wartoŚci rykowej do lokalu nr 18, ch w budynku przy …komornikpabianice.pl/opisy/trebacka.pdf ·...

OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

WARTOŚCI RYKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI ½ CZĘŚCI

SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 18,

POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY

TRĘBACKIEJ 9, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ

AUTOR OPRACOWANIA:

Krzysztof Kuryłowicz – rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły

Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów

Sygnatura akt: KMP 62/12

Data opracowania: 02 stycznia 2018 r.

Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 – Pabianice ul. Trębacka 9

KMP 62/12 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

WARTOŚCI RYKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI ½ CZĘŚCI SPÓŁDZIELCZEGO

WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W

BUDYNKU PRZY ULICY TRĘBACKIEJ 9, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ

1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr

18 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c), położonego w budynku przy ul. Trębackiej 9 w

Pabianicach bez założonej księgi wieczystej. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest

budynkiem pięciokondygnacyjnym.

Jest to lokal usytuowany na III kondygnacji (drugie piętro) i składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z

wc, przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 32,30 m2.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje po ½ części Annie Nowak i Piotrowi Nowak.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości ½ części spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym

przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria

Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50.

3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej

9, bez założonej księgi wieczystej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych

tysięcy złotych wynosi:

WR = 85 000 zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych

5. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa udziału w

wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach

przy ulicy Trębackiej 9, bez założonej księgi wieczystej dla celów postępowania egzekucyjnego w

zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi:

WR = 42 000 zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych

6. Istotne daty w procesie sporządzenia operatu:

7. Autor operatu:

Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane

przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania

nieruchomości i czynszów.

Data sporządzenia operatu: 02 stycznia 2018 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 grudnia 2017 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 listopada 2017 r.

Data wykonania zdjęć: 09 listopada i 18 grudnia 2017 r.

Data wizji lokalnej: 09 listopada 2017 r.


KMP 62/12 3

Spis treści

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................................................................. 4

2. CEL WYCENY ................................................................................................................................................... 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................................. 4

3.1 Podstawa formalna wyceny ............................................................................................................ 4

3.2 Podstawy materialno – prawne ....................................................................................................... 4

3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych ............................................................................ 5

4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ................................................................................................... 5

5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ......................................................................................... 5

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny .................................................................................................... 5

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ...................................... 5

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości ................................................................................... 6

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI................................................................ 8

6.1 Wybór metodologii wyceny ............................................................................................................ 8

6.2 Sposób wyceny ............................................................................................................................... 8

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ............................................................ 10

7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. .......................................................................... 10

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .......................................................................................... 13

8.1 Określenie trendu czasowego........................................................................................................ 13

8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym ............................................... 13

8.3 Określenie wartości udziału w wysokości ½ części nieruchomości w podejściu porównawczym

............................................................................................................................................................. 16

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ............................................................ 18

10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ................................................................................................................... 18

Załączniki:

1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny;

2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej;

3. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym spółdzielczym prawie do lokalu z

dnia 07 listopada 2017 roku;

4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w

Pabianicach przy ul. Trębackiej 9/18 wraz z potwierdzeniami odbioru.

5. Kopia polis ubezpieczeniowych OC rzeczoznawcy majątkowego.


KMP 62/12 4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Określenie nieruchomości.

a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do

lokalu nr 18,

b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Trębacka 9,

c. powierzchnia lokalu: 32,30 m2,

d. usytuowanie lokalu: drugie piętro (III kondygnacja),

e. ekspozycja okien: zachód.

f. księga wieczysta: brak założonej księgi wieczystej.

Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: udział w wysokości ½ części w ograniczonym prawie rzeczowym

– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały.

2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości ½ części spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu numer 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9 dla potrzeb

sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego

przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1 Podstawa formalna wyceny

Zlecenie z dnia 11 października 2017 roku (otrzymane 17 października 2017 roku) Pana Gabriela

Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200

Pabianice, ul. Warszawska 44/50. KMP 62/12.

3.2 Podstawy materialno – prawne

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2016 nr 0

poz. 2147) -UoGN;

2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku,

poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM;

3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) -

RWNSOS;

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z

późn. zm.) - KC;

5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016

roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC;

6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników

(Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) – RCzK;

7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego

sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) – RSSPOiO;

8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz.

922, z późn. zm.) – UODO.


KMP 62/12 5

3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych

1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania;

2. Oględziny przeprowadzone w dniu 09 listopada 2017 roku;

3. Zdjęcia przedmiotu wyceny oraz otoczenia z dnia 09 listopada i 18 grudnia 2017 r.

4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym;

5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;

6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic;

7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości;

8. Transakcje z zasobów Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej;

9. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej;

10. Dane o budynku oraz zaświadczenie uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY

5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny

Zgodnie z danymi uzyskanymi z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dla przedmiotowego

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma założonej księgi wieczystej. Na podstawie

zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 07 listopada 2017 roku, spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu przysługuje po ½ części Pani Annie Nowak i Panu Piotrowi Nowak.

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego

przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym

nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW – tereny zabudowy

mieszkaniowej wielorodzinnej.

Data sporządzenia operatu: 02 stycznia 2018 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 grudnia 2017 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 listopada 2017 r.

Data wykonania zdjęć: 09 listopada i 18 grudnia 2017 r.

Data wizji lokalnej: 09 listopada 2017 r.


KMP 62/12 6

Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic.

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości

Lokalizacja i czynniki środowiskowe

Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-

gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km

dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad

transeuropejskich A1 i A2.

Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie

trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się

międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie

do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi).

Szacowana nieruchomość znajduje się w kierunku południowo-zachodnim od centrum miasta Pabianic.

Usytuowana jest w budynku, przy ulicy Trębackiej o nawierzchni asfaltowej, która charakteryzuje się

niewielkim natężeniem ruchu samochodowego. Ulica Trębacka jest drogą dwukierunkową, podobnie jak ulica

Jana Pawła II, od której odchodzi ulica Trębacka.

Mapa 2 i 3: Lokalizacja oraz otoczenie (widok od strony wschodniej) przedmiotowej nieruchomości.


KMP 62/12 7

Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo - zachodniej

części miasta, dobra dostępność komunikacyjna. Komunikacja miejska przy ulicy Jana Pawła II gdzie znajdują

się przystanki autobusowe linii miejskich. Wzdłuż ulicy Trębackiej oraz w zatoczce przy budynku z

przedmiotowym lokalem znajdują się miejsca parkingowe. Koło budynku znajduje się niewielkie boisko

asfaltowe. Nieopodal znajduje się również kościół. W bezpośrednim otoczeniu zróżnicowana zabudowa,

zarówno wielorodzinna jak i jednorodzinna. Kilka drobnych punktów handlowo – usługowych znajduje się przy

ulicy Jana Pawła II. Więcej placówek handlowych pojawia się w kierunku północnym, ulicy Łaskiej.

Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Budynek

został oddany do użytku (zasiedlony) w 1973 roku, zbudowany został w systemie OWT. Stan techniczny

elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Budynek jest w trakcie przeprowadzania prac

dociepleniowych elewacji.

Według informacji z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej budynek wyposażony jest w instalacje:

centralna ciepła woda, centralna zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna, instalacja gazowa,

instalacja AZART, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa, instalacja kanalizacyjna.

Opis lokalu mieszkalnego

Kondygnacja – III (drugie piętro).

Usytuowanie okien: zachód.

Struktura lokalu:

Dwa pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Lokal w amfiladzie. Rzut mieszkania w załączeniu do

operatu.

Powierzchnia użytkowa: według informacji uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej

powierzchnia lokalu wynosi – 32,30 m2 .

Opis wykończenia elementów lokalu

UWAGA: Lokal do czynności oględzin udostępnił najemca Pan Daniel Bąkowski. W lokalu okna

wymienione PCV. W pokojach ściany malowane farbą, na podłodze panele noszące oznaki zużycia. W

łazience glazura i terakota noszące oznaki zużycia. Stolarka drzwiowa w części wymieniona. W lokalu na

przestrzeni ostatnich lat były wykonywane prace remontowe lecz nie we wszystkich pomieszczeniach.


KMP 62/12 8

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

6.1 Wybór metodologii wyceny

Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz

metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel

wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne

dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości.

6.2 Sposób wyceny

Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny

niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku

jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości.

Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi:

Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj,

położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania

wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest

potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że:

„Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje

rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,

przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach

nieruchomości podobnych.”

Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151.1,

„Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za

nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym,

którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się

w sytuacji przymusowej.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano

podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną

wartość rynkową przedmiotu wyceny.

Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej

jest następująca:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego

podstawę wyceny.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku

nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.


KMP 62/12 9

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali

cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie

ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej

(Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących

oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z

uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza

się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,

n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby

jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek

wtórny) położone w południowo-zachodniej części Pabianic, w sąsiedztwie przedmiotu wyceny.

Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące:

- stan techniczny i standard wykończenia lokalu,

- lokalizacja i otoczenie,

- piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal.

Wpływ takich cech jak:

- rodzaj budynku (niski, V-kondygnacyjny),

- technologia budowy (budynki wznoszone w systemie OWT z lat końca lat 60-tych oraz początku

lat 70-tych),

- forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali – analiza rynku

wykazała brak mierzalnej różnicy wartości pomiędzy tymi prawami),

- układ funkcjonalny (lokale dwupokojowe, w amfiladzie)

- PUM (32,30 m2)

został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały

w dalszej analizie pominięte.

Analiza porównawcza

Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy

pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru

nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej.


KMP 62/12 10

Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości:

Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis

1

Stan techniczny i

standard

wykończenia lokalu

Ponad

przeciętny

Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione

PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze

panele lub parkiet bez oznak zużycia, ściany pomalowane farbą, w

łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach

glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych

śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich

pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-

modernizacyjne na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający

nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia.

Przeciętny Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard

wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych.

Poniżej

przeciętnej

Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard

wykończenia lokalu od sześciu cech jest niespełnionych.

2 Lokalizacja i

otoczenie

Bardzo dobre

Wokół budynku zabudowa jednorodna, mieszkaniowa, brak terenów

niezagospodarowanych. Blisko placówki handlowo – usługowe oraz

przystanki komunikacji miejskiej zarówno autobusowe jak i

tramwajowe (połączenie z Łodzią) w odległości do 300 m. Bardzo

dobra dostępność komunikacyjna. Brak uciążliwości związanych z

bezpośrednim sąsiedztwem szkół, przedszkoli czy kościołów.

Dobre Z opisu stanu bardzo dobre cechy Lokalizacja i otoczenie od dwóch

cech jest niespełnionych.

3 Piętro

Bardzo dobre Piętro 1-2.

Dobre Piętro 3.

Średnie Parter oraz piętro 4.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.

Ogólna

charakterystyka

rynku

lokalnego

Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa

miasto Pabianice.

Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład

powiatu pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc

dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący

wpływ na życie. Od północy graniczy z Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą

województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje

szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych,

kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy.

Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń,

Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina

Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi

krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają

możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski.


KMP 62/12 11

W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy

zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo

dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty

kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność

najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 – 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc

pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią

natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział

zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku

wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie

nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez

inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich

obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą

popularnością – tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią „średnie” mieszkania –

dwa, góra trzy pokoje z kuchnią – od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym

zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania – powyżej 80 mkw., choć widać też w

związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami.

Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu

nieruchomości nie mają wzięcia – poza wąskim segmentem najmu w największych

miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja.

Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i

dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej

podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim

czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy.

Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko

Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo

tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem

pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego

zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa

Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami

zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do

wolniej rozwijających się ośrodków miejskich.

Największy obrót lokalami mieszkalnymi ma miejsce na osiedlu Bugaj położonym w

południowo-wschodniej części miasta, gdzie lokale osiągają też wyższe ceny.


KMP 62/12 12

Okres badania

cen

transakcyjnych

Ostatnie 24 miesiące.

Segment rynku

Spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali mieszkalnych w

budynkach powstałych w systemie OWT, V-kondygnacyjne. Lokale położone w

sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Lokale dwupokojowe, w amfiladzie, o powierzchni

użytkowej 32,30 m2. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych w Pabianickiej

Spółdzielni Mieszkaniowej.

Wybrany

obszar

geograficzny

Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw oraz praw

własności do lokali, w budynkach położonych w bezpośrednim południowo – zachodniej

części Pabianic wyceny.

Zachowania

inwestorów

Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie

lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych

cech jest na poziomie 25%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć

poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo dla

nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z

cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do

porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W tym przypadku wpływ cechy

lokalizacja i otoczenie został określony na poziomie 30%. Istotną cechą zdaniem

kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard

wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed

zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim

standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim

lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 40-70%, w

przypadku przedmiotu wyceny wpływ tej cechy wyniósł 55%. Cechą różnicującą w tym

przypadku jest również piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15%.

W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich

zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych.

Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali

mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym

rynku:

Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach:

Lp. Data Adres PUM

[m2] Piętro Cena [zł]

Cena 1 m2

[zł/m2]

Cena 1 m2 skoryg.

[zł/m2]

1 2016-11-08 Wileńska 32,30 3 73 000,00 2260,06 2308,16

2 2017-05-17 Wileńska 32,30 2 76 000,00 2352,94 2368,31

3 2017-02-03 Łaska 32,30 1 77 000,00 2383,90 2423,88

4 2016-10-24 Ostatnia 32,30 parter 82 000,00 2538,70 2594,11

5 2016-11-23 Wileńska 32,30 4 85 000,00 2631,58 2686,00

6 2017-06-06 Trębacka 32,30 2 88 000,00 2724,46 2734,19

7 2017-06-27 Ostatnia 32,30 1 95 000,00 2941,18 2941,18

8 2017-03-01 Wileńska 32,30 1 94 000,00 2910,22 2953,33

9 2016-01-11 Kochanowskiego 32,30 2 93 000,00 2879,26 2956,69

10 2017-03-24 Trębacka 32,30 1 95 000,00 2941,18 2978,75

11 2017-03-29 Łaska 32,30 1 100 000,00 3095,98 3134,02


KMP 62/12 13

Opis nieruchomości przyjętych do porównań

Transakcja o cenie minimalnej – Lokal położony w budynku przy ulicy Wileńskiej. Lokal mieszkalny

położony na trzecim piętrze, dwupokojowy o powierzchni użytkowej 32,30 m2. Stan techniczny i standard

wykończenia lokalu – poniżej przeciętnej. Wokół zabudowa mieszkaniowa zarówno wielorodzinna jak i

jednorodzinna. Blisko znajdują się punkty handlowo – usługowe oraz szkoła. W pobliżu przystanki

komunikacji miejskiej (autobusowe). Dobra dostępność komunikacyjna.

Transakcja o cenie maksymalnej – Lokal położony w budynku szczytem do ulicy Łaskiej. Lokal

mieszkalny położony na pierwszym piętrze, dwupokojowy powierzchni użytkowej 32,30 m2. Stan techniczny

i standard wykończenia lokalu – ponad przeciętny. Wokół zabudowa jednorodna, mieszkaniowa

wielorodzinna. Blisko punkty handlowo – usługowe oraz przystanki komunikacji miejskiej (tramwajowe i

autobusowe) przy ulicy Łaskiej. Bardzo dobra dostępność komunikacyjna.

Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak technologia – wiek

budynku, struktura lokalu, rodzaj budynku, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami

różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech.

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

8.1 Określenie trendu czasowego

Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych

własnościowych praw oraz praw własności do lokali położonych w sąsiedztwie przedmiotu wyceny, które

zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen

transakcyjnych wykazała trend na poziomie 2,69 %. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu

wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.

8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym

Zgodnie z PKZW NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku,

gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen

transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można

zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych

przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej

nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i

maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa

tabela nr 3.

y = 0,1335x - 3011,9

0,00500,00

1000,001500,002000,002500,003000,003500,00


KMP 62/12 14

Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej.

Ocena cech

nieruchomości o

cenie

transakcyjnej

minimalnej

Ocena cech

nieruchomości o

cenie

transakcyjnej

maksymalnej

Ocena cech

nieruchomości

hipotetycznej o

wszystkich

cechach

najgorszych

Ocena cech

nieruchomości

hipotetycznej o

wszystkich

cechach

najlepszych

Wektor

transakcji

minimalny -

Vmin

Wektor

transakcji

maksymalny

- Vmax

Cecha

Waga

cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax

Stan

techniczny i

standard

wykończenia

lokalu

55% 1 3 1 3 0,000 0,550

Lokalizacja i

otoczenie 30% 1 2 1 2 0,000 0,300

Piętro 15% 2 3 1 3 0,075 0,150

Razem 100% 2 308,16 3 134,02

0,075 1,000

Różnica 1 0

Kd 2 241,20

Kg 3 134,02

Skala ocen: od 1

do 3 Rozstęp

estymowany 892,82

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m2 prawa

do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły:

Cj = Cśr * Ui

gdzie:

Cj – cena jednostkowa nieruchomości

Cśr – cena średnia na badanym obszarze rynku

Ui – i-ty współczynnik korygujący

i – liczba cech korygujących

Ui – suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości

danej cechy

Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do

ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem.

Cmin est 2 241,20 zł/m2

Cmax est 3 134,02 zł/m2

Cśr 2 734,42 zł/m2

ΔC = Cmax est - Cmin est 892,82 zł/m2

Cmin est /C śr 0,8196

Cmax est /C śr 1,1461


KMP 62/12 15

Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników.

Cechy rynkowe Udział cechy w Δ C (waga

cechy) [%]

Zakresy współczynników korygujących

Ui min Ui max

Stan techniczny i standard

wykończenia lokalu 55% 0,4508 0,6304

Lokalizacja i otoczenie 30% 0,2459 0,3438

Piętro 15% 0,1229 0,1719

SUMA 100% 0,8196 1,1461

Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych

cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla

poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 5. Natomiast tabela 6, przedstawia zakresy

współczynników różnicujących dla wycenianego prawa.

Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech.

Cechy rynkowe Stan danej cechy


wykończenia lokalu

Poniżej przeciętnej Przeciętny Powyżej przeciętnej

0,4508 0,5500 0,6304

Lokalizacja i otoczenie Dobre Bardzo dobre

0,2459 0,3438

Piętro Średnie Dobre Bardzo dobre

0,1229 0,1500 0,1719

Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa.

Wyceniany lokal - cechy Poziom cechy


wykończenia lokalu Przeciętny 0,5500

Lokalizacja i otoczenie Dobre 0,2459

Piętro Bardzo dobre 0,1719

RAZEM 0,9678

Wartość 1 m2 wycenianego lokalu [zł] 2 646,39

PUM [m2] 32,30

Wartość prawa do lokalu [zł] 85 478,52


KMP 62/12 16

Wartość 1 m2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu „W1m2” dla celów postępowania

egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem:

W1m2= CŚR x ΣUi

W1m2 = 2 734,42 x 0,9678 = 2 646,39 zł

gdzie:

CŚR – średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej

Ui – współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6)

Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w

postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru:

WR = P * W1m2

gdzie: P –powierzchnia lokalu

WR = 32,30 m2 x 2 646,39 zł/m2 = 85 478,522 zł

Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18, położonego w Pabianicach, przy

ulicy Trębackiej 9 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 14 grudnia 2017

roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy

złotych wynosi:

85 000 zł

słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych

8.3 Określenie wartości udziału w wysokości ½ części nieruchomości w podejściu porównawczym

Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/2 części w spółdzielczym

własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9, wartość tego udziału

zostanie odrębnie oszacowana.

Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej

wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze

współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział

taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce

dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza

wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach

wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma

wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również,

że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej

właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy

współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.

Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną

integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do

2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są

dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku.


KMP 62/12 17

określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje

w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych

nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np.

ogródki przydomowe do wyłącznego użytku.

Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności,

gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest

tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli

takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować,

jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia

zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo

współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach.

Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy

szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały

się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I

SA/Lu 527/97).

Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości

ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości należącego do Piotra Nowaka

zastosowany zostanie współczynnik korygujący (WK) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i

współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości, jako podstawy do oszacowania

udziałów obliczono według wzoru:

Wu = WRN x 0,98

Wu = 85 478,52 zł x 0,98

Wu = 83 768,95 zł

Stosownie do art. 1009 kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi

i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy

oszacowania całej nieruchomości.

WU 1/2 = WU x 1/2

WU 1/2 = 83 768,95 zł x 1/2

WU 1/2 = 41 884,47 zł

Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 części należącego do Piotra Nowaka w spółdzielczym

własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9 określona na

dzień 14 grudnia 2017 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla potrzeb

sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi:

42 000 zł

słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych


KMP 62/12 18

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW

1. Takie cechy różnicujące jak wiek budynku, rodzaj budynku, forma władania, układ funkcjonalny,

powierzchnia lokalu zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym

napisano w pkt. 6.2, powyżej.

2. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana

w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do

nieruchomości.

3. Przy wycenie udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18

położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9 do porównań przyjęto transakcje obrotu spółdzielczymi

własnościowymi prawami i prawami własności do lokali z południowo – zachodniej części miasta

Pabianic, których stan prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały

przyjęte na podstawie aktów notarialnych.

4. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy

ulicy Trębackiej 9, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem porównawczym, metodą

korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnego

tysiąca złotych wynosi:

85 000 zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych

5. Wartość rynkowa udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18

położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem

porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w

zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi:

42 000 zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych

6. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku

nieruchomości i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości porównywalnych z porównywalnej

lokalizacji z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości.

7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości

określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku.

10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem

oszacowania.

2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny – opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych – do dobrowolnego stosowania.

3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest oszacowana na dzień 14 grudnia

2017 roku.

4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy

zaokrągleń.

5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 listopada i 18 grudnia 2017 roku, wtedy

także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny.


KMP 62/12 19

6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było

stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości.

7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami

żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.

8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach

wieczystych.

9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów,

niż cel, dla którego została sporządzona.

10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy

majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM 0004311; SRM

0004310.

11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w

procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub

w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.

12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości.

13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie)

oraz załączniki.

Podpis wyceniającego


KMP 62/12 20

Dokumentacja fotograficzna:

Zdjęcia 1-6: Budynek z przedmiotowym lokalem (zdjęcia z 18 grudnia 2017 roku), oraz otoczenie.


KMP 62/12 21

Zdjęcia 7-11: Wnętrzne lokalu – zdjęcia z dnia 09 listopada 2017 roku.

wartoŚci rykowej do lokalu nr 18, ch w budynku przy …komornikpabianice.pl/opisy/trebacka.pdf ·...

Documents