operat szacunkowy - noblesecurities.pl publiczne/operat_szacunkowy... · gdańsk kw nr...
Post on 01-Mar-2019
218 Views
Preview:
TRANSCRIPT
OPERAT SZACUNKOWY
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ
POŁOŻONEJ W GDAŃSKU, DZIELNICA PIECKI-
MIGOWO , PRZY UL.PIEKARNICZEJ SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z
DZIAŁEK O NR 721, 722, 723, 724, 912, 913
O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 5,4261 HA.
KW NR GD1G/00038616/9 PROWADZONA PRZEZ
SĄD REJONOWY GDAŃSK PÓŁNOC W GDAŃSKU
PIOTR KUCHCIŃSKI
RZECZOZNAWCA MAJATKOWY
(UPRAWNIENIA NR 4034)
GDAŃSK, 17 WRZEŚNIA 2012 R.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO sporządzony zgodnie z art. 158 Ustawy z 21 sierpnia 1997r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz.2603 ze zm.) oraz na
podstawie KSWP 3 „Operat szacunkowy”
KRÓTKI OPIS
NIERUCHOMOŚCI
Rodzaj nieruchomości:
Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej, składającej się z działek gruntu nr 721, 722,
723, 724, 912, 913 z obrębu 0064 o łącznej powierzchni 54 261 m2.
Zakres wyceny obejmuje grunt niezabudowany przeznaczony w
Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę
mieszkaniowo-usługową położony w strefie 005-M/U32 z
dopuszczeniem zabudowy wysokościowej do 70 m w części „a” planu
oraz do 35 m wysokości w części oznaczonej „b” na rysunku planu.
Lokalizacja:
Gdańsk , ul.Piekarnicza, Dzielnica Piecki-Migowo
Księga wieczysta
KW nr GD1G/00038616/9 prowadzona przez Sąd Rejonowy Gdańsk
Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych
Właściciel: Gmina Miasta Gdańsk
Użytkownik wieczysty: ROBYG Morena Sp. z o.o.
CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla
potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.
OSZACOWANA
WARTOŚĆ
NIERUCHOMOŚCI
Wartość rynkowa nieruchomości (WR)
69 415 000 zł
(słownie: sześćdziesiąt dziewięć milionów czterysta piętnaście tysięcy
złotych).
DATA
SPORZĄDZENIA
WYCENY
17 września 2012 r.
PODPIS I PIECZĘĆ
RZECZOZNAWCY
MAJĄTKOWEGO
Piotr Kuchciński
Rzeczoznawca majątkowy
uprawniony przez Prezesa UMiRM
uprawnienia nr 4034
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 3
SPIS TREŚCI
1 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................................................... 4
1.1 PRZEDMIOT WYCENY ........................................................................................................................... 4 1.2 ZAKRES WYCENY ................................................................................................................................. 4
2 CEL WYCENY ..................................................................................................................................... 4
3 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................... 4
3.1 PODSTAWA FORMALNA ........................................................................................................................ 4 3.2 PODSTAWY MATERIALNOPRAWNE ........................................................................................................ 4 3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH .................................................................................................. 5 3.4 UZUPEŁNIAJĄCE ŹRÓDŁA METODOLOGICZNE ........................................................................................ 5
4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................... 5
5 OPIS I STAN NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................... 6
5.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI .......................................................................................................... 6 5.2 OPIS NIERUCHOMOŚCI I SPOSÓB UŻYTKOWANIA .................................................................................... 8 5.3 LOKALIZACJA I OTOCZENIE .................................................................................................................. 9 5.4 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI, UZYSKANE DECYZJE, WYDANE POZWOLENIA ...................................11
6 SPOSÓB WYCENY .............................................................................................................................13
6.1 ZAŁOŻENIA DO WYCENY .....................................................................................................................13 6.2 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI, DEFINICJE ...................................................................13 6.3 TYP I RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI .................................................................................................14 6.4 PODEJŚCIE I METODA WYCENY NIERUCHOMOŚCI ..................................................................................14 6.5 UZASADNIENIE SPOSOBU WYCENY NIERUCHOMOŚCI.............................................................................15
7 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...........................................................................................15
7.1 RYS HISTORYCZNY - KRYZYS FINANSOWY ...........................................................................................15 7.2 AKTUALNA SYTUACJA NA RYNKU GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH W SEGMENCIE INWESTYCJI
MIESZKANIOWYCH WIELORODZINNYCH. ..............................................................................................17 7.3 RYNEK MIESZKANIOWY ......................................................................................................................19 7.4 RODZAJ I OBSZAR BADANEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................................21 7.5 OKRES BADANIA CEN ..........................................................................................................................21 7.6 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA BADANEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ............................21 7.7 ATRYBUTY NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH ...........................................................................................22 7.8 CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ ............................................................................26 7.9 ZESTAWIENIE TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ .......................................................................26 7.10 PRZYGOTOWANIE DANYCH DO OBLICZEŃ .............................................................................................27 7.11 OBLICZENIE WARTOŚCI CZĄSTKOWYCH W PARACH PORÓWNAWCZYCH .................................................28 7.12 OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI............................................................................29
8 WYNIK KOŃCOWY WYCENY .........................................................................................................30
8.1 WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA U.W. NIERUCHOMOŚCI (WR) ...................................................................30 8.2 WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY WRW .................................................................................30 8.3 WNIOSKI Z OBLICZEŃ ..........................................................................................................................30
9 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE .....................................................................................31
10 ZAŁĄCZNIKI ......................................................................................................................................32
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 4
1 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
1.1 Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
niezabudowanej, składającej się z działek gruntu nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 z obrębu
0064, o łącznej powierzchni 54 261 m2. Nieruchomość położona jest w Gdańsku przy ul.
Piekarniczej, Dzielnica Piecki-Migowo. Nieruchomość opisana jest w KW nr
GD1G/00038616/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku, III
Wydział Ksiąg Wieczystych
1.2 Zakres wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej opisanej w pkt.1.1 jako grunt niezabudowany przeznaczony pod
inwestycję zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
2 CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia
wierzytelności kredytodawcy.
3 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1 Podstawa formalna
Zamawiającym operat jest ROBYG Morena Sp. z o.o.
3.2 Podstawy materialnoprawne
1. Krajowe Standardy Wyceny - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zm.),
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 119, poz.
147 ze zm.),
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz.2603 ze zm.),
5. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. Nr 133,
poz.883 ze zm.),
6. Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz.U. Nr 80, poz.717 ze zm.),
7. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 ze
zm.),
8. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 5
3.3 Źródła danych merytorycznych
1. Dokumenty i informacje uzyskane od Zamawiającego (studium inwestycyjne projektu,
informacja geodezyjna, uzyskane pozwolenia etc.)
2. Wizja lokalna nieruchomości,
3. Urząd Miasta Gdańsk ,
4. Wydział Geodezji i Katastru Urzędu Miasta w Gdańsku ,
5. Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych,
6. Lokalne agencje obrotu nieruchomości,
7. Własne archiwum danych o rynku nieruchomości.
3.4 Uzupełniające źródła metodologiczne
1. Ewa Kucharska-Stasiak – „Wartość rynkowa nieruchomości”, Twigger, Gdańsk
2000r.
2. Ewa Kucharska-Stasiak – „Nieruchomość a rynek”, Wydawnictwo Naukowe PWN,
Gdańsk 1999r.
3. Mieczysław Prystupa – Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia
porównawczego, omówienie standardu wraz z przykładami zadań.”, PFSRM, Gdańsk
2001r.
4. Mieczysław Prystupa – „Wycena mienia, poradnik menedżera”, Centrum Informacji
Menadżera, Gdańsk 2000r.
5. Europejskie Standardy Wyceny 2000. Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych, Gdańsk 2001
6. Zbigniew J. Boczek: Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości. Wyd.
CIVILENG Korporacja Majątkowa, Szczecin 2000
7. Andrzej Hopfer, Ryszard Źróbek, Sabina Źróbek – „Szacowanie nieruchomości
podejściem dochodowym”, Twigger, Gdańsk 2002
8. Peter L. Berenstein Aswath Damodaran „Zarządzanie Inwestycjami” LIBER 1999
4 DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO
Data sporządzenia wyceny ____________________________ 17 września 2012 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny _______ 14 września 2012 r.
Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu Wyceny _______14 września 2012 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości __________________14 września 2012 r.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 6
5 OPIS I STAN NIERUCHOMOŚCI
5.1 Stan prawny Nieruchomości
Stan prawny działek nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 ujmuje Księga Wieczysta nr
GD1G/00038616/9 prowadzona przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku III Wydział
Ksiąg Wieczystych. Na podstawie odpisu ww. KW oraz badania on-line w dniu 14.09.2012r.
stwierdzono, że księga zawiera następujące wpisy:
KW nr GD1G/00060114/3
Dział I: Oznaczenie nieruchomości
Położenie: Gdańsk , ul.Piekarnicza
Działki: nr 724 o powierzchni 4 349 m2
nr 722 o powierzchni 360 m2
nr 721 o powierzchni 902 m
2
nr 912 o powierzchni 1 090 m
2
nr 913 o powierzchni 100 m
2
nr 723 o powierzchni 47 460 m
2
Obręb : 0064
Obszar łączny: 54 261 m2
Sposób użytkowania: działki przemysłowe, rola, działka budowlana
Budynki: hala produkcji piekarniczej o pow. 5098,5 m2; hala produkcji
ciastkarskiej o pow. 5000 m2; silosownia mąki o pow. 957 m
2;
budynek administracyjny o pow. 2774 m2; kotłownia o pow.
425 m2; warsztat o pow. 869 m
2; stacja oleju opałowego o pow.
116,6 m2; stacja transformatorowa o pow. 216 m
2; portiernia o
pow. 45 m2; budynek zaplecza budowy o pow. 352 m
2
UWAGA! Budynki produkcyjne zostały wyburzone. Pozostało zaplecze budowy.
Spis praw: Rodzaj prawa :uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III
innej księgi wieczystej
1. nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo przejazdu i przechodu przez cały
niezabudowany teren działek nr 154/27, 155/2, 154/40 i 154/41, objętych księgą
wieczystą nr GD!G/00249175/7, z wyłączeniem ogródków oraz miejsc postojowych,
których prawo do wyłącznego korzystania przysługuje właścicielom poszczególnych
lokali mieszkalnych, na rzecz każdoczesnych właścicieli oraz użytkowników
wieczystych działek nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 objętych niniejszą księgą
wieczystą oraz działek powstałych w wyniku ich podziału geodezyjnego, w celu
zapewnienia swobodnego, niekoniecznego dostępu do powyższych nieruchomości
władnących przez właścicieli nieruchomości, mieszkańców oraz inne osoby, w tym w
szczególności klientów i interesantów instytucji edukacyjnych (przedszkoli, szkół
itp.), placówek handlowo - usługowych oraz instytucji publicznych zlokalizowanych
na tych nieruchomościach władnących
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 7
2. nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo swobodnego korzystania z placów zabaw
zlokalizowanych na terenie działki nr 155/2, objętej księgą wieczystą KW
GD1G/00249175/7, na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości stanowiącej
działki nr 721, 722, 723, 724, 912, 913, objętej niniejszą księgą wieczystą oraz działki
powstałe w wyniku ich podziału geodezyjnego
3. działki w wieczystym użytkowaniu do dnia 03.08.2033r. oraz budynki stanowiące
odrębną nieruchomość: - hala produkcji piekarniczej o pow. 5098,5 m2; hala produkcji
ciastkarskiej o pow. 5000 m2; silosownia mąki o pow. 957 m
2; budynek
administracyjny o pow. 2774 m2; kotłownia o pow. 425 m
2; warsztat o pow. 869 m
2;
stacja oleju opałowego o pow. 116,6 m2; - stacja transformatorowa o pow. 216 m
2;
portiernia o pow. 45 m2; budynek zaplecza budowy o pow. 352 m
2.
Dział II: Własność
Właściciel: Gmina Miasta Gdańsk
Użytkownik wieczysty: ROBYG MORENA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Dział III: Ciężary i ograniczenia:
1. Nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu na prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą polegającą na prawie
korzystania w pasie gruntu oznaczonym w załączniku do aktu notarialnego z dnia 07.
01. 2011 r., rep. a nr 157/2011 z : -części działki gruntu nr 724 w zakresie trwałego
posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej dn 200 o długości 97,50 mb
wraz z uzbrojeniem oraz sieci wodociągowej dn 110 o długości 23 mb wraz z
uzbrojeniem, -części działki gruntu nr 723 w zakresie trwałego posadowienia i
eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej dn 200 o długości 708 mb wraz z uzbro jeniem
oraz sieci wodociągowej dn 110 o długości 604,50 mb wraz z uzbrojeniem, -części
działki gruntu nr 912 w zakresie trwałego posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji
sanitarnej dn 200 o długości 63 mb wraz z uzbrojeniem oraz sieci wodociągowej dn
110 o długości 16 mb wraz z uzbrojeniem, -części działki gruntu nr 913 w zakresie
trwałego posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej dn 200 o długości 9
mb wraz z uzbrojeniem oraz sieci wodociągowej dn 110 o długości 5 mb wraz z
uzbrojeniem, a także dostępu do tych sieci i urządzeń celem konserwacji, modernizacji
i usuwania awarii. Przedmiot wykonywania: działki nr 724, 723, 912, 913. Służebność
na rzecz GDAŃSKA INFRASTRUKTURA WODOCIĄGOWO-KANALIZACYJNA
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Dział IV: Hipoteki:
1. hipoteka umowna kaucyjna – 76 034 630,14 zł, słownie: siedemdziesiąt sześć
milionów trzydzieści cztery tysiące sześćset trzydzieści 14/100 zł, hipoteka
ustanowiona dla zabezpieczenia emisji przez spółkę pod firmą ROBYG S.A. w
Warszawie obligacji na okaziciela serii A w ilości nie większej niż 600.000 sztuk o
wartości nominalnej 100 zł każda o łącznej wartości nominalnej do 60.000.000 zł. o
numerach od 000001 do 600000 na rzecz obligatariuszy na warunkach określonych w
uchwale 1-37/2010 zarządu spółki ROBYG S.A. w Warszawie z dnia 16.09.2010r.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 8
5.2 Opis nieruchomości i sposób użytkowania
Wyceniana nieruchomość składa się z działek gruntu o nr 721, 722, 723, 724, 912, 913
Powierzchnia łączna 54 261 m2,
Kształt – na datę wyceny nieregularny
Niezabudowana (zabudowa tymczasowa nie podlega wycenie), teren
pofałdowany, częściowo porośnięty samosiejkami drzew i krzewów,
Teren częściowo jest ogrodzony od strony ul Piekarniczej i ul.Lema
Dostęp do drogi publicznej – ul.Piekarnicza, ul.Lema i ul.Prof.Hausbrandta
sieci infrastruktury technicznej uzbrojenia terenu (sieć energetyczna, gazociąg,
wodociąg, kanalizacja, ciepłownicza, telefoniczna ) w zasięgu do 100 m od
granicy działki
nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami do 70 m wysokości budynków w północnej części terenu
Źródło: ortofotomapa 2012 – www.geoportal.pl
Nr działki Powierzchnia [m2] Rodzaj użytku Kształt
721 902 Ba Trapez
722 360 Ba Trójkąt
723 47 460 Ba Nieforemny, szeroka
724 4 349 Ba Nieforemny, długa
912 1 090 Ba Nieforemny, wąska
913 100 Bp prostokąt
Razem: 54 261 RIV Nieregularny, szeroki
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 9
5.3 Lokalizacja i otoczenie
Województwo Pomorskie powierzchnię ponad 18 tys. kilometrów kwadratowych, co stanowi
około 6 procent powierzchni Polski. Zamieszkuje je 2,2 mln mieszkańców, z czego
zdecydowana większość przypada na skupiska miejskie. Potencjał gospodarczy województwa
należy łączyć w szczególności z takimi dziedzinami jak przemysł stoczniowy, rafineryjny,
spożywczy, maszynowy, meblowy, transport i usługi portowe. Na podkreślenie zasługuje
fakt, że przemysł stoczniowy dokonał istotnych zmian restrukturyzacyjnych, stając się
ponownie przyszłościową i konkurencyjną dziedziną gospodarki, a Gdańska Stocznia
Remontowa należy do czołowych zakładów tego typu na świecie. Porty morskie Gdańsk i
Gdynia z łącznymi przeładunkami 37 mln ton stanowią nie tylko ważne węzły transportu, ale
dysponują również (w szczególności port gdański) znaczącymi obszarami rozwojowymi dla
różnych rodzajów działalności produkcyjnej i usługowej. Szansę na dynamiczny rozwój
województwa upatruje się w aktywizowaniu sektora szeroko rozumianych usług oraz
wspieraniu rozwoju małych i średnich przedsiębiorstw. Województwo pomorskie pod
względem liczby prywatnych przedsiębiorstw odniesionych do ilości 1000 mieszkańców
zajmuje wysokie, czwarte miejsce w kraju.
W regionie angażują swój kapitał znane firmy z Europy Zachodniej oraz Stanów
Zjednoczonych Ameryki. Niekwestionowanym liderem w wielkości zaangażowanego
kapitału jest amerykański koncern International Paper, który w zakup fabryki celulozy w
Kwidzynie zainwestował ponad 320 mln dolarów. Innymi inwestorami znanymi w regionie są
m.in.; Coca Cola, Fazer, Auchan, Geant, Nestle, Pepsi Co., Rubbermind, General Electric
Capital Corporation, Scania Truck and Buses, Federal Mogul Corporation, Helvetia Partia
Grupe, Alte Leipziger Europa AG, Farm Frites BV, Malma, Metro AG, Philips, Gaspol,
Baltic Malt, Dr. Oetker. Obecne są oddziały lub przedstawicielstwa znanych banków i
towarzystw ubezpieczeniowych (np. Deutsche Bank, Nationale Nederlanden). Znacząca jest
również ilość mniejszych spółek z udziałem kapitału zagranicznego. Na obszarach wiejskich
do spółek z udziałem kapitału zagranicznego wniesiono wiele tysięcy ha ziemi, aktywizując
przetwórstwo spożywcze. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa wydzierżawia również
cudzoziemcom tereny o walorach turystycznych i rekreacyjnych, tworząc warunki dla
rozwoju bazy turystycznej. Ważnym elementem rozwoju regionu i województwa jest budowa
autostrady A1, która będzie stanowiła korytarz tranzytowy z północy na południe Europy.
Gdańsk to największy ośrodek gospodarczy, naukowy i kulturalny polskiego Wybrzeża,
stolica ponad milionowej aglomeracji miejskiej oraz zamieszkałego przez ponad 2,2 miliony
mieszkańców regionu pomorskiego, który wg najnowszych badań socjologicznych jest
jednym z najzamożniejszych regionów w Polsce. Wielkość PKB na 1 mieszkańca wynosi
ponad 7 tys. EURO i jest dużo wyższe niż średnia z tego wskaźnika w Polsce. Ludność
Gdańska wynosi około 470.000 mieszkańców, powierzchnia miasta stanowi 265 km². W
Gdańsku zarejestrowanych jest blisko 60 tysięcy podmiotów gospodarczych. Ich liczba od
kilku lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie wykazując nieznaczne tendencje wzrostowe.
Ponad 95% podmiotów gospodarczych stanowią mikroprzedsiębiorstwa zatrudniające do 9
osób, małe przedsiębiorstwa stanowią 3,8%, średnie to 0,7%, a duże to 0,2% ogółu
podmiotów gospodarczych zarejestrowanych w Gdańsku.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 10
Wyceniana nieruchomość położona jest w Gdańsku, dzielnica Piecki-Migowo na
osiedlu Morena przy ulicy Piekarniczej. Morena jest typową „sypialnią” Gdańska. Występuje
tu zabudowa budownictwa uprzemysłowionego lat 80-tych tzw. „wielka płyta” oraz
nowoczesne budynki mieszkaniowe wielorodzinne powstałe w ostatnich 10-ciu latach w
ramach inwestycji deweloperskich. Dzielnice centralne ulegają dalszemu rozwojowi, co także
pokazuje wzrost gęstości zaludnienia w tej części Gdańska w związku z kolejnymi
inwestycjami mieszkaniowymi.
Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną asfaltową. Nieruchomość posiada bezpośredni
dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul.Piekarnicza i ul.Lema oraz ul.Prof. Hausbrandta.
Nieruchomość zlokalizowana jest blisko ulicy Rakoczego i Kartuskiej. Ulica Rakoczego
stanowi jedną z głównych arterii komunikacyjnych w tej części Gdańska. Jest to droga o
dużej przepustowości i po za strefą zatorów ulicznych. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa
mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, a nieco dalej Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w
Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych oraz Centrum Handlowe Carrefour. W sąsiedztwie
są także tereny niezabudowane. Okolica stosunkowo cicha i spokojna, chociaż słyszalne są
samoloty podchodzące do lądowania na pobliskim lotnisku Gdańsk-Rębiechowo. Zaplecze
handlowo usługowe i oświatowe bardzo dobrze rozwinięte. W odległości około 4 km znajduje
się inne duże centrum handlowe obejmujące: Auchan, Leroy Merlin, Decathlon. Położenie
nieruchomości pozwala także na dogodny dojazd do centrum Gdańska ul.Nowolipie
(dwujezdniowa droga) i dalej ul.Kartuską. Odległość od centrum Gdańska wynosi około
3 km. Przystanki autobusowe są przy ulicy Piekarniczej i Rakoczego . Dobry dostęp do
środków komunikacji miejskiej. Odległość od lotniska wynosi około 8 km w prostej linii.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 11
Poniżej mapa lokalizacji nieruchomości wycenianej.
5.4 Przeznaczenie nieruchomości, uzyskane decyzje, wydane pozwolenia
Dla wycenianej nieruchomości położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej obowiązuje
aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr 1829: „Piecki – rejon
Piekarniczej w mieście Gdańsku” zatwierdzony Uchwałą Rady Miasta Gdańska
nr XX/481/08 z dnia 28.02.2008 r. (załącznik nr 6 i 7). Zgodnie z powyższą Uchwałą,
wyceniana nieruchomość (działki nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 z obrębu 0064) położona jest
w strefie 005-M/U32 – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, gdzie zasady
kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu są następujące:
1) linie zabudowy – zgodnie z przepisami budowlanymi i drogowymi,
2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – maksymalnie 30%,
3) minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni
działki 40%,
4) intensywność zabudowy - minimalna: nie ustala się, maksymalna: 2,0,
5) wysokość zabudowy – minimalna: nie ustala się, maksymalna:
a) dla części terenu wydzielonej na rysunku planu linią wewnętrznego podziału i oznaczonej symbolem „a” - 70m,
b) dla części terenu wydzielonej na rysunku planu linią wewnętrznego podziału i
oznaczonej symbolem „b” – 35m,
6) formy zabudowy – dowolne,
7) kształt dachu – dowolny
Funkcje wyłączone to obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 12
Poniżej na rysunku planu zaznaczono wycenianą nieruchomość kolorem czerwonym.
Strefy „a” i „b” oznaczają obszary o zróżnicowanej wysokości zabudowy.
Zgodnie z przygotowanym przez inwostora studium przedinwestycyjnym i koncepcją
zagospodarowania terenu (załączniki nr 8 i 9) planowane jest wybudowanie 15 budynków
mieszkalnych wielorodzinnych od 5 do 16 kondygnacyjnych o łącznej powierzchni użytkowej
PUM = 71 891 m2.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 13
6 SPOSÓB WYCENY
Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie
nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w
urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach
nieruchomości podobnych.
6.1 Założenia do wyceny
W niniejszym opracowaniu przyjęto następujące założenia:
1. oszacowano wartość rynkową nieruchomości
2. przyjęto, iż oszacowane wartości będą się mieściły w granicach minimalnych i
maksymalnych cen rynkowych obserwowanych na rynku lokalnym lub innych rynkach
równoległych.
3. wycenie podlega grunt niezagospodarowany przeznaczony pod inwestycję deweloperską
4. przyjęte definicje oszacowanych wartości są zgodne ze PKSW PFSRM i TEGOVA
6.2 Wskazanie rodzaju określanej wartości, definicje
Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania nieruchomości dokonuje
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie
nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w
urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach
nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym określeniu podlega wartość
nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości.
Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny KSWP1 Wartość rynkową nieruchomości
(WR), stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu
wyceny przy przyjęciu następujących założeń:
o strony umowy są od siebie niezależne, nie działają motywami sytuacji przymusowej oraz
mają stanowczy zamiar zawarcia umowy.
o Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Interpretacja definicji wartości rynkowej:
Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę,
która rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu na który została
określona wartość.
Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością
szacowaną, a nie kwota z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą. Jest to hipotetyczna
cena, za która w dniu Wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim
wymogom definicji wartości rynkowej.
Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym
momencie, na który została określona. Może być to data opracowania operatu lub
wcześniejsza.
Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania
istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada
się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy.
Wartość rynkową określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 14
6.3 Typ i rodzaj określanej wartości
Wartość rynkową nieruchomości można określić dla nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu. W wyniku wyceny określona została wartość rynkowa nieruchomości
wycenianej, dla aktualnego sposobu użytkowania (WR).
6.4 Podejście i metoda wyceny nieruchomości
Uwzględniając przesłanki wymienione w art. 134 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o
gospodarce nieruchomościami, a ponadto cel i zakres wyceny, stan prawny nieruchomości
oraz dostępność danych rynkowych, wartość nieruchomości oszacowano przy zastosowaniu:
podejścia porównawczego,
metody porównywania parami
Podejście porównawcze
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych
nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania
ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W ramach powyższych metod można
stosować technikę interpolacji polegającą na nadaniu wagi poszczególnym cechom
reprezentującym wycenianą nieruchomość pomiędzy określonym dolnym (minimum) i
górnym (maximum) zakresem współczynników lub ekstrapolacji polegającą na nadaniu wagi
poszczególnym cechom reprezentującym wycenianą nieruchomość poza określonym dolnym
(minimum) lub górnym (maximum) zakresem współczynników w zależności od jakości
odchylenia od cechy.
Metoda porównywania parami
Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównywanie kolejno z co najmniej
trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem
obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych
nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag
wg wzoru:
L
Σ (Cj +
n
i
Ui1
)
WR =
j=1 x K
L
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 15
gdzie:
WR wartość rynkowa nieruchomości wycenianej,
Cj cena transakcyjna nieruchomości przyjętych do porównań,
Ui wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy rynkowej
(atrybutu) na wartość nieruchomości,
n liczba współczynników odpowiadająca liczbie cech rynkowych nieruchomości,
L liczba nieruchomości przyjętych do porównań.
K współczynnik korygujący.
6.5 Uzasadnienie sposobu wyceny nieruchomości
W wyniku wyceny określona została wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu
użytkowania (WR) jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu.
W procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano metodę porównywania
parami dostępną w ramach podejścia porównawczego . W ten sposób oszacowano aktualną
wartość rynkową nieruchomości. Zastosowanie takiej metody wynika w szczególności z
rodzaju i stanu nieruchomości oraz niewielkiej liczby dostępnych danych o cenach
transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej.
7 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
7.1 Rys historyczny - Kryzys finansowy
W lipcu 2007 roku rozpoczął się ogólnoświatowy kryzys ekonomiczny rynku finansowego i
bankowego . Początek kryzysowi dała zapaść na rynku pożyczek hipotecznych wysokiego
ryzyka w Stanach Zjednoczonych. Kryzys został spowodowany przez pożyczki hipoteczne,
które udzielały banki przy wysokim ryzyku spłaty, osobom o niewystarczających
możliwościach finansowych (ang. subprime mortgage). Pożyczki te stały się zabezpieczeniem
obligacji strukturyzowanych masowo sprzedawanych w celach inwestycyjnych i
spekulacyjnych przez prywatne instytucje finansowe, w tym największe banki amerykańskie i
europejskie. Świadomość ryzykowności tych obligacji była niewielka, gdyż trwał wzrost na
rynku nieruchomości, a czołowe instytucje ratingowe wystawiały wysokie oceny
bezpieczeństwa rzeczonym obligacjom. Niewypłacalność indywidualna z niespodziewanie
dużym odsetkiem (9,2%) poskutkowała z kolei brakiem gotówki na rynku kredytowym i
niestabilnością (zagrożeniem rychłej niewypłacalności wierzytelności) tych instytucji.
W połowie 2007 obligacje subprime okazały się papierami bez pokrycia. Kiedy ceny domów
w USA zaczęły spadać, w lipcu 2007 zbankrutowały dwa fundusze inwestycyjne banku Bear
Stearns. Banki doznały bardzo poważnych, liczonych w miliardach dolarów strat. Straty te
okazały się tak duże, że w marcu i kwietniu 2008 główne banki USA:
Merrill Lynch,
Goldman Sachs,
Morgan Stanley,
Lehman Brothers,
Citigroup
zostały pospiesznie dokapitalizowane, by zapobiec upadłości. Obawiano się, że upadłość
mogłaby wywołać efekt domina, bankructwa banków i przedsiębiorstw, bezrobocia i kryzysu
gospodarczego porównywanego do kryzysu stulecia z 1929. Kapitał ratunkowy pochodził
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 16
m.in. z rezerw walutowych różnych państw: Arabia Saudyjska, Kuwejt, Korea Południowa,
Japonia, Chiny, Singapur. W zamian za emisje akcji każdy z banków dostał od kilku do
kilkunastu miliardów dolarów. Działania te przyniosły tylko krótkotrwałą poprawę. W
następnych miesiącach banki przestały sobie ufać, niechętnie pożyczały sobie pieniądze z
obawy przed niewypłacalnością kontrahenta. Dane finansowe za II kwartał 2008 publikowane
w sierpniu, ujawniły po raz czwarty z rzędu duże straty największych banków. 15 września
2008 roku, 4-ty co do wielkości bank inwestycyjny Lehman Brothers, po bezowocnej próbie
zwrócenia się o pomoc do banku centralnego USA FED, zmuszony został ogłosić upadłość.
Tydzień wcześniej FED zgodził się przejąć dwie firmy ubezpieczeniowo-pożyczkowe
działające na rynku hipotecznym z ogromnymi długami sięgającymi kilku miliardów
dolarów:
Fannie Mae
Freddie Mac.
Upadek tych dwóch firm skutkowałby ogromnym kryzysem finansowym na całym świecie. Z
tego samego powodu FED, w porozumieniu z ministerstwem skarbu, zdecydował dzień
później o dokapitalizowaniu największej firmy ubezpieczeniowej na świecie – AIG, która
również chyliła się ku bankructwu. Przeznaczono na to kwotę 85 miliardów dolarów.
Początkowo kryzys omijał gospodarkę Polski. Za główne zagrożenia uważano takie
zjawiska jak: niebezpieczną zależność wartości złotego od spekulacyjnych inwestycji
krótkoterminowych, wysokie zadłużenie państwa oraz wysoki udział importu w produkcji.
Potem jednak pojawiły się czynniki powodujące przeniesienie się kryzysu do Polski:
ograniczenie akcji kredytowej przez banki,
atak spekulacyjny na polską walutę i znaczne obniżenie wartości złotego
problemy finansowe w przedsiębiorstwach z opcjami walutowymi
spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości
wstrzymanie decyzji inwestycyjnych przez inwestorów
spadek cen nieruchomości
Chronologia kryzysu
Bankructwo
funduszy
Bear Stearns
Straty banku
Merrill
Lynch
Straty banku
Goldman
Sachs
Straty banku
Morgan
Stanley
Straty banku
Citygroup
Upadek banku
Lehmans
Brothers
lipiec 2007 marzec 2008 kwiecień
2008
kwiecień
2008
kwiecień
2008 wrzesień 2008
Powyższe zdarzenia wpłynęły na załamanie rynku nieruchomości na świecie. Poziom
spadków był jednak zróżnicowany i wynikał z ogólnej sytuacji gospodarczej w
poszczególnych krajach. Z tego powodu ceny nieruchomości w Polsce nie spadły tak mocno
jak np. w Hiszpanii czy Irlandii. Poniższy wykres pokazuje zmiany stóp kapitalizacji, a więc i
wyceny nieruchomości. Jak widać po spadku cen (wzrost stóp kapitalizacji) w okresie 2008-
2009 nastąpiło zatrzymania dalszych spadków, a nawet lekka poprawa sytuacji.
W segmencie gruntów niezabudowanych największe spadki nastąpiły na obszarach
niezurbanizowanych. W dużych miastach, a szczególnie w centrach tych miast ceny spadały
relatywnie wolniej. Przeciętny poziom spadków w centrach miast w okresie 2008-2009
można określić na 5%-10% w skali roku.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 17
7.2 Aktualna sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych w segmencie inwestycji
mieszkaniowych wielorodzinnych.
Analizy rynkowe dużych firm consultingowych wykazują , że Inwestorzy i deweloperzy
wydadzą w tym roku na grunty dwa, trzy razy więcej niż w poprzednim. Kupują ziemię,
ponieważ jej ceny spadają i osiągają atrakcyjny poziom.
Rynek gruntów wyraźnie się ożywił. Inwestorzy finalizują transakcje kupna, których łączna
wartość na koniec roku przekroczy znacznie miliard złotych. To ponad dwukrotny wzrost w
porównaniu z 2010 r. – wynika z badania przeprowadzonego przez firmę doradczą Colliers
International (CI). W ub. r. inwestorzy kupili w kraju działki warte nie więcej niż 500 mln zł.
Rynek zakupów ziemi w tym roku będzie wart 1,2 – 1,5 mld zł . Ruch na rynku ziemi
pod inwestycje jest coraz większy. Wielu deweloperów planowało kupić ziemię w ubiegłym
roku, ale czekali na niższe ceny. Teraz, gdy oczekiwania sprzedających się zmniejszyły,
dochodzi do finalizacji transakcji. Ceny ziemi są niższe z dwóch powodów. Po pierwsze,
sprzedający przekonali się, że nie wrócą już stawki sprzed kryzysu i jeśli chcą sprzedać
nieruchomość, to muszą się godzić na ceny niższe niż te z lat 2007 – 2008. Po drugie, banki,
które kredytowały wtedy zakup ziemi, nie są tak cierpliwe jak rok temu i żądają spłat
kredytów. Stąd część spółek musi wyprzedawać ziemię.
Firma Colliers, w raporcie opracowanym dla gruntów inwestycyjnych w Warszawie , w tym
dla terenów pod zabudowę mieszkaniową prognozuje sukcesywną poprawę w obszarze tego
rynku. Począwszy od trzeciego kwartału 2010 roku, zauważyć można chęć inwestorów do
rozpoczęcia konkretnych zakupów. Pojawiło się więcej umów przedwstępnych
potwierdzających rzeczywiste chęci nabywania terenów. Trend ten pozwala prognozować, że
przez najbliższe lata będziemy mieć do czynienia z rynkiem nastawionym na kupującego, a
nie jak to było przed kryzysem na sprzedającego. Coraz częściej warunkiem zawieszającym
transakcje stawała się konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania
finansowania, a w przypadku nieruchomości komercyjnych zawarcia przedwstępnych umów
najmu. Wrosła też liczba zamykanych transakcji, również tych największych związanych z
wieloletnimi projektami inwestycyjnymi, które składać się będą z wielu faz.
Okres ten uświadomił uczestnikom rynku nieruchomości kilka faktów
w najbliższych latach ceny pozostaną na aktualnym poziomie z niewielkimi
korektami; jeśli doświadczamy wzrostu cen, to jest to zdrowy, racjonalny wzrost,
biorąc dla porównania dynamikę w latach przedkryzysowych,
wiele firm zmieniło lub poszerzyło zakres swojego zainteresowania jeśli chodzi o typ
inwestycji wraca zainteresowanie gruntami pod cele mieszkaniowe; nieruchomości
komercyjne, szczególnie te o przeznaczeniu handlowym staja się celem dla wielu
inwestorów, którzy do tej pory budowali jedynie mieszkania,
banki zaczynają szukać nabywców na nieruchomości gruntowe z tzw. „złymi
kredytami”;
wspólne przedsięwzięcie (joint-venture) staje coraz bardziej atrakcyjną formułą
inwestowania, czasami jedyną możliwą do zrealizowania założonego celu
inwestycyjnego; pojawiają się nowi gracze na rynku (m.in. zagraniczne fundusze
inwestycyjne) i pomału będzie ich przybywać.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 18
Warszawa, Wrocław, Kraków oraz Poznań i Trójmiasto mogą liczyć na powstanie nowych
biurowców i nowych osiedli mieszkaniowych. Wszystkie duże miasta ale również te średniej
wielkości doczekają się rozpoczęcia wielu nowych projektów mieszkaniowych. Dobrze
przygotowane grunty znajdują się w posiadaniu deweloperów i można spodziewać się
rozpoczęcia kolejnych inwestycji w 2012 i 2013 roku.
Niestety są również czynniki powstrzymujące lub opóźniające wiele inwestycji
deweloperskich i komercyjnych:
1. W dalszym ciągu procesy administracyjne dotyczące uzyskiwania wszelkich
pozwoleń, zamiast kilkunastu tygodni trwają kilkanaście miesięcy, a w skrajnych
przypadkach 2- 3 lata.
2. Kwestia użytkowania wieczystego nie pozostaje bez znaczenia, koszt z tym
związany powstrzymuje niektóre firmy przed zakupami takich gruntów.
3. Wysokie ceny dla najatrakcyjniejszych lokalizacji – banki kwestionują wyceny, co
czasami powoduje brak finansowania
4. Brak dostępności mediów lub niska przepustowość; nie zawsze gmina jest
zainteresowana partycypacją w kosztach, a wymagane wielomilionowe nakłady
skutecznie odstraszają przed inwestowaniem.
Ponadto dla gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną zauważalne są następujące zależności:
1. Istnieje bardzo silna korelacja ceny gruntu i wskaźnika intensywności zabudowy netto,
wyrażonego relacją PUM możliwego do wybudowania na danym gruncie do
powierzchni tego gruntu, stąd grunty pod zabudowę o niskiej intensywności są tańsze
2. Cena gruntu jest wprost proporcjonalna do wskaźnika intensywności zabudowy netto
(PUM/grunt); im wyższy wskaźnik tym wyższa cena jednostkowa gruntu.
3. Istnieje również bardzo silna korelacja pomiędzy cena gruntu a możliwą do uzyskania
ceną za 1m2 PUM w poszczególnych dzielnicach, co wiąże się z także z cenami
mieszkań lub domów mieszkalnych.
4. Cena gruntu zależy także od ceny sprzedaży lokali na rynku oraz kosztów inwestycji.
5. Ponadto cena gruntu zależy od lokalizacji, ponieważ lokalizacja wpływa na cenę
sprzedaży lokali na rynku pierwotnym;
6. Uczestnicy rynku gruntów developerskich (pod inwestycje mieszkalno-usługowe)
kalkulują cenę nieruchomości gruntowych głównie przez pryzmat: ceny 1 m2
powierzchni użytkowej lokali możliwej do uzyskania na rynku pierwotnym, łącznych
kosztów realizacji inwestycji, zakładanej stopy zysku. Cena gruntu stanowi pochodną
w/w czynników. Jest ustalana w podejściu pozostałościowym.
7. Z powyższej analizy wynika również, że relacja dla gruntów inwestycyjnych, relacja
prawa własności do prawa użytkowania wieczystego kształtuje się na poziomie 1:1
bez względu na lokalizację. Inwestor deweloper koszty związane z opłatami rocznymi
za użytkowanie wieczyste dyskontuje zwykle z przyszłej cenie PUM-u i zbywanych
udziałach gruntu
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 19
7.3 Rynek mieszkaniowy
Najbardziej prestiżowe dzielnice Gdańska to Śródmieście, Wrzeszcz i Oliwa Mieszkania w
tych dzielnicach osiągają od zawsze najwyższe ceny transakcyjne. W ostatnim czasie coraz
modniejsze robią się „sypialnie” Gdańska przeżywające renesans: Morena i Przymorze.
Gdański rynek mieszkaniowy z początkiem roku 2009 zaczął się odbijać od dna, obecnie jest
w fazie stabilizacji. Rynek lokalny osiedla Morena jest atrakcyjny dla potencjalnych
nabywców nieruchomości mieszkalnych z uwagi na:
1. położenie z dobrym dojazdem do centrum Gdańsku i do Sopotu oraz Gdyni
2. dobrą komunikację z centrum Gdańsku, także dzięki wybudowaniu nowej
dwujezdniowej drogi ul.Armii Krajowej (trasa W-Z)
3. sąsiedztwo terenów zielonych – wzgórza morenowe,
4. dobra komunikację z innymi częściami Trójmiasta dzięki łatwemu połączeniu z
obwodnicą Trójmiasta
5. bardzo dobrą infrastrukturę usługowo-handlową
6. bardzo dobre zaplecze oświatowe (szkoły, przedszkola)
Powyższe uwarunkowania wpływają na stały, stabilny popyt na mieszkania i domy
mieszkalne w tej części Gdańska (tj. na Morenie) oraz stosunkowo wysoki poziom cen
gruntów, domów i mieszkań.
Zestawiając ze sobą dane dotyczące przeciętnych cen domów jednorodzinnych w
Trójmieście, możemy zauważyć, iż oferty pochodzące z Sopotu zawyżają analizowane
wartości.
Wszystko za sprawa charakteru tamtejszego rynku, na którym brakuje terenów pod nowe
inwestycje, przez co ceny istniejących już nieruchomości utrzymują się na stosunkowo
wysokim poziomie. Warto podkreślić, że Sopot jest jedynym miastem, w którym średnie
ceny oferowanych domów we wszystkich typach zabudowy przekraczają granicę 1,2 mln zł.
przy czym ta statystyka dla Sopotu jest zaniżona, gdyż uwzględnia także transakcje działkami
budowlanymi zabudowanymi domami do wyburzenia. Przeciętne ceny domów do
zamieszkania na terenie Sopotu wynoszą od 2,5 mln zł. do 4 mln zł. za dom jednorodzinny.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 20
Wg Oferty.net i OpenFinance średnie ceny mieszkań kształtują się na następujących
poziomach:
Poniżej zamieszczono średnie ceny mieszkań w Gdańsku wg Raportu BRE Hipoteczny -
Wiosna 2012r.
Ceny gruntów budowlanych pod zabudowę mieszkaniową zależą od wielu czynników w tym
w szczególności od:
1. lokalizacji
2. możliwości inwestycyjnych
3. uzbrojenia terenu
4. powierzchni działki
5. kształtu działki
Grunty inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną są ponownie poszukiwane
przez deweloperów, fundusze etc.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 21
Największym popytem w Gdańsku cieszą się grunty budowlane pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną położone w pobliżu głównych arteriach komunikacyjnych, ale nie w strefie
uciążliwości hałasu. Chętnie kupowane są mieszkania zarówno w nowych jak i starych
zasobach. Poziom cen rośnie wraz ze zbliżaniem się lokalizacji w kierunku Śródmieścia.
7.4 Rodzaj i obszar badanego rynku nieruchomości
Dla potrzeb niniejszej wyceny zbadano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną jako przedmiot prawa
własności. Jako rynek lokalny właściwy dla gruntu developerskiego o średnim lub dużym
areale przyjęto rynek centralnej części Gdańska - ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy
Piecki-Migowo i dzielnic przyległych. Poniżej mapa z zaznaczeniem badanego rynku.
7.5 Okres badania cen
Badanie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych obejmowało okres od lipca 2010r. do
września 2012r. Ceny transakcyjne przyjęto w wysokościach nominalnych, przyjmując trend
w badanym okresie = 0.
7.6 Charakterystyka i analiza badanego rynku Nieruchomości gruntowych
Jako rynek lokalny do porównań przyjęto obszar centralnej części Gdańska obejmujący
Dzielnice: Przymorze, Piecki-Migowo, Zaspa, Wrzeszcz, Śródmieście. Tak zdefiniowany
rynek lokalny w segmencie gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę
wielorodzinną jest średnio rozwinięty.
W monitorowanym okresie zanotowano rozpiętość cen od ok. 600 zł do ponad 1300 zł za 1m2
powierzchni działki. Wielkość działek zawierała się przedziale od 5 000 m2 do ponad
27 000 m2. Działki o areale zbliżonym do wycenianej nie zanotowano. Szczególnie
poszukiwane są tereny posiadające aktualny miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego, co znacznie ułatwia i przyspiesza proces inwestycyjny. Grunty takie są trudno
osiągalne z uwagi na bardzo małą podaż wynikającą z faktu iż pewna część powierzchni
miasta Gdańska nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 22
Transakcje, które miały miejsce w monitorowanym okresie czasu dotyczyły działek na
obszarach bez planu miejscowego oraz z planami miejscowymi. W wypadku braku planu
miejscowego jedynym kryterium określenia przeznaczenia i możliwości inwestycyjnych
działki jest Studium uwarunkowań lub warunki zabudowy uzyskiwane dla danego terenu, a co
za tym idzie ważnym czynnikiem wynikającym z tych możliwości jest intensywność
zabudowy. Dużym atutem przekładającym się na cenę gruntu jest wydana decyzja WZiZT dla
danej nieruchomości wiążąca urząd co do przeznaczenia gruntu. Obecne przepisy prawa
budowlanego pozwalają przenosić ją na kolejnych nabywców terenu. Daleko lepszą cechą,
również cenowo, jest decyzja pozwolenie na budowę, która w pełni gwarantuje inwestorowi
szybką w czasie konsumpcję zainwestowanych w teren środków – dlatego tego typu działki
osiągają wyższe ceny jednostkowe od podobnych gruntów bez wydanych decyzji.
7.7 Atrybuty nieruchomości podobnych
Cechy rynkowe nieruchomości, które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny mają z
reguły lokalny charakter i w różnym stopniu wpływają na decyzje osób kupujących
nieruchomości. Nazwy cech rynkowych (atrybuty) oraz ich wagi (miernik wpływu cech na
cenę) zostały określone w wyniku analizy rynku lokalnego oraz na podstawie analizy ofert
kupna i sprzedaży nieruchomości podobnych w lokalnych agencjach nieruchomości. Wagi
cech zostały oszacowane na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach
nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen.
Cechy i wagi nieruchomości podobnych
1. Lokalizacja _____________________________________ 25%
2. Możliwości inwestycyjne _________________________ 25%
3. Infrastruktura – media, drogi dojazdowe ______________ 20%
4. Powierzchnia działki______________________________ 15%
5. Kształt działki, warunki geotechniczne _______________ 15%
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 23
Skala ocen atrybutów
Dla potrzeb wyceny, w obrębie ustalonych cech rynkowych, przyjęto następującą skalę ocen:
Lp. Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny
1 Lokalizacja Bardzo dobra Śródmieście, Wrzeszcz
Dobra Piecki-Migowo , Przymorze, Zaspa
Przeciętna Aniołki, Orunia Górna
Słaba Siedlce, Łostowice, Ujeścisko
2 Możliwości inwestycyjne,
ograniczenia,
Przeznaczenie nieruchomości,
Dobra Zabudowa mieszkaniowo-usługowa wielorodzinna dużej intensywności. Wysokość do 15, 16 kondygnacji.
Aktualny miejscowy plan lub wydano warunki
zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji lub pozwolenie na budowę,
Przeciętna Zabudowa wielorodzinna średniej intensywności. Wysokość do 10 kondygnacji. Aktualny miejscowy
plan lub wydano warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji.
Słaba Zabudowa wielorodzinna niskiej intensywności. Wysokość do 4-5 kondygnacji. Aktualny miejscowy
plan lub wydano warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji.
3 Infrastruktura - Uzbrojenie terenu, drogi dojazdowe
Dobre Media doprowadzone do granicy działki, korzystny układ drogowy w pobliżu, nieuciążliwy, blisko głównych ciągów komunikacyjnych
Przeciętne Media w zasięgu do 100 m od granicy działki niekorzystne warunki dojazdu, strefa zatorów ulicznych
Słabe Część mediów przy działce, część w oddaleniu do 200-300 m, układ drogowy w oddaleniu
4 Powierzchnia działki
Bardzo dobra Powierzchnia do 7 000 m2
Dobra Powierzchnia od 7 000 do 15 000 m2,
Przeciętna Powierzchnia od 15 000 do 30 000 m2,
Słaba Powierzchnia ponad 30 000 m2
5 Kształt działki, Dobre Działka prostokątna lub nieforemna szeroka, warunki gruntowe przeciętne
warunki geotechniczne
Przeciętne Działka w kształcie trapezu lub nieforemna, warunki gruntowe przeciętne
Słabe Działka nieforemna, niekorzystne warunki gruntowe - wysoki poziom wód gruntowych, konieczność
dodatkowych nakładów (ścianki szczelne, tzw. wanny,
palowanie terenu
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 24
7.8 Analiza rynku nieruchomości i cen
Rynek nieruchomości gruntowych w Gdańsku, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową i biurową wysoką jest ograniczony.
Notowana jest nieduża ilość transakcji. Na podstawie zawartych transakcji w okresie lat
2007-2012 można stwierdzić że poziom cen wykazywał niewielką tendencję spadkową,
jednak z uwagi na małą liczbę transakcji nie ma możliwości ustalenia dokładnego poziomu
spadków. Aktualnie nabywcy tego typu nieruchomości oczekują nieco niższych cen niż w
latach 2007-2008 z uwagi na spadek cen mieszkań. Najwyższe ceny uzyskiwane są za grunty
pod intensywną zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o wysokości do 16 kondygnacji.
Takie grunty zapewniają inwestorowi możliwość realizacji lokalnych dominant
architektonicznych, gdzie uzyskiwany jest ponad przeciętny efekt widokowy z realizowanych
apartamentów. Nabywca takiego apartamentu ma oczekuje widoku na miast, starówkę lub na
Zatokę Gdańską. Ceny takich gruntów oscylują w przedziale od 1200 do 2000 zł/m2 działki.
Incydentalnie wykraczają poza te granice cenowe. Jednocześnie ceny gruntów pod zabudowę
biurową wysoką (8-16 kondygnacji) przy głównych ciągach komunikacyjnych Gdańska
osiągają poziom 2000 do 2500 zł/m2 działki. Najniższe ceny uzyskiwane są grunty
przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną do 4-5 kondygnacji w
południowych dzielnicach Gdańska jak Jasień, Szadółki , Łostowice oraz wzdłuż starej
zabudowy ul.Kartuskiej na Siedlcach. Lokalizacje te charakteryzuje niski stopień urbanizacji
(Jasień, Szadółki, Łostowice) oraz strefa zatorów ulicznych i zdegradowanej zabudowy
(Siedlce). Poniżej zamieszczono tabele z cenami transakcyjnymi gruntów inwestycyjnych w
Gdańsku.
Tabela transakcyjna nr 1 – grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i
usługową w latach 2010 - 2012
L.p. Data Lokalizacja,
dzielnica Ulica
Powierzchnia działki [ m
2 ]
Cena [zł] cena
[zł/m2 ]
Funkcja
1 2011-07-27 Orunia dz 704 12 048 4 555 000 378,07 MW
2 2012-01-26 Łostowice 359/13,359/20 5 196 2 094 645 403,13 MW
3 2010-05-17 Łostowice 4/29 obr 74 9 640 3 975 000 412,34 MU
4 2011-06-17 Łostowice Brylantowa 8 839 4 664 947 527,77 MW
5 2011-02-08 Przymorze Czerwony Dwór 3 907 2 493 000 638,09 MU/H
6 2011-07-20 Przymorze Lęborska 13 341 8 983 305 673,36 MU
7 2010-11-26 Siedlce Malczewskiego 6 114 5 000 000 817,80 MW
8 2011-09-09 Siedlce Kartuska 7 852 6 500 000 827,81 MW/U
9 2011-06-29 Przymorze Beniowskiego 2 884 3 114 720 1 080,00 MU
10 2010-11-05 Śródmieście Szafarnia 27 111 31 000 000 1 143,45 MW
11 2011-11-10 Aniołki Kopernika 5 696 7 631 023 1 339,72 MU
12 2010-10-07 Zaspa Jana Pawła II 26 167 35 075 610 1 340,45 MW
13 2010-12-14 Wrzeszcz Zwycięstwa 6 625 9 000 000 1 358,49 MW
14 2011-09-15 Oliwa Grunwaldzka 7 709 19 024 390 2 467,82 Biura
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 25
W latach 2007-2009 także notowane były transakcje sprzedaży gruntów deweloperskich
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami na parterze i
ewentualnie I piętrze.. Poniżej zaprezentowano 3 transakcje sprzedaży nieruchomości bardzo
podobnych do nieruchomości wycenianej. Transakcje te dotyczyły gruntów z podobną
intensywnością zabudowy i wysokością do 16 kondygnacji.
Tabela transakcyjna nr 2 – grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną do 16
kondygnacji (transakcje podobne w latach 2007-2009)
L.p. Data Lokalizacja,
dzielnica Ulica
Powierzchnia działki [ m
2 ]
Cena [zł] cena
[zł/m2 ]
Funkcja
1 2007-10-30 Wrzeszcz Partyzantów 11 296 15 592 000 1 380,31 MU-33
2 2008-02-29 Przymorze Rzeczypospolitej 21 140 44 721 651 2 115,50 MW
3 2009-01-14 Przymorze Obrońców Wybrzeża
16 251 31 714 260 1 951,53 MW
Z tabeli nr 1 wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, które zostały
przyjęte do porównań w procesie wyceny. Transakcje te zamieszczono w tabeli nr 3.
Tabela transakcyjna nr 3 – nieruchomości podobne wybrane do wyceny
L.p. Data Lokalizacja,
dzielnica Ulica
Powierzchnia działki [ m
2 ]
Cena [zł] cena
[zł/m2 ]
Funkcja
1 2011-06-17 Łostowice Brylantowa
8 839 4 664 947 527,77 MW
2 2011-07-20 Przymorze Lęborska
13 341 8 983 305 673,36 MU
3 2010-11-26 Siedlce Malczewskiego
6 114 5 000 000 817,80 MW
4 2011-09-09 Siedlce Kartuska
7 852 6 500 000 827,81 MW/U
5 2010-11-05 Śródmieście Szafarnia
27 111 31 000 000 1 143,45 MW
6 2011-11-10 Aniołki Kopernika
5 696 7 631 023 1 339,72 MU
7 2010-10-07 Zaspa Jana Pawła II
26 167 35 075 610 1 340,45 MW
8 2010-12-14 Wrzeszcz Zwycięstwa 6 625 9 000 000 1 358,49 MW
Z powyższej tabeli nr 3 do porównań w procesie wyceny wybrano nieruchomości opisane w
transakcji nr 4, nr 5 i nr 7.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 26
7.9 Charakterystyka nieruchomości wycenianej
Charakterystyka nieruchomości wycenianej odzwierciedla w szczególności spojrzenie przez
pryzmat cech rynkowych nieruchomości (atrybutów), które w najistotniejszy sposób
wpływają na poziom wartości nieruchomości na danym rynku. Poniżej przedstawiono
charakterystykę wycenianej działki (prawa u.w.) położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej
na terenie dzielnicy Piecki-Migowo.
Lp Cechy rynkowe Charakterystyka wycenianej
nieruchomości (kompleks 6-ciu działek)
1 Lokalizacja Dobra
2 Możliwości inwestycyjne Dobre
3 Infrastruktura: Uzbrojenie terenu, drogi
dojazdowe Dobre
4 Powierzchnia działki Słaba
5 Kształt działki, warunki geotechniczne Dobry
7.10 Zestawienie transakcji przyjętych do porównań
Ze zbioru cen do porównań z tabeli nr 3 z rozdziału 7.8 wybrane zostały nieruchomości
najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, o numerach porządkowych
4 – (Nieruchomość A), 5 - (Nieruchomość B) i 7 - (Nieruchomość C) .
Nieruchomość A_______________ 827,81 zł/m2
Nieruchomość B ______________ 1 143,45 zł/m2
Nieruchomość C ______________ 1 340,45 zł/m2
Krótki opis nieruchomości porównawczych
Poniższe charakterystyki nieruchomości porównawczych odzwierciedlają w szczególności
spojrzenie przez pryzmat cech rynkowych (atrybutów) opisywanych nieruchomości, które w
najistotniejszy sposób wpływają na poziom cen na danym rynku.
Nieruchomość A
Lokalizacja: Gdańsk Siedlce ul. Kartuska,
Powierzchnia działki: 7852 m2
Nieruchomość gruntowa niezabudowana z pełnym uzbrojeniem terenu przy granicy działki.
Nieruchomość słabo położona przy drodze lokalnej w strefie zatorów ulicznych,
dwukierunkowej w przeciętnym stanie. Punkty handlowe i usługowe w pobliżu. Zabudowa
mieszkaniowo-usługowa do 5 kondygnacji.
Nieruchomość B
Lokalizacja: Gdańsk Śródmieście ul.Szafarnia / ul.Angielska Grobla
Powierzchnia działki: 27 111 m2
Nieruchomość gruntowa niezabudowana, z pełnym uzbrojeniem terenu przy granicy działki.
Nieruchomość bardzo dobrze położona w Śródmieściu Gdańska przy drodze lokalnej,
dwukierunkowej, ale blisko ul.Elbląskiej. Punkty handlowo-usługowe i oświatowe w pobliżu.
Dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna do 5 kondygnacji. Trudne warunki
gruntowe ze względu na położenie blisko rzeki Motława. Wysoki poziom wód gruntowych
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 27
Nieruchomość C
Lokalizacja: Gdańsk Zaspa ul. Jana Pawła II
Powierzchnia działki: 26 167 m2
Nieruchomość gruntowa niezabudowana z pełnym uzbrojeniem terenu przy granicy działki.
Nieruchomość dobrze położona przy drodze ponadlokalnej, dwukierunkowej w przeciętnym
stanie. Punkty handlowe i usługowe w pobliżu. Dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa
wielorodzinna do 15 kondygnacji.
Zestawienie cech nieruchomości porównywanych
Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość X Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C
1 Lokalizacja Dobra Słaba Bardzo dobra Dobra
2 Możliwości inwestycyjne Dobre Słabe Słabe Dobre
3 Infrastruktura: Uzbrojenie
terenu, drogi dojazdowe Dobre Przeciętne Dobre Dobre
4 Powierzchnia działki Słaba Dobra Przeciętna Przeciętna
5 Kształt działki, warunki geotechniczne
Dobry Dobry Słaby Dobry
7.11 Przygotowanie danych do obliczeń
Zakres kwotowy poprawek
Korzystając z danych z tabeli transakcyjnej określony został zakres kwotowy poprawek ΔC.
ΔC = C max. – C min;
Δ = 1 358,49 zł/m2 – 527,77 zł/m
2 = 830,72 zł/m
2
C max. – maksymalna cena ze zbioru zebranych cen transakcyjnych
C min - minimalna cena ze zbioru zebranych cen transakcyjnych
ΔC – różnica ceny maksymalnej i ceny minimalnej (zakres kwotowy cen transakcyjnych)
Zakres kwotowy wag cech rynkowych
W tabeli poniżej podano zakres kwotowy poszczególnych cech rynkowych nieruchomości.
LP NAZWA CECHY WAGA CECHY ZAKRES
KWOTOWY
1 Lokalizacja 25% 207,68
2 Możliwości inwestycyjne 25% 207,68
3 Infrastruktura: Uzbrojenie terenu, drogi
dojazdowe 20% 166,14
4 Powierzchnia działki 15% 124,61
5 Kształt działki, warunki geotechniczne 15% 124,61
RAZEM 100% 830,72
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 28
7.12 Obliczenie wartości cząstkowych w parach porównawczych
Lp. Cechy rynkowe
Udział cechy w ΔC Zakres kwotowy cechy
Poprawki
Waga cechy (%) (zł/m2)
1 Lokalizacja 25% 207,68 138,45
2 Możliwości inwestycyjne 25% 207,68 207,68
3 Infrastruktura: Uzbrojenie
terenu, drogi dojazdowe 20% 166,14 83,07
4 Powierzchnia działki 15% 124,61 -83,07
5 Kształt działki, warunki
geotechniczne 15% 124,61 0,00
suma poprawek 346,13
Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC Zakres kwotowy cechy
Poprawki Waga cechy (%) (zł/m2)
1 Lokalizacja 25% 207,68 -69,23
2 Możliwości inwestycyjne 25% 207,68 207,68
3 Infrastruktura: Uzbrojenie
terenu, drogi dojazdowe 20% 166,14 0,00
4 Powierzchnia działki 15% 124,61 -41,54
5 Kształt działki, warunki
geotechniczne 15% 124,61 124,61
suma poprawek 221,53
Lp. Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC Zakres kwotowy cechy
Poprawki Waga cechy (%) (zł/m2)
1 Lokalizacja 25% 207,68 0,00
2 Możliwości inwestycyjne 25% 207,68 0,00
3 Infrastruktura: Uzbrojenie
terenu, drogi dojazdowe 20% 166,14 0,00
4 Powierzchnia działki 15% 124,61 -41,54
5 Kształt działki, warunki
geotechniczne 15% 124,61 0,00
suma poprawek -41,54
Obliczenie wartości cząstkowych
Obliczone wartości cząstkowe nieruchomości dla poszczególnych par są funkcją różnic cech
rynkowych, ich wag oraz cen transakcyjnych.
WX-A = 827,81 zł/m2 + 346,13 zł/m
2 = 1 173,95 zł/m
2
WX-B = 1 143,45 zł/m2 + 221,53 zł/m
2 = 1 364,97 zł/m
2
WX-C = 1 340,45 zł/m2 – 41,54 zł/m
2 = 1 298,92 zł/m
2
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 29
7.13 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości
Obliczona jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości wycenianej (Wj) stanowi średnia
arytmetyczną z wartości uzyskanych w czasie porównań w poszczególnych parach. Z uwagi
na fakt, iż wyniki obliczeń w poszczególnych parach można traktować z jednakowym
poziomem ufności, zastosowano rachunek średniej arytmetycznej, a nie średniej ważonej.
Wj = (1 173,95 + 1 364,97 + 1 298,92 ) / 3 = 1279,28 zł/m2
Wj = 1279,28 zł/m2
Powierzchnia łączna działek nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 wynosi: P = 54 261 m2
Wartość rynkowa w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni działek wynosi 1279,28 złotego. Tak
więc wartość rynkowa nieruchomości wynosi:
WR = 1279,28 zł/m2 * 54 261 m
2 = 69 415 012,08 zł
Wartość rynkowa nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu bez tymczasowej
zabudowy) położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej i opisanej w KW nr
GD1G/00038616/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku,
III Wydział Ksiąg Wieczystych, po zaokrągleniu do poziomu istotności wynosi:
WR = 69 415 000 zł.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 30
8 WYNIK KOŃCOWY WYCENY
8.1 Wartość rynkowa prawa u.w. nieruchomości (WR)
Wartość rynkowa nieruchomości (WR), położonej w Gdańsku przy ul.Piekarniczej ( działki
o nr 721, 722, 723, 724, 912, 913 o łącznej powierzchni 54 261 m2) opisanej w KW nr
GD1G/00038616/9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku, III
Wydział Ksiąg Wieczystych wynosi:
69 415 000 zł
(słownie: sześćdziesiąt dziewięć milionów czterysta piętnaście tysięcy złotych ).
8.2 Wartość dla wymuszonej sprzedaży WRW
Według Międzynarodowych Standardów Wyceny (MSW2) – termin „sprzedaż
wymuszona” jest używany w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod
przymusem sprzedaży i/lub odpowiedni okres ekspozycji na rynku nie jest możliwy.
Cena osiągana w takich okolicznościach nie spełni kryteriów wartości rynkowej.
Wg Europejskich Standardów Wyceny (ESW2) – kwota, która mogłaby być
otrzymana za nieruchomość gdy, z różnych przyczyn, sprzedający znajduje się pod
presją konieczności jej sprzedaży.
W hipotetycznej sytuacji, kiedy Kredytobiorca nie jest w stanie spłacać kredytu, może
być zmuszony do zbycia nieruchomości. Także Bank przejmujący nieruchomość jest
zainteresowany szybkim jej zbyciem aby nie ponosić dodatkowych kosztów
utrzymania. Przy takim toku zdarzeń z pewnością warunki zbycia nieruchomości nie
będą rynkowe.
W przypadku konieczności nagłej sprzedaży nieruchomości w sytuacji wymuszonej,
cena zazwyczaj zostaje ustalona na niższym poziomie o około 10-20%. W związku z
tym WRW dla przedmiotowej nieruchomości ustalono wg wzoru:
WRW = 0,85 x WRP
WRW = 0,85 x 69 415 000 = 59 002 750 złotych
8.3 Wnioski z obliczeń
Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości została zaokrąglona do pełnych złotych
uwzględniając niezbędny poziom istotności oraz wyniosła 1279,28 zł/m2 grunt. Wynik
końcowy został skonfrontowany z wynikami analizy rynku lokalnego i zawiera się w
poziomie cen rynkowych pomiędzy max. i min.
Jednocześnie oszacowana wartość rynkowa nieruchomości w przeliczeniu na 1 PUM
planowany do zrealizowania wynosi:
Wartość rynkowa [zł] 69 415 000
Planowany PUM [m2] 71 891
Wartość nieruchomości [zł/pum] 965,56
Przeciętne ceny tego typu nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w
Trójmieście oscylują w przedziale 700 zł/pum. do 1100 zł/pum., zatem oszacowana wartość
nieruchomości znajduje uzasadnienie także poprzez takie porównanie. Powyższe wnioski
stanowią uzasadnienie oszacowanej wartości rynkowej przedmiotu wyceny.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 31
9 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE
1) Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych uchwalonymi przez Polską Federację
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
2) Operat szacunkowy może być wykorzystany wyłącznie zgodnie z celem wyceny, dla
którego został sporządzony.
3) Niniejszy operat nie stanowi ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny.
4) Wyniki obliczeń są zaokrąglone w arkuszu kalkulacyjnym Excel.
5) Odpowiedzialność wobec osób trzecich jest wykluczona, w szczególności z tytułu
wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on określony w operacie.
6) Zabrania się kopiowania, publikowania, wykorzystywania lub udostępniania osobom
trzecim niniejszego operatu bez uzgodnienia i pisemnej zgody autora.
7) Określona w operacie wartość wycenianej nieruchomości może ulec zmianie w
następstwie wystąpienia zmian w szczególności: stanu nieruchomości, jej sąsiedztwa, jak
również zmian w danym segmencie rynku nieruchomości, a w szczególności zmiany
funkcji ni i sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości.
8) Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności z tytułu ewentualnych wad w dokumentach
dostarczonych przez Zamawiającego wycenę,
9) Określona w wyniku wyceny wartość przedmiotu wyceny nie zawiera opłat i podatków,
jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, lub
właściciel (użytkownik wieczysty) w związku ze zbyciem.
10) Wynagrodzenie autora operatu w żaden sposób nie jest uzależnione od wartości
wycenianej nieruchomości.
11) Operat szacunkowy ma znaczenie posiłkowe dla kredytodawcy przy ocenie ryzyka i
warunków udzielania kredytu, jak również nie przesądza o wysokości udzielanego
kredytu, na który wpływ ma także status finansowy kredytodawcy i uwarunkowania rynku
bankowego
12) Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12
miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub
istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o
gospodarce nieruchomościami.
Gdańsk KW nr GD1G/00038616/9
www.kuchcinski.com.pl 32
10 ZAŁĄCZNIKI
1. Plan sytuacyjny.
2. Dokumentacja fotograficzna.
3. Odpis KW nr GD1G/00038616/9
4. Wypis z rejestru gruntów
5. Mapa ewidencyjna
6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
7. Rysunek MPZP
8. Szacunek potencjalnego PUM w inwestycji na wycenianej nieruchomości
9. Koncepcja zagospodarowania terenu objętego wyceną
10. Obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością
Operat szacunkowy obejmuje 32 ponumerowane strony oraz 10 załączników.
Autorzy Operatu Szacunkowego
top related