Operat szacunkowy

POŁOŻENIE

Dębica, ul. Piękna 74

ZLECENIODAWCA

Syndyk Piotr Klempka

DATA

16.07.2018 r.

SPORZĄDZIŁ

Wioletta Magdziarz-Pawełek

2

SPIS TREŚCI

1. PODSTAWY FORMALNE ORAZ PRAWNE I ZAKRES WYCENY 3 1.1. Podstawa formalna 3 1.2. Przedmiot i zakres wyceny 3 1.3. Cel wyceny 3 1.4. Podstawy prawne wyceny nieruchomości 3 1.5. Źródła informacji i wykorzystane materiały 5 1.6. Materiały pomocnicze 5 1.7. Określenie istotnych dat dla wyceny 6 2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY 6 2.1. Stan prawny nieruchomości 6 2.2. Przeznaczenie nieruchomości 7 2.3. Lokalizacja i otoczenie 7 3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU 11 4. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 14 5. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 15 5.1. Opis zastosowanego podejścia i metody wyceny 15 5.2. Analiza danych i założenia przyjęte w wycenie 15 5.3. Określenie wartości nieruchomości działki zabudowanej budynkiem

mieszkalnym 16 Określenie wartości nieruchomości dz. 488 zabudowanej budynkiem

mieszkalnym w zabudowie szeregowej 21 VI PODSUMOWANIE I OCENA UZYSKANYCH WYNIKÓW WYCENY 26 VII KLAUZULE 26 ZAŁĄCZNIKI 28

3

1. PODSTAWY FORMALNE ORAZ PRAWNE

I ZAKRES WYCENY

1.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 15.06.2018 r. Zleceniodawcą wyceny

jest Syndyk Masy Upadłości Piotr Klempka.

1.2. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest:

Udział ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntu działce numer ew.

488 o powierzchni 0,0304 ha wraz z takim samym udziałem w prawie

odrębnej własności budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej

położonego w Dębicy przy ul. Pięknej 74;

Zakres wyceny obejmuje w/w prawo do nieruchomości.

1.3. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla sprzedaży

przez Syndyka.

1.4. Podstawy prawne wyceny nieruchomości

1.Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 Dz. U. z 2017 r. poz.

459, 933, 1132, z 2018 r. poz. 398., wraz z późniejszymi zmianami, a w

szczególności:

- w zakresie przepisów definiujących rodzaj i treść praw, których przedmiotem

jest wyceniana nieruchomość, a mianowicie Księga pierwsza Tytuł III „Mienie”

oraz w zakresie definicji nieruchomości, Księga druga „Własność i inne prawa

rzeczowe”

2.Ustawa Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku

Dz. U. z 2018 r. poz. 155, z 2017 r. 2491, z 2018 r. poz. 5, 138, 416., wraz z

późniejszymi zmianami, a w szczególności:

4

- w zakresie przepisów definiujących sposób opisu i oszacowania

nieruchomościami, Część druga. „Postępowanie zabezpieczające

i egzekucyjne”. Księga druga. „Postępowanie egzekucyjne”., Dział VI.

„Egzekucja z nieruchomości”. Rozdział 3. „Opis i oszacowanie”.

3. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku

Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50., wraz z późniejszymi zmianami, a w szczególności:

- w zakresie przepisów Działu IV „Wycena nieruchomości” Rozdział 1

„Określanie wartości nieruchomości „ Art. 151, ust. 1 definiujący wartość

rynkową nieruchomości oraz Art. 152 – 156 definiujące sposoby określania

wartości nieruchomości, zasady dokonywania wyboru właściwego podejścia,

zasady stosowania podejścia porównawczego oraz formy sporządzenia opinii o

wartości nieruchomości.

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz.U. Nr

207, poz. 2109, wraz z późniejszymi zmianami, a w szczególności:

- w zakresie przepisów Rozdziału 2 „Określanie wartości nieruchomości przy

zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny” § 3-5 dotyczące

określania wartości rynkowej nieruchomości oraz zasad i warunków stosowania

podejścia porównawczego nieruchomości,

- w zakresie przepisów Rozdziału 4 „Sposób sporządzenia, forma i treść operatu

szacunkowego” § 55-57 opisujące zasady i tryb sporządzania oraz zawartość

operatu szacunkowego.

5. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny przyjęte przez Radę Krajową

Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – jako podstawa

merytoryczna i warsztatowa.

6. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca

2003 r., tekst jednolity z 11 maja 2017 r. Dz.U.2017.0.1073.

7. Prawo upadłościowe z dnia 28.02.2003 r. (Dz.U. 2003 Nr 60 poz. 535,

Dz. U. z 2017 r. poz. 2344, 2491, z 2018 r. poz. 398, 685).

5

1.5. Źródła informacji i wykorzystane materiały

(1) Źródła informacji

1. Starostwo Powiatowe w Dębicy – dane zawarte w aktach notarialnych,

dotyczące transakcji nieruchomościami porównywalnymi.

2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta Dębica wraz

z uchwalonym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego.

3. Dane uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

w Dębicy – przegląd transakcji.

(2) Literatura fachowa

1. Wycena nieruchomości – Zasady i procedury – R. Cymerman i A. Hopper –

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005

2. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego – M.

Prystupa – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,

Warszawa 2003 rok.

3. Wycena nieruchomości – Z. J. Boczek – Currenda Sp. Z.o.o., Sopot 2001 rok.

4. Wycena mienia – M. Prystupa – Centrum Informacji Menadżera, Warszawa

2000 rok.

5. Nieruchomość a rynek – E. Kucharska- Stasiak – Wydawnictwo Naukowe

PWN, Warszawa 2000 rok.

1.6. Materiały pomocnicze

Wyniki oględzin

Informacje i dokumenty udostępnione przez Zleceniodawcę

Kopie map terenu

Informacje uzyskane w Urzędzie Miasta Dębica, na temat

przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego

Odpis KW

6

1.7. Określenie istotnych dat dla wyceny

Data sporządzenia wyceny 16.07.2018 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny

Ustalona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia

podatków i opłat

16.07.2018 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wyceny

stan przedmiotu wyceny

05.07.2018 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 05.07.2018 r.

2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY

2.1. Stan prawny nieruchomości

Nieruchomość podlegająca wycenie położona jest w miejscowości Dębica

obręb 5 i ma uregulowany stan prawny w księdze wieczystej:

RZ1D/00019824/5, która jest prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Dębicy.

1) Jak wynika z zapisów w księdze wieczystej KW RZ1D/00019824/5

właścicielem gruntu obejmującego działkę o numerze ewidencyjnym: 488

o powierzchni 0,0304 ha jest Mienie Komunalne Gminy Miasta Dębica,

natomiast wieczystym użytkownikiem gruntu do 09-01-2083r i właścicielem

budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności jest Jagna

Teresa Zielińska, c. Jacka i Renaty.

W dziale III wpisano:

Ograniczone prawo rzeczowe – nieodpłatnie i dożywotnio

służebność osobista mieszkania w całym budynku mieszkalnym

wspólnie z użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem

budynku ze wspólnym korzystaniem z obejścia wokół domu na

rzecz Renaty Anny Zielińskiej i Jacka Jana Zielińskiego.

7

Roszczenie – roszczenie wierzycieli upadłościowych upadłego Jacka

Zielińskiego, do zaspokajania się z udziału wynoszącego ½ części

prawa użytkowania wieczystego dz. nr 488 o pow. 0,0304 ha w

Dębicy i z takiego samego udziału we własności budynku

znajdującego się na tej działce, darowanego przez dłużnika,

ujawnionych na rzecz Jagny Zielińskiej córki Jacka i Renaty.

Dział IV wolny od wpisów.

Jednocześnie należy dodać, iż dokładną treść zapisów dokonanych w

księdze wieczystej zawiera wydruk z Centralnej Bazy Danych Ksiąg

Wieczystych z KW Nr RZ1D/00019824/5 z dnia 19.06.2018 r., którego kopia

stanowi załącznik do niniejszego operatu.

Wpis zawarty w RZ1D/00019824/5 jest zgodny z wypisem z rejestru gruntów.

Według wypisu:

Nr działki Opis użytku Pow. działki (ha)

488 B 0,0304

2.2. Przeznaczenie nieruchomości

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego – działka nr 488 położona w Dębicy obręb 5 przy ul. Pięknej

znajduje się w obszarze, dla którego w chwili obecnej Urząd Miejski nie posiada

ważnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Dębica.

Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego przedmiotowa nieruchomości położona jest na terenie

oznaczonym symbolem MN – obszary z przewagą zabudowy mieszkaniowej

jedno i dwukondygnacyjnej oraz zabudowy usługowej.

2.3. Lokalizacja i otoczenie

Działka o numerze ewidencyjnym 488 o powierzchni 304 m2 położona jest

w zachodniej części Dębicy w województwie podkarpackim wśród zabudowy

mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi

8

publicznej o nawierzchni asfaltowej. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny

zabudowane.

Działka o prostokątnym kształcie oddalona o ok. 3 km od centrum miasta

Dębica, ok. 650 m od Centrum Handlowego, ok. 800 m od Szpitala, Szkoły

Podstawowej i Kościoła. Działka uzbrojona w prąd, gaz, kanalizację, wodę i

telekomunikację. Działka ogrodzona od strony frontowej ogrodzeniem z

drewnianych sztachet posadowionych pomiędzy betonowymi słupkami z furtką i

bramą wjazdową. Podjazdy i podejścia utwardzone kostką brukową. Dojazd do

nieruchomości drogą asfaltową. Na działce znajdują się nasadzenia ozdobne oraz

drzewa i krzewy. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym,

jednorodzinnym w zabudowie szeregowej wybudowanym w 1993 roku. Jest to

budynek murowany, kryty blachą, trzykondygnacyjny, tynkowany, ocieplony

styropianem.

Na parterze znajduje się:

- garaż o pow. 23,64 m2 – ściany z tynkiem cementowo- wapiennym pomalowane

farbą emulsyjną, częściowo obłożone płytkami, na podłożu płytki podłogowe,

drzwi garażowe stalowe automatycznie otwierane,

- kotłownia o pow. użytkowej 3,83 m2 – na podłożu lastrico, ściany z tynku

cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną;

- łazienka o pow. użytkowej 4,90 m2 – na podłożu płytki podłogowe, ściany

obłożone płytkami ściennymi;

- spiżarka o pow. użytkowej 4,07 m2– na podłożu płytki podłogowe, z tynku

cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną;

- korytarz o pow. użytkowej 5,53 m2 – na podłożu płytki podłogowe, ściany

obłożone boazerią;

- pomieszczenie gospodarcze (przejście do ogrodu) o pow. użytkowej 25,00 m2 –

na podłożu kostka brukowa, z tynku cementowo – wapiennego pomalowane

farbą emulsyjną.

Wejście na I kondygnację (część mieszkalna) po zewnętrznych betonowych

schodach częściowo obłożonych płytkami, częściowo z lastrico (na płytkach

widoczne ślady pęknięć) lub po wewnętrznych schodach z parteru.

Na I kondygnacji znajduje się:

- ganek o pow. użytkowej 1,95 m2 – na podłożu płytki podłogowe, ściany

obłożone boazerią,

- korytarz o pow. użytkowej 11,32 m2, na podłożu parkiet, ściany obłożone

boazerią z wbudowaną szafą wnękową;

9

- kuchnia o pow. użytkowej 15,56 m2, na podłożu płytki podłogowe, z tynku

cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną częściowo obłożone

płytkami ściennymi, kuchnia jasna – 3 okna PCV, przeszklone drzwi łączące

kuchnię z korytarzem;

- w.c. o pow. użytkowej 1,18 m2, płytki podłogowe i ścienne (miejscami

popękane);

- salon o pow. użytkowej 38,00 m2, na podłożu parkiet, ściany z tynku

cementowo – wapiennego pomalowane farbą emulsyjną, częściowo obłożone

kamieniem, częściowo wykładziną, sufit z ozdobnymi drewnianymi belkami,

pokój z wyjściem na taras,

Wejście na II kondygnację po murowanych schodach obłożonych drewnianymi

deskami, ściany klatki schodowej częściowo obłożone kamieniem, częściowo

wykładziną.

Na II kondygnacji znajdują się:

- przedpokój (antresola) o pow. użytkowej 6,70 m2 – na podłożu parkiet, ściany

z tynkiem cementowo – wapiennym częściowo obłożone boazerią;

- pokój I o pow. użytkowej 13,78 m2 – na podłożu parkiet, ściany z tynkiem

cementowo – wapiennym obłożone tapetą, wyjście na balkon obłożony płytkami

i drewnianą balustradą;

- pokój II o pow. użytkowej 8,37 m2 – na podłożu parkiet, ściany z tynkiem

cementowo – wapiennym pomalowane farbą emulsyjną;

- wyjście na strych po betonowych schodach, ma którym znajduje się zadaszony

balkon.

Z antresoli wejście do części prywatnej ( sypialnie) po 4 murowanych schodach

obłożonych drewnem.

- przedpokój o pow. użytkowej 2,65 m2 – na podłożu parkiet, ściany obłożone

boazerią;

- pokój I o pow. użytkowej 13,60 m2 – na podłożu parkiet, z tynkiem cementowo

– wapiennym pomalowane farbą emulsyjną, z zabudowaną szafą, wyjście na

balkon obłożony płytkami i drewnianą balustradą;

- pokój II o pow. użytkowej 9,95 m2 – na podłożu parkiet, z tynkiem cementowo

– wapiennym pomalowane farbą emulsyjną, z zabudowaną szafą, wyjście na

balkon obłożony płytkami i drewnianą balustradą;

- łazienka o pow. użytkowej 6,47 m2 – płytki podłogowe i ścienne;

- w.c. o pow. użytkowej 1,00 m2 – na podłożu płytki podłogowe, płytki ścienne

do wys. 2 m

10

W budynku mieszkalnym znajdują się okna PCV i drewniane (na parterze), drzwi

wewnętrzne drewniane oraz drewniane – przeszklone, drzwi zewnętrzne

drewniane, centralne ogrzewanie gazowe.

Budynek użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, wymaga prac remontowych

polegających na odświeżenie ścian, cyklinowaniu podłóg, częściowej wymianie

okien, odświeżeniu elewacji, wymianie płytek zewnętrznych – na balkonach.

Powierzchnia zabudowy 100,00 m2

Powierzchnia użytkowa 129,53 m2 + parter 66,97m2

11

3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

Okres monitorowania rynku: 2016 r. –2018 r.

Obszar rynku - miasto Dębica

Rynek –prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem odrębnej

własności budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej oraz nieruchomość

gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej.

Dębica jest miastem z liczbą mieszkańców ok. 48 tyś., o średnich

dochodach mieszkańców poniżej średniej krajowej. Miasto jest jednym

z najważniejszych ośrodków przemysłowych Polski południowo – wschodniej.

W samym mieście i jego najbliższych okolicach mocno rozwinięty jest przemysł

gumowy oraz chemiczny (m.in.: Firma Oponiarska „Dębica” S.A.. Tikkurilla

Beckers – Polifarb Dębica, Fabryka Farb i Lakierów „Śnieżka”) oraz spożywczy

i farmaceutyczny (Ząbek, Sokołów, Olimp Laboratories). Dość prężnie rozwija

się również branża transportowa (Trans Południe, Omega Pilzno) oraz produkcji

materiałów budowlanych (m.in.: Igloobud, Zakład Obróbki marmuru „Jabo –

Marmi”). Ponadto na terenie miasta funkcjonuje Obszar Przemysłowy Specjalnej

Strefy Ekonomicznej „Euro Park” Mielec.

Dużą część miejskiej gospodarki stanowi sektor handlowy, który

w ostatnich latach bardzo dynamicznie się rozwija. W Dębicy funkcjonują: trzy

hipermarkety (Carrefour, Kaufland, RCMB), kilka dużych centrów handlowych

(m.in.: C.H.”Raj”, Galeria Dębica) oraz spora liczba supermarketów (m.in.

Jubilatka, Biedronka, Delikatesy Centrum. Lidl, Merkury Market).

W Dębicy i w najbliższych okolicach, na rynku nieruchomości

mieszkalnych (domy jednorodzinne), od kilku lat następuje zmiana upodobań

inwestorów. Obserwuje się zwiększone zainteresowanie terenami w niedalekiej

odległości od centrum miasta (do ok. 5 km).

Transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami

mieszkalnymi na rynku przybywa, można stwierdzić, że rynek ten jest dobrze

rozwinięty. Przy analizowaniu transakcji sprzedaży, szczególnie zwrócono

uwagę na postrzeganie konkretnych miejsc przez potencjalnych nabywców pod

względem ich atrakcyjności tj.: odległość od obiektów uciążliwych, ruchliwych

ulic, jak też ze względu na możliwość dojazdu i stan techniczny oraz wiek

budynku i położenie budynku w szeregu. Z własnych analiz przeprowadzonych

na podstawie transakcji sprzedaży na rynku podobnych nieruchomości z

12

ostatnich kilku lat wynika, że od kilku lat następuje stabilizacja cen – brak

wyraźnych tendencji wzrostowych i spadkowych nieruchomości podobnych.

Podobne wyniki podają biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami.

Okres, w jakim dokonywano analizy obejmował ostatnie 24 miesiące, tj.

mieścił się przedziale od 2016 roku do 2018 roku. W okresie funkcjonowania

rynku i na analizowanym obszarze zanotowano kilka transakcji

nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi w

zabudowie szeregowej. W odniesieniu do obrotu ww. nieruchomościami trudno

wyrazić jest jednak jednoznaczne opinie dotyczące preferencji nabywców, czy

tendencji zmian cen. Na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 roku o

przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

nieruchomości (dalej: ustawa przekształceniowa ), z uwzględnieniem derogacji

przepisów dokonanej przez Trybunał Konstytucyjny na podstawie wyroku z 10

marca 2015 roku, K 29/13 współużytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych

na cele mieszkaniowe, których prawa do gruntów są związane z odrębną

własnością lokalu albo z udziałem we własności budynku mogą dokonać

przekształcenia przysługujących im udziałów w prawie użytkowania wieczystego

w prawo własności. Podczas badania rynku zaobserwowano, że na wartość

nieruchomości nie ma wpływu rodzaj prawa do gruntu, wynika to

prawdopodobnie z możliwości skorzystania z ulg przy przekształceniu prawa

własności oraz z niewielkiej powierzchni gruntu.

Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji sprzedaży takich

nieruchomości, położonych na terenie miasta Dębica stwierdzono, że ich

przedział cenowy waha się pomiędzy 3 247,42 zł a 4 647,89 zł za 1 m2 p. z.

Nieruchomości takie sprzedawane są w przeliczeniu za 1 m2 powierzchni

zabudowy. Wpływ na cenę ma głównie: lokalizacja, stan techniczny zabudowań,

otoczenie, ilość kondygnacji, powierzchnia i zagospodarowanie działki oraz

położenie budynku w szeregu.

Podobieństwo nieruchomości przyjętych do analiz rynkowych zostało

sformułowane za pomocą atrybutów rynkowych, szczegółowo opisanych

w poniższej tabeli.

13

Tabela 1. Zestawienie atrybutów rynkowych

Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis

1. Lokalizacja ogólna

Korzystna Lokalizacja na terenie miasta Dębica , w

strefie centralnej – ścisłe centrum

Przeciętna

Lokalizacja na terenie miasta Dębica, w

odległości do 3 km od strefy centralnej miasta,

działka położona na osiedlu posiadającym

dostęp do szkoły, centrum handlowego,

kościoła, przychodni

Niekorzystna

Lokalizacja na miasta Dębica, w strefie

peryferyjnej, działka posiadająca ograniczony

dostęp do szkoły, przychodni, centrum

handlowego, kościoła

2. Położenie budynku w

szeregu

Korzystny Budynki narożne

Niekorzystny Budynki środkowe

3.

Sąsiedztwo i otoczenie (w

tym lokalizacja

szczegółowa)

Korzystne Działka sąsiaduje z podobną zabudową

mieszkalną jednorodzinną, wskaźnik

intensywności zabudowy średni

Przeciętne Działka sąsiaduje z zabudową mieszkalną

jednorodzinną, wskaźnik intensywności

zabudowy wysoki

Niekorzystne

Działka sąsiaduje bezpośrednio z terenami

niezabudowanymi lub terenami usług,

zakładami produkcyjnymi itp. (tzw.

niekorzystne sąsiedztwo)

4.

Powierzchnia działki oraz

stan zagospodarowania

działki

Korzystna

Powierzchnia działki w powyżej 3,5 a, kształt

działki regularny, nadający się do optymalnego

wykorzystania i ewentualnego

zagospodarowania, działka zagospodarowana

na wysokim poziomie: ogrodzenie, zieleń

ozdobna, na działce znajduje się altana, oczko

wodne itp.

Przeciętna W granicach 2a do 3,5a, kształt działki

regularny, działka zagospodarowana na

średnim poziomie

Niekorzystna Poniżej 2a, kształt działki regularny, działka

zagospodarowana na niskim poziomie, brak

ogrodzenia, podjazdów,

5. Ilość kondygnacji

Korzystna Od 1 do 1,5 kondygnacji naziemnej

Przeciętna 2- kondygnacje naziemne

Niekorzystna 3 i więcej kondygnacji naziemnych

6. Stan techniczny budynku

mieszkalnego

Bardzo dobry Elementy budynku bardzo dobrze utrzymane,

odpowiednio konserwowane, nie wykazujące

zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości

wbudowanych elementów budynku

odpowiadają wymaganym normom.

Dobry Elementy budynku utrzymane, odpowiednio.

14

nie wykazujące zużycia i uszkodzeń. Celowy

jest remont bieżący polegający na drobnych

naprawach, uzupełnieniach i konserwacji.

Średni W elementach budynku występują drobne

ubytki i uszkodzenia nie zagrażające

bezpieczeństwu. Celowy jest remont

częściowy budynku.

Niekorzystny W elementach budynku występują duże ubytki

i uszkodzenia zagrażające bezpieczeństwu.

Celowy jest remont kapitalny budynku.

4. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY

Zgodnie ze zleceniem, opinia ma na celu określenie wartości rynkowej

nieruchomości do sprzedaży przez Syndyka.

Mając powyższe dane na uwadze oraz zgodnie z Art. 151 ust. 1 Ustawy

o gospodarce nieruchomościami „Wartość rynkową nieruchomości stanowi

szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w

transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym

a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z

rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji

przymusowej.”

Jednocześnie zgodnie z Art. 134 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

„Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się

w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan

nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie

nieruchomościami.”

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości w naszym przypadku zgodnie

z § 4. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano podejście porównawcze,

metodę porównywania parami.

Przy określaniu wartości nieruchomości w podejściu porównawczym do

porównania przyjęto ceny nieruchomości, które uzyskane zostały za nie

w transakcjach rynkowych.

Zgodnie ze zleceniem wycena nieruchomości ma na celu określenie wartości

nieruchomości, jako całości czyli prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z

prawem odrębnej własności budynku i budowli.

15

Wycena nieruchomości oraz określona w jej rezultacie wartość rynkowa

nieruchomości pełni funkcje doradcze, tzn. służy do określenia kwoty, którą

zdaniem wykonawcy wyceny stanowi najbardziej przewidywaną cenę możliwą

do uzyskania na rynku.

5. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

5.1. Opis zastosowanego podejścia i metody wyceny

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy

założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za

podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego,

skorygowanymi ze względu na cechy różniące je i ustalonymi

z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z § 4. Ust. 1.

Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego, „Przy zastosowaniu podejścia

porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości

podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych

nieruchomości wpływających na poziom ich cen”. Jednocześnie zgodnie z ust. 2

ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości

do jej wyceny zastosowano metodę porównywania parami. Natomiast zgodnie z

ust 3 ww. Rozporządzenia „Przy metodzie porównywania parami porównuje się

nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z

nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla

których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych

nieruchomości.

5.2. Analiza danych i założenia przyjęte w wycenie

Stosując ww. metodę przyjęto następujące założenia:

1. Wartość szacowanej nieruchomości znajdzie się pomiędzy ceną minimalną,

a ceną maksymalną, które zostały zanotowane na rynku lokalnym

w badanym okresie. Zgodnie jednak ze Powszechnymi Krajowymi Zasadami

Wyceny „Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny

16

transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki

dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny,

zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć

nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot

wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób

korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Do porównań należy

wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w

okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata

od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych

okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia”. W naszym przypadku ceny

nieruchomości analizowano w okresie od 2016 roku do 2018 roku. Założenie to

pozwoliło zakreślić granice poprawek stosowanych w trakcie prowadzenia

analizy porównawczej.

2. Przed przystąpieniem do analizy porównawczej uwzględnia się zmiany

poziomu cen, występujące wskutek upływu czasu, na lokalnym rynku

nieruchomości.

3. Analizę porównawcza prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem

wycenianym o znanych cechach, lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej

cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy

kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość.

Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy, jako średnią ważoną

z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach.

4. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie

na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na danym rynku lokalnym, i które

decydują o wartości rynkowej nieruchomości.

5.3. Określenie wartości nieruchomości działki zabudowanej

budynkiem mieszkalnym

Dla potrzeb niniejszej wyceny określono rynek prawa wieczystego

użytkowania gruntu wraz z prawem odrębnej własności budynku mieszkalnego

w zabudowie szeregowej oraz nieruchomości gruntowych zabudowanych

budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej jako obszar ciągły

obejmujący teren miasta Dębica, ze szczególnym uwzględnieniem obrębu 5.

17

Dla ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości zbadano obrót

i ceny transakcyjne nieruchomości w okresie ostatnich 24 miesięcy.

W badanym okresie na wyznaczonym rynku lokalnym przeprowadzono

kilka transakcji budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej. Cena

najtańszej nieruchomości o podobnych parametrach i cechach, co nieruchomość

wyceniana sprowadzona do wskaźnika 1m2 powierzchni zabudowy budynku

wynosiła C min = 3 247,42 zł/m2, a cena najdroższej C max = 4 647,89 zł/m2.

Zgodnie z założeniem pierwszym przyjęto, że wartość nieruchomości

w odniesieniu do 1m2 powierzchni zabudowy budynku znajdzie się w przedziale

[3 247,42 m2 - 4 647,89 m2]

l.p. Lokalizacja Data/

rep.

Nr

działki

Pow. zabud./

Pow. działki Cena transakcji Cena

1 Dębica, obr. 1

08-09-2017

rep. 5247/17 91…

83 m2

246 m2 303 000 zł 3 650,60 zł/m2

2 Dębica, obr. 4

05-05-2017

rep. 390/17 28…

87 m2

286 m2 360 000 zł 4 137,93 zł/m2

3 Dębica, obr. 5

31-03-2017

rep. 2070/17 49…

97 m2

218 m2 315 000 zł 3 247,42 zł/m2

4 Dębica, obr. 5

11-01-2018

rep. 196/18 58…

71 m2

267 m2 290 000 zł 4 084,51 zł/m2

5 Dębica, obr. 1

20-03-2018

rep. 527/18 16…

71 m2

209 m2 330 000 zł 4 647,89 zł/m2

6 Dębica, obr. 4

08-03-2018

rep. 1564/18 70…

59 m2

251 m2 260 000 zł 4 406,78 zł/m2

Cena maksymalna: Cmax = 4 647,89 zł/m2

Cena minimalna: Cmin = 3 247,42 zł/m2

Δ C = 1 400,47 zł/m2

a) Ustalenie cech porównawczych

W oparciu o art. 134 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz biorąc

pod uwagę uwarunkowania lokalnego rynku i rodzaj wycenianych nieruchomości

określono na podstawie analiz własnych oraz doświadczeń

z innych rozwiniętych rynków zbiór cech rynkowych o charakterze lokalnym,

mających wpływ na wartość rynkową.

Analiza rynku pozwoliła ustalić wpływ poszczególnych cech na ocenę, a więc

ustalić wagę tych cech. Każda z wyróżnionych cech wskazuje wewnętrzną

niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału

18

odzwierciedlającego ocenę poszczególnych cech na rynku nieruchomości. Ze

względu na różnice występujące pomiędzy poszczególnymi cechami obiektów

porównawczych oraz obiektu wycenianego, jako parametr porównawczy przyjęto

cenę 1m2 powierzchni zabudowy budynku uzyskaną z podzielenia ceny

transakcyjnej przez powierzchnię zabudowy budynku.

Tabela 2. Określenie cech rynkowych

Lp. Rodzaj cechy

Procentowy

wpływ na ceny/

waga cechy.

Strefa, klasy

1 Lokalizacja ogólna 20% Korzystna

Przeciętna

Niekorzystna

2 Położenie w szeregu 10% Korzystny

Niekorzystny

3 Sąsiedztwo i otoczenie (w tym

lokalizacja szczegółowa) 15%

Korzystne

Przeciętne

Niekorzystne

4 Stan zagospodarowania działki 10% Korzystna

Przeciętna

Niekorzystna

5 Ilość kondygnacji 15% Korzystna

Przeciętna

Niekorzystna

6 Stan techniczny budynku

mieszkalnego 30%

Korzystny

Dobry

Średni

Niekorzystny

Razem 100%

b) Porównanie parami

Do wyceny nieruchomości metodą porównania parami, ze znanych

transakcji, wybrano trzy nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami

mieszkalnymi, sprzedane w okresie ostatnich 24 miesięcy w celu ustalenia

wartości wycenianej nieruchomości.

Transakcja nr 1

Źródło notowania: akt notarialny, Stan prawny: własność

Rodzaj transakcji: wolny rynek, Strony: osoba fizyczna -> osoba fizyczna

Rodzaj konstrukcji: murowana, , Stan zaawansowania robót budowlanych: stan ukończony, Rok

budowy: 1999

Lokalizacja: woj. podkarpackie, pow. dębicki, gm. Dębica, m. Dębica, obręb - 5, pow. działki: 218 m2

19

Data/

repertorium

Nr

działki Pow. zabudowy

Cena transakcji/

Cena m2

31-03-2017

rep. 2070/17 49… 97 m2

315 000 zł

3 247,42 zł/m2

Opis: Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, położona bezpośrednio przy

drodze publicznej o nawierzchni asfaltowej. Budynek środkowy, z 1999 r o pow. zabudowy 97

trzykondygnacyjny, murowany, otynkowany, kryty blachą, ogrodzony, posiada podjazd i podejście wykonane z

kostki brukowej. Budynek w średnim stanie technicznym. Na działce znajdują się nasadzenia ozdobne.

Transakcja nr 2

Źródło notowania: akt notarialny, Stan prawny: użytkowanie wieczyste

Rodzaj transakcji: wolny rynek, Strony: osoba fizyczna -> osoba fizyczna

Rodzaj konstrukcji: murowana, , Stan zaawansowania robót budowlanych: stan ukończony, Rok

budowy: 1991

Lokalizacja: woj. podkarpackie, pow. dębicki, gm. Dębica, m. Dębica, obręb - 5, pow. działki: 267 m2

Data/

repertorium

Nr

działki Pow. zabudowy

Cena transakcji/

Cena m2

11-01-2018

rep. 196/18 58… 71 m2

290 000 zł

4 084,51 zł/m2

Opis: Działka w kształcie prostokąta położona bezpośrednio przy drodze wewnętrznej o nawierzchni asfaltowej.

Zabudowana budynkiem mieszkalnym, murowanym z 1991 roku w zabudowie szeregowej, dwukondygnacyjnym,

częściowo podpiwniczonym, otynkowanym, krytym blachą o pu ok 150m2. Budynek środkowy, w dobrym stanie

technicznym Działka ogrodzona z nasadzeniami ozdobnymi oraz wykonanymi podjazdami z kostki brukowej.

Transakcja nr 3

Źródło notowania: akt notarialny, Stan prawny: własność

Rodzaj transakcji: wolny rynek, Strony: osoba fizyczna -> osoba fizyczna

Rodzaj konstrukcji: murowana, , Stan zaawansowania robót budowlanych: stan ukończony, Rok

budowy: 1981

Lokalizacja: woj. podkarpackie, pow. dębicki, gm. Dębica, m. Dębica, obręb - 4, pow. działki: 251 m2

Data/

repertorium

Nr

działki Pow. zabudowy

Cena transakcji/

Cena m2

08-03-2018

rep. 1564/18 70… 59 m2

260 000 zł

4 406,78 zł/m2

Opis: Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym z 1981 r w zabudowie szeregowej dwukondygnacyjny, kryty

blachą, otynkowanym, podpiwniczonym. Działka położona przy drodze wewnętrznej utwardzonej asfaltem,

ogrodzona z wykonanymi podjazdami z kostki brukowej. Budynek środkowy, w dobrym stanie technicznym

Działka położona blisko torów kolejowych.

20

Opis cech nieruchomości wycenianych oraz nieruchomości wybranych do

porównania, a także ich cech przedstawiono w poniższej tabeli.

Tabela 3. Zestawienie cech wycenianej nieruchomości i zestawienie cech

nieruchomości o znanych cenach transakcyjnych.

Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość

wyceniana

Nieruchomość

nr 1

Nieruchomość

nr 2

Nieruchomość

nr 3

1 Lokalizacja ogólna Przeciętna Przeciętna Przeciętna Korzystna

2 Położenie w szeregu Korzystne Niekorzystne Niekorzystne Niekorzystne

3 Sąsiedztwo i otoczenie

(w tym lokalizacja

szczegółowa)

Korzystne Korzystne Korzystne Przeciętne

4 Stan zagospodarowania

działki Przeciętny Przeciętny Przecięty Korzystny

5 Ilość kondygnacji Niekorzystna Niekorzystna Przeciętna Przeciętna

6 Stan techniczny budynku

mieszkalnego Średni Średni Dobry Dobry

Tabela 4. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych w tabeli

zbiorczej

Lp. Cechy rynkowe

%

wpływ

na cenę

Zakres

kwotowy

zł/m2

Obiekty do porównania

Nr 1 Nr 2 Nr 3

1 Lokalizacja ogólna 20% 280,09 0,0 0,0 -140,05

2 Położenie w szeregu 10% 140,05 +140,05 +140,05 +140,05

3 Sąsiedztwo i otoczenie (w

tym lokalizacja szczegółowa) 15% 210,07 0,0 0,0 +105,04

4 Stan zagospodarowania

działki 10% 140,05 0,0 0,0 -70,02

5 Ilość kondygnacji 15% 210,07 0,0 -105,04 -105,04

6 Stan techniczny budynku

mieszkalnego 30% 420,14 0,0 -140,05 -140,05

Suma 100 1400,47 +140,05 -105,04 -210,07

Cena sprzedaży zł/m2 3247,42 4084,51 4406,78

3387,47 3979,47 4196,71

Wartość rynkowa nieruchomości zł/m2 3748,28

21

Określenie wartości nieruchomości dz. 488 zabudowanej budynkiem

mieszkalnym w zabudowie szeregowej

Dla obliczenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano wzór:

W N = C j x P B Gdzie:

WN – wartość nieruchomości

Cj – wartość 1m2 powierzchni zabudowy budynku

PB – powierzchnia zabudowy budynku

WN = 3748,28 zł/m2 x 100 m2 = 374 828 zł

WN = 375 000 /w zaokrągleniu/

5.4 Ustalenie wartości służebności mieszkania

Służebność mieszkania jest zaliczana do ograniczonych praw

osobistych. Definicję ograniczonego prawa osobistego określa ustawa z dnia 23

kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 296:

Zgodnie z przepisem art. 285 w związku z art. 296 ustawy z dnia 23 kwietnia

1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej w skrócie

K.c.), służebność osobista polega na obciążeniu konkretnej nieruchomości

(gruntu, budynku lub lokalu) na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem,

którego treść polega bądź na tym, że osoba uprawniona może korzystać

w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel

nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w

stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi

nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które

mu względem osoby uprawnionej przysługują na podstawie przepisów o treści

i wykonywaniu prawa własności danej nieruchomości.

Jedną z możliwych postaci służebności osobistej jest służebność mieszkania,

regulowana w szczególności przepisami art. 301-302 K.c.

22

Zgodnie z przepisem art. 302 K.c., mający służebność mieszkania może

korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku

mieszkańców budynku.

Jeżeli nie zapisano inaczej w umowie o ustanowienie służebności mieszkania

mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych

nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie obciąża go zaś

pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 297 K.c. w zw. z art. 289 § 1

K.c.).

W przypadku służebności mieszkania, osoba mająca służebność, ma prawo

do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często

z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z

kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. W prawie służebności mieszkania nie

ma obowiązku zapewnienia, utrzymania wyżywienia czy opieki w czasie choroby.

Wg danych GUS szacowana jest prawdopodobna długość życia osób

w określonym wieku. Przeciętne dalsze trwanie życia Pani Renaty Anny

Zielińskiej ( ur 31-05-1955r) wiek –, 63lat

Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który wlaściciel będzie

pozbawiony czynszu –19,6 lat.

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną – wg formuły.

S = Dr x Wk

Analiza rynku najmu nieruchomości jest bardzo utrudniona ze względu na jego

specyfikę oraz ograniczoną dostępność do umów najmu i uzgodnionych

pomiędzy stronami warunkami najmu nieruchomości.

Dla rzeczoznawców majątkowych, jedyną możliwością dostępu do umów najmu

nieruchomości i informacji o warunkach tych umów jest bezpośrednie

uczestniczenie przez nich w negocjacjach warunków umowy lub wykonywanie

prac na rzecz klientów w wyniku, których uzyskiwany jest dostęp do zawartych

przez nich umów najmu nieruchomości. Jednakże tak pozyskane informacje lub

dokumenty są praktycznie zawsze tajemnicą zawodową, nie można się na nie

23

powoływać i nie mogą być wykorzystywane na rzecz innych klientów i w innych

sprawach.

W takiej sytuacji, przy braku odpowiedniej ilości danych o rynku najmu danego

rodzaju nieruchomości, a posiadając dostęp do baz danych o transakcjach

sprzedaży nieruchomości możemy określić wartość najmu z nieruchomości w

przedstawiony poniżej sposób.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(jednolity tekst z 2018 r. Dz. U. poz. 121)) w dziale IV, Rozdział 1, w

szczególności Art. 153 ust. 2 i Art. 159, oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 1209 ze zmianami. Zmiana w Dz. U.

Nr . 165 poz. 985 z 2011 r. Tekst ujednolicony), w szczególności od par. 7 do

par. 14., ustawodawca uregulował podstawy i zasady metodologii wyceny

wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z

czynszów najmu lub dzierżawy. Zgodnie z Par. 8 w/w Rozporządzenia.., wycena

wartości tego rodzaju nieruchomości może być przeprowadzona poprzez

zastosowanie tzw. podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki

kapitalizacji prostej. Wartość nieruchomości określa się jako iloraz strumienia

dochodu rocznego i stopy kapitalizacji:

W = DR / Sk

gdzie:

W - wartość nieruchomości,

DR - roczne strumienie dochodu z czynszu najmu/dzierżawy,

Sk - stopa kapitalizacji, wyznaczana na odstawie transakcji rynkowych ze stosunku rocznego

dochodu z nieruchomości do ceny za jaką została kupiona dana nieruchomość, w przypadku braku

danych z rynku nieruchomości można ją ustalić na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem

przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych;

Biorąc pod uwagę powyższe oraz przekształcając powyższy wzór,

wynagrodzenie za najem z nieruchomości można określić według wzorów:

DR= W x Sk ,gdzie:

DR - roczne strumienie dochodu z czynszu najmu nieruchomości, z której uprawniony może

korzystać,

W - wartość rynkowa nieruchomości, z której uprawniony może korzystać,

Sk - stopa kapitalizacji, wyznaczana na podstawie transakcji rynkowych ze stosunku rocznego

dochodu z nieruchomości do ceny za jaką została kupiona dana nieruchomość, w przypadku braku

danych z rynku nieruchomości można ją ustalić na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem

24

przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych;

Stopa dyskontowa powinna być akceptowaną przez rynek (inwestorów) stopą

zwrotu.

Stopa dyskontowa składa się z trzech elementów:

r = rf * rr * ro r – stopa dyskontowa,

rf – realna wolna od ryzyka stopa procentowa – wielkość bazowa,

rr – dodatek z tytułu ryzyka inwestowania rynkowego,

ro – dodatek z tytułu indywidualnego ryzyka operacyjnego.

Wielkość bazowa (rf) - najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną,

czyli wyczyszczoną ze zniekształceń inflacji. Stopę te określa się, w warunkach

niskiej inflacji, na podstawie wielkości bazowej (stopa realna rf), jaką stanowi

rentowność najpewniejszych papierów skarbowych. Do wyliczeń przyjęto

rentowność 12-letnich obligacji rodzinnych wg danych opublikowanych na

stronie www.obligacjeskarbowe.pl, indeksowanych inflacją tj. w wysokości

3,20%.

Dodatek z tytułu ryzyka inwestowania rynkowego (rr) – charakterystyczny dla

rynku, wyrażający stopień niepewności inwestycji w stosunku do lokat

bezpiecznych (bonów i obligacji Skarbu Państwa). Ryzyko inwestowania

oceniono jako wysokie – waga 1,5.

Dodatek z tytułu ryzyka operacyjnego (ro) - (charakterystyczny dla

poszczególnych rodzajów inwestycji), uwzględniający warunki ich

funkcjonowania, strukturę majątku, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki

konkurencyjne. Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się

trzy klasy ryzyka:

niskie ryzyko - waga 1,1

średnie ryzyko - waga 1,3

wysokie ryzyko - waga 1,5

Ryzyko operacyjne oceniono jako wysokie – waga 1,5.

Stopa kapitalizacji wynosi więc:

R = r = rf * rr * ro= 3,2% * 1,5% * 1,5% = 7,2%.

25

Do dalszych obliczeń przyjęto stopę kapitalizacji = stopie dyskontowej = 7,2%.

DR = 375.000zł x 0,072 = 27.000zł

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 10,33

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela domu dochodów z domu – 19,60 lat,

r = stopa kapitalizacji (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z

rynku kapitałowego 7,2%).

Czyli wartość służebności mieszkania wynosi:

S = 27.000zł/rok x 10,33 = 279.000 zł./ w zaokrągleniu/

Wartość rynkowa prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem

odrębnej własności budynku mieszkalnego obciążonego służebnością

mieszkania

WN = 375.000zł -279.000zł = 96.000zł

Udział ½ części w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem

odrębnej własności budynku mieszkalnego

WN = 96.000zł/2 = 48.000zł

26

VI PODSUMOWANIE I OCENA UZYSKANYCH

WYNIKÓW WYCENY

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości położonej w Dębicy przy

ul Pięknej 74 wynosi:

Lp. Wyszczególnienie Wartość w zł

1 Udział ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z

prawem odrębnej własności budynku mieszkalnego z

uwzględnieniem prawa dożywotniej służebności mieszkania

48 000 zł

VII KLAUZULE

1. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz

P o w s z e c h n y m i K r a j o w y m i Z a s a d a m i W y c e n y wg stanu na dzień

wyceny.

2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono

w operacie.

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego

został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, pod

warunkiem, że nie wystąpią w ww. okresie zmiany uwarunkowań prawnych lub

istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce

nieruchomościami, a w szczególności dotyczące przeznaczenie w planie

miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, czy

stanu zagospodarowania nieruchomości.

4. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w

jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nimi

formy i treści takiej publikacji.

5. Ustalona w operacie wartość nieruchomości nie uwzględnia podatków i

opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w

związku z jej nabyciem, szczególnie podatku VAT.

6. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i

fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy

27

dokonywaniu wizji lokalnej ani też na podstawie dokumentacji prawnej,

geodezyjnej lub technicznej przedstawionej przez Zleceniodawcę.

7. Wszelkie dokładniejsze dane dotyczące analizowanych transakcji, które

były podstawą do określenia wartości rynkowych znajdują się w bazie danych

transakcyjnych autora i ze względu na zasadę poufności nie zostały ujawnione w

operacie.

8. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas

wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez

Zamawiającego. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie

znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości.

28

ZAŁĄCZNIKI