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ และ /หรอ จรรยาบรรณ หรอ ไดรบความเสยหาย หรอขดตอประโยชนของกองทนรวม หรอมผลกระทบตอสทธหนาทและความรบผดชอบของบคคลภายนอกซงเปนคสญญาของกองทนรวม

การนบมตในการแกไขเพมเตมโครงการตามขอน อยภายใตบงคบความในขอ 7 “หลกเกณฑและขอจากดการถอหนวยลงทน”

35. การเลกโครงการจดการกองทนรวม


- 183 –

บรษทจดการจะเลกโครงการจดการกองทนรวมเมอเกดเหตการณใดเหตการณหนงหรอหลายเหตการณดงน

35.1 เมอกองทนรวมมผถอหนวยลงทนนอยกวา 35 ราย ทงน ภายในวนทาการถดจากวนททราบเหตดงกลาว

35.2 เมอจานวนเงนทนจดทะเบยนตากวา 500 ลานบาท เมอคานวณจากมลคาของหนวยลงทนโดย เลกกองทนรวมในวนทาการถดไป เวนแตเปนกองทนรวมทลงทนเฉพาะในสทธการเชาอสงหารมทรพย

35.3 บรษทจดการกองทนรวมไมสามารถลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยทระบไวในโครงการได เวนแตในกรณทบรษทจดการกองทนรวมเพมเงนทนจดทะเบยนเพอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม แตไมสามารถลงทนเพมเตมนนได โดยบรษทจดการกองทนรวมไดดาเนนการตามขอกาหนด กฎเกณฑ และเงอนไขทกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด

35.4 เมอไดรบมตโดยเสยงขางมากจากผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม

35.5 เมอครบอายโครงการ (ถาม)


- มตโดยเสยงขางมากจากผถอหนวยลงทน คอ มตของผถอหนวยลงทนซงถอหนวยลงทนรวมกนเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมด โดยการนบมตจะอยภายใตบงคบขอจากดสทธของผถอหนวยลงทนตามทกาหนดไวในขอ 7

- เมอเกดกรณตางๆ จนเปนเหตใหผจดการกองทนรวมอสงหารมทรพยเหนสมควรใหมการเลกกองทนรวม เชน กองทนรวมขาดสภาพคลอง กองทนรวมไมสามารถดารงสดสวนการลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยตามทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด บรษทจดการ หรอผดแลผลประโยชนลาออกและไมสามารถหาบรษทจดการหรอผดแลผลประโยชนอนมารบหนาทแทนไดในระยะเวลาตามทระบในขอ 27.1.3 “เงอนไขการเปลยนบรษทจดการ” และขอ 12.2 “เงอนไขการเปลยนผดแลผลประโยชน” เปนตน

- บรษทจดการอาจพจารณาใหเลกกองทนรวมได เมอบรษทจดการเหนวาอสงหารมทรพยทกองทนรวมลงทน มมลคารวมกนแลวไมถงรอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมภายในรอบระยะเวลาบญชประจาปใดๆ หรอมลคาอสงหารมทรพยทกองทนรวมจะลงทนอาจไมเปนไปตามทคาดหมาย เชน การเจรจาในการซออสงหารมทรพยบางรายการทกองทนรวมสนใจลงทนไมประสบความสาเรจ หรออาจเกดเหตสดวสยหรอเหตอนไมคาดหมายกบอสงหารมทรพยทกองทนรวมคาดวาจะลงทน จนเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทน / ไมประสงคจะลงทนในอสงหารมทรพยดงกลาว เปนตน

- ในกรณทบรษทจดการไดรบคาสงใหเลกกองทนรวม จากหนวยงานทมอานาจตามกฎหมาย อาทเชน สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอคาสงศาล เปนตน


- 184 –

36. การช าระบญชของกองทนรวม และวธการเฉลยเงนและหรอทรพยสนอนคนใหแกผถอหนวยลงทนเมอเลกโครงการจดการกองทนรวม

เมอเลกกองทนรวมแลว บรษทจดการจะจดใหมผชาระบญชทสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เหนชอบเปนผชาระบญชเพอทาหนาทจาหนายทรพยสนของกองทนรวม ชาระภาระหนสนของกองทนรวม รวบรวมและแจกจายเงนหรอทรพยสนคนใหแกผถอหนวยลงทนเฉลยตามจานวนหนวยลงทนทผถอหนวยลงทนแตละรายถออยตาม สมดทะเบยนผถอหนวยลงทน รวมทงทาการอยางอนทจาเปนเพอใหการชาระบญชเสรจสน ทงน ตามหลกเกณฑ เงอนไข และวธการทคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด เมอชาระบญชเสรจสนแลว ผชาระบญชจะขอจดทะเบยนเลกกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และหากปรากฏวามทรพยสนคงคางอย ใหตกเปนกรรมสทธของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ในการชาระบญช ผชาระบญชจะจาหนายทรพยสนของกองทนรวมเพอรวบรวมเปนเงนสด เงนฝากธนาคาร หรอตวสญญาใชเงนทออกโดยธนาคารพาณชยหรอบรษทเงนทน ทงน ผชาระบญชอาจมอบหมายใหบรษทจดการเปนผดาเนนการได

อนง ในกรณทมเหตจาเปนและสมควรซงทาใหไมสามารถจาหนายทรพยสนของกองทนรวมได ผชาระบญช บรษทจดการ และผดแลผลประโยชนของกองทนรวมจะรวมกนพจารณาดาเนนการเกยวกบทรพยสนดงกลาวตามทเหนสมควร โดยคานงถงผลประโยชนทกองทนรวมจะไดรบเปนสาคญ

37. การระงบขอพพาทโดยกระบวนการอนญาโตตลาการ

บรษทจดการตกลงทจะระงบขอพพาทใดๆ โดยวธการทางอนญาโตตลาการ ในกรณทบรษทจดการไมปฏบตตามทระบไวในโครงการ และ/หรอ ประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทเกยวของ และ/หรอ ประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทเกยวของ และกอใหเกดความเสยหายแก ผถอหนวยลงทน ผถ อหนวยลงทนม สทธทจะเสนอขอพพาทใหอนญาโตตลาการของคณะกรรมการ ก.ล.ต. พจารณา

38. การด ารงความเพยงพอของเงนทน

ในกรณทบรษทจดการไมสามารถดารงความเพยงพอของเงนทนตามประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยหลกเกณฑเกยวกบการดารงความเพยงพอของเงนกองทนและการทาประกนภยความรบผดชอบของบรษทจดการ บรษทจดการจะเปลยนใหบรษทจดการรายอนเขาจดการกองทนรวมแทนดวยวธขอรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอขอมตโดยเสยงขางมากของผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนรวมกนเกนกงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวมภายใน 15 วนนบแตวนทบรษทจดการรหรออาจรถงการไมสามารถดารงความเพยงพอของเงนกองทนดงกลาว ทงน หากมเหตจาเปนและสมควร บรษทจดการอาจขอใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.พจารณาขยายระยะเวลาออกไปได โดยการคดเลอกบรษทจดการรายใหมจะ


- 185 –

คานงถงประโยชนของผถอหนวยลงทนเปนสาคญ และในกรณทมคาใชจายเกดขนจากการเปลยนแปลงบรษทจดการ บรษทจดการจะเปนผรบผดชอบคาใชจายดงกลาว หากบรษทจดการไมสามารถดาเนนการภายในระยะเวลาทกาหนด บรษทจดการจะดาเนนการเลกกองทนรวมตอไป

39. การประชมผถอหนวยลงทน

บรษทจดการกองทนรวมจะตองจดใหมการประชมผถอหนวยลงทน หากปรากฏกรณผถอหนวยลงทนซงถอหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 10 ของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดรองขอใหมการจดประชมผถอหนวยลงทน

นอกจากน บรษทจดการจะตองดาเนนการจดประชมผถอหนวยลงทนหรอมหนงสอแจงผถอหนวยลงทนเพอขอมต ในการดาเนนการตางๆ ดงตอไปน

1. การแตงตงหรอถอดถอนบรษทจดการ ตองจดประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตหรอมหนงสอแจงผถอหนวยลงทนเพอขอมต ซงตองไดรบมตเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของกองทนรวม

2. เวนแตทไดกาหนดไวในขอ 34.1 หรอไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.บรษทจดการจะดาเนนการแกไขเพมเตมโครงการหรอวธการจดการไดตอเมอไดรบมตโดยเสยงขางมากของผถอหนวยลงทนซงคดตามจานวนหนวยลงทนเกนกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายได แลวทงหมด โดยการประชมทมการเรยกประชมโดยชอบ หรอการลงมตโดยการเวยนลงนามในมตททาขนเปนลายลกษณอกษร หรอโดยความเหนชอบของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

ทงน กรณการแกไขเพมเตมโครงการหรอวธการจดการตามมตของผถอหนวยลงทนตามวรรคแรก บรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบภายใน 15 วนนบแตวนทไดมมตใหแกไขหรอภายใน 15 วนนบจากวนททราบผลการลงมตของผถอหนวยลงทนในกรณทการขอมตกระทาโดยการสงหนงสอขอมตไปยงผถอหนวยลงทน

3. บรษทจดการจะแจงการแกไขเพมเตมโครงการหรอวธการจดการดงกลาวไปยงผถอหนวยลงทนทกคนเปนลายลกษณอกษรและผานระบบขอมลตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบภายใน 15 วน นบแตวนทไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก .ล.ต. หรอวนทไดมมตใหแกไขเพมเตมโดยผถอหนวยลงทน แลวแตกรณ

ในการประชมผถอหนวยลงทนนน ผถอหนวยลงทนทมาประชมจะตองมหนวยลงทนนบรวมกนไดไมนอยกวากงหนงของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดและมสทธออกเสยงของกองทนรวมจงจะครบเปนองคประชม

อยางไรกด ในกรณการพจารณาอนมตการเพมเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมตองมผถอหนวยลงทนมาประชมไมนอยกวา 25 รายหรอไมนอยกวากงหนงของจานวนผถอหนวยลงทนทงหมด ทงน จานวนผถอหนวยลงทนทมาประชมดงกลาวตองหนวยลงทนนบรวมกนไดไมนอยกวาหนงในสามของจานวนหนวยลงทนทจาหนายไดแลวทงหมดของ


- 186 –

กองทนรวมดงกลาว จงจะเปนองคประชม และตองไดรบคะแนนเสยงไมนอยกวาสามในสของจานวนหนวยลงทนทงหมดของผถอหนวยลงทนทเขารวมประชมและมสทธออกเสยง โดยในการประชมผถอหนวยลงทนเพอขอมตการเพมทนดงกลาว ตองมวตถประสงคดงตอไปน

ก. เพอลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพมเตม และ/หรอ

ข. เพอดาเนนการปรบปรงอสงหารมทรพยทกองทนรวมไดมาจากการลงทนใหอยในสภาพทด และมความพรอมทจะใชหาผลประโยชน

40. อนๆ

40.1 การรบผลประโยชนตอบแทน

บรษทจดการอาจรบผลประโยชนตอบแทนเพอกองทนรวมจากบคคลทเปนผใหบรการอนเนองมาจากการใชบรการของบคคลดงกลาวในการจดการกองทนรวมได แตตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน

(1) ผลประโยชนตอบแทนทรบไวนนตองเปนทรพยสนทมมลคาในทางเศรษฐกจและตองเกยวกบบทบาทโดยตรงของความเปนกองทนรวมตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพย

(2) ตองไมมพฤตกรรมทแสดงใหเหนวาบรษทจดการใชบรการของบคคลนนบอยครงเกนความจาเปนเพอใหกองทนรวมไดรบประโยชนจากบคคลดงกลาว (Churning)

ในการจดสรรผลประโยชนตามวรรคหนงใหแกกองทนรวมทอยภายใตการจดการของบรษทจดการ บรษทจดการตองกระทาดวยความเปนธรรมและคานงถงลกษณะและประเภทหลกทรพยทอาจมไวไดของกองทนรวมนนดวย ทงน บรษทจดการจะเปดเผยขอมลเกยวกบการรบผลประโยชนดงกลาวไวในรายงานรอบปบญช

40.2 การลงทนใน หรอมไวซงทรพยสน และการหาประโยชนจากทรพยสน

กองทนรวมมหลกเกณฑการลงทนในอสงหารมทรพยตลอดจนการหาผลประโยชนจากทรพยสนตามทระบไวในขอ 5.1 ขอ 5.2

โดยในการบรหารจดการ และหาผลประโยชนจากทรพยสนตางๆ ทกองทนรวมลงทนในหรอมไวนน กองทนรวมอาจปรบปรง เปลยนแปลง พฒนา เพมศกยภาพในทรพยสนตางๆ ดงกลาว ได ไมวาจะเปนเพอการใหเชาพนทโดยตรง หรอใหเชาแกผประกอบกจการเพอนาทรพยสนดงกลาวไปหาผลประโยชน ทงน รวมถงการดาเนนธรกจใหเชาทรพยสน เพอวตถประสงคตางๆ และ/หรอเพอการจาหนาย จาย โอน ทงโครงการ และหรอเพอการแบงจาหนายทรพยสนดงกลาวใหกบบคคลทวไป นอกจากนกองทนรวมอาจดาเนนการกอสรางหรอพฒนาอสงหารมทรพยรวมถงการขอ หรอรบโอนใบอนญาตกอสราง หรอใบอนญาตอนใดทจาเปนเพอประโยชนของทรพยสน เชน ใบอนญาตตอเตมอาคาร เปนตน ดาเนนการใดๆ เพอประโยชนของทรพยสนตามทบรษทจดการกองทนรวม หรอ คณะกรรมการลงทน (ถาม) จะเหนสมควรไดอกดวย แตทงนจะตองไมเปนการขดตอขอกาหนด กฎเกณฑ และเงอนไขทกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอนใดทเกยวของกาหนด


- 187 –

40.3 ผดแลสภาพคลอง

บรษทจดการอาจแตงตงบรษทหลกทรพยทไดรบใบอนญาตประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการคาหลกทรพย หรอ บรษทหลกทรพยทไดรบใบอนญาตประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการคาหลกทรพยทเปนหนวยลงทน ใหเปนผดแลสภาพคลองใหแกหนวยลงทนของกองทนรวม เพอทาหนาทซอขายหนวยลงทนของกองทนรวมเพอรกษาสภาพคลองของหนวยลงทนของกองทนรวมได

40.4 การขอสงวนสทธในการยบยงพเศษ (Veto Right)

บรษทจดการขอสงวนสทธในการยบยงพเศษ (Veto Right) สาหรบการลงมตใดๆ ของผถอหนวยลงทนทขดตอกฎหมาย กฎระเบยบ ขอบงคบ และ /หรอจรรยาบรรณ หรอขดตอประโยชนของกองทนรวม หรอมผลใหกองทนรวมเสยหาย หรอมผลกระทบตอสทธหนาทและความรบผดชอบของบคคลภายนอกซงเปนคสญญาของกองทนรวม

40.5 การประกาศแกไขหลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย

ในกรณทคณะกรรมการ ก.ล.ต .หรอ สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต .ไดมการประกาศแกไขหลกเกณฑเงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย บรษทจดการจะดาเนนการ และแกไขโครงการใหสอดคลองกบประกาศฉบบแกไขดงกลาว โดยถอวาไดรบความยนยอมจากผถอหนวยลงทนแลว ทงน บรษทจดการจะดาเนนการแจงใหผถอหนวยลงทนทราบเปนลายลกษณอกษรถงการแกไขโครงการ

ภาคผนวก 1

รายงานประมาณการงบกาไรขาดทนและการปนสวนแบงกาไรตามสมมตฐาน

โดยบรษท เคพเอมจ ภมไชย สอบบญช จากด

1-220CPN_A4.indd 189 8/25/12 2:51:31 PM

1-220CPN_A4.indd 191 8/25/12 2:51:32 PM

1-220CPN_A4.indd 192 8/25/12 2:51:32 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

3

(��) ��

1 �� – 31 �� 2555

1 �� – 31 �� 2556

1 �� 2555 – 31 �� 2556

��

�� 3 (�) 155,883 513,457 496,205

�� 3 (�) 82 269 260

�� 3 (�) 1,417 4,250 4,250

�� 157,382 517,976 500,715

��

�� 3 (�) (16,995) (40,254) (43,832)

�� 3 (�) (1,199) (3,590) (3,593)

�� 3 (�) (225) (673) (674)

�� 3 (�) (150) (449) (449)

�� 3 (�) (1,409) (716) (1,886)

�� 3 (�) (725) (107) (797)

�� 3 (�) (22,529) (101,495) (90,193)

�� (226) (762) (731)

�� (357) (1,070) (1,070)

�� 3 (�) - (18,963) (12,642)

�� (43,815) (168,079) (155,867) �� 113,567 349,897 344,848

�� (��) (“�� ”) �� (“��”) �� 22 �� 2555

1-220CPN_A4.indd 193 8/25/12 2:51:39 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

4

1. ��

�� CPN �� (“��”) �� (“�� ”) �� (“�� ”) ��

�� (“��”) ��

2. ��

(�) ��

��

��

�� (“��”) �� (“��”) �� 106 ��

��

1-220CPN_A4.indd 194 8/25/12 2:51:54 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

5

��

��

(�) ��

�� 3 (�) ��

(�) ��

��

(�) ��

��

�� (�.�.�.) �� (�� ) �� (��)

1-220CPN_A4.indd 195 8/25/12 2:52:07 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

6

��

��

(�) ��

��

3. ��

�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556 ��

(�) ��

��

� �� (��)

� ��

��

1) ��

1.1) �� (��) �� 31 �� 2555 ��

1-220CPN_A4.indd 196 8/25/12 2:52:16 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

7

1.2) �� (��) �� 31 �� 2555 �� 10 ��

�� 31 �� 2555 �� 2555 - 2556 ��

�� (1) �� (2) �� 2555 �� 2556 (��) (��) ��

99.13 100.00

��: (1) ��

�� (2) ��

�� (��) �� 1 �� 2556 �� 44 �� 31 �� 2555 �� 2

��

��/��

1-220CPN_A4.indd 197 8/25/12 2:52:29 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

8

�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556

�� 2555 - 2556 ��/��

1. �� 3 �� 15 �� 3 ��

2. �� 2 �� 10 �� 2 ��

3. �� 1 �� 5 �� 1 ��

�� 1 �� 2

�� 2 �� 1 �� 2 �� 1 �� 74,605 �� 2 �� 6 (��) �� 7 �� 25 �� 44 �� 5,961 ��

1-220CPN_A4.indd 198 8/25/12 2:52:41 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

9

�� 2555 - 2556 �� 2 �� 31 �� 2555 �� 2 �� 1 �� 2556 ��

1.3) �� 1 �� 2555 �� 31 �� 2555

�� 2.8 �� 1.8 �� 2556 �� 9.3 �� 1.8 ��

��

��

�� (�� 2555 - �� 2556 �� ) ��

�� (��) �� 80*

* �� 2555 - 2556

�� 20 ��

1-220CPN_A4.indd 199 8/25/12 2:52:54 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

10

2) ��

�� 2555 - 2556 �� 0.05 �� 2555 - 2556

(�) ��

�� (�� ) �� /�� /��

��

1) ��

�� 1 �� - 31 �� 2555 �� 2556 �� 3.2 ��

1-220CPN_A4.indd 200 8/25/12 2:53:06 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

11

2) ��

�� 2555 �� 2556 �� 67 �� 5 ��

3) ��

�� 4 �� CPN �� 2.5 ��

4) ��

�� 1,271 �� 217,000 �� 2555 �� 2.3 �� 2556

5) ��

�� 2555 �� 58.5 �� 5 �� 2556

6) ��

� �� 2555 �� 2556 �� 14.4 �� 7 ��

1-220CPN_A4.indd 201 8/25/12 2:53:17 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

12

� �� 2555 �� 2556 �� 36 �� 5 ��

� �� (Skywalk) �� 2555 �� 2556 �� 1.9 �� 2 ��

� �� (Surrounding) �� 2555 �� 2556 �� 1.4 ��

��

- ��

- ��

- ��

- ��

- ��

- ��

(�) ��

�� (�.�.�.) �� 2.50 ��

1-220CPN_A4.indd 202 8/25/12 2:53:26 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

13

(�) ��

�� 2555 - 2556 �� 8 �� 370 �� 2 �� 31 �� 2555 �� 2556 �� (��) �� 12 �� MLR - �� 2 ��

(�) ��

�� 1 ��

�� 0.05 ��

(�) ��

�� 2555 �� 4 ��

1. �� 2 �� (��)

1-220CPN_A4.indd 203 8/25/12 2:53:41 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

14

2. ��

��

��

�� 1. �� 0.5 �� 2. ��

� �� 3 �� 0.5 �� 3 �� 1 ��

�� (��)

3. �� 0.23 ��

4. �� (Incentive Fee) �� 2 �� (�) ��

�� .�.�. �� 3 �� (��) �� (��) ��

(�) ��

�� 2 ��

1-220CPN_A4.indd 204 8/25/12 2:53:52 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

15

�� 1 �� 2555 ��

��

(�) ��

�� 1 �� 31 �� 2555 �� 2556 ��

2555 (4 ��) 2556 (��) (��) �� 1.4 4.9

�� (Major Renovation) �� 0.65 ��

(�) ��

��

1-220CPN_A4.indd 205 8/25/12 2:54:04 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

16

(�) ��

��

�� 96.5 ��

�� 8 �� (�) � �� 426.6 ��

��

�� 1 �� –

31 �� 2555 1 �� –

31 �� 2556 1 �� 2555 – 31 �� 2556

�� (��) 113.6 349.9 344.8 �� (��) 96.5 96.5 96.5 �� (��) 109.6 337.7 332.8 �� (��)(�) 426.6 426.6 426.6 �� (��) 0.26 0.79 0.79

1-220CPN_A4.indd 206 8/25/12 2:54:15 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

17

(�) ��

�� 2555 �� 2556 �� 8 �� 370 �� 2 �� 2 �� 31 �� 2555

��

�� 1 �� 2555 ��

(�) ��

�� 1 �� 2555 – 31 �� 2556 ��

� ��

� ��

1-220CPN_A4.indd 207 8/25/12 2:54:29 PM

�� CPN �� (��) �� 2555 - 2556 (�� 1 �� 2555 �� 31 �� 2556)

18

� ��

� ��

1-220CPN_A4.indd 208 8/25/12 2:54:32 PM

ภาคผนวก 2

ขอมลเกยวกบการวเคราะหความไวตอการเปลยนแปลง (Sensitivity Analysis)

โดยบรษทหลกทรพย เมยแบงก กมเอง (ประเทศไทย) จากด (มหาชน)

1-220CPN_A4.indd 209 8/25/12 2:54:33 PM

1-220CPN_A4.indd 211 8/25/12 2:54:34 PM

1-220CPN_A4.indd 212 8/25/12 2:54:34 PM

1-220CPN_A4.indd 213 8/25/12 2:54:34 PM

1-220CPN_A4.indd 214 8/25/12 2:54:35 PM

1-220CPN_A4.indd 215 8/25/12 2:54:35 PM

1-220CPN_A4.indd 216 8/25/12 2:54:35 PM

1-220CPN_A4.indd 217 8/25/12 2:54:36 PM

1-220CPN_A4.indd 218 8/25/12 2:54:36 PM

1-220CPN_A4.indd 219 8/25/12 2:54:36 PM

1-220CPN_A4.indd 220 8/25/12 2:54:37 PM

prospectus full

Documents