INSTALBUDSERWIS Sp. z o.o.

ul. Przemyska 11 A lok. 41

02-361 Warszawa

Tel./fax 22-658-09-37

e-mail: instalbudserwis.spzoo@gmail.com

NIP: 701-036-53-04

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ

PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU

POŁOŻONEJ W WARSZAWIE, DZIELNICY MOKOTÓW PRZY UL. KSAWERÓW,

DZ. EW. NR 23/5, OBRĘB 1-02-16

Właściciel gruntu:

Miasto Stołeczne Warszawa

Użytkownik wieczysty gruntu: Telewizja Polska S.A. w Warszawie

Opracowanie:

mgr inż. Marek Węsierski

uprawnienia nr 1509

Warszawa, kwiecień 2013 r.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

(art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

1. Określenie nieruchomości:

województwo:

powiat:

jednostka ewidencyjna:

obręb:

działka ewidencyjna nr:

powierzchnia:

księga wieczysta:

mazowieckie

m. st. Warszawa

Dzielnica Mokotów

1-02-16

23/5

1 373 m²

WA2M/00166745/6

2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania

wieczystego gruntu dla potrzeb transakcji kupna –

sprzedaży.

3. Osoby, którym przysługuje prawo

do nieruchomości

Właściciel:

Skarb Państwa

Użytkownik Wieczysty:

Telewizja Polska S.A. w Warszawie

4. Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowa

5. Oszacowana wartość

nieruchomości

1 484 213 zł

Słownie: jeden milion czterysta osiemdziesiąt cztery

tysiące dwieście trzynaście złotych.

6. Data określenia wartości 05-04-2013 r.

7. Data sporządzenia operatu 08-04-2013 r.

8. Uprawnienia i podpis autora

operatu

mgr inż. Marek Węsierski

upr. MGPiB nr 1509

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

3

Spis treści:

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................................................................... 4

1.1. PRZEDMIOT WYCENY .......................................................................................................................4

1.2. ZAKRES WYCENY ..............................................................................................................................4 2. CEL WYCENY ........................................................................................................................................4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...................................................4

3.1. PODSTAWA FORMALNA ....................................................................................................................4

3.2. PODSTAWY PRAWNE ........................................................................................................................4

3.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE ......................................................................................................5

3.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ............................................................................................5 4. DATY ISTOTNE DLA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...................................5

5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY ...........................................................................................5

5.1. STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................5

5.2. OPIS NIERUCHOMOŚCI ......................................................................................................................6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCOWYM PLANIE

ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ..................................................................................8

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO .........................................................9

7.1. RODZAJ RYNKU .................................................................................................................................9

7.2. OBSZAR ROZPATRYWANEGO RYNKU ...............................................................................................9

7.3. OKRES BADANIA CEN ........................................................................................................................9

7.4. POŁOŻENIE ......................................................................................................................................10

7.5. ANALIZA RYNKU .............................................................................................................................11 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................................13

8.1. PRZESŁANKI WYBORU PODEJŚCIA I METODY ...............................................................................13

8.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY ........................................................................................14

8.3. CHARAKTERYSTYKA PODEJŚCIA I METODY WYCENY .................................................................14 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ..................................................15

9.1. OBLICZENIE CENY ŚREDNIEJ 1 M2 POWIERZCHNI NIERUCHOMOŚCI .........................................16

9.2. OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH...................................................16

9.3. USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH WRAZ Z OKREŚLENIEM ICH WAG ............17

9.4. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI O CENIE TRANSAKCYJNEJ MINIMALNEJ I

MAKSYMALNEJ .......................................................................................................................................18

9.5. USTALENIE WARTOŚCI WSPÓŁCZYNNIKA KORYGUJĄCEGO ........................................................18

9.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI

................................................................................................................................................................18 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY: ......................................................................................................19

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA. .....................................................................................................19

12. ZAŁĄCZNIKI .....................................................................................................................................20

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, położona w Warszawie w dzielnicy

Mokotów przy ul. Ksawerów stanowiąca działkę ewidencyjną nr 23/5 z obrębu 1-02-16 o

powierzchni 1 373 m².

Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00166745/6

prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg

Wieczystych.

1.2. Zakres wyceny

Zakresem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w Warszawie,

dzielnicy Mokotów przy ul. Ksawerów na działce ewidencyjnej nr 23/5 z obrębu 1-02-16.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu dla

potrzeb przyszłej transakcji kupna sprzedaży.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną opracowania operatu szacunkowego stanowi zlecenie Telewizji Polskiej S.A.

w Warszawie.

3.2. Podstawy prawne

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. nr

102 poz. 651 z 2010 r. z późniejszymi zmianami),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109)

z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2005 nr 196 poz. 1628),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dn. 21 września

2004 r. (Dz. U. 165 z 2011 r. poz. 985),

Ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)

z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2005 nr 157 poz. 1316),

Ustawa z dn. 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst pierwotny: Dz.U. 1982

nr 19 poz. 147) z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2005 nr 157 poz. 1316).

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

5

3.3. Podstawy Metodologiczne

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 2009r.

Mieczysław Prystupa – „Wycena mienia” – CJM Warszawa 2000r.

Ewa Kucharska – Stasiak - „Nieruchomość a rynek” Wydawnictwo Naukowe PWN

Warszawa 1997r.

Ewa Kucharska – Stasiak – „Wartość rynkowa nieruchomości” – TWIGGER Warszawa

2000 r.

Gerard Bieniek Stanisław Rudnicki – „Nieruchomości problematyka prawna” –

LexisNexis Warszawa 2005 r.

Sabina Źróbek, Ryszard Źróbek, Jan Kuryj – „Gospodarka nieruchomościami” – Gall

2006 r.

3.4. Źródła danych merytorycznych

Wizja lokalna przedmiotu wyceny przeprowadzona w dn. 04-04-2013 r.

Informacje i dokumenty uzyskane od Zleceniodawcy.

Informacje dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie Warszawy

uzyskane w Biurze Geodezji i Katastru w Warszawie ul. Marszałkowska 77/79.

Wypis z Rejestru Gruntów.

Badanie Księgi Wieczystej WA2M/00166745/6.

4. DATY ISTOTNE DLA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

data wizji lokalnej nieruchomości 04 kwietnia 2013 r.

data, na którą określono wartość nieruchomości 05 kwietnia 2013 r.

data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 05 kwietnia 2013 r.

data sporządzenia operatu 08 kwietnia 2013 r.

5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

Stan prawny nieruchomości jest uregulowany. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona

jest księga wieczysta nr WA2M/00166745/6 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy –

Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych.

Dział I – O ,,oznaczenie nieruchomości”

Nieruchomość położona jest w Warszawie, dzielnicy Mokotów przy ul. Ksawerów, na działce o

numerze ewidencyjnym 23/5 z obrębu 1-02-16. Powierzchnia gruntu wynosi 1373 m².

Dział I – SP ,,spis praw związanych z nieruchomością”

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

6

Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 30-12-2082.

Dział II ,,własność”:

Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym jest Telewizja

Polska S.A. w Warszawie.

Dział III ,,prawa, roszczenia i ograniczenia” – wpisów brak.

Dział IV ,,hipoteka” – wpisów brak.

5.2. Opis nieruchomości

Analizowana nieruchomość położona jest w Warszawie, w dzielnicy Mokotów na działce

ewidencyjnej nr 23/5 z obrębu 1-02-16 o powierzchni 1373 m². Nieruchomość położona jest

przy ul. Ksawerów. Działka zlokalizowana jest w rejonie ul. Ksawerów, Modzelewskiego i

Filona. Nieruchomość oddalona jest o około 5 km od centrum Warszawy, około 300 m od Alei

Niepodległości oraz około 900 m od ul. Wołowskiej. W najbliższym otoczeniu nieruchomości

przeważa zabudowa wielorodzinna. W dalszym sąsiedztwie występują liczne punkty usługowe i

handlowe. W promieniu 500 m znajduje się wiele przystanków autobusowych, tramwajowych

oraz metro. Dojazd do nieruchomości od ul. Modzelewskiego.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

7

Nieruchomość gruntowa posiada kształt nieregularny zbliżony do prostokąta, jest niezbudowana,

nieogrodzona. Ukształtowanie terenu płaskie, wzdłuż granicy działki uformowane zostały skarpy

porośnięte drzewami i krzewami.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zasięgu pełnego uzbrojenia terenu i sama jest

częściowo uzbrojona (w części północno – zachodniej znajduje się studzienka kanalizacyjna).

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

8

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCOWYM PLANIE

ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala

się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku

planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu.

Obszar, na którym położona jest szacowana nieruchomość posiada obowiązujący miejscowy

plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Miejscowy planem zagospodarowania

przestrzennego Służewca Przemysłowego w rejonie ul. Konstruktorskiej Uchwała nr:

XLVII/1271/2012 z dnia 22 listopada 2012 r. szacowana nieruchomość położona jest na

obszarze oznaczonym symbolem: E11 MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Ustalenia szczegółowe dla terenu E11.MW:

1) Przeznaczenie terenu:

a) tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zgodnie z § 4 ust. 11;

2) Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu

przestrzennego:

a) maksymalna wysokość zabudowy - 30 m, 9 kondygnacji,

b) ograniczenia wysokościowe ze względu na ruch lotniczy – wg § 11 ust. 2 pkt 1,

c) maksymalna intensywność zabudowy na działce budowlanej – 2,5,

d) minimalna powierzchnia biologicznie czynna na działce budowlanej - 30%,

e) maksymalna powierzchnia zabudowy na działce budowlanej – 50%,

f) maksymalna długość elewacji poszczególnych budynków - zgodnie z §11 ust. 2 pkt 6,

g) geometria dachu – wg § 11 ust. 3,

h) ogrodzenia – wg § 7 ust. 1 i 2,

i) linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu i § 5 ust. 4;

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

9

3) Szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu:

a) zasady ochrony środowiska, wg § 8 ust. 3,

b) zasady lokalizowania reklam, szyldów i słupów ogłoszeniowych, wg § 6,

c) zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, wg § 12,

d) ochrona przed zanieczyszczeniami, wg § 8 ust. 10;

4) Zasady obsługi terenu w infrastrukturę techniczną:

a) warunki zaopatrzenia w wodę, w ciepło, w gaz i energię elektryczną, odprowadzenie

ścieków, dostęp do sieci teletechnicznych oraz usuwanie odpadów – wg § 15;

5) Zasady obsługi terenu komunikacyjne:

a) obsługa komunikacyjna od strony ul. Modzelewskiego 6KDL, ul. Ksawerów 6KDD i drogi

wewnętrznej 11KDW,

b) parkingi i garaże oraz wskaźniki miejsc parkingowych – wg § 14 ust. 1 i 2;

6) Warunki tymczasowego zagospodarowania:

a) zasady tymczasowego zagospodarowania, urządzenia i użytkowania terenów wg. § 16;

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO

7.1. Rodzaj rynku

Z uwagi na charakter przedmiotu wyceny, do analizy przyjęto rynek nieruchomości

niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym.

7.2. Obszar rozpatrywanego rynku

Badaniem objęto rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie Dzielnicy Mokotów.

7.3. Okres badania cen

Monitorowaniem cen objęto okres od kwietnia 2011 do chwili obecnej.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

10

7.4. Położenie

Warszawa – stolica Polski, miasto wojewódzkie (woj. mazowieckie), tworząca powiat

warszawski - jest największym pod względem powierzchni (517 km2) i liczby ludności

(ok. 1,7 mln mieszkańców) miastem w Polsce. Podzielona jest na 18 dzielnic: Bemowo,

Białołękę, Bielany, Mokotów, Ochotę, Pragę Południe, Pragę Północ, Rembertów, Śródmieście,

Targówek, Ursus, Ursynów, Wawer, Wesołą, Wilanów, Włochy, Wolę i Żoliborz. Warszawa jest

ważnym ośrodkiem naukowym, kulturowym, politycznym oraz gospodarczym. Mieszczą się tu

siedziby władz państwowych, władz samorządowych, przedstawicielstw dyplomatycznych

i handlowych państw obcych. Warszawa ma charakter miasta mieszkaniowo – usługowego.

Obszary zabudowy mieszkaniowej obejmują 28% powierzchni miasta, tj. ok. 145 km2, w tym:

ok. 55 km2, co stanowi ok. 11% powierzchni miasta, zajmuje zabudowa mieszkaniowa

wielorodzinna, ok. 90 km2, tj. ok. 17% powierzchni miasta, zajmuje zabudowa mieszkaniowa

o charakterze jednorodzinnym.

Warszawa, a w szczególności warszawskie Śródmieście, należy do najważniejszych centrów

biznesu w Europie Środkowej. Dzięki korzystnym warunkom inwestycyjnym Warszawa

wytwarza ponad 13,3% polskiego PKB. Warszawa jest drugim największym po Górnośląskim

Okręgu Przemysłowym ośrodkiem miejsko-przemysłowym w kraju. Ze względu na wielkość

rynku konsumpcyjnego, Warszawa stanowi ważne w skali kraju centrum handlowe. W mieście

znajdują się kilka bardzo dużych centrów handlowych oraz kilkanaście mniejszych.

Do największych centrów handlowo-rozrywkowych należą: Arkadia, Blue City, Galeria

Mokotów, Promenada, Sadyba Best Mall, Wola Park oraz Złote Tarasy.

Stolica jest największym ośrodkiem akademickim w Polsce. Swoją siedzibę ma tu 66 uczelni.

Do największych warszawskich uczelni należą:

Uniwersytet Warszawski

Uniwersytet Kardynała Stefana Wyszyńskiego

Politechnika Warszawska

Wojskowa Akademia Techniczna

Szkoła Główna Handlowa

Szkoła Główna Służby Pożarniczej

Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego

Warszawski Uniwersytet Medyczny

Ponadto na terenie Warszawy dynamicznie rozwijają się wyższe szkoły prywatne zorientowane

na kształcenie przyszłej kadry kierowniczej niezbędnej do profesjonalnego zarządzania

nowoczesnym przedsiębiorstwem w gospodarce rynkowej.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

11

Jak w wielu innych dużych miastach, również w Warszawie infrastruktura transportowa jest

niewystarczająca w stosunku do ciągle rosnących potrzeb. Układ dróg i ich przepustowość nie są

dostosowane do stale wzrastającego natężenia ruchu samochodowego. Warszawa nie posiada

obwodnicy, a większość ruchu na osi wschód-zachód odbywa się przez centrum miasta.

Projektowany jest układ dwóch, a następnie trzech obwodnic – w okresie przejściowym

funkcjonować będzie Obwodnica Etapowa Warszawy, z której docelowo ma powstać

Obwodnica Miejska (przez most Północny i Siekierkowski) oraz Ekspresowa Obwodnica

Warszawy prowadząca ruch tranzytowy z autostrady A2 (Berlin – Moskwa) i dróg

ekspresowych S8 (Wrocław – Suwałki) i S17 (Warszawa – Lublin), przez most Grota

i Południowy. Jej odcinek przez osiedla mieszkaniowe dzielnicy Ursynów zostanie

poprowadzony w tunelu.

Mokotów – lewobrzeżna dzielnica Warszawy na południu miasta, leżąca po obu stronach skarpy

wiślanej (Górny i Dolny Mokotów). Jest to dzielnica mieszkalna wypełniona dużą ilością zieleni

i parków miejskich, z których najbardziej znane to m.in. Pole Mokotowskie, Park Arkadia czy

Królikarnia. Znajduje się tam także sporo zbiorników wodnych, zwłaszcza w dolinie Wisły.

Największe z nich jest Jeziorko Czerniakowskie.

Dzielnica Mokotów położona jest w lewobrzeżnej Warszawie, w południowej części miasta.

Zajmuje powierzchnię 3542 ha, liczy ponad 221tys. mieszkańców. Mokotów jest jedną

z najpopularniejszych dzielnic Warszawy, prestiż tej części miasta ma swoje odzwierciedlenie w

cenach nieruchomości które obok Śródmieścia są na najwyższe w Warszawie.

Swoje miejsce znalazły tutaj ambasady, rezydencje, przedstawicielstwa zagraniczne, firmy

o ustalonej renomie, urzędy państwowe oraz radio i telewizja. Na Mokotowie mieści się dużo

instytucji bankowych, placówek handlowo – usługowych.

Zabudowa Mokotowa jest różnorodna. Niektóre części tego rozległego terenu zajmują wille

podczas gdy w innych znajdują się osiedla bloków z wielkiej płyty. Według specjalistów

z branży nieruchomości, ponad połowa najwyższej klasy apartamentowców w Polsce znajduje

się właśnie na warszawskim Mokotowie. Pozostałością po przemyśle w tej dzielnicy jest

usytuowany na południowym zachodzie Służewiec Przemysłowy, który obecnie zmienia się

w obszar handlowy i biurowy. Część dzielnicy znajdująca się na wschodzie, niedaleko Wisły

(okolica Siekierek), jest niezagospodarowana.

7.5. Analiza rynku

Dla potrzeb analizy zbadano:

1. Rynek lokalny jako rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych.

2. Badano transakcje na terenie Warszawy – dzielnicy Mokotów.

3. Szukano transakcji sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

12

4. Uwzględniono transakcje z okresu ostatnich dwóch lat.

W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne, a także

obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaży. Z informacji uzyskanych

w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że popyt na nieruchomości gruntowe utrzymuje się

na wysokim poziomie. W wyniku badania rynku lokalnego (analizy ofert kupna sprzedaży

nieruchomości gruntowych oraz informacji uzyskanych od pośredników) ustalono, iż ceny

transakcyjne uzależnione są głównie od położenia nieruchomości.

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości odrzucono te transakcje, w których

wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco

odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (sprzedaż dokonana w

postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż pomiędzy spokrewnionymi stronami oraz sprzedaż z

odroczonym terminem zapłaty lub z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy).

Źródłem danych były akty notarialne – umowy kupna – sprzedaży prawa własności i prawa

użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Większość gruntów

zlokalizowanych na terenie dzielnicy Mokotów stanowią własność Skarbu Państwa. Nie

zaobserwowano różnicy między poziomem cen prawa użytkowania wieczystego a własnością.

Wieloletnie badania relacji cenowych w obrocie przy zbywaniu prawa własności gruntu i prawa

użytkowania wieczystego gruntu prowadzone przez wielu rzeczoznawców majątkowych na

terenie m.st. Warszawy i gmin przyległych, doprowadziły do wniosków, które po wielu

dyskusjach we wszystkich środowiskach rzeczoznawców majątkowych zostały ujęte w artykule

M. Nowakowskiej opublikowanym w periodyku Rzeczoznawca Majątkowy Nr 4/2003. Jak

wynika z podanych w tej publikacji informacji, relacja pomiędzy cenami nieruchomości jako

przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa

własności wynosi 0,9 – 1,00 – aktualne badania potwierdzają ten wynik. Oznacza to, że lokalny

rynek nieruchomości nie różnicuje wartości tych praw. Z uwagi na ograniczoną podaż na rynku

warszawskim prawa własności gruntu, inwestorzy decydują się na zakup prawa użytkowania

wieczystego gruntu.

Analizując lokalny rynek nieruchomości oraz akty notarialne kupna sprzedaży nieruchomości

gruntowych niezabudowanych stwierdzono, że wśród transakcji sprzedaży nieruchomości

przeważają grunty budowlane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Na analizowanym terenie zbadano 40 transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych

niezabudowanych (średnia cena wynosi 1 339 zł/m²). Zaobserwowano dużą rozbieżność cenową

gruntów. Do obliczeń przyjęto transakcje o powierzchni do 2 500 m².

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

13

Relacja cen jednostkowych do powierzchni przedstawia się następująco:

Powyższy wykres nie wskazuje jednoznacznie, że powierzchnia gruntu ma wpływ na

kształtujące się ceny jednostkowe. Większość badanych transakcji posiada powierzchnię poniżej

2 500 m², co może świadczyć iż na działki tej wielkości istnieje największy popyt.

W wyniku badania rynku lokalnego ustalono, iż najistotniejszym atrybutem wpływającym na

wysokość ceny jest atrakcyjność położenia – położenie blisko ciągów komunikacyjnych

zapewniających dogodny dojazd do centrum Warszawy, bliskość obiektów handlowo –

usługowych, urzędów użyteczności publicznych oraz placówek oświaty i służby zdrowia.

Najniższe ceny osiągały grunty o lokalizacji peryferyjnej, często na obszarze

niezurbanizowanym, nieuzbrojonym.

8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

8.1. Przesłanki wyboru podejścia i metody

Wyboru metody zastosowanej do wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano

uwzględniając:

postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody

wyceny nieruchomości,

cel wyceny,

wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości na rynku lokalnym,

dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży nieruchomości uzyskane w Biurze Geodezji i

Katastru w Warszawie.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

14

8.2. Wybór podejścia i metody wyceny

Dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zgodnie, z § 4 pkt. 1 do pkt. 4

Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano podejście porównawcze metodę

korygowania ceny średniej.

8.3. Charakterystyka podejścia i metody wyceny

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas,

gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na

określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny

i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

W procesie porównania należy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość,

a w szczególności:

zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu,

cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień

uzbrojenia, parametry fizyczne,

ekonomiczne – po przez właściwy dobór nieruchomości podobnych.

W podejściu porównawczym stosuje się metody:

metodę korygowania ceny średniej,

metodę porównywania parami,

metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości

reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej

nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych

przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako

nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości, które były

przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do

rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości

należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru,

współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.

Wartość rynkową nieruchomości określono w oparciu o formułę:

KPuCWn

1i

iśr

gdzie:

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

15

Cś – średnia cena

ui – wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlająca wpływ danej cechy na wartość

nieruchomości

n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych

P

K

–

–

powierzchnia wycenianej nieruchomości

współczynnik korekcyjny

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

Wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o:

informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości na terenie Warszawy, dzielnicy

Mokotów,

dane z przeprowadzonej wizji lokalnej,

analizę wpływu cech rynkowych na wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości.

Definicje

Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do

uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu

następujących założeń :

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy.

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (KSWP 1 ,,wartość rynkowa i wartość

odtworzeniowa”) wartość rynkowa (WR) nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej

cenę możliwą do uzyskania przy przyjęciu następujących założeń:

a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się

szczególnymi motywami,

b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

d) nie działają w sytuacji przymusowej,

e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu

odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod

uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

16

9.1. Obliczenie ceny średniej 1 m2 powierzchni nieruchomości

Ze względu na niewielkie wahania cen przyjęto trend 0%.

Tabela 1

nr Adres Nr Rep. Data Obręb Dz. Ew. nr: Pow.

[m²]

Cena

transakcyjna

[zł]

zł/m²

1 Tymiecka 15401/2011 2011-12-27 1-02-15 3/1 522,00 522 000,00 1 000,00

2 7361/2011 2011-10-20 1-05-01 135 561,00 442 382 788,56

3 Podchorążych 5469/2012 2012-11-28 1-03-02 17/1 583,00 500 000,00 857,63

4 Siekierkowska 2719/2012 2012-03-29 1-07-07 17 800,00 800 000 1 000,00

5 Bluszczańska 821/2012 2012-01-17 1-07-12 8/7 812,00 858 211 1 056,91

6 9277/2012 2012-07-16 1-02-34 5 1 000,00 500 000,00 500,00

7 Czerniakowska Bis 5932/2011 2011-09-13 1-07-15 59/3 1 042,00 899 763 863,50

8 2955/2011 2011-04-20 1-04-20 135 1 122,00 699 172 623,15

9 Podchorążych 5990/2012 2012-07-25 1-03-02 12/13,17/3 1 372,00 1 070 160,00 780,00

10 4488/2012 2012-05-24 1-02-34 23 1 492,00 1 312 960,00 880,00

11 Czerniakowska Bis 5918/2011 2011-09-13 1-07-15 56/3 2 310,00 1 994 676 863,50

12 2065/2012 2012-04-19 1-02-34 13 794,00 817 304,88 1 029,35

13 Bluszczańska 521/2012 2012-01-17 1-07-12 8/7 812,00 1 055 600,00 1 300,00

Cena średnia1 m2 powierzchni [zł] 887,89

9.2. Określenie zakresu współczynników korygujących

Wartości skrajne ceny 1 m2 wynoszą:

Cmax = 1 300,00 zł/m2 pow.

Cmin = 500,00 zł/m2 pow.

Cśr = 887,89 zł/m2 pow.

Zakres współczynników korygujących

Granica dolna 500,00 = 0,563

887,89

Granica górna 1300,00 = 1,464

887,89

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

17

9.3. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wraz z określeniem ich wag

Na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej, analizy rynku lokalnego oraz analizy preferencji

uczestników tego rynku przyjęto następujące cechy rynkowe.

Tabela 2

Lp. Nazwa cech Opis Wagi cech

1 Położenie

bardzo dobre (bliski dostęp do sklepów,

urzędów, ośrodków publicznych, w pobliżu

przystanków komunikacji miejskiej, z

dogodnym dojazdem do centrum miasta,

atrakcyjnie zurbanizowane otoczenie),

dobre (utrudniony dostęp do sklepów, urzędów,

ośrodków publicznych, utrudniony dojazd do

centrum miasta, mało atrakcyjnie

zurbanizowane otoczenie),

złe (obrzeża dzielnicy, zły dojazd do centrum

miasta),

35%

2

Uzbrojenie

terenu

pełne (woda, kanalizacja, gaz, NN, WN, telefon

częściowe (1-3 z powyższych pozycji)

brak (nie ma wyżej wymienionych mediów)

20%

3

Możliwości

inwestycyjne

bardzo dobre (nieruchomość gruntowa

niezabudowana, kształt działki stwarzający

możliwość racjonalnego zabudowania

(regularny kwadrat lub prostokąt) teren bez

ograniczeń w zabudowie działki, nieruchomości

o przeznaczeniu mieszkaniowo - usługowym),

dobre (nieruchomość gruntowa niezabudowana,

kształt działki nieregularny lub wydłużony

prostokąt),

zadowalające (ograniczenia w zabudowie

działki np. działka zabudowana, niekorzystnie

ukształtowany teren itp., nieruchomości o

przeznaczeniu mieszkaniowym

jednorodzinnym),

20%

4

Dostępność

komunikacyjna

bardzo dobra (bardzo dobry dojazd do centrum

miasta, odległość od przystanków komunikacji

publicznej do 500m),

dobra (dobry dojazd do centrum miasta,

odległość od przystanków komunikacji

publicznej od 500m do 800m),

zadowalająca (utrudniony dojazd do centrum

miasta, odległość od przystanków komunikacji

publicznej powyżej 800m)

25%

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

18

9.4. Charakterystyka nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej i maksymalnej

Opis nieruchomości o cenie minimalnej:

Transakcja z dnia 16 lipca 2012 r. sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej

niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr: 5 z obrębu 1-02-34 o powierzchni 1000 m².

Nieruchomość znajduję się w Warszawie.

Cena 1 m2

nieruchomości – 500,00 zł.

Opis nieruchomość o cenie maksymalnej:

Transakcja z dnia 17 stycznia 2012 r. sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej

niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr: 8/7 z obrębu 1-07-12 o powierzchni 812

m². Nieruchomość znajduję się w Warszawie przy ul. Bluszczańskiej.

Cena 1 m2

nieruchomości – 1 300,00 zł.

9.5. Ustalenie wartości współczynnika korygującego

Tabela 3

Nr Nazwa cechy Waga

współczynnik

a

Zakres

współczynnika

dolny - górny

Wartość

atrybutu

wycenianej

nieruchomości

Wartość

współcz.

1 Położenie 35% 0,197 0,512 dobre 0,355

2 Uzbrojenie terenu 20% 0,113 0,293 częściowe 0,203

3 Możliwości inwestycyjne 20% 0,113 0,293 bardzo dobre 0,293

4 Dostępność

komunikacyjna

25% 0,141 0,366 bardzo dobra 0,366

RAZEM 100% 0,564 1,464 1,217

9.6. Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości

Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni nieruchomości wynosi:

W1m² = Cśr x Ui x K

W1m² = 887,89 zł/m2 x 1,217 x 1,0 = 1 081 zł/m

2

W1m² = 1 081 zł/m2

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

19

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi:

W = W1m² x P

W = 1 081 zł/m2 x 1 373 m

2 = 1 484 213 zł

W = 1 484 213 zł

Słownie: jeden milion czterysta osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście trzynaście złotych.

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY:

Zgodnie z zasadami zawartymi w Rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z

dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 165 z 2011 r. poz. 985), jako podstawę

określenia wartości rynkowej nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, metodę

korygowania ceny średniej. Do oszacowania tej wartości w podejściu porównawczym

wykorzystano dane pochodzące bezpośrednio z rynku, a oparte na cenach transakcyjnych

zaistniałych w analizowanym okresie czasu. Oszacowana wartość nieruchomości gruntowej

stanowiącej działkę ewidencyjną nr: 23/5 położoną w Warszawie przy ul. Ksawerów, opisaną w

księdze wieczystej nr: WA2M/00166745/6, określona została w wysokości:

1 484 213 zł

Słownie: jeden milion czterysta osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście trzynaście złotych.

Wartość odpowiada wartości rynkowej i stanowi w rozumieniu KSWP 1 Krajowych Standardów

Wyceny wartość rynkową (WR) aktualną na dzień 05 kwietnia 2013 r. i jest możliwa do

uzyskania na rynku.

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA.

Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi

Zasadami Wyceny z Notami Interpretacyjnymi.

Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg stanu rzeczy i praw

majątkowych oraz w poziomie cen aktualnych na dzień 05-04-2013 r.

Operat opracowano wyłącznie dla celu określonego w pkt. 2. Za wykorzystanie operatu do

innych celów oraz przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności.

Operat sporządzono w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, z których dwa otrzymuje

Zleceniodawca, a jeden autor operatu.

OPERAT SZACUNKOWY Warszawa, ul. Ksawerów, Dz. Ew. nr: 23/5

20

12. ZAŁĄCZNIKI

1. Mapa lokalizacyjna.

2. Protokół z badania Księgi Wieczystej.

3. Wypis z rejestru gruntów.

4. Mapa ewidencyjna

Operat szacunkowy sporządził:

mgr inż. Marek Węsierski

upr. MGPiB nr 1509

ZAŁĄCZNIK NR 1

ZAŁĄCZNIK NR 2 Warszawa 5-04-2013 r.

PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ NR : WA2M/00166745/6

PROWADZONEJ PRZEZ SĄD REJONOWY DLA WARSZAWY – MOKOTOWA

W WARSZAWIE W VII WYDZIALE KSIĄG WIECZYSTYCH.

Dział I – O ,,oznaczenie nieruchomości”

Nieruchomość położona jest w Warszawie, dzielnicy Mokotów przy ul. Ksawerów, na działce o

numerze ewidencyjnym 23/5 z obrębu 1-02-16. Powierzchnia gruntu wynosi 1373 m².

Dział I – SP ,,spis praw związanych z nieruchomością”

Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 30-12-2082.

Dział II ,,własność”:

Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa. Użytkownikiem wieczystym jest Telewizja

Polska S.A. w Warszawie.

Dział III ,,prawa, roszczenia i ograniczenia” – wpisów brak.

Dział IV ,,hipoteka” – wpisów brak

Badanie przeprowadził:

mgr inż. Marek Węsierski

upr. MGPiB nr 1509