№3 (13) АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОРargument-expert.at.ua › analitika ›...

харьковского рынка недвижимости

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР №3 (13) от 25.03.2010

Наши партнеры: Европейская Бизнес Ассоциация

Обзор рынка земельных участков в г. Харькове и ближнем пригороде. Итоги 2009 года

Обзор гостиничного рынка в г. Харькове. Итоги 2009 года

Напоминаем, что необходимость создания электронной вер-сии журнала «Аналитический обзор харьковской недвижи-мости и рынка недвижимости Украины» возникла в связи с отсутствием информации по комплексным аналитическим исследованиям рынка недвижимости в г. Харькове и грамот-ного источника по консультированию в сфере недвижимости в целом. Надеемся, что электронный журнал «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины» окажется полезным для Вас как в процессе изуче-ния, так и в непосредственной деятельности на региональном рынке недвижимости г. Харькова, и надежным помощником

и консультантом по вопросам связанным с недвижимостью.

В случае если у Вас возникли какие-либо вопросы, связанные с недвижимостью, просим Вас связаться с сотрудником ООО «ППФ «Крона», который работал с Вами, либо оставить сооб-щение на эл.ящик ( [email protected] ) или по телефону – (057) 717-16-15, 717-14-14

С уважением, руководитель проекта –

Цыганкова Виктория Александровна

Контактный телефон : 8 (067) 162-97-07

ТОП ТЕМА

История компании . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Инвестиционный брокеридж . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Ипотечный брокеридж. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

НАШИ ПАРТНЕРЫ

Лоббі-зусилля Європейської Бізнес Асоціації щодо спро-

щення процедур на ринку нерухомості . . . . . . . . . . . . . . . . 51. Видача дозвільних документів не на влас ника, а на об’єкт н

ерухомості: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52. Участь забудовника в розвитку інженерної та транспортної інфра-

структури населених пунктів . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів . . . . . . 54. Оформлення прав власності на нерухомість . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ХАРЬКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Обзор рынка земельных участков г. Харькова и ближнего

пригорода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Анализ предложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Анализ спроса . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6Анализ стоимостных показателей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7Прогноз . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Обзор гостиничного рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Обзор складской недвижимости г. Харькова.

Итоги 2009 года . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Вывод . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Обзор промышленной недвижимости г. Харькова. Итоги

2009 г. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Вывод . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИПлановая аттестация сотрудников . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Собрание «УКРАИНСКОЙ ГИЛЬДИИ РИЭЛТЕРОВ» . . . . . . . . . . . . . . . 14ХІV Международная конференция «Рынок риэлторских услуг» . . . . . . 15Интервью с руководителем группы департамента жилой

недвижимости ООО «ППФ «Крона» Переверзевой Людмилой Дмитриевной. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

ГЛОССАРИЙ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

CТАТЬИ

Аутлет-центр перспективы развития на Украине . . . . . . . . . 17

О чем молчит продавец недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Обзор рынка земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода

стр. 6

Обзор гостиничного рынка

стр. 8

О чем молчит продавец недвижимости

стр. 18

Читайте в следующем номере: «Годовой обзор рынка промышленной недвижимости в г. Харькове»

СОДЕРЖАНИЕ

«Производственно-правовая фирма «Крона» www.ppfkrona.com.ua 2


ТОП ТЕМА

Коллектив «Производственно-право-вой фирмы «Крона» рад снова приветс-твовать Вас на страницах нашего жур-нала. И сразу хочется начать с прият-ных новостей: стартует новая рубрика с серией статей о деятельность наших партнёров и общественных организа-ций, членами которых является наша компания. Если у кого-либо есть жела-ние или потребность в публикации ста-тьи о деятельности своей компании, рекламно-информационный отдел готов будет сотрудничать с каждым. Так же хочется сообщить, что тираж на-шего электронного журнала ежеднев-но увеличивается, и на сегодняшний день составляет 2500 официально за-регистрированных на автоматическую

рассылку читателей.

Информационно-аналитический от-дел внимательно следит за ситуацией на рынке недвижимости Украины и дру-гих стран, и своевременно отражает все события, тенденции и цены в аналити-ческих статьях раздела «Обзор харьков-ского рынка недвижимости».

Помимо этого, обращаем Ваше вни-мание на интервью с экспертом по сег-менту элитного жилья Переверзевой Людмилой Дмитриевной, руководи-телем группы департамента жилой недвижимости ООО «ППФ «Крона», в котором она рассказывает о итогах, сегодняшней ситуации и прогнозе на рынке элитного жилья в г. Харькове и Харьковской области.

ДОРОГИЕ НАШИ ЧИТАТЕЛИ!

ИСТОРИЯ КОМПАНИИПродолжая серию статей о деятельности «Произ-водственно-правовой фирме «Крона», в этом но-мере мы расскажем еще о двух направлениях в де-ятельности нашей компании Первую и вторую час-ти читайте в № 1 (от 05.02.10), № 2 (от 25.02.10)

Инвестиционный брокериджПродажа проекта / действующего бизнеса.

Продажа действующего бизнеса, который уже в на-стоящий момент генерирует денежные потоки.

Продажа земельных участков под коммерческую де-ятельность.

Продажа и покупка объектов коммерческой недвижи-мости на различных этапах реализации проекта.

Привлечение гостиничного оператора для управления гостиницей стадии создания концепции проекта.

Организация и сопровождение процесса отчужде-ния / приобретения объекта коммерческой недвижи-мости для физических и юридических лиц всех форм собственности.

Изготовление / получение технической документации на объект недвижимости в органах государственной регистрации.

УСЛУГИ ИНВЕСТОРАМ:

• Поиск оптимального объекта инвестирования

• Финансово-экономический анализ проекта

• Экспресс оценка недвижимости

• Привлечение и организация финансирования

• Окажем помощь в разработке механизмов финан-сирования проекта.

При необходимости мы можем предоставить по-мощь в получении дополнительного финансирования для реализации проекта.

С этой целью разрабатывается концепция оптималь-ного финансирования для каждого из этапов девело-перского проекта и временной график необходимых инвестиций. Поиск осуществляется среди частных инвесторов, кредитующих организаций, украинских и международных банков, венчурных фондов.

• Создание инвестиционного предложения

Профессионально разработанное инвестиционное предложение позволяет привлечь внимание потенци-ального инвестора к проекту, оценить его потенциал и оперативно принять решение.

На основании предоставленной Заказчиком базовой информации, а также специальных исследований, проведенных нашими специалистами, мы разрабо-таем инвестиционное предложение, которое будет содержать исчерпывающую информацию об инвести-ционном проекте и являться надежным инструментом в поиске инвестора.

Также окажем помощь в размещении ивестпроекта в Базе данных инвестиционных проектов, которая раз-вивается под патронатом Европейской Бизнес Ассо-циации.

ОТДЕЛ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ:

Тел. +3 (057) 717-66–44, +3 (057) 715-18-14 е-mail: [email protected]

Ипотечный брокериджНачиная с 2003 года в Украине начал динамично раз-виваться такой банковский продукт, как ипотечное кредитование. Банки вели активную работу в этом направлении и старались выдать как можно больше

Виктория Цыганкова руководитель проекта

По вопросам сотрудничества и рекламно-информационной поддержке обращаться по телефону (057) 717-16-15 или оставлять заявки на элект-ронный ящик [email protected]



ТОП ТЕМА

кредитов. Именно в этот период возникла острая не-обходимость в оказании профессиональных консуль-тационных услуг в этой области.

В связи с возникшими запросами клиентов в этом на-правлении одним из первых в Харькове и был создан в 2003 году в ООО «ППФ «Крона» Отдел ипотечного кредитования. С момента образования отдела его бессменным руководителем является Лобушко Вик-тор Васильевич.

С наступлением 2005 года ипотечное кредитова-ние сделало огромный шаг вперёд. Одним из основ-ных факторов позволивших сделать этот шаг была программа Государственного фонда содействия молодёжному жилищному строительству, которая при содействии нескольких банков увеличила коли-чество выданных ипотечных кредитов в десятки раз.

Начиная с 2005 года банки понимают необходимость сотрудничества с агентствами недвижимости в сфере привлечения клиентов и активно внедряют партнёрс-кие программы.

Суть этих программ состояла в том, что клиентам агентств недвижимости предоставлялись более льгот-ные условия кредитования под залог недвижимости, а риэлторы брали на себя функции по подготовке пол-ного комплекта документов для совершения сделки по купле-продаже недвижимости и последующей пе-редачу недвижимости в ипотеку.

На рынке ипотечного кредитования возникает около 300 программ кредитования, и разобраться в их тонкостях потенциальному заёмщику без получения профессио-нальной консультации становится очень сложно.

Нашей компанией были заключены договора о сотруд-ничестве со многими банками, но в процессе работы с некоторыми из них пришлось приостановить работу, а с другими вообще разорвать все договорные отно-шения, т. к. сотрудничество с ними и отношение к на-

шим клиентам оставляло желать лучшего.

Мы сознательно пошли на этот шаг, потому что главны-ми приоритетами нашей компании являются интересы наших клиентов. Время подтвердило правильность выбранной линии.

С гордостью мы должны отметить, что ООО «ППФ «Крона» в целом, и сотрудники ипотечного отдела в частности, были награждены такими дипломами и грамотами, как «Наилучший сервис для клиента» от OTP Bank, ХОФ Укрсоцбанк.

На данный момент мы работаем с такими банка-ми как OTP Bank, UniCreditBank, Astra Bank, ПУМБ, УкрСиббанк, Укрсоцбанк, и др.

СОТРУДНИКИ ОТДЕЛА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОКАЗЫВАЮТ СЛЕДУЮЩИЕ ВИДЫ УСЛУГ:

• консультации по вопросам получения ипотечных кредитов;

• выбор банка и оптимальных условий кредита;

• выбор оптимальной схемы погашения;

• помощь в сборе и заполнении необходимых доку-ментов для получения кредита;

• реструктуризация кредита;

• консультации по вопросам налогового кредита;

• информирование наших клиентов, по всем изме-нениям, касающихся ипотечного кредитования.

Мы поддерживаем долговременные взаимоотноше-ния с нашими клиентами, и продолжаем сотрудни-чество с ними даже после выполнения нами взятых на себя обязательств.

ОТДЕЛ ИПОТЕЧНОГО БРОКЕРИДЖА:

Г. Харьков, ул. Культуры 18, оф. 1

Тел.: +3 (057) 717-16–15, +3 (057) 750-67–66, e-mail: [email protected]


НАШИ ПАРТНЕРЫ

У діяльності Європейської Бізнес Асоціації (ЄБА) значне місце займають зусилля з лобіювання прозорих і несуперечливих правил гри на ринку нерухомості. Лобіювання відбувається, зокре-ма, через роботу профільного комітету Асоціа-ції. У цій сфері ЄБА, прагне вирішити такі про-блемні питання:

1. Видача дозвільних документів не на влас ника, а на об’єкт нерухомості:

Відповідно до чинного законодавства, дозволи на будівництво або перепланування приміщень (зокрема, дозволи на виконання робіт), погоджен-ня, висновки, дозволи для всіх типів будівництва видаються забудовнику (юридичній або фізичній особі), яка володіє земельною ділянкою, призначе-ною для будівництва, за виключенням спеціальних об’єктів. При цьому вільний перехід таких докумен-тів до нового власника або підрядника не передба-чається. Така ситуація знижує темпи, значно усклад-нює, а іноді унеможливлює розпорядження незавер-шеним будівництвом, та обмежує можливості відчу-ження об’єкту нерухомості.

2. Участь забудовника в розвитку інже-нерної та транспортної інфраструктури населених пунктів

Наразі не існує законодавчо встановленого механізму передачі інженерних та транспортних мереж від за-будовників до спеціалізованих організацій на платній основі. На сьогоднішній день вказані спеціалізовані підприємства не можуть виконувати ці вимоги через відсутність порядку передачі відповідних часток участі забудовників спеціалізованим підприємствам. Крім того, відсутня форма відповідної типової угоди. Також не існує механізму визначення вартості таких мереж для її подальшої часткової компенсації. Забудовники, в свою чергу, намагаються ввести в силу угоду щодо компенсації їх участі в будівництві інженерних та транс-портних мереж через рішення суду.

Крім того, чинне законодавство не врегульовує поточ-ні зобов’язання забудовника, які містяться в технічних умовах, отриманих перед набранням чинності Зако-ном України «Про запобігання впливу світової фінансо-вої кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI.

3. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів

У 2009 році почав діяти спрощений порядок прийняття закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію. Од-нак, Кабінет Міністрів України все ще не затвердив по-рядку, який повністю узгоджується з вимогами Закону № 800-VІ. Чинна постанова Кабінету Міністрів України № 923 від 8 жовтня 2008 року суперечить положенням

Закону № 800-VІ. Окрім того, чинним залишається по-ложення Закону України «Про місцеве самоврядуван-ня в Україні» № 280 / 97-ВР від 21 травня 1997 року, яке наділяє місцеву владу повноваженнями вводити в ек-сплуатацію закінчені будівництвом об’єкти, незважа-ючи на положення Закону України «Про планування та забудову територій» № 1699-ІІІ зі змінами від 25 груд-ня 2008 року щодо повноваження інспекції державно-го архітектурно-будівельного контролю вводити такі об’єкти в експлуатацію.

4. Оформлення прав власності на нерухо-мість

Українське законодавство не передбачає єдиної процедури оформлення прав власності на неру-хоме майно і єдиних вимог щодо документів, які мають бути подані майбутнім власником для от-римання свідоцтва про право власності, також не передбачено вимог щодо порядку та термінів розгляду відповідного питання органами місце-вої влади. Причини відмови у видачі свідоцтва про право власності та форми такого свідоцтва та-кож не встановлені на законодавчому рівні. Всі ви-щевказані проблемні питання регулюються актами місцевого значення. Єдиний порядок оформлення прав власності на нерухомість через видачу сві-доцтва про право власності є проблемою у випад-ках, коли такий документ є необхідним (зокрема, стосовно закінчених будівництвом об’єктів неру-хомого майна, перебудованих об’єктів нерухомого майна, нерухомого майна, переданого до статут-ного капіталу юридичної особи, нерухомого майна, переданого новим власникам у випадку реоргані-зації юридичної особи тощо).

За даними напрямками Асоціацією було підготовлено пропозиції, які були направлені до Кабінету Міністрів України.

КОРОТКА ДОВІДКА ПРО ЄБА:

Європейська Бізнес Асоціація — неурядова організація, що об’єднує близько 780 європей-ських, міжнародних та вітчизняних компаній, які працюють в Україні. Сьогодні Асоціація є однією з провідних організацій міжнародного бізне-су в Україні. Європейська Бізнес Асоціація була створена в 1999 році за ініціатором її створення була Європейська Комісія, яка зацікавлена в під-тримці європейського бізнесу в Україні та нала-годженні двосторонніх зв’язків Україна-ЄС. Бе-ручи до уваги пріоритети України щодо інтеграції в Європейський Союз, основною метою діяль-ності Асоціації є налагодження стосунків євро-пейського бізнесу з представниками влади в Ук-раїні для співпраці щодо створення сприятливих умов ведення бізнесу та залучення прямих іно-земних інвестицій в економіку України. Детальна інформація на сайті www.eba.com.ua / ua.

ЛОББІ-ЗУСИЛЛЯ ЄВРОПЕЙСЬКОЇ БІЗНЕС АСОЦІАЦІЇ ЩОДО СПРОЩЕННЯ ПРОЦЕДУР НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ


В 2009 году на рынке земельных участков г. Харькова наблюдалось снижение стоимостных показателей, характеризующиеся низким уровнем спроса. Стремительное снижение деловой активности с началом кризи-са осенью 2008 привело к появлению устойчивых тенденций спада рынка. Несмотря на сезонные явления в те-чение 2009 г. снижение стоимости земли сохранилось на протяжении всего года, хотя и более умеренными темпами.

Изменение ценовых показателей за 2009 год носило неравномерный характер. Резкое сокращение спеку-лятивных операций по покупке «инвестиционных участков» во второй половине 2008 года, а потом и полное прекращение такого рода сделок, при-вело к значительному сокращению уровня спроса и существенному снижению стоимости земельных участков в целом по городу и пригороду. Наиболь-ший спад рынка был отмечен в первой полови-не 2009 года, как следствие ухудшения ситуации в экономике страны, резкого сокращения спроса со стороны потенциальных покупателей и колеба-


ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Г. ХАРЬКОВА И БЛИЖНЕГО ПРИГОРОДА

Анализ предложенияПо итогам 2009 года наибольшее количество земельных участков под коттеджную застройку в г. Харькове сосре-доточено в районах Павлово Поле, Алексеевка, Х. Гора, Б. Даниловка, Павловка. Наименьшее количество учас-тков сосредоточено в наиболее престижном районе — Шатиловка. По размерам, наиболее представленными участками в чертах города, являлись участки площадью до 10 соток.

Наибольшую долю в структуре предложения на рынке земельных участков в ближнем пригороде занимают учас-тки, расположенные на северо-западном (Дергачевском) и северо-восточном (Липцы, Циркуны) направлении. По площади наиболее представленными в пригороде участками, являются участки площадью от 10 до 20 соток.

Анализ спросаНаибольшим спросом пользовались земельные участки, максимально приближенные к центру города, с разви-той инфраструктурой, коммуникациями и удобным подъездом. Наиболее привлекательными для потенциаль-ных покупателей являются престижные районы коттеджной застройки, как в границах города — Павлово Поле, Алексеевка, Б. Даниловка, так и в пригороде — Высокий, сан. Роща. Лесное и др.

ний валютного рынка. Сезонные яв-ления традиционно внесли свои кор-рективы в развитие данного сегмен-та рынка недвижимости.

Нестабильность валютного рынка так-же повлияла на рынок земельных учас-тков. Изменения курса доллара отно-сительно гривны, влияли, как на по-тенциальных покупателей, добавляя им большей неопределённости, так и на продавцов земельных участков. Со стороны покупателей наблюда-лась выжидательная позиция, кото-рая обуславливалась уверенностью, что рынок ещё не достиг «ценового дна».

В целом развитие рынка земли в 2009 году характери-зовать следующими тенденциями:

• прекращение спекулятивных операций;

• минимальный уровень спроса и деловой актив-инимальный уровень спроса и деловой актив-ности;

• уменьшение стоимостных показателей;

• замедление темпов падения стоимости земель-ных участков;

Рис. 11 Структура предложения на рынке земельных участ-ков г. Харькова в зависимости от бытового района

Рис. 12 Структура предложения на рынке земельных участ-ков г. Харькова в зависимости от площади участка

Алексей Тверитников Аналитический отдел

ООО «ППФ «Крона»



Сезонные колебания уровня спроса и стоимостных показателей не оказали в 2009 году существенного влияния на рынок. Потенциальные покупатели занимали выжидательную позицию в ожидании дальнейшего снижения стоимостных показателей и улучшения обшей экономической и политической ситуации в стране.

Эксперты ООО «ППФ «Крона» при этом отмечают, что в течении всего года на рынке спрос практически отсутс-твовал. Однако по итогам последнего квартала года было отмечено некоторое оживление. В общей структуре сделок с жилой недвижимостью, сделки по приобретению участков в 2009 году составляют около 1 %.

Анализ стоимостных показателейПо итогам 2009 года снижение цен на земельные участки в черте города составило 40-50 %, а в ближнем приго-роде цены снизились менее существенно — на 30-40 %.

Средняя стоимость 1 сотки земли в г. Харькове на конец декабря 2009 года составляет: в Харькове 7100 $ (8500 $ в марте 2009 года, 12000 $ в декабре 2008 года), а в ближнем пригороде 1325 $ (1543 $ в марте 2009 года, 2071 $ в декабре 2008 года). Наиболее подверженными снижению стоимости оказались участки, расположенные в на-иболее престижных районах г. Харькова (Шатиловка, Павлово Поле, Х. Гора) и пригорода (М. Даниловка, Родичи, Флоринка, Лесное). В этих районах за предыдущие несколько лет наблюдалось наибольшее количество сделок по приобретению «инвестиционных участков».

Таблица 20. Ценовые показатели (по предложению) на земельные участки по городу на но конец декабря 2009 года, г. Харьков

Район Средняя стоимость 1 сотки по цене предложения, $

Шатиловка От 30000

Павлово Поле От 13000

Алексеевка От 7000

Холодная Гора От 6000

Журавлевка От 5000

Б. Даниловка От 3500

п. Жуковского От 3500

Л. Гора От 3500

ХТЗ От 2500

Бавария От 2500

*По данным ООО «ППФ «Крона»

Анализ уровня цен (см. табл. 21) на конец декабря 2009 года в сегменте участков расположенных в ближнем пригороде Харькова (20 км зона), наиболее оптимально производить, ориентируясь по основным транспортным направлениям, входящим и выходящим из города.

Наиболее высокие ценовые показатели зафиксированы на Дергачевском, Киевском и Симферопольских на-правлениях. Наиболее низкие ценовые показатели отмечены на Волчанском и Ростовском направлениях.

Рис. 14 Структура предложения на рынке земельных участ-ков ближнего пригорода г. Харькова в зависимости

от площади участка

Рис. 13 Структура предложения на рынке земельных участ-ков ближнего пригорода г. Харькова в зависимости

от направления


Таблица 21. Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей (по предложению) на земельные участки в ближнем пригороде на конец декабря 2009 года, г. Харьков

Район Диапазон средней стоимости 1 со-тки земли по цене предложения, $

Северо-Западное направление

(М. Даниловка, Дергачи, и др.) 1000-2500

Северное направление

(Белгородская трасса) 700-1700

Северно-Восточное направление

(Циркуны, Липецкая трасса) 800-1700

Восточное направление

(дорога в сторону Печенежского водохранилища) 400-1600

Юго-Восточное направление

(Ростовская трасса, Б. Рогань) 600-1800

Южное направление

(дорога на Змеев, Безлюдовка, Васищево и др.) 800-1700

Юго-Западное направление

(Симферопольская трасса, Мерефа, Высокий) 700-2000

Западное направление

(Киевская и Сумская трассы, Песочин, Солоницевка) 800-1900

*По данным ООО «ППФ «Крона»

*Возможна коррекция цен в диапазоне 5-20 % в процессе торга

ПрогнозПо мнению экспертов ООО «ППФ «Крона», в ближайшее время на рынке земельных участков г. Харькова и ближ-него пригорода будет наблюдаться снижение стоимостных показателей.

В среднесрочной перспективе, не ранее осени 2010 года, возможна относительная стабилизация стоимостных показателей. Некоторое улучшение ситуации и повышение деловой активности, как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, в данном сегменте рынка недвижимости возможно только при бла-гоприятных прогнозах развития реального сектора экономики. А также стабилизации политической ситуации в стране. Этот сегмент последним будет выходить из кризиса.

В долгосрочной перспективе развитие ситуации прогнозировать достаточно сложно, но начало восстановления рынка возможно не ранее 2011 года.

ОБЗОР ГОСТИНИЧНОГО РЫНКАВ 2009 году рынок гостиничных услуг Харькова не получил бурного развития. Тем не менее, была отмечена от-носительная активизация рынка, связанная, прежде всего, с утверждением списка городов Украины, которые будут принимать ЕВРО 2012.

Развитию данного сегмента рынка недвижимости в прошедшем году характерно повышение звездности уже существующих объектов гостиничного хозяйства. Так, в 2009 году были сертифицированы 5* гостиницы: Sun Light Hotel и Cosmopolit, 4* - Viva Club, а также было отмечено повышение звездности гостиниц «Мир», «Харьков», «Карнавал», «Теремок», «Берлога» и д.р.

По данным аналитического отдела «ППФ «Крона», на декабрь 2009 года всего в Харьковском регионе действует более 40 объектов гостиничного хозяйства, из которых 2 гостиницы имеет категорию 5*, 10 – 4*, 9 – 3*, 3 – 2*, 2 – 1*, 16 гостиницам категория не присвоена. Таким образом, наименьшую долю в структуре предложения гос-тиничного рынка г. Харькова занимают гостиницы категории 5* и 1*. Они занимают по 5% от общего объёма предложения (см. рис. 4). Наиболее представленными в Харькове гостиницами, являются гостиницы, которые не сертифицировали свои услуги и не имеют категории – 35%. Гостиницы категории 3* и 4* занимают 23% и 25% рынка гостиничных услуг соответственно. Гостиницы категории 2* составляют 7% от совокупного объёма предложения.




Совокупный объём номерного фонда Харькова на декабрь 2009 года составляет 1739 номеров, преимуществен-но номера в гостиницах категории 3* и 4*.

Рисунок 4 – Структура гостиничного рынка Харькова. Декабрь 2009

1. ДСТУ 4268:2003 – «Услуги туристические. Средства размещения. Общие требования»

2. ДСТУ 4269:2003 – «Услуги туристические. Классификация гостиниц»

3. ДСТУ 4281:2004 – «Заведения ресторанного хозяйства. Классификация»

4. ГОСТ 12.1.004-91 – «ССБТ. Пожарная безопасность. Общие требования»

5. ДБН В 2.2-9-99 – «Общественные дома и сооружения. Основные положения»

При этом для гостиниц наиболее важными остаются ДСТУ 4268 и ДСТУ 4269. Так, первый определяет основные положения и требования к средствам размещения, а во втором непосредственно приведен перечень требова-ний для каждой из категории гостиниц.

Таблица 12. Проекты, планируемые к реализации в рамках подготовки к ЕВРО 2012

Наименование проекта Категория Количество номеров

1 Чичиков (2 корпус) 5* 56

2 Киевская 5* 200

3 Харьков 5* 400

4 «Аркада-Оризона» 4* 30

5 Гостиница «Овис» 4* 51

6 МФК «Мисто» 5* 105

7 МФК «Европа» 5* 102

8 МФК на пр. Ленина 5* 150

9 МФК на пл. Свободы 5* 300

10 Гостиница (в р-не ипподрома) 5* 100

11 МФК «Ковчег» 5* н/д

12 МФК «Харьков Сити» 4* н/д

С учетом требований УЕФА к проведению ЕВРО 2012 в Харькове существует острая нехватка гостиниц высших категорий. Потенциальное предложение гостиничных номеров и требованиями УЕФА приведены в таблице 13.

Таким образом, реализацией всех заявленных проектов, суммарным номерным фондом около 1500 номеров, дефицит номерного фонда Харькова по требованиям УЕФА к городам, принимающим ЕВРО 2012, будет пере-крыт.

По итогам 2009 года загрузка харьковских гостиниц значительно снизилась по отношению к прошлым годам. Данная ситуация была обусловлена общей экономико-политической ситуацией в стране и проявлениям кризис-ных явлений мире. Все эти факты обусловили снижение деловой активности в бизнес сфере, и как следствие снижение внутренних и внешних потоков туристов.

В планах подготовки к ЕВРО 2012 в Украине плани-руется строительство 143 гостиниц. По состоянию на декабрь 2009 года, в Харькове заявлено 12 объ-ектов гостиничного хозяйства (см. табл. 12). Так-же планируется, что ряд гостиниц «повысят звез-дность». Например: «Carnaval», «Меркурий», 5-й корпус гостиницы «Харьков». Гостиницы «Чичи-ков» и «Киевская», а также «Cosmopolit» планируют реконструкцию и увеличение объёма номерного фонда. Инвестиции в первые два проекта оценива-ют на уровне около 17 млн. долларов, по третьему проекту на данный момент идёт подготовка эконо-мического анализа.

Для присвоения сертификата и определения кате-гории гостиницы, сертифицирующие органы ис-пользуют 5 основных ГОСТов:



Таблица 13. Сравнительная таблица

1* 2* 3* 4* 5* Итого

Требование УЕФА - - 210 1315 1240 2765

Существующее предложение 76 263 518 478 38 1346

Потенциальное предложение (с учетом заявленных проектов) - - 12 81 1413 1506

Дефицит номерного фонда (без учета заявленных проектов)

- - - 712 1173 1280

По словам генерального директора «ППФ «Крона» Игоря Балаки, среднегодовая заполняемость гостиниц в г. Харькове в 2009 году составила около 50-60%. В некоторых случаях этот показатель доходил до уровня 40%.

Необходимо отметить, что по итогам 2009 года было отмечено снижение стоимости гостиничных услуг во всех категориях гостиниц. Основными причинами этого стали:

1. Нестабильность валютного рынка.

2. Нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране.

3. Несоответствие отельных номеров заявленной категории гостиницы и европейским стандартам.

Диапазон стоимостных показателей в гостиничном сегменте г. Харькова в зависимости от категории гостиницы представлен в таблице 14.

Таблица 14. Диапазон стоимостных показателей в гостиничном сегменте г. Харькова в зависимости от категории гостиницы

Категория гостиницы Диапазон стоимостных показателей, грн. ($)

Гостиница 5* 750 –1600 (90-200)

Гостиница 4* 600 – 2000 (75-250)

Гостиницы 3* 400 – 1000 (50-125)

Гостиницы 2* 150 – 600 (18-75)

Широкий диапазон стоимостных показателей, обусловлен характеристиками самих гостиниц: месторасполо-жение, структура номерного фонда, оснащение номерного фонда, уровень инфраструктуры гостиницы и д.р. Верхнюю границу диапазона для гостиниц категории 3*, 4* и 5* составляет стоимость многокомнатных номеров повышенной комфортности (апартаменты). Общая доля номеров такого типа, в структуре номерного фонда гос-тиницы, составляет не более 5-10%.

По информации Департамента по подготовке и проведению Евро-2012, всего в Харькове к 2012 г. будет задейс-твовано 63 объекта на 4 тыс. 962 номера (существующие и строящиеся), которые расположены в Харькове, на территории Харьковской области и в Полтаве. В частности, 17 гостиниц «5 звезд» на 1 тыс. 320 номеров, 34 гос-тиницы «4 звезды» на 3 тыс. 20 номеров и 12 гостиниц «3 звезды» на 622 номера.

Анализ текущего состояния гостиничного рынка Харькова показал дефицит номеров в гостиницах высокого уровня европейского комфорта (гостиницы категории 4*,5*). Таким образом, для успешного проведения ЕВРО 2012 нали-чие достаточного количества номеров в таких гостиницах, является обязательным компонентом требований УЕФА.

Нестабильная экономическая и политическая ситуация привела к существенному замедлению темпов разви-тия данного сегмента рынка. Большинство крупномасштабных и высококачественных проектов в Харьковском регионе было заморожено. Поэтому насыщение рынка прогнозируется не ранее 2012 года. А с ним, вероятно, наступит и снижение цен на гостиничные услуги. Ожидается появление качественных проектов гостиниц в горо-дах, принимающих ЕВРО 2012, а также рост заинтересованности международных гостиничных сетей в развитии гостиниц среднего класса в регионах Украины.

ОБЗОР СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ХАРЬКОВА. ИТОГИ 2009 ГОДАНа рынке складской недвижимости в 2009 году был отмечено снижение стоимостных показателей и уровня спроса, что стало следствием снижения потребительского спроса, нестабильности в экономической и полити-ческий среде. Складская недвижимость по-прежнему остается одним из наименее развитых сегментов рынка недвижимости в Харьковском регионе.

В ЦЕЛОМ РАЗВИТИЕ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 2009 ГОД ХАРАКТЕРИЗОВАЛОСЬ СЛЕДУЮЩИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ:



• снижение арендных ставок на складскую недвижимость (за 2009 снижение составило 20-30 %);

• снижение стоимости на складскую недвижимость (за снижение составило 50-60 %);

• уменьшение среднего срока заключения договоров аренды;

• уменьшение оптового и розничного товарооборотов;

• существенное снижение потребительского спроса:

• сокращение спроса со стороны торговых операторов;

• уменьшение средней арендуемой площади;

• увеличение уровня вакантности складских площадей в складских комплексах;

По данным «ППФ «КРОНА» в течение 2009 года в Харьковском регионе было введено в эксплуатацию 26,3 тыс. кв. м складских площадей. Среди введенных в эксплуатацию складских комплексов можно отметить логистический центр А класса, общей площадью 13,5 тыс. кв. м, построенный корпорацией «Бисквит Шоколад», а также дистрибуционный центр «Клуб семейного отдыха», общей площадью складских помещений А класса — около 12,8 тыс. кв. м.

По состоянию на декабрь 2009 общий объём складских помещений находится на уровне около 550 тыс. кв. м.

Несмотря на ввод в эксплуатацию двух складских комплексов высокого класса, по прежнему самую большую долю в структуре предложения составляют склады С класса (перепрофилированные площади заводов и про-мышленных баз) — 45 % от общего объёма предложения, менее представлены склады В класса — 19 %. Скла-ды D класса и открытые площадки составляют 29 %. Сегмент престижных и высококачественных логистических комплексов класса А является наименее представленным в Харьковском регионе и составляет 7 % от общего объёма предложения.

На сегодняшний день в Харьковском регионе существует порядка 7 проектов современных логистических ком-плексов (табл. 1), отвечающих высоким международным стандартов. Общий объём потенциального предложе-ния оценивается на уровне 900 тыс. кв.

Несмотря на такое большое количество заявленных проектов, работы не по одному проекту не ведутся.

Таблица 1. Заявленные проекты логистических комплексов в Харьковском регионе

№ Название Класс Месторасположение Общая площадь, кв. м

1 Логистический центр «Восточный терминал А Харьковская регион, п. Коротич 315000

2 Логистический центр В Харьковская регион, п. Песочин 115000

3 Логистический центр В Харьков 9200

4 Логистический центр В Харьковская регион, п. Песочин 12000

5 Логистический хаб на территории промышленного парка «Рогань» В Харьковская регион, п. Рогань 150000

6 Складской комплекс А Харьковский регион 60000

7 Логистический парк «Кадуцей» А Харьковская регион, п. Песочин 250000

Негативные последствие кризиса отразились на снижение объёмов производства, товарооборота и грузопере-возок, что в значительной степени повлияло на рынок складской недвижимости. Необходимо отметить сущест-венное снижение средней арендуемой площади и повышение требований со стороны арендаторов при выборе складских площадей.

Наиболее востребованными являются складские площади В класса с авторампой и отоплением.

Наиболее востребованным форматом складских площадей в сегменте продажи является 1000-5000 кв. м., что составляет 52 % от общего количества спроса. Формат до 500 кв. м. составляет 25 % от общего количества требуемых складских площадей. Наименее востребованными сегментами в структуре спроса являются площа-ди от 500-1000 кв. м. и свыше 5000 кв. м., они составляют соответственно 16 % и 9 % общего объёма востребо-ванных площадей.

Наиболее востребованным форматом складских площадей в сегменте аренды являются площади до 500 кв. м., что составляет 65 % от общего количества спроса. Формат до 500-1000 кв. м. составляет 25 % от об-щего количества требуемых складских площадей. Наименее востребованными сегментом в структуре спро-са является формат 1000-5000 кв. м. — около 11 %. Формат свыше 5000 кв. м. в сегменте аренды является не востребованным.

Также необходимо отметить снижение темпов падения стоимостных показателей. По сравнению с декабрем



2008 года на декабрь 2009 года средняя стоимость складской недвижимости снизилась на 52,8 % (с 350 $ до 165 $), а арендные ставки уменьшились в среднем на 16 % (с 20 грн. до 16,8 грн.).

Таблица 2. Стоимостные показатели на складскую недвижимость на конец декабрь 2009

Класс Арендная ставка, грн. / кв. м Стоимость, $ / кв. м

А н / д н / д

В 16-30 275-350

С 10-21 150-250

D 9-15 120-150

по данным ООО «ППФ «Крона»

ВыводРазвитие рынка складской недвижимости сохраняет тенденции развития рынка недвижимости в целом. Улучше-ние ситуации возможно только при благоприятных прогнозах развития финансового и экономического сектора страны, увеличение деловой активности во внешнеэкономической деятельности и покупательской способности населения, стабилизации валютного рынка.

ДАЛЬНЕЙШЕЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА БУДЕТ ХАРАКТЕРИЗОВАТЬСЯ СЛЕДУЮЩИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ:• замедление темпов развития рынка складской недвижимости Харьковского региона;

• замедление темпов снижения стоимости и арендных ставок;

• в 2010 будут наблюдаться незначительные колебания стоимостных показателей.

• девелопмент проектов по схеме «built to suit»;

• насыщение рынка в среднесрочной перспективе не предвидится;

ОБЗОР ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ХАРЬКОВА. ИТОГИ 2009 Г.Развитие рынка промышленной недвижимости в 2009 году целиком отразило состояние экономики, банковс-кого сектора, а также состояние промышленных сфер бизнеса в Украине. Снижение потребительского спроса, нестабильность в экономической и политический среде привели к значительному снижению объёмов товаро-оборота, уменьшению объёма экспорта. Эти факторы непосредственно отразились на развитии рынка промыш-ленной недвижимости.

По итогам 2009 года в данном сегменте было отмечено продолжение тенденций снижения стоимостных пока-зателей и арендных ставок. Основным фактором, обуславливающим данные тенденции, стало существенное падение и замедление темпов развития экономики в целом, как по Украине, так и по Харьковскому региону.

В ЦЕЛОМ, РАЗВИТИЕ РЫНКА ИНДУСТРИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 2009 ГОД ХАРАКТЕРИЗОВАЛОСЬ СЛЕДУЮ-ЩИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ:

• снижение арендных ставок на промышленную недвижимость (за 2009 год снижение составило 25-30%);

• снижение стоимости на промышленную недвижимость (за 2009 год снижение составило 55-60%);

• уменьшение среднего срока заключения договоров аренды;

• спад объёмов производства и уровня продаж;

• уменьшение средней арендуемой площади;

Необходимо отметить, что несмотря на продолжение отрицательных трендов в развитии финансово-экономи-ческого сектора, произошла дифференциация предприятий. Так часть предприятий, имеющих хороший запас прочности, выдержали первый волну кризиса, адаптировались к новым условиям ведения бизнеса, и постепен-но невысокими темпами продолжают развитие в положительном направлении. Примерами таких предприятий могут быть: «Бисквит-Шоколад», ряд предприятий, реализующие проекты в промышленной зоне в Чугуевском районе, предприятия промышленной группы УПЭК, «Турбоатом», Харьковский авиационный завод и др.

Часть других же предприятий в прошедшем году отложили проекты развития и существенно сократили объёмы производства. Так, Carlsberg отказался от планов строительства завода в Харьковском регионе.

ЗА ПОСЛЕДНИЕ ДЕСЯТИЛЕТИЕ В ХАРЬКОВСКОМ РЕГИОНЕ БЫЛИ РЕАЛИЗОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ПРОЕКТЫ ПРО-МЫШЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ:1. Фабрика Ahmad Tea (Харьковский район)

2. Завод «Харьковбетон-С» (Харьковский район)

3. Фабрика по производству упаковок сигарет (концерн «Амкор Ренч», Дергачевский район)



4. Завод по производству алюминия RGS & C (Чугуевский район)

5. Ликероводочное предприятие Prime (концерн «Олимп», Чугуевский район)

6. Завод по производству пластиковых труб «Спирорпласт»

СРЕДИ ЗАЯВЛЕННЫХ ИНВЕСТОРАМИ ПРОЕКТОВ ПРОМЫШЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ, РЕАЛИЗАЦИЯ КОТОРЫХ ПЛАНИ-РУЕТСЯ В СРЕДНЕСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ, МОЖНО ВЫДЕЛИТЬ СЛЕДУЮЩИЕ:1. Маслоперерабатывающий завод (ООО «Наша Олия», Сахновщанский район)

2. Завод по производству изделий из минеральной ваты (ЗАО «Термолайф»)

3. Нефтеперерабатывающий завод (Двуречанский район)

4. Стекольный завод (компания «Евроглас»)

5. Завод по производству биокормов «Бикорм» (Чугуевский район)

6. Завод по производству энергетического оборудования (компания «ТММ-Энергомаш», Чугуевский район)

7. Завод по производству искусственного меха (Чугуевский район)

Наибольшим спросом по итогам 2009 года, как в сегменты аренды, так и продажи, пользовались производс-твенные площади формата до 500 кв. м – 38% от совокупного спроса. Наименее востребованным форматом является формат более 5000 кв. м – 5 %. Промышленные площади формата 1000-5000 кв. м и 500-1000 кв. м составляют по 23% и 29% соответственно от общего уровня спроса.

Анализируя спрос с точки зрения будущей специализации объектов промышленной недвижимости необходимо отметить, что основу спроса в 2009 году составляют объекты многопрофильной специализации, что составляет 50% от общего объёма спроса. Менее востребованными являются объекты пищевой и легкой промышленности, что составляет 33% от общего спроса. Объекты тяжелой промышленности наименее востребованы и составля-ют около 17% от общего объёма спроса.

Средняя стоимость объектов на рынке промышленной недвижимости по отношению к декабрю 2008 года на ко-нец 2009 года уменьшилась на 45-50%. При этом наибольшее снижение было отмечено в зимний и предвесен-ний периоды (снижение зафиксировано на уровне 30-35%). По итогам 2009 года наиболее вероятная стоимость объектов промышленной недвижимости находится в диапазоне 100 - 250 $/кв.м. в зависимости от местораспо-ложения и технических характеристик. При потенциальном покупателе торг может достигать 10-25%.

Таблица 11. Стоимостные показатели на промышленную недвижимость на конец декабря 2009

Формат Арендная ставка, грн./кв. м Стоимость, $/кв. м

До 500 кв.м 10-25 200-250

500-1000 кв.м 10-25 150-250

1000-5000 кв.м 8-18 100-250

От 5000 кв.м 5-15 100-250

по данным ООО «ППФ «Крона»

ВыводРазвитие рынка промышленной недвижимости сохраняет тенденции развития рынка недвижимости в целом. Улучшение ситуации возможно только при благоприятных прогнозах развития экономического сектора страны, увеличение деловой активности во внешнеэкономической деятельности и покупательской способности населе-ния, стабилизации валютного рынка, а также при возобновлении кредитования промышленных предприятий на доступных условиях.

По мнению экспертов «ППФ «Крона» данный сегмент одним из первых отреагирует на улучшение в общей эко-номико-политической ситуации в стране. Именно с восстановлением экономики возобновится покупательская платежеспособность, и наиболее привлекательными для инвестирования в Харьковском регионе будут пище-вая и легкая промышленность.

ДАЛЬНЕЙШЕЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА БУДЕТ ХАРАКТЕРИЗОВАТЬСЯ СЛЕДУЮЩИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ:

• увеличение темпов развития рынка промышленной недвижимости Харьковского региона в среднесрочной перспективе;

• замедление темпов снижения стоимости и арендных ставок;

• в 2010 будут наблюдаться незначительные колебания стоимостных показателей.

• вытеснение импорта за счет увеличения объёмов производства отечественных товаров и увеличением ин-весторов к этому сегменту рынка.


ЛЕНТА НОВОСТЕЙ

КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ

Плановая аттестация сотрудниковВ Департаменте жилой недвижимости и в Департаменте аренды в средине марта 2010 года была проведена пла-новая аттестация сотрудников. В результате аттестации практически все сотрудники ООО «ППФ» Крона» показали высокие результаты. По итогам аттестации были скорректированы планы развития Департамента жилой недви-жимости и Департамента аренды, а также менеджментом ООО «ППФ» Крона» было принято решение провести ряд семинаров и лекций среди специалистов компании по специфике работы агентов недвижимости на рынке, выходящем из кризиса. Также будет воплощена в жизнь инициатива о делегировании отличившихся сотрудников на тренинги, проводимые тренерами с мировым именем (американский тренер и член Национальной Ассоциа-ции Риэлторов США Светлана Столярова) в рамках Международной конференции специалистов недвижимости, проводимой АСНУ, в Ялте в мае этого года, и лучшего тренера NAR за последние два года — Тони Макалузо (двухдневный курс по Этике, Эксклюзивам, Взаимодействию риэлторов и МЛС).

Собрание «УКРАИНСКОЙ ГИЛЬДИИ РИЭЛТЕРОВ»25 марта 2010 года состоялось собрание Харьковского областного отделения всеукраинской общественной ор-всеукраинской общественной ор-ганизации «УКРАИНСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТЕРОВ». В ходе работы собрания были обсуждены следующие вопро-В ходе работы собрания были обсуждены следующие вопро-сы, стоящие на повестке дня:

• О членстве в ВОО «УГР»;

• О ситуации, сложившейся в профессиональном риэлтерском сообществе Украины;

• О текущей ситуации на рынке недвижимости г. Харькова;

• О Национальной Мультилистинговой системе Украины;

• Разное.

В члены УГР единогласно было принято «Харьковское Агентство Недвижимости». В связи с созданием так назы-ваемой Риэлторской палаты во главе с Бондаренко А. А, якобы представляющей интересы риэлторского бизне-са в Украине, была дана жёсткая оценка этим действиям. Дело в том, что риэлторов по примеру оценщиков пы-таются «зарегулировать» введением специального закона, в котором предусматривается лишь ответственность риэлторов по любому поводу, но не предусмотрены никакие права, для облегчения ведения профессиональ-ной деятельности. Предусматривается также создание Риэлторской палаты — своеобразного надсмотрщика над риэлторским сообществом, которая будет нести контролирующие функции. По сути, из текста закона видно, что такая надстройка оставляет широкое поле для коррупционных действий. Поэтому, позиция ООО «ППФ» Кро-на» солидарна с позицией таких уважаемых среди риэлторов организаций, как УГР (Украинская Гильдия Риэл-торов) и АСНУ (Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины), которые выступают за принятие стандартов риэлторской деятельности, а не за введение специального закона, который к тому же совершенно не облегчает труд риэлторов и оставляет широкое поле для коррупционных действий. Об этом на собрании и было высказано мнение директора ООО «ППФ» Крона» Балаки Игоря. Он также призвал объединить усилия АСНУ и УГР в борьбе за отстаивание интересов риэлторов.

Наиболее резонансным было обсуждение текущей ситуации на рынке недвижимости города Харькова. Учре-дителем сети АН «Квартал» Молчановым Евгением Николаевичем были озвучены дополнения к Правилам ме-жагентских отношений среди агентств недвижимости г. Харькова по поводу раздела комиссионных. После его спича слово взял руководитель комитета по разрешению споров Харьковского областного отделения УГР Бала-ка Игорь Николаевия (Генеральный директор ООО «ППФ» Крона»). В своей речи он указал на факты несоблюде-ния этических норм сотрудничества между агентствами недвижимости, а также недобросовестной конкуренции со стороны как сотрудников АН «Квартал» по отношению к коллегам, так и руководства этой компании, потака-ющим таким действиям. Балакой Игорем была также высказана позиция по усилению влияния комитета по раз-решению споров на недобросовестные действия среди харьковских коллег. Ведь те правила, одним из родона-чальников которых и являлся Молчанов Е. Н., позволившие в своё время стабилизировать работу на Харьковс-ком рынке недвижимости и наладить высокоэффективное сотрудничество между агентствами недвижимости нашего города, в последнее время односторонне нарушаются АН «Квартал» и трактуются весьма своеобразно в свою сторону, чем создаётся весьма опасный прецедент. В связи с этим, Балакой Игорем была озвучена при-нципиальная позиция о прекращении сотрудничества ООО «ППФ» Крона» с АН «Квартал». Также свою позицию отрицательную позицию по поводу заявлений Молчанова А. Н. в прессе высказали и учредители наиболее круп-ных Агентств недвижимости в г. Харькове Юрий Бурма (корпорация агентств недвижимости «Харьков-Риэлтер») И Алексей Спица (сеть АН «Квартал»). Они выступили против неоднозначных заявлений Молчанова Е. Н., кото-рые деструктивно могут повлиять на ситуацию Харьковского рынка недвижимости, а также высказали мнение, что позиция Молчанова Е. Н. не является официальным заявлением Украинской Гильдии Риэлторов, а остаётся его частным мнением.



ХІV Международная конференция «Рынок риэлторских услуг»

13-16 мая 2010 г. в г. Ялта состоится ХІV Международная конференция «Рынок риэлторских услуг: состояние, перспективы развития, роль профессиональных общественных организаций в его формировании», которую проводит Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины на базе гостиничного комплекса «Ялта-Интурист».

Конференция будет посвящена рассмотрению вопросов работы риэлторских предприятий и риэлторов в сов-ременных условиях развития рынка недвижимости Украины и проведена в следующем формате: параллельное проведение 6 секций (по две одновременно), наличие модератора и от 2 до 7 сомодераторов в каждой из них, «живое» общение и вопросы из зала.

Основными докладчиками будут известные в риэлторском мире имена Артур Оганесян, Яна Лурье, Светлана Столярова. Свое согласие на выступление в секциях уже подтвердили Ирина Киркина (Черкассы), Джоанна Ива-новска (Варшава), Игорь Червяков (Нижний Новгород). Также с докладами на тему «Технология продажи биз-неса» и «Необходимость разработки инвестиционного проекта при продаже бизнеса» выступит глава комитета по продаже бизнеса и инвестиционных проектов АСНУ, Генеральный директор ООО «ППФ» Крона» Балака Игорь.

В работе конференции примут участие ведущие специалисты рынка недвижимости Украины, наши коллеги, работающие на смежных рынках — строители, оценщики, финансисты, страховщики. Приглашены для учас-тия наши зарубежные партнеры: Объединение Ассоциаций риэлторов стран Центральной и Восточной Европы (CEREAN), Российская Гильдия Риэлторов, Национальная Ассоциация Риэлторов США (NAR), Польская федера-ция специалистов по недвижимости.

Интервью с экспертом по сегменту элитного жилья Переверзевой Людмилой Дмитриевной, руково-дителем группы департамента жилой недвижи-

мости ООО «ППФ «Крона»Людмила Дмитриевна, как бы вы охарактеризовали в общих чертах прошлый 2009 г. на рынке недвижимости, а в частности элитное жилье?

Что касается продажи дорогих элитных квартир, да и домов так же, на протяжении всего ушедшего года наблюдалось вялотекущее, но небольшое оживление. Хочу сразу отметить, что в данном случае речь пойдет исключительно о действительно дорогом жилье! Имеет-ся в виду квартиры площадью от 100-150 кв. м. с капитальным 100 % евроремонтом из дорогих строительных материалов, фирменной сантехникой и оборудованием, с полностью укомплектованной хо-рошей качественной мебелью, охраной, системой видеонаблюдения и т. д. А так же о домах не менее 300 кв. м., расположенных не менее чем на 20 сотках земли с подобными характеристиками, в элитных коттеджных районах или коттеджных застройках, с хорошо облаго-роженными участками, всеми коммуникациями и соседями их уровня или, если позволите, «класса».

Дело в том, что многие собственники дорогого элитного жилья были вынуждены по определенным причинам, например, связанным с биз-несом, общей политической и экономической ситуацией в стране и мире, продавать свою недвижимость по той цене, которая устра-ивала только лишь покупателя. Многих сложившая ситуация на тот момент вполне удовлетворяла, и тот, кому не хватало когда-то денег на такой класс жилья, смогли себе это позволить.

Например, квартиры, которые продавалась ранее по 3,5 тыс. у. е. / кв. м., в итоге «уходили» по цене 2 тыс. у. е. / кв. м. А дома, которые в 2008 г. стоили 1 млн. у. е., были проданы по цене 650 тыс. у. е.

А как складывалась ситуация на рынке первичного жилья в ушед-шем году?

На новострой «премиум-класса», дома которые были не сданы в экс-плуатацию, спрос был нулевой!

В сданных домах старая цена в 2 тыс. у. е. / кв. м. сменилась на 900 у. е. / кв. м., и очень часто эта цена была дешевле, чем у застройщиков.

Насколько сейчас изменилась си-туации на рынке?

Произошла некая адаптация потен-циальных продавцов и покупателей на экономическую и политическую ситуацию в стране. И в связи с тем, что происходило с покупкой и прода-жей элитного жилья в прошлом году, на сегодняшний день сформирова-лась определенная рыночная цена…

Итог — никто не хочет платить больше, а тем, кому нужны наличные деньги, вынуждены хорошо уступать!



Как оживился рынок элитного жилья в первом квартале 2010 г.?

Если говорить в общих чертах, то рынок ожил, стал значительно активнее, и квартиры продаются. В тех квартирах, где несколько лет жили люди после ре-монта, не очень пользуются спросом, а вот квартиры, со 100 % готовностью, в которых после капитально-го ремонта никто не жил, имеют большой спрос. Но, здесь возникла другая проблема, таких квартир очень мало и их очень сложно найти.

С чем это связано?

Все с той же экономической и политической ситуа-цией в стране. Тому, кому срочно не понадобилось, например, погашать кредиты или вкладывать в биз-нес дополнительные капиталовложения, другими словами, кто может себе это позволить, оставили эту недвижимость после капитальных ремонтов, так ска-зать до лучших времен. Но те продавцы, кому совсем не повезло, вынуждены получать от продажи намного меньше, чем когда-то вкладывали в эту недвижимость.

Какова активность по элитным коттеджам, увели-чился ли спрос на них?

Что касается элитных домов, и спрос увеличился, и требования клиентов значительно возросли! В этот период времени всегда интерес к домам возрастает, т. к. наступает тепло и есть возможность оценить все прелести жизни в частном секторе. И самым главным условием на сегодняшний день является то, что абсо-лютно все потенциальные клиенты на дорогие дома просто требуют, чтобы их окружали соседи исключи-тельно их уровня жизни.

Как часто встречаются такие районы?

Естественно, за несколько прошедших лет такие мик-

рорайоны и коттеджные застройки образовались в каждом районе г. Харькова и Харьковской области, а в некоторых местах сформировались уже свои це-лостные изолированные с собственной системой ох-раны районы закрытого типа, и их не так уж и мало…

Сколько составляет средняя цена на дорогие квартиры в марте 2010 г.?

На самом деле, цена на элитное жилье зависит от мно-гих факторов.

Например, если говорить о квартире до 150 кв. м., то при условии наличия очень хорошего качественно-го ремонта может стоить и 2,7 тыс. у. е. / кв. м., но в ней должно быть не менее 4-х комнат, 3-и из которых обяза-тельно спальни или зоны индивидуально отдыха. Квар-тира с такими условиями на сегодняшний день, пользу-ются большим спросом, и считается ликвидной, нежели та, в которой всего лишь 1-2 спальни. Квартиры после 150 кв. м. оцениваются от 2-2,2 тыс. у. е. / кв. м.

Каковыми будут прогнозы на текущий год?

Если у нас как в стране, так и в мире, не произойдет никаких резких экономических и политических изме-нений, спрос на элитное жилье всегда будет. Более того, я считаю, что в ближайшее время активизиру-ется заинтересованность на элитное жилье такого уровня.

И, конечно же, многие ориентируются на Евро-2012, которое по прогнозам многих социологов и политоло-гов должно внести в нашу экономику достаточно боль-шое количество денег, что повлечет за собой увеличе-ние доходов жителей нашего региона, что в свою оче-редь даст им возможность приобретать жилье такого класса в г. Харькове.

Материал предоставлен информационно-аналитическим отделом ООО «ППФ «Крона»

ГЛОССАРИЙАгрессивный портфель (aggressive portfolio) — портфель недви жимости, состоящий из высокорисковых активов с целью обес печения высокой ставки доходности.

Аренда (lease) — соглашение, по которому собственник недви жимости передает нанимателю право поль-зования и исключитель ного владения ею, но не право распоряжения на определенное время при условии выплаты арендной платы.

Бухгалтерская ставка доходности (accounting rate of return) — отношение среднегодового дохода от ин-вестиций в недвижимость к величине инвестированного капитала.

Выручка от перепродажи (resale proceeds) — цена перепрода жи объекта неделимости за вычетом расхо-дов по совершению сделки, скрытых издержек и неуплаченных долгов по проданному объекту.

Коэффициент ипотечной задолженности (loan-to-value ratio) — рассчитывается как отношение ипотечно-го долга к общей сто имости недвижимости, характеризует долю заемного капитала в стоимости объекта. С ростом коэффициента ипотечной задолжен ности возрастает уровень финансового риска заемщика.

Норма возмещения капитала (capital recovery rate) — процент основного капитала, который должен еже-годно возвращаться инвестору, поскольку возможна ситуация, когда цена реализа ции объекта недвижимос-ти окажется ниже цены покупки. Норма возмещения основного капитала в зависимости от конкретных усло-вий рассчитывается по методу Ринга, методу Инвуда или ме тоду Хоскольда.

Оптимальная структура капитала (optimal capital structure) — со отношение между собственным и заем-ным капиталом, при кото ром стоимость привлеченного капитала наименьшая. Снижение стоимости привле-ченного капитала — одно из условий для повы шения ставки доходности собственного капитала.


СТАТЬИ

Опцион (option) — право, но не обязанность на покупку (про дажу) объекта собственности в установленный срок по заранее оговоренной цене.

Отрицательная корреляция (negative correlation) — взаимосвязь двух рядов показателей, изменяющихся в противоположном на правлении.

Отрицательный финансовый рычаг (negative leverage) — ситуа ция, при которой ставка доходности ин-вестиций в недвижимость меньше стоимости привлеченного капитала, в результате чего убытки инвестора возрастают.

Падающий рынок (bear markets) — неблагоприятное состояние рынка, связанное с пессимистическими ожиданиями инвесторов, снижением экономической активности и усилением сдержива ющих мер в госу-дарственном регулировании.

ИЗ ИСТОРИИ:

Первый аутлет-центр под брен-дом Factory Outlet Center появился в 1974 году в США — в штате Пенсиль-вания. Это был магазин при произ-водстве, реализующий избыток товара по сниженным ценам. Постепенно гео-графическая привязка магазина к про-изводству перестала быть обязатель-ной. Сейчас количество аутлет-моллов в Америке составляет несколько сотен, а товарооборот превышает 10 млрд долларов.

Постепенно мода захватила и Европу. Первыми американский опыт переняли Великобритания и Франция, а в 90-х годах волна от-крытий аутлет-моллов прокатилась по всех Западной Европе. На 2007 год в Англии таких центров насчиты-валось более 60, во Франции — более 30, в Италии — около 20.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ:

В основе существующих в Украине дисконтов лежит продажа прошлогодних коллекций одежды и аксессу-аров в формате мультибрендового магазина.

В противовес дисконтам, аутлет-моллы формируют-ся по принципу монобрендовых магазинов в составе торгового центра. Качественные вещи из прошло-годних коллекций продаются со значительной скид-кой или по заводским ценам, что позволяет обеспе-чить для вещей премиум-класса или класса люкс со-ответствующее им представление. Особый способ выкладки товара позволяет разместить на одном квадратном метре в три раза больше, чем в фирмен-ных бутиках.

Учитывая тот факт, что для украинского покупателя, а по исследовательским оценкам — это 70-75 процен-тов населения, марка одежды имеет решающее зна-чение, у формата аутлет-молла будет четкое позици-онирование.

В среднем поток покупателей в аутлет-центрах со-ставляет ежедневно 15 тыс. человек на 10 тыс. кв. м. Для такого трафика центр должен располагаться в ре-гионе с населением 1 млн человек.

РЕАЛИИ РЫНКА:

Существующих в Украине марок, гото-вых работать в таком формате, удаст-ся привлечь максимум процентов 40. Соответственно, порядка 60 процен-тов придется набирать из числа новых брендов. При этом, наверняка, най-ти и убедить вступить в проект эти 60 процентов будет не так легко. Возмож-но даже, что для получения согласия якорных арендаторов придется пре-дусмотреть финансовое вознаграж-дение за вход. Такая практика распро-странена в мире.

Кроме того, в аутлет-молле должно быть минимум развлекательной составляющей (развлекательные зоны сбивают позиционирова-ние), а также зон общего пользования, в отличие от обычных торговых центров, где такие зоны со-ставляют 50-60 процентов. Из общественных зон здесь может быть небольшой фудкорт и детская комната. Доля «якорей» — порядка 25 процентов. Сам молл должен быть спланирован в один этаж, с коридорной системой расположения магазинов, максимально простой навигацией внутри и боль-шой наземной парковкой.

Аналитики компании «КРОНА» отмечают, что новый для Харькова формат позволит ритейлерам экономить на инвестициях в открытие магазинов, а также — раз-мещать на одном квадратном метре в три раза больше товаров, чем в фирменных магазинах. Вместе с тем, девелоперы смогут использовать для строительства аутлетов удаленные от города земельные участки.

Как отмечает Владимир Чекалов, директор депар-тамента аренды и управления недвижимостью ППФ «КРОНА»: «Строительство аутлет-центров на Укра-ине сопровождается изменением потребительских предпочтений. Люди по-прежнему ценят товары известных марок, но при этом стараются эконо-мить. Именно поэтому аутлеты будут востребованы как харьковчанами, так и гостями столицы. Посте-пенно вытесняя «барахолки», аутлет-центры будут способствовать распространению современных форм организованной торговли».

Владимир Чекалов Руководитель департамента аренды ООО «ППФ «Крона»

АУТЛЕТ-ЦЕНТР ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ НА УКРАИНЕ


СТАТЬИ

О ЧЕМ МОЛЧИТ ПРОДАВЕЦ НЕДВИЖИМОСТИ

Продать недвижимость сейчас сложнее, чем купить. Выгодная, с точки зрения покупателя, позиция рынка, когда сумма торга по объектам достигает 10 % от пер-воначальной стоимости, может обернуться другими уловками продавца.

Продавец в большинстве случаев уже понимает реа-лии рынка и необходимость снижения цены на свой объект. Но ему уже очень не хочется получить за него меньше. Рыночные теории говорят нам о том, что ког-да невозможна ценовая конкуренция, в игру вступает конкуренция дифференциации товара. Ценовая конку-ренция на любом рынке — игра очень жесткая, и лишь лидеры рынков способны к ней. Т. е. либо вы устанав-ливаете самую низкую цену и покупатель ваш, либо са-мую высокую, но и объект у вас должен быть уникаль-ный и лучший. На рынке недвижимости первый случай продавцам не выгоден и не интересен, а объектов, подходящих под второй случай, — единицы. Именно поэтому, дабы оправдать цену, продавец изыскивает преимущества своего объекта. Когда такие преиму-щества есть — это хороший вариант для покупателя. Но часто бывает и так, что чтобы не снижать цену, про-давец просто тщательно скрывает недостатки. Здесь, конечно, речь идет о готовом жилье, квартирах, в ко-торых уже жили. И «обжитость» часто только помогает эти недостатки скрыть. Даже при первом просмотре «незамыленный» взгляд не в состоянии уловить все. Конечно, ремонт вы все равно будете делать. Но есть детали, которые могут обойтись в гораздо большие суммы затрат, чем вы предполагали. На что же обра-тить внимание покупателю? Электрокоммуникации. Красота розеток и выключателей может скрывать поврежденные кабели. В этом случае вам придется не просто менять розетку, а «штробить» стену до бли-жайшей разводной коробки, менять кабель, штукату-рить шов и переклеивать обои

Гипсокартон. Сделанные из гипсокартона стены, хотя и красивы, могут стать для вас проблемой, если ре-монт делался давно и кое-как. Бог знает, что может быть за ними. Если коммуникации проложены за гип-сокартонном, то любое повреждение их чревато…. Хорошие строители выводят все стыки проводов, пре-дохранители, клеммы и т. п., например, за декоратив-

ные карнизы с тем, чтобы потом до этих технических деталей можно было добраться. Скрытые коммуника-ции: электросети, водопроводы и отопительные трубы под полом, за гипсокартоном и декоративными пане-лями. Это все красиво, функционально, и, как прави-ло, обязательный атрибут квартир с так называемым евроремонтом. Обязательно потребуйте разводную схему, схемы электрофаз, вентилей и вывода на элек-трощит у предыдущего хозяина. Либо вы никогда не разберетесь в этих хитросплетениях, либо вам при-дется снимать панели. Также выясните, как поменять лампы, если стоят современные светильники, как они подсоединены, каково напряжение (220 или 12 вольт), есть ли скрытые трансформаторы. Ковролин и лино-леум. Тут возможны две основные проблемы. Если вы не собираетесь его пока менять, имейте в виду, что это могут быть старые дизайны, которых вы не найдете в магазине. Попросите остатки у продавца. Вторая проблема — то, что под напольными покрытиями. Если это бетонная стяжка, полы могут быть холодны-ми, но не преподнесут сюрпризов. Но если под ними ДВП, фанера или еще бог знает что, то все это может отсыреть, прогнить, просесть, начать скрипеть. Осо-бенно это касается квартир-«утопленниц». Потолки и стены могут быть отремонтированы, а прикрытый покрытием пол и лаги под ним продолжают гнить. Углы и плинтуса. В старых домах следует обратить особое внимание на наличие под ними дыр, трещин, плесе-ни и прочих «прелестей». Загляните за и под батареи, под ванну, в углы кладовок. Проверьте и работоспо-собность батарей. Остекление и обшивка лоджий и балконов. Проверьте, работают ли механизмы, от-крываются ли рамы. Особенно, если квартиру осмат-риваете в холодное время года, когда не очень-то хо-чется выходить на холод. Под обшивкой и панелями в старых домах могут сыпаться стены, растрескаться цемент и т. д. Сразу проверьте исправность электро-щитка (контактов и автоматов), вентилей и водоме-ров. Не говоря уже о снятии с них показаний счетчи-ков. Наконец, входные двери. Механизмы сейфового типа, сложно заменяемые замки… Возьмите адрес фирмы-изготовителя или установщика. Возможно, су-ществует гарантия на замки и установку.

По материалам Интернета

№3 (13) АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОРargument-expert.at.ua › analitika ›...

Documents