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El contrato de compraventa:Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero (art.1793).El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos partes: una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que se obliga a pagarla en dinero (comprador).El CC no las ha definido limitndose en el art.1793 a sealar que la parte que se obliga a dar la cosa se dice vendedor y la que se obliga a pagarla comprador. Pero de los trminos claros del art.1793 se desprende sin lugar a dudas quin es cada una de ellas en el contrato de compraventa.Naturaleza o clasificacin5)Segn sus caractersticas, se clasifica:1. - Es un contrato bilateral. Las partes se obligan recprocamente. En otras palabras, origina dos obligaciones recprocas que consisten en: una en dar una cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son esenciales en la compraventa, pero no son las nicas. Las otras obligaciones que existen en este contrato, son accesorias a estas dos obligaciones esenciales, porque no existiran si alguna de ellas no tuviere a su vez existencia.As, el vendedor tiene sobre s la obligacin de saneamiento, que comprende el saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios (art.1837). Esta obligacin no es otra cosa que una consecuencia de la obligacin del vendedor de dar la cosa.Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las que constituyen la esencia del contrato de compraventa. De tal manera que si una de estas obligaciones no existe, o no hay compraventa o degenera en un contrato distinto (art.1444). 2.- Es un contrato conmutativo por regla general: es conmutativo en el sentido de que las obligaciones recprocas de las partes se miran como equivalentes. Pero, el carcter conmutativo no es de la esencia del contrato de compraventa; de modo que puede faltar este carcter conmutativo y el contrato de compraventa no va a degenerar en otro contrato distinto.Es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta de ganancia o prdida y, en ese caso, el contrato no va a ser conmutativo, sino que va a ser aleatorio.3.- Es un contrato consensual, por regla general. Esto se desprende del art.1801 inc.1, por excepcin es solemne en los casos a que se refiere el inc.2 del citado artculo.4.- Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan recprocamente, una en beneficio de la otra.5.- Es un contrato principal, porque subsiste por s mismo sin necesidad de otro contrato. El contrato de compraventa no est destinado a asegurar el cumplimiento de una obligacin principal.Aspectos a destacar:La regla general es que el contrato de compraventa sea consensual y la excepcin es que sea solemne. En estos casos excepcionales cuando el contrato de compraventa es solemne, la solemnidad consiste en que se otorgue por escritura pblica. Esta solemnidad de acuerdo al art.1801 inc.2, se exige en la venta de los bienes races, servidumbres y censos y la de una sucesin hereditaria, de tal suerte que dicha venta no es perfecta mientras no se haya otorgado la respectiva escritura pblica.Pero a este respecto hay que tener presente que tratndose del contrato de compraventa de bienes races celebrada por ciertas instituciones (especficamente el Serviu), la ley 14171 en su art. 67, suprimi la solemnidad de la escritura pblica en los casos a que se refiere y estableci un procedimiento especial de otorgamiento de instrumento privado en el art. 68. As, las ventas que hace el Serviu, se efectan por instrumento privado firmado ante notario y debidamente protocolizado en el plazo de treinta das, contado desde la fecha de su suscripcin, hecho lo anterior queda perfecto el contrato de compraventa.Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa es un ttulo traslaticio de dominio y, an ms, es el tpico ejemplo (art.703). De esto se desprende una consecuencia importante: en Chile, por el solo contrato de compraventa no se transfiere el dominio. Del contrato de compraventa solamente surgen derechos y obligaciones personales entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir que se le entregue la cosa y, como contrapartida, el vendedor exigir el pago del precio. En Chile, para que se opere la adquisicin del dominio, adems del contrato de compraventa, se requiere que se realice la tradicin de la cosa. Esta se har por el art.684 (muebles) o por el art.686 (inmuebles). En esto, el CC presenta una diferencia fundamental con el sistema francs, ya que en ste el derecho de dominio se adquiere por la celebracin del solo contrato de compraventa, no siendo necesaria la tradicin. Es por eso que disposiciones como el art.1550 no encuadran dentro de nuestro sistema, pero s en el francs, fuente del nuestro.Problemas que derivan de la definicin (art.1793):Viendo detenidamente la definicin veremos que en ella slo se indican las obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia. Sin embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor est o no obligado a transferir el dominio de la cosa vendida al comprador. No obstante esto, la propia definicin en los trminos que emplea nos seala que una de las partes se obliga a dar una cosa (el vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligacin de esa parte, porque de acuerdo con el art.1548 la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa. Pero ambas obligaciones significan y producen cosas distintas a saber:1. - La obligacin de dar, por definicin es aquella que tiene por objeto transferir el dominio o constituir un derecho real.Es una obligacin que puede ser contrada solamente por el dueo de la cosa.2.- La obligacin de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona a otra y por lo mismo, puede ser contrada por quien no es dueo de la cosa.Es decir, en un sentido jurdico la obligacin de dar implica la transferencia del dominio y la de entregar implica el traspaso de la tenencia de una cosa. En el hecho, si toda obligacin de dar comprende la de entregar, desde el momento en que la forma de cumplir la obligacin de dar se hace por medio de la entrega de la cosa que es objeto de esa obligacin.Pero no sucede lo mismo con la obligacin de entregar, ya que no toda obligacin de esta naturaleza lleva envuelta la obligacin de dar. Lo que sucede es que cuando el legislador en el art.1793, dice que una de las partes se obliga a dar una cosa, pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando en realidad no es as, ya que la obligacin del vendedor es slo la de entregar la cosa.Alessandri seala que el sistema jurdico chileno no est obligado a hacer propietario al comprador, sino que este se obliga a proporcionar la cosa al comprador. La obligacin que realmente contrae el vendedor es la de entregar la cosa lo cual se desprende de numerosas disposiciones del CC: art.1815 (reconoce la validez de la venta de cosa ajena); de aquella situacin de las disposiciones que regulan las obligaciones del vendedor, entre otras Sostienen algunos autores que aqu hubo un error del legislador al emplear la expresin "dar" en el art.1793 y que en realidad debi haber hablado de "entregar", trmino que habra expresado con mucha mayor propiedad el carcter que la obligacin del vendedor tiene en nuestra legislacin.Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por si solo la traslacin del derecho de dominio de una parte a la otra y es indudable que dicho contrato solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es por ello que el efecto de este contrato es que da al comprador un ttulo que le sirve para adquirir el dominio.El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un ttulo que lo habilita para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada, pero no puede demandarle que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir el comprador en virtud del contrato sino que por la tradicin o por la prescripcin segn sea la circunstancia.En el sistema del CC chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio de la cosa que ha comprado, tienen que presentarse dos actos consecutivos, que son: el ttulo y el modo de adquirir. Mientras no se d cumplimiento a todo este proceso el dominio no se va a radicar en el comprador.En sntesis, para que una persona llegue a ser dueo por este procedimiento se requiere:1. - Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la obligacin de entregar la cosa vendida, es decir, le da al comprador un ttulo que lo habilita para adquirir el dominio.2. - Tiene que estar presente la tradicin, que es el modo de adquirir el dominio y que es el medio para cumplir la obligacin nacida del contrato de compraventa.Requisitos generales del contrato de compraventa:Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lcitos. Pero, fuera de estos requisitos generales a todo contrato, la compraventa debe reunir tambin ciertos requisitos esenciales que le son propios y que son precisamente los que le dan su fisonoma a este contrato. Estos elementos esenciales son:1.- La cosa vendida,2.- El precio.Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de compraventa, o sta no produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto en el art.1444.1.- La cosa vendidaEs el objeto de la obligacin del vendedor y, por tal razn, ella no puede faltar, ya que si falta no habra obligacin del vendedor, pues ella carecera de objeto y, siendo as, la obligacin del comprador carecera de causa, segn la Teora Clsica de la Causa, en virtud de la cual la causa de la obligacin de una de las partes es la obligacin de la contraparte.Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habr contrato de compraventa, producindose la destruccin del mismo. En realidad, no puede concebirse ni desde el punto de vista jurdico ni desde el punto de vista material, una venta en que no haya cosa vendida.La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato de compraventa sea vlido, sta debe reunir los siguientes requisitos: a) tiene que ser comerciable, b) tiene que ser real, c) tiene que ser determinada o determinable, d) la cosa vendida no debe ser del comprador.a) La cosa vendida tiene que ser comerciable: slo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas comerciables, entendindose por tales a aquellas cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Es decir, son cosas comerciables aquellas que pueden constituir un objeto lcito al enajenarse, siendo incomerciables aquellas que al enajenarse constituyen un objeto ilcito.En relacin a este punto nos encontramos con el art.1810, segn el cual "pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por ley". Si se vende una cosa cuya enajenacin est prohibida por ley nos encontraremos en presencia de un contrato que la ley prohbe, el cual, por consiguiente, adolece de objeto ilcito (art.1466) y, siendo as, su sancin va a ser la nulidad absoluta por el art.1682.Ejemplos de cosas cuya enajenacin est prohibida por la ley:1. Art.1464 N1: las cosas que no estn en el comercio.2. Art.1464 N2: los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otras personas.b)La cosa vendida tiene que ser real: esto significa que la cosa vendida tiene que existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si as no fuere, dicho contrato carecera de objeto y, por consiguiente, dentro de nuestro ordenamiento jurdico, segn la tesis aceptada mayoritariamente, adolecera de nulidad absoluta (arts.1461 y 1814).Pero no solamente las cosas que existen al momento de la celebracin del contrato pueden ser objeto de ste, sino que tambin aquellas que no existen, pero se espera que existan, es decir, las llamadas "cosas futuras". En realidad, el objeto de la venta debe tener existencia material, de otro modo no podra formarse el contrato de compraventa. Pero, esta regla sufre excepcin respecto de las cosas que si bien no existen al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, existirn con posterioridad. En este caso, la venta se va a perfeccionar una vez que la cosa que se espera que exista adquiera existencia material.Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva al momento de prestarse el consentimiento. Esta cosa que no existe en ese momento existir posteriormente y entonces se formar la venta definitiva y, si no llega a existir, el contrato de compraventa ser nulo absolutamente (segn nuestro ordenamiento jurdico) por falta de objeto. Sin embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es vlida aunque la cosa no llegue a existir: esto es lo que sucede cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza.En sntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, segn sea que se venda la cosa misma que va a existir, o bien, la esperanza o la suerte de que pueda realizarse un hecho o producirse una cosa.Cuando lo que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es condicional, porque se entiende hecha bajo la condicin de que la cosa llegue a existir; en tanto que, cuando se vende la esperanza o la suerte de que pueda producirse una cosa o realizarse un hecho, la venta es aleatoria, reputndose perfecta desde que hay acuerdo sobre la cosa futura y el precio.El CC se preocupa tanto de la venta condicional como de la aleatoria en el art.1813. Atendiendo al tenor literal de nuestro CC, la regla general es que la venta de cosa futura sea condicional, es decir, la venta se entiende celebrada siempre bajo la condicin de que la cosa llegue a existir. Pero el mismo artculo consagra la excepcin a esta regla: aquel caso en que la venta no recae sobre la cosa misma que se espera que exista, sino sobre la suerte. Pero esta especie de venta tiene cabida solamente cuando as lo expresan las partes o cuando de la naturaleza misma del contrato aparece que lo comprado fue la suerte.Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es condicional o aleatoria, el juez va a tener que declarar que la venta es condicional, porque ello es ms coincidente con el carcter conmutativo del contrato de compraventa y, adems, porque la ley dice expresamente que la venta de cosa futura se entiende hecha bajo condicin de que la cosa exista. Establece aqu el art.1813 una presuncin a la cual el juez debe atenerse, a menos que ella sea desvirtuada por otra prueba en contrario, cual sera: en primer trmino, que las partes hayan expresado en el propio contrato de compraventa que ste tiene un carcter aleatorio; en segundo trmino, que el carcter aleatorio del contrato se desprenda de la propia naturaleza de ste.Slo existiendo esta prueba contra la presuncin el juez va a poder declarar que el contrato es aleatorio y no condicional, lo que significa establecer que no es un contrato cuya existencia dependa de que la cosa vendida llegue a existir, sino que es un contrato puro y simple.De manera entonces que, cuando la venta es condicional (conmutativo) (regla general), si la cosa no llega a existir falla la condicin y no hay contrato de compraventa. En cambio, cuando la venta es pura y simple o aleatoria, la obligacin del vendedor es aleatoria, debiendo cumplirla slo si la cosa llega a existir; en tanto que la obligacin del comprador de pagar el precio tiene que cumplirse siempre.c) La cosa vendida debe ser determinada o determinable: que sea determinada nos est indicando que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo cierto, o bien, en una cantidad determinada o determinable de un gnero tambin determinado (art.1461). La cosa vendida tambin puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene sobre la cosa conjuntamente con otras personas, es decir, puede consistir en una cuota de un derecho pro indiviso. Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurdica, esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir, no pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea que se venda el total de esos bienes o una cuota de ellos pues as el legislador lo prohbe expresamente en el art. 1811. Lo que la ley prohbe es la venta de una universalidad jurdica, pero es posible segn el citado art. que una persona venda todos sus bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pblica, aunque sta se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos.De manera que en este caso la venta slo va a comprender aquellos bienes sealados en la escritura pblica y no otros, de suerte que cualquier estipulacin en contrario va a adolecer de nulidad. Si en la escritura pblica se sealan todos los bienes de una persona, esa venta va a ser vlida y las cosas no comprendidas en esta designacin se entendern que no lo son en la venta. Pero, la regla que prohbe la venta de una universalidad jurdica tiene una excepcin: se admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia an cuando sta tiene el carcter de universal y recae sobre una universalidad jurdica (art.1801 inc.2). La nica exigencia en este caso es que dicha venta deba hacerse por escritura pblica.D) La cosa vendida no debe pertenecer al comprador: esto est expresamente dicho por el legislador en el art.1816. El hecho de que el legislador establezca claramente que la venta de cosa propia no vale, se debe a que sta carecera de causa, pues no se ve cul sera el motivo jurdico o sicolgico que pudiera inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece.La venta de cosa ajena.Dentro del mbito de la cosa vendida, corresponde ver la venta de cosa ajena (art.1815): el hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea vlida es una consecuencia del carcter que nuestra legislacin le da al contrato de compraventa. En Chile, el contrato de compraventa es generador de obligaciones para ambas partes. Por ello, en virtud de este contrato, el vendedor slo est obligado a proporcionar al comprador la posesin pacfica y tranquila de la cosa. No est obligado el vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere el contrato. Es por ello que no hay obstculo alguno para que las partes puedan celebrar un contrato respecto de una cosa que no les pertenece, el cual ser vlido siempre que en el concurran todos los requisitos necesarios para su validez. Ello es as porque en nuestro sistema jurdico la venta no es un acto de enajenacin, sino que es un acto creador de derechos y obligaciones. Puede, entonces, venderse una cosa que pertenece a otro, "porque vender no es enajenar", sino que implica contraer solamente ciertas obligaciones entre las cuales no est la de transferir el dominio. La enajenacin es cosa distinta, porque enajenar es transferir el dominio, y slo puede transferir el dominio quien es dueo de la cosa que ha de transferirse.Es justamente por este carcter que se da entre nosotros al contrato de compraventa, que la venta de cosa ajena es vlida, siendo un justo ttulo que posibilita al comprador para adquirir el dominio por prescripcin.Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo ttulo, porque de acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene justo ttulo y buena fe, y habiendo existido la tradicin, podr tener la calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por prescripcin ordinaria. Esto, salvo que se desvirte alguno de los elementos de la posesin regular.Efectos de la venta de cosa ajena:Para estudiar esta materia debemos distinguir:1.- Si la cosa vendida ha sido entregada por el vendedor al comprador.2.- Si la cosa vendida no ha sido entregada por el vendedor al comprador.1. - Si el vendedor entreg la cosa vendida al comprador en este caso, el verdadero dueo tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el objeto vendido, ello porque en la venta de cosa ajena hay un caso de inoponibilidad por falta de concurrencia. Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es perfectamente vlido entre el comprador y el vendedor, pero le es inoponible al verdadero dueo, ya que ste no concurri con su voluntad a la celebracin de ese contrato. Es precisamente en mrito de esa inoponibilidad que el verdadero dueo puede reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, pero hay dos casos en que ello no es posible:A) Cuando el verdadero dueo ha ratificado la venta hecha por quien no era dueo de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y, en caso de ser as, la ratificacin va a producir plenos efectos. An ms, el comprador va a tener en este caso su derecho desde la fecha de celebracin del contrato de compraventa y no desde la fecha de la ratificacin (art.1818).B) Cuando el comprador adquiri el dominio por prescripcin. Es a esta situacin a la que se refiere el art.1815 parte final (en relacin con el art.2517).2.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador aqu tambin pueden verse diversas situaciones:a) Que el verdadero dueo ratifique la venta. En este caso no habr problema de ninguna especie con el contrato de compraventa sobre cosa ajena, producindose sus efectos naturales.b) Que el verdadero dueo reivindique la cosa vendida de manos del vendedor. En este caso, si el verdadero dueo reivindica la cosa y el vendedor es desposedo de ella, el comprador va a poder demandar la resolucin del contrato con la correspondiente indemnizacin de perjuicios (art.1489).Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta de cosa propia (art.1819):"Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere despus el dominio de ella, se mirar al comprador como verdadero dueo desde la fecha de la tradicin".La disposicin concuerda con el art.682: si el tradente adquiere despus el dominio, se entender transferido desde el momento de la tradicin.El inc.2 del art.1819 seala una consecuencia lgica: "por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona despus de adquirido el dominio, subsistir el dominio de ella en el primer comprador". La nueva venta que el vendedor hiciere sera de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es de propiedad del comprador desde que le fue entregada.2.- El precioEs el objeto de la obligacin del vendedor. Define lo que se entiende por precio el art.1793 en su frase final: "el dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio".El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto como lo es la cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de compraventa no hay precio, en definitiva no habra contrato por carecer ste de objeto (faltara el objeto de la obligacin del vendedor).Requisitos del precio en el contrato de compraventa: 1.- Tiene que ser real, 2.- Tiene que ser determinado, 3.- Tiene que ser pactado en dinero.1.- Tiene que ser real: esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal manera que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligacin de pagarlo.Bajo estos trminos no ser precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o ridculo, entendindose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de la cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no hay un propsito serio entre las partes de que ese precio sea exigible.Debe considerarse tambin que si bien el precio tiene que ser real, no es requisito del precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa vendida, porque la falta de equivalencia entre los valores y el precio cobran entre nosotros importancia jurdica solamente cuando da origen a la lesin enorme en materia de compraventa de bienes races (arts.1889 y 1891).2.- El precio tiene que ser determinado: lo que significa que debe conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el precio. Esa cantidad puede estar precisamente establecida en el contrato, o bien, puede ser determinada por reglas o datos contenidos en el contrato (art.1461 incs.1 y 2).As por ejemplo, la venta de cosa fungible al precio corriente de plaza, es una venta con precio determinable en su cantidad por los datos que contiene el contrato de compraventa. En este caso se aplica la regla del art.1808.Luego, la determinacin del precio puede hacerse de cualquier modo explcito en el contrato y, ello, va a constituir una de las materias objeto de la interpretacin del contrato. En relacin con la determinacin del precio, hay un principio fundamental, y es que "jams el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes" (art.1809 inc.2). En caso contrario, se estara yendo en contra de lo dispuesto en el art.1801 inc.1.Sin embargo, esto no es obstculo para que las partes convengan que la fijacin del precio quede en manos de un tercero (art.1809 inc.1).3.- El precio tiene que ser pactado en dinero: lo que la ley exige es que el precio se pacte en dinero. Por consiguiente, no es forzoso que se pague en dinero, ya que puede suceder que despus de celebrado el contrato de compraventa se produzca en relacin con el precio una novacin o una dacin en pago. En estos casos, si bien el precio se estipul en dinero, no se va a pagar en dinero.Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un contrato de permuta (art.1897).Puede darse como alternativa tambin que las partes convengan un precio que va a consistir: parte en dinero y parte en especie. En este caso, se discute si estamos ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la solucin al problema, sealando en el art.1794 que dice que "se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en el caso contrario".Las solemnidades en el contrato de compraventa:En esta materia debemos partir de un principio bsico: el contrato de compraventa es por regla general consensual, esto es, se perfecciona por el acuerdo de las partes en la cosa y en el precio, sin necesidad de cumplir con formalidades externas. Slo por excepcin el contrato de compraventa se convierte en solemne.Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atencin a la importancia de la cosa que es objeto de la compraventa o en atencin a la voluntad de las partes, hace que este contrato que es consensual, pase a ser solemne.Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: el consentimiento, la cosa vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jams en el contrato de compraventa. Pero, hay otros que, aun cuando no son indispensables para que la compraventa adopte forma material, si lo son para que adopte forma jurdica. Estos requisitos que en ciertos casos se hacen indispensables para la existencia misma del contrato de compraventa son: las solemnidades, esto es, "aquellas formalidades externas que deben cumplirse para que el contrato produzca efectos jurdicos". Estas formalidades pueden establecerse: por la ley o por la voluntad de las partes.Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para perfeccionarse, adems del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o voluntarias.El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por voluntad de las partes.1.- Solemnidades legales:Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa pueden dividirse en:a) Solemnidades ordinarias, rigen respecto de todo contrato de compraventa que tenga por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente sealados por el legislador. Estas solemnidades no pueden faltar nunca en las ventas que las requieren como requisito esencial para la existencia del contrato.b) Solemnidades especiales, las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en determinadas condiciones o entre determinadas personas. Por ello es que estas solemnidades tienen un carcter muy particular.La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en consideracin a la naturaleza del acto o contrato, sino en atencin al estado o calidad de las personas a quienes pertenecen los bienes que se venden. Algunos sostienen que ms que estar frente a solemnidades, estamos aqu ante formalidades especiales. Solemnidades legales ordinarias:La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los siguientes contratos de compraventa: 1.- Contrato de compraventa de bienes races. 2.- Contrato de compraventa de censos. 3.- Contrato de compraventa del derecho de servidumbre. 4.- Contrato de compraventa del derecho de herencia.En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se otorgue por escritura pblica. La posterior inscripcin en el Registro Conservatorio de Bienes Races es la tradicin del derecho real y no tiene carcter de solemnidad.En relacin con esto, es menester considerar la situacin que se plantea con respecto a los inmuebles por adherencia y por destinacin. Si el contrato de compraventa versa slo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta de estos bienes se efecta separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de cosas muebles, en calidad de muebles por anticipacin.Por el contrario, si la venta comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia o destinacin, estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa sobre inmuebles.La importancia de esta distincin radica en que si se venden separadamente los inmuebles por adherencia o destinacin del predio a que acceden, se tratara de una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna escrituracin se requiere, es slo para los efectos probatorios (art.1708 y 1709).En lo que dice relacin con la compraventa de bienes races, hay una excepcin, en virtud de la cual no es necesario que dicho contrato se otorgue por escritura pblica, conservando no obstante el carcter de solemne, pues la escritura pblica es reemplazada por otra solemnidad. Esta situacin es aquella a que se refieren los arts.67 y 68 de la Ley.14171, de 26/10/60, que establece que en las ventas, constitucin de gravmenes y alzamiento de los mismos, efectuados por el Servicio de Vivienda y Urbanizacin (actual SERVIU), se suprime la solemnidad de la escritura pblica. De manera que los contratos de compraventa celebrados por el Servicio de Vivienda y Urbanizacin pueden otorgarse por instrumento privado firmado ante notario, debiendo ste protocolizar de oficio esa escritura a ms tardar al da siguiente hbil al de su otorgamiento. Mientras no se efecte esa protocolizacin, el instrumento privado no produce efecto alguno. Lo importante es que la ley seala que la no protocolizacin oportuna hace que el documento carezca de toda efectividad legal, sin necesidad de que su nulidad o ineficacia sea declarada por sentencia judicial. Solemnidades legales especiales:Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades y lo hace atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que se vende.Hay ciertos casos en que la venta de bienes races pertenecientes a ciertos incapaces requiere adems de la escritura pblica, la autorizacin judicial con conocimiento de causa. A esta situacin se refiere, por ejemplo, los arts.255 y 1754.En otros casos se requiere la autorizacin judicial y, adems, pblica subasta, como sucede en la venta de bienes races de una persona sujeta a guarda (art.393 y 394).Algunos han estimado que estas son solemnidades legales especiales. Pero, la verdad es que no tienen este carcter, sino que son formalidades exigidas en consideracin a la calidad o estado del dueo del bien que se vende.Entre las solemnidades legales y estas formalidades legales hay notoria diferencia, porque la omisin de la escritura pblica --solemnidad legal en el contrato de compraventa de bienes races-- produce como consecuencia la nulidad absoluta de este contrato; en cambio, la omisin de la formalidad legal tiene como sancin la nulidad relativa del contrato de compraventa.2.- Solemnidades voluntarias:Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades voluntarias o convencionales, pues no hay impedimento para que las partes convengan que una venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con la solemnidad convenida por las partes, que puede consistir en el otorgamiento de una escritura pblica o privada. Se contempla esta situacin, en relacin con la compraventa, en el art.1802.El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para retractarse de la celebracin del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o mientras no se haya principiado la entrega de la cosa, entendindose que si se efecta la entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello significa que se ha dejado sin efecto la solemnidad.Lo importante es que en estos casos la omisin del instrumento convenido por las partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual.

Situacin de las ventas forzadas en el juicio ejecutivo:Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia, constituyen tambin un contrato de compraventa. As lo han entendido los tribunales tomando como base lo que dispone el art.1891.Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos diferencias:1. - En la venta forzada el juez es el representante legal del vendedor o deudor.2. - En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa voluntaria el precio se establece por un acuerdo entre comprador y vendedor; en cambio, en la venta forzada la situacin es distinta, porque esta venta se realiza en pblica subasta y el precio se establece por la pugna entre los interesados.Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurdicos, en general, la norma fundamental en nuestro CC es el art.1446. De acuerdo con esta disposicin, la regla general es que las personas tengan capacidad, siendo la excepcin el que las personas sean incapaces. Para que exista una incapacidad es necesario que ella se encuentre establecida por el legislador. Este principio del art.1446 est reiterado por el legislador en el art.1795.En materia de compraventa y en relacin con la incapacidad, tiene plena aplicacin aquella clasificacin de las incapacidades que distinguen entre incapacidad absoluta, relativa y especiales (art.1447).Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:Estn reglamentadas en el CC en los arts.1796 a 1800, y son las siguientes:1. - Incapacidad para comprar y vender: el art.1796 seala que "es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad".En primer trmino, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre cnyuges no divorciados perpetuamente, sea que recaiga sobre inmuebles o muebles, corporales o incorporales. Tampoco tiene importancia si estn casados en rgimen de sociedad conyugal o en rgimen de separacin de bienes o participacin en los gananciales.Slo es vlido el contrato entre ellos cuando estn divorciados perpetuamente. Luego, si el divorcio es temporal, el contrato va a adolecer de nulidad absoluta (art.20 Ley de Matrimonio Civil).Fuera de ste, existe otro riesgo, que en realidad habra sido el que el legislador trat de evitar a juicio del profesor, cual es que los cnyuges celebrarn contratos de compraventa entre s en perjuicio de terceros.En segundo trmino, el art.1796 prohbe la celebracin de la compraventa entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, entendindose por este ltimo al que est sometido a la patria potestad, que es el conjunto de derechos que la ley confiere a los padres, sobre los bienes del hijo no emancipado. Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o madre y un hijo emancipado, ese contrato va a ser perfectamente vlido.Una forma de emancipacin legal es por haber llegado el hijo a la mayora de edad.Mencin especial requiere la situacin que se plantea cuando el hijo menor adulto ejerce un empleo, oficio, profesin o industria, pues de conformidad al art.251, se mirar como mayor de edad para la administracin y goce de su peculio profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el art.255. Es decir, para estos efectos se le considera como emancipado. Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad que tiene peculio profesional es vlido en relacin con ese peculio profesional. Infraccin a lo dispuesto en el art.1796:Si se celebra una compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente o entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, la sancin ser la nulidad absoluta de ese contrato por aplicacin de los arts.10, 1466 y 1682.2.- Incapacidad para vender: se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente (art.1797).De manera entonces que si el administrador de un establecimiento pblico hace una venta que no est comprendida dentro de su facultad administrativa o que no ha sido autorizada por la autoridad competente, esa venta va a adolecer de nulidad relativa, pues aqu no estamos en presencia de una norma prohibitiva, sino que de carcter imperativo.3.- Incapacidad para comprara) El art.1798 prohbe al empleado pblico comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo contrato de compraventa tendra como sancin la nulidad absoluta.b) Por otro lado, se prohbe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pblica subasta (art.1798 inc.2). Si se contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta.El COT ha ampliado considerablemente el campo de aplicacin de esta prohibicin, hacindola extensiva a los fiscales, defensores, relatores, secretarios y los dems auxiliares de la administracin de justicia (art.481 COT en relacin con el 321 COT).Cabe aqu hacer referencia a la situacin de la venta realizada por un partidor dentro del juicio de particin y como mandatario de los comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una de las partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea aqu es si esa venta cae o no dentro de la prohibicin del art.1798.Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que hacen aplicable el art.1798 a esta situacin, declarando la nulidad absoluta de la venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es plenamente vlida y lo han hecho sobre la base de que la particin no es un juicio.Otra situacin es el pacto de cuota litis: est permitido a los abogados y procuradores este pacto, esto es, aqul en virtud del cual el cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios que aquellos se obligan a prestarle. Lo nico que se exige aqu es que la participacin del abogado o procurador tiene que ser menor a la del cliente.c)El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta disposicin nos est remitiendo al ttulo denominado "De la administracin de los tutores y curadores", en el cual hay una norma fundamental, el art.412, que se refiere tanto a la enajenacin de bienes muebles como a la de los inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso: tratndose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podr comprarlos, pero con la autorizacin de los dems guardadores o del juez en subsidio. Esta autorizacin es un requisito exigido en consideracin a la calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la sancin va a ser la nulidad relativa del respectivo contrato (art.412 inc.2). Tratndose de bienes races del pupilo, el art.412 inc.2 establece una prohibicin absoluta en virtud de la cual el tutor o curador y dems personas all designadas, no pueden adquirir bienes races del pupilo, aunque tengan autorizacin judicial o de los otros guardadores. Si se infringe esta norma, la sancin ser la nulidad absoluta del contrato, porque se trata de la infraccin a una norma prohibitiva.d)Por ltimo, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, sndicos y albaceas en el art.1800.En relacin con los albaceas (art.1270), se plantea un problema. Hay una remisin que hace el art.1800 al art.2144; por su parte, nos encontramos con otra disposicin que es el art.1294, se seala que "lo dispuesto en los artculos... y 412 se extender a los albaceas".A la luz del art.2144 y tratndose de inmuebles, el albacea podra comprarlos, requirindose para estos efectos autorizacin expresa del causante. Pero si le aplicamos el art.412, no podra comprar el albacea bienes inmuebles del causante bajo ningn respecto.Si concluimos que se aplica el art.2144 en virtud de la remisin del art.1800, tendramos que concluir que de la autorizacin respectiva el albacea podra vlidamente comprar bienes races del causante; en cambio, si nos atenemos al art.1294 y a la remisin que este artculo hace al art.412, el albacea no podra adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo hiciere, la sancin sera la nulidad absoluta del respectivo contrato.Enfrentados a este problema de cul norma prevalece, se ha recurrido a la hermenutica legal para su solucin y, dentro de ella, a aquel principio que dice que "la norma especial prima sobre la general", concluyndose que la norma a aplicar en este caso es la del art.412, que es una norma de carcter especial, en tanto que los arts.1800 y 2144 son de carcter general.Efectos del Contrato de Compraventa:En general, los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de ese contrato emanan. As, una vez que se ha perfeccionado el contrato de compraventa, esto es, una vez que entre las partes ha habido acuerdo en la cosa y en el precio, nacen para ambas derechos y obligaciones y son precisamente las que el contrato estaba destinado a producir. Estos derechos y obligaciones pueden provenir de la ley o de la voluntad de las partes.De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella surgen derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.Son obligaciones esenciales del vendedor: 1.- La entrega de la cosa vendida al comprador, 2.- Sanear la cosa vendida al comprador.(eviccin y redhibitorios)Son obligaciones esenciales del comprador: 1.- Pagar el precio, 2.- Recibir la cosa comprada.Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente son de su esencia dos: * la obligacin del vendedor de entregar la cosa, * la obligacin del comprador de pagar el precio.Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.No hay obstculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones que se han indicado para el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento de otras obligaciones, como por ejemplo: la de imponer al comprador que destine lo comprado a un fin determinado.1.- Obligaciones del vendedor:La obligacin propia del vendedor y que nace del contrato de compraventa por el solo hecho de su celebracin y sin necesidad de estipulacin de las partes, vale decir, aquellas obligaciones que establece la ley, son dos: a) obligacin de entregar la cosa, b) obligacin de saneamiento de la cosa.Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o bien, modificar o atenuar las obligaciones sealadas, debiendo existir eso s un convenio expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor slo tiene las obligaciones que establece la ley y dentro de la extensin que a ellas corresponde (art.1824).A) Obligacin de entregar la cosa vendida: Consiste en conferir al comprador la posesin legal y material de la cosa a que se ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio por las razones vistas a propsito de la venta de cosa ajena.De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, el vendedor no solamente tiene la obligacin de entregar la cosa, sino que adems pesa sobre l la obligacin de conservarla hasta su entrega (art.1548). Es decir, tratndose de una especie o cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones: la obligacin del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta su entrega. la obligacin del vendedor de conferir al comprador la posesin legal y material de la cosa.a) La obligacin de conservacin de la especie o cuerpo cierto hasta su entrega: para que esta situacin se presente, es menester que no se trate de un contrato de ejecucin instantnea, sino que las partes hayan convenido un plazo para la entrega. En otras palabras, tiene que mediar un lapso entre el momento de celebracin del contrato y el de la entrega de la cosa, durante el cual la cosa vendida va a permanecer en poder del vendedor.El art.1548 impone al deudor (vendedor) la obligacin de custodia y conservacin de la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a menos que ste se haya constituido en mora de recibir. Cabe considerar que la responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si la prdida o deterioro de la cosa es culpable (art.1547).En caso que la prdida o deterioro de la cosa no sea por culpa del deudor, se entra a aplicar el art.1590 incs.1 y 2, lo mismo en caso de que la cosa se destruya despus que el comprador se ha constituido en mora de recibir. En tal caso, el acreedor (comprador) debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra.Si la prdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor) es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). Luego, si se produce esta situacin, se extingue la obligacin del vendedor de entregar la cosa, pero subsiste la del comprador de pagar el precio. Sin embargo, esta regla tiene una excepcin, que la da la venta condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del cumplimiento de la condicin, el riesgo es del vendedor (deudor) (arts.1550 y 1820).b) Obligacin de conferir al comprador la posesin legal y material de la cosa vendida: es precisamente en esto en lo que consiste la obligacin de entregar que recae sobre el vendedor. En relacin con ella hay que distinguir: El vendedor es el dueo de la cosa vendida. La forma en que el vendedor va a conferir la posesin al vendedor al comprador es mediante la correspondiente tradicin, la cual va a tener que hacerse ajustada a las normas de la ley y segn la naturaleza de la cosa (art.684 y 686). Es por eso que el art.1824 dice que el vendedor tiene que hacer la entrega o tradicin, ello porque si el vendedor es el dueo debe transferirse el dominio que hasta ese momento tena, es decir, en cuanto dueo recae sobre l una obligacin de dar (art.1548) y, como tal comprende la de transferir el dominio.Pero, en los casos en que la tradicin se efecta mediante la inscripcin del ttulo en el Registro Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta tradicin, porque al efectuarse sta el vendedor va a estar confiriendo al comprador tan solo la posesin legal de la cosa y sobre l tambin recae la obligacin de conferir la posesin material de la misma. Caso en que el vendedor no es el dueo de la cosa: tambin en este caso el vendedor va a conferir la posesin al comprador mediante la tradicin, pero como no es el dueo de la cosa que vende, no va a poder transferir ese derecho al comprador, solamente lo va a poner en posesin de la cosa vendida (arts.682 y 683).El vendedor al efectuar la tradicin de la cosa, an cuando no sea dueo de ella, va a haber cumplido su obligacin y ello es tan importante que si despus el vendedor dueo de la cosa intenta en contra del comprador la correspondiente accin reivindicatoria, el comprador no va a poder demandar al vendedor el cumplimiento o la resolucin del contrato, porque la obligacin del vendedor ya est cumplida y, por ello es que el comprador, ante una demanda de esta naturaleza solamente va a poder citar de eviccin al vendedor, es decir, lo va a citar para que ese vendedor asuma su defensa en el juicio correspondiente.En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por sentencia judicial, si ha citado de eviccin al vendedor, va a poder exigir a ste la restitucin del precio o de la parte que corresponda en caso de que la eviccin sea parcial, ms las indemnizaciones que establezca la ley.Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa:El legislador al reglamentar la compraventa no estableci normas sobre el lugar en que deba hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en esta materia habr que remitirse a las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse el pago (arts.1587, 1588 y 1589). De estas disposiciones se desprende que la cosa vendida tiene que ser entregada:1. - En el lugar que han estipulado las partes,2. - Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la entrega, se har sta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebracin del acto o contrato, siempre que se trate de una especie o cuerpo cierto.3. - Si lo vendido es una cantidad determinada de un gnero limitado, la entrega se va a hacer en el domicilio del deudor.Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega:Hay que distinguir algunas situaciones:1. - Si el contrato de compraventa es puro y simple: en este caso el vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de compraventa. Ello es as porque desde ese momento se hace exigible la obligacin de entregar del vendedor cuando el contrato es puro y simple (art.1826 inc.1).2. - Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetndolo a un plazo o a una condicin suspensiva. En este caso, el vendedor va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condicin.Tanto cuando hay plazo como cuando hay condicin suspensiva, la exigibilidad de la obligacin queda en suspenso ante el cumplimiento del plazo o de la condicin, en su caso (art.1826).Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega:Para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o ms personas distintas, el establecer el tiempo de la entrega va a determinar cul de los contratos va a prevalecer. De acuerdo con el art.1817, en el caso de que el vendedor haya vendido una misma cosa a dos o ms personas distintas, para determinar cul es el contrato que prevalece, hay que aplicar las siguientes reglas:a) Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este caso, es la venta celebrada con esa persona la que prevalece.b) Si la cosa ha sido entregada a dos o ms personas: prevalece la venta celebrada con aquella a quien se le entreg primero la cosa.c) Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o ms compradores, va a prevalecer el ttulo ms antiguo. Cuando el art.1817 dice "ttulo ms antiguo", se est refiriendo a la fecha del contrato de compraventa, as lo ha resuelto la jurisprudencia.Tratndose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesin a que se refiere el art.1817 es la posesin legal, es decir, la que se confiere con la correspondiente inscripcin. En este caso, cabe considerar como ttulo preferente a aquel que se incluy primero.Tratndose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesin a que se refiere el art.1817 es la posesin material.Qu debe comprender la entregaHay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato.Tratndose de bienes inmuebles, el art.1830 seala que la venta de un inmueble por naturaleza va a comprender tambin la de los inmuebles por adherencia o por destinacin. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de las partes.La entrega en materia de venta de predios rsticos:La ley da normas especiales. Los predios admiten una clasificacin en: predios urbanos y rsticos. En esta clasificacin, en lo que a contrato de compraventa se refiere, no se atiende a la ubicacin del inmueble, sino que al destino que ellos tengan. De este modo, predios urbanos sern aquellos que estn destinados a la habitacin o al uso industrial o comercial. Por su parte, predios rsticos, son aquellos que estn destinados al cultivo agrcola, esto es, a la explotacin de la tierra. El CC en sus arts.1831 a 1834 reglamenta la entrega de los predios rsticos, la cual vara segn la forma en que se venda el predio. Los predios rsticos pueden venderse de dos formas (inc.1 art.1831): a) Como especie o cuerpo cierto,( ad corpus) b) Con relacin a su cabida.La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto, siendo la excepcin la venta de los mismos con relacin a su cabida. El legislador ha sealado que la venta se entiende hecha con relacin a su cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la extensin, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse sealado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la distincin entre la cabida real y la cabida declarada (art.1831 inc.2).La determinacin de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. As, podr hacerse indicndose la superficie total del predio, o bien, sealndose la de cada una de las partes que la forman o componen.La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con relacin a la cabida, no es suficiente que sta se indique en el contrato, sino que es menester que el precio de la compraventa se determine en relacin a la cabida. Sin embargo, los autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se est interpretando en la forma que corresponde al art.1831.Problemas que se pueden presentar con relacin a la cabida Si se vende un predio con relacin a la cabida y el vendedor entrega precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie. El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida establecida en el contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida real), pudiendo darse aqu dos alternativas:A) Que la cabida real sea menor que la declarada (art.1832 inc.2).Hay que distinguir: 1. Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de 10 por ciento. En este caso, el vendedor est obligado a completar la cabida declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente el precio, porque ha entregado una extensin menor que la declarada, ejemplo: cabida declarada 100 hectreas, valor de cada hectrea $1000; valor total = $100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectreas (cabida declarada), el vendedor slo entrega 95 hectreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida o extensin que falta para completar la cabida declarada excede o no un 10 por ciento del valor de sta: Extensin faltante ==> 5 hectreas a $1000 c/u = $5000. 10 por ciento de la cabida declarada $10.000En este caso, el valor de la extensin que falta para completar la cabida declarada no excede de un 10 por ciento del valor de sta.2.En caso de que el valor de la extensin que falta para completar la cabida declarada excede en un 10 por ciento el valor de sta, el comprador tiene un derecho alternativo: a) aceptar la disminucin del precio que hiciere el vendedor, b) demandar la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios por incumplimiento de la obligacin del vendedor.Ejemplo: cabida declarada = 100 hectreas ==> $1.000 c/u.Supongamos que en lugar de entregar las 100 hcts., el vendedor slo entrega 50.La extensin faltante son 50 hcts. por un valor de $50.000. El 10 por ciento de la cabida declarada es de $10.000. En este caso, el valor de la extensin que falta para completar la cabida declarada, excede de un 10 por ciento del valor de la misma.B) Que la cabida real sea mayor que la declarada (art.1832 inc.1).En este caso, lo que se entrega es una superficie ms grande que aquella que se seal en el contrato de compraventa y, de conformidad al art.1832 inc.1, tambin tenemos que hacer una distincin:1. - Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10 por ciento del precio de la cabida real.2. - Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10 por ciento del precio de la cabida real.En este ltimo caso, el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio. Ejemplo: se venden 100 hcts. a $1.000 c/u, pero se entregaron 103 hcts (cabida real); extensin sobrante ==> 3 hcts, cuyo valor son $3.000, y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $10.300.En este caso, el precio de las hcts. dadas en exceso es inferior al 10 por ciento del precio de la cabida real y, por consiguiente, el comprador va a estar obligado a aumentar el precio proporcionalmente a las 3 hcts. que recibi en exceso.En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por ciento del precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de opcin: aumentar proporcionalmente el precio, desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirn los perjuicios segn las reglas generales, ejemplo: se venden 100 hcts a $1000 c/u, pero en realidad se entregan 130 hcts (cabida real). En consecuencia, la extensin sobrante de 30 hcts por un valor de $30.000 y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $13.000. En este caso, el precio de las hcts. dadas en exceso es superior al 10 por ciento del precio de la cabida real (que es de $130.000).En sntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la distincin entre la cabida real y la cabida declarada, margen que es de un 10 por ciento. Si se excede del 10 por ciento, se considera que no ha habido cumplimiento de lo debido por parte del acreedor y el comprador va a poder, ejerciendo su derecho de opcin, demandar la resolucin del contrato.Venta como especie o cuerpo cierto.La otra forma en que puede venderse un predio rstico y que constituye la regla general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresndose sta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la declarada (art.1831 inc. final).La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:1.- Sin sealamiento de linderos,Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar, cualquiera que sea la extensin o superficie que se le entregue, porque ello implica el cumplimiento de la obligacin del vendedor (art.1833 inc.1).2.- Con sealamiento de linderos.Esta es la forma usual de venta de un predio rstico como especie o cuerpo cierto. En este caso, el vendedor est obligado a entregar toda la extensin o superficie comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del art.1833 inc.2, es decir, habr que ver si el precio de la extensin que falta excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los linderos.Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el cual se le resarcirn los perjuicios segn las reglas generales). Lo anterior se desprende de lo dispuesto en el inc.2 del art.1833.Plazo de prescripcin de estas acciones:Sea que la venta del predio rstico se haga en relacin con la cabida o como especie o cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts,1832 y 1833 prescriben en el plazo de 1 ao, contado desde la entrega (art.1834).Se ha discutido a qu entrega se refiere el art.1834: a la entrega material o a la entrega legal (que se efecta mediante la correspondiente inscripcin del ttulo en el Registro Conservatorio)Los tribunales han entendido que este plazo de un ao se cuenta desde la entrega real o material, porque solamente all el comprador va a poder comprobar la verdadera cabida o superficie que se le ha entregado.Esta prescripcin, por tener un carcter especial, no se suspende.Aplicacin de los arts.1832 y 1833 a las ventas de las universalidades de derecho:De conformidad al art.1835 "las reglas dadas en los artculos referidos se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas". As por ejemplo: si se vende una biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran unidades, se van a poder aplicar las reglas de los arts.1832 y 1833, de acuerdo con el contenido de las estipulaciones contractuales.Los arts.1832 y 1833 y la lesin enorme:Tratndose de inmuebles la aplicacin de esta regla sobre la venta en relacin a la cabida de los artculos referidos, no excluye la aplicacin de las normas sobre la lesin enorme, cuando ella fuere procedente.Gastos de la entrega:Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al comprador son de cargo del vendedor, a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa (art.1806).Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple la obligacin de entregar:Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligacin de entregar que le impone el contrato de compraventa, o bien, que la cumpla imperfectamente, esto es, no ajustndose a lo estrictamente estipulado.Por el hecho de ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede dejar sin efecto por la voluntad de una de las partes, este incumplimiento por parte del vendedor no produce por s solo la extincin del contrato de compraventa. Muy por el contrario, el contrato de compraventa subsiste plenamente quedando entregado a la voluntad del comprador el hacerlo subsistir o ponerle fin. En el hecho, esta inejecucin del contrato produce como consecuencia entregar al comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que tienen objetivos distintos:1. - Una accin que persigue la entrega de la cosa, es decir, el cumplimiento de la obligacin del vendedor.2. - Otra, que persigue la resolucin del contrato, esto es, poner trmino al contrato de compraventa.Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art.1826 inc.2, norma que no hace otra cosa que repetir lo establecido en el art.1489.Pero, aqu se nos plantea el problema de establecer cundo se entiende que el vendedor no ha dado cumplimiento de su obligacin de entregar la cosa vendida. Hemos sealado que la obligacin del vendedor comprende la entrega de la cosa en el lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. En otras palabras, esta obligacin, adems de la entrega propiamente tal comprende un conjunto de varias otras cosas, las cuales, consideradas globalmente, forman la obligacin de entregar. Por ello y, considerando que los arts.1826 inc.2 y 1489 establecen que l podr ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas en caso que el vendedor no cumpla su obligacin de entregar, cabe concluir que el incumplimiento de cualquiera de aquellas partes que conforma la obligacin de entregar, da derecho al comprador para demandar el cumplimiento o la resolucin del contrato, con la correspondiente indemnizacin de perjuicios.Adems, reafirma esta opinin el hecho de que el art.1489 establece que "...lo pactado"; y lo pactado en el caso de la compraventa se refiere tanto a la entrega de la cosa en s misma como a la de sus frutos y accesorios en el lugar y tiempo convenido. Por consiguiente, el incumplimiento por el vendedor de cualquiera de estos aspectos coloca al comprador en la posibilidad de ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas.Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el vendedor no cumpla su obligacin de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las siguientes condiciones o requisitos:1. - Que el deudor (vendedor) est constituido en mora de entregar.2. - Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.3. - Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago.Si no concurre este ltimo requisito, ante la demanda del comprador el vendedor podr oponer la excepcin contemplada en el art.1552 (que contempla el principio de que la mora purga la mora).Derecho de retencin. La ley le confiere al vendedor un derecho de retencin, porque puede suceder que se celebre un contrato de compraventa y el comprador no estuviera obligado a pagar el precio de inmediato y, una vez celebrado el contrato de compraventa, se produzca una disminucin de la fortuna del comprador que haga temer al vendedor un posible no pago del precio. En este caso, el vendedor no est obligado a entregar la cosa, aun cuando se haya estipulado un plazo para el pago del precio, mientras no se pague el precio o se le asegure convenientemente su pago (art.1826 inc. final).B.- Obligacin del vendedor de saneamiento de la cosa vendida:Esta obligacin se funda en el razonamiento lgico en orden a que si alguien compra una cosa es para que sta le sea til, esto es, para poder usarla segn su naturaleza; y para poseerla con tranquilidad, esto es, sin ser perturbada de su posesin.En el fondo, esta obligacin consiste en garantizar al comprador una posesin pacfica y tranquila de la cosa que se vende y una posesin til.Que la posesin sea pacfica y tranquila, significa que el comprador no debe ver perturbada su posesin con las acciones que terceros hagan valer respecto de la cosa vendida para privarle de esa cosa.Que la posesin sea til, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que imposibiliten su uso por el comprador.Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art.1837, al establecer que la obligacin de saneamiento comprende dos objetos:1. - Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, aspecto que configura el "saneamiento de la eviccin".2. - Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el "saneamiento de los vicios redhibitorios".

El saneamiento de la eviccin:Consiste en la obligacin del vendedor de garantizar al comprador la posesin pacfica de la cosa, esto es, una posesin que no sea perturbada por terceros. Por esta misma razn es que se denomina tambin "obligacin de garanta".Cundo entra a jugar esta obligacin: cuando el comprador es perturbado en su posesin por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.El art.1838 seala que hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.Caracteres de la obligacin de saneamiento de la eviccin:a) Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art.1444 y 1839). Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una clusula especial.b) El vendedor no puede ejercer las acciones que se traduciran en una perturbacin o extincin de la posesin pacfica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el CC, como el art.1837, 1845 y 1849, de los cuales se desprende que es inconciliable esta obligacin de garanta con el ejercicio de la accin reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesin pacfica de la cosa. Lo que sucede es que si por el contrato de compraventa el vendedor contrae la obligacin de proteger o amparar al comprador frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida, con mayor razn el propio vendedor est obligado a no atacarlo en su dominio y posesin pacfica de la cosa. La misma obligacin pesara sobre los herederos del vendedor.c) La obligacin del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial y, por este hecho, la obligacin se transmite a los herederos del vendedor y la accin a los herederos del comprador.Pero, para que haya eviccin deben concurrir ciertos requisitos que se desprenden de los arts.1838 y 1839:1. - Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa.2. - Que la eviccin provenga de un hecho anterior a la venta.3. - Que la privacin del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial.1.- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. Se entender que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa que le fue vendida, sino que tambin cuando por sentencia judicial se declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la cosa que limite de cualquier modo el dominio del comprador de la cosa. As, habr privacin total cuando se vende una cosa y despus el verdadero dueo de ella ejerce la accin reivindicatoria contra el comprador para privarlo de la cosa vendida y, se ordena la restitucin de la cosa a su verdadero dueo. Cuando el acreedor hipotecario ejerce la accin de desposeimiento en contra del comprador y en virtud de ella se priva al comprador de la cosa que l compr.Hay privacin de parte de la cosa cuando se declara en favor de un tercero un derecho real sobre la cosa limitativa del derecho de dominio, como cuando se establece que un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la existencia de la propiedad fiduciaria.2.- La eviccin tiene que originarse en una causa anterior al contrato de compraventa. Este requisito est contemplado en el art.1839 y se ajusta claramente a la lgica y equidad, pues no sera lgico ni justo hacer responsable al vendedor por hechos que se han producido con posterioridad a la venta y en los cuales a ste no ha cabido participacin alguna. El vendedor solamente podr responder por las cosas que hubieren sucedido con anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales l tuvo participacin.3.- Que la privacin del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial. Esto es precisamente lo que caracteriza a la eviccin. Si la privacin del todo o parte de la cosa no se hace por sentencia judicial, no hay eviccin, es decir, si alguien arrebata o quita materialmente la cosa al comprador, ste va a poder ejercer la acciones que la ley le confiere a ese respecto: accin posesoria o reivindicatoria segn sea procedente. Pero no va a haber lugar a la eviccin, porque sta requiere de sentencia judicial.Es decir, para que haya eviccin es necesario que un tercero inicie un juicio en contra del comprador y, an ms, que en dicho juicio se dicte sentencia en contra del comprador, que lo condene a entregar la cosa al demandante o a reconocer en su favor un derecho real limitativo del dominio.Etapas que comprende el saneamiento de la eviccin:Comprende dos etapas perfectamente caracterizadas:1. - Consiste en la obligacin del vendedor de acudir en auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra.( debe ser citado por el comprador)2. - Una vez producida la eviccin, es decir, despus que el comprador ha sido privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor va a tener que entrar a pagarle las indemnizaciones que correspondan.Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin son diferentes en cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente separadas una de la otra, sucedindose en el tiempo en el mismo orden indicado.La primera de ellas, esto es, la obligacin de amparo judicial, es una obligacin de hacer, entendindose por tal aquella que consiste en la ejecucin de un hecho, que en este caso sera: amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente demandado. Es por esta razn que el art.1840 nos seala que la obligacin de saneamiento es indivisible, de tal suerte que si el vendedor fallece, puede exigirse el cumplimiento de la obligacin de hacer a cualquiera de sus herederos.La segunda obligacin que comprende el saneamiento de la eviccin, esto es, la de indemnizar, es una obligacin de dar y, como tal, es divisible entre los herederos del deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de ste, puede exigirse dicha obligacin a prorrata de las cuotas que correspondan a los herederos (art.1840 inc.2).Anlisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la eviccin:1. - La obligacin de amparo judicial. Si por un tercero que pretende tener derecho sobre la cosa vendida, se intenta una accin en contra del comprador (como la reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder y, normalmente as ser, que el vendedor no tuviere conocimiento de las pretensiones de ese tercero y, es por ello que la ley exige que el comprador cite de eviccin al vendedor por medio de un procedimiento especial establecido en el CPC (arts.584 y sgtes.)Esta obligacin de citar al vendedor est contemplada en el art.1843.La citacin de eviccin tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de contestar la demanda. El efectuar esta citacin es de suma importancia, ya que si el comprador no lo hace, el vendedor no va a ser responsable de la eviccin. Por lo dems, es lgico que as sea, porque si el vendedor no es citado de eviccin no toma conocimiento de las pretensiones del tercero.Citado de eviccin, el vendedor puede adoptar dos actitudes: No comparece al juicio, Comparece al juicio.Los efectos que se derivan de una u otra actitud son distintos: Si el vendedor citado legalmente de eviccin no comparece en juicio, es obligado al saneamiento de la eviccin. Ello, porque de su parte ha habido negligencia (art.1843 inc.3).Pero, hay un caso en que no obstante haberse citado al vendedor, ste no va a responder de la eviccin en aquel caso en que el comprador pierde la cosa porque no opuso una excepcin que le favoreca (art.1843 inc.3). Si el vendedor citado legalmente de eviccin comparece en juicio, puede adoptar dos actitudes:a) Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusin que el tercero va a ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la eviccin, pagando al comprador el precio y la correspondiente indemnizacin (art.1845). Pero, puede suceder que el comprador desee continuar adelante con el juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le corresponde. Pero, si adopta esta actitud y pierde el litigio, no va a poder demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el valor de los frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art.1845).b) Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la conclusin que las pretensiones del tercero carecen de fundamento, en ese caso, asume la defensa del demandado. En este evento, la relacin procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por eso, todas las gestiones y actuaciones en el litigio se van a producir entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en el proceso, pudiendo intervenir, eso s, como coadyuvante en defensa de los derechos que le pertenecen (art.1844).Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden resultar dos situaciones:I. - El vendedor gana el litigio: esto significa que la accin intentada por el tercero no prosper. En tal caso, de conformidad al art.1855, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad: no ser obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador (es decir, el comprador no tiene derecho a que se le indemnicen las costas del litigio, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor).II. - El vendedor pierde el litigio: termina aqu la primera etapa de la obligacin de saneamiento de la eviccin, es decir, finaliza la obligacin de defender al comprador y surge la obligacin que pesa sobre el vendedor, que es la de indemnizar al comprador. De manera entonces que esta segunda obligacin nace una vez evicta la cosa por sentencia judicial.Qu comprende esta obligacin de indemnizar (art.1847): Evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor est obligado a prestaciones en favor del comprador, las que comprenden la totalidad del saneamiento de la eviccin y que son las siguientes:1. - La restitucin del precio: el vendedor tiene que devolver ntegramente el precio recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo que medie entre la venta y la eviccin (art.1847 N.1).Pero, como esto podra traducirse en un enriquecimiento sin causa para el comprador, la ley establece que si ha habido deterioro de la cosa y, este deterioro ha significado un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse proporcionalmente el precio (art.1848).2.- La indemnizacin de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador: esta indemnizacin entonces no comprende cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta, como por ejemplo: impuestos, gastos de escritura, etc. Por consiguiente, no quedan comprendidos los gastos convencionales.3.- La indemnizacin del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo (al tercero que obtuvo en el juicio).Pero esta obligacin tiene una limitacin: el vendedor no debe el valor de los frutos percibidos durante el juicio cuando habindose allanado a la demanda, el comprador decida continuar adelante con el juicio (art.1845). Es lgico que en este caso no se responda porque el juicio se sigui en contra de su opinin.4.- Indemnizacin de las costas del juicio: esta obligacin tambin tiene una limitacin, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no debe las costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador decidi seguir adelante con el litigio.5.- La indemnizacin del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.Es lgico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde a un inters econmico que se ha incorporado al patrimonio del comprador y, adems, por que la eviccin priva al comprador del aprovechamiento de este aumento. Esta indemnizacin se rige por reglas distintas, segn cual sea la causa del aumento del valor de la cosa evicta. El legislador reglament minuciosamente la forma de indemnizar este aumento de valor en los arts.1849 y 1850, distinguiendo las siguientes situaciones:a) Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas por el comprador, para los efectos de esa indemnizacin hay que distinguir: Si estaba de buena fe, esto es, si desconoca las causas de la eviccin al momento de la venta, est obligado a indemnizar las mejoras necesarias o tiles que hubiera efectuado el comprador, pero slo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intent la accin, ya que puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al pago de esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas (art.1849). Si estaba de mala fe, esto es, conoca las causas de la eviccin al celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo aumento de valor que haya experimentado la cosa por concepto de mejoras, incluido aun el reembolso de las mejoras voluptuarias (art.1849 inc.2).b) Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales, o al transcurso del tiempo, tambin debemos distinguir para los efectos de su indemnizacin: si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al comprador el aumento que ha experimentado la cosa, pero con la siguiente limitacin: no se abonar en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta (art.1850). si el vendedor estaba de mala fe tiene que indemnizar todo aumento que experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin limitacin alguna (art.1850).Todo lo sealado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias, porque tratndose de las ventas forzosas, de acuerdo al art.1851, el vendedor debe una sola prestacin: el precio. Ello es as porque este contrato le ha sido impuesto al vendedor en caso de venta forzada, de tal suerte que su voluntad no ha concurrido a la celebracin del contrato y, por ello, no puede imputarse la eviccin a su culpa. Eviccin parcial:Como su nombre lo indica, es la privacin que sufre el comprador de parte de la cosa que compr en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de compraventa.Consecuencias de la eviccin parcial: Hay que establecer:1. - La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte evicta fue o no determinante en la celebracin del contrato. Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador no habra celebrado el contrato de compraventa, en ese caso, ste tiene un derecho de opcin: puede pedir la resolucin del contrato de compraventa con indemnizacin de perjuicio (art.1852 inc. final y 1853). puede pedir el saneamiento de la eviccin parcial (art.1854).Si la parte evicta no es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habra celebrado el contrato de todas maneras, en ese caso, ste slo tiene derecho a pedir el saneamiento de la eviccin parcial y nada ms (art.1854).El establecer la magnitud de la parte evicta, esto es, el determinar si fue o no relevante en la celebracin de la compraventa, es una situacin de hecho.2.- Quin es el sujeto pasivo de la eviccin: es importante establecerlo porque ste no es solo el inmediato vendedor del comprador que posee la cosa evicta, sino que tambin los antecesores de l en el dominio (art.1841).Extincin de la obligacin de saneamiento de la eviccin:1. - Prescripcin: la obligacin del vendedor de amparar judicialmente a su comprador es imprescriptible. La prescripcin que el legislador establece en esta materia se refiere a la obligacin de saneamiento de la eviccin, pero slo despus que sta se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa. En otras palabras, la prescripcin slo dice relacin con la obligacin de pagar el precio y las indemnizaciones a que se refiere el art.1847. Prescripcin de la obligacin de restituir el precio: prescribe de acuerdo a las reglas generales, es decir, 3 o 5 aos, segn se trate de accin ejecutiva u ordinaria (art.2515). Para ver desde cundo se cuenta el plazo, hay que distinguir:a) - si hay sentencia que priv al comprador de todo o parte de la cosa, el plazo corre desde la fecha de esta sentencia que produce la eviccin (art.1856 inc.2).b) - si no hay sentencia, porque el comprador restituy la cosa al tercero por haberse allanado el vendedor a la demanda de ste, el plazo corre desde la restitucin de la cosa (art.1856 inc.2). Prescripcin de la obligacin de pagar las restantes indemnizaciones: prescribe en 4 aos contados en la misma forma sealada anteriormente.2.- Renuncia. El comprador puede renunciar a la accin de saneamiento por eviccin porque ella mira a su solo inters y sta es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa.Esta renuncia tiene los siguientes alcances: el vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la accin de saneamiento, tiene que restituir el precio, porque si no fuere as, habra un enriquecimiento sin causa (art.1852). Pero, hay casos en que el vendedor ni siquiera tiene la obligacin de restituir el precio:a)Cuando el comprador compr la cosa a sabiendas de que era ajena (art.1852 inc.3).b) Cuando el comprador tom sobre s el riesgo de la eviccin, especificndolo (art.1852 inc.3).La razn de esto es que en estas dos situaciones el contrato de compraventa pasa a tener el carcter de aleatorio para el comprador y el precio, naturalmente, se estipula considerando los riesgos que presenta la eviccin, por lo que cabe concluir que va a ser menor que el que se habra convenido de no presentarse dicha situacin.3.- Extincin por otras causas legales:a) cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitraje sin conocimiento del vendedor, y el rbitro falla en contra del comprador, o sea, a favor del tercero demandante (art.1846 n1).El fundamento de esto radica en que se est procurando por este medio evitar la colisin entre el comprador y el tercero para perjudicar al vendedor. Si el vendedor consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la obligacin de saneamiento.b)Si el comprador perdi la posesin por su culpa y, de ello se ha seguido la eviccin (art.1846 n.2).c)Cuando el comprador no cit de eviccin al vendedor (art.1843 inc.3).d)Cuando citado el vendedor de eviccin, este no comparece, pero el comprador pierde el juicio por no haberse hecho valer una excepcin o defensa que la perteneca (art.1843 inc.3). Saneamiento de los vicios redhibitorios:Este es el otro aspecto que comprende la obligacin de saneamiento que pesa sobre el vendedor. La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene por finalidad garantizar al comprador la posesin til de la cosa en el sentido de que el comprador va a poder utilizar la cosa en su beneficio. Esta posesin til de la cosa va a desaparecer cuando se presenta algn vicio oculto o redhibitorio.El legislador no ha definido el vicio redhibitorio. Los autores sealan que "vicio redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que exista al tiempo de la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa".Vicios redhibitorios y error sustancial:No debe incurrirse en equivocacin de confundirlos. Error sustancial es el que recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Se distingue del vicio redhibitorio en cuanto, en este ltimo, hay un defecto o una imperfeccin inherente a la cosa en s misma y que tiene como consecuencia el hacerla intil para su uso natural (se trata, por consiguiente, de una situacin objetiva). En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado concepto de una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus condiciones inherentes (se trata de una situacin de carcter subjetivo).Requisitos para que un vicio sea redhibitorio (art.1858): 1.- que el vicio haya existido al tiempo de la celebracin del contrato. 2.- que el vicio sea grave, 3.- que el vicio sea oculto.1. - Que el vicio haya existido a la celebracin del contrato: es un requisito totalmente lgico, porque slo de estos vicios puede hacerse responsable al vendedor, ya que despus del contrato de compraventa la cosa ha dejado de estar en su poder y, por consiguiente, ha salido de su cuidado.Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido en toda su extensin magnitud o gravedad al momento de la celebracin del contrato, sino que basta que exista en germen hasta ese momento y se desarrolle con posterioridad.2.- Que el vicio sea grave: lo es cuando el defecto es de tal naturaleza que impide total o parcialmente el uso de la cosa. Se trata aqu de una cuestin de hecho que el juez va a tener que resolver en cada caso.El N.2 del art.1858 da una pauta que puede servir al juez para establecer si hay o no gravedad en el vicio: ello, segn si puede o no presumirse que el comprador, conociendo el vicio, hubiere o no comprado la cosa o la hubiere comprado en un precio menor.3.- Que el vicio sea oculto: lo es cuando el comprador lo ignora por no habrselo manifestado el vendedor.Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el silencio del vendedor. Ellos son los siguientes:a) cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio (art.1858 n.3).b) cuando el comprador por su profesin u oficio ha podido fcilmente conocer el vicio (art.1858 n.3), ejemplo: un veterinario compra un animal enfermo.

Clusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son:El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un vicio el carcter de redhibitorio, aun cuando ste no lo sea naturalmente. El art.1863 dice que "las partes pueden por el contrato...", luego el carcter redhibitorio que pueda atribursele a un vicio se hace slo en el contrato, no en una convencin posterior.Efectos de los vicios redhibitorios:Los efectos no son otra cosa que los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza y que se traducen en dos acciones que el comprador puede intentar en contra del vendedor: 1.- La accin redhibitoria, 2.- La accin estimatoria o quanti minoris.El ejercer una u otra de estas acciones es un derecho que la ley le confiere al comprador (art.1860).1. - La accin redhibitoria: es aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolucin de la venta (art.1857).2. - La accin estimatoria o quanti minoris: es la que la ley confiere al comprador para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En este caso, a diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce una rebaja proporcional en el precio (art.1857).La regla general es que el comprador tiene un derecho de opcin entre estas dos acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el comprador est privado de este derecho de opcin, pudiendo solamente ejercer la accin estimatoria. Estos casos son los siguientes:a) Cuando los vicios no son graves (art.1868).b) Cuando la cosa perece despus de celebrado el contrato de compraventa, encontrndose en poder del comprador y por culpa de ste (art.1862 inc.1). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma, subsiste el derecho de opcin para el comprador (art.1862 inc.2).El legislador ha considerado tambin la situacin del vendedor que saba del vicio redhibitorio y guard silencio al respecto (no lo hizo presente al comprador). En este caso, el vendedor queda obligado no solo a la restitucin de la cosa o a la rebaja del precio, sino que tambin debe indemnizar perjuicios en favor del comprador (art.1861).Tratndose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el art.1865, sealando que la accin redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera declarado a peticin del comprador.Extincin de la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios:1. - Por renuncia: esta accin puede renunciarse porque la obligacin de saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando e