TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ

Toimistopäällikkö Tuomas EskolaHelsingin kaupunkisuunnitteluvirasto7.2.2017

KANTAKAUPUNGIN ALUE:

Nykyinen toimistotilakanta 3,17 M k-m2

Vajaakäyttöaste keskimäärin 8,3%

Muutosten myötä toimistotilat vähenevät:- Muuttuvien osalta ~ 5%- Yhteensä, kun myös kysytyt mukana ~ 12 %

Tilanne – syksy 2017, aineisto ksv

TULEVAISUUDEN TOIMISTOTILARAKENTEEN MÄÄRITTELY - YHTEISTYÖ

- Tavoitteena kaupungin yhteinen toimintastrategia (Ksv, KV, Kanslia, rakvv)

- Toimistotilan määrän ja sijainnin määrittely - eri prosessien kehittäminen

SELVITYKSET

- Toimistojen markkinalähtöinen kysyntä ja sijoittuminen Helsingissä, toimistotilojenvajaakäytön kehittyminen (Catella 2016)

- Käyttötarkoituksen muutokset toimitiloista asumiseen, koko kaupungin tilanne30.8.2016 (ksv selvitys)

- Kantakaupungin toimitilat

- Data-analyysi: Tiivistyvätkö liiketoiminnot vai siirtyvätkö ne muualle; työpaikkojen jaasukasmäärien suhteiden vaikutukset palveluiden monimuotoisuuteen ja laatuun.(Houston Analytics 2016)

- Asiantuntijalausunto: VTT Seppo Laakso 11.11.2016(Kaupunkitutkimus TA Oy)

UUSI YLEISKAAVA (KV 26.10.2016)

– Yleiskaavamääräykset (C1, C2, toimitilat)

– Yleiskaavan alueelliset tarkastelut

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– mitä on tehty:

Yleiskaavamerkinnät

TOIMEKSIANTO:

- Toimistokysynnän analysointi markkinalähtöisestikeskipitkällä tarkastelujaksolla (5-20 vuotta)

- Yhteistyö: Ksv, KV/tonttiosasto, Kanslia ELO/TASO,

TAVOITE

- Arvioida tulevaisuuden toimistokysynnän määrällistäkehitystä, alueellista suuntautumista sekätoimistotilakäytön muuttumista ja kehitystäpääkaupunkiseudulla sekä sen vaikutusta kysyntään

- Identifioida tulevaisuuden toimistoalueitaHelsingissä; niiden menestystekijöitä jakiinnostavuutta

- Positioida toimistokysynnän mikroalueita keskeisillätoimistoalueilla

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset

Catella 2016

SIJAINTISIDONNAISIA TRENDEJÄ:

- Liikenteen solmukohdat

- Muutot mahdollisimman lähelle entistä

- Imago

TILA- JA SOPIMUSSIDONNAISET TRENDIT

- Toimistotilan määrä työntekijää kohti vähenee

- Toimistojen vuokrasopimusten keskipituus lyhenee

SELVITYSHETKEN TOIMISTOMARKKINA HELSINGISSÄ

- Noin 5 600 000 m2

- 37% keskustan alueella (Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki)

- Muita suuria Ruoholahti, Pasila, Pitäjänmäki, Vallila

- Vapaata toimistotilaa toimistorakennuksissa 455 000m2

- Vajaakäyttöä paljon vanhoissa kevytteollisuustiloissa, jotkaselvityshetkellä toimistotiloina.

- 2000-luvulla business park-tiloja rakennettu 410 000m2 ja muita490 000 m2

- Työpaikkaomavaraisuus pienentynyt v. 2005 lähtien

Catella: Taustaa ja nykytilanne - toimistot

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset

VAJAAKÄYTTÖASTE

keskimäärin 10,8%,

kantakaupungissa 8,4 %

Periaatteiden rajatulla alueella 8,3%

Vertailu:

• Pääkaupunkiseutu 13,3%

• Markkinat vaativat toimiakseenvähintään 4-6 %,

• ”terve tilanne”Eurooppa 7-8 %Amerikka 8-10%

7.2.2017Helsingin kaupunkiKaupunkisuunnitteluvirasto

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset

- Catella: Toimistotilojen vajaakäyttö

Työikäinen väestö 2016 -> 2040:418 000 -> 533 000 henkilöä

Toimistotyöntekijät 2016->2040:195 000 -> 262 000 henkilöä.

Toimistotilan käyttö tehostuu -> 2030(26 m2 ->16-20 m2 )

Toimistorakentaminen:Tulevina vuosina keskimäärin50 000 k-m2

CATELLAN ARVIO V. 2040

Käytössä olevan toimistotilan kysyntä4 200 000 - 5 200 000 m2

Pitkän aikavälin vajaakäyttöarvio 7,5%,jolloin kysyntävetoinen tilantarve4 500 000- 5 700 000 m2

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset

Catella: Toimistokysyntä

KOKO KAUPUNKI

Nykyistä vanhaa toimitilakantaa tulee muuttaa uuteen käyttöön tai purkaavähintään uudisrakentamista vastaava määrä.

Ø Koko kaupungin mittakaavassa toimistot vähenevät jakonversioita voidaan perustellusti sallia.

KANTAKAUPUNKI

Liikekeskusta ympäristöineen Helsingin merkittävin työpaikka-alue.Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki, Etu-Töölö, Punavuori ja Kruununhakamuodostavat Ruoholahden lisäksi Helsingin keskustan toimistotilojenmerkittävimmän keskittymän nyt ja tulevaisuudessa.

Kantakaupungissa kysyntään ei juuri voi vastata uudisrakentamisella, mikäon otettava huomioon konversioissa

Ø Jos halutuimmille alueille ei voida lisätä toimistotilaauudisrakentamisen kautta, tulee Catellan näkemyksen mukaantoimistotilojen konversioissa ottaa huomioon toimistojenvähenemisen vaikutus alueen kokonaistilakantaan.

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset

Catella: Keskeiset tulokset

KESKEISIMPIÄ TULOKSIA:

- Työpaikkojen lukumäärällä on suurempi yhteys palveluiden ja erikoiskaupan määrään kuin asukkaidenlukumäärällä

Ø Työpaikat tuovat elinvoimaisuutta enemmän kuin esimerkiksi asukkaiden määrän lisääntyminen.

- Palvelut ja erikoiskauppa houkuttelevat yrityksiä. Toisaalta yritykset houkuttelevat toisia yrityksiä.

- Mitä enemmän työpaikkoja, enemmän erikoiskauppaa ja palveluja. Elinvoimaisuuden kannalta ei yhtäoptimaalista asukkaiden ja työntekijöiden suhdetta.

- Kamppi ja Kluuvi ovat poikkeavia alueita, koska niillä alueilla paljon enemmän erikoiskauppoja ja palveluitakuin muualla.

- Asukkaiden lukumäärän kasvaessa ketjujen suhteellinen osuus laskee, työpaikkojen lukumäärän kasvaessaketjujen suhteellinen osuus nousee. Ketjut sijoittuvat yritysvoittoisille alueille, missä toimitilavuokrat ovatkorkeampia.

- Tässä aineistossa ei ole löydettävissä demografisia- tai sosioekonomisia tekijöitä, jotka korreloivaterikoiskaupan tai palveluiden tiheyden kanssa.

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset

Houston Analytics 2016: Data-analyysi, tarkastelualueenakantakaupunki, tarkastelujakso 2008-2013 (2015)

– Helsingin keskustalla on merkittävä rooli arvonlisäyksen jakaupunkituottavuuden näkökulmasta koko seudulle ja Suomelle

– Kantakaupunki on houkutteleva yritysten sijaintipaikkana, sekävajaakäytön että vuokratason perusteella mitattuna

– Kantakaupungin sekoittunut rakenne vahvuutena sekä asukkaiden ettätyöpaikkojen sekä kaupungin vetovoiman kannalta

– Osaamisintensiiviset alat – kasautumisedut (Seppo Laakso)

– Väestönkasvu ja uudet työpaikat -> toimistotyöpaikkojen osuus kasvaa(Catella)

Ø Kaupunkituottavuuden kasvun näkökulmasta erilaisille yrityksillesoveltuvien toimitilojen väheneminen on negatiivistä kehitystä.

Ø Muutokset vaikuttavat erityisesti pienyrittäjien toimintamahdollisuuksiin

Ø Sekoittuneen rakenteen vähenemisen vaikutukset moninaisia ja vaikeastiennustettavia, yritysten verkostot, kivijalka-liikkeet, ravintolat

Ø Kaavojen ja yleiskaavan tuleva toimitilapotentiaali palvelee erityisestisuurten yritysten toimitilatarpeita ja sijaitsee vanhan kantakaupunginulkopuolelle

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ

Kaupunkitalouden näkökulma

TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ

Ksv:n selvitys – syksy 2016Kerrosalan keskimääräinen vuosittainen muutostahti

asumiseen tarkastelluilla ajanjaksoilla

Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 950 5 875 000Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 604 1 730 000Julkiset rakennukset 1 423 3 940 000Teollisuusrakennukset 729 2 870 000Yhteensä 3 706 14 415 000

Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 486 3 170 000Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 130 810 000Julkiset rakennukset 293 1 150 000Teollisuusrakennukset 85 640 000Yhteensä 994 5 770 000

Olemassa olevatoimitilakantakokonaismäärä v. 2015

Koko Helsinki KantakaupunkiToimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 950 5 875 000Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 604 1 730 000Julkiset rakennukset 1 423 3 940 000Teollisuusrakennukset 729 2 870 000Yhteensä 3 706 14 415 000

Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 22 158 900Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 0 0Julkiset rakennukset 4 13 700Teollisuusrakennukset 1 4 200Yhteensä 27 176 800

KantakaupunkiToimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 48 308 700Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 13 30 000Julkiset rakennukset 17 109 500Teollisuusrakennukset 17 233 100Yhteensä 95 681 300

Helsinki

Käsittelyssä olevatkäyttötarkoitustenmuutokset asumiseen

Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 69 349 100Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 10 27 700Julkiset rakennukset 36 153 800Teollisuusrakennukset 21 161 600Yhteensä 136 692 200

Alustavat kyselytkäyttötarkoituksenmuuttamisestaasumiseen

Helsinki

Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2

Toimistorakennukset 40 220 100Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 2 15 000Julkiset rakennukset 21 79 400Teollisuusrakennukset 5 53 800Yhteensä 68 368 300

Kantakaupunki

Vajaakäyttö/ vuokrallaolevaa toimistotilaa(Catellan 2015)

Helsinki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissatoimistorakennuksissa 436 000 k-m2, vajaakäyttöaste 9,3%

Kantakaupunki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissatoimistorakennuksissa 213 700 k-m2, vajaakäyttöaste 8,4%

KAIKKI TOIMITILAT

TOIMISTOTILAT

Toimistot ja liiketilat280 000

Julkiset rakennukset80 000

Muut4 000

Toimistot ja liiketilat170 000

Julkiset rakennukset14 000

Muut14 000

Prosessissa olevat kohteet

Alustavat kyselyt (ei kartalla)

ASUMISEEN MUUTTUVAT JA ALUSTAVASTI KYSYTYT KOHTEET KANTAKAUPUNGIN TUTKITULLA ALUEELLA

PERIAATTEET KÄYTTÖTARKOITUKSENMUUTOKSILLE TOIMITILOISTA ASUMISEENKANTAKAUPUNGIN RAJATULLA ALUEELLA:- ESITYS KSLK 13.12.2016- KSLK-SEMINAARI 2/2013- UUDELLEEN VALMISTELTU EHDOTUS 3/2017

MENNESSÄ

KIITOS