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Mayo 2017
ECONOMÍAEn un entorno de incertidumbre añadida a nivel internacional, España supera sus retos y en 2017 se proyectan crecimientos de los indicadores macro, incluyendo la inflación que cerrará cerca al 2%. Los mercados de capitales mantienen su liquidez y España continua como destino principal de la inversión inmobiliaria.
Además de crecer un 2,5% en 2017, el PIB español cerrará en niveles superiores a los del ciclo anterior: 113 billones de euros en 2017 vs. 112 en 2008, a precios de 2010. Además, el producto per cápita también sería superior en un 1%. Los retos de la crisis persisten en el mercado laboral, cuya tasa de paro global es del 18% mientras que en Madrid y Barcelona rozan el 15%. En estos niveles todavía altos, la revisión de salarios al alza se mantiene contenida lo cual resta energía a la inflación. Esta última, mantiene su presión al alza de la mano de una demanda interna saludable.
La inversión, tanto en capital productivo como inmobiliaria mantienen un buen tono, así pues inversores y empresarios apuestan por mayores retornos en 2017, basados en fundamentales crecientes.
INDICADORES DE MERCADO 2016
OCUPACIÓN INVERSIÓN
Oferta Oferta
Nueva construcción Demanda
Contratación Rentabilidades prime
Rentas Prime
MADRIDUna publicación de Cushman & Wakefield
MARKETBEATOFICINAS
Una publicación de Cushman & Wakefield
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INTENSIDAD DE OPERACIONES EN MADRID – 2016
OFERTA
Fuente: Cushman & Wakefield; Mapa base Bing maps
La contratación junto con la falta de nuevos desarrollos de los últimos años, están provocando una contracción progresiva de la disponibilidad.
El primer trimestre cerró con una tasa de disponibilidad general por debajo del 13%. Desde la fuerte subida que se produjo en 2014 se ha reducido el espacio disponible en 6 puntos.
Si analizamos la disponibilidad hay que diferenciar dos zonas, dentro de la M-30 donde la tasa de disponibilidad es mucho menor, siendo de un 10% en CBD y de un 6,25% en Centro Ciudad. Y fuera de la M-30, en la zona Descentralizada (hasta la M-40) la disponibilidad se sitúa en el 14,2%. Y por último en la Periferia donde la disponibilidad es mayor situándose en el 16,6%.
En CBD vemos que la disponibilidad de calidad es de un 4,2%, cifra superior a la del Centro de la Ciudad donde la disponibilidad de calidad es mínima, situándose en un 1,2%, sin embargo en la zona descentralizada, donde existe mayor stock de calidad, la tasa de disponibilidad se sitúa cerca del 7%. En la zona periférica debido a la menor calidad general del stock, la disponibilidad de calidad es del 4,5%.
Actualmente estamos entrando en una nueva fase del mercado, en la que la oferta existente y futura deberán adaptarse a las exigencias de la demanda, que cada vez valora más aspectos en la toma de decisiones a parte del coste, como la certificación de eficiencia energética de los edificios, o los servicios que se ofrecen a los empleados. Son factores que ayudan a la retención y atracción del talento, y a
cumplir los requisitos de la responsabilidad social corporativa que cada vez exige un mayor número de inversores, promotores y ocupantes.La buena marcha de la economía española, con las revisiones al alza del crecimiento del producto interior bruto y el buen ritmo del mercado de la ocupación, son el escenario ideal para alinear los requisitos de la demanda con la oferta. En 2017 comenzaremos a ver el comienzo de las entregas de espacio disponible de calidad. Se esperan 145.000 m² de espacios reformados y 60.800 de nueva construcción.. El CBD es la zona con más actividad de desarrollo registrada; el 75% de estos nuevos proyectos se entregarán en esta zona, dentro del CBD destaca Azca, que es un claro ejemplo de la alineación de oferta y demanda, las nuevas rehabilitaciones que se han entregado o que están finalizando se están ocupando inmediatamente. El más claro ejemplo es Torre Europa que este trimestre ha absorbido alrededor de 12.000 m².
Pese al aumento de la actividad en desarrollos, la nueva construcción aún tiene un peso relativamente bajo. A pesar de eso, comienza a verse el interés en la promoción de suelos, actividad que se vio truncada durante la época de la crisis. Se empieza a ver interés por parte del inversor en proyectos llave en mano y especulativos, especialmente para grandes demandas que de otra manera no podrían obtener el espacio necesario y de calidad. Estos proyectos, tanto de reforma como de nueva construcción, aumentarán la calidad general del stock de Madrid lo cual ayudará a atraer la demanda en un 2017 en el que se prevé incrementar la ocupación.
El tamaño de los círculos representa la superficie del desarrollo
Una publicación de Cushman & Wakefield
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INTENSIDAD DE OPERACIONES EN MADRID – 2017
DEMANDA
Fuente: Cushman & Wakefield; Mapa base Bing maps
-4,00%
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100.000
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600.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Take-Up T1 Take-Up T2-T3-T4 GPD Evolution %
VOLUMEN DE CONTRATACIÓN MADRID
Pese al buen ritmo de la economía española, la contratación en el primer trimestre del 2017 cierra con 87.000 m². El mercado de la ocupación en Madrid ha sido un 13% más bajo comparándolo con el mismo periodo del año pasado y un 14,5% por debajo de la media de los últimos cinco años. Ha habido un descenso en el número de operaciones del 12% y un descenso en el tamaño medio por operación del 10%.
El 45% de las empresas han decidido ampliar espacio; únicamente el 14% fue nueva creación. Esto se explica por el perfil empresarial de Madrid, con sectores más tradicionales, servicios profesionales, sector bancario y financiero. Menos dinámicos que otros sectores como el tecnológico o telecomunicaciones.
“La nueva creación de espacio corresponde a empresas del sector tecnológico e IT.”
Los buenos datos macroeconómicos de España, se ven reflejados en la creación de empleo, con expectativas de la incorporación al mercado laboral para los próximos tres años de setenta mil nuevos empleos en el sector servicios en Madrid que se traducirían por aproximadamente 280.000 m² de contratación de espacio de oficinas.
Se han visto un menor número de operaciones en la zona periférica, de media de mayor tamaño, representando únicamente el 17% frente al 25% histórico. El CBD ha concentrado el 40% de las operaciones, y se establece como la zona preferida por las empresas las cuales comienzan a valorar más el lugar de trabajo como un factor en la atracción y retención del talento que como un coste. El centro ciudad pese a la escasa disponibilidad ha mostrado un repunte de actividad duplicando la contratación media de los últimos años. La zona descentralizada se mantiene como la segunda zona preferida, por su
buena relación entre calidad de los edificios, distancia al centro y precio.
“Las previsiones favorables y el ritmo de crecimiento de las empresas en , permitirán una contratación en 2017 cercana a los 450.000 m²”
Las principales operaciones este trimestre han sido la de SAGE y la de American Express con 5.000 y 4.750 m² respectivamente. El tamaño medio de las operaciones es 900 lo que confirma que la demanda es sana sin embargo la disminución del numero de operaciones ha reducido significativamente el volumen contratado.
La demanda ha sido impulsada por operaciones de mediana superficie, el 50% fueron operaciones entre 300 y 750 m² y un 30% de operaciones entre los 750 y 2.000 m². Únicamente el 15% de las operaciones superaron los 2.000 m² y el 5% restante son pequeñas operaciones de menos de 300 m².
El 55% de las operaciones se encuentran entre los 10€y 18€/m²/mes, debido al peso del CBD y al descenso de la contratación en la periferia ha provocado una subida en la renta media de Madrid. La fuerte contratación en AZCA concretamente en Torre Europa ha aumentado el porcentaje de operaciones de más de 26€/m²/mes, alcanzando niveles por encima del 10% que no veíamos desde 2010.
Los buenos datos de creación de empleo en Madrid han favorecido la recuperación del mercado de ocupación, esta tendencia de mejora se mantendrá por lo que se espera que 2017 sea un año positivo en cuanto a cifras de contratación. Sin embargo, no vemos que se puedan volver a alcanzar los niveles del anterior ciclo económico.
Una publicación de Cushman & Wakefield
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RENTASA la recuperación de los fundamentales macro le acompañan la contratación y el tono de la demanda, reflejado en la gran cantidad de operaciones en el entorno de los 1.000m². Todo esto se traduce en un incremento de la renta, situándose en los 31€/m²/mes aumentando un 1,6% respecto al cierre de 2016.
El incremento de rentas visto en prime a lo largo del último año se empieza ahora a replicar, aunque con menor intensidad, en algunos submercados como el Centro Ciudad, Las Tablas, Julián Camarillo y Manoteras. Estos cambios se ven de manera selectiva en los mejores edificios de cada zona.
El crecimiento económico y del empleo de oficinas mantendrá su tendencia positiva en 2017 y 2018 llevando de nuevo la absorción neta a terreno positivo. Esto permite prever un escenario de reducción de espacio disponible, especialmente en el segmento de producto de alta calidad. En este escenario de escasez añadida, Cushman & Wakefield estima que las rentas acumularán crecimientos de entre un 8% y el 10% para el segmento prime y de entre un 3% y el 5% en las zonas descentralizadas.
5,2%La renta prime en Madrid subió un 5,2% en los últimos 12 meses
EVOLUCIÓN PRECIOS DE ALQUILER
Fuente: Cushman & Wakefield
INVERSIÓNLa inversión en oficinas en el primer trimestre de 2017 se incrementó en un 58% respecto al mismo periodo del año anterior, situándose por encima de los €240MM. Debido a la liquidez de los inversores y al respaldo del mercado de la ocupación.
Las SOCIMIS volvieron a ser el principal actor en inversión, protagonizando grandes operaciones como la compra de tres edificios por parte de Axiare, superando los €138MM (más de la mitad de la inversión total en el primer trimestre). Además, cabe destacar la antigua sede de Barclays en Colón adquirida por CBRE GI, o la adquisición de Castellana 163 por parte de Colonial.
Los inversores nacionales han liderado la inversión en lo que llevamos de año, con una cuota del 70% del volumen invertido.
La rentabilidad continúa con la tendencia de compresión, disminuyendo del 3,75% al 3,5% en el primer trimestre de 2017 en activos prime; esto es debido al entorno económico y a la competencia por conseguir los mejores activos. Por otra parte, esta tendencia aún no se ve replicada en los demás submercados de Madrid.
Dicha compresión de la rentabilidad, junto con el incremento de las rentas, provoca un aumento de los valores de repercusión de activos primes, empujándolos por encima de los 10.000 €/m².
Fuente: Cushman & Wakefield
EVOLUCIÓN RENTABILIDADES
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2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Rentas €/m²/mes
CBD Centro Ciudad
Noreste Periferia
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2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Yie
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CBD Centro Ciudad
Descentralizado Periferia
Una publicación de Cushman & Wakefield
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BUSINESS SPACE - OFICINAS
Javier BernadesSocioDirector Business Space España
Alicia PuertasSociaBusiness Space España
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Ramiro J. Rodriguez PhDAssociate DirectorDirector de Research España
Pablo Gerez PalomoAnalista Research