operat szacunkowy · 2015. 4. 28. · operat szacunkowy okreŚlenie wartoŚci rynkowej prawa...

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU UŻYTKOWEGO

znajdującego się na drugim piętrze, w budynku usługowym

wielofunkcyjnym przy ul. Brzeźnickiej 55 D/5B w Bochni,

KW TR1O/00096680/1

Opracował

mgr Radosław Węgrzyn

............................

Bochnia, kwiecień 2015 r.

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO

NA POTZREBY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOSCI

OPERAT WYKONAŁ RADOSŁAW WĘGRZYN 2

WYCIĄG

Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis nieruchomości

Bochnia, ul. Brzeźnicka 55D/5

Lokal użytkowy nr 5 – punkt przedszkolny –

stanowiący przedmiot odrębnej własności.

Przedmiotowy lokal znajduje się w budynku cztero-

kondygnacyjnym, nowo wybudowanym.

Powierzchnia użytkowa 188,86 m².

Stan techniczny bardzo dobry - nowy.

KW TR1O/00096680/1

Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej na potrzeby

zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy.

Oszacowana wartość

rynkowa

886 817 zł

Słownie: osiemset osiemdziesiąt sześć tysięcy

osiemset siedemnaście złotych

Opracował


Data sporządzenia

operatu

23 kwietnia 2015r.




SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 4

2. CEL WYCENY 4

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY 4

3.1. ZAMAWIAJĄCY 4

3.2. PODSTAWY PRAWNE 4

3.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE 4

3.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5

3.5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU

SZACUNKOWEGO 5

4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY 5

4.1. STAN PRAWNY 5

4.2. PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA 5

4.3. LOKALIZACJA I OTOCZENIE 6

4.4. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY 6

5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU 7

6. SPOSÓB WYCENY 8

6.1. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI 8

6.2. KONCEPCJA OPRACOWANIA 8

7. USTALENIE RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU 9

8. USTALENIE STOPY KAPITALIZACJI 14

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

PRZEDMIOTU WYCENY 15

9.1. OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ 15

10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY 16

11. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ 17

12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 17

13. ZAŁĄCZNIKI 17




1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, lokal użytkowy, znajdujący

się w budynku usługowym wielofunkcyjnym, wybudowanym na działce 6925/34 w

Bochni, przy ul. Brzeźnickiej 55D.

Dla przedmiotowego nieruchomości Sąd Rejonowy w Bochni, V Wydział Ksiąg

Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr KW TR1O/00096680/1.

Przedmiotowy lokal został wyodrębniony na podstawie decyzji Al-

ZAB.6743.6.10.2013 z 06.03.2013r.

Przedmiotowy lokal użytkowy nr 5 składa się z: sali punktu przedszkolnego, sali

punktu przedszkolnego, korytarza, rozdzielni, zmywalni, szatni, pomieszczenia

porządkowego, toalety.

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do

lokalu użytkowego nr 5B o powierzchni 188,86 m² znajdującego się na drugim piętrze

budynku nr 55 „d” przy ul. Brzeźnickiej w Bochni wraz z udziałem wynoszącym

775/10000 we współwłasności części wspólnych budynku, z którego lokal został

wyodrębniony i innych urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali

oraz tym samym udziałem we współwłasności działki nr Ew. 6925/34.

2. CEL WYCENY

Określenie wartości rynkowej na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności

kredytodawcy.

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNOPRAWNE WYCENY

3.1. Zamawiający

Podstawę formalną stanowi ZLECENIE , zawarte w dniu 15 kwietnia 2015r pomiędzy

Zamawiającym CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ sp. z o.o. z siedzibą w

Józefosławiu ul. Magnolii 13/3 reprezentowanym przez Prezesa Zarządu Pana Michała

Ittricha, a autorem operatu szacunkowego.

3.2. Podstawy materialno-prawne

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity

Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami),

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe (Dz. U. nr 140 poz. 939

z późniejszymi zmianami),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207/2004 , poz.

2109 z późniejszymi zmianami),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające

rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego,




Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93

z późniejszymi zmianami)

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19

poz. 147 z późniejszymi zmianami)

Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu

szacunkowego.

3.3. Podstawy metodologiczne

Mieczysław Prystupa i Kazimierz Rygiel „NIERUCHOMOŚCI

definicje, funkcje i zasady wyceny” – Warszawa 2003

Ryszard Cymerman i Andrzej Hopfer „SYSTEM I PROCEDURY

WYCENY NIERUCHOMOŚCI” – wydanie III Zielona Góra

2003

Mieczysław Prystupa „WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY

ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO „ –

omówienie standardu – Warszawa 2003

Powszechne Krajowe Standardy Wyceny jako Krajowe Standardy

Wyceny Podstawowe i Specjalistyczne oraz Noty Interpretacyjne

3.4. Źródła danych merytorycznych

- Wypis z księgi wieczystej KW TR1O/00096680/1 z dnia 23.04.2015r.

- Notowania biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Bochni

- Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 23.04.2015r. – oględziny, ustalenia

szczegółowe,

- Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych

- Informacje uzyskane od Zamawiającego wycenę.

3.5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

- data sporządzenia wyceny – 23.04.2015r.

- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 23.04.2015r.

- data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny – 23.04.2015r.

- data dokonania oględzin nieruchomości – 23.04.2015r.

4. STAN PRZEDMIOTU WYCENY

4.1. Stan prawny

Oznaczenie nieruchomości KW TR1O/00096680/1

Dział I - Oznaczenie nieruchomości:

położenie: Bochnia, ul Brzeźnicka 55D




lokal użytkowy nr 5 składający się z: sala punktu przedszkolnego, korytarz,

rozdzielnia posiłków, zmywalnia –szatnia, szatnia, pomieszczenie porządkowe,

toalety.

Spis praw związanych z własnością:

Z własnością lokalu połączony jest udział w częściach wspólnych 775/10000

Dział II - właściciel – CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ SPÓŁKA Z

OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, JÓZEFOSŁAW, 14061607200000

Dział III - ROSZCZENIE WARUNKOWE O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI MKK PROJEKT SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA

KOMANDYTOWA, BOCHNIA, 12248720000000

Dział IV - brak wpisów

4.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie

nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub

decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dla wycenianego terenu Gmina Miasta Bochnia posiada prawnie obowiązujący

Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą Nr XLII/399/10 Rady

Miejskiej w Bochni z dnia 25.02.2010r.

Zgodnie z planem przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie 25 U (70%

powierzchni) – tereny zabudowy usługowej, 22 ZU (30%powierzchni) tereny zieleni

urządzonej.

4.3. Lokalizacja i otoczenie




Bochnia - najstarsze miasto obecnego województwa małopolskiego - położone nad

rzeką Rabą, na pograniczu Kotliny Sandomierskiej i Pogórza Karpackiego. Takie

rozlokowanie decyduje o niezwykłej malowniczości miasta, bowiem w części

południowej teren jest pagórkowaty, natomiast w północnej - równinny. Wcinające się

w samo miasto wzgórza z kompleksami leśnymi oraz bliskie sąsiedztwo Puszczy

Niepołomickiej nadają mu niepowtarzalny urok. Ekologicznie czysty region,

800.letnia historia, dobrze rozwinięta baza hotelowa, kryty basen, Uzdrowisko

Kopalni Soli funkcjonujące na bazie najstarszej w Europie żupy solnej, ciekawe

okolice (Nowy Wiśnicz, Lipnica Murowana, Chełm) oraz bliskie sąsiedztwo Beskidu

Wyspowego i Sądeckiego - znanych regionów turystycznych i wypoczynkowych -

stanowią o dużej atrakcyjności turystycznej Bochni.

Bochnia jest gminą miejską o powierzchni ok. 29,9 km 2, którą - według stanu na

dzień 30 czerwca 2004 r. - zamieszkiwało 29.791 osób. Ponad 65% mieszkańców

Bochni to ludność w wieku produkcyjnym, jednakże zmniejszająca się systematycznie

liczba osób w wieku przed produkcyjnym świadczy o charakterystycznym nie tylko

dla Polski, ale całej Europy procesie starzenia się społeczeństwa.

Strategiczne położenie Bochni przy międzynarodowej drodze nr 4 (E40) oraz

przebiegająca przez miasto trasa z południa na północ (droga wojewódzka nr 965

Limanowa-Zielona), a przede wszystkim planowane w pobliżu miasta usytuowanie

autostrady A4, z węzłem komunikacyjnym na jego obrzeżach, stwarzają bardzo

korzystne warunki dla rozwoju przedsiębiorczości. Na terenie miasta funkcjonuje ok.

30 dużych zakładów pracy, a nowoczes ne firmy takie jak: Stalprodukt, Contimax,

Bolarus, Cold, Igloo, Texpol czy Segafredo Zanetti czynią z Bochni dynamiczny

ośrodek gospodarczy.

Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest we wschodniej części Bochni Jest

to teren osiedla budownictwa wielorodzinnego, powstałego na terenach byłej cegielni.

Działka nr 6925/34 jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy

wielorodzinnej od strony północno-zachodniej. Od strony wschodniej graniczy z




nieużytkami. Jej południowa część graniczy z terenem powszechnie nazywanym

źródełko „Murowianka” gdzie znajduje się kaplica oraz źródło wody pitnej. Przez

teren przedmiotowej nieruchomości przebiega ścieżka prowadząca do źródła, która

zgodnie z założeniami miejscowego planu ma być utrzymana.

Wzdłuż wschodniej granicy teren działki 6925/34 stanowi skarpę o nachyleniu

około 30 %.

Odległość od centrum miasta około 1,6 km.




4.4. Stan techniczno – użytkowy budynku

Kompleks Panorama usytuowany jest na terenie Bochni we wschodniej części miasta.

Do istniejącego już zespołu budynków mieszkalnych dobudowany został obiekt

spełniający funkcje handlowo usługowe.

Inwestycja została zrealizowana przez grupę inwestycyjną która wykonywała pierwszą

część osiedla.

Przedmiotowy obiekty to: budynek spełniający funkcję lokali handlowo-usługowych z

zamkniętym terenem wraz z zaaranżowanym ogrodem i terenem rekreacyjno-

wypoczynkowym.

Budynek został wykonany w technologii tradycyjnej murowanej.

Forma obiektu.

Budynek o czterech kondygnacjach nadziemnych, dwu-klatkowy, usytuowany w

terenie o spadku umożliwiającym udostępnienie dwóch kondygnacji budynku

bezpośrednio z poziomu otaczającego terenu – parter budynku zrównany jest z

poziomem terenu od strony zachodniej, I piętro dostępne jest bezpośrednio z poziomu

ciągu pieszo-jezdnego od strony wschodniej budynku. Wyższe kondygnacje budynku

dostępne są przez dwie niezależne klatki schodowe, przy każdej klatce ponadto dźwig

osobowy. Jest to obiekt o prostej, zwartej bryle, z fasadą wzbogaconą plastycznie

poprzez zewnętrzne schody, tarasy i balkony oraz nadwieszone wykusza. Budynek

przekryty dachami stromymi, dwuspadowymi, z oknami połaciowymi i lukarnami

doświetlającymi poddasze.

OPIS WYCENIANEGO LOKALU




Lokal handlowy nr 5 – znajduje się na drugim piętrze w budynku przy ul.

Brzeźnickiej 55 „d” w Bochni i składa się z: sali punktu przedszkolnego, sali punktu

przedszkolnego, korytarza, rozdzielni, zmywalni, szatni, pomieszczenia

porządkowego, toalety.

Przed budynkiem dostępne miejsca parkingowe.

- powierzchnia użytkowa pomieszczeń lokalu i pomieszczeń przynależnych -

188,86 m²

STAN TECHNICZNY LOKALU BARDZO DOBRY - NOWY.

5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

Lokalny rynek nieruchomości komercyjnych cechuje się zrównoważoną dynamiką w

zakresie popytu oraz podaży na powierzchnie komercyjne. Nieruchomości komercyjne

na lokalnym rynku bywają przedmiotem obrotu, jednak częstotliwość ich

występowania jest umiarkowana bądź niska.

W przeważającej części nieruchomości, które służą zaspokojeniu potrzeb

przedsiębiorców, są przystosowywane na cele prowadzonej działalności.

Na terenie Bochni, nieruchomości komercyjne, w których prowadzona jest działalność

handlowa usytuowane są głównie w okolicy centrum miasta, wzdłuż ulic Kazimierza

Wielkiego, Kościuszki, Kraszewskiego, Regis, Trudna. Nieruchomości służące

prowadzeniu działalności handlowo-usługowej, wytwórczej, cechujące się większą

powierzchnią oraz posiadające zaplecze magazynowe, kumulują się poza strefą

centralną.

Zlokalizowanie nieruchomości w którejkolwiek strefie determinuje wysokość stawek

czynszowych najmu oraz ma wpływ na wartość nieruchomości. Uwagę potencjalnych

kupujących zwraca możliwość łatwego dojazdu do nieruchomości oraz możliwość

skorzystania z parkingu.

Średnie stawki najmu w zależności od funkcji wynajmowanej powierzchni kształtują

się w granicach 60 zł/m² - 150zł/m² powierzchni o funkcji handlowo-usługowej w

ścisłym centrum miasta, 20-70 zł/m² powierzchni handlowo-usługowej poza ścisłym

centrum ale w zasięgu strefy centralnej.

Zgodnie z tendencjami na rynku najmu powierzchni handlowo-usługowych nie

przewiduje się zmiany wysokości stawek czynszowych.

6. SPOSÓB WYCENY

6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców

Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu




użytkowania(WRU) przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi

najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu

następujących założeń:

1) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując

się szczególnymi motywami,

2) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

3) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość

nieruchomości,

4) nie działają w sytuacji przymusowej,

5) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy

zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania

warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

6.2. Koncepcja opracowania

6.2.1. Założenia ogólne

Podstawowym zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej

nieruchomości lokalowej, lokalu użytkowego w budynku przy ul. Brzeźnickiej 55 „d”,

z uwzględnieniem aktualnego stanu technicznego i funkcjonalnego. Wartość rynkową

nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia dochodowego, techniką

kapitalizacji prostej.

6.2.2 Opis procedury szacowania

Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących, lub potencjalnie mogących przynosić dochód. Uzyskiwanie dochodu

z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że

wartość rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego

częściami składowym.

W przyjętej metodzie inwestycyjnej, wartość rynkowa została oszacowana na

podstawie dochodów z najmu, które nieruchomość może przynosić właścicielowi.

W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa się na

podstawie wzoru:

R

DV

gdzie:

D - dochód roczny z nieruchomości

R - stopa kapitalizacji




Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu

netto jest następująca:

a) określenie potencjalnego dochodu brutto jaki może być osiągnięty w ciągu roku

z nieruchomości,

b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez uwzględnienie strat w dochodzie

wynikających z charakterystycznego dla danego rynku stopnia niewykorzystania

powierzchni ( pustostany )

c) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem

nieruchomości wycenianej ( opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego

gruntu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, naprawy

i remonty bieżące, ochrona i recepcja)

d) określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto

i wydatków operacyjnych,

e) ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie analizy transakcji nieruchomości

podobnych ( ceny transakcyjne i dochody netto uzyskiwane z tych nieruchomości),

f) określenie wartości rynkowej nieruchomości poprzez podzielenie rocznego

dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji netto.

Dla obliczenia potencjalnego dochodu rocznego z szacowanej nieruchomości

przeanalizowano rynek najmu lokali handlowych na terenie miasta Bochnia.

7. USTALENIE RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU

Na podstawie analizy rynku najmu lokali handlowo-usługowych ustalono

rynkowa stawkę czynszu dla szacowanego obiektu w wysokości:

- powierzchnia użytkowa - 45 zł/m² miesięcznie,

8. USTALENIE STOPY KAPITALIZACJI

Stopa kapitalizacji powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez

nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przy

uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Na podstawie analizy informacji o rentowności inwestycji, oczekiwaniach

inwestorów i ryzyku inwestowania w nieruchomości podobne oszacowano stopę

dyskonta.

Wk = 1/R, gdzie:

R – stopa kapitalizacji

Na stopę kapitalizacji składają się następujące elementy

R = rb + rr + ro

rb – stopa bazowa – realna stopa określona na podstawie średniego

oprocentowania bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym

skorygowana o stopę inflacji.




rr – ryzyko rynkowe (związane z gospodarką kraju i świata)

ro – premia ryzyka operacyjnego

Realną stopę procentową określono wykorzystując równanie Fishera, który jako

pierwszy swoim wzorem rozróżnił nominalną i realną stopę procentową.

rb = (1 + i)/(1 + inflacja) - 1

gdzie:

rb – realna stopa procentowa

i – nominalna stopa procentowa

Na podstawie analizy transakcji na rynkach analogicznych oraz informacji o

rentowności inwestycji, oczekiwaniach inwestorów i ryzyku inwestowania w

nieruchomości podobne oszacowano stopę kapitalizacji.

Op

roce

nto

wan

ie

dłu

go

term

inow

ych

ob

lig

acji

skar

bow

ych

Sto

pa

infl

acji

uw

zglę

dnio

na

w

op

roce

nto

wan

iu

obli

gac

ji

Sto

pa

real

na Ryzyko (rynkowe i

operacyjne) dotyczące

inwestowania w

przedmiot wyceny w

kontekście gospodarki

kraju i świata

Ryzyko wynikające z

porównania

przedmiotu wyceny do

rynku nieruchomości

podobnych oraz

najatrakcyjniejszych

nieruchomości na

rynku

3,00% -1,00% 4,04% 2,50% 2,70%

Stopa kapitalizacji 9,24%

Stopa kapitalizacji przyjęta do obliczeń 9,2%

Stopę oprocentowania obligacji przyjęto wg Listu emisyjnego nr 57/2014

Ministra Finansów z dnia 18 grudnia 2014 r. w sprawie emisji emerytalnych 10

letnich oszczędnościowych obligacji skarbowych oferowanych w sieci sprzedaży

detalicznej. Stopa procentowa wynosi 3,00 % w skali roku w pierwszym okresie

odsetkowym.

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY.

9.1. Obliczenie wartości rynkowej docelowej

Dane do obliczeń :

- stopień wykorzystania powierzchni (zaległości czynszowe, poziom pustostanów)

równy 90%,

- wydatki operacyjne (podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia, koszty

dostarczenia mediów, nakłady na konserwację i remonty bieżące) na poziomie

10% potencjalnego dochodu brutto,

- czynsz netto pow. handlowo-usługowa w wysokości 45 zł/m2/m-c,

- stopa kapitalizacji R = 9,20 %

- powierzchnia lokalu użytkowego 188,86 m2




Określenie potencjalnego rocznego dochodu brutto

Powierzchnia użytkowa

[m2]

Czynsz netto

[zł/m2/m-c]

Potencjalny dochód

roczny brutto

[zł]

188,86

45

101 984

Obliczenie wartości rynkowej

Potencjalny

roczny dochód

brutto

(PDB)

[zł]

Efektywny roczny

dochód brutto

(EDB=PDB*90%)

[zł]

Wydatki operacyjne

(WO=PDB*10%)

[zł]

Roczny dochód

operacyjny netto

(DON1=EDB-WO)

[zł]

101 984;

91 785,60

10 198,40

81 587,20;

Wartość rynkowa :

V = R

D = 81 587,20 ÷ 0,092= 886 817 zł

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy nr 5 B

o powierzchni 188,86 m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym w budynku przy

ul. Brzeźnickiej 55D w Bochni jako przedmiotu prawa własności wynosi:

886 817 zł

słownie : osiemset osiemdziesiąt sześć tysięcy

osiemset siedemnaście złotych

W obliczonej wartości rynkowej nieruchomości lokalowej zawiera się ułamkowy

udział wynoszący 775/10000 , we współwłasności części wspólnych budynku,

z którego lokal został wyodrębniony i innych urządzeń nie służących wyłącznie do

użytku właścicieli lokali oraz udział we współwłasności działki Ew. 6925/34.




11. WNIOSKI Z DOKDONANYCH OBLICZEŃ

W wyniku dokonanych obliczeń stwierdzono, że wartość rynkowa wycenianej

nieruchomości nie odbiega od poziomu cen występujących na lokalnym rynku

nieruchomości, przeznaczonych na działalność handlową.

Nieruchomość posiada potencjał w postaci korzystnej lokalizacji, korzystnego

sąsiedztwa, dogodnego parkingu. Na podkreślenie zasługuje fakt, iż przedmiot wyceny

należy do segmentu nowego budownictwa, które spełnia obecne standardy

funkcjonalno-użytkowe.

Nie stwierdzam w chwili obecnej czynników związanych z ograniczeniem popytu

(kupna, najmu) na nieruchomościach podobnych do nieruchomości będącej

przedmiotem wyceny. Podaż nieruchomości konkurencyjnych jest znikoma.

12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze standardami

zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń

Rzeczoznawców majątkowych

Niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części

w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy

i treści takiej publikacji

Nie może on być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli określony

w operacie

Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione

przez Zamawiającego dokumenty i materiały

Wyznaczona wartość rynkowa może ulec zmianie po dniu dokonania wyceny, w

zależności od zachodzących wahań na rynku nieruchomości i kapitałowym

Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy technicznej

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za ukryte wady nieruchomości oraz

utajone fakty mające wpływ na jej wartość a nie przekazane przez Zamawiającego

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, w

szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on

sporządzony

Oszacowana wartość rynkowa nie uwzględnia ograniczonych praw rzeczowych

takich jak najem, dzierżawa

Treść operatu ma znaczenie posiłkowe i nie może przesądzać o wysokości

udzielanego kredytu

Operat został sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, jeden dla

Zamawiającego wycenę oraz jeden dla autora operatu.

Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z Powszechnymi Krajowymi

Zasadami Wyceny.

Operat szacunkowy sporządził:





13. ZAŁĄCZNIKI

1. Protokół badania księgi wieczystej KW TR1O/00096680/1

2. Mapa

3. Dokumentacja fotograficzna

PROTOKÓŁ BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ

Prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bochni

V Wydział Ksiąg Wieczystych

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ( w trybie art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce

nieruchomościami)

(Dz.U. 1997r. Nr 115 poz. 741/.)

1. Szczegółowe określenie

dokumentu lub innego źródła

danych, z którego dokonany jest

wypis.

Księga Wieczysta KW TR1O/00096680/1

2. Miejsce udostępnienia lub

sporządzenia wypisu.

Bochnia ul. Kościuszki 19

Dział I - Oznaczenie nieruchomości:

położenie: Bochnia, ul Brzeźnicka 55D

lokal użytkowy nr 5 składający się z: sala punktu przedszkolnego, korytarz,

rozdzielnia posiłków, zmywalnia –szatnia, szatnia, pomieszczenie porządkowe,

toalety.

Spis praw związanych z własnością:

Z własnością lokalu połączony jest udział w częściach wspólnych 775/10000

Dział II - właściciel – CENTRUM BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ SPÓŁKA Z

OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, JÓZEFOSŁAW, 14061607200000

Dział III - ROSZCZENIE WARUNKOWE O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI MKK PROJEKT SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA KOMANDYTOWA, BOCHNIA, 12248720000000

Dział IV - brak wpisów

4. Data sporządzenia wypisu,

pieczęć i podpisu rzeczoznawcy

majątkowego.

Dnia 23 kwietnia 2015r. Podpis




Dokumentacja fotograficzna




ZAŁĄCZNIK DO OPERATU SZACUNKOWEGO

sporządzony na podstawie pkt. 4.3 Standardu Zawodowego

Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”

Przedmiot wyceny opisano w pkt. 1.1 operatu szacunkowego, do którego

sporządzono niniejszy załącznik.

Przedmiot wyceny stanowi typowa nieruchomość, występująca na

analizowanym rynku, może stanowić przedmiot obrotu, z którym nie wiąże się

większe ryzyko od typowego. Tym samym poziom wartości nieruchomości

wycenianej w przyszłości pozostaje skorelowany z zachowaniem całego rynku

nieruchomości tego typu.

W obecnej sytuacji gospodarczej przedmiotowa nieruchomość nie jest

obciążona dodatkowym ryzykiem, przy czym Rzeczoznawca Majątkowy przedstawia

taką tezę na podstawie swojej znajomości rynku i dostępnych źródeł informacji, nie

mając jednocześnie żadnego wpływu na kształtowanie się cen transakcyjnych

nieruchomości w przyszłości oraz nie uwzględniania sytuacji nadzwyczajnych m.in.

wojen, klęsk żywiołowych, istotnych zmian i zdarzeń gospodarczych mających

pośredni wpływ na rynek nieruchomości np.: kryzysów.

Ze względu na położenie geograficzne i topografie, teren przedmiotowej

nieruchomości nie stanowi ryzyka pod względem klęsk żywiołowych mających

miejsce na przestrzeni ostatnich lat. Nie jest to teren osuwiskowy, jak również nie jest

to teren zalewowy.

Zgodnie z pkt. 4.4 w/w standardu zawodowego ocena ryzyka, związanego z

zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości, należy w każdym przypadku do

wierzyciela. Przedstawiona analiza dotyczy tylko wycenianej nieruchomości i




ogólnych tendencji na rynku i nie może być w żadnym razie utożsamiana z ryzykiem

kredytowym.

Zgodnie z punktem 5.5.2 w/w standardu zawodowego Rzeczoznawca

majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości według stanu i poziomu cen na

dzień wyceny. Przy założeniu rozwoju nieruchomości, wartość nieruchomości określa

się według stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania po zakończeniu jej

zakładanego rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia nieruchomości i poziomu

cen na dzień wyceny. Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może

być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu

rozwoju.

Bochnia, dnia 23.04.2015 r.




ANEKS DO OPERATU SZACUNKOWEGO

Aneks do operatu szacunkowego zawiera obliczenie wartości rynkowej

przedmiotowej nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej

Wybór podejścia i metody wyceny

Ze względu na znajomość stanu aktualnego rynku nieruchomości gruntowych

zabudowanych, do oszacowania przedmiotowej nieruchomości wykorzystane zostanie

podejście porównawcze, metoda porównania parami.

Uzasadnienie wyboru podejścia i metody wyceny

Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj nieruchomości oraz odpowiednia liczba

dostępnych transakcji porównawczych. Ponadto kierowano się zasadami określonymi w

art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 5 ( ust.1,2,4) R.R.M w sprawie

szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu

szacunkowego oraz pkt 2,5, 2,6 Standardu II.1 (Standardów Zawodowych

Rzeczoznawców Majątkowych)

Ustawa o gospodarce nieruchomościami art.154

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości

dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia

infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach

nieruchomości podobnych.

Standard II.1

ust.2.5. Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określania wartości

nieruchomości w zakresie wynikającym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce

nieruchomościami lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba

określenia wartości nieruchomości

ust.2.6. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki wyceny,

z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce

nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba że wynika

on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie

żądaniem Zamawiającego wycenę.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości

zostały określone w :




□ Ustawie o gospodarce nieruchomościami

□ Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny

nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego.

□ Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności

w standardzie III.1 „Wartość rynkowa jako podstawa wyceny”, Standardzie III.7

„Wycena przy zastosowaniu podejścia porównawczego”

Ustawa o gospodarce nieruchomościami art.153.1.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,

że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były

przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na

cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen

wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny

nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego.

§ 5.1 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen

transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem

wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę

korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

GRUNTOWYCH ZABUDOWANYCH

Materiały źródłowe do analizy :

informacje zawarte w aktach notarialnych z przeprowadzonych transakcji

w okresie od 2013 do 2014 roku

informacje uzyskane w biurach pośredników nieruchomości, a także ich ofert

z ostatniego półrocza

oferty prasowe

własna baza danych o sprzedanych i oferowanych domach mieszkalnych

oględziny sprzedanych na rynku nieruchomości.

Charakterystyka rynku jego obszaru, rodzaju i cen.

Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku

nieruchomości. Należy zbadać ten rynek w miarę jego jednorodności i podobieństwa

pod względem:

a.) cech fizycznych nieruchomości (np. wielkość powierzchni działek, budynków, ich

zużycie)

b.) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym.




c) cech użytkowych i ekonomicznych (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja

popytu i podaży i.t.p.)

Obszar analizy rynku – województwo małopolskie.

Okres analizy rynku – 2013r do 2014r.

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY

Wybór danych nieruchomości w procesie wyceny

W wyniku analizy zebranych danych o nieruchomościach lokalowych

zestawionych w tablicy Nr 1, wybrano do porównań parami trzy nieruchomości

A,B,C, najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości te wraz z

nieruchomością wycenianą poddano oględzinom zwracając szczególną uwagę na

różniące je cechy. Poniżej scharakteryzowano wybrane do porównania parami

nieruchomości (A,B,C). Do porównań wykorzystane zostaną ceny jednostkowe

nieruchomości, odniesione do powierzchni użytkowej Pu w (m²).

Podstawa opracowania tabeli – w cenie 1 m² powierzchni użytkowej lokalu zawiera

się wartość udziału w pozostałych części składowych.

Tabela nr 1

L.p.

Data transakcji

Lokalizacja

Opis nieruchomości

Cena

transakc.

(zł)

Cena 1 m²

pow.uż.

lokalu

zaktualizowan

a na dzień

wyceny

1 07.05.2014

Rep. 1230/2014

Wieliczka ul.

Limanowskie

go

Udział w nieruchomości

wspólnej 0,0407,

I pietro, 2 pomieszczenia

biurowe + wc

Pow. użytk. – 45,32 m²

282 000;

6222,42

2 28.10.2013

Rep. 3420/2013

Tarnów

ul. Matki

Boskiej

Fatimskiej


wspólnej 0,25

Lokal usługowy w

kamienicy – kupujący

Zespół Przychodni

Specjalistycznych


215 000;

6 825,40

3 04.12.2013

Rep. 5668/2013

Tarnów

Ul.

Krakowska

Lokal usługowy w

kamienicy w zabudowie

zwartej, 4 pomieszczenia

biurowe, sekretariat,

gabinet, korytarz, pok.

socj. wc, sala obsługi, 4

pom. przynależne –

Pow. użytk. – 263,40 m²

1 300000;

4 935,46A

4 09.01.2014

Rep. 127/2014

Myślenice ul.

Słowackiego


wspólnej 0,0237




Lokal użytkowy położony

na II piętrze


250 000; 4 464,29

5 29.11.2013

Rep. 3333/2013

Skawina ul.

Ogrody


wspólnej 0,0445


w przyziemiu kupujący

Bank Spółdzielczy w

Skawinie, sala

operacyjna, sala

kredytów, pokój biurowy,

wc, przedpok. pom. socj.


430 000;

6 621,50

6 23.04.2014

Rep. 3917/2014

Zabierzów

ul. Leśna


wspólnej 0,0131


na parterze, sprzedaje

developer, budynek

użytkowo-mieszkalny,

Pow. użytk. – 101,20 m²

654 380;

6 466,20 B

7. 26.02.2014

Rep. 638/2014

Skawina ul.

Sobieskiego


wspólnej 0,061


na parterze, lokal

usługowy + zaplecze z wc


165 456; 4 822,38

8. 29.05.2013

Rep. 673/2013

Skawina ul.

Słowackiego


wspólnej 0,258

Lokal handlowy położony

na parterze, sala

sprzedaży, zaplecze,

chłodnia, 2 magazyny, 2

pom. gosp. przedsionek i

piwnica


400 000; 4 315,93C

9. 02.10.2013

Rep. 4310/2013

Zabierzów

ul. Leśna


wspólnej 0,004

Lokal niemieszkalny

położony na II piętrze


120 000; 3 888,53

10. 09.09.2013

Rep. 8991/2013

Brzesko ul.

Kościuszki


wspólnej 0,1381


na parterze, sprzedaje

gmina na 4 przetargu w

drodze negocjacji

Pow. użytk. – 108,70 m²

400 000; 3 679,85

11. 22.07.2014

Rep. 1706/2014

Krzeszowice

ul.

Daszyńskiego


wspólnej 0,048


na parterze, do remontu


200 000; 3 853,56




Obliczenie przedziału cenowego dla rynku lokalnego ∆C

Do obliczenia przedziału cenowego ΔC, z transakcji ostatnio zawartych na rynku,

wybrano dwie nieruchomości podobne do wycenianej, których ceny jednostkowe

różnią się najbardziej

∆C = C max – C min

C max = 6 825,40 zł/m²

C min = 3 679,85 zł/m²

∆C = 6825,40 – 3679,85

∆C = 3145,55

Ustalenie zakresu kwotowego do obliczenia poprawek Tabela Nr 2

L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w ∆c

(waga cechy ) [%].

Zakres

Kwotowy [zł ]

1. Lokalizacja nieruchomości 30 943,66

2. Stan techniczny budynku 20 629,12

3. Otoczenie, sąsiedztwo,

infrastruktura towarzysząca

20 629,12

4. Uzbrojenie (media) 10 314,55

5. Dostęp komunikacyjna, stan

zagospodarowania działki

10 314,55

6. Stan użytkowo-funkcjonalny

lokalu, powierzchnia użytkowa

10 314,55

100 3145,55

Ocena nieruchomości – wycenianej i przyjętych do porównań, w

odniesieniu do przyjętej oceny rynku Tabela nr 3

L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość

wyceniana X

Nieruchomość

A

Nieruchomość

B

Nieruchomość

C

1. Lokalizacja

nieruchomości

Dobra Bardzo dobra Dobra Dobra

2. Stan techniczny

budynku

Bardzo dobry

Dobry Bardzo dobry Dobry

3. Otoczenie,

sąsiedztwo,

infrastruktura

towarzysząca

Dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre

4. Uzbrojenie (media) Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre

5. Dostęp

komunikacyjna, stan

zagospodarowania

działki

Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry Dobry

6. Stan użytkowo- Dobry Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry




funkcjonalny

lokalu, powierzchnia

użytkowa

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych (tab. 4).

W tabeli zostały zestawione cechy rynkowe różniące pary nieruchomości

wycenianej( X ), kolejno z nieruchomościami porównywanymi ( A, B, C,).

Tabela nr 4

L.

p.

Cechy

rynkowe

Wag

a

cech

y

[%]

Zakres

kwotow

y

[zł/m2]

Poprawki

X-A X-B X-C

[zł/m2] [zł/m

2] [zł/m

2]

1. Lokalizacja

nieruchomości

30 943,66 - 471,83 0 0

2. Stan techniczny

budynku

20 629,12 + 314,56 0 + 314,56

3. Otoczenie,

sąsiedztwo,

infrastruktura

towarzysząca

20 629,12 - 314,56 - 314,56 -314,56

4. Uzbrojenie

(media)

10 314,55 0 0 0

5. Dostęp

komunikacyjna,

stan

zagospodarowa

nia działki

10 314,55 - 157,27 - 157,27 0

6. Stan użytkowo-

funkcjonalny

lokalu,

powierzchnia

użytkowa

10 314,55 0 - 157,27 -157,27

Suma poprawek - 629,10 - 629,10 - 157,27

Cena skorygowana o sumę

poprawek

4306,36 5837,10 4158,66

Wartość rynkowa 1 m2 Pu ( średnia arytmetyczna cen skorygowanych

o sumę poprawek) 4767,37




OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ WYCENIANEJ

NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi iloczyn

1 m² powierzchni użytkowej budynku, jako średniej arytmetycznej wartości

uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, oraz ilości metrów

kwadratowych powierzchni użytkowej:

WRU = Wx = wx x .Puż

gdzie :

Wx [zł] - wartość wycenianej nieruchomości gruntowej zabudowanej

wx [zł/m²] – wartość jednostkowa – 4 767,37 zł/m2 p. uż.

Puż [m²] - powierzchnia netto wycenianej nieruchomości

Puż = 188,86 [m²]

WRU = 4 767,37 zł/m2 x 188,86 m

2 = 900 365 zł

900 365 zł

słownie : dziewięćset tysięcy trzysta sześćdziesiąt pięć złotych

operat szacunkowy · 2015. 4. 28. · operat szacunkowy okreŚlenie wartoŚci rynkowej prawa...

Documents