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Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wienwww.iibw.at

AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 1

Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbHPF 2, A 1020 Wien+43 1 968 [email protected]

Enquete „Auf die Zukunft Bauen – der künftige Wohnbedarf in Niederösterreich“

29. April 2015, St. Pölten

Der Wohnungsbedarf in NiederösterreichFH-Doz.Dr. Wolfgang Amann



Struktur der „Wohnungsbedarfsanalyse NÖ“

• Demographie• Status Quo beim Wohnen• Wohnbedarf• Wohnpolitik



Land der zwei Geschwindigkeiten

• Viel stärkere regionale Unterschiede als in anderen Bundesländern, z.B. hinsichtlich- Bevölkerungsentwicklung- Altersstruktur- Wohnkosten und ihrer Veränderung- Marktpreisentwicklung Wohnungen, Grundstücke

• gleichzeitig demographisch/wirtschaftlich schrumpfende und stark wachsende Regionen



Großräumige Gliederung neu denken

• Vier Viertel?• Fünf Viertel mit NÖ Mitte?



Großräumige Gliederung neu denken

NUTS = Nomenclature des unités territoriales statistiques)

Quelle: Europäische Kommission, St.at

oder besser: NUTS-Klassifikation



Megatrend Urbanisierung … auch in NÖ• Zwei sich überlagernde Entwicklungen• Massive Entwicklung des Umlands Wien• Aber auch:

Urbanisierung des ländlichen Raums

• Zukunftsbild: urbaner Siedlungsteppich ähnlich Holland



Niederösterreich und das Eigenheim• Mehr als zwei Drittel der Haushalte sind Eigentümer• Ambivalente Einschätzung des Eigenheims• positiv:

- qualitativ hochwertige Wohnversorgung- im ländlichen Raum auch für Geringverdiener- Aktivierung von privatem Kapital- regionale Wertschöpfung - moderater öffentlicher Aufwand

• negativ:- Zersiedlung und Landschaftsverbrauch - wesentlich höherer Energieverbrauch - zusätzlicher Individualverkehr- höhere Infrastrukturkosten der

Gemeinden - Werthaltigkeit nur teilweise gegeben



GBV in Niederösterreich

• Dominanz der GBV im großvolumigen Wohnbau

• Geförderter GBV-Mehrwohnungsbau in fast allen Gemeinden

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Wohnkosten HauptmietwohnungenQuelle: St.at, IIBW

• GBV-Dominanz bewirkt niedrige Wohnkosten

• Neue Herausforderun-gen für GBV:Ortskernentwicklung, urbane Entwicklung in Verdichtungsräumen



Wohnungsmarkt mit riesigen Unterschieden• Große Unterschiede zwischen billigsten und teuersten Bezirken

Private MietwohnungenFaktor 23,70-8,60 €/m²

EigentumswohnungenFaktor 3

1.150-3.150 €/m²

EigenheimeFaktor 2,5790-1.950 €/m²

BaugrundstückeFaktor 15

27-400 €/m²Quelle: WKO Immobilienpreisspiegel 2013, IIBW



Wohnungsneubau und Bevölkerungsdynamik, 2000er

Quelle: St.at, Registerzählung 2011; IIBW

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Abschätzung des regionalen Wohnungsbedarfs p.a.

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Series2Wohnungsbedarf pro JahrMehr/weniger als in 2000er Jahren (rechte Skala)

Quelle: IIBW , St.at



Wohnungsbedarf

• Wiener Umland• urban geprägter ländlicher Raum• St. Pölten• „Economy“-Sektor• großvolumiger Wohnbau kann urbane Strukturen schaffen



Problematik Leerstand

• Starker Neubau führte in Abwanderungsbezirken zu besonders großen Wohnungsbeständen: Gmünd, Neun-kirchen, Waidhofen/Thaya, Lilienfeld, Horn, Hollabrunn

• Regionalpolitische Instrumentalisierung der Wohnbauför-derung trug zum Strukturerhalt in peripheren Lagen bei, schafft aber zukünftig große Probleme

• Zukünftige „Ruinenorte“?• Problematik Leerstand im gemeinnützigen und kommunalen

Bestand



Umgang mit Leerstand

• Beendigung des Programms „flächendeckender geförderter Mehrwohnungsbau“, Neuausrichtung auf dessen Erhalt

• Eigenheimförderung: Ortskernförderung statt Förderung von Abwanderungsgemeinden

• Übertragung der Verwaltung kommunaler Bestände an GBV• Neuregelung der Wohnungsbedarfsprüfung• In peripheren Lagen geförderter großvolumiger Neubau nur

bei interkommunaler Zusammenarbeit• Anreize für Rückbau (großvolumig und Eigenheime)



Warum kompakte Ortschaften

• Infrastrukturkosten für Kommunen

• Schutz landwirtschaftlicher Flächen und Naturräume

• Zivilgesellschaftliche Aspekte: Sozial- und Vereinsleben in den Gemeinden

• Erhalt der notwendigen Dichte für Infrastruktur, Geschäfte, Wirtshäuser



Kompakte Ortschaften … aber wie?

• Raumordnung: befristete Widmungen, Baulandverträge

• Maßnahmen zur Mobilisierung von unbebautem gewidmetem Bauland: Reform der Grundsteuer, Baulückenkataster, Androhung der Rückwidmung

• Wohnbauförderung: stärkere Hebel für neue Häuser am richtigen Ort und mit geringerem Flächenverbrauch (Eigenheime, Mehrwohnungsbau)

• Integrierte Ortskernentwicklungen mit GBV als Inkubator

• Betreutes Wohnen



Bodenpolitik und Wohnen

• Herausforderung: effektive Bodennutzung trotz großer Reserven

• Große Nachteile der bisherigen Zersiedlung in kommunalwirt-schaftlicher, ökologischer und zivilgesellschaftlicher Hinsicht

• Maßnahmenbündel für gewidmetes und ungewidmetes Bauland

• Große Potenziale eines Baulandfonds:- Nutzen für ländliche Gemeinden- Nutzen für Verdichtungsräume- Finanzierung und Knowhow-Transfer



Chancen der Großstadtregion Wien• Verdichtung passiert …

… strukturiert oder zufällig Quelle: St.at, Bevölkerungsstatistik, IIBW



Negativszenario …

• Minimalkonsens bei freiwilliger Kooperation zwischen den Umlandgemeinden

• „Kirchturmdenken“

• Zersplitterte Siedlungs- und Gewerbeentwicklung

• Ineffiziente Infrastruktur und Erschließung

• Marktdruck aus Wien verdrängt angestammte Bevölkerung

• Flächenfraß zerstört Naturräume



Positivszenario …

• Koordinierte Entwicklung unter Federführung übergeordneter Gebietskörperschaften

• Räumliche Strukturierung über Gemeindegrenzen hinweg

• Koordinierter Maßstabsprung in Wohnbau- und Ortsentwick-lung zur Entwicklung qualitätsvoller städtischer Räume

• Entstehung von „Stadt“ im Umland Wiens

• Nutzung der Wachstumsmotoren Wien und Bratislava für Niederösterreich

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