operat szacunkowy z określenia wartości...

OPERAT SZACUNKOWYz określenia wartości nieruchomości gruntowej

zabudowanej budynkiem mieszkalnym

Tomasz Pawelec Rzeczoznawca majątkowy ul. Jana Kazimierza 57a/49

01-267 Warszawa

Rodzaj nieruchomości:

Województwo:Powiat:Miejscowość:Dzielnica:Ulica:

Autor operatu szacunkowego:

Nr uprawnień:

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym

mazowieckiem.st. Warszawa WarszawaTargówekBystra 2a

Tomasz Pawelec

5244

- Warszawa, dnia 10-05-2018 r. –

O p e r a t s z a c u n k o w y : W a r s z a w a , u l . B y s t r a 2 A S t r o n a | 2

W Y C I Ą G Z O P E R A T U S Z A C U N K O W E G O

Sporządzony zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami

Określenienieruchomości

Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka ewidencyjna nr 52, obręb4-09-07 o powierzchni 391 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym opowierzchni użytkowej 183,2 m², położonym przy ul. Bystrej 2A wWarszawie, dzielnicy Targówek, województwie mazowieckim.

Dla nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, XWydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW WA3M/00003634/2.

Rodzajnieruchomości

nieruchomość gruntowa zabudowana

Zastosowanepodeście

podejście porównawcze, metoda porównywania parami

Opisnieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę ewidencyjną o numerze 52 opowierzchni 391 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchniużytkowej 183,2 m2, rok budowy 1978, rozbudowanym w 1996 r. na celemieszkalne. Budynek murowany, podpiwniczony z poddaszem użytkowymoraz garażem w przyziemiu budynku. Stan techniczny budynku orazstandard wykończenia średni. Budynek wyposażony w instalacje: energiielektrycznej, wodociągową z sieci miejskiej, centralnego ogrzewania iciepłej wody z kotłowni na piec gazowy usytuowany w piwnicy budynku,kanalizacji miejskiej oraz wentylacji grawitacyjnej. Nieruchomość jestpołożona przy ul. Bystrej 2a w Warszawie. Przedmiotowa działka posiadabezpośredni dostęp do drogi publicznej. Ulica Bystra położona jest wDzielnicy Targówek-Zacisze, pomiędzy ulicami Młodzieńczą i Radzymińską,w bezpośrednim sąsiedztwie Lasu Bródnowskiego, w odległości ok 8,5 kmod Centrum. Położenie nieruchomości względem miasta uznano za dobre,zaś lokalizację na tle dzielnicy określa się jako średnią.

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własnościnieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży przezSyndyka Masy Upadłości w postępowaniu upadłościowym.

Data, na którąokreślonowartośćrynkową

nieruchomości

7 maja 2018 r.

Wartośćrynkowa

nieruchomości(netto)

674 000 zł.

słownie: sześćset siedemdziesiąt cztery tysiące złotych

Datasporządzenia

operatu10 maja 2018 r.

Opracował:

(pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego)


SPIS TREŚCI

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY

2. OKREŚLNIE CELU WYCENY

3. PODSTAWY FORMALNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

3.1. PODSTAWY FORMALNE3.2. PODSTAWY PRAWNE

3.3. ŹRÓDŁA DANYCH METODOLOGICZNYCH

4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

6.1. STAN PRAWNY6.2. OGRANICZENIA I OBCIĄŻENIA, WPIS DO REJESTRU ZABYTKÓW

7. STAN ZAGOSPODAROWANIA I TECHNICZNO –UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI

8. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI

9. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI

10. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE CELU ISPOSOBU WYCENY.

11. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI

12. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA

13. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

14. PRZEDSTAWIENIE WYNIKU WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

15. OKREŚLENIE WARTOŚCI UDZIAŁU W NIERUCHOMOSCI WSPÓLNEJ - GRUNCIE

16. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

17. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE


1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY

1.1 RODZAJ NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 52 o powierzchni 391 m2,zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 183,2 m2, rok budowy 1978,rozbudowanym w 1996 r.

1.2. POŁOŻENIE

Województwo mazowieckie, powiat m.st. Warszawa, dzielnica Targówek, ulica Bystra 2a.

1.3. OZNACZENIE W KATASTRZE NIERUCHOMOŚCI

Oznaczenie nieruchomości gruntowej podano zgodnie z wypisem z rejestru gruntów

Województwo mazowieckiePowiat m. st. Warszawa

Jednostka ewidencyjna Warszawa-TargówekObręb 4-09-07Adres Bystra 2a

Opis użytków tereny mieszkaniowe Oznaczenie użytków B

Powierzchnia 391 m²

2. OKREŚLENIE ZAKRESU WYCENY

Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomościgruntowej stanowiąca działkę ewidencyjną nr 52 o powierzchni 391 m2, zabudowanejbudynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 183,2 m2, rok budowy 1978, rozbudowanymw 1996 r.

3. OKREŚLNIE CELU WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzebdla potrzeb sprzedaży przez Syndyka masy upadłości w postępowaniu upadłościowym.

4. PODSTAWY FORMALNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

4.1. PODSTAWY FORMALNE

Operat wykonano na podstawie umowy pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym TomaszemPawelcem nr uprawnień 5244 a Syndykiem masy upadłości Piotrem Dudą.

4.2. PODSTAWY PRAWNE

� Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz.U. z 2018 r., poz. 121),

� Ustawa z dnia 23 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U. 2017 r. poz. 2344),� Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz.2109, z późn. zm.),


4.3. ŹRÓDŁA DANYCH METODOLOGICZNYCH

� „Nieruchomości Beck”.� „Rzeczoznawca Majątkowy”, kwartalnik PFSRM. � Powszechne Krajowe Zasady Wyceny

5. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

5.1. ŹRÓDŁA DANYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY

• Wydruk z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych z dnia 8 maja 2018 r., księgi nrWA3M/00003634/2,

• Wypis z rejestru gruntów z dnia 26.04.2018 r., • Mapa zasadnicza z dnia 27.04.2018 r.• Wypis z kartoteki budynków z dnia 26.04.2018 r.• Decyzja Nr 581/96 o pozwoleniu na użytkowanie budynku,• Inwentaryzacja powykonawcza budynku mieszkalnego jednorodzinnego,• Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 26.04.2018 r.

5.2. ŹRÓDŁA DANYCH O RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Informacje o rynku nieruchomości pochodzą ze źródeł wymienionych w art. 155 ust 1 ustawyo gospodarce nieruchomościami oraz uzyskane w biurach obrotu nieruchomościami, zzastrzeżeniem § 5 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatuszacunkowego. Dane dotyczące transakcji uzyskano w Biurze Geodezji i Katastru m.st.Warszawy i podczas wizji lokalnej.

6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI

Data sporządzenia wyceny: 10 maja 2018 r.

Data, na którą określono wartośćprzedmiotu wyceny: 7 maja 2018 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 7 maja 2018 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości: 26 kwietnia 2018 r.

7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

7.1. STAN PRAWNY

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, IX Wydział KsiągWieczystych prowadzi KW WA3M/00003634/2. W wyniku badania zapisów księgi ustalononastępujący stan wpisów:

Dział I – O – „Oznaczenie nieruchomości” Położenie:Województwo: mazowieckiePowiat: m.st. Warszawa Dzielnica: TargówekUlica: BystraNr budynku: 2aSposób korzystania: działka budowlanaObszar: 391 m²


Dział I – Sp – „Spis praw związanych z własnością” Brak wpisów

Dział II – „Własność”Dariusz Artur Chwała; 1/1;

Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”Ograniczone prawo rzeczowe: obowiązek przyjmowania wód z zakładów mogących byćurządzonymi w Osadzie Zacisze Chaima i Michała Rabinowiczów oraz ich prawonabywcówzapisany w ks. hip. „Folwark Zacisze” na mocy aktu z dnia 21 czerwca 1893 r. przeniesionospod nr 1 działu III ks. hip. „Kolonia Hermanówek” dnia 5 czerwca 1950 r.Ostrzeżenie: ostrzeżenie o toczącej się egzekucji w sprawie KM 1774 należącej do dłużnikaDariusza Chwały na podstawie wniosku dłużnika – Banku Millenium S.A. z siedzibą wWarszawie oraz tytułu wykonawczego – bankowego tytułu egzekucyjnego Banku MilleniumS.A. z siedzibą w Warszawie z dnia 17.06.2015, sygn. akt nr 5882/DDN/2015, zaopatrzonegow klauzulę wykonalności, postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi Północ wWarszawie I Wydział Cywilny z dnia 15.01.2016, sygn. akt I CO 32/16 – zaopatrzonego wklauzulę wykonalności.

Dział IV – „Hipoteka”Numer hipoteki: 2Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjnaSuma: 848 300 złWierzytelność i stosunek prawny: kredyt w Banku Millenium SA, termin spłaty 15.11.2032 r.,hipoteka celem zabezpieczenia kredytu, odsetek zgodnie z umową KH/2026/11/2005 z dnia25.11.2005 r.Numer hipoteki: 3Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna kaucyjnaSuma: 314 500 złWierzytelność i stosunek prawny: hipoteka umowna kaucyjna ustanowiona celemzabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy kredytu z dnia 08.08.2007 r., nr umowyKH/3692/07/2007 Wierzyciel hipoteczny: Bank Millenium S.A.Numer hipoteki:4Rodzaj hipoteki: hipoteka umownaSuma: 97 192,10 złWierzytelność i stosunek prawny: spłata wierzytelności z tytułu umowy pożyczki, umowapożyczki nr 1205230391 z dnia 23.05.2012 r., której warunki spłaty określone zostały wumowie ugody nr 815/DDN-CT/2013.Wierzyciel hipoteczny: Bank Millenium S.A.

W dalszych czynnościach szacowania nie uwzględniono hipotek obciążających nieruchomość.Zgodnie z utrwaloną praktyką popartą doktryną rzeczoznawców majątkowych, hipoteka niewpływa na wartość nieruchomości, lecz ma wpływ na jej cenę. Biorąc powyższe pod uwagę, wdalszych czynnościach szacowania nie uwzględniono wartości hipotek.

7.2. OGRANICZENIA I OBCIĄŻENIA, WPIS DO REJESTRU ZABYTKÓW

W toku oględzin nieruchomości oraz badania zapisów księgi wieczystej – poza trzemahipotekami oraz ograniczonym prawem rzeczowym oraz ostrzeżeniem o toczącej się egzekucji- nie ujawniono innych obciążeń i ograniczeń.

8. STAN ZAGOSPODAROWANIA I TECHNICZNO –UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI

8.1. STAN ZAGOSPODAROWANIA

Usytuowanie budynku


Nieruchomość jest położona przy ul. Bystrej 2a w Warszawie. Przedmiotowa działka posiadabezpośredni dostęp do drogi publicznej. Ulica Bystra położona jest w Dzielnicy Targówek-Zacisze, pomiędzy ulicami Młodzieńczą i Radzymińską, w bezpośrednim sąsiedztwie LasuBródnowskiego, w odległości ok 8,5 km od Centrum. Położenie nieruchomości względemmiasta uznano za dobre, zaś lokalizację na tle dzielnicy określa się jako średnią.

Mapa. Zaznaczenie położenia nieruchomości na tle miasta

Zdjęcie satelitarne. Otoczenie bezpośrednie budynku

Źródło: www.geoportal.pl

Zieleń i urządzenia

Na działce 52 znajduje się urządzony ogród porośnięty drzewami i krzewami ozdobnymi oraztrawnikiem. W bliskim sąsiedztwie znajduje się Lasek Bródnowski. Podczas oględzinnieruchomości stwierdzono rozbieżność w rzeczywistym przebiegu granicy nieruchomości wporównaniu ze stanem wynikającym z ewidencji gruntów – zgodnie z wyjaśnieniami właścicielacelem poszerzenia wejścia na teren ogrodu zagospodarowano niewielką część sąsiedniej działkinr 51/1 w porozumieniu z jej właścicielem poprzez wyłożenie kostką brukową.


Dojścia i dojazdy do nieruchomości

Dojazd do nieruchomości odbywa się ulicą Bystrą. Działka nr 52, na której zlokalizowany jestbudynek posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Infrastruktura techniczna

Teren nieruchomości gruntowej wyposażony jest w następujące urządzenia infrastruktury:− przyłącze wodociągowe z sieci miejskiej,− przyłącze elektroenergetyczne z sieci miejskiej,− sieć kanalizacji sanitarnej,− sieć gazową.

8.2. STAN TECHNICZO – UŻYTKOWY

Opis budynku (wg inwentaryzacji powykonawczej)

Powierzchnia zabudowy: 81,3 m2

Powierzchnia użytkowa: 183,2 m2

Powierzchnia całkowita: 219,8 m2

Kubatura: 638,0 m2

Zestawienie powierzchni użytkowej (wg inwentaryzacji powykonawczej):

PIWNICE:

Lp.

Pomieszczenie Powierzchnia (m2) Materiał wykończeniowy

1 Garaż 29,3 terakota2 Pomieszczenie gospodarcze 15,7 terakota3 Kotłownia 6,3 terakota4 Schowek 6,5 terakota5 Schody 2,8 terakota

RAZEM: 60,6

PARTER:

Lp. Pomieszczenie Powierzchnia (m2) Materiał wykończeniowy1 Salon 25,3 parkiet+terakota2 Pokój kominkowy 11,6 parkiet3 Kuchnia 8,7 terakota4 Spiżarnia 3,5 terakota5 Łazienka 4,8 terakota6 hall 5,0 parkiet7 schody 4,0 drewno

RAZEM: 62,9

PODDASZE:

Lp. Pomieszczenie Powierzchnia (m2) Materiał wykończeniowy1 Sypialnia 1 12,9 parkiet2 Sypialnia 2 11,6 Parkiet3 Sypialnia 3 10,7 Parkiet4 garderoba 3,6 parkiet5 łazienka 7,3 Terakota6 hall 13,6 parkiet

RAZEM: 59,7


OGÓŁEM: 183,2 m2 powierzchni użytkowejOpis techniczny:

1. Fundamenty– ławy fundamentowe żelbetowe posadowione na głębokości 160 cm poniżej terenu,- ściany fundamentowe betonowe gr. 40 cm.

2. Ściany zewnętrzne warstwowe na zaprawie cementowo-wapiennej. Ściana warstwowagr. 42 cm (gazobeton 24 cm, styropian 6 cm, cegła kratówka 12 cm)

3. Ściany konstrukcyjne wewnętrzne z bloczków gazobetonowych, mur gr. 24 cm nazaprawie cementowo-wapienej.

4. Strop nad piwnicami i parterem żelbetowy gęstożebrowy TERIVA.5. Schody żelbetowe, płytowe, dwubiegowe.6. Nadproża okienne i drzwiowe w ścianach konstrukcyjnych żelbetowe, monolityczne

wylewane na budowie. Podciąg żelbetowy, monolityczny, wylewany na budowie.Zbrojenie dołem prętami 6 O 14 i strzemiona O 6 co 12 cm.

7. Dach drewniany jednospadowy kryty dachówką bitumiczną.8. Ściany działowe z bloczków gazobetonowych na zaprawie cementowo-wapiennej

zbrojone bednarką.9. Komin-przewody wentylacyjne z cegły pełnej ceramicznej, przewód spalinowy

zaopatrzony w rury azbestowe.10.Okna pcv.11. Elewacja budynku – cokół obłożony płytkami klinkierowymi, tynk gładki.12. Tynki wewnętrzne ścian sufitów cementowo-wapienne, w łazienkach ściany obłożone

glazurą.

Ocena zużycia technicznego

Podczas oględzin stwierdzono: − ściany zewnętrzne budynku w normie, z widocznymi niewielkimi pęknięciem,− na stropach budynku brak ugięć i wykrzywień, − występują ślady zacieków i wilgoci w piwnicy, liczne odpryśnięcia farby i pęcherze na

ścianach piwnicy, − ściany wewnętrzne z nielicznymi pęknięciami i zaciekami z wilgoci,− instalacje wewnętrzne w normie, − posadzki w dobrym stanie, z normalnymi śladami zużycia.

Stan techniczny budynku przyjęto jako średni.

Ocena zużycia funkcjonalnego

Stan funkcjonalny jest odwzorowaniem rozwiązań i funkcji budynków do jakich zostałyprzystosowane, standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne orazswobodnego kształtowania przestrzeni wewnątrz budynków. Oceny dokonano biorąc poduwagę stan nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podczas oględzinnieruchomości stwierdzono:

− układ pomieszczeń w budynku dostosowany do aktualnych oczekiwań. Przestrzeńzostała podzielona i dostosowana do panującej mody.

− budynek spełnia swoje funkcje.

Dokumentacja zdjęciowa budynku:

Otoczenie:


Wnętrze:


9. STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI, W TYM WIELKOŚĆ, CHARAKTER I STOPIEŃZURBANIZOWANIA MIEJSCOWOŚCI

Wielkość i charakter miejscowości

Przedmiotowy lokal mieszkalny położony na ulicy Bystrej w Warszawie, dzielnica Targówek-Zacisze.

Targówek – dzielnica Warszawy położona wprawobrzeżnej części miasta. Dzielnica ta mapowierzchnię 24,22 km², a liczba mieszkańców (stanna 1 stycznia 2017) wynosiła 123 535[1]

Dzielnica dzieli się na dwie części: mieszkaniową(Bródno, Targówek Mieszkaniowy i Zacisze) orazprzemysłową (Targówek Fabryczny). Około 30%powierzchni dzielnicy zajmują tereny zielone, m.in.Lasek Bródnowski, Park Bródnowski i Park Wiechaoraz liczne ogródki działkowe we wschodniej częścidzielnicy.

Targówek graniczy:

od zachodu z dzielnicą Praga-Północod północy z dzielnicą Białołękaod wschodu z dzielnicą Rembertów oraz miastami Ząbki i Marki w powieciewołomińskimod południa z dzielnicą Praga-Południe.

System MSI dzieli Targówek na:

Targówek Mieszkaniowy Targówek FabrycznyBródnoBródno PodgrodzieZaciszeElsnerówUtrata.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest naobszarze Zacisza.

Stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości

Komunikacja miejska w miejscu położenia nieruchomości jest dość dobrze rozwinięta – wniedalekiej odległości od przystanków autobusowych – na ulicy Kondratowicza. Zapleczebytowe na dobrym poziomie. Bliskość Lasku Bródnowskiego, placu zabaw, bulwarówspacerowych, sklepów, punktów usługowych. Stan zaplecza bytowego oceniono jako dobry.


Stan czynników środowiskowych

Nie stwierdzono dokonanych lub proponowanych zmian w otoczeniu nieruchomościpowodujących uciążliwości z jej korzystania. Uznano, że stan czynników środowiska nie wpływanegatywnie na wartość wycenianej nieruchomości.

10. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI

Znowelizowana Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art.154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:

1)Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,a w przypadku jego braku

2)Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy,lub

3)Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów

4)Faktyczny sposób użytkowania terenu.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi w Urzędzie m.st. Warszawy na teren przedmiotowejnieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony wdniu 26 października 2006 r. uchwałą Nr LXXXIV/2865/2006 w sprawie uchwaleniamiejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla Zacisze-Elsnerów, któryprzewiduje następujące przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości:

MNK 7 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z ograniczonym dopuszczeniembudynków wielorodzinnych zawierających 3-4 lokale mieszkalne

Rys. Fragment rysunku planu miejscowego

Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik dooperatu. Na dzień określenia wartości nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie zprzeznaczeniem określonym w planie miejscowym.

Nieruchomośćwyceniana


11. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE CELU ISPOSOBU WYCENY.

11.1. ZAKRES BADAŃ

Celem analizy obrotu gruntami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jest:- poznanie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,- określenie skali ocen danej cechy,- określenie wskaźników zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Nieruchomości podobne do wycenianej poszukiwano w czasie od stycznia 2016 r. do maja 2018r. Natomiast trend czasowy analizowano w okresie od stycznia 2015 r. Dla tych transakcjidokonano analizy zawarcia warunków umów spisanych w formie aktów notarialnych iatrybutów nieruchomości. Badanie ograniczono jedynie do cen nieruchomości, które tworząpodstawę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

11.2. RODZAJ I OBSZAR RYNKU LOKALNEGO

Biorąc pod uwagę rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz konieczność odnalezieniatransakcji z obrotu nieruchomościami podobnymi do wycenianej, obszar rynku lokalnegoustalono jako obszar miasta Warszawa, ograniczonego do dzielnicy Targówek, ulic położonychjak najbliżej miejsca położenia nieruchomości. Analizą objęto transakcje prawem własnościnieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

12. POZNANIE CEN NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCIWYCENIANEJ

Analizując rynkowe ceny transakcyjne ustalono, że w badanym okresie dokonano na tymterenie obrotu jedynie kilkoma nieruchomościami wykazującymi podobieństwo donieruchomości wycenianej. Spośród tych transakcji zestawiono nieruchomości, które dobranokierując się następującymi założeniami:- rodzaj nieruchomości: gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi- położenie: miasto Warszawa, dzielnica Targówek- stan prawny: nieruchomości zabudowane stanowiące prawo własności- przeznaczenie nieruchomości: tereny zabudowy mieszkaniowej- sposób korzystania: budynki mieszkalne- ograniczenia i obciążenia: nieruchomości wolne od ograniczeń i obciążeń

Poniżej przedstawiono nieruchomości spełniające powyższe kryteria.

Lp. ulica Data zawarcia umowy Nr repertorium Cena transakcji

1 Rozwadowska 24-02-2016 767/2016 335

2 Zarębska 25-02-2016 2533/2016 372

3 Penelopy 07-04-2016 1181/2016 371

4 Gołębia 12-08-2016 10608/2016 597

5 Gniazdowska 23-09-2016 4769/2016 405

6 Kanałowa 26-07-2016 5041/2016 563

7 Radzymińska 22-11-2016 3782/2016 661

8 Figara 19-09-2016 4678/2016 304

9 Kościerska 27-04-2017 2925/2017 404

10 Giblartarska 07-07-2017 7172/2017 281

11 Knyszyńska 31-08-2017 1381/2017 641

C min

C max

C śr

Mediana

D C

Powierzchnia nieruchomości

w m²

800 000,00

185 000,00

1 000 000,00

900 000,00

500 000,00

930 000,00

900 000,00

1 240 000,00

420 000,00

375 000,00

740 000,00

185 000,00

1 240 000,00

726 363,64

800 000,00

1 055 000,00


Ceny transakcyjne ujawnione dla tego rodzaju nieruchomości zawierają się w przedziale od ok185 000 zł. do 1 240 000,00 zł. za nieruchomość. Mediana na rynku domów wynosi 800 000zł. Cena średnia oscyluje na poziomie ok. 730 000,00 zł.

13. TENDENCJE RYNKOWE

Do określenia wartości przyjęto nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi,położone w podobnym otoczeniu tj. w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej, w podobnejodległości od punktów handlowo-usługowych oraz komunikacji miejskiej. Różnice pomiędzynieruchomościami zostały skorygowane poprzez określenie cech różnicujących i przyjęcieodpowiednich poprawek.Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża, dzielnica), wieknieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990 r.), stan technicznybudynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość przydomowej działki.Należy mieć na uwadze, iż obecnie zmieniają się preferencje ludności. Coraz więcej zamożnychosób (i nie tylko) chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonymzielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania jest moda, sąsiedztwo i przyjazneotoczenie. Rynek domów nadal nie może podnieść się z marazmu. Wygórowane oczekiwaniacenowe sprzedających i silna nadpodaż w połączeniu z topniejącą zdolnością kredytowąpotencjalnych nabywców powoduje, że do transakcji nie dochodzi zbyt często. Średnia(mediana) powierzchnia użytkowa sprzedawanych domów wynosi ok 120 m². Nabywcyposzukują ofert w cenie dużego mieszkania, lecz rynek jest wypełniony domami o powierzchnipowyżej 250 m², które oprócz wysokiej ceny charakteryzują się zazwyczaj dość znacznymikosztami eksploatacji. Należy dodać, iż na rynku dostępne są domy wybudowane w okresiepowojennym zarówno o dużej jak i małej powierzchni. Te drugie coraz częściej znajdująnabywców, którzy traktują je jako rodzaj domu letniego w którym mogą przebywać przezwiększość wiosny aż do lata. W drugiej kolejności zainteresowaniem cieszą się budynkiwybudowane po 2000 roku. W przypadku domów klienci preferują nowe budownictwo.Wygrywają względy praktyczne. Budynki wybudowane w ostatnich latach charakteryzują sięnowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi, ciekawszymi aranżacjami i co najważniejsze,pozwalają na wprowadzenie się po niewielkich nakładach.Liczba transakcji jest również następstwem dużej podaży na rynku domów wybudowanych wostatnich latach. Średni czas sprzedaży domu jest prawie dwukrotnie dłuższy niż mieszkania zrynku wtórnego i wynosi ok 180 dni, a co dziesiąty dom sprzedawał się w czasie dłuższym niżrok. Statystyka ta obejmuje jednak tylko zrealizowane transakcje. W bazie nie brakuje ofert,które są eksponowane nawet ponad 2 lata i mimo obniżek ceny nie cieszą sięzainteresowaniem nabywców.Cechami mającymi zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości o przeznaczeniu związanym zzaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych są: lokalizacja, otoczenie, zagospodarowanie terenu(ogrodzenie, urządzenie terenu, utwardzenie, nasadzenia), dojazd, dostępność, powierzchniadziałki, stan techniczny i standard wykończenia budynku, forma władania, przeznaczenienieruchomości, dostępność mediów, powierzchnia użytkowa budynku, dodatkowe budynkigospodarcze i inne. Wpływ niektórych cech różnicujących można wyeliminować poprzezodpowiedni dobór nieruchomości porównawczych w danym modelu wyceny. Czyli ograniczajączbiór nieruchomości porównawczych można ograniczyć zbiór cech różnicujących. W praktyceeliminacja wpływu cech różnicujących w dużej mierze zależy od liczby dostępnych transakcjiporównawczych. Poprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych niektóre cechyróżnicujące mogą zostać wyeliminowane. Pisząc o cechach różnicujących mających wpływ nawartość rynkową nieruchomości należy pamiętać, że obecnie mamy rynek kupującego. Wynikato z faktu większej podaży nieruchomości podobnych niż popytu na te nieruchomości. Tak więcdzisiaj istotne są preferencje kupujących. Z analizy preferencji kupujących wynika, że jednymiz bardziej istotnych cech mających wpływ na zachowania inwestorów jest lokalizacja ogólna iszczegółowa (otoczenie) nieruchomości. Bywa często, że cechy te są ze sobą łączone. Jednakżebywa również, że stan cechy lokalizacja jest inny niż stan cechy otoczenie. W takichprzypadkach konieczne jest ich rozdzielenie. Jako że żadna z cech różnicujących nie macharakteru uniwersalnego, to przyjmowane przez nią stany zależą w dużej mierze odnieruchomości wybranych porównawczych. Istotną cechą różnicującą jest standard budynku.


Istotność tej cechy polega na tym, że nabywając np. dom, kupujący zależnie od jego stanutechnicznego musi przewidzieć dodatkowe nakłady na jego remont lub doprowadzenie do stanupozwalającego na zamieszkanie w nim. Tu nie są istotne zamierzenia inwestycyjne kupującego,gdyż są one przewidywane na etapie podejmowania decyzji o zmianie lokum. Jednakżeniektóre z domów będących w ofercie wymagają nakładów na remont, odświeżenie czydoprowadzenie do przeciętnego standardu rynkowego. Nie jest to jednak cecha o największymznaczeniu, ponieważ nabywcy najczęściej zamierzają zrobić generalny remont – od razu lubwkrótce po zakupie – aby doprowadzić nieruchomość do oczekiwanego standardu.Powierzchnia działki gruntu często ma duże znaczenie dla ostatecznej ceny. Jednak przy takmałych różnicach jak w przypadku porównawczych nieruchomości wpływ cechy związanej zwielkością działki nie jest aż tak wielki. Dodatkową korzyścią dla inwestora jest występowaniedodatkowych powierzchni - zabudowań gospodarczych, piwnic, które posłużyć mogą jakododatkowa przestrzeń dla prowadzenia gospodarstwa domowego.Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne donieruchomości szacowanej, pod względem wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników.Dlatego też nie zawsze wszystkie zawarte transakcje na rynku lokalnym, okazywały sięodpowiednie do dalszej analizy. W trakcie wyceny odrzucono zawarte transakcjenieruchomościami zabudowanymi odbiegającymi od nieruchomości wycenianej np. podwzględem wieku budynku.Analiza obrotu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi wykazała, iżsegment domów jednorodzinnych w naszym kraju przechodzi spore przeobrażenia. Kliencizwracają się w większym stopniu w kierunku stosunkowo małych metrażów, a więc domów domaksymalnie 120 mkw. Popularność zyskują domy parterowe. W ofercie deweloperów corazczęściej spotykamy domy kompaktowe, wolno stojące, o powierzchni nie większej niż 100mkw. W dużych miastach sporą popularnością cieszą się domy w zabudowie szeregowej jakotańsze niż domy wolno stojące, ale zachowujące pewne ich funkcjonalności. W mniejszymstopniu realizowane są natomiast domy duże, tzw. wielopokoleniowe, a więc o powierzchniprzynajmniej 200 mkw. Taka zmiana wynika z wielu czynników - a jednym z nich jest ewolucjaspołeczna i kulturowa. Dziś rzadziej niż kilkanaście lat temu całe rodziny w kilku generacjachżyją pod jednym dachem.Inwestorzy indywidualni, budujący domy stawiają na obiekty stosunkowo małe jako tańsze wbudowie i eksploatacji. Nie znaczy to oczywiście, że duże domy nie są realizowane. Nadalpowstają, natomiast częściej mają one charakter willowy, rezydencjalny - a więc opróczpowierzchni wyróżniają się wysoką jakością wykonania itp.

W toku analizy zmiany cen w skutek upływu czasu ustalono, iż występuje stabilizacjacen. Powyższe tendencję potwierdzają pośrednicy w obrocie nieruchomościami.Wobec powyższego nie aktualizowano cen wskutek upływu czasu.

14. POZNANIE CECH NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH DO NIERUCHOMOŚCIWYCENIANEJ

Poniżej podane cechy rynkowe mają charakter lokalny i odnoszą się do konkretnego rodzajunieruchomość. Zostały one ustalone w oparciu o badania preferencji uczestników rynkunieruchomości. W celu ustalenia cech rynkowych wycenianej nieruchomości i nieruchomościpodobnych, ich wag ocen stanu cech rynkowych, przygotowano i postawiono pytaniauczestnikom rynku nieruchomości. Każdy z ankietowanych wskazał cechy rynkowe, którepreferuje w momencie kupna – sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz ocenił ich priorytet.W poniższej tabeli przedstawiono wyniki badań.


Tabela. Wyniki badań preferencji uczestników rynku nieruchomości

Lp.Cechy rynkowe nieruchomości brane pod uwagę

przy kupnie sprzedaży nieruchomości przezankietowanych uczestników rynku nieruchomości

Wyrażona w % przezankietowanychważność cechy

1 Położenie nieruchomość na tle miasta i dzielnicy 91%2 Sąsiedztwo i otoczenie 89%3 Stan techniczny budynku 80%4 Standard wykończenia budynku 60%5 Powierzchnia działki 60%6 Zagospodarowywanie nieruchomości 50%7 Dodatkowa zabudowa na nieruchomości 40%

15. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI

Zgodnie z celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Art. 151, ust. 1 ustawy ogospodarce nieruchomościami stanowi, iż „Wartość rynkową nieruchomości stanowiszacunkowa kwota jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcjisprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzymają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraznie znajdują się w sytuacji przymusowej.Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen przeciętnych, nie biorąc poduwagę kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z ta transakcją podatków i opłat.

16. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA

Stosowanie do art. 152 Ustawy:

„1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, sąuzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkowąnieruchomości. Jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejściaporównawczego lub dochodowego, wartość rynkową określa się w podejściu mieszanym. Przyzastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.”

W wyniku uwzględnienia w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości,funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowańoraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych wycenę nieruchomości wykonanow podejściu porównawczym.

Zgodnie z par. 4.1 Rozporządzenia: „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego koniecznajest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także cech tych nieruchomościwpływających na poziom ich cen.”

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowaniaceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel wyceny i wyniki analizy rynku lokalnegonieruchomości podobnych, która pozwoliła znaleźć jedynie kilka transakcji nieruchomościamipodobnymi, do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zastosowanometodę porównywania parami.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotemwyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które byłyprzedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarciatransakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem


wyceny określa się w drodze porównania z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi oznanych cechach. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanychnieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag.

Zastosowano następujący algorytm postępowania w podejściu porównawczym metodzieporównywania parami.

1. Utworzono zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach,stanowiącego podstawę wyceny,

1. Zaktualizowano ceny transakcyjne na datę wyceny.2. Ustalano cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na

rynku nieruchomości.3. Oceniono wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.4. Ustalono zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.5. Wybrano do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzy

nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomościstanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

6. Dokonano charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen wodniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Przeprowadzano porównania nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościamiwybranymi do wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy ocennieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

8. Obliczono skorygowaną cenę transakcyjną dla każdej nieruchomości przyjętej doporównań przy użyciu określonych poprawek.

9. Obliczono wartość wycenianej nieruchomości jako iloczyn skorygowanej średniej cenymetra kwadratowego powierzchni użytkowej nieruchomości porównawczej i powierzchniużytkowej wycenianej nieruchomości.

17. OBLICZENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych icechach, stanowiącego podstawę wyceny

Podstawę wyceny stanowi zbiór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianejprzedstawiony poniżej. W toku analizy odrzucono nieruchomości w stosunku do których niebyło podanych parametrów technicznych (powierzchni zabudowy, powierzchni użytkowej).Dodatkowo odrzucono nieruchomości wybudowanej w starszej technologii, gdzie założeniaarchitektoniczne odbiegają od obecnych kanonów. Jako jednostkę porównawczą przyjęto metrkwadratowy powierzchni użytkowej.

W toku szczegółowej analizy zawartych transakcji, do określenia wartości nieruchomościprzyjęto jedynie trzy nieruchomości będące przedmiotem obrotu, wykazujące największystopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości podobne do nieruchomościwycenianej, przedstawione w powyższej tabeli oscylują na poziomie od ok. 3100 zł/m²powierzchni użytkowej do ok. 5 300 zł/m² powierzchni użytkowej.

Lp. ulica Data zawarcia umowy Nr repertorium Cena transakcji

1 Rozwadowska 24-02-2016 767/2016 335 210,00 3809,524

2 Penelopy 07-04-2016 1181/2016 371 187,50 5333,333

3 Kanałowa 26-07-2016 5041/2016 563 298,15 3119,235

C min

C max

C śr

Mediana

Powierzchnia nieruchomości

w m²

Powierzchnia użytkowa w m²

Cena za m p.u.

budynku

800 000,00

1 000 000,00

930 000,00

3 119,24

5 333,33

4 087,36

3 809,52

∆C 2 214,10


Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cenna rynku nieruchomości

Cechy przedstawione poniżej różnią nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych, azatem wpływają na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, dlatego też zgodnie z art. 153ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami będą brane pod uwagę przy wycenienieruchomości.

Lp. Cecha rynkowa

1 Lokalizacja nieruchomości na tle dzielnicy

2 Sąsiedztwo i otoczenie

3 Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego

4 Standard techniczny budynku

5 Standard wykończenia

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

W poniższej tabeli przedstawiono ocenę wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowaniecen transakcyjnych

Lp. Cecha rynkowa Waga cechy rynkowej (%)

1 Lokalizacja nieruchomości na tledzielnicy

30%

2 Sąsiedztwo i otoczenie 15%

3Powierzchnia użytkowa budynku

mieszkalnego15%

4 Standard techniczny budynku 20%

5 Standard wykończenia 20%

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych

Cecha Ocena Opis stanu cech

Lokalizacjanieruchomości na

tle dzielnicy

Dobra

Nieruchomość położona nieopodal głównych ciągówkomunikacyjnych przebiegających przez dzielnice.Bardzo dobry dostęp do przystanków komunikacji

miejskiej oraz miejsc użyteczności publicznej takiej jakszkoły, sklepy, punkty usługowe.

Średnia

Nieruchomość położona przy ulicach wewnętrznych,osiedlowych. Przystanki komunikacji miejskiej w

znacznej odległości. Miejsca użyteczności publicznej wznacznej odległości.

Sąsiedztwo iotoczenie

Dobre

Sąsiedztwo stanowi nowa zabudowa mieszkaniowajednorodzinna, dobry prestiż okolicy, bardzo bliska

odległość od terenów zielonych i rekreacji dlaokolicznych mieszkańców.

Średnie Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa

realizowana w ubiegłym wieku. Brak w bezpośrednimotoczeniu terenów zielonych.


Powierzchniaużytkowabudynku

mieszkalnego

Średnia Powierzchnia użytkowa budynku do 200 m²

Duża Powierzchnia użytkowa budynku powyżej 200 m²

Stan technicznybudynku

mieszkalnego

Dobry

Gospodarka remontowa budynku wykonywana nabieżąco. Zużycie techniczne proporcjonalne do wiekubudynku. Elewacje ścian nie wykazują ubytków ani

przebarwień.

ŚredniElewacje budynku wymagają przeprowadzenia prac

remontowych. Ściany zawilgocone, widoczneodpadające tynki

Standardwykończenia

DobryPomieszczenia w budynku nie wykazują zabrudzeń,pęknięć oraz ubytków w strukturze elewacji ścian.

Zastosowane materiały wykończeniowe dobrej jakości.

Średni

Pomieszczenia w budynku kwalifikują się doodświeżenia – widoczne rysy, przebarwienia, pęknięcia

w ich strukturze. Niektóre elementy wykończeniazużyte ponadnormatywnie.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen wodniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych wraz z podaniem charakterystyknieruchomości przyjętych do wyceny

W poniższej Tabeli przedstawiono charakterystykę nieruchomości wycenianej pod względemprzypisania jej oceny stanów poszczególnych cech rynkowych. Tabela zawiera również opisstanów cech nieruchomości porównawczych

Lp.

Lokalizacja

szczegółowa

na tle

dzielnicy

Sąsiedztwo

i otoczenie

Powierzchnia

użytkowa

budynku

mieszkalnego

Stan

techniczny

budynku

Standard

wykończenia

1 średnia średnie duża średni średni

2 dobra dobre średnia dobry dobry

3 dobra dobre duża średni średni

nieruchomość

wycenianaśrednia dobre średnia średni średni

Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości najbardziej podobnych donieruchomości wycenianej.Do określenia wartości przyjęto wszystkie nieruchomości wskazane w bazie.

Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościamiwybranymi do wyceny

Wartość rynkową obliczono na podstawie trzech nieruchomości. W poniższej tabeliprzedstawiono poprawki wynikające z różnic ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomościwybranych do porównań.


18. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjnąnr 52 o powierzchni 391 m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej

183,2 m2 położonej w miejscowości Warszawa przy ulicy Bystrej 2a, dzielnica Targówek,gmina Warszawa, powiat warszawski, województwo mazowieckie wynosi:

674 000,00 zł.słownie: sześćset siedemdziesiąt cztery tysiące złotych

Kwotę wartości nieruchomości wyrażono w pełnych złotych, w zaokrągleniu do tysięcy złotych,ponieważ nie zniekształca to wyniku wyceny.

Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna –sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłaty, w tym podatku od towarów iusług VAT.

Przedstawiona powyżej wartość rynkowa odpowiada cenom nieruchomości podobnych donieruchomości wycenianej.

Wartość wycenianego prawa mieści się w dolnych granicach cen osiąganych na rynku. Wiążesię to przede wszystkim ze stanem technicznym budynku. Ustalona w procesie szacowaniawartość rynkowa prawa odzwierciedla:

➢ rodzaj i przeznaczenie szacowanego prawa,➢ aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny,

cecha rynkowa

30% 664,23 średnia

średnia dobra dobra

0,00 -664,23 -664,23

15% 332,11 dobre

średnie dobre dobre

332,11 0,00 0,00

15% 332,11 średnia

duża średnia duża

332,11 0,00 332,11

20% 442,82 średniśredni dobry średni

0,00 -442,82 0,00

20% 442,82 średni średni dobry średni

0,00 -442,82 0,00

Suma 100% Suma poprawek 664,23 -332,11

Powierzchnia użytkowa nieruchomości wycenianej 183,20

Wartość nieruchomości

Przyjęto wartość

% udział cechy

Zakres kwotowy

Stany cech nieruchoości wycenianej

Nieruchomość porównawcza nr 1



Lokalizacja szczegółowa na

tle dzielnicy

Sąsiedztwo i otoczenie

Powierzchnia użytkowa budynku

mieszkalnego

Stan techniczny budynku

Standard wykończenia

2 214,10 -1 549,87

Cena 1 m² p.u. nieruchomości porównawczej 3 809,52 5 333,33 3 119,24

Wartość 1 m² p.u. nieruchomości porównawczej po uwzględnieniu poprawek

4 473,75 3 783,46 2 787,12

Wartość średnia m² p.u. nieruchomości porównawczych 3 681,45

674 440,94

674 000,00


➢ bieżący stan lokalnego rynku nieruchomości,➢ stan techniczny,➢ standard wykończenia,➢ funkcjonalność

Po przeanalizowaniu transakcji zawartych w badanym okresie na rynku lokalnym, należyzauważyć, że uzyskane w niniejszej wycenie wartości są realne i porównywalne na obszarzerynku nieruchomości. Wartość uzyskana w wyniku wyceny, nie odbiega od ceny nieruchomościna badanym rynku. Wyniki wyceny mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego operatszacunkowy został sporządzony. Wartość uzyskana w wyniku wyceny jest wypadkową jegocech rynkowych mających wpływ na wartość. Przedstawiona powyżej wartość rynkowa prawawłasności przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowi najbardziej prawdopodobną jejcenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu odpowiednich założeń.

19. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

� Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomościi badaniu lokalnych rynków nieruchomości.

� Opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej ani audytu nieruchomości. Nie byłyprowadzone prace mające na celu ustalenie występowania ewentualnych skażeń czywpływu innych szkodliwych czynników.

� Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,� Wysokość oszacowanych wartości zależy od czynników zewnętrznych, a w szczególności

od sytuacji panującej na lokalnym rynku nieruchomości. Kwoty oszacowania są zatemkwotami wyliczonymi na konkretne daty i w przypadku odniesienia ich do innej datypowinny podlegać odpowiedniej aktualizacji.

� W operacie szacunkowym mogą występować zaokrąglenia wynikające zprzeprowadzania obliczeń przy pomocy arkusza kalkulacyjnego i przyjmowania lubwykazywania w operacie określonego zakresu cyfr znaczących. W ocenie rzeczoznawcyzaokrąglenia nie mają merytorycznego wpływu na oszacowaną wartość.

� Niniejszy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

20. ZAŁĄCZNIKI

- Protokół z badania zapisów miejscowego planu przestrzennego- Wydruk księgi wieczystej nr WA3M/00003634/2- Wypis z rejestru gruntów wydany przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawa z

dnia 26 kwietnia 2018 r.- Wypis z kartoteki budynków wydany przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawa

z dnia 26 kwietnia 2018 r.- Fragment mapy zasadniczej wydany w dniu 27 kwietnia 2018 r. przez Prezydenta

Miasta Stołecznego Warszawa- Inwentaryzacja powykonawcza budynku- Rzuty budynku- Kopia polisy OC rzeczoznawcy majątkowego


Załączniki


Załącznik Protokół z badania zapisów

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzony w trybie art. 155 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Określeniedokumentu

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w dniu 26października 2006 r. uchwałą Rady m.st. Warszawy Nr LXXXIV/2865/2006 wsprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

terenu osiedla Zacisze-Elsnerów Miejsce

udostępnieniai sporządzenia

wypisu

Urząd Miasta Stołecznego Warszawy

Treść wypisu

MNK 7 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z ograniczonymdopuszczeniem budynków wielorodzinnych zawierających 3-4 lokale

mieszkalne

zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna niska zawierająca niewięcej niż 4 lokale mieszkalne - obejmująca tereny działek, na którychznajdują się i mogą być realizowane: budynki jednorodzinne, tj. zawierające do2 lokali mieszkalnych lub 1 lokal mieszkalny i 1 lokal usługowy o powierzchninie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (przy czym możliwejest sytuowanie tych budynków jako wolnostojących, bliźniaczych lubszeregowych), budynki wielorodzinne zawierające maksymalnie 4 lokalemieszkalne i lokale usługowe o łącznej powierzchni nie przekraczającej 20%powierzchni całkowitej budynku, wraz z ich zapleczami (obejmującymi dojścia,podjazdy, podwórza, garaże i budynki gospodarcze), drogami wewnętrznymi,ogrodami przydomowymi i urządzeniami infrastruktury technicznej, a takżeodrębne budynki dla usług (których zakres i wielkość jest limitowana wustaleniach dla poszczególnych jednostek terenowych)

Rys. Fragment rysunku planu miejscowego

operat szacunkowy z określenia wartości...

Documents