Dasar-Dasar Pengembangan Tanah dan Manajemen Pertanahan

Pengertian Tanah dalam Kamus Bahasa Indonesia, antara lain : Tubuh Tanah (Soil) : profil (penampang) tanah, media tumbuhnya tanaman, media untuk pondasi bangunan. Material Tanah (Materials) : baenda yang diangkut Bentang Tanah (Land) : bagian muka bumi berdimensi 3 (ruang) yang tidak bisa dipindah.Sedangkan lahan adalah bentang tanah yang dikaitkan dengan adanya kegiatan.Gambar 1. Makna Tanah

Ruang terdiri dari : Ruang daratan : Land Ruang Perairan : laut, sungai, danau Ruang Udara/Angkasa

Tabel 1. Istilah Yang Terkait Dalam TanahTataAturan, Kaidah

Tata guna tanahtatanan penggunaan tanah

Azas dalam tata guna tanahLOSSLestari : menjaga kelestarian lingkunganOptimal : memperoleh manfaat yang optimalSerasi : tidak terjadi konflik antar penggunaan tanahSeimbang : pola penggunaan tanah yang seimbang

Penggunaan tanahLand use

Pemanfaatan tanahland Utilization

Penegmbangan tanahland development

Penggunaan tanah adalah jenis-jenis kenampakan yang ada di permukaan tanah (land covers), baik sengaja dibuat maupun tidak. Land use (yang disengaja), misalnya permukiamn, sawah, dsb. Unused (yang tidak disengaja), misalnya padang alang-alang, semak, tanak kosong.Kenyataan penggunaan tanah ada 4 kemungkinan : Penggunaan tanah yang benar yang berazaskan LOSS Tuna guna (cacat), misalnya permukiman tanpa saluran drainase Alpa guna (penggunaan yang salah/misused), misalnya lereng terjal untuk tanaman semusim Aguna (unused): tanah kososng, padang alang-alang, dsb.Pemanfaatan tanah adalah pendetailan dari penggunaan tanah dengan menjelaskan bentuk kegiatannya. Missal : penggunaan tanah perumahan, pemanfaatannya berupa rumah tinggal saja, rumah tinggal dan tempat kost, wartel, industry rumah tangga, dsb. Pemanfaatan tanah yaitu pemanfaatan ruang di atas tanah. Pemanfaatan ruang juga mencakup pemanfaatan ruang perairan, ruang udara, dan ruang di bawah tanah.Pengembangan tanah mencakup 4 kegiatan : Perubahan bentang tanah untuk peningkatan kualitas fisik tanah (land clearing), pengeringan, penimbunan, dan perataan (cut and fill) tanah Penataan dan pemecahan bidang tanah (land subdivision) Pembangunan prasarana : pembangunan jalan, jaringan listrik, air bersih, drainase, saluran irigasi (untuk pentanian) Pembangunan konstruksi/gedung (property), termasuk renovasi gedungInstrument pengembangan tanah, antara lain :1. Instrument perencanaan (Planning instruments), contoh : RTRW, RDTR, RTBL2. Instrument perpajakan (Taxation instruments), contoh : Pajak PBB, Pajak Penjualan Tanah, Pajak Perolehan Tanah3. Instrument pasar (Market instruments), contoh : Kasiba, Lisisba4. Instrument dukungan keuangan (Financial support instruments), contoh : Subsidi pembelian rumah bagi golek lemah5. Instrument kekuasaan pembangunan (Administration instruments), contoh : pembatasan luas pengadaan tanah, bank tanahManajemen dan Manajemen PertanahanManajemen adalah pengelolaan suatu unit kegiatan untuk mencapai tujuan dengan melibatkan orang lain.Fungsi-fungsi dalam manajemen adalah :1. Perencanaan (planning)2. Pengorganisasian (organizing)3. Pelaksanaan (actuating)4. Pengendalian (controlling)Untuk melaksanakan fungsi-fungsi di atas diperlukan adanya 6M (Man, Materials, Methods, Machine, Money, Market)Manajemen pertanahan merupakan pengelolaan urusan pertanahanGambar 2. Garis Besar Urusan Pertanahan

Lingkup Manajemen Pertanahan adalah mengatur hak-hak tanah (land title), mengatur bagaimana seharusnya penduduk menggunakan tanah, mengatur pembuatan hukum antar orang berkaitan dengan tanah (sewa-menyewa, hak tanggunagn/jaminan hutang, jual beli, waris, hibah, wakaf, dsb), mencakup 4 fungsi menejemen (planning, organizing, actuating, dan controlling), sehingga pengertian Manajemen Pertanahan adalah merencana, mengatur, mengorganisasi, mengadministrasikan, membangun, mengendalikan hak dan pemanfaatan tanah, dan menyelesaikan konflik yang berkaitan dengan tanahDasar hukum manajemen pertanahan, antara lain : UU no. 5 tahun 1960 : peraturan dasar pokok-pokok agrarian (UUPA) Merupakan amanat UUD 1945 pasal 33 ayat 3 : tanah dikuasai Negara untuk sebesar-besanyar kemakmuran rakyat. (sebagai pengatur dan penyelenggara) Pasal 2 UUPA (hak menguasai negara):a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasab. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dengan bumi, air, dan ruang angkasac. Menentukan dan mengatur hubungan hukum antar orang dalam perbuatan hukumnya yang berkaitan dengan bumi, air, dan ruang angkasa.

Penguasaan Tanah (Land Tenure) Dan Hak-Hak Atas Tanah (Land Rights)

Sebenarnya menguasai tanah dan memiliki tanah merupakan istilah yang berbeda pengertian. Menguasai tidak mesti memiliki, bisa saja sewa, kerjasama, pinjam pakai atau yang lainnya. Kepemilikan tanah (land rights) diatur dalam lingkup hak-hak atas tanah.Untuk mengembangkan tanah harus memenuhi syarat antara lain :1. Sifat-sifat fisik tanahnya sesuai dengan kriteria kebutuhan penggunaan tanah yang direncanakan. Yang dimaksud dalam sini adalah kesesuaian tanah (land suitability)2. Yang bersangkutan menguasainya (land tenure)3. Jenis penggunaannya sesuai dengan peruntukan Rencana Tata Ruang (RTR)Tanah memiliki status kepemilikan yang terbagi menjadi dua yaitu :a. Tanah hak milikTanah hak milik ini terbagi menjadi hak milik secara adat (petok D, Buku C Desa,, golongan, hak ulayat), dan SHM atau hak milik yang sudah bersertifikat dan hak ulayat.b. Tanah NegaraTanah Negara terbagi menjadi : 1. Tanah Negara Bebas (Yang Tidak Atau Belum Diberi Hak)Tanah yang digunakan untuk kepentingan negara dan masyarakat umum misalnya untuk kawasan lindung. Tanah ini bisa dimohon haknya untuk masyarakat misalnya tanah hutan yang dapat dikonversi.2. Tanah PemerintahTanah pemerintah merupakan tanah yang dikelola oleh instansi pemerintah, misalnya untuk prasarana umum.3. Tanah Negara Yang Dilekati Hak MasyarakatHak yang dimaksud berupa hak pakai (HP), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak pengelolaan (HPL).Dalam perkembangan penggunaan ruang muncul hak guna bangunan di atas hak milik, hak milik sebagai bangunan bertingkat missal hak milik satuan rumah susun (strate title), hak guna bangunan di bawaha tanah, dan hak guna bangunan di ruang udara.Jenis-jenis ha katas tanah (land right) antara lain :1. Hak milik yang terbagi menjadi hak milik secara adat dan hak milik bersertipikat yang telah didaftarkan2. Hak pakai yaitu bisa dipakai utuk pertanian maupun non pertanian3. Hak guna bangunan yaitu hak memiliki bangunan di atas tanah4. Hak guna usaha yaitu hak menggunanakn tanah untuk pertanian dalam arti luas dengan luas lebih dari 5 Ha5. Hak pengelolaan yaitu hak mengelola tanah dalam suatu kawasan kegiatan yang penggunaannya dapat diserahkan ke beberapa pihak.Tabel 2. Jenis Hak, Subyek, Dan Penggunaan TanahnyaJenis haksubyekPenggunaan

Hak milik adatWNI peroranganPertanian/non pertanian (dengan pembatasan luas atau kapling)

Hak bersertipikatWNI perorangan, bank pemerintah, sarana ibadahPertanian/non pertanian (dengan pembatasan luas atau kapling)

Hak ulayatLembaga masyarakat adatPertanian dan non pertanian

Hak pakaiWNI perorangan, WNA, perwakilan Negara asing, instansi pemerintahan untuk tanah pemerintahPertanian/non pertanian dengan jangka waktu, non pertanian dengan jangka waktu, pemerintah selama digunakan

Hak guna bangunanWNI perorangan, badan hukumNon pertanian dengan jangka waktu

Hak guna usahaWNI perorangan, badan hukumPertanian dengan jangka waktu

Hak pengelolaInstansi/badan hukum pemerintahNon pertanian dengan jangka waktu

Hak milik satuan rumah susun (strata title)WNI perorangan, Badan Hukum IndonesiaBagi WNA hanya terdapat pada rumah susun di atas Hak pakaiRumah tinggal

Administrasi pertanahan adalah salah satu kegiatan dalam manajemen pertanahan. Semua kegiatan dalam lingkup manajemen pertanahan wajib untuk diadministrasikan.Ruang lingkup administrasi pertahanan adalah :1. Administrasi untuk hak subyek terhadap tanah dibagi atas :a. Inventarisasi subyek dan obyek tanah dalam skala bidang tanah dengan pengukuran dan pemetaanb. Pelayanan sertipikat tanah dengan kepastian ha katas tanah.2. Administrasi untuk subyek menggunakan tanah, antara lain :a. Inventarisasi sumber daya tanah skala wilayahb. Penataan penggunaan tanah dengan alokasi tanah sesuai RTRc. PBB (pajak Bumi dan bangunan)3. Administrasi pembuatan hukum antar subyek terkait tanah, antara lain :a. Pencatatan perubahan subyek dan obyek ha katas tanahb. Penataan penguasaan tanah dengan perlindungan bagi ekonomi lemahc. Pajak penjualan tanah (Pph) dan Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan (BPHTB)d. Penyelesaian sengketa dan konflik pertanahanInstrument dalam pengendalian tanah meliputi :1. Pertimbangan teknis TGT dalam rangka pemberian haka dan pengakuan ha katas tanah2. Ijin perubahan penggunaan tanah (IPPT) untuk keperluan perorangan dan bukan untuk swasta3. Ijin lokasi untuk kegiatan usaha swasta misalnya real estate, industry, perdagangan dan jasa4. Penetapan lokasi dalam rangka pengadaan tanah untuk pemerintah maupun kepentingan umum dalam rangka pelaksanaan.5.

Pengendalian dalam pengembangan tanah (land use control)Romawi 450 BC(aturan jarak antar bangunan dan GSB)Zoning regulation New York (1916) 1970an terjadi Urban Sprawl : Ribbon US Leap frog US ContinousZoning regulation berlaku merataDi Indonesia mulai diberlakukan pada masa Kolonial Belanda namun terbatas pada daerah-daerah pusat kota dan pemukiman elite.Disisni kota memiliki 2 wajah

Teratur/tertataKumuh

Gambar 3. Sejarah Pengendalian Penggunaan Tanah

Pentingnya Pengendalian, antara lain: 1. Pandangan atau mindset orang tentang pemanfaatan yang maksimal mengganggu kepentingan orang lain karena adanya eksternalitas dan persaingan. Contohnya : membangun rumah dengan banyak lantai mengganggu intensitas cahaya bagi tetangga.2. Adanya kegagalan pasar terhadap alokasi ruang (market failure).Sehingga perlu investasi pemerintah dalam bentuk pengendalian.

Tujuan Pengendalian Pengembangan Tanah adalah : Agar pembangunan pada setiap bidang tanah dan pemanfaatannya sesuai dengan aturan RTR (landuse zoning, KDB, ketinggian bangunan, GSB, dll). Aturan tersebut memberi perlindungan terhadap kenyamanan dan kepentingan masyarakat luas.

Tabel 3. Aspek Dalam PengendalianAlatAplikasiStrategi

A. Layanan PemerintahIntensif dan Disintensif

1. Investasi modal publik (public capital investment)Pembangunan prasarana seperti listrik, jalan, air bersih, gas, dsb.

2. Layanan administrasiLayanan administrasi kependudukan, perpajakan, pertanahan

B. Peraturan PerundanganPerizinan pemanfaatan tanah dan ruang

Aplikasi Pengendalian melalui pelayanan pemerintah1. Investasi modal publikPembangunan prasasaran sesuai dengan RTR yang ada terutama jalan karena jalan merupakan kerangka bentuk kota. Tidak ada layanan listrik dan air bagi permukiman liar.2. Layanan administrasi pemerintahMisalnya KTP hanya untuk permukiman taat RTR, sertifikat tanah sesuai RTR, pelanggar RTR dikenai pajak progresif.Alat pengendali adalah peraturan perundangan. Perkotaan membutuhkan peraturan zonasi karena untuk penggunaan yang intensif perlu aturan yang sudah bisa menggambarkan per bidang tanah/ kavling.

Peraturan zonasi (zoning regulation)Merupakan bagian wajib dari RDTR (rencana rinci tata ruang pada bagian wilayah perkotaan). Dalam peraturan zonasi terdapat penetapan jenis pemanfaatan ruang dan persyaratannya yang diterapkan setiap blok-blok dalam BWP. Di dalamnya terdapat peta zonasi (zoning map) yang menggunakan skala 1:5000 dan text zonasi (zoning text).Pembagian blok dan zona peruntukan dalam peraturan zonasi, terbagi atas : Secara fisik : BWP dibagi menjadi sub-sub BWP. Setiap sub BWP dibagi menurut blok-blok sesuai batas fisik di lapangan (terutama jalan). Secara fungsi : BWP terbagi menjadi zona-zona peruntukan. Setiap zona didetailkan ke sub-sub zona. Misalnya zona perumahan dibagi menjadi sub zona rumah kepadatan sangat tinggi (R-1), dst.Peraturan zonasi1. Peta zonasiBerisi peruntukan setiap blok, yaitu peruntukan sampai dengan sub zona peruntukan. Misalnya zona industri terbagi menjadi sub zona industri kimia dasar (I-1), industry mesin dan logam dasar (I-2), dst. Untuk pendetailan zonasi pada sub BWP (yang prioritas) disusun REncana Tata Banguna dan Lingkungan (RTBL).2. Teks zonasiBerisi tentang : Persyaratan jenis pemanfaatan ruang bilan berbeda dengan peruntukan zona/subzone Intensitas pemanfaatan (KDN, KLB, KDH, ketinggian bangunan, dll) Tanta bangunan (GSB, jarak antar bangunan, tampilan bangunan) Prasarana dan sarana lingkungan minimal Variasi pemanfaatan ruang, intensif-disintensif

Aplikasi pengendalian dengan peraturan perundanganAturan diaplikasikan melalui perizinan yang diberikan kepada pemilik tanah untuk membangun/memanfaatkan tanahnya. Perizinan memastikan bahwa pengembangna tanah oleh individu sesuai dengan lingkungannya sehingga terjadi keadilan atau keseimbangan kepentingan antara individu dan masyarakat.Jenis-jenis perizinan, yaitu :1. Izin prinsip yang mengacu pada RTRW2. Izin lokasi (untuk swasta) sekaligus izin membebaskan tanah yang mengacu pada RTRW3. Izin penggunaan atau pemanfaatan tanah yang meengacu pada izin lokasi4. IMB yang mengacu pada RDTR5. Izin-izin lainnya, antara lain : izin perubahan penggunaan tanah, izin pemanfaatan bangunan, tanda daftar perusahaan, izin HO, amdal, izin usaha tetap, izin penetapan lokasi (pengadaan tanah untuk kepentingan umum (pemerintah))

Gambar 4. Strategi pengendalian insentif dan disinsentif

Pemberian insentifInsentif adalah merangsang pembangunan tanah sesuai RTR.Bentuk insentif, yaitu :1. Insentif fiskal (keringanan pajak atau retribusi)2. Insentif non fiskal (pemberian kompensasi, subsidi silang, kemudahan perizinan, urun saham, penyediaan prasarana dan sarana, penghargaan, promosi)Disinsentif adalah menghambat pembangunan tanah yang tidak sesuai dengan RTR.Bentuk disinsentif, yaitu :1. Disinsentif fiskal (pengenaan pajak yang tinggi)2. Disinsentif non fiskal (persyaratan yang berat dalam pemberian izin, tidak menyediakan prasarana dan sarana, tidak memberi layanan administrasi pemerintah)

Tingkat dan Jenis Pelanggaran RTRTingkat pelanggaran pemanfaatan ruang, antara lain :1. Pelanggaran fungsi kawasan, misal : kawasan lindung menjadi kawasan budidaya atau permukiman.2. Pelanggaran jenis penggunaan dan pemanfaatan, misal : untuk rumah tapi digunakan untuk industri.3. Pelanggaran teknis bangunan (IPR)Jenis pelanggaran, antara lain :1. Tidak perlu izin, tetapi tidak sesuai RTR.2. Sesuai RTR tetapi tidak berizin.3. Tidak sesuai RTR dan tidak berizin.Jenis sanksi, antara lain :1. Sanksi administrasi yaitu perdata (tegoran, penghentian pembangunan), pencabutan izin, denda, pembongkaran.2. Sanksi pidana (hukuman penjara, denda), misalnya pejabat yang mengeluarkan izin yang mengimpang dari ketentuan RTR.Menurut PP No. 68 tahun 2010 tentang bentuk dan tata cara peran masyarakat dalam penataan ruang, pengandilan pemanfaatan ruang oleh masyarakat antara lain :1. Masukan dalam penyususnan arahan atau peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi.2. Ikut memantau dan mengawasi pelaksanaan RTR yang telah ditetapkan.3. Laporan kepada instansi atau pejabat yang berwenamg bila ada dugaan penyimpangan pemnfaatan ruang.4. Pengajuan keberatan terhadap keputusan atau izin dari pejabat yang berwenang pada pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan RTR.Contoh : pengkaplingan tanah (subdivision) oleh masyarakat perlu untuk dikendalikan. Hal itu agar tidak terjadi permukiman kumuh baru, menghindari pembangunan perumahan (komersial) secara terselubung yang tanpa izin lokasi, tanpa SK HGB induk, tanpa uang pemasukan ke Negara, menghindari Pph perusahaan.Instrument dan aplikasi pengendalian pengkaplingan Perizinan yaitu izin lokasi dan IPPT. Pengendalian peralihan hak atas tanah (subyek hak dan tujuan penggunaan tanahnya sesuai dengan ketentuan). Pengembangan melalui konsolidasi tanah. Pengukuran kapling dan sertipikat hanya dilayani setelah ada site plan atau rencana tapak yang disetujui oleh instansi terkait (Dinas Cipta Karya dan TR, Bappekab/ko, BPN) atau oleh Bupati/Walikota.Contoh penertiban terhadap pelanggaran dengan tindakan penyegelan bangunan yang tidak sesuai IMB, izin rumah tinggal 2 lantai.

Gambar 5. (a). Gedung 5 lantai, (b). Ruko 3 lantai

Penyediaan Tanah dan Instrumen Pengembangan Tanah

Sebagian besar ruang permukaan bum yang secara fisik dapat dibangun sudah ada hak-hak yang menguasai. Penguasaan dibagi menjadi 2, yaitu : Dikuasai masyarakat itu biasanya digunakan untuk permukiman dan areal budidaya. Dikuasai pemerintah dapat digunakan untuk prasarana wilayah, hutan, kawasan lindung.Tiga aspek tersedianya tanah untuk dibangun adalah :1. Segi fisik analisa kesesuaian lahan2. Segi hukum dikuasai secara legal (baik dengan jual beli maupun waris)3. Rencana penggunaan sesuai dengan RTRJenis-jenis penyediaan tanah, antara lain :a. Untuk kepentingan umum (oleh pemerintah) dengan pengadaan tanah (melayani masyarakat)Pengadaan tanah oleh pemerintah mengacu pada UU no. 2 tahun 2012 tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Aturan pelaksanaannya terdapat pada : Perpres no. 71 tahun 2012 tentang penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum (kebijakan) Peraturan kepala BPN no. 5 tahun 2012 tentang petunjuk teknis pengadaan tanahYang termasuk kepentingan umum antara lain : Hankamnas, jalan umum, rek KA dan sarananya, saluran air bersih dan air limbah, sanitasi, drainase, waduk, bendungan, irigasi, pelabuhan, Bandar udara, terminal, infrastruktur (minyak, gas, dan panas bumi), pembangkit listrik dan prasarana distribusinya, jaringan listrik dan telepon, tempat pembuangan sampah dan pengolahannya, rumah sakit pemerintah/pemda, dan fasilitas umum lainnya.

Tahapan penyelenggaraan pengadaan tanah1. Menyususn dokumen perencanaan2. Persiapan : penetapan lokasi oleh Gubernur3. Pelaksanaan: inventarisasi oleh BPN, tim appraisal independen menetapkan nilai ganti rugi, melaksanakan musyawarah dengan pemilik tanah (BPN, Tim appraisal, dan instansi terkait), pembayaran ganti rugi, penyelesaian sertipikat tanah atas nama instansi terkait (BPN).

b. Untuk kepentingan swasta dengan cara pembebasan tanah (bersifat komersil dan provit)Pembebasan tanah dilakukan dengan cara musyawarah dan harga ganti rugi mengacu pada ketetapan tim apraisal independen. Bila pemilik tanah tidak setuju dengan ganti rugi sedangkan lokasi proyek tidak bisa dipindah maka pemerintah dapat menempuh jalur konsinyasi uang ganti rugi dan pencabutan hak. Pembebasan tanah untuk keperluan swasta biasanya digunakan untuk real estate, industri, ataupun perumahan.Pembebasan tanah (swasta), yaitu :1. Izin lokasi yang sesuai dengan RTR (yang diberikan pada swasta untuk pembebasan tanah)2. Pembebasan tanah dilakukan dengan jual beli atau bentuk kerjasama lainnya. Dapat dilakukan dengan penyetaan modal.Tabel 4. Perbedaan pengadaan tanah dengan pembebasan tanahPerbedaanPengadaan tanahPembebasan tanah

Harga Ditetapkan oleh tim appraisalBisa dilakukan pemaksaan ( bila ada yang tidak setuju dan lokasi proyek tidak bisa dipindah)

Sifat Tergantung negosiasiTidak ada pemaksaan

Lima intrumen dalam pengembangan tanah, yaitu :1. Instrument perencanaanPemerintah memperoleh hak monopoli dalam menyususn RTR (RTRW, RDTR+aturan zonasi, RTBL, promosi maupun pembatasan pembangunan pada kewasan tertentu)2. Instrument perpajakan terdiri dari pajak penjualan properti, PBB, BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah Dan Bangunan), pajak kenaikan nilai tanah, pajak hak membangun, pajak terhadap kavling kosong, pembebasan pajak bika dijual ke pemerintah, dan retribusi pembangunan utilitas kota.3. Instrument pasar dapat berupa bank tanah, tukar menukar tanah pemerintah dan swasta, kerjasama membangun (KSO, BOT), kasiba dan lisiba, konsolidasi tanah, penyiapan utilitas, land pooling, dan transfer hak membangun.4. Instrument adminstrasi dapat berupa nasionalisasi penguasaan atanah, pengadaan tanah untuk prasarana dikaitkan dengan izin membangun, pembatasan luas pembebasan/penguasaan tanah, pembatasan hak membangun pada kawasan kritis (melalui disinsentif pelayanan), penyitaan tanah demi kepentingan umum, aturan pemecahan bidang tanah, izin-izin pemanfaatan tanah, larangan penelantaran tanah, izin emanfaatan bangunan, dan hak prioritas membeli tanah.5. Instrument keuangan berupa pinjaman dana pengadaan tanah, subsidi ekonomi lemah, dan ganti rugi dalam bentuk saham.Pentingnya perpajakan tanah karena :1. Tanah memberi manfaat kepada pemilik/pengguna2. Tanah dapat menentukan kedudukan sosial pemiliknya3. Pemiliki memperoleh keuntungan karena harga tanah senantiasa naik4. Pajak tanah paling mudah dikelola karena tanah merupakan asset tidak bergerakAdapun jenis pajak tanah antara lain : PBB adalah pajak bagi yang memanfaatkan tanah dan bangunan di atasnya PPh Penjualan Tanah dan bangunan adalah pajak bagi yang menjual/melepaskan tanah dan bangunan. Cara menghitungnya : Tarif = 5% x harga jual atau NJOP

Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak bagi yang memperoleh tanah dan bangunan baik itu membeli ataupun waris.Tarif = 5% (harga jual atau NJOP - NTKP)

Cara menghitungnya : NTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) beli/hibah = Rp 60 juta, untuk waris = 250 juta

Fungsi pajak tanah adalah :1. Fungsi budgeter sebagai pendapatan pemerintah2. Fungsi regulasi yaitu sebagai pengendali harga tanah, mengatasi tanah terlantar dan spekulasi tanah, dan mendorong investasi.3. Fungsi distribusi pendapatan sebagai progresif sesuai pemanfaatan dan subsidi pajak untuk kelompok miskin.

Instrumen Pengadaan Dan Pengembangan Tanah

Instrument pengendalian tata letak bidang tanah, yaitu : Land Consolidation adalah menggabungkan bidang-bidang tanah kemudian menata kembali bidang tanah sehingga lebih teratur.Ada 3 model konsolidasi tanah, antara lain :1. Model pengumpulan bidang-bidang tanah yang berserakan (populer untuk tanah pertanian di Eropa dan Amerika)Sumber : Penulis, 2014

2. Model konsolidasi tanah dalam rangka pengkavlingan (subdivision)Sumber : Penulis, 2014

3. Model penataan kembali bidang tanah (Land Readjustment)

Terdapat penambahan Taman sebagai RTH publik

Land ReadjustmentBeberapa bidang tanah digabung, kemudian dibuat desain sesuai kesepakatan bersama, yaitu : Konsolidasi tanah pertanian, tiap bidang tanah mendapat akses ke jaringan irigasi dan jalan. Konsolidasi tanah non pertanian, lingkungan hunian dilengkapi jaringan jalan dan fasilitas lingkungan yang memadai.Lebih adil daripada carra biasanya karena pengurangan luas setiap bidang tanah dilakukan secara proporsional. Land SharingYaitu pengadaan tanah untuk kepentingan usaha tidak harus dalam bentuk jual beli tanah, tetapi bisa dengan cara kerjasama antara pemilik tanah dan pemilik modal. Dengan cara tanah diserahkan ke investor untuk dibangun tanpa pelepasan hak dan pemilik tanah memperoleh pembagian keuntungan dari usaha tersebut. Pemilik tanah nantinya akan tetap menikmati kenaikan harga tanah. Land PoolingLand pooling adalah mengumpulkan bidang-bidang tanah yang sempit dalam satu areal menjadi satu bidang. Kepemilikan tanah bersama dengan bukti hak sertipikat srata title (hak milik bertingkat untuk bersama) Sumber : Penulis, 2014KDB 100%Tidak bertingkat dan sempitRumah Susun 3 tingkatRTH meningkat

Transfer Of Development RightsTransfer of Development Rights yaitu pemilik tanah pada kawasan yang dibatasi pembengunannya (dalam kawasan konservasi, rawan bencana atau jalur penerbangan) hak membangunnya ditransfer ke pihak lain. Bial hak membangun tidak bisa ditransfer seperti itu (karena jalur penerbangan) maka hak membangunnya harus ada kompensasi (insentif dari pemerintah atau pihek terkait)Contoh : pemilik bangunan bersejarah, hak membengunnya dijual ke tetangga dimana diberi kelonggaran ketentuan, misalnya maksimal 2 lantai diperbolehkan 3 lantai. Land Banking atau Bank TanahLand banking adalah penyediaan tanh siap bangun (mirip Kasiba dan Lisiba) yang diselenggarakan oleh pemerintah sebagai instrument pengendalian harga tanah dan spekulasi tanah. Ini merupakan cara mengaliihkan keuntungan kenaikan harga tanah dari swasta menjadi keuntungan publik. Kebijakan yang diperlukan antara lain :a. Hak istimewa untuk membebaskan tanahb. RDTR sebgai arahan penguasaan tanah oleh lembaga Bank Tanahc. Kelonggaran batasan luas penguasaan tanah, batas wakti hak, dan kewajiban pemanfaatan tanah.d. Pengendalian (pembekuan harga tanah) melalui perpajakan seperti Betterment Tax, Capital Gain Tax, Vacant Land Tax, selain itu bisa dilakukan melalui instrument perizinan untk mempersempit gerak spekulasi tanah.Fungsi Bank Tanah, yaitu : pembeli tanah, pemegang stok tanah, dan pengaman penyediaan tanah. Sifat kelembagaan Bank Tanah adalah lembaga profit dengan control penuh oleh pemerintah yang memiliki kewenangan monopoli pengadaan tanah. Tantangan bank tanah antara lain :1. Hak istimewa pengadaan tanah dan pembekuan harga tanah berlawanan dengan sistem pasar bebas2. Perlu modal besar3. Selama tanah belum laku maka akan terjadi modal tidur, tanah kosong/terlantar, dan perlu pengamanan tanah agar tidak terjadi pendudukan liar.4. Pihak swasta mencarri tanah lain di luar daerah yang mungkin lebih murah.