operat szacunkowy nieruchomo ści...

Adres biura: ul. Lanciego 16 lok. 197, 02-792 Warszawa tel. 22/416 11 12, fax 22 207 27 10, e-mail:[email protected], www.wyceny24.pl

OPERAT SZACUNKOWY n ieruchomo śc i lokalowej

Adres: ul. Dzieci Warszawy 25B lok. 173

Dzielnica/gmina: Ursus

Miejscowość: Warszawa

Powierzchnia użytkowa lokalu [m²]: 81,40

Liczba stanowisk garażowych: Nie dotyczy

……………..……………

Autor operatu, podpis i pieczęć: Beata Cegieła

Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 grudnia 2016 r.

Adres biura: ul. Lanciego 16 lok. 197, 02-792 Warszawa tel. 22/416 11 12, fax 22 207 27 10, e-mail:[email protected], www.wyceny24.pl

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

n ie ruchomośc i l oka lowe j Wyciąg niniejszy sporządzono zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Standard budynku / lokalu Mieszkaniowy współczesny

Adres (ulica) ul. Dzieci Warszawy 25B lok. 173

Miejscowość Warszawa

Gmina lub dzielnica / nazwa zwyczajowa lokalizacji

Ursus / Skorosze

Powierzchnia użytkowa 81,40 m2

Piętro Parter

Liczba stanowisk garażowych Nie dotyczy

Nr kw. lokalu WA5M/00436669/4

Sąd prowadzący kw. lokalu Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, VI Wy-dział Ksiąg Wieczystych

Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej na potrzeby postępo-wania upadłościowego Justyny Jagodzińskiej

Zakres wyceny Prawo własności ww. lokalu mieszkalnego, wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki

Zastosowane podejście Podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej

Wartość rynkowa wg stanu na dzień oglę-dzin

595 000 zł słownie: pięćset dziewięćdziesiąt pięć tysięcy

złotych

Autor operatu, podpis i pieczęć

...................................... Beata Cegieła

Miejsce i data sporządzenia operatu Warszawa, 15 grudnia 2016 r.

wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll

Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej str. 3

SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................ 4

1.1. PRZEDMIOT WYCENY ................................................................................................................ 4

1.2. ZAKRES WYCENY ..................................................................................................................... 4

2. CEL WYCENY ..................................................................................................... 4

3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY ................................................................... 4

3.1. PODSTAWY FORMALNE ............................................................................................................. 4

3.2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE ............................................................................................ 4

3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ........................................................................................ 4

4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY ................................................................... 5

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY ................................................. 5

5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................ 5

5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY ................................................................................................. 5

5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO .................................................................................. 6

6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM ............................................................. 8

7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................... 8

7.1. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI .......................................................................... 8

7.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ...................................................................... 9

8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZ ĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI .............. 9

8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 9

8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY .......................................................................................... 11

8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO ................................................................................. 11

8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWAŃ RYNKU LOKALNEGO ............................................ 12

8.5. OBLICZENIA PROWADZĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ........................ 12

9. PODSUMOWANIE I WYNIK KOŃCOWY .................................................................. 15

10. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA .............................................................................. 15

11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW ......................................................................................... 16



1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiot wyceny Nieruchomość lokalowa

Rodzaj prawa do lokalu Własność

Adres ul. Dzieci Warszawy 25B lok. 173

Miejscowość Warszawa

Gmina / dzielnica Ursus

Powierzchnia użytkowa 81,40 m2

Liczba stanowisk garażowych Nie dotyczy

Inne dodatkowe składniki Taras, ogródek, komórka lokatorska nr PWE12 o pow. 3,90 m kw.

1.2. ZAKRES WYCENY

Określeniu podlega prawo własności ww. lokalu mieszkalnego, wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i działki.

2. CEL WYCENY

Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej na potrzeby postępowania upadłościowego Justyny Jagodzińskiej.

3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY

3.1. PODSTAWY FORMALNE

[1] Zleceniodawca – Paweł Lewandowski - Syndyk masy upadłości p. Justyny Jagodzińskiej.

[2] Autor operatu – Beata Cegieła, rzeczoznawca majątkowy legitymujący się uprawnieniami za-wodowymi nr 4412.

3.2. PODSTAWY MATERIALNO -PRAWNE

[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 z późniejszymi zmianami).

[2] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (Dz. U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszy-mi zmianami).

[3] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późniejszymi zmianami).

[4] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U 207/2004, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

[1] Treść księgi wieczystej nr WA5M/00436669/4 – badanie przeprowadzone w dniu 15 grudnia 2016 r. na podstawie wpisów do Centralnej Elektronicznej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

[2] Oględziny przedmiotu wyceny.

[3] Informacje uzyskane od Zleceniodawcy



[4] Informacje uzyskane z publikacji w czasopismach fachowych, agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i Internecie.

[5] Dane transakcyjne udostępnione przez Biuro Geodezji i Katastru m.st. Warszawa.

4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY

Data sporządzenia operatu szacunkowego 15 grudnia 2016 r.

Stany lokalu uwzględnione w wycenie na dzień oględzin / ---

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 15 grudnia 2016 r.

Data oględzin 13 grudnia 2016 r.

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY

Lp. Cecha Opis

1. Nazwa zwyczajowa lokalizacji lub opis lokalizacji na terenie miej-scowości

Warszawa, dzielnica Ursus, rejon MSI Skorosze, ul. Dzieci Warszawy 25B - budynek, w którym jest usytuowany przed-miotowy lokal mieszkalny, położony jest wewnątrz osiedla przy ul. Dzieci Warszawy na odcinku pomiędzy ulicami Ry-żową i Skoroszewską.

2. Otoczenie budynku W najbliższym otoczeniu podobna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w ramach tego samego osiedla. W odległości ok. 600 m CH "Skorosze".

3. Ochrona i bezpieczeństwo Budynek usytuowany na strzeżonym, ogrodzonym osiedlu. Portiernia / domofon przy wjeździe na teren osiedla oraz domofon przy wejściu na klatkę schodową.

4. Uciążliwości Niski stopień uciążliwości ulicznych typu hałas, spaliny. 5. Komunikacja Autobusowa przy ul. Dzieci Warszawy i Ryżowej, przystanki

w niedalekim sąsiedztwie.

6. Dostęp do usług i urzędów Urząd Dzielnicy Warszawa-Ursus w odległości około 1,5 km

m. Podstawowe placówki usługowe, handlowe, oświatowe i służby zdrowia dostępne w niedalekim sąsiedztwie. W odle-głości ok. 600 m CH "Skorosze".

5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY

Lp. Cecha Opis

1. Dane ogólne



1.1. Ch-ka budynku Budynek 7-piętrowy (8-kondygnacyjny), z halą garażową na kondygnacji podziemnej.

1.2. Standard budynku / lokalu Mieszkaniowy współczesny.

1.3. Wiek budynku w latach Budynek z 2007 r.

1.4. Technologia wykonania Tradycyjna.

1.5. Stan techniczny budynku Konstrukcja – dobry.

Elewacja – dobry.

Klatki schodowe – dobry.

Winda - jest.

1.6. Piętro Parter.

1.7. Pomieszczenia Salon z aneksem kuchennym, 3 pokoje, łazienka, w.c., przedpokój.

1.8. Układ funkcjonalny Lokal o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń.

2. Stan lokalu na dzień ogl ędzin

2.1. Stan techniczny elementów wy-kończenia lokalu

Dobry.

2.2. Standard elementów wykończe-nia lokalu

Podstawowy / Solidny. W mieszkaniu brak ościeżnic i drzwi wewnętrznych.

2.3. Opis elementów wykończenia i trwałego wyposażenia lokalu

Podłogi: parkiet drewniany, terakota - stan dobry.

Tynki, roboty malarskie i oblicowania: tynki gipsowe malowa-ne farbami, glazura - stan dobry.

Drzwi wewnętrzne: brak.

Drzwi wejściowe do mieszkania: antywłamaniowe, standard solidny, stan dobry.

Stolarka okienna: pcv, stan dobry.

Wykończenie i wyposażenie kuchni: meble kuchenne wraz z częściowym osprzętem w stałej zabudowie - standard pod-wyższony/solidny, stan dobry.

Wykończenie i wyposażenie łazienki: armatura i ceramika sanitarna – standard solidny.

Inne: podwieszany sufit.

2.4. Instalacje Elektryczna – z sieci miejskiej; Z.w. – z sieci miejskiej; C.w. – z sieci miejskiej; C.o. – z sieci miejskiej; Kanalizacyjna – z sieci miejskiej; Inne: telewizyjna, telefoniczna, domofonowa.

3. Inne informacje i uwagi

3.1. Brak.

5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO

Lp. Cecha Opis

1. Stan prawny nieruchomo ści

1.1. Nr kw. lokalu, sąd prowadzący kw.

WA5M/00436669/4, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

1.2. Położenie, p.u. lokalu (dział I-O) Województwo: mazowieckie Gmina: m.st. Warszawa Miejscowość: Warszawa



Dzielnica: Ursus Ulica: Dzieci Warszawy 25B lok. 173 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: pokój - 3, kuchnia - 1, przedpokój - 1, łazienka – 1, w.c. – 1. Opis pomieszczeń przynależnych: pomieszczenie gospod. nr PWE12 - 1 Kondygnacja: 1,0 Obszar: 85,30 m2

1.3. Rodzaj udziału w nieruchomości wspólnej (dział I-SP)

Udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

1.4. Wielkość udziału w nieruchomo-ści wspólnej (dział I-SP)

853 / 228724.

1.5. Właściciel (dział II) Justyna Jagodzińska w udziale 1/1.

Prawa, roszczenia i ograniczenia (dział III)

Ostrzeżenie: Wszczęto egzekucję z nieruchomosci w sprawie KM 971/15 należącej do dłużnika Justyna Jagodzińska, na podstawie wniosku wierzyciela mBank S.A. oraz tytułu wykonawczego: Nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominaw-czym Sądu Rejonowego Lublin-Zachód z dnia 18-12-2014, sygnatura akt VI NC-E 1764305/14. Do toczącej się egzekucji przyłączył się wierzyciel mBank S.A. w Warszawie, w sprawie KM 3017/15 prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego Bankowy tytuł egzekucyjny z dnia 15.12.2014 r., sygn. akt nr 201497294 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 25.02.2015 r., postanowienie Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy i Wydział Cywilny z dnia 24.02.2015 r., sygn. akt I CO 261/15. Do toczącej się egzekucji przyłączył się wierzyciel mBank S.A. w Warszawie, w sprawie KM 3028/15 prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego Bankowy tytuł egzekucyjny z dnia 13.12.2014 r., sygn. akt nr 201497313 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 17.03.2015 r. Do toczącej się egzekucji przyłączył się wierzyciel mBank S.A. w Warszawie w sprawie KM 1026/16 prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: Bankowego tytułu egzeku-cyjnego wystawionego w dniu 15.12.2014 r. przez mBank S.A., sygn. akt 201497136 zaopatrzonego w klauzulę wyko-nalności z dnia 17.03.2015 r., postanowienia Sądu Rejono-wego dla m.st. Warszawy I Wydział Cywilny z dnia 16.03.2015 r., sygn. akt I CO 275/15.

1.6. Hipoteki (dział IV) Hipoteka umowna zwykła w wys. 129 154,04 (sto dwadzie-ścia dziewięć tysięcy sto pięćdziesiąt cztery 04/100) EUR tytułem zabezpieczenie spłaty kapitału kredytu-umowa nr 94102013320000119601418680 z dnia 22.10.2010 r. na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna.

Hipoteka umowna kaucyjna w wys. 64 580,00 (sześćdziesiąt cztery tysiące pięćset osiemdziesiąt) EUR tytułem zabez-pieczenie spłaty odsetek-umowa nr 94102013320000119601418680 z dnia 22.10.2010 r. na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna.

Hipoteka przymusowa w wys. 23 759,13 (dwadzieścia trzy tysiące siedemset pięćdziesiąt dziewięć 13/100) zł tytułem wierzytelność wynikająca z nakazu zapłaty w postępowaniu



upominawczym na rzecz Wspólnota Mieszkaniowa "Cheł-mońskiego nr 7 i nr 9".

1.7. Wzmianki w dziale I-O kw. Brak wpisu.

1.8. Wzmianki w dziale I-SP kw. Brak wpisu.

1.9. Wzmianki w dziale II kw. Brak wpisu.

1.10. Wzmianki w dziale III kw. Brak wpisu.

1.11. Wzmianki w dziale IV kw. Brak wpisu.

2. Inne uwagi i zastrzeżenia Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie przeglą-du wpisów w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Podana w kw. powierzchni użytkowa w wys. 85,30 m kw. dotyczy łącznie pow. uż. lokalu mieszkalnego w wys. 81,40 m kw. oraz pow. uż. komórki lokatorskiej w wys. 3,90 m kw. Powierzchnie podane na podstawie informacji uzyskanych od właściciela lokalu mieszkalnego p. Justyny Jagodzińskiej.

3. Status miejsc postojowych Nie dotyczy.

6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM

Dla terenu, na którym stoi budynek z przedmiotowym lokalem brak jest obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą nr LXXXII/2746/2006 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 10 październi-ka 2006 r. w sprawie studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy, szacowany lokal położony jest na obszarze o funkcjach mieszkaniowych M1.20.

7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY

7.1. WSKAZANIE RODZAJU OKRE ŚLANEJ WARTO ŚCI

Zgodnie ze standardem grunty i budynki zajmowane przez właściciela i jego bliskich, a nie związa-ne z osiąganiem dochodów, winny być wyceniane wg warto ści rynkowej. Wartość rynkowa nieruchomości powinna być określana przy założeniu, że wartość rynkową tej nieruchomości stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględ-nieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

[1] strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały sta-nowczy zamiar zawarcia umowy,

[2] upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.



7.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY

Wartość rynkowa w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podej ściu porów-nawczym, metod ą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomo-ści scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób: Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założe-

niu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian po-ziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nierucho-mości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Wybór podejścia i metody szacowania jest zgodny z rodzajem szacowanej wartości, zaleceniami zawartymi w §4 ust. 1 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyce-ny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazaniami zawartymi w art. 154 Usta-wy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZ ĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI

8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMO ŚCI

Warszawę – największy w Polsce wielkomiejski rynek mieszkaniowy – cechuje duża różnorodność w cenach oferowanych na sprzedaż lokali. Na wysokość stawek wpływa wiek i standard budynku, standard wykończenia i wyposażenia lokalu, jego powierzchnia czy piętro, na którym się znajduje. Jednak kluczowym wyznacznikiem ceny mieszkania niezmiennie jest lokalizacja. Z najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl wynika, że średnia stawka ofertowa za mieszkanie w Warszawie kształtowała się w październiku 2014 r. na poziomie 8 409 zł za m2, me-diana wynosi 7 960 zł za m2 i w zasadzie od kilku miesięcy pozostaje na niezmienionym poziomie. Przyglądając się cenom w poszczególnych dzielnicach, można zauważyć, że w Wesołej, Rember-towie i na Białołęce – czyli w dzielnicach peryferyjnych - stawki są średnio o ¼ niższe. Obserwuje się natomiast wzrost cen lokali mieszkalnych na Pradze Północ. Prawobrzeżna dzielnica, którą na początku 2015 r. połączy z centrum nowa linia metra, staje się coraz bardziej atrakcyjnym miej-scem zamieszkania – wzrosty cen od połowy 2013 r. obserwuje się przede wszystkim w segmen-cie lokali mieszkalnych w nowych lub nowo budowanych inwestycjach. Dla odmiany na niezmiennie popularnym wśród klientów i uchodzącym za lokalizację prestiżową Mokotowie czy Żoliborzu stawki średnie ofertowe są o ponad 10% wyższe od średniej dla całego miasta. W tych dzielnicach lokale w przedwojennych kamienicach oraz w nowych, eleganckich apartamentowcach oferowane są za ceny przekraczające 15 000 zł/m2, czyli ponad dwukrotnie wyższe od warszawskiej średniej. Analizując ceny transakcyjne lokali mieszkalnych, które były w obrocie na terenie Warszawy w ciagu ostatniego roku nadal największą popularnością cieszą się lokale mniejsze o powierzchni 40-60 m2, kompaktowe, najlepiej 3 pokojowe lub mieszkania o mniejszym metrażu w tym kawalerki. Najwięcej też sprzedanych było lokali o cenie transakcyjnej nieprzekraczającej 500 tys. zł.



Do łask powróciły lokale w budownictwie sprzed 30 lat – w wielkiej płycie oraz w budynkach znaj-dujących się w zasobach warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Sprzedaż mieszkań w zaso-bach z wielkiej płyty wzrasta sukcesywnie od 2011 roku, prognozuje się, że tendencja wzrostowa utrzyma się i w roku bieżącym, znacznie ożywił się też na przestrzeni ostatnich 3 lat rynek najmu lokali mieszkalnych. Na sytuację na rynku w 2014 i 2015 roku w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie istotny wpływ miał program MdM. Do 31 grudnia 2014 roku zawarto 13 968 umów kredytowych ze wsparciem programu "Mieszkanie dla Młodych" 13 648 dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego, a 320 - domu jednorodzinnego. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów kredy-towych to 319 119 774,32 zł, z czego 207 290 260,20 zł zostało wypłacone beneficjentom w 2014 roku. Wnioski o kredyt z dopłatą przyjmuje 14 banków. W 2015 r. poziom cen generalnie był dość stabilny, podobnie jak w 2014 r., aczkolwiek zaobser-wowano nieco większe wahania cen niż w ubiegłym roku. Na zróżnicowanie to wpłynęły zmieniają-ce się relacje pomiędzy popytem i podażą na rynku pierwotnym oraz objęcie programem MdM rynku wtórnego. Przy czym wpływ ten jest jednak dwutorowy. Z jednej strony zmiana ta mogła wpłynąć na ożywienie rynku i liczbę transakcji, ale niekoniecznie na wzrost cen z uwagi na limity cenowe programu MdM. Rynek wtórny w roku 2016 nadal będzie pozostawał w cieniu rynku pierwotnego, głównie ze względu na utrzymującą się rekordową podaż mieszkań od deweloperów. Przy dużej ofercie oraz spodziewanych dużych obrotach na rynku pierwotnym, zainteresowanie rynkiem wtórnym może być mniejsze. Będzie to sytuacja analogiczna do roku ubiegłego, w którym w większości miast liczba transakcji z rynku wtórnego była wyraźnie mniejsza niż liczba transakcji zanotowanych na rynku pierwotnym. W odróżnieniu od sektora drogowego, budownictwo mieszkaniowe jest oparte o dość stabilny po-pyt pochodzący od dziesiątków tysięcy gospodarstw domowych, i tak długo, jak polska gospodarka się będzie dalej rozwijać, nawet nieco wolniej niż w ostatnich dwóch-trzech latach, popyt ten nie powinien podlegać dramatycznym spadkom. Ogromna większość mieszkań w obecnej ofercie to towar „sprzedawalny”; lokale niezbyt duże, w dość dobrych lokalizacjach, z cenami bliskimi możli-wościom nabywców. Jednak dla sytuacji na rynku kluczowe znaczenie będą miały czynniki psychologiczne. Z jednej strony nastroje nabywców mogą się szybko pogarszać, wraz z pogarszającą się sytuacją na rynku pracy, stagnacją dochodów i niepokojącymi informacjami płynącymi z mediów. Z drugiej - w 2015 roku na rynku pojawią się wyłącznie inwestycje, zapewniające nabywcom pełną ochronę, wynika-jącą z ustawy deweloperskiej. Powinno to zwiększyć poziom zaufania klientów i nieco zwiększyć



sprzedaż lokali we wczesnych fazach budowy. Wyraźnej poprawy sytuacji na rynku można oczeki-wać jednak pod warunkiem poprawy sytuacji gospodarczej w kraju i zwiększonej akcji kredytowej.

8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY

Ursus – dzielnica w lewobrzeżnej części Warszawy, w latach 1952–1977 samodzielne miasto (1952-1954 pod nazwą Czechowice od nazwy dawnej wsi Czechowice). Jest jedną z 18 jednostek pomocniczych m.st. Warszawy. Ursus ma powierzchnię 9,36 km², a liczba mieszkańców (stan na 31 grudnia 2015) wynosiła 57 237. Ursus jest jedną z najmniejszych dzielnic Warszawy pod względem powierzchni, jednak średnią gęstość zaludnienia (5030 osób/km²) ma wyższą niż średnia Warszawy (3219 osób/km²). Miejski System Informacji dzieli Ursus na pięć rejonów, których granice nie odwzorowują precyzyj-nie ani historycznego, ani umownego podziału dzielnicy:

• Gołąbki • Szamoty • Niedźwiadek • Czechowice • Skorosze

Ursus graniczy:

• od zachodu z Piastowem • od północy z dzielnicami Bemowo i Włochy oraz gminą Ożarów Mazowiecki • od wschodu z dzielnicą Włochy • od południa z gminą Michałowice

Ursus szybko się rozwijał, przede wszystkim za sprawą fabryki. W latach 1968-1978 powstało w Ursusie największe osiedle mieszkaniowe Niedźwiadek składające się przeważnie z wysokich blo-ków. 1 sierpnia 1977 r. Ursus został przyłączony do Warszawy i stał się częścią dzielnicy Ochota. 1 stycznia 1993 roku Ursus został wyłączony z Ochoty jako ósma dzielnica warszawska. W Ursusie znajdują się trzy parki: Czechowicki, Hassów i Achera (nazwany imieniem dawnego posiadacza ziemskiego w Ursusie – Franciszka Adolfa Achera, na którego dawnych terenach stoi obecnie ten park). Od września 2002 roku przy pl. Czerwca 1976 r. nr 6 zaczęło funkcjonować centrum sklepów fabrycznych Factory. Skorosze – część warszawskiej dzielnicy Ursus, również rejon według MSI. Skorosze zajmuje obszar ograniczony od północy ul. Tomcia Palucha, od zachodu ul. Sosnkowskiego, zaś od połu-dnia i wschodu granicami dzielnicy. Obszar według MSI obejmuje również Stary Ursus, oraz część Czechowic i ograniczony od zachodu ulicą Sosnkowskiego, od północy torami kolejowymi, od wschodu sąsiadujący z dzielnicą Włochy, a od południa z Opaczą Kolonią, sołectwem w gmi-nie Michałowice.

8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO

Element charakterystyki Opis Zakres przedmiotowy rynku Lokale mieszkalne w nowym budownictwie wielorodzinnym. Zasięg terytorialny rynku Obszar dzielnicy Warszawa-Ursus. Zasięg czasowy analizy I 2015 r. – XII 2016 r. Stopień rozwoju rynku Dojrzały. Płynność rynku Średnia. Zakres cen jednostkowych 6,5 tys. – 8,2 tys. zł za m2 p.u. Cechy kształtujące ceny trans-akcyjne

Stan techniczny i standard wykończenia lokalu – wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale wykończone w solidnym standardzie.

Wielkość lokalu – wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale o mniejszej powierzchni użytkowej.

Lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie – wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale położone w rejonach o niskim stopniu uciążliwości



ulicznych typu hałas, spaliny, w sąsiedztwie podobnej zabudowy, z korzystnym dostępem do infrastruktury towarzyszącej.

Standard budynku/osiedla – wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale w budynkach o podwyższonym standardzie, na zamknię-tych strzeżonych osiedlach.

Kondygnacja – wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale usytu-owane na wyższych kondygnacjach mieszkalnych.

Dodatkowe składniki – wyższe ceny jednostkowe osiągają lokale z przynależnym miejscem postojowym i/lub komórką lokatorską.

Ch-ka obiektów dominujących w obrocie

W obrocie dominują lokale o powierzchni użytkowej 70 – 90 m2, wykończone w solidnym standardzie lub wymagające nakładów na wykończenie.

Preferencje nabywców Nabywcy poszukują mniejszych mieszkań wykończonych w solid-nym standardzie, z przynależnym miejscem postojowym. Wybie-rane są lokalizacje pozbawione uciążliwości ulicznych, z korzyst-nym dostępem do infrastruktury towarzyszącej.

8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWA Ń RYNKU LOKALNEGO

Obiekt wyceniany a obiekty dominujące w obrocie

Typowy.

Atrakcyjność wycenianego obiektu

Przeciętna.

Płynność wycenianego obiektu Średnia.

8.5. OBLICZENIA PROWADZ ĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:

Lp. Data Dzielni-ca Ulica Kond P.u.

[m kw.] Dodatkowe składniki

Cena transak.

[zł]

Cena jedn. [zł/m kw.] Izby

1. 2015-01-15 Ursus Dzieci Warszawy 9 87,70 mpgp 650 000 7 412 3


3. 2015-03-23 Ursus Skoroszewska 1 85,10 mpgp 650 000 7 638 5


5. 2015-04-24 Ursus Chełmońskiego 4 86,90 mpgp, kl 605 000 6 962 4

6. 2015-05-28 Ursus Dzieci Warszawy 1 74,90 mpgp, ogródek

525 000 7 009 4

7. 2015-07-09 Ursus Ryżowa 7 72,10 mpgp 560 000 7 767 3

8. 2015-08-24 Ursus Ryżowa 6 82,92 mpgp, kl 560 000 6 753 5

9. 2015-09-01 Ursus Dzieci Warszawy 2 76,20 kl 550 000 7 218 3

10. 2015-10-23 Ursus Skoroszewska 7 99,83 700 000 7 012 4




14. 2016-04-07 Ursus Ryżowa 5 82,10 mpgp, 2 kl 620 000 7 552 5

15. 2016-04-13 Ursus Tomcia Palucha 3 90,40 mpgp, kl 590 000 6 527 4

16. 2016-05-13 Ursus Chełmońskiego 5 86,70 mpgp, kl 600 000 6 920 4



Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przed-stawiono kształtowanie się trendu czasowego w badanym okresie.

Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie utrzymywał się na podobnym poziomie. Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytuły trendu czasowego. Próba reprezentatywna opiera się na: 16. elementach w następującym przedziale cenowym: Cmin 6 527 Cmax 8 269 Cśr 7 235 gdzie:

Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:

Cena Data Dzielni-ca Ulica Kond P.u.

[m kw.] Dodatkowe składniki

Cena transak.

[zł]

Cena jedn. [zł/m kw.] Izby

min

2016-04-13 Ursus Tomcia Palucha 3 90,40 mpgp, kl 590 000 6 527 4

Lokal położony na 2. piętrze w budynku wielomieszkaniowym, w dzielnicy Warszawa-Ursus, przy ulicy Tomcia Palucha, powierzchnia użytkowa lokalu 90,40 m kw., lokal wymaga nakładów inwestycyjnych. Budynek w podsta-

wowym standardzie wykończenia, wolnostojący.

max

2015-11-04 Ursus Dzieci Warszawy 6 77,40 mpgp 640 000 8 269 3

Lokal położony na 5. piętrze w budynku wielomieszkaniowym w dzielnicy Warszawa-Ursus, przy ul. Dzieci War-szawy, powierzchnia użytkowa lokalu 77,40 m kw., lokal w b. dobrym standardzie, wykończony w solidnym stan-

dardzie. Budynek o współczesnym solidnym standardzie wykończenia, położony na strzeżonym, zamkniętym osiedlu.

Granice współczynników korygujących są następujące: Kmin 0,9021 Kmax 1,1429 gdzie: Kmin = Cmin / Cśr Kmax = Cmax / Cśr



Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy ryn-kowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni użytkowej oraz przedstawiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości. Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny

Cecha Zakres ocen Zakres

kwotowy korekt

Kmin Kmax Ocena Ki Skala ocen

Stan techniczny i standard wy-kończenia

50% 871 0,4511 0,5715 25% 0,5113

50% - kompletne wykończenie, standard solidny, 5-45% - stany pośrednie, 0% - do wykończe-

nia/remontu

Wielko ść lokalu (p.u.) 5% 87 0,0451 0,0571 0% 0,0451 5% - wielkość lokalu poniżej 80 m

kw., 0% - powyżej 80 m kw.

Kondygnacja 10% 174 0,0902 0,1143 5% 0,1023

10% - wyższe kondygnacje miesz-kalne, duże balkony, 5% - parter z

ogródkiem, nizsze kondygnacje mieszkalne, 0% - parter

Lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie

10% 174 0,0902 0,1143 5% 0,1023 5-10% - prestiżowe rejony z wido-

kiem na tereny zielone, niski stopień uciażliwości, 0% - pozostałe

Standard bu-dynku/osiedla 5% 87 0,0451 0,0571 5% 0,0571

5% - zasoby o podwyższonym standardzie, osiedla z ładnie urzą-dzonymi terenami wewnętrznymi, nowsze budynki, 0% - pozostałe

Dodatkowe składniki 20% 348 0,1804 0,2286 5% 0,1925

5-20% - występują typu miejsce postojowe w hali garażowej i/lub komórka lokatorska, 0% - brak

Wielko ść współczynnika koryguj ącego

100% 1742 0,9021 1,1429 45% 1,0105

Wartość 1 m kw. p.u. lokalu szacowana jest według następującej zależności:

gdzie: Csr - cena średnia z próby

- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. p.u. przedmiotowego lokalu oraz jego wartość rynkowa wyno-szą:

Cśr [zł/m2] 7 235

Współ. koryg. Ki 1,0105

Cskoryg. [zł/m2] 7 311

∑∑∑∑====

××××====n

1iiśr KCW

∑∑∑∑====

n

1iiK



P.u. lokalu [m2] 81,40

Warto ść rynkowa na dzień wyceny [zł] 595 077

Przyj ęto: 595 000 zł.

9. PODSUMOWANIE I WYNIK KOŃCOWY

Wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspól-nych budynku i działki położonego na parterze w budynku wielomieszkaniowym w miejscowości Warszawa przy ul. Dzieci Warszawy 25B lok. 173 o powierzchni użytkowej 81,40 m2 wynosi:

Wartość rynkowa wg stanu na dzień oglę-dzin

595 000 zł słownie: pięćset dziewięćdziesiąt pięć tysięcy

złotych

Ocena cech rynkowych wycenianej nieruchomości nie przekracza skali przyjętej do wyceny, a war-tość rynkowa oszacowana w niniejszym operacie znajduje odzwierciedlenie w cenach transakcyj-nych obiektów porównawczych. Określona w operacie wartość nieruchomości na dzień wyceny odnosi się do aktualnego stanu użytkowego i technicznego przedmiotowej nieruchomości uwzględniającego wielkość, aktualny stan techniczny oraz podstawowy standard wykończenia lokalu a także lokalizację szczegółową nieruchomości. Cena uzyskana przy sprzedaży wymuszonej wg szacunków autora może stanowić 70–80% osza-cowanej powyżej wartości rynkowej.

Autor operatu, podpis i pieczęć: ……………..……………

Beata Cegieła

Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 grudnia 2016 r.

10. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA

[1] Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych.

[2] Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

[3] Operat szacunkowy może służyć tylko dla celu określonego w operacie i nie może być wyko-rzystywany w żadnym innym celu.

[4] Operat jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowany w całości lub w części w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji.

[5] Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za uzyskanie w transakcji innej ceny niż wartość oszacowana w niniejszym operacie.

[6] Oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwier-dzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w operacie źródeł danych me-rytorycznych.

[7] Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych



lub inne istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nierucho-mościami.

[8] Wyceniający jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych.

11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW

[1] Mapa lokalizacyjna.

[2] Dokumentacja fotograficzna.

Mapa lokalizacyjna.

Dokumentacja fotograficzna. 1. Budynek mieszkalny zewnątrz

2. Wejście do budynku, klatka schodowa, wejście do lokalu mieszkalnego

3. Lokal mieszkalny wewnątrz

4. Komórka lokatorska

operat szacunkowy nieruchomo ści...

Documents