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Atlas WohnenNordrhein-Westfalen 2010

4 Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010

Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

stil, Kaufkraft und Geschmack. Nicht nur für ältere Menschen und Singles, sondern auch für Familien fehlen auf dem Wohnungsmarkt oft die passenden Angebote. Dieser spezifische Wohnraummangel führt gerade in Ballungsräumen zu sozialer Segregation und vielerorts zu sozialen Spannungen.

Damit Anbieter von Wohnungen, so auch die Evonik Wohnen GmbH, am jeweiligen Standort nachfragege-rechte Wohnungen zu bezahlbaren Preisen anbieten können, bedarf es sorgfältiger Analysen und Planun-gen. Wer solche Planungen ernsthaft betreibt, wird schnell feststellen, dass „Wohnen“ ein sehr komple-xes Thema ist. Man muss es ganzheitlich erfassen, wenn man als Wohnungsunternehmen langfristig

erfolgreich sein will. Fakt ist, dass die Bereitstel-lung und technische Instandhaltung von Wohnraum schon lange nicht mehr ausreicht, um Abwande-rungstendenzen aufzuhalten oder sogar umzukehren. Vielmehr muss das gesamte Wohnumfeld attraktiv gestaltet und in seinem sozialen Gefüge stabil sein. Wohnen gilt heute als Produkt, das zielgruppenspe-zifisch entwickelt, erhalten und angeboten werden muss. Die Wohnungen müssen technisch modern, energiesparsam und insgesamt ihren Preis wert sein.

Mit rund 60.000 Wohnungen sind wir einer der größ-ten Anbieter von Mietwohnungen in NRW. Unser Ziel ist es, mit einer nachhaltigen Unternehmensstrategie unsere Wohnstandorte weiterzuentwickeln und zu ergänzen sowie die Wohn- und Lebensqualität in ge-wachsenen Quartieren zu verbessern. Nach dem Mot-to „Adressen schaffen und erhalten“ hat Evonik Woh-nen deshalb schon frühzeitig damit begonnen, die technisch orientierte Modernisierung ihrer Bestände mit den komplexen Anforderungen im Wohnungsum-feld und in der Sozialstruktur von Stadtteilen und Quartieren in Einklang zu bringen. Das Instrument hierfür heißt integrierte Stadtteilentwicklung mit einem Bündel an Maßnahmen aus Modernisierung, Privatisierung, Abriss und Neubau. Dabei bleibt uns eines wichtig: Mit unseren Konzepten und Projekten orientieren wir uns an den Erfordernissen, die der Markt stellt.

Die vorliegende Veröffentlichung möchte für ein brei-tes Verständnis von Wohnen als Querschnittsthema und für die Vielfalt von Wohnen in NRW sensibilisie-ren. Denn Vielfalt ist es vor allem, was das bevölke-rungsreichste Bundesland ausmacht – eine Vielzahl verschiedener Landschaften, Regionen, Menschen und Märkte machen das deutlich. In diesem Atlas wurden daher umfangreiche Daten und Informati-onen zum Themenspektrum Wohnen zusammenge-tragen und kartographisch aufbereitet. Neben so-ziodemographischen Auswertungen gibt das Werk einen umfangreichen Überblick über die Struktur des Wohnungsbestands, die Wohnungsmarktsituation in unterschiedlichen Segmenten und die Akteurskon-stellationen zwischen Kommunen und Wohnungs-wirtschaft. Eine interessante Lektüre und wertvolle Erkenntnisse für die weitere Arbeit im Themenfeld „Wohnen in NRW“ wünscht Ihnen

wir werden weniger, älter, är-mer und bunter. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Bevölkerungsentwicklung sind weithin bekannt. Weniger bekannt sind deren Folgen für den Wohnungsmarkt. In Nord-rhein-Westfalen sind zurzeit knapp 17,9 Millionen Menschen zu Hause. Sie leben mit Fami-lie, Partnern oder alleine, mit Kindern oder Mitbewohnern zusammen und unterscheiden sich hinsichtlich Alter, Lebens-

Robert SchmidtVorsitzender der Geschäftsfüh-rung der Evonik Wohnen GmbH

Vorwort

5Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010

Vorwort 4 Inhaltsverzeichnis 5 Einleitung 6

1. Räumliche Gliederung Nordrhein-Westfalens 9 1.1 Nordrhein-Westfalen 10 1.2 Die Regierungsbezirke und die Metropole Rhein-Ruhr 11

2. Soziodemographische Rahmenbedingungen 13 2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose 14 2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung 16 2.3 Wanderungen 18 2.4 Wanderungsmuster 20 2.5 Haushaltsentwicklung 22 2.6 Bevölkerungsdichte 24 2.7 Alterung der Bevölkerung 26 2.8 Hochaltrige 28 2.9 Mobilität der älteren Bevölkerung 29 2.10 Ausländische Bevölkerung 30 2.11 Mobilität der ausländischen Bevölkerung 31 2.12 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit 32 2.13 Kaufkraft 33

3. Wohnungsbestand und Baufertigstellungen 35 3.1 Wohnungsbestand 36 3.2 Struktur des Wohnungsbestands 38 3.3 Baufertigstellungen 40 3.4 Baulandverfügbarkeit 42

Inhaltsverzeichnis

4. Wohnungsmarkt 45 4.1 Datenanalyse 46 4.2 Wohnungsmarktentwicklung 46 4.3 Baualters- &Preisklassen 48 4.4 Kleinräumige Betrachtung der Wohnungsmarktsegmente 50 4.4.1 Interpretation der Karten 50 4.4.2 Einfamilienhäuser 52 4.4.3 Doppelhaushälften 56 4.4.4 Reihenhäuser 60 4.4.5 Eigentumswohnungen 64 4.4.6 Mietwohnungen 68

5. Akteure zwischen Stadtplanung & Wohnungswesen 73 5.1 Städte & Gemeinden 74 5.1.1 Gewerbesteuer 74 5.1.2 Ausgaben für Kosten der Unterkunft 76 5.1.3 Haushaltslagen der Kommunen 78 5.1.4 Städtebauförderung 79 5.2 Eigentümerstruktur 80 5.3 Wohnungswirtschaft 82

Allgemeine Hinweise 86

AbbildungenSeiten 8 und 44: www.fotolia.de, Seite 12: Evonik Wohnen GmbH, Seite 34 und 72 Evonik Wohnen GmbH / Frauke Schumann. Die übrigen Karten und Graphiken sind mit Quellenangaben versehen.

Bitte beachten Sie zur Interpretation der Karten die allgemeinen Hinweise auf S. 86

Inhaltsverzeichnis


Einleitung

Wohnen im Wandel

„Wohnen“ hat viele Dimensionen. Die Wohnung ist wichtiger Raum für die soziale Interaktion zwischen Individuen. Mit der gemeinsamen Wohnung als räum-licher Bedingung werden Individuen zu Haushalten. Wohnen ist als Existenzgut Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge. Wohnungen sind aber auch Wirt-schaftsgüter, die man kaufen, verkaufen oder mieten, allerdings nicht in andere regionale Märkte bewegen kann. Daher sind Wohnungsanbieter auf Gedeih und Verderb ihrem lokalen Wohnungsmarkt ausgeliefert.

Die Gleichzeitigkeit von Wohnungen als Wirtschafts- und Sozialgut ist nicht unproblematisch. Jeder weiß: Der Mensch benötigt zur Entfaltung seiner Persön-lichkeit eine Wohnung. Deshalb sind in letzter Zeit wieder mahnende Worte zu vernehmen, die darauf hinweisen, öffentliche Güter wie z.B. Wohnungen nicht den Risiken des Marktes und überzogenen Ren-diteerwartungen auszusetzen. Wohnungen sind Teil der Lebenswirklichkeit von Haushalten. Sie sind mit Erinnerungen verknüpft und bieten als privater Rück-zugsraum Sicherheit auch in „unsicheren“ Zeiten. Eine Wohnung ist Heimat in der globalisierten Welt.

„Überalterung“ oder „Unterjüngung“ – der demogra-phische Wandel und das WohnenZukunftsstudien sprechen dem Wohnen als zentralem Lebensinhalt eine wachsende Bedeutung zu. „Cocoo-ning“ und ähnliche Trends sind Ausdruck eines zu-

nehmenden Bedeutungsgewinns der Wohnung als Lebensort. Das gilt umso mehr für ältere Menschen, denn je älter ein Mensch wird, desto mehr Zeit ver-bringt er in der eigenen Wohnung. Sie wird ein immer wichtigerer Bestandteil der Lebenswelt von Senio-ren, schon weil sie aufgrund zunehmender körperli-cher Einschränkungen mehr Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen. Diese Bedeutung spiegelt sich auch darin, dass Senioren fast 40 Prozent ihrer Kon-sumausgaben für Wohnen ausgeben, Jüngere hinge-gen nur rund 30 Prozent.

Der Trend zur Alterung der Gesellschaft wird sich in drei Dimensionen weiter fortsetzen. Erstens wird die absolute Zahl der älteren Menschen steigen, zwei-tens nimmt ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung zu und drittens wird sich die Zahl der Hochaltrigen überdurchschnittlich stark erhöhen, die in besonde-rem Maße Hilfestellungen und ggf. Pflege bedürfen. Der Anteil von Haushalten mit Personen über 75 Jah-ren wird sich bis 2050 voraussichtlich verdoppeln.

Vor allem in den Kernstädten des Ruhrgebiets sind diese Entwicklungen besonders weit fortgeschritten. Dort gibt es schon heute Bevölkerungsstrukturen, die für Gesamtdeutschland erst ab 2015 und „junge“ Re-gionen erst ab 2020 erwartet werden. Mehr als an-derswo kommt zur wachsenden absoluten Zahl älte-rer Menschen noch ein starker Bevölkerungsrückgang

in jüngeren Altersgruppen hinzu - viele schrumpfen-de Städte verlieren jüngere Menschen durch Arbeits- und Bildungsmigration. Das Wohnen spielt bei einer aktiven Bewältigung dieser Prozesse eine zentrale Rolle und ist auf verschiedenen Ebenen betroffen:

• Veränderung der Zielgruppe: Die Menschen wer-den immer älter, wohnen häufiger alleine und wollen auch mit körperlichen Beeinträchtigungen möglichst lange in der eigenen Wohnung leben. Das führt zu einer wachsenden Nachfrage nach altersgerechten und alternativen Wohnformen.

• Notwendigkeit „neuer Allianzen“: Zur Bewälti-gung der Auswirkungen des demographischen und sozialen Wandels müssen Akteure wie Woh-nungsunternehmen, soziale Dienstleistungs-träger, Wirtschaft, Verwaltung, Politik und Wis-senschaft besser zusammenarbeiten und neue, innovative Formen der Kooperation entwickeln.

Gesellschaftliche und demographische Wandlungs-prozesse verändern die HaushaltsstrukturNeben dem demographischen Wandel führen öko-nomische, kulturelle und soziale Umbrüche zu einer fortschreitenden Pluralisierung der Lebensformen und zur Veränderung von Haushaltsstrukturen. Nicht zuletzt die Neubestimmung von Geschlechterrollen führte dazu, dass sich neben der klassischen Familie weitere Lebensfomen etablieren, da Heirat und Fami-

Prof. Dr. Rolf G. Heinze

Ruhr-Universität Bochum, wiss. Direktor InWIS-Institut


Einleitung

liengründung nicht mehr als einzig erstrebenswerte Form des Zusammenlebens gelten. Auch dadurch ist der Anteil allein lebender Menschen seit Beginn der 1990er Jahre um 25 Prozent gestiegen, während der Anteil der Familien um acht Prozent zurückging.

Das bedeutet zwar nicht, dass die Familie vollends an Bedeutung verloren hätte. Trotz der Zunahme nicht-ehelicher Lebensgemeinschaften, der Alleinlebenden und Singles sowie alleinerziehender Personen lebt auch nach der Jahrtausendwende die überwiegen-de Mehrheit als „konventionelles“ Ehepaar mit oder ohne Kindern zusammen. Prognosen des Statisti-schen Bundesamtes lassen aber erwarten, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland bis 2025 um etwa 2,2 Prozent steigen wird. Während die Zahl der Ein-personenhaushalte um zehn Prozent steigt, sinkt die Zahl der Haushalte mit drei und vier Personen um ca. 20 Prozent. Für Fünf-Personen-Haushalte wird sogar ein Rückgang von über 28 Prozent prognostiziert.

Alterung und Pluralisierung beeinflussen die WohnungsnachfrageNeue Haushaltsstrukturen äußern sich auch in einer veränderten Nachfrage nach Wohnraum. Die Woh-nungswirtschaft muss daher auf die geschilderten Entwicklungen reagieren, um ihre Produkte und ihr Angebot optimieren zu können. Daher ist es für die Wohnungswirtschaft wichtig zu wissen, welche Woh-

nungsgrößen zukünftig stärker nachgefragt werden und welche Altersgruppen sich hinter den jeweiligen Haushaltstypen verbergen. Bei den Einpersonen-haushalten z.B. kommen neben den bereits seit Jah-ren dominierenden über 60-Jährigen vermehrt auch jüngere Altersklassen hinzu.

Viele Branchen passen ihre Produkte an die gesell-schaftlichen Wandlungsprozesse an. So gibt es bei Lebensmitteln kleinere Packungsgrößen für Single-Haushalte. Bekannt sind auch die Werbespots eines großen Kosmetika-Herstellers, der Hautcremes nicht mehr mit jungen Models, sondern mit Frauen und Männern über 50 bewirbt, da diese für die größte Kundengruppe stehen. Der über viele Altersgruppen zu beobachtende „Wellness-Trend“ beschert uns z.B. eine wachsende Zahl probiotischer Joghurt-Drinks und wohlfühlfördernder Müsliriegel. Auch die Auto-industrie bringt immer mehr hochbeinige „Minivans“ auf den Markt - eine wichtige Zielgruppe sind mitt-lerweile die „Post-Worker“, die ein praktisches und trotzdem mit allen Annehmlichkeiten ausgestattetes Auto für den (Un-)Ruhestand suchen.

Regionale Disparitäten als Herausforderung für die WohnungswirtschaftDie demographischen und gesellschaftlichen Ent-wicklungen vollziehen sich in der Tendenz zwar ähn-lich, regional aber in unterschiedlicher Intensität

und Geschwindigkeit. Es gibt schrumpfende Regi-onen unmittelbar neben wachsenden, „junge“ und „alte“ Städte sowie Orte mit hohem oder niedrigem Anteil an Single-Haushalten. Neue Lebensformen, die von der klassischen Eltern-Kinder-Familie ab-weichen, kommen deutlich häufiger in Städten als in ländlichen Gegenden vor. Dort, in den Städten, ist die Vielfalt der Formen des Zusammenlebens besonders hoch. Deshalb greifen viele über Jahre hinweg er-folgreiche Angebotsmuster der Wohnungswirtschaft, wie beispielsweise Wohnungen mit kleinen Kinder-zimmern oder Einzimmerwohnungen für Singles in Großstädten heute oft nicht mehr in dem Umfang wie bislang.

Die regionale Darstellung (zukünftiger) Trends und Entwicklungen wie im vorliegenden Atlas Wohnen ist deshalb ein wichtiges Instrument zur strategischen Planung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, um sich frühzeitig auf die sich wandelnde Nachfrage einstellen zu können und das Wohnungsangebot an die neuen Bedingungen anzupassen. Denn anders als Joghurts oder Autos lassen sich Wohnungen nicht zu den Nachfragern bringen. Vielmehr muss Wohnraum dort dauerhaft in der Menge und Qualität bereitste-hen, wo die Nachfrage danach vorhanden oder zu er-warten ist.


Räumliche Gliederung Nordrhein-Westfalens


1. Räumliche Gliederung Nordrhein-Westfalens

1.1 Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen entstand nach dem Zweiten Weltkrieg als Konglomerat der ehemals preußischen Provinzen Westfalen und Rheinland. 1947 kam Lippe hinzu. Diese Genese zeigt sich noch heute im Wap-pen des Landes mit Rhein, westfälischem Roß und der Lippischen Rose.

Mit etwa 34.000 km² ist NRW flächenmäßig das viertgrößte Bundesland (hinter Bayern, Niedersach-sen und Baden-Württemberg) und somit fast so groß wie das benachbarte Belgien. Gleichzeitig ist NRW das bevölkerungsreichste deutsche Bundesland – mit knapp 17,9 Mio. Menschen wohnen rund ein Viertel aller Deutschen in dem Land zwischen Rhein und We-ser. Das sind fast doppelt so viele Einwohner wie in Belgien und etwas mehr als in den Niederlanden.

Trotzdem sind weite Teile NRWs nur vergleichsweise dünn besiedelt – Sauer- und Siegerland beispielswei-se sowie die Eifel sind auch heute noch von weitläufi-gen Wäldern geprägt. Die größten Städte und ein gro-ßer Teil der Bevölkerung konzentrieren sich entlang des Rheins und im Ruhrgebiet.

Abb. 1: Nordrhein-Westfalen



Die Städte an Rhein und Ruhr formen heute die „Eu-ropäische Metropolregion Rhein-Ruhr“. Dieses Ge-biet bildet den dicht besiedelten Kern NRWs ab. Poli-tisch jedoch gelten in NRW andere Grenzen: Das Land ist in die fünf Regierungsbezirke Arnsberg, Detmold, Düsseldorf, Köln und Münster unterteilt.

Nach der kommunalen Gebietsreform der 1970er Jahre ist NRW untergliedert in 374 kreisangehörige Städte und Gemeinden, 31 Kreise und 22 kreisfreie Städte. Eine Folge dieser Gebietsreform ist auch, dass anders als in anderen Bundesländern kaum noch sehr kleine, eigenständige Gemeinden existieren. Mit 20,5 km² Fläche ist Schwelm die kleinste Gemeinde in NRW. Die flächenmäßig größten Städte sind Köln (405 km²), Münster (302 km²) und Dortmund (280 km²). Köln ist rd. 70 km² größer als das kleinste Bun-desland Bremen und fast halb so groß wie Berlin.

Bezogen auf die Bevölkerung ist Dahlem mit 4.182 Einwohnern die kleinste Gemeinde in NRW; die bevölkerungsreichste Stadt ist ebenfalls Köln mit 998.105 Einwohnern (Stand 31.12.2009). Die Stadt am Rhein ist hinter Berlin, Hamburg und München die viertgrößte Stadt in Deutschland.

Abb. 2: Regierungsbezirke

1.2 Die Regierungsbezirke und die Metropolenregion Rhein-Ruhr



Soziodemographische Rahmenbedingungen


2. Soziodemographische Rahmenbedingungen

2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose

Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung (1975-2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Ähnlich wie in vielen Regionen Deutschlands schrumpft auch die Bevölkerungszahl NRWs. Während es in den 1990er Jahren als Folge der Grenzöffnungen Osteuropas noch zu einem Bevölkerungswachstum um etwa eine Million Menschen kam, geht die Zahl der Menschen zwischen Rhein und Weser seitdem stetig zurück. Die Zuwanderungsraten blieben da-mals nur kurze Zeit auf einem solch hohen Niveau. Somit wurde die sich bereits Anfang der 1990er Jahre abzeichnende demographische Entwicklung lediglich verzögert. Über die letzten Jahrzehnte sind besonders die sub-urbanen Randbereiche um den industriell geprägten Kern von NRW deutlich gewachsen. Fast wie ein Ring zieht sich eine Wachstumszone von der Region Pa-derborn im Osten über weite Teile des Münsterlan-des, den Niederrhein und die Kölner Bucht bis hin zum Raum Bonn und in den Rhein-Sieg-Kreis. In der Mitte liegen die altindustriellen Regionen des Ruhr-gebiets und des bergischen Städtedreiecks. Auch Teile des Sauer- und Siegerlandes sowie der „ferne Osten“ zwischen Minden und Höxter wiesen bereits über die letzten dreieinhalb Jahrzehnte Schrump-fungstendenzen auf.



Abb. 4: Bevölkerungsprognose (2009-2030) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Diese Trends werden sich voraussichtlich in den nächsten Jahren weiter verstärken. Die jetzt schon von Schrumpfung betroffenen Regionen im Zentrum von NRW, im Sauer- und Siegerland und in Ostwestfa-len-Lippe werden künftig weiter an Bevölkerung ver-lieren. Auch die Einwohnerzahlen in den Städten und Gemeinden innerhalb des genannten Wachstums-rings, die lange Zeit noch von Suburbanisierungsbe-wegungen aus dem industriellen Kernland profitieren konnten, gehen zukünftig angesichts der demogra-phischen Entwicklung langsam zurück.

Die Prognoserechnungen des statistischen Landes-amtes verdeutlichen aber auch, dass in NRW gleich-zeitig weiterhin Wachstum stattfinden wird. In der Trendvariante werden vor allem Städte und Gemein-den im Süden des Landes, am Niederrhein und in Teilen des Münsterlandes zukünftig weiter wachsen. Aber auch um Paderborn und zwischen Bielefeld und Münster wird die Bevölkerung in einigen Städten demnach noch zunehmen.


16 Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 201016 Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010

Eine Ursache für die in vielen Teilen NRWs rückläufi-ge Bevölkerungsentwicklung ist das ungünstige Ver-hältnis von Geburten zu Sterbefällen.

Sowohl Sterberaten als auch Geburtenraten sind, sofern nicht externe Effekte wie Kriege oder größe-re Umweltkatastrophen eintreten, verhältnismäßig beständige Größen. Dennoch verändern sie sich im Laufe der Jahrzehnte im komplexen Zusammenspiel vielfältiger demographischer und gesellschaftlicher Entwicklungen.

Sterberaten sind oft dort verhältnismäßig hoch, wo entweder relativ ungesunde Lebensverhältnisse herr-schen oder - und das ist in den heutigen Industrie-regionen NRWs meist der entscheidende Grund - wo verhältnismäßig viele alte Menschen wohnen. Mit der Geburtenrate verhält es sich ähnlich: Dort, wo re-lativ viele junge Frauen im gebärfähigen Alter leben, kommen im Durchschnitt mehr Kinder zur Welt als in anderen Regionen.

Deshalb kommen besonders in den ländlichen Regio-nen des Münsterlandes, in Paderborn und Umgebung sowie in den rheinischen Großstädten Düsseldorf, Köln und Bonn verhältnismäßig viele Kinder zur Welt. Spitzenreiter mit 12,6 Geburten pro 1.000 Einwoh-ner ist Augustdorf zwischen Bielefeld und Detmold.

2.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung

Abb. 6: Sterberate (2009)(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 5: Geburtenrate (2009)(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Die Sterberaten liegen besonders im Ruhrgebiet, im Hochsauerland, am Niederrhein und in Teilen Ost-westfalens über denen in anderen Regionen. Hier liegt der Kurort Bad Sassendorf bei Soest mit statis-tisch 15,9 Sterbefällen pro 1.000 Einwohner an der Spitze.

Dort zeigt sich eine Folge der Unterjüngung einer ganzen Stadt. Bad Sassendorf und viele andere Kur-orte im Lippischen und Westfälischen sind schon länger besonders bei älteren Menschen sehr beliebte Wohnstandorte, weshalb ihr Anteil an der Gesamtbe-völkerung relativ hoch ist.



Abb. 7: Differenz Geburten- und Sterberaten (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Das natürliche Bevölkerungswachstum - also das Wachstum der Bevölkerung einer Region aus sich selbst heraus - ergibt sich aus der Differenz der Ge-burten und Sterbefälle. Lediglich in 68 von knapp 400 Gemeinden in NRW liegt die Geburtenrate noch über der Sterberate. Vor allem im Münsterland, in Münster selbst und in der Region Paderborn sowie im Großraum Köln-Bonn gibt es noch ein natürliches Be-völkerungswachstum. Dort werden noch immer mehr Menschen geboren als im gleichen Zeitraum sterben.

Das Phänomen, dass rückläufige Geburtenraten von den Sterberaten „überholt“ werden, ist in industria-lisierten Ländern weit verbreitet. Zum Einen bekom-men Frauen in vielen hochentwickelten Ländern auf-grund sich wandelnder Geschlechterrollen, besserer Ausbildungsmöglichkeiten und der wachsenden Teil-habe am Arbeitsmarkt sowie wegen der einfachen Verfügbarkeit von Verhütungsmitteln weniger Kinder - in Deutschland sind es rechnerisch knapp 1,3 pro Frau. Zum Anderen leben die Menschen dank fort-schrittlicher Medizin deutlich länger als noch vor we-nigen Jahrzehnten - so kommt es zu den geschilder-ten Überalterungstendenzen und damit zwangsläufig zeitversetzt zu steigenden Sterberaten.



Abb. 8: Wanderungsintensität pro 1.000 Einwohner (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

2.3 Wanderungen

Menschen werden immer mobiler. Sie suchen sich oft mehrmals im Leben neue Lebensmittelpunkte und demzufolge auch einen neuen Wohnstandort. Gründe dafür gibt es viele; besonders oft aber ziehen Men-schen wegen ihrer Arbeit oder Ausbildung um.

An welchen Orten ein reges Kommen und Gehen herrscht und wo dagegen deutlich weniger Zu- und Fortzüge zu verzeichnen sind, zeigt die Wanderungs-intensität als Summe der Zu- und Fortzüge in einer Gemeinde bezogen auf 1.000 Einwohner. Die auf die-se Weise registrierten Wanderungsbewegungen ma-chen große regionale Unterschiede innerhalb NRWs deutlich. Es wird sichtbar, dass insbesondere südlich der Linie Mönchengladbach-Köln-Siegen mehr als 10 Prozent der Bevölkerung jährlich hinzukommen oder wegziehen. Auch viele größere Städte und Ausbil-dungsstandorte wie Düsseldorf oder Münster weisen hohe Wanderungsintensitäten auf. Spitzenreiter ist diesbezüglich das münsterländische Schöppingen; in Bad Berleburg gibt es demgegenüber am wenigsten Zu- und Fortzüge gemessen an der Einwohnerzahl.



Abb. 9: Wanderungssaldo pro 1.000 Einwohner (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Entscheidend für Wachstum oder Schrumpfung einer Stadt sind vor allem die Wanderungsbewegungen. Diese Werte nehmen großen Einfluss auf die Entwick-lung der Gesamtbevölkerung einer Stadt. Unter den bevölkerungsreichen Städten und Regionen verzeich-nen vor allem Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster hohe positive Salden. Ebenfalls machen viele Städte und Gemeinden am Niederrhein einen guten Schnitt. Insgesamt besetzt Schöppingen den Spitzenplatz.

Besonders Städte im Osten und Südosten des Landes verlieren aber tendenziell mehr Einwohner als hinzu-kommen. Das ungünstigste Verhältnis weist die Ge-meinde Inden in der Kölner Bucht auf. Die große Zahl der Fortzüge dort ist allerdings durch den Braunkoh-lebergbau erklärbar.

In nebenstehender Karte sind die vom BBSR (Bun-desinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) als „Kerngebiete“ klassifizierten Städte hervorgehoben. Einige (z.B. Köln, Düsseldorf) können Einwohner ge-winnen; andere jedoch, darunter viele Ruhrgebiets-städte, die bergischen Städte sowie Hamm, Bielefeld und Siegen, haben negative Wanderungssalden. Da-mit wird deutlich, dass eine flächendeckende „Re-urbanisierung“, also die (Wieder-)Besiedelung der Städte, wie sie oft propagiert wird, zumindest abso-lut und über Gemeindegrenzen nicht feststellbar ist.



2.4 Wanderungsmuster

Abb. 12: Wanderungsverflechtungen Bielefeld(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 11: Wanderungsverflechtungen Duisburg(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 10: Wanderungsverflechtungen Köln (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Wanderungsverflechtungen von Städten mit dem Um-land hängen von vielen Faktoren ab. Differenzierte Erklärungen für Wanderungsbewegungen sind nur mittels aufwändiger Wanderungsmotivanalysen zu bestimmen. Die folgenden Beispiele bieten aber ei-nen ersten Eindruck.

Köln weist für die vergangenen Jahre durchweg posi-tive Wanderungssalden auf: Aus fast ganz NRW zie-hen mehr Menschen nach Köln als abwandern. Nur an

das direkte Umland verliert Köln mehr Einwohner, als von dort kommen. Die Domstadt ist somit ein typi-sches Beispiel für Suburbanisierung im Umfeld einer Metropole bei gleichzeitig hoher Anziehungskraft der Stadt. Gleichzeitig kann Köln als wichtige Universi-tätsstadt viele Bildungszuwanderer gewinnen.

Duisburg hingegen schrumpft auch infolge starker Wanderungsverluste. Suburbanisierung ins Umland ist auch hier zu beobachten, aber Duisburg verliert

anders als Köln auch Einwohner an andere Großstäd-te. Mit weiten Teilen von NRW bestehen nur geringe Wanderungsverflechtungen.

Bielefeld als „Metropole“ Ostwestfalens kann zumin-dest aus der Osthälfte NRWs mehr Einwohner gewin-nen als es dorthin verliert. Das spricht für die Bedeu-tung der Stadt als regionales Zentrum. Der Trend zur Suburbanisierung in die umliegenden Gemeinden ist jedoch auch dort offensichtlich.



Abb. 15: Wanderungsverflechtungen Olsberg(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 14: Wanderungsverflechtungen Hemer(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 13: Wanderungsverflechtungen Xanten(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Bei kleineren Gemeinden zeigt sich in der Regel, dass zu weiten Teilen des Landes nur sehr geringe Verflechtungen bestehen.

Xanten etwa ist eine Gemeinde, die besonders von Suburbanisierungsbewegungen (aus Duisburg und dem westlichen Ruhrgebiet) profitiert. Zudem ist Xanten auch für Bewohner der Nachbargemeinden eine interessante Alternative; ansonsten bestehen kaum Wanderungsbeziehungen zu anderen Städten.

Ganz anders Hemer, das fast ausschließlich von der Zuwanderung aus wenigen angrenzenden Gemeinden (insbesondere Iserlohn) profitiert, ansonsten aber an sehr viele Orte Einwohner verliert.

Zusätzlich wird Bindungswanderung sichtbar; Hemer verliert verhältnismäßig viele Einwohner an einige Großstädte in NRW. Viele davon sind Universitäts- oder Fachhochschulstandorte (etwa Köln, Bonn, Düs-seldorf, Duisburg, Dortmund,...).

Schließlich gibt es kleine Gemeinden in vergleichs-weise abgelegenen Gebieten, wie Olsberg im Sau-erland, welche kaum Verflechtungen mit anderen Gemeinden aufweisen. Nur vereinzelt und scheinbar ohne eindeutiges Muster werden Zu- und Fortzugsbe-ziehungen sichtbar.



2.5 Haushaltsentwicklung

Aus Sicht der Wohnungswissenschaften und auch der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft spielt ins-besondere die Entwicklung der Haushalte und Haus-haltszahlen eine große Rolle. Schließlich sind es die Haushalte, die als Nachfrager am Wohnungsmarkt auftreten.

Die Haushaltsgröße ist eine entscheidende Determi-nante für die qualitative Bemessung von (zukünfti-gen) Wohnungsbedarfen. Anhand der Zahl der Perso-nen in einem Haushalt lässt sich der künftige Bedarf nach mehr oder weniger Wohnfläche ableiten.

Haushaltsgrößen verändern sich im Laufe der Jahr-zehnte. Grund dafür sind vielfältige gesellschaftliche Veränderungen. Unter diesen ist der Prozess hin zu immer mehr allein lebenden Menschen („Vereinze-lung“) am bekanntesten. In Großstädten bestehen oft schon mehr als die Hälfte aller Haushalte aus nur noch einer Person.

Für NRW werden bis 2030 flächendeckend geringer werdende bzw. gleichbleibende Haushaltsgrößen prognostiziert. Lediglich in Herne werden die Haus-halte laut Statistik um 0,05 Personen wachsen. In an-deren Großstädten wie Dortmund, Bonn, Köln, Düs-seldorf und Leverkusen bleiben die Haushaltsgrößen weitestgehend unverändert (je -0,01 Personen).

Abb. 16: Prognose der durchschnittlichen Haushaltsgröße (2008 - 2030) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)



Der stetige Rückgang der durchschnittlichen Haus-haltsgröße führt zu einem auf den ersten Blick ei-genartigen Phänomen, das aber für die (quantitati-ve) Nachfrageentwicklung am Wohnungsmarkt von größter Bedeutung ist: Trotz rückläufiger Bevölke-rungsentwicklung steigt die Zahl der Haushalte als Nachfrageeinheiten (noch) in vielen Regionen oder geht zumindest nur sehr leicht zurück. Zwar zeichnet sich bei der Vorausberechnung der Haushaltszahlen schon jetzt ab, dass diese in weiten Teilen Mittel- und Ost-Nordrhein-Westfalens zurückgehen werden, doch fallen die Verluste kaum ins Gewicht - sie liegen nur bei knapp unter einem Prozent.

Demgegenüber gibt es bis 2030 voraussichtlich be-sonders in ländlichen Regionen, wie den Kreisen Borken, Kleve oder Gütersloh sowie in den Städten Düsseldorf und Köln, noch eine deutliche Zunahme der Haushaltszahlen.

Abb. 17: Prognose der Anzahl Privathaushalte (2008 - 2030) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)



2.6 Bevölkerungsdichte

Abb. 19: Bevölkerungsdichte (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)Abb. 18: Stadtregionen (Quelle: BBSR, Bearbeitung InWIS)

Nicht nur in NRW sondern weltweit ist ein Urbani-sierungsprozess zu beobachten. Seit wenigen Jahren leben erstmals in der Geschichte mehr Menschen in Städten als auf dem Land. Auch in NRW gibt es dicht besiedelte, verstädterte Regionen. Insbesondere der Bereich der „Metropole Ruhr“ mit vielen kernstäd-tischen Bereichen ist zu nennen. Dennoch hat NRW auch vergleichsweise ländliche Regionen zu bieten.



Abb. 20: Bevölkerungsdichte (1975 - 2030) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Im Zuge der demographischen Entwicklung kommt es auch hinsichtlich der Bevölkerungsdichte zu Ver-schiebungen. Insbesondere in den stark industriali-sierten Städten des Ruhrgebiets und des bergischen Städtedreiecks ist eine rückläufige Entwicklung der Bevölkerungsdichte zu beobachten. Dort setzt lang-sam eine De-Urbanisierung oder eine posturbane Phase ein.

Gleichzeitig nimmt die Dichte in den ländlich gepräg-ten Regionen des Münsterlandes und z.B. im Pader-borner Land weiter zu. Aufgrund der anhaltenden Zuwanderung in diese Region wie auch an den Nie-derrhein und in den Köln-Bonner Raum ist dort auch in Zukunft von einer wachsenden Bevölkerungsdichte auszugehen.



2.7 Alterung der Bevölkerung

Abb. 22: Anteil der Bevölkerung über 65 Jahren (2030)(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)


Glücklicherweise leben die Menschen in unserem Land heute immer länger.

Doch bei genauer Betrachtung ist die Alterung der Gesellschaft nur zum Teil auf eine „Überalterung“ zurückzuführen - gleichzeitig findet eine „Unterjün-gung“ statt. Gemeint ist, dass parallel zu immer äl-ter werdenden Menschen auch immer weniger Junge nachkommen. Denn der Rückgang der Geburtenzah-len trägt ebenfalls dazu bei, dass das durchschnittli-che Alter der Bevölkerung steigt.

Schon heute sind vor allem das Zentrum des Landes mit den Städten des Ruhrgebiets, Teile des Sauerlan-des sowie Gemeinden in Ostwestfalen relativ „alt“. Auch einige Kurorte wie Bad Sassendorf und Bad Salzuflen fallen auf, weil dort wegen der Kur- und Wellnessangebote besonders viele ältere Menschen leben. Demgegenüber sind die Großstädte der Rhein-schiene sowie viele Gemeinden in einem Kranz um das Zentrum NRWs eher „jung“, dort liegt der Anteil von Menschen über 65 Jahren noch etwas unterhalb des NRW-Durchschnitts von ungefähr 20,1 Prozent.

In den vergangenen Jahren ist der Anteil älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung wegen der be-schriebenen demographischen Entwicklung flächen-deckend gewachsen.

Dieser Alterungsprozess wird sich in den heute noch „jungen“ Gemeinden um die Zentren herum deutlich schneller vollziehen. Besonders in Kommunen am nördlichen Rand des Ruhrgebiets sowie im Kölner „Speckgürtel“ im Bergischen wird der Bevölkerungs-anteil der über 65-Jährigen 2030 voraussichtlich zum Teil deutlich die 30 Prozent-Marke überschreiten.

Den Prognosen zufolge werden einige der heute „äl-teren“ Städte u.a. im Ruhrgebiet in Zukunft unterhalb des Landes-Durchschnitts von ca. 27,3 Prozent Über-65-Jährige liegen, was zum Teil auch mit einem hö-heren Ausländeranteil erklärbar ist, da Familien mit Migrationsgeschichte derzeit (noch) kinderreicher sind als deutsche Familien.



Abb. 23: Veränderung des Bevölkerungsanteils über 65 Jahren (2009-2030) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Die unterschiedlichen Intensitäten des Alterungs-prozesses werden sichtbar, wenn man die prognos-tizierte Veränderung des Anteils der über 65-jähri-gen Bevölkerung betrachtet: Auch die Gemeinden im Münsterland, im Paderborner Land, am Niederrhein und in der Kölner Bucht erfahren demnach in den kommenden 20 Jahren einen weit reichenden Alte-rungsprozess.

Die Darstellung verdeutlicht aber auch, dass es sich dabei im Wesentlichen um einen Aufholprozess und nicht um einen Überholvorgang handelt. Der Schlüs-sel liegt in der unterschiedlichen Ausgangslage - vie-le der Städte etwa im Ruhrgebiet haben schon heute einen Teil dieses Prozesses hinter sich, anderen steht er noch bevor.

Diese Entwicklungen stellen viele Politikfelder und Wirtschaftszweige vor große Herausforderungen - auch Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Denn Wohnungen, die ältere Menschen nachfragen, existieren bislang kaum in ausreichender Zahl und Qualität.



2.8 Hochaltrige

Häufig werden Personen ab 75 bzw. 80 Jahren als „Hochaltrige“ bezeichnet, denn eine einzelne Gruppe aller Personen über 65 erscheint zu heterogen hin-sichtlich ihrer Bedürfnisse und Verhaltensweisen.Erfreulicherweise sind viele Menschen im Alter geis-tig und körperlich fit, jedoch steigt im hohen Alter die Wahrscheinlichkeit ernster Erkrankungen (z.B. Herz-Kreislauf- oder Demenz-Erkrankungen) und die körperliche Leistungsfähigkeit nimmt ab. Die Pflege-bedürftigkeit nimmt hingegen stark zu.

Dies wirkt sich unmittelbar auf die jeweiligen Wohn-bedarfe und Wohnsituationen der Betroffenen aus. Denn während die „best ager“ oftmals in ganz norma-len Wohnungen selbständig leben können, benötigen Hochaltrige häufiger altersgerechte Wohnungen oder Dienstleistungen.

Der prognostizierte Anteil von Menschen über 85 weist geringere Unterschiede zwischen Stadt und Land auf, als im Fall der über 65-Jährigen. Doch zeit-

versetzt werden auch die Anteile der Hochaltrigen in ländlichen Regionen stärker ansteigen.

Ein starker Schub ist besonders dann zu erwarten, wenn die Jahrgänge der Babyboomer-Generation, die jetzt gerade an der Schwelle zum „best ager“ stehen, rund um das Jahr 2030 die Schwelle zum 80. Lebens-jahr überschreiten.

Abb. 26: Veränderung des Bevölkerungsanteils über 80 Jahren(2009-2030) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)





Auch ältere Menschen sind mobil. Die ausgeprägtes-ten Wanderungen der über 65-Jährigen sind vor allem im Niederrheinischen und im südlichen Rheinland zu beobachten. Jedoch liegt die Wanderungsinten-sität dieser Altersgruppen deutlich unterhalb derer der Bevölkerung insgesamt. Das ist leicht erklärbar, da der wichtige Faktor „Arbeitsplatz“ als Grund für einen Umzug wegfällt. Dennoch suchen gerade post-familiäre Haushalte oftmals neue Wohnungen, die besser auf ihre (zukünftig zu erwartenden) Bedürfnis-

2.9 Mobilität der älteren Bevölkerung

Abb. 29: Wanderungssaldo der über 65-Jährigen pro 1.000 Ein-wohner über 65 Jahren - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 28: Wanderungsintensität der über 65-Jährigen und aller im Vergleich - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 27: Wanderungsintensität der über 65-Jährigen (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

se zugeschnitten sind - also altengerechte, barriere-arme Wohnungen mit Dienstleistungsangebot in der Nähe eines städtischen Kerns.

Die Wanderungsintensität der über 65-Jährigen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung ist insbesondere in den Ballungskernen (Köln, Bonn Düsseldorf, Münster, Paderborn, Bielefeld,...) relativ gering. Im Vergleich zu den Wanderungsintensitäten insgesamt ergeben sich dort die größten Unterschiede.

Die Darstellung der Wanderungssalden zeigt, dass vor allem in ländlichen Gebieten größere Anteile äl-terer Menschen zu- als fortziehen. In den Großstäd-ten übertreffen hingegen zumeist die Fortzüge älterer Menschen entsprechende Zuzüge. Zumindest über Gemeindegrenzen hinweg kann demnach keine sig-nifikante Bedeutung der (Re-)Urbanisierung älterer Menschen in größeren Städten abgeleitet werden.



2.10 Ausländische Bevölkerung

Abb. 32: Veränderung des Ausländeranteils (1990-2009) (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 31: Ausländeranteil (2009) (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

In NRW leben im Jahr 2009 ca. 1,8 Mio. Menschen, die keinen deutschen Pass besitzen; das entspricht etwa 10 Prozent der Bevölkerung. Der ausländische Bevölkerungsanteil in NRW betrug während der 1980er Jahre allerdings noch relativ konstant rund 8 Prozent. Die 1990er Jahre brachten einen kontinu-ierlichen Anstieg mit einem Höhepunkt von knapp 12 Prozent im Jahr 1996. Eine Erklärung für dieses Phä-nomen sind Zuwanderungswellen aus den ehemali-gen Ostblockstaaten nach den Grenzöffnungen.

Insgesamt ist eine räumliche Konzentration der aus-ländischen Bevölkerungsanteile auf die (alt-)indus-triellen Regionen an Rhein und Ruhr festzustellen. Insbesondere in Dortmund, Wuppertal sowie Duis-burg, Düsseldorf und Köln lag der Ausländeranteil 2009 bei mehr als 14 Prozent. Auch an der Grenze zu Belgien und den Niederlanden, beispielsweise in Aa-chen, Selfkant, Kranenburg und Emmerich am Rhein, sind sehr hohe Ausländeranteile zu konstatieren, da z.B. Niederländer die in Deutschland günstigeren

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

Ausländeranteil

Ausländeranteil

Abb. 30: Entwicklung des Ausländeranteils (1975-2009)(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Baulandpreise schätzen. In der Region Ostwestfalen sowie im Münsterland und im Süden der Kölner Bucht leben deutlich weniger Ausländer.

Die größten positiven Veränderungen des Ausländer-anteils verzeichneten in den vergangenen zehn Jah-ren ebenfalls die großen Ruhrgebietsstädte sowie in den Grenzregionen zu Belgien und den Niederlanden - in ländlichen Regionen kam es zum Teil (auch z.B. durch Einbürgerungen) zu sinkenden Anteilen.



2.11 Mobilität der ausländischen Bevölkerung

Der Wanderungssaldo bezogen auf die ausländische Bevölkerung ist insbesondere entlang der nieder-ländischen Grenze aufgrund der hohen Zuzugszahl auffällig hoch. Der Grund dafür liegt in den beacht-lichen Immobilienpreisen in den Niederlanden, wes-halb viele Niederländer nach Deutschland ziehen, um Wohneigentum in Grenznähe zu erwerben. Auch im südlichen Rheinland, in den Kernstädten und in wei-ten Teilen Ostwestfalens liegen positive Salden vor.

Abb. 34: Wanderungssaldo Ausländer pro 1.000 EW (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Abb. 35: Wanderungsintensität Ausländer i. Vgl. zur Gesamt-bevölkerung (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

In Bezug auf die Wanderungsintensität der ausländi-schen Bevölkerung innerhalb von NRW ist festzustel-len, dass inbesondere in den Kreisen Gütersloh und Minden-Lübbecke im Osten des Landes, aber auch im Münsterland sowie in Vreden an der niederländi-schen Grenze, viele Zu- und Fortzüge stattfinden. Im Ruhrgebiet sowie im Märkischen Kreis sind verhält-nismäßig geringe Wanderungsintensitäten zu ver-zeichnen.

Abb. 33: Ausländische Bevölkerung nach Herkunftsländern (2008) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

48%

10%

9%

7%

7%

6%

4%3% 3% 3%

Diagrammtitel

Türkei

Italien

Polen

Griechenland

Sonstige

Niederlande

Russische Föderation

Bosnien und Herzegowina

Serbien und Montenegro

48%

10%

9%

7%

7%

6%

4%3% 3% 3%

Diagrammtitel

Türkei

Italien

Polen

Griechenland

Sonstige

Niederlande

Russische Föderation

Bosnien und Herzegowina

Serbien und Montenegro

Für rund die Hälfte aller in NRW lebenden Ausländer wurde 2008 die Türkei als Herkunftsland registriert; danach folgen Italien und Polen als die nächst häu-figsten Herkunftsländer. Insgesamt liegt der Anteil ehemaliger Ostblockstaaten als Ursprungsland bei rund 10 Prozent.



2.12 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit

Abb. 37: Veränderung der Beschäftigtenquote (2000-2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung INWIS)Abb. 36: Beschäftigtenquote (2009)

(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung INWIS)

Hohe Beschäftigtenquoten weisen vor allem Groß-städte wie Köln, Düsseldorf und Essen auf, aber auch die Großräume Bielefeld-Gütersloh sowie Münster und Paderborn. Veränderungen der Beschäftigten-quoten innerhalb der letzten zehn Jahre fallen ins-besondere in den Ruhrgebietsstädten negativ aus; die einzige Ausnahme bildet Dortmund. In dieser Hinsicht zugelegt haben der Niederrhein, das Müns-terland, der Raum Paderbon sowie die Köln-Bonner Region und viele Gemeinden an der A4 und der A45.



2.13 Kaufkraft

Abb. 38: Kaufkraftindex pro Haushalt (2009) - (Quelle: GfK GeoMarketing, Bearbeitung InWIS)

Der Kaufkraftindex gibt das Kaufkraftniveau einer Region pro Haushalt im Vergleich zum Bundesdurch-schnitt an; dieser wird mit 100 gleichgesetzt. Das Land NRW weist mit 102,8 eine leicht überdurch-schnittlichen Kaufkraft auf.

Insbesondere die Ruhrgebietsstädte, Köln und der Aachener Raum sowie der östliche Rand NRWs lie-gen unter dem landesweiten Schnitt. Die geringsten Kaufkraftindizes wurden in den ehemals industriell geprägten Städten ermittelt.

Überdurchschnittlich hohe Indizes sind in den länd-lich geprägten Orten im Münsterland zu sehen, im Kreis um Gütersloh sowie im Rheinisch-Bergischen und im Rhein-Sieg-Kreis.



Wohnungsbestand und Baufertigstellungen


Abb. 39: Wohnungsbestand pro 1.000 Einwohner (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

3.1 Wohnungsbestand

In NRW gibt es 2009 insgesamt 8.420.688 Wohnun-gen für die rund 18 Mio. Einwohner. 1.000 Menschen stehen somit theoretisch im Schnitt 471 Wohnungen zur Verfügung.

Das war nicht immer so: Noch vor 10 Jahren lag die-ser Wert bei 453 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Erhöht hat er sich, weil die Bevölkerungszahl zurück-gegangen ist und zusätzliche Wohnungen gebaut wurden.

Allein daraus lässt sich jedoch nicht hinreichend auf eine gute oder schlechte Wohnraumversorgung schließen. Besonders in Großstädten leben verhält-nismäßig viele Singles. Somit steht das überdurch-schnittlich gute Verhältnis von Wohnungen zu Per-sonen in den Großstädten an Rhein und Ruhr einem höheren Anteil an Single-Haushalten gegenüber. Be-lastbare Zahlen zu Haushaltszahl und -größe liegen allerdings nicht flächendeckend kleinräumig vor oder sind aufgrund komplexer Haushaltsgenerierungsver-fahren ungenau.

In den vergangenen Jahren hat sich dieses Verhältnis besonders in einigen wachsenden Regionen wie der Region Aachen, der Rheinschiene und den westfäli-schen Wachstumskernen Münster, Bielefeld und Pa-derborn verschlechtert.

3. Wohnungsbestand und Baufertigstellungen



Städte und Gemeinden in ländlichen Regionen sind gegenüber den größeren Städten eher von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt - in vielen Gemeinden sind mehr als 95 Prozent aller Wohngebäude Ein- und Zweifamilienhäuser.

Abb. 40: Veränderung des Wohnungsbestands pro 1.000 Einwohner (2000-2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)Abb. 41: Anteil Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern (2009)

(Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)



Abb. 43: Wohnungsgröße in m² (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)Abb. 42: Wohnungsgröße - Räume pro Wohnung (2009)


3.2 Struktur des Wohnungsbestands

Analog zu den Unterschieden in der Bevölkerungs-dichte ist auch der Wohnungsbestand hinsichtlich Größe und Zimmerzahl im Landesgebiet sehr unter-schiedlich. In Ballungsgebieten wie dem Ruhrgebiet, Köln-Bonn, Aachen, Münster, Bielefeld und Pader-born haben Wohnungen im Durchschnitt weniger als vier Wohnräume. Im westlichen Münsterland, der Voreifel, Süd-Westfalen und dem Sauerland hingegen sind mehr als 5,5 oder sogar 6 Räume Standard im Wohnungsbestand.



Abb. 44: Wohnfläche pro Einwohner (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Dies spiegelt sich auch in den durchschnittlichen Wohnungsgrößen wider. Besonders in Teilen der Kreise Borken und Steinfurt sowie in den Gemeinden zwischen Hamm und Paderborn und im südlichen Pa-derborner Umland sind Bestandswohnungen durch-schnittlich über 110 m² groß. Dort gibt es besonders viele Ein- und Zweifamilienhäuser, was diese Größen erklärt.

Im Kernbereich des Ruhrgebiets sowie in Aachen, Düssledorf, Köln, Bonn und Bielefeld hingegen liegen die durchschittlichen Wohnungsgrößen deutlich un-terhalb des NRW-Durchschnitts von 85,1 m². Es fällt jedoch auf, dass beispielsweise in Paderborn zwar verhältnismäßig wenig Räume, aber relativ viel Flä-che pro Wohnung zur Verfügung steht.

Besonders im Ruhrgebiet erklärt sich der geringe Wohnungsgrößen-Durchschnitt unter anderem durch die sehr große Zahl an Bauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Damals wurden häufig sehr kleine Wohnungen mit wenigen, kleinen Räumen gebaut. Erst in den 1970er Jahren setzte sich ein Trend hin zu großzügigeren Wohnungen durch.

Im Ergebnis zeigt sich ein deutliches Gefälle in der Pro-Kopf-Wohnfläche zwischen den Ballungsgebieten und ländlichen Gebieten - lokale Ausnahmen finden sich natürlich immer.



Der Wohnungsbestand ist in NRW zwischen 2000 und 2009 insgesamt um rund fünf Prozent gestiegen. Dieses Wachstum zeigt in den einzelnen Regionen je-doch sehr unterschiedliche Ausprägungen.

Die Fertigstellungszahlen sind dennoch sowohl im Ei-genheimsegment und im Geschosswohnungsbau seit 2000 deutlich zurückgegangen (60,2 / 66,9 Prozent). Die Gründe dafür sind vielfältig - Wohnungsanbieter nennen neben dem Wegfall von Fördermöglichkeiten vor allem die hohen Baukosten und unsichere Markt- und Renditeentwicklungen. Langfristig weist der Wohnungsmarkt daher angesichts weiter zunehmen-der Haushaltszahlen einen größeren Nachholbedarf an neuen Wohnungen auf.

Abb. 46: Baufertigstellungen (2009)Whg. in Ein- und Zweifamilinhäusern pro 1.000 Einwohner


Abb. 47: Baufertigstellungen (2000-2009)Whg. in Ein- und Zweifamilinhäusern pro 1.000 Einwohner


Die Bautätigkeit im Eigenheimsegment ist regional unterschiedlich ausgeprägt. Schon 2009 ist eine Ten-denz zu erkennen, die bei Betrachtung des Zeitraums 2000-2009 deutlicher wird. Die wenigsten Eigenhei-me pro Einwohner wurden im Ruhrgebiet, in Köln und Düsseldorf sowie in Aachen und Bielefeld errichtet. Hohe Baulandpreise und Bevölkerungsrückgang tra-gen dazu bei, dass die Zahlen dort so niedrig liegen.

Die höchsten Fertigstellungszahlen für Eigenheime haben seit 2000 der Norden und Westen NRWs ent-lang der niederländischen und belgischen Grenze so-wie das Münsterland. Die zuvor rege Bautätigkeit der südwestlichen Kreise Heinsberg, Euskirchen sowie im Raum zwischen Hamm und Paderborn ist im Jahr 2009 zurückgegangen.

3.3 Baufertigstellungen

Abb. 45: Baufertigstellungen und Wohnungsbestand in NRW (2000-2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

33.50425.507

18.90417.088 16.349 14.353 13.837 14.473 12.687 11.081

41.79635.643

31.183 31.08635.161

31.13627.987 25.875

18.99716.651

8.153.4888.217.026

8.268.7018.319.127 8.371.394

8.418.042 8.460.5318.501.569 8.532.648

8.559.940

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000Anzahl der Fertigstellungen

1.000.000

3.000.000

5.000.000

7.000.000

9.000.000

Wohnungsbestand

Wohnungsbestand üüüüüüüüüüüüüü=üüü Fertigstellungen Wohnungen in MFH

© InWIS F&B GmbH 2010Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung

Fertigstellungen Wohnungen in EFH / ZFH



Abb. 48: Baufertigstellungen (2009) Whg. in Mehrfamilienhäusern pro 1.000 Einwohner


Abb. 49: Baufertigstellungen (2000-2009) Whg. in Mehrfamilienhäusern pro 1.000 Einwohner


Im Bereich der Mehrfamilienhäuser konzentrierte sich die Bautätigkeit der letzten Jahre vor allem auf die Räume in und um Münster und Wesel, den Großraum Köln sowie die Kreise Paderborn und Gütersloh. Aber auch in Dortmund, Düsseldorf und im südwestli-chen Rheinland waren hohe Fertigstellungszahlen zu verzeichnen. Die geringsten Bautätigkeiten fanden in den meisten Ruhrgebietsstädten statt sowie im Hoch-

sauerlandkreis und im Osten von Ostwestfalen/Kreis Lippe. Die rückläufigen Bevölkerungszahlen und eine vielerorts mäßige wirtschaftliche Entwicklung scheinen Investoren vom Geschosswohnungsbau ab-zuhalten - angesichts hoher Leerstandszahlen in vie-len Ruhrgebiettsstädten vordergründig verständlich, perspektivisch jedoch ein Problem, wenn Zielgrup-pen und Ansprüche sich ändern.



3.4 Baulandverfügbarkeit

Abb. 50: Baulandreserven pro Einwohner (2009) - (Quelle: Regierungsbezirke NRW, Bearbeitung InWIS)

Bauland ist im Allgemeinen ein knappes Gut - die Kommunen verfügen nur über eine begrenzte Fläche, die (perspektivisch) als Bauland entwickelt werden könnte. Wohnbaulandflächen vorzuhalten gilt des-halb - neben der Bereitstellung attraktiver Gewerbe-flächen und guter Infrastruktur - als ein wesentlicher Teil erfolgreicher Struktur- und Wirtschaftsförderung.

Ähnlich wie bei Gewerbeflächen und Gewerbesteuer-hebesätzen, konkurrieren Kommunen aus diesen Gründen oft auch bei der Ausweisung von Bauland miteinander.

In zunehmendem Maße versuchen allerdings die Re-gierungsbezirke in NRW, ein regionales Baulandmo-nitoring zu etablieren, um die Prozesse und die Aus-weisung von Bauland beobachten und ggf. steuern bzw. abstimmen zu können. Die Regierungsbezirke Düsseldorf, Köln und Detmold haben erste Erhebung-en (u.a. im Rahmen der Gebietsentwicklungspläne) vorgelegt und wollen diese Maßnahmen verstetigen, wenngleich Aufstellung und Pflege eines solchen Monitorings sehr aufwändig sind. Die Regierungs-bezirke Münster und Arnsberg haben ebenfalls mit dem Prozess begonnen - erste Ergebnisse sind in den nächsten Jahren zu erwarten.



Die Karte zeigt die vorliegenden Ergebnisse (also ohne die Regierungsbezirke Münster und Arnsberg; der Regierungsbezirk Detmold verfügt noch nicht über Daten aus allen Kreisen). Im Regierungsbezirk Köln liegen die Daten zwar auf kommunaler Ebene vor, bislang fehlt jedoch die Zustimmung der Kommu-nen zur Veröffentlichung. Somit können dort lediglich kreisbezogene Daten ausgewiesen werden. Der Re-gierungsbezirk Düsseldorf hat die Zahlen 2009 auch auf kommunaler Ebene veröffentlicht.

Die Großstädte und kreisfreien Städte haben in der Regel eigene Flächennutzungspläne veröffentlicht - soweit diese verfügbar waren und aktuell gepflegt sind, wurden die Daten ergänzt (z.B. in Bottrop, Gel-senkirchen, Dortmund, Bochum, Herne oder Hamm). Die Stadt Münster hat 2005 im Wohnbaulandpro-gramm eine Kapazitätszahl von ca. 7.600 Wohnein-heiten veröffentlicht - eine Flächenaussage lag je-doch nicht vor.

Vor allem viele ländliche Gemeinden im Lippischen und im Umfeld Bielefelds, aber auch die Gemeinden der Kreise Düren und Euskirchen verfügen zurzeit noch über sehr große (mittelfristige) Baulandreser-ven pro Einwohner. In den Großstädten an Rhein und Ruhr sieht das anders aus, wenngleich die absoluten Flächenreserven teils ganz erheblich sind (z.B. in Dortmund rund 219 ha).

Weitere Flächen, die bislang nicht im Fokus mittel-fristiger Planungen standen, können allerdings noch hinzukommen. Als Bauland in Betracht kommen die-se Flächen jedoch erst in einigen Jahren oder sogar Jahrzehnten, weshalb sie für eine mittelfristige Ab-schätzung von Angebot und Nachfrage ausfallen.

Insgesamt wird deutlich, dass eine detaillierte Betrachtung von Baulandreserven zukünftig wün-schenswert wäre, um den Wohnungs- und Grund-stücksmarkt letztlich besser beurteilen zu können. Um dieses Ziel zu erreichen, sollten die Kommunen mit den Regierungsbezirken zusammenarbeiten und deren jeweiligen Anstrengungen zum Monitoring un-terstützen. Ebenso müssten die Regierungsbezirke ihre Ergebnisse untereinander koordinieren. Letzten Endes entstünde ein Mehr an Information, das allen Marktakteuren eine weitsichtigere Planung erlaubt.



Wohnungsmarkt


4.1 Datenanalyse

IS24-DatenbankanalyseDie folgenden Analyseschritte basieren auf Auswer-tungen der Angebotsdatenbestände des Immobilien-Scout24 (IS24), die InWIS vollständig vorliegen. Hinweise auf die Angebotsdichte liefert die Zahl der zu einem Ort eingestellten Verkaufsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebraucht-segment durch die Verbreitung anderer Medien hö-her. Gleichermaßen ist auch im Neubau durch „stell-vertretende“ Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedli-cher Produktsegmente und Raumeinheiten sind die Zahlen jedoch sehr gut geeignet. Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt. Die Preise beziehen sich auf das jewei-lige Angebot und nicht auf die tatsächliche Transak-tion. Durch Preisverhandlungen kommen vor allem bei Gebrauchtimmobilien tendenziell niedrigere Ver-kaufspreise zustande, was bei der Interpretation der Werte berücksichtigt werden muss. Die Nachfrage wird über die sog. „Hits“, die Aufrufe einzelner Ange-bote im Internet, gemessen. Berechnet wird grund-sätzlich ein Monats-Durchschnittswert für das einzel-ne Objekt. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produk-ten. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen belegen, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch

entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können. Über die Repräsentativi-tät der ausgewerteten Daten gibt die aktuelle W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau & Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Wiederum knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei ihrer Re-cherche das Portal IS24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfü-gen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstüt-zung von Angehörigen oder Bekannten zurückgreifen können. Für vergleichende Analysen ist die Methodik somit hinreichend repräsentativ.

DatengrundlageDen folgenden Darstellungen liegen Daten aus dem Jahr 2009 zugrunde. Es wurden 395.546 Angebote ausgewertet, darunter (Neubau ab 2005/Bestand):• 174.766 Mietwohnungen (8.992 / 165.774)• 100.079 Eigentumswhg. (12.060 / 98.819) • 120.701 Einfamilienhäuser (42.918 / 77.783)

Das Segment der Einfamilienhäuser wurde noch wei-ter unterteilt in:• 69.584 freistehende EFH (26.840 / 42.744)• 29.472 Doppelhaushälften (12.203 / 17.269)• 21.645 Reihenhäuser (3.875 / 17.770)Die Auswertungen sind um Duplikate bereinigt.

4. Wohnungsmarkt

Wohnungsmarkt

4.2 Wohnungsmarktentwicklung

AngebotDie Anzahl der im IS24 angebotenen Objekte ist in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, was mit der deutlich zunehmenden Bedeutung des Internet für das Marktgeschehen zusammenhängt.

In NRW hat es diesbezüglich eine ähnliche Entwick-lung wie in ganz Deutschland gegeben, weshalb die Zahlen sich als Index vergleichen lassen. Im vierten Quartal 2009 registriert IS24 für NRW rund 230.000 Angebote aus allen Segmenten. Dies entspricht etwa einem Fünftel aller Angebote in Deutschland [Hinweis: Die Zahl ist im Vergleich zu allen knapp 400.000 Angeboten für 2009 verhält-nismäßig hoch, weil ein großer Teil der Angebote über die Quartalsgrenzen lief, weshalb sie bei der Duplikatsermittlung für 2009 insgesamt nur einmal gezählt wurden]. Wegen der höheren Fluktuation ent-fällt die überwiegende Mehrheit der Angebote auf

Abb. 51: Anzahl angebotener Objekte Quartal IV/2009(Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)


Wohnungsmarkt

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2005 2006 2007 2008 2009

80

100

120

140

160

180Index: Angebotene Objekte in NRW im Vergleich zu Deutschland (pro 1.000 Einwohhner, Deutschland=100)

Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser (freistehend)Doppelhaushälften Reihenhäuser

Quelle: ImmobilienScout 24, eigene Darstellung © InWIS F&B GmbH 2010

Abb. 52: Angebotsentwicklung NRW (alle Baualtersklassen) (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Abb. 54: Preisentwicklung NRW (alle Baualtersklassen) (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Abb. 53: Nachfrageentwicklung NRW (alle Baualtersklassen) (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2005 2006 2007 2008 2009

80

100

120

140

160

180Index Hits pro Monat und Objekt (Deutschland = 100)



1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2005 2006 2007 2008 2009

90

100

110

120Index: Preisniveau nach Segmenten im Vergleich zu Deutschland (Deutschland=100)



den Mietwohnungssektor. In NRW - mit einer für ein Flächenland niedrigen Eigentumsquote - wurde fast ein Viertel aller deutschlandweiten Mietwohnungs-angebote registriert.

Seit 2008 hat die Bedeutung des Mietwohnungssek-tors in NRW im Vergleich zum Bundesdurchschnitt noch zugenommen; Ähnliches ist auch für Doppel-haushälften und Reihenhäuser zu beobachten.

Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern hat sich das Marktvolumen im Vergleich zu Gesamt-deutschland dagegen kaum verändert, wenn man von kleineren Schwankungen absieht.

NachfrageAuch die Nachfrageindikatoren für NRW und Deutsch-land lassen sich entsprechend vergleichen. Auffällig ist aber, dass die Nachfragewerte in NRW im Ver-gleich zum Bundesgebiet zurückfallen bzw. langsa-mer wachsen. Das ist auch darauf zurückzuführen, dass in den vielen städtischen Regionen des Landes Internetbörsen schon früh eine hohe Akzeptanz er-langt haben und „ländlichere“ Bundesländer jetzt aufholen.

Die Nachfrage nach individuellen Wohnformen, ins-besondere freistehenden Einfamilienhäusern, liegt zwischen Rhein und Weser über dem Bundesdurch-schnitt, während Miet- und Eigentumswohnungen

unterdurchschnittlich nachgefragt werden. Auch diese Tatsache ist nicht zuletzt mit der Struktur des Landes NRW zu erklären. Denn wie die kleinräumige Auswertung zeigt, sind Miet- und Eigentumswohnun-gen gerade in den ländlichen Regionen kaum gefragt. In vielen Großstädten NRWs dagegen, insbesondere in den schrumpfenden Großstädten des Ruhrgebiets, besteht in diesen Segmenten ein verhältnismäßig großes Angebot. Dadurch verteilt sich die Nachfra-ge pro Objekt auf mehr Objekte als im Fall deutlich engerer Märkte. Gleichzeitig finden sich vor allem in den Ballungsregionen verhältnismäßig wenig An-gebote für Einfamilienhäuser, weshalb sich hier die bestehende Nachfrage auf die geringe Zahl von Ob-jekten konzentriert.

80 80

90


<1919 1919-1945 1946-1969 1970-1989 1990-2009

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000Anzahl angebotener Objekte



Wohnungsangebot Nordrhein-Westfalen 2009nach Baualtersklassen

<1919 1919-1945 1946-1969 1970-1989 1990-2009

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400Hits pro Monat und Objekt



Wohnungsnachfrage Nordrhein-Westfalen 2009nach Baualtersklassen

Abb. 55: Wohnungsangebote nach Baualtersklassen (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Abb. 56: Nachfrageindikatoren nach Baualtersklassen(Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

4.3 Baualters- und Preisklassen

Angebot nach BaualtersklassenDie Auswertung der IS24-Datenbank nach Bau alters-klassen zeigt deutliche Unterschiede in der Ange-botsstruktur insgesamt und bezogen auf die einzel-nen Segmente.

Angebotene Mietwohnungen stammen vor allem aus den Jahrzehnten des Wiederaufbaus nach 1945. Ähn-liches gilt für das Angebot an Eigentumswohnungen.Bei der Betrachtung individueller Wohnformen wird deren Bedeutungsgewinn über die vergangenen Jahr-zehnte deutlich: Viele Einfamilienhäuser und Doppel-haushälften sind noch recht neu, sie stammen vorwie-gend aus der Zeit nach 1990. Doch in Zukunft ist mit einer Zunahme der Gebraucht-Angebote zu rechnen,

da ein Generationenwechsel in vielen Ein familien-hausgebieten der 1960/70er Jahren ansteht.

Nachfrage nach BaualtersklassenMietwohnungen erzielen grundsätzlich hohe Nachfrage werte, was auch auf die höhere Fluktuati-on als in Eigentumssegmenten zurückzuführen ist. Besonders begehrt sind Altbauwohnungen aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg - hier spielen die be-liebten Gründerzeitbauten eine wichtige Rolle, wo-bei sie jedoch angesichts von Kriegszerstörungen und Flächensanierungen der vergangenen Jahrzehnte kaum in größerer Zahl vorhanden sind. Auch Neubau-Mietwohnungen sind wegen der guten Wohnqualität gefragt.

Wohnungsmarkt

PreisniveauDes beschriebenen Verhältnisses aus Angebot und Nachfrage entsprechend, sind freistehende Einfami-lienhäuser im Vergleich zu Gesamtdeutschland rela-tiv „teuer“.

Alle anderen Segmente - vor allem Eigentumswoh-nungen - erzielen jedoch im Bundesvergleich nur unterdurchschnittliche Preisniveaus. Das deutet darauf hin, dass NRW über einen im Landesmittel vergleichsweise entspannten Markt mit bezahlba-ren Mieten bzw. Preisen verfügt. Laut kleinräumiger Analyse spiegeln weite Teile des Landes diesen Trend wider. Lediglich die Großstädte am Rhein wie Düssel-dorf, Köln, Bonn, sowie einige weitere (Universitäts-) Städte wie Münster und Aachen, verzeichnen deut-lich angespanntere Märkte.

Das Preisniveau hat sich in NRW in allen Segmenten jedoch tendenziell (im Verhältnis zur BRD) zurückhal-tend entwickelt. Das lässt den Schluss zu, dass offen-bar selbst Privatisierungen zahlreicher Wohnungen und Gebäude in den vergangenen Jahren im Vergleich zu Gesamtdeutschland keine deutlich größeren Preis-steigerungen verursacht haben.

Die kleinräumige Analyse von Angebot und Nachfra-ge sowie des Preisniveaus bringt regional sehr deut-liche Unterschiede zutage.


<1919 1919-1945 1946-1969 1970-1989 1990-2009

0

2

4

6

8 Mietwohnungen (Miete in Euro pro m²)

0

500

1000

1500

2000Eigentumswohnungen (Kaufpreis in Euro pro m²)

Mietwohnungen Eigentumswohnungen


Wohnungspreise Nordrhein-Westfalen 2009Wohnungen nach Baualtersklassen

<1919 1919-1945 1946-1969 1970-1989 1990-2009

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000Kaufpreis in Euro

Einfamilienhäuser (freistehend) Doppelhaushälften Reihenhäuser


Wohnungspreise Nordrhein-Westfalen 2009Eigenheime nach Baualtersklassen

<1919 1919-1945 1946-1969 1970-1989 1990-2009

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000Kaufpreis in Euro

Einfamilienhäuser (freistehend) Doppelhaushälften Reihenhäuser


Wohnungspreise Nordrhein-Westfalen 2009Eigenheime nach Baualtersklassen

unteres Segment unteres Mittel oberes Mittel oberes Segment

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600Hits pro Monat und Objekt



Wohnungsnachfrage Nordrhein-Westfalen 2009nach Preisklassen

Abb. 57: Preise für Wohnungen nach Baualtersklassen (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Abb. 58: Preise für Eigenheime nach Baualtersklassen (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Abb. 59: Wohnungsnachfrage nach Preisklassen (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Eigentumswohnungen bleiben hinsichtlich der Nach-frageintensität hinter den anderen Eigentumsseg-menten zurück. Nur für neue Objekte werden ver-gleichbare Werte erzielt. Das hängt damit zusammen, dass Eigentumswohnungen für eine große Gruppe ei-gentumsbildender Haushalte meist nicht oder zumin-dest weniger in Frage kommen. Familien suchen be-vorzugt individuelle Eigentumsformen wie Reihen-, Doppel- oder freistehende Einfamilienhäuser. Deren Nachfrageindikatoren wiederum sinken bei Gebäu-den jüngerer Baualtersklassen parallel zum größeren Angebot in diesen Segmenten. Auffällig ist, dass die wenigen Reihenhausangebote auf ein großes Interes-se bei den Internetnutzern stoßen.

Preisniveau Wohnungen nach BaualtersklassenMietwohnungen in Altbauobjekten (vor 1919) und in neuen Objekten (nach 1990) erzielen verhältnis-mäßig hohe Preise. Die Baujahre dazwischen weisen ein niedrigeres Preisniveau von durchschnittlich un-ter 6,00 Euro/m² auf. Die schnell und in großer Zahl gebauten Wohnungen der zwei Nachkriegsjahrzehn-te sind zumeist wegen ihres Bautyps (Zeilenbauten, Großsiedlungen) und ihrer schlechten Ausstattung (z.B. „Schlichtwohnungen“ der 1950er Jahre) wenig begehrt. Neue Eigentumswohnungen (Baujahr ab 1990) erzielen Durchschnittspreise von über 1.700 Euro/m². Viele ältere Wohnungen werden zu deutlich günstigeren Preisen angeboten.

Preisniveau Eigenheime nach BaualtersklassenNeue Eigenheime erzielen bei guter Qualität auch hohe Preise; dies gilt insbesondere für Reihen- und Doppelhäuser, welche auf einem ähnlichen Preis-niveau liegen. Freistehende Eigenheime hingegen sind teurer, wobei Objekte aus der Zeit nach 1990 im Schnitt günstiger angeboten werden als Objekte der 1970/80er Jahre, die oft größere Grundstücke haben.

Nachfrage nach PreisklassenWährend teurere Mietobjekte hohe Nachfragewerte erreichen, zeigt sich dieser Effekt bei Eigentums-formen weniger. Lediglich bei Eigentumswohnungen wächst das Interesse der Nachfrager bei steigenden Preisen geringfügig.

Wohnungsmarkt


Wohnungsmarkt

Die Karten im folgenden Kapitel zeigen Angebots- und Nachfrageintensitäten sowie Preisniveaus der verschiedenen Wohnungsmarktsegmente. Dabei wird jeweils zwischen „Neubau“ (Baujahr ab 2005) und „Bestand“ unterschieden. Ziel ist, den Zusammen-hang von Angebotsintensität und Nachfrageindikator pro Objekt für alle Kommunen darzustellen.

Dafür wurde für jede Gemeinde die Anzahl angebote-ner Objekte pro 1.000 Einwohner ins Verhältnis zum Nachfrageindikator „Hits pro Monat und Objekt“ ge-setzt. Maßstab für die Zuordnung zu den Kategorien „überdurchschnittlich“ und „unterdurchschnittlich“ ist immer der Durchschnittswert NRWs.

1.665

109

7

49

Köln (Stadt)

Essen (Stadt)

Hamm (Stadt)

Gütersloh (Stadt)

Stadt

0150 300 450 600 750 900 1.050 1.200 1.350 1.500 1.650

Bewertung© InWIS F&B GmbH 2010

Quelle: Immobilienscout 24, eigene Darstellung

Abb. 60: Angebot an Mietwohnungen in ausgewählten Städten NRWs (Baujahr ab 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

1,67

0,19

0,04

0,51

Köln (Stadt)

Essen (Stadt)

Hamm (Stadt)

Gütersloh (Stadt)

Stadt

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00

Bewertung

© InWIS F&B GmbH 2010Quelle: Immobilienscout 24, eigene Darstellung

Abb. 61: Angebot an Mietwohnungen pro 1.000 Einwohner (Baujahr ab 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Durchschnitt NRW

1.227

1.358

722

733

Köln (Stadt)

Essen (Stadt)

Hamm (Stadt)

Gütersloh (Stadt)

Stadt

0150 300 450 600 750 900 1.050 1.200 1.350 1.500

Bewertung© InWIS F&B GmbH 2010

Quelle: Immobilienscout 24, eigene Darstellung

Abb. 62: Nachfrageindikator: Hits pro Monat und Objekt (Baujahr ab 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Am Beispiel von Neubau-Mietwohnungen in vier aus-gewählten Städten, jeweils aus jeder der vier Kate-gorien, wird an dieser Stelle eine Interpretation er-läutert.

Köln wird der Kategorie „überdurchschnittliches An-gebot und überdurchschnittliche Nachfrage“ zuge-rechnet. Dort gibt es mit 1.665 registrierten Objekten ein sehr großes Angebot an Neubau-Mietwohnungen. Auch im Verhältnis zur Einwohnerzahl Kölns ist das Angebot groß: 1,67 Objekte wurden 2009 pro 1.000 Einwohner angeboten. Das Mietwohnungssegment nimmt in vielen Großstädten wie Köln einen weitaus größeren Anteil am Marktgeschehen ein als in ländli-chen Gegenden mit deutlich höherer Eigentumsquo-

49

te. Daher ist – bezogen auf die Einwohnerzahl - die Angebotsintensität im Mietsektor in den meisten Großstädten groß.

In Essen hingegen ist das Angebot an neuen Miet-wohnungen absolut (109 Objekte) und auch relativ (rd. 0,2 angebotene Objekte pro 1.000 Einwohner) deutlich kleiner. Dies ist vor allem dadurch zu erklä-ren, dass in Essen oder anderen Ruhrgebietsstädten in den letzten Jahren eine verhältnismäßig geringere Zahl neuer Mietwohnungen auf den Markt kam als in Köln oder Düsseldorf, da diese Märkte für Investoren nicht so interessant schienen. Hinzu kommt, dass im Essener Mietwohnungsmarkt ein struktureller Ange-botsüberhang besteht (anders als in Köln, wo auch

Durchschnitt NRW

4.4.1 Interpretation der Karten

4.4 Kleinräumige Betrachtung der Wohnungsmarktsegmente


Wohnungsmarkt

die Angebotsintensität an Bestands-Mietwohnungen unterdurchschnittlich ist). Somit gibt es für viele Mieter Ausweichmöglichkeiten auf (oft preisgünsti-gere) Bestandswohnungen, die es in Köln nicht gibt. Das hat Investoren für neue Mietwohnungen zusätz-lich abgeschreckt. Dennoch gibt es auch in Essen eine hohe Nachfrage nach Neubau-Mietwohnungen: Einerseits, weil es so wenige Objekte gibt, auf die sich die Nachfrage konzentriert, andererseits weil auch in Essen ein Teil der Haushalte gezielt Neubau-Mietwohnungen sucht.

Hamm und Gütersloh als relativ „ländliche“ Städte sind Beispiele für ein absolut und auch relativ deut-lich kleineres Marktvolumen, welches in Gütersloh gemessen an der Einwohnerzahl jedoch über dem NRW-Schnitt liegt. Es liegen für beide Städte aller-dings nur mäßige Nachfragewerte vor.

Die Preisniveaus für die einzelnen Gemeinden wer-den entsprechend ihres Niveaus farbig (oberhalb des NRW-Schnitts) oder in Graustufen (unterhalb des NRW-Schnitts) dargestellt.

Für konkrete Investitionsentscheidungen sind detail-liertere Marktanalysen (Mikrolage, Wohnungsgrößen oder Ausstattungsmerkmale) unumgänglich, um eine Einschätzung des Konkurrenz- und Marktgeschehens am konkreten Standort vornehmen zu können.


4.4.2 Einfamilienhäuser

Abb. 63: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Einfamilienhäuser (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

My home is my castle! Viele Umfragen zeigen, dass immer noch das (freiste-hende) Einfamilienhaus der Traum vieler Deutscher ist. Freistehende Einfamilienhäuser bieten das, was schon Jahrhunderte zuvor nur Reichen und Adeligen vorbehalten war - man kann um sie herumgehen. Da-mit sind Einfamilienhäuser sozusagen „die Schlösser des kleinen Mannes“ - die Eigenständigkeit steht im Mittelpunkt und direkte Kontakte zu den Nachbarn sind nicht zwingend notwendig.

Diese Eigenständigkeit ist allerdings teuer: Freiste-hende Einfamlienhäuser benötigen oftmals deutlich größere Grundstücke als andere Wohngebäude. Dafür gilt der höhere Preis natürlich auch als Statussymbol.

Wunsch und Wirklichkeit In den besonders dicht besiedelten Gebieten NRWs ist der Wunsch nach einem freistehenden Eigenheim grundsätzlich genauso ausgeprägt, wie anderswo auch. Gleichzeitig ist das Angebot an Bestandsimmo-bilien dieses Typs dort aufgrund des höheren Anteils an Geschosswohnungen und der hohen Baulandprei-se allerdings deutlich geringer als in ländlichen Re-gionen.

Wohnungsmarkt


Abb. 64: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Einfamilienhäuser (Baujahr ab 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Deutlich zeigt sich das an den Kernstädten des Ruhr-gebiets sowie in Düsseldorf, Köln, Bonn, Aachen aber auch Münster und Bielefeld, wo eine (gemessen an NRW) überdurchschnittliche Nachfrage auf ein durch-schnittliches Angebot an Bestands-Einfamilienhäu-sern trifft. Anders als im hinsichtlich seiner Bevöl-kerung schrumpfenden Ruhrgebiet ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in der (ebenfalls schrumpfenden) Region Ostwestfalen-Lippe umge-kehrt: Hier treffen verhältnismäßig viele Angebote an Bestandsimmobilien auf eine deutlich unter dem Schnitt NRWs liegende Nachfrage. Das große Ange-bot resultiert zu einem gewichtigen Teil aus den rück-läufigen Bevölkerungszahlen.

Alles neu? Weitgehend analog verläuft die Entwicklung in Tei-len Ostwestfalens, wie unter anderem die Fertigstel-lungszahlen belegen. Hinsichtlich der Nachfrage ist NRW diesbezüglich dreigeteilt - ein Streifen mit über-durchschnittlicher Nachfrageintensität vom Münster-land über das Ruhrgebiet und die Rhein metropolen bis Bonn hebt sich von Bereichen mit schwächerer Nachfrage im Westen und in der Osthälfte des Lan-des ab. Es wird deutlich, dass auch in allgemein schrumpfenden Regionen durchaus eine vergleichs-weise hohe Nachfrage besteht, die einem verhältnis-mäßig niedrigen Angebot gegenübersteht.

Wohnungsmarkt


Abb. 65: Durchschnittlicher Kaufpreis Einfamilienhäuser (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Was kostet das Familienglück?Einfamilienhäuser aus dem Bestand werden in NRW in vielfältigen Qualitätsstandards und Preisklassen angeboten. Neben der Ausstattung eines Objektes ist die Größe des Grundstücks entscheidend und preis-treibend. Der durchschnitliche Angebotspreis eines freistehenden Einfamilienhauses in NRW beträgt 2009 rund 273.000 Euro.

Besonders Familien interessieren sich für individuel-le Wohnobjekte - wie schon erwähnt, steht das frei-stehende Einfamilienhaus meist ganz oben auf der Wunschliste. Leisten können es sich Familien längst nicht überall. Im gesamten Rhein-Ruhr-Gebiet sowie in Münster und Aachen wurden für solche Bestand-sobjekte Durchschnittspreise von über 300.000 Euro aufgerufen. Demgegenüber fallen die Preise besonders am östlichen Rand NRWs und in der Eifel deutlich ab: Dort beginnen die durchschnittlichen Angebotspreise für freistehende Bestands-Einfamili-enhäuser bei 180.000 Euro.

Besondere Umstände treiben die Preise Auch außerhalb der unmittelbaren Kernzone NRWs lassen sich hohe Preise beobachten. In Emmerich am Rhein und besonders in Kranenburg, ganz im Nord-westen des Landes, liegen die Preise deutlich über dem Durchschnitt. Viele Gemeinden am Niederrhein profitieren seit einigen Jahren von einem verstärkten

Wohnungsmarkt


Abb. 66: Durchschnittlicher Kaufpreis Einfamilienhäuser (Baujahr ab 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Zuzug niederländischer Haushalte. Solche Einflüsse können bei einem begrenzten Angebot schnell zu sig-nifikanten Preissteigerungen führen.

Neubau günstiger als Bestand?Eine vergleichbare Preisentwicklung weist der Neu-bau auf. Insgesamt ist das Bild in NRW fast identisch mit den Bestands-Einfamilienhäusern: Besonders im Osten des Landes sind die Preise für Neubau-Einfa-milienhäuser gering; in den verstädterten Bereichen im Zentrum NRWs jedoch vergleichsweise hoch.

Es fällt auf, dass die Neubau-Preise insgesamt durch-schnittlich um ca. 10.000 Euro niedriger liegen als bei Bestandsobjekten. Das hängt vor allem damit zu-sammen, dass in den letzten Jahren die Grundstücks-flächen sehr viel kleiner waren als bei Bestands-objekten, die möglicherweise schon vor mehreren Jahrzehnten errichtet wurden. Diese Entwicklung spiegelt somit auch den Versuch von Städten und Bauträgern wider, den Wunsch nach einem freiste-henden Eigenheim möglichst vielen Haushalten zu ermöglichen.

Wohnungsmarkt


4.4.3 Doppelhaushälften

Abb. 67: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Doppelhaushälften (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Zwei mal Freiheit unter einem Dach!Die Doppelhaushälfte stellt für viele Familien, die auf der Suche nach Eigenheimen sind, eine kostengüns-tige Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus dar. Im Allgemeinen verfügen Doppelhäuser über kleinere Grundstücke und teils auch über geringere Wohnflächen. Damit bewegen sie sich in der Folge auf einem etwas niedrigeren Preisniveau, als frei-stehende Einfamilienhäuser. Weitere Vorteile liegen in der optimierten Grundstücksausnutzung sowie in niedrigeren Heizkosten durch einen geringeren Außenwand anteil. Dafür muss jede Haushälfte mit jeweils einer fensterlosen Hauswand auskommen.

Dreigeteilte Angebots- und NachfragesituationAuch dieses Segment bietet deutliche regionale Un-terschiede bezüglich Angebot und Nachfrage im Be-stand. Während in den dicht besiedelten Gebieten NRWs eine überdurchschnittliche Nachfrage nach Doppelhaushälften auf ein unterdurchschnittliches Angebot trifft, ist die Situation am Niederrhein so-wie im Rhein-Erft-Kreis und westlich davon gegen-sätzlich: Hier steht einem überdurchschnittlichen Angebot eine unterdurchschnittliche Nachfrage gegenüber. Im eher ländlich geprägten und dünner besiedelten Osten des Landes liegen sowohl die An-gebots- als auch die Nachfragewerte unterhalb des Landesdurchschnitts.

Wohnungsmarkt


Abb. 68: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Doppelhaushälften (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

NeubauPrinzipiell ähnelt die Angebots- und Nachfragesitu-ation bezüglich Neubau-Doppelhaushälften der von Bestandsgebäuden, wobei für einige Gemeinden, ins-besondere im Osten sowie im Südosten des Landes, für das Jahr 2009 keine Angebotsdaten vorliegen.

Anders als bei Bestandsgebäuden übersteigt am Niederrhein die Nachfrage das Angebot. In Münster, Gütersloh und Paderborn hingegen trifft eine über-durchschnittlich hohe Nachfrage auf ein überdurch-schnittlich hohes Angebot. Obwohl auch hier die Bevölkerungszahl sinkt, besteht trotzdem eine hohe Nachfrage nach Eigenheimen.

Wohnungsmarkt


Abb. 69: Durchschnittlicher Kaufpreis Doppelhaushälften (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

PreisniveauDoppelhaushälften im Bestand werden ebenfalls in vielfältigen Qualitätsstandards und Preisklassen angeboten. Neben Lage und Ausstattung ist auch in diesem Segment die Grundstücksgröße ein wichtiger Faktor beim Preisniveau. Der durchschnittliche Ange-botspreis von Doppelhaushälften beträgt in NRW im Jahr 2009 rund 217.000 Euro.

Verglichen mit dem entsprechenden Preis für freiste-hende Einfamilienhäuser sind Doppelhaushälften im Bestand in NRW durchschnittlich um rund 56.000 Euro billiger. Dieser Preisvorteil ist besonders für junge Familien vielerorts ein wichtiges Argument für den Kauf (und ggf. die Modernisierung) einer Doppel-haushälfte - so bietet sich ihnen die Möglichkeit, mit überschaubarem Kapitaleinsatz und ggf. „Muskel-hypotheken“ bei der Modernisierung ein Haus nach ihren Vorstellungen zu bekommen.

Am teuersten sind Doppelhaushälften in der Rhein-Ruhr-Region. Aber auch in Münster, Aachen und im Kurort Bad Laasphe werden mit durchschnittlich 240.000 Euro hohe Preise erzielt.

Wohnungsmarkt


Abb. 70: Durchschnittlicher Kaufpreis Doppelhaushälften (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

NeubaupreiseIm nordrhein-westfälischen Durchschnitt sind Neu-bau-Doppelhaushälften mit rund 240.000 Euro um ca. 11 Prozent teurer als Bestandsimmobilien des-selben Segments.

Auch hier werden die Spitzenpreise in den Kernregio-nen um Essen, Düsseldorf, Köln und Bonn, aber auch in Aachen erzielt. Besonders im Osten um Warburg und Höxter sowie im nördlichen Münsterland sind die Preise verhältnismäßig niedrig - auch hier spiegeln sich die günstigen Baulandpreise in diesen Regionen wieder.

Wohnungsmarkt


Abb. 71: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Reihenhäuser (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

4.4.4 Reihenhäuser

Klein - aber mein!Das Reihenhaus gilt als die „urbanste“ aller Eigen-heimvarianten, da diese Bauform vermehrt in stärker verdichteten Gebieten auftritt bzw. in ländlicheren Regionen nur verhältnismäßig selten angeboten wird. Im lokalen Vergleich kosten Reihenhäuser, we-gen meist kleinerer Grundstücksflächen, in der Regel deutlich weniger als freistehende Einfamilienhäuser.

Eine moderne Sonderform des Reihenhauses stellt das sogenannte Stadthaus dar. Zwar gleicht es in sei-nen Eigenschaften dem herkömmlichen Reihenhaus, doch finden sich Stadthäuser vor allem in innenstadt-nahen, verdichteteren Gebieten wieder. Zudem ste-hen sie üblicherweise auf kleineren Grundstücken und sind oftmals in modernen Stilrichtungen (Bau-haus) gestaltet. Stadthäuser verfügen außerdem oft über eine modernere und hochwertigere Ausstattung als traditionelle Reihenhäuser.

Nachfrageüberhang im Ruhrgebiet?Auch in diesem Segment ist in den großen Ruhrge-bietsstädten sowie in Düsseldorf, aber auch in Hal-tern, Coesfeld und Gütersloh, eine große Bestands-nachfrage bei eher geringem Angebot nachweisbar. In Teilen des Rhein-Kreises Neuss, in Krefeld sowie in Köln, Bonn und auch in Dortmund liegt dagegen ein deutlich höheres Angebot an Reihenhäusern vor.

Wohnungsmarkt


Abb. 72: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Reihenhäuser (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Geringe Neubauaktivitäten?Bezüglich neu gebauter Reihenhäuser liegen für wei-te Teile NRWs im Jahr 2009 keine Angebote vor.

Die höchste Nachfrage bei gleichzeitig geringen An-gebotszahlen verzeichnen die Kernstädte des Ruhr-gebiets. Auch in Großstädten wie Düsseldorf und Kre-feld, im Kölner Raum sowie in und um Bonn ist eine hohe Nachfrage feststellbar, wobei dort zur gleichen Zeit mehr Angebote vorliegen.

Wohnungsmarkt


Abb. 73: Durchschnittlicher Kaufpreis Reihenhäuser (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Preisniveau: Rheinschiene, Aachen und Münster vornMinderwertige Lagequalitäten sowie geringere Wohnflächen und Grundstücksgrößen führen im Schnitt zu deutlich geringeren Preisen von Bestands-Reihenhäusern gegenüber Doppel- und Einfamilien-häusern. NRW-weit liegen 2009 die angebotenen Durchschnittspreise für solche Reihenhäuser bei rund 196.000 Euro.

Die höchsten durchschnittlichen Preise werden im westlichen Ruhrgebiet sowie entlang der Rheinschie-ne, in Aachen sowie in Münster mit über 230.000 Euro erzielt. Vom Kerngebiet ausgehend, stellt sich das Preisniveau kreisförming abnehmend dar und er-reicht dementsprechend in den ländlich und dünner besiedelten östlichen Gebieten, beispielsweise im Kreis Höxter sowie in Teilen des Hochsauerlandkrei-ses, aber auch etwa in Teilen des Kreis Steinfurt, die geringsten Preise mit unter 120.000 Euro.

Wohnungsmarkt


Abb. 74: Durchschnittlicher Kaufpreis Reihenhäuser (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Neubau-Höchstpreise am Rhein Im Neubau-Segment liegt der nordrhein-westfälische Durchschnittspreis mit rund 235.000 Euro ca. 20 Prozent über dem für Bestandsgebäude.

Die teuersten angebotenen Reihenhäuser mit Preisen über 260.000 Euro stehen in den Großräumen um Düsseldorf, Köln sowie Bonn. Aber auch in Münster, Essen und Schwerte sowie in Teilen des Rheinlandes liegen die Preise mit mehr als 235.000 Euro über dem nordrhein-westfälischen Schnitt.

Wohnungsmarkt


4.4.5 Eigentumswohnungen

Abb. 75: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Eigentumswohnungen (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Urbanes Wohnen in der EigentumswohnungSowohl Angebot als auch Nachfrage nach Bestands-Eigentumswohnungnen konzentrieren sich im We-sentlichen auf die Kernstädte an Rhein und Ruhr sowie Aachen und Münster. Ansonsten ist fast flä-chendeckend eine unterdurchschnittliche Nach-frageintensität bei gleichzeitig unterdurchschnittli-chem Angebotsvolumen zu konstatieren. In einigen Gemeinden vor allem im Raum Minden (Stemwede, Hille) und in der Umgebung von Warburg (Borgen-treich, Willebadessen, Marienmünster) werden 2009 im ImmobilienScout24 keine Objekte angeboten.

In größeren Ballungsräumen sind deutliche Grenzen zwischen „Unterversorgung“ und „Überangebot“ zu ziehen. Im Ruhrgebiet verzeichnen lediglich die grö-ßeren Städte (Mülheim a. d. Ruhr, Essen, Dortmund) ein großes Angebot bei starker Nachfrage. In Bochum und Witten trifft eine überdurchschnittliche Nachfra-ge auf ein unterdurchschnittliches Angebot an Be-stands-Eigentumswohnungen. Städte wie Duisburg, Gelsenkirchen oder Herne weisen neben einem ver-hältnismäßig geringen Angebot auch ein niedriges Nachfrageniveau auf.

Neubau-EigentumswohnungenIm Osten des Landes existiert de facto kein Markt für neue Eigentumswohnungen. In vielen Gemeinden des östlichen Sauerlandes sowie in Ostwestfalen-Lip-

Wohnungsmarkt


Abb. 76: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Eigentumswohnungen (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

pe sind 2009 keine Angebote registriert worden. Das gilt auch für das nördliche Münsterland sowie für Tei-le der Kölner Bucht; in den ländlichen Gebieten um Düren gab es ebenfalls keine Angebote.

Angebotsüberhang im ländlichen Raum?Im Neubau-Segment sind weniger einheitliche Ten-denzen als bei Bestandsimmobilien abzuleiten. Eini-ge Städte, gerade in ländlicheren Regionen, weisen ein überdurchschnittliches Angebot auf, sehen sich aber mit einer unterdurchschnittlichen Nachfrage-intensität konfrontiert. Das gilt etwa für den Raum Bielefeld sowie für Paderborn, für einige Gemeinden östlich von Münster (z.B. Greven, Ladbergen, Ost-bevern, Warendorf) aber auch für Städte wie Ham-minkeln, Schermbeck und Hünxe nordwestlich des Ruhrgebiets ebenso wie für den Raum Mönchenglad-bach-Neuss und einige Gemeinden um Bonn.

Nachfrageüberhang in Ballungsräumen?Besonders einige Kernstädte des Ruhrgebiets (Essen, Bochum Dortmund) sowie vereinzelte Gemeinden in Randbereichen von Ballungsregionen (z.B. Hal-tern am See, Bottrop und Schermbeck im nördlichen Ruhrgebiet, Tönisvorst und Krefeld am Oberen Nie-derrhein) zeigen einen strukturellen Nachfrageüber-hang. Das gilt auch für Aachen und Würselen sowie Siegen.

Wohnungsmarkt


Abb. 77: Durchschnittlicher Kaufpreis Eigentumswohnungen (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Günstig wohnen im Bestand?Die Preisspanne für Bestands-Eigentumswohnungen geht weit auseinander: 2009 beträgt der durch-schnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnun-gen, die vor 2005 gebaut wurden, etwas weniger als 1.300 Euro/m².

Deutlich teurer sind Objekte in Düsseldorf, Meer-busch, Ratingen, Hilden, Langenfeld und Leichlin-gen. Auch die Region Köln-Bonn weist in weiten Tei-len überdurchschnittliche Preisniveaus auf. Ebenfalls tiefer in die Tasche greifen müssen Nachfrager in der Stadt Münster sowie im Einzugsbereich des nördli-chen Ruhrgebiets entlang der Autobahnen A3 und A31 (Raesfeld, Schermbeck, Hünxe, Dinslaken). Al-lerdings wurden dort (wie auch im sauerländischen Sundern) verhältnismäßig wenige Objekte angebo-ten. Östlich von Hamm fällt das Preisniveau tenden-ziell bis auf einzelne Ausnahmen deutlich ab.

Wohnungsmarkt


Abb. 78: Durchschnittlicher Kaufpreis Eigentumswohnungen (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Neubau: Überdurchschnittliche Preise am RheinNoch drastischer fallen die Ergebnisse der gleichen Analyse für Neubau-Eigentumswohnungen aus: In den Großstädten Köln und Düssledorf sowie in Bonn, Essen und Münster verlangen Anbieter (bei einem größeren Angebotsvolumen) Preise oberhalb von 2.500 Euro/m².

Davon abgesehen, liegen weite Teile des Landes hin-sichtlich des Preisniveaus bei Neubau-Eigentums-wohnungen unterhalb des Landes-Durchschnitts von knapp 2.300 Euro/m².

Bezeichnend ist, dass - anders als etwa Einfamilien-häuser in den unterschiedlichen Segmenten - Neu-bau-Eigentumswohnungen deutlich teurer sind als Bestandsimmobilien. Rund 1.000 Euro/m² liegen zwischen beiden Durchschnittswerten.

Gebaut wird dort, wo die Preise niedrig sind!Oder auch andersherum - die Preise sind dort niedrig, wo viel gebaut wurde. Ein Blick auf die Fertigstellun-gen zeigt, dass, mit Ausnahme des Raums Köln, vor allem im südlichen Münsterland sowie in der Region Bielefeld verhältnismäßig viele Neubau-Geschoss-wohnungen fertiggestellt wurden - also in Märkten, mit einem unterdurchschnittlichen Preisniveau.

Wohnungsmarkt


4.4.6 Mietwohnungen

Abb. 79: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Mietwohnungen (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Zur Miete wohnen - Alternative zum Eigentum?Ein großer Mietwohnungsbestand prägt insbesonde-re die größeren Städte NRWs. In den Ruhrgebiets-städten mit einem traditionell wichtigen Mietwoh-nungsmarkt liegen Eigentumsquoten nach wie vor nur knapp über 20 Prozent und damit beträchtlich unterhalb des Landes- (ca. 40 Prozent) und Bundes-durchschnitts (ca. 42 Prozent). Dementsprechend konzentrieren sich auch Angebot und Nachfrage vor allem auf die größeren Städte an Rhein und Ruhr.

Besonders im westlichen Ruhrgebiet und am Nieder-rhein sowie in den Städten und Gemeinden östlich von Köln besteht ein struktureller Angebotsüber-hang, wogegen insbesondere in der Region Aachen, in Münster und Paderborn die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Wohnungsmarkt


Abb. 80: Angebot- und Nachfrageverhältnis für Mietwohnungen (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Spiegelbild: Neubau-Mietwohnungen gefragt - auch in schrumpfenden Regionen!Die dargestellten Beobachtungen über den Markt für Bestandsimmobilien lassen keine voreiligen Schlüs-se zu - insbesondere bei genauerer Betrachtung der Marktlage für neu gebaute Mietwohnungen:

Während die Kernbereiche des Ruhrgebiets, Duis-burg und Dortmund, tendenziell einen sturkturellen Nachfrageüberhang zeigen, steht in Düsseldorf, Köln, Münster und auch Paderborn der hohen Nachfrage auch ein hohes Angebot an Neubau-Mietwohnungen gegenüber.

Daraus lässt sich prinzipiell ein Bedarf an neu ge-bauten Mietwohnungen für Regionen (Kernbereiche des Ruhrgebiets) ableiten, die eigentlich sinkende Bevölkerungszahlen beklagen. Während die Zahlen der Baufertigstellungen in den vergangenen Jahren insgesamt stark zurückgegangen sind, waren davon im Geschosswohnungsbau eben diese Kernregionen des Ruhrgebiets besonders stark betroffen.

Angebotsüberhänge bestehen zumeist aus Altbaube-ständen mit schlechter Qualität, wohingegen qualita-tiv hochwertiger Neubau sehr gefragt ist.

Wohnungsmarkt


Abb. 81: Durchschnittlicher Kaufpreis Mietwohnungen (Baujahr bis einschl. 2004) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Preistreiber: Düsseldorf, Köln, Bonn, MünsterNoch eindringlicher als bei Eigentumswohnungen zeigt sich eine räumliche Spreizung der Angebote im Mietwohnungssegment.

Lediglich die Rheinschiene (Düsseldorf, Köln, Bonn mit Umland) sowie Aachen und besonders Münster als große Unversitätsstädte erreichen ein überdurch-schnittliches Preisniveau. Im Falle der beiden letzt-genannten Städte ist jedoch schon im unmittelbaren Umland nichts mehr davon zu spüren.

Regionen mit Angebotsüberhang bleiben beim Preis zurückIn Sachen Mietwohnungspreise liegen die Großstädte des Ruhrgebiets deutlich unterhalb des Landesdurch-schnitts - ein weiteres Beispiel für den deutlichen Unterschied zwischen Rhein- und Ruhrmetropolen im Bereich der Mietwohnungen aus dem Bestand.Noch günstiger sind die Bestandsmieten im sehr ländlichen Osten des Landes. Hier finden sich An-gebotspreise von unter 3,20 Euro/m² im Gemeinde-durchschnitt.

Wohnungsmarkt


Abb. 82: Durchschnittlicher Kaufpreis Mietwohnungen (ab Baujahr 2005) - (Quelle: IS24, Bearbeitung InWIS)

Neubau: Hohe Preise in KernbereichenBezogen auf das Preisniveau kann sich Dortmund in-nerhalb des Ruhrgebiets vom Durchschnitt abheben und erreicht bei Neubau-Mietwohnungen ein über-durchschnittliches Preisniveau. Auch neu gebaute Mietwohnungen sind in der Landeshaupstadt sowie in Köln, Bonn, Aachen, Münster und Siegen am teu-ersten. Drastischer als im Falle von Bestandswohnun-gen ist das Gefälle zum östlichen Teil von NRW: Dort werden in vielen Gemeinden durchschnittlich we-niger als 5,00 Euro/m² für Neubau-Mietwohnungen aufgerufen.

Die graphische Darstellung verdeutlicht überdies, dass in weiten Teilen des Sauerlandes sowie im Raum Warburg und der Eifel - als besonders struktur-schwachen Regionen - kein nennenswertes Angebot zur Verfügung steht. Selbst wenn diese Gegenden eigentlich niedrige Preise für den Erwerb von Wohn-eigentum verzeichnen, sehen sich Haushalte auf der Suche nach Mietwohnungen dort dennoch mit einem Versorgungsengpass konfrontiert.

Wohnungsmarkt


Akteure zwischen Stadtplanung und Wohnungswesen


Abb. 83: Gewerbesteuerhebesatz (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

5.1 Städte und Gemeinden

5.1.1 Gewerbesteuer

Neben den Zuweisungen, die Gemeinden vom Land pro Einwohner erhalten, spielen die Gewerbesteuer-einnahmen eine wichtige Rolle bei der kommunalen Finanzplanung. Für Kommunen gilt es, die Balance zu halten zwischen attraktiven (also niedrigen) Ge-werbesteuerhebesätzen und möglichst hohen Ein-nahmen aus dem Gewerbebestand. Im Wettbewerb um die Ansiedelung neuer Gewerbebetriebe spielt jedoch der Hebesatz allein nicht die entscheidende Rolle. Je nach Branche und Unternehmen können gute Verkehrsanbindungen und sonstige Infrastruk-turen durchaus das gewichtigere Argument sein.

Das erklärt auch, warum beinahe im gesamten dicht besiedelten Kernbereich NRWs sowie in praktisch al-len Großstädten des Bundeslandes verhältnismäßig hohe Gewerbesteuerhebesätze gelten, während in den eher dünner besiedelten, ländlichen Regionen mit schlechterer Infrastruktur niedrigere Gewerbe-steuerhebesätze üblich sind.

Der darüber häufig erwachsende Wettbewerb zwi-schen benachbarten Kommunen steht oft der struktur politisch deutlich empfehlenswerteren Ko-operation im Wege. Deshalb steht das Modell der Gewerbesteuer finanzierung der Kommunen immer wieder in der Kritik.


5. Akteure zwischen Stadtplanung und Wohnungswesen


Abb. 84: Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner (2009) - (Quelle: IT.NRW, Bearbeitung InWIS)

Die erzielten Gewerbesteuern pro Einwohner ge-ben Auskunft über den finanzwirtschaftlichen Erfolg strukturpolitischer Maßnahmen einer Stadt. Da-bei gilt nicht automatisch, dass die Städte mit den höchsten Hebesätzen pro Einwohner die größten Er-träge generieren. So bleibt etwa das Ruhrgebiet mit verhältnismäßig hohen Hebesätzen bei dieser Dar-stellung (mit Ausnahme von Essen und Mülheim an der Ruhr) verhältnismäßig blass.

Dagegen gelingt es Städten wie z.B. Burbach bei Siegen und einigen Städten im Bielefelder Umland (Halle, Steinhagen, Herzebrock-Clarholz, Werl und Schloss Holte-Stuckenbrock) mit eher niedrigen He-besätzen relativ hohe Erträge aus dem ortsansässi-gen Gewerbe zu erzielen.



Abb. 85: Kosten der Unterkunft pro Bedarfsgemeinschaft (2010) - (Quelle: Arbeitsagentur, Bearbeitung InWIS)

5.1.2 Ausgaben für Kosten der Unterkunft

Zu den größten Ausgabeposten der Kommunen zäh-len seit der Reform der Sozialgesetzgebung („Agenda 2010“) die Kosten für die Bezieher von Transferleis-tungen nach dem SGB II (sog. „Hartz IV“). Nach ei-nem komplizierten und sich stetig ändernden Schlüs-sel teilen sich Bund und Kommunen die Finanzierung der Leistungen; die Bundesländer müssen in diesem Bereich lediglich die Verteilung übernehmen, nicht aber selbst in die Finanzierung einsteigen.

Besonders in strukturschwachen Regionen kann es zu einer selbtstverstärkenden Kette von Zusammen-hängen kommen, die einen ausgeglichenen Haushalt in weite Ferne rücken lassen. Einerseits leiden solche Kommunen oft darunter, dass sie (trotz hoher Hebe-sätze) nur verhältnismäßig wenig Gewerbesteuern einnehmen. Gleichzeitig geht in diesen Regionen oft noch die Einwohnerzahl zurück, weshalb die Landes-zuweisungen (Zahlungen pro Einwohner) ebenfalls zurückgehen. Dennoch besteht hier häufig eine groß-zügige und im Unterhalt teure Infrastruktur, die in-standgehalten werden muss, um nicht noch weiter zurückzufallen.

Schließlich leiden strukturschwache Regionen häufig auch unter verhältnismäßig hohen Arbeitslosenzah-len - und sind daher zu weiteren Ausgaben verpflich-tet z.B. durch die „Kosten der Unterkunft“. Wenn es diesen Kommunen nicht gelingt, ausreichend



Abb. 86: Kosten der Unterkunft, jährliche Aufwendungen pro Einwohner (2010) - (Quelle: Arbeitsagentur, Bearbeitung InWIS)

günstigen Wohnraum auch für Transferleistungs-bezieher und ihre Familien bereitzustellen, sind die-se Belastungen naturgemäß umso höher - daher sind immer mehr Kommunen darauf angewiesen, dass sie Partner finden, die ein bezahlbares Wohnungs-angebot vorhalten.

Letztlich ist nicht verwunderlich, dass vor allem in Städten mit verhältnismäßig hoher Arbeitslosigkeit oder aber in Kommunen mit angespanntem Woh-nungsmarkt die Ausgaben für die „Kosten der Unter-kunft“ pro 1.000 Einwohner relativ hoch sind.

Beispiele hierfür sind die Städte Gelsenkirchen und Essen sowie Mönchengladbach und die Region Aachen.



Abb. 87: Haushaltslage (2009) - (Quelle: Innenministerium NRW, Kommunalfinanzbericht 2009, Bearbeitung InWIS)

5.1.3 Haushaltslagen der Kommunen

Die Ergebnisse der zuvor beschriebenen Entwicklun-gen spiegeln sich nicht zuletzt in der Haushaltslage vieler Städte wider.

Vor allem einige Ruhrgebietskernstädte sowie Teile des nördlichen Ruhrgebiets, aber auch Wuppertal, Hagen und einige Gemeinden im Sauer- und Sieger-land sowie in ländlichen Regionen des Rheinlandes können zurzeit kein genehmigtes Haushaltssiche-rungskonzept vorlegen. Die Großstädte Köln, Aachen, Münster, Hamm, Bielefeld und Paderborn sowie die meisten ländlichen Gemeinden in NRW verfügen über einen (fiktiv) ausgeglichenen Haushalt. Nur Düssel-dorf und Bonn sowie einige weitere Gemeinden ha-ben einen „echt“ ausgeglichenen Haushalt.*

Im Ergebnis kommt es zur Überschuldung - Duisburg, Oberhausen, Hagen und Tecklenburg sind schon jetzt betroffen; bei vielen Städten und Gemeinden v.a. im nördlichen Ruhrgebiet und im Sauerland besteht mit-telfristig ein Überschuldungsrisiko. So werden die Spielräume von Kommunen, sich im Bereich Wohnen und Stadtentwicklung zu engagieren, immer kleiner.

* Stand September 2009; ein neuerer Kommunal-finanzbericht lag bei Redaktionsschluss noch nicht vor. Zwischenzeitlich kann die Genehmigung des je-weiligen Regierungspräsidenten für einzelne Haus-haltssicherungskonzepte vorliegen.



Abb. 88: Inanspruchnahme von Städtebauförderung (2009) - (Quelle: BMVBS, MWEBWV.NRW, Bearbeitung InWIS)

5.1.4 Städtebauförderung

Städte und Gemeinden mit strukturschwachen Stadt-teilen können bereits seit Jahren auf städtebauliche Förderung zugreifen. Auf „weiche“ Maßnahmen des Stadtumbaus zielt beispielsweise das Bund-Länder-Förderprogramm „Soziale Stadt“ ab. Hauptsächlich „harte“, bauliche Schritte sieht dagegen der „Stadt-umbau West“ als Pendant zum ostdeutschen Städte-bauförderprogramm vor. Besonders viele Städte des Ruhrgebiets sowie andere Großstädte, bzw. weitere Städte aus dem Ballungsraum an Rhein und Ruhr, nehmen solche Programme in Anspruch.

Die Auszahlung der Städtebaufördermittel ist im Re-gelfall an die Erbringung kommunaler Eigenantei-le geknüpft. Ein nicht genehmigter Haushalt macht aber genau dies unmöglich - damit können dann auch eventuell zur Verfügung stehende Fördermittel nicht abgerufen werden und drohen zu verfallen. Somit sind die von Verschuldung betroffenen Gemeinden „doppelt“ benachteiligt, weil sich ggf. dringend be-nötigte zusätzliche Fördermittel nicht abrufen kön-nen und selbst ohnehin keine Möglichkeit haben, entsprechende Projekte zu finanzieren.

Hinzu kommt, dass zurzeit infolge der hohen Staats-verschuldung eine deutliche Reduzierung der staatli-chen Fördermittel geplant ist; dies wird sich direkt in den Kommunen auswirken, die zukünftig keine oder weniger Fördermittel erhalten werden.



EigentümerquotenDie Deutschen und besonders die Nordrhein-West-falen sind ein Volk von Mietern. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern mit Eigentümerquo-ten von bis zu 80 Prozent leben in NRW lediglich 35 Prozent der Haushaltsvorstände in einem Eigen-heim oder einer Eigentumswohnung. Das hängt auch damit zusammen, dass Mieter in Deutschland eine verhältnismäßig starke Position haben (z.B. im Kün-digungsrecht oder bei Mieterhöhungen). Außerdem sind Eigenheime vielerorts aufgrund der qualitativ hochwertigen Bauweise in Deutschland recht teuer und - das unterscheidet uns auch von anderen Län-dern - nach den starken Kriegszerstörungen wurden besonders in den Kernbereichen zunächst vor allem Mietwohnungen errichtet, um die Wohnungsnot zu mildern.

Doch auch traditionell sind die Eigentümerquoten sehr unterschiedlich. Die höchsten Anteile erreichen ländliche Regionen. Die Auswertung der Angebote für Eigenheime und Mietwohnungen zeigt, dass in diesen Gebieten das Mietwohnungssegment eine weitaus geringere Bedeutung einnimmt. In den Krei-sen Euskirchen, Heinsberg, Kleve, Borken, Steinfurt und Höxter liegt die Eigentümerquote bei über 50 Prozent. Vergleichsweise niedrige Quoten unter 30 Prozent sind im Ruhrgebiet und in den anderen Groß-städten zu beobachten.

5.2 Eigentümerstruktur

Abb. 89: Eigentümerquoten (2006) - (Quelle: Mikrozensus 2006, Sonderauswertung “Wohnen”, Bearbeitung InWIS)



Wie schon bei der Gesamtanzahl aller Haushalte be-obachtet, liegen auch in den beiden untersuchten Gruppen die ländlichen Kreise hinsichtlich der Eigen-tümerquoten deutlich vor den urbanen Ballungsker-nen. Doch es gibt auch feine Unterschiede: In einigen Großstädten, besonders dort, wo Eigenheime (heute) relativ teuer sind, wie z.B. in Köln, Bonn oder auch Münster, liegt die Eigentümerquote der älteren Haus-halte über der Quote der Jüngeren. In einigen eher ländlichen Regionen bzw. den Randlagen der Kernbe-reiche, wie z.B. in den Kreisen Wesel, Recklinghausen oder im Märkischen Kreis ist es hingegen umgekehrt: Dort liegen die Eigentümerquoten bei den älteren Haushalten etwas niedriger, als bei den jüngeren.

Zwei Faktoren erklären dieses Bild: Einerseits sind in vielen Ballungskernen die bei familiären Haushal-ten meist beliebten Eigentumsformen (aufgrund ho-her Grundstückspreise) zu teuer für die heute relativ jungen Haushalte. Viele ältere Haushalte haben hin-gegen schon vor Jahrzehnten, als Bauland auch dort noch günstiger war, Eigentum bilden können.

Abb. 90: Eigentümerquote der 25- bis 44-Jährigen (2006)(Quelle: Mikrozensus 2006 [Wohnen], Bearbeitung InWIS)

Abb. 91: Eigentümerquote der über 65-Jährigen (2006)(Quelle: Mikrozensus 2006 [Wohnen], Bearbeitung InWIS)

Eigentümerquoten nach HaushaltstypenNicht nur regional, sondern auch bezogen auf ver-schiedene Haushaltstypen gibt es sehr unterschiedli-che Eigentümerquoten. Besonders in der „familiären Phase“ (zwischen 25 und 44 Jahren) streben viele Haushalte Eigentum an.

Ältere Haushalte in der sogenannten „postfamiliären Phase“ (ab 65 Jahren) schätzen Eigentum als Sicher-heit fürs Alter, suchen aber (perspektivisch) andere Eigentumsformen.



5.3 Wohnungswirtschaft

Marktanteil von Wohnungsunternehmen des VdWDie meisten größeren und auch viele kleinere (ehe-mals gemeinnützige) Wohnungsunternehmen sowie die Genossenschaften sind Mitglied im VdW Rhein-land-Westfalen. In jeder zweiten Kommune NRWs gibt es (mindestens) ein Verbandsunternehmen. Vor allem in den Städten an Rhein und Ruhr sind VdW-Unternehmen stark repräsentiert. Lediglich in klei-nen und sehr kleinen Städten und Gemeinden im ländlichen Raum gibt es keine Verbandsunternehmen (dort ist auch der Mietwohnungsanteil in der Regel niedrig).

Eine Abschätzung des VdW-Anteils am Mietwoh-nungsmarkt bleibt ungenau, da verlässliche Daten zu Eigentümerquoten und Mietwohnungsbeständen (noch) nicht kleinräumig vorliegen. Dennoch wird deutlich, dass VdW-Unternehmen z.B. in Dortmund, Hagen, Gelsenkirchen und Düsseldorf einen Anteil von über 20 Prozent am gesamten Wohnungsmarkt ausmachen. Das illustriert die Bedeutung der Woh-nungswirtschaft für die Kommunen. Je nach Ge-schäftsmodell und Gesellschafterstruktur können Wohnungsunternehmen Städten und Gemeinden bei vielfältigen Aufgaben unterstützend zur Seite stehen.

Abb. 92: Kommunen mit VdW-Unternehmen (Quelle: VdW-Mitgliederstatistik 2009/2010, Bearbeitung InWIS)



Kommunale WohnungsunternehmenVor allem in größeren Städten und insbesondere in der Metropolregion Rhein-Ruhr bestehen zahlreiche kommunale Wohnungsgesellschaften. Viele Städte sehen es als ihre Aufgabe, mit einem eigenen Woh-nungsunternehmen als Anbieter am Wohnungsmarkt aufzutreten - nicht zuletzt, um somit auch an der dort erbrachten Wertschöpfung teilzuhaben, aber oft auch, um z.B. preisdämpfende Wirkungen in bestimm-ten Segmenten zu entfalten oder gezielt Neubau- und Stadtentwicklungsprojekte umzusetzen bzw. zu steu-ern. Trotz kontrovers geführter Dis kussionen in den letzen Jahren ist es in NRW nur vereinzelt zu Verkäu-fen kommunaler Unternehmen gekommen.

Abb. 93: Marktanteil von Genossenschaften (VdW)(Quelle: VdW-Mitgliederstatistik 2009/2010, Bearbeitung InWIS)

Abb. 94: Marktanteil kommunaler Wohnungsunternehmen (VdW)(Quelle: VdW-Mitgliederstatistik 2009/2010, Bearbeitung InWIS)

GenossenschaftenGenossenschaften sind zunächst dem Wohl ihrer Mit-glieder verpfichtet. Sie machen in einigen Städten vor allem im Randbereich des Ballungsraums Rhein-Ruhr bis zu 10 Prozent des Marktes aus. Zu den Eigen-tümerhaushalten kommen so noch einmal 10 Prozent „Genossen“ hinzu, die als Mitglieder praktisch

Mit-Eigentümer ihrer Wohnung bzw. ihres Vermie-ters sind. Wegen der langfristigen Ausrichtung des Modells ist das genossenschaftliche Wohnen für viele Haushalte eine Alternative zu Miete oder Eigentum.




Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche EigentümerDie (ehemals) industrieverbundenen Unternehmen haben besonders in den industriellen Kerngebieten große Bedeutung als Wohnungsanbieter erlangt und unter anderem im Zuge des Wiederaufbaus nach dem Krieg zahlreiche Wohnungen errichtet. Wenn auch die klassische Bindung dieser Unternehmen an die (Schwer-)Industrie zur Wohnraumversorgung von Arbeiterfamilien heute meist nicht mehr im Vorder-grund steht, so gibt es dennoch auch heute noch Unternehmen, die in der Tradition dieser Unterneh-mensgruppe stehen, wie z.B. die Evonik Wohnen GmbH.

Auch solche Unternehmen verfügen häufig über grö-ßere zusammenhängende Bestände in Quartieren und streben in der Regel eine nachhaltige Weiter-entwicklung der Bestände an. Eine räumliche Dar-stellung ist jedoch schwierig, da die meisten die-ser Unternehmen Bestände in vielen verschiedenen Städten bewirtschaften, als Adresse aber nur die der Hauptgeschäftsstelle in der Statistik steht. Abb. 95: Anbieterstruktur auf dem Wohnungsmarkt NRW (Quelle: GdW/IfS/IT.NRW, Bearbeitung InWIS)


ImpressumRedaktion: Torsten Bölting, Nina Hartmuth, Dr. Stephan SchmidtMitarbeit: Dinah Kreten, Stefan RohnLektorat: Sebastian KlöppelAtlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2010Mit einem Vorwort von Robert Schmidt und einer Einführung von Prof. Dr. Rolf G. Heinze2. Auflage

Verlag: InWIS, BochumISBN: 978-3-930980-40-6Druck: GWN Gemeinnützige Werkstätten Neuss GmbH

Der Atlas Wohnen 2010 entstand mit freundlicher Unterstützung der Evonik Wohnen GmbH, Essen.

Allgemeine HinweiseAlle in diesem Atlas Wohnen zusammengetragenen Informationen wurden nach bestem Wissen und Ge-wissen überprüft und ausgewertet. Jedoch kann für die Qualität der Daten, die von anderen Unterneh-men oder öffentlichen Stellen stammen und von In-WIS ausgewertet wurden, im Einzelnen keine Gewähr übernommen werden.

Wir empfehlen daher in jedem Fall, vor konkreten Investitionsentscheidungen eigene Untersuchungen durchzuführen.

Die Datengrundlagen zu den meisten Karten liegen als Tabellenband vor und können auf den Homepages der Evonik Wohnen GmbH (www.evonik-wohnen.com) und der InWIS Forschung & Beratung GmbH (www.in-wis.de) kostenlos heruntergeladen werden.

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InWIS Forschung und Beratung GmbHInWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilien-wirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der EBZ Business Schoolund der Ruhr-Universität BochumSpringorumallee 544795 BochumTel.: 0234 - 890 34-0Fax: 0234 - 890 34-49E-Mail: [email protected]: www.inwis.de

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InWIS Forschung und Beratung GmbHInWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilien-wirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der EBZ Business Schoolund der Ruhr-Universität BochumSpringorumallee 544795 BochumTel.: 0234 - 890 34-0Fax: 0234 - 890 34-49E-Mail: [email protected]: www.inwis.de

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