Veileder

Reguleringsplan BebyggelsesplanRevidert utgave pr. 01/11/01

1

Dette er en veileder for utarbeiding av regule-ringsplaner og bebyggelsesplaner etter bestem-melsene i plan- og bygningsloven. Veilederenerstatter T-1128 Reguleringsplaner og bebyggel-sesplaner fra 1996. Sammen med veileder T-1225for utarbeiding av kommuneplanens arealdelutgjør den Miljøverndepartementets grunn-veiledning i utarbeidelse av kommunenesarealplaner.

Erfaringer fra de fylkesvise opplæringsprogram-mene 1996-97 har vært med på å danne grunnla-get for arbeidet med denne utgaven.

Veilederen beskriver plansystemet og planverk-tøyet og er utformet til bruk for kommunale plan-leggere og andre som utarbeider arealplaner etterbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Den ertenkt som et praktisk oppslagsverk og hjelpe-middel i hvordan reguleringsplaner og bebyggel-sesplaner skal framstilles og saksbehandles, dvsgi svar på de vanligste problemstillinger som kanoppstå.

Veilederen skal også fungere som oppslagsverkfor sektorene, både de som planlegger etter plan-og bygningsloven og de som skal forholde seg tilslike planer. Også private som jobber med plan-legging og utarbeiding av planer vil ha nytte avveilederen.

For fylkeskommunen vil den være et viktiggrunnlag for det lovpålagte veiledningsarbeidetoverfor kommunene og for fylkesmannen et nyt-tig hjelpemiddel i arbeidet med veiledning ogopplæring når det gjelder juridiske spørsmål.

Veilederen er en av flere kilder til bruk i plan-utarbeiding. Innholdet er ikke uttømmende medhensyn til planfaglige og juridiske problem-stillinger. Den bør derfor brukes sammen medlovteksten og de presiseringer og tolkninger somer gitt i rundskriv samt avgjørelser fra departe-mentet og Planavdelingen informerer / Plan-juridiske fortolkninger / Planjuss m.v.Kommunene bør også søke råd og veiledning hosfylkeskommunen og fylkesmannen i spørsmålsom går ut over det som er tatt opp her.

Plandelen av plan- og bygningsloven er for tidenunder revisjon. Eventuelle endringer i loven vilnødvendiggjøre justeringer i veilederen.Oppdateringer vil først skje på internett.

MiljøverndepartementetAvdelingen for regional planlegging, areal- ogkartpolitikk.November 2001, 3. utgave.

Forord

Miljøvernminister

2

1 INNLEDNING 52 REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER I DET ØVRIGE PLANSYSTEMET 62.1. NASJONALE RETNINGSLINJER 62.2. REGIONALE RETNINGSLINJER 72.3. KOMMUNEPLANENS AREALDEL OG KOMMUNEDELPLANER 72.4. REGULERINGSPLAN 8

BYGGESAKSREGLENE 9VIRKNINGENE AV REGULERINGSPLAN 10

2.4.1. PLIKT TIL Å UTARBEIDE REGULERINGSPLAN - FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER 112.4.2. FORENKLET REGULERINGSPLAN § 24 122.4.3. MIDLERTIDIG DELE- OG BYGGEFORBUD § 33 132.5. BEBYGGELSESPLAN 142.5.1. KOMMUNEPLAN - BEBYGGELSESPLAN 152.5.2. REGULERINGSPLAN - BEBYGGELSESPLAN 152.5.3. KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING 162.6. ANDRE BESTEMMELSER 163 REGULERINGSFORMÅL OG REGULERINGSBESTEMMELSER 173.1. AREALBRUKSFORMÅL ETTER § 25 183.2. REGULERINGSBESTEMMELSER ETTER § 26 193.2.1 GENERELT OM REGULERINGSBESTEMMELSER 193.2.2 OM REGULERINGSBESTEMMELSENES INNHOLD 203.3. BYGGEOMRÅDER 263.3.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 263.3.2. GENERELT OM BESTEMMELSER TIL FORMÅLET BYGGEOMRÅDER 263.3.3. DELFORMÅL ETTER § 25 NR. 1 BYGGEOMRÅDER 28

EKSEMPLER PÅ FLERE UNDERFORMÅL 323.4. LANDBRUKSOMRÅDER 323.4.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 323.4.2. BESTEMMELSER TIL LANDBRUKSOMRÅDER 343.4.3. DELFORMÅL ETTER § 25 LANDBRUKSOMRÅDER: 343.5. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 363.5.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 363.5.2. DELFORMÅL ETTER § 25 OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDER: 363.6. FRIOMRÅDER 393.6.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 393.6.2. BESTEMMELSER TIL FRIOMRÅDER 393.6.3. KONSEKVENSUTREDNINGER 393.7. FAREOMRÅDER 403.7.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 403.7.2. BESTEMMELSER TIL FAREOMRÅDER 413.7.3. DELFORMÅL ETTER § 25 FAREOMRÅDER 413.8. SPESIALOMRÅDER 423.8.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 433.8.2. DELKATEGORIER ETTER § 25 SPESIALOMRÅDER: 433.8.3 KONSEKVENSUTREDNINGER 553.9. FELLESOMRÅDER 553.9.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 553.9.2. BESTEMMELSER TIL FELLESOMRÅDER 563.10. FORNYELSESOMRÅDER 563.10.1. HVA FORMÅLET OMFATTER 563.10.2. BESTEMMELSER TIL FORNYELSESOMRÅDER 573.11. KOMBINASJON AV FORMÅL INNEN SAMME OMRÅDE ELLER I SAMME BYGNING 573.11.1. BESTEMMELSE OM REKKEFØLGE VED SKIFTE AV ETT FORMÅL TIL ET ANNET I BYGNING ELLER FOR ET OMRÅDE. 583.12. EKSEMPLER PÅ REGULERINGS- OG BEBYGGELSESPLANER MED TILHØRENDE BESTEMMELSER 603.12.1 ANDRE PLANTEMA (FORURENSNING OG SMÅBÅTHAVN) 82

INNHOLD

3

4 PLANPROSESSEN OG SAKSBEHANDLINGEN 834.1. ORGANISERINGEN AV ARBEIDET MED REGULERINGSPLAN / BEBYGGELSESPLAN 834.2. SAKSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN / BEBYGGELSESPLAN 854.2.1. UTARBEIDING AV PLANFORSLAG 874.2.2 HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN 884.2.3 PLANVEDTAK 924.2.4 ETTER PLANVEDTAK 944.2.5. ENDRING AV PLAN 964.3. BEHANDLING AV BEBYGGELSESPLAN 974.4. REGULERINGSFORSLAG FRA ANDRE OFFENTLIGE ETATER 994.5. PRIVATE REGULERINGSFORSLAG 995 RETTSVIRKNINGER OG PLANEN SOM RETTSLIG DOKUMENT 1015.1. ERSTATNING / INNLØSNING 1045.2. EKSPROPRIASJON 1055.3. OPPARBEIDELSESKRAV 1065.4. REFUSJON 1065.5. DISPENSASJON 1075.6. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN OG FORHOLD TIL SEKTORLOVENE 1096 SAKSFRAMSTILLING OG SAKSMATERIALE 1116.1. JURIDISK BINDENDE PLANMATERIALE 1116.2. REDIGERING AV REGULERINGSBESTEMMELSER 1116.3. PLANFREMSTILLING OG ANNET SAKSMATERIALE 1116.4. FORHOLDET TIL ANDRE PLANER 1126.4.1. FORHOLDET TIL ANDRE REGULERINGSPLANER 1126.4.2. FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN 1126.4.3. ANDRE OVERORDNEDE PLANER OG OPPLYSNINGER 1126.5. SAKSMATERIALE VED FORMELL BEHANDLING 1126.6. BEHANDLINGSSKJEMA 1136.7. AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET 1136.8. AVGRENSNING AV FORMÅLENE 1136.9. RETTSLIGE KRAV TIL PLANFREMSTILLINGEN OG FØLGENE AV EVENTUELLE FEIL 1137 FRAMSTILLING AV REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER 1147.1. BEGREPER 1147.2. UTARBEIDING AV PLANKART 114

ANALOG / DIGITAL PLANLEGGING 114SOSI-STANDARDEN 115KARTGRUNNLAG 115TEMAGRUNNLAG 116AREALIS 116PLANER SOM DEL AV ET KOMMUNALT FORVALTNINGSSYSTEM 116

7.3. PLANKARTETS INNHOLD 1167.4. PRODUKSJONSMETODER FOR PRESENTASJON AV PLANKART 1187.5. FARGER OG SYMBOLER I REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER 118

FARGEBLANDINGSSYSTEMER 118NORM FOR FARGER, LINJER OG SYMBOLER I REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER 118STIKKORDSREGISTER 140

4

Figur 2.1. Figuren viser de formelle muligheter /alternativer loven gir for å gå frakommuneplan til gjennomføring avtiltak.......................................................7

Figur 3.1. Utsnitt av reguleringsplan hvor det itilhørende reguleringsbestemmelser erstilt videre plankrav før byggesakbehandles............................................24

Figur 3.2. Utsnitt av reguleringsplan for mindretettsted hvor det er brukt blandedeformål og offentlige bygninger er vistmed angitte formål ............................31

Figur 3.3. Eksempel som viser landbruksområdeavsatt til jordbruk, verneverdig gård-stun regulert til spesialområde bevaring/ landbruk, samt verdifullt landskapse-lement regulert til spesialområdenaturvern / landskapsvern. .............33

Figur 3.4. Eksempel som viser veganlegg oghåndtering av vegens sidearealer medstøytiltak, turveg, gang- / sykkelvegmm.......................................................38

Figur 3.5. Eksempel som viser fareområde høy-spentanlegg og fareområde flom.....41

Figur 3.6. Eksempel som viser regulering tilspesialområde bevaring med rekke-følgebestemmelser og med mulighet for nybygging .....................................48

Figur 3.7. Eksempel som viser klimavernsone51Figur 3.8. Eksempel som viser frisiktsoner

ved veg ................................................59Figur 3.9. Eksempel som viser regulering i

flere plan .............................................59Figur 3.10. Detaljert reguleringsplan med tilhør-

ende bestemmelser som viser nye bolig-områder og begrenset fortetting aveksisterende boligområder. Eksempletviser også regulering til landbruk,spesialområde bevaring, fareområde,friområde og fellesområde. ..............61

Figur 3.11. Forenklet reguleringsplan (flateplan)med noen eksempler på bestemmelsersom styrer utviklingen av sentrum i etmindre tettsted. Planen rydder opp ivegsystemet, samler buss- og jernbane-terminalene og gir anvisning på bygge-mulighetene........................................64

Figur 3.12. Reguleringsplan med tilhørendebestemmelser for mer sammensatt ogkrevende by-/ tettstedssituasjon medkrav om nærmere detaljering / bebyg-

gelsesplan i reguleringsbestemmelsene.Eksemplet viser både eksisterende ognytt, blandede formål, bevaring ogfornyelsesområde ..............................66

Figur 3.13. Bebyggelsesplan med tilhørendebestemmelser for del av regulerings-område i figur 3.12 som angir nærmerehøyder og form på bebyggelsen......70

Figur 3.14. Illustrasjon til bebyggelsesplan........72Figur 3.15. Illustrasjon til bebyggelsesplan........72Figur 3.16. Bebyggelsesplan for mindre bolig-

område etter krav i kommuneplan.Viser eksisterende og nye boliger, fellesatkomst, fellesareal, lek / opphold /vegetasjonsbelte (grøntdrag og klima-vern). ...................................................73

Figur 3.17. Reguleringsplan med tilhørendebestemmelser som viser trafikkområdefor større veganlegg med lokaliseringav bensinstasjoner, skjermingstiltak ogøvrig håndtering av vegens sidearealer.Viser også byggeområde for industrimed parkbelte ....................................74

Figur 3.18. Reguleringsplan med tilhørendebestemmelser som viser fareområde /skytebane kombinert med industri ogfriområde. Områdene har felles atkomstog parkering. Industribygg og idretts-hall er lagt som støyskjerm. .............77

Figur 3.19. Reguleringsplan som viser anlegg isjøen. ...................................................79

Figur 3.20. Reguleringsplan med bestemmelsersom viser bygninger og anlegg som pågrunn av historisk, antikvarisk ellerannen kulturell verdi skal bevares. .80

Figur 4.1. Reguleringsplanprosessen................86Skjematisk framstilling av hovedfaser iplanprosessen og enkelte formelle mile-pæler etter loven. Figuren antyder ogsåhvordan og når medvirkning og samar-beid kan foregå. (figuren signalisererikke tidsbruk for de ulike fasene) ...86

Figur 4.2. Eksempel på kunngjøring av plan-oppstart ...............................................88

Figur 4.3. Eksempel på kunngjøring av offentlig ettersyn................................91

Figur 4.4. Eksempel på kunngjøring av vedtak95Figur 7.1. Eksempel på utforming av tegnforkla-

ring for reguleringsplan..................138Figur 7.2. Eksempel på plankart med tilhørende

SOSI-fil (forenklet) ..........................139

FIGURLISTE

5

Reguleringsplanlegging har lange tradisjoner iNorge. Dagens bestemmelser om reguleringsplanog bebyggelsesplan ble fastlagt i den nye plan- ogbygningsloven av 1985 iverksatt 1. juli 1986, medenkelte senere justeringer.

Plan- og bygningsloven gir kommunene hovedan-svaret for reguleringsplanleggingen. Samtidigskal regionale og nasjonale hensyn ivaretas i pla-nene. Vegmyndighetene har en særskilt rett til åfremme vegsaker. Også private kan legge framforslag til reguleringsplaner.

En effektiv planlegging forutsetter en tidlig kon-takt og et godt samspill både med private lokaleinteresser og med statlige og fylkeskommunaleorganer under utarbeidingen av planene. Det erspesielt viktig å stimulere til medvirkning fra

berørte og til offentlig debatt om planene før deendelig vedtas.

Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner skalutarbeides når dette er bestemt i kommunepla-nens arealdel. For større bygge- og anleggsarbei-der skal det alltid utarbeides reguleringsplan.Omfanget av planen skal ikke være større enn atden kan gjennomføres innen rimelig tid. Det skalgjennomføres planrevisjon ettersom forholdenegjør det påkrevet.

Plan- og bygningsloven gir kommunene selv storfrihet til å ta stilling til hvor detaljert planene skalutformes ved bruk av ulike reguleringsformål ogreguleringsbestemmelser.

1

Innledning

2

Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner i det

øvrige plansystemet

6

Dette kapitlet omhandler:

- Betydningen av nasjonal og regional politikkfor den lokale planleggingen

- Forholdet mellom plan- og bygningslovensforskjellige plantyper

- Definisjon av reguleringsplan ogbebyggelsesplan

- Når det skal og kan utarbeides slike planer - Planenes innhold og rettsvirkninger

(se også kapittel 5 om rettsvirkninger)- Bruk av midlertidig dele- og byggeforbud

2.1. Nasjonale retningslinjer

Mål og rammer for den nasjonale arealpolitikkenblir blant annet formidlet i stortingsmeldinger,rikspolitiske retningslinjer og rundskriv. Dissemål og rammer skal legges til grunn for kommu-ner, fylkeskommuner og statlige fagmyndigheteri deres planlegging og forvaltning. Etter § 9-3 harfylkesmennene og andre statlige sektormyndighe-ter ansvar for å følge opp målene og rammeneoverfor kommunene. Avvik fra retningslinjenekan gi grunnlag for innsigelser til kommunaleplaner fra fylkeskommunen, nabokommunene eller statlige fagorganer.

Rikspolitiske retningslinjer er ikke juridisk bin-dende for den enkelte grunneier, men er formeltinstruksjon til myndighetene, og skal legges tilgrunn i all planleggingsvirksomhet etter loven, oger samtidig viktige saksforutsetninger i enkelt-saksbehandling etter loven.

Gjennomføring av tilltak

Regulerings-plan

Bebyggelses-plan

Bebyggelses-plan

Regulerings-plan

Kommuneplan eller kommunedelplan

Figur 2.1. Figuren viser de formelle muligheter / alternativer loven gir for å gå fra kommuneplan til gjennomføring av tiltak

7

Det er pr. november 2001 gitt gjeldene riks-politiske retningslinjer for:

• å ivareta barn og unges interesser iplanleggingen

• planlegging i kyst- og sjøområder iOslofjordregionen

• planlegging i forbindelse med hovedflyplasspå Gardermoen (inntil 31.12.2003)

• vernede vassdrag• samordnet areal- og transportplanlegging

Retningslinjer om en del saksfelt er gitt i rund-skriv som i en del utstrekning er omtalt eller hen-vist til under vedkommende planformål.

2.2. Regionale retningslinjer

Fylkesplanens retningslinjer for arealbruk skallegges til grunn for det kommunale planarbeidet.Fylkesplanen har imidlertid ingen rettslig binden-de arealdel slik som kommuneplanen.

Det kan utarbeides fylkesplaner for deler av etfylke eller for bestemte virksomhetsområder. Formange typer arealforvaltningstiltak er det nødven-dig med interkommunalt samarbeid for å oppnågode løsninger.

Avvik fra retningslinjene om arealbruk i fylkes-planen kan gi grunnlag for innsigelser fra fylkes-kommunen, nabokommunene eller statlig fag-myndighet til kommunale planer.

2.3. Kommuneplanens arealdel og kommunedelplaner

Kommuneplanens arealdel fastlegger rammer forarealbruken i kommunen. Disse rammene, sam-men med fylkesplan og nasjonale rammer skalvære retningsgivende for detaljplanlegging gjen-nom regulerings- og / eller bebyggelsesplaner.Kommuneplanens arealdel er rettslig bindendefor alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.Det betyr at grunneiere, rettighetshavere og myn-dighetene er juridisk bundet av planen.

Det vises for øvrig til Miljøverndepartementetsveileder T-1225 Kommuneplanens arealdel.

§19 -1. Fylkesplanlegging - utdrag

“I planen fastlegges også retningslinjerfor bruken av arealer og naturressurser i fylketnår det gjelder spørsmål som får vesentlige virk-ninger ut over grensene for en kommune ellersom den enkelte kommune ikke kan løse innenforsitt område og som må sees i sammenheng forflere kommuner i fylket.”

8

2.4. Reguleringsplan

Plandokumenter og planinnhold

Hensikten med reguleringsplan (og bebyggelses-plan), er å fastsette mer i detalj hvordan grunneninnenfor planens begrensningslinje skal nytteseller vernes. Reguleringsplan er også i mange til-felle nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføringav tiltak og utbygging, herunder ved eventuellekspropriasjon. Regulerings- (og bebyggelses-)plan består av ett eller flere kart med eventuelletilhørende bestemmelser. Planen kan etter § 25inneholde ett eller flere hoved- og / eller under-formål, hver for seg eller i kombinasjon, eventuelti rekkefølge.

Paragraf 25 gir hjemmel for å kartfeste arealbru-ken som vises med fargesymboler. Regulerings-bestemmelser etter § 26 brukes for å binde oppforhold ved planen som ikke kommer klart nokfram av plankartet, f.eks. om utforming, grad avutnytting m.v.

Det vil ofte bero på en hensiktsmessig-hetsvurdering om man skal bruke § 25 eller § 26som hjemmel til å fastlegge forhold innenfor regu-leringsområdet. Kart og bestemmelser er likever-dige deler av reguleringsplanen (se kap 3), mendersom det skulle være motstrid mellom plankar-tet og de tilhørende bestemmelsene, vil det værekartets opplysninger som skal legges til grunn.

Reguleringsplanen sikrer ved krav om kunngjø-ring og individuelt varsel, grunneiernes (festeres)og andre berørte deltakelse i planprosessen.

Planen gir også i en 10-års periode fra den er ved-tatt adgang til ekspropriasjon uten ny behandlingav ekspropriasjonsgrunnlaget. Vedtakene omreguleringsplan og bebyggelsesplan kan påklagestil Miljøverndepartementet. Departementets myn-dighet til å avgjøre klager er delegert til fylkes-mannen ved Miljøverndepartementets ogKommunaldepartementets rundskriv av 1. juli1986 om myndighetsoverføring til fylkesmannen.Klager fra fylkesmannen selv overføres til avgjø-relse hos settefylkesmann, jf. rundskriv T-6/96.

Fastsetting av reguleringsformål, bebyggelsenskarakter og graden av utnytting må gjøres avkommunestyret som reguleringsmyndighet. Detkan ikke gis reguleringsbestemmelser som over-later til andre organer å fastsette dette.

Loven gir mulighet, men ikke plikt, til å knyttereguleringsbestemmelser til planen. Regulerings-planer kan derfor være svært ulike av omfang ogdetaljeringsgrad. Valg av utforming vil for eksem-pel avhenge av tidligere planavklaring (kommune-plan), hvor komplisert plansituasjonen er, og hvorlangt en er kommet i prosjektavklaring.

Detaljert reguleringsplan etter § 22 er denvanligste plantypen. Den består av plankart medformålsbetegnelser med hjemmel i § 25 ogbestemmelser med hjemmel i § 26. I tettsteder vilen reguleringsplan normalt gi relativt detaljertebestemmelser om bebyggelsens plassering ogutforming.

Enkel reguleringsplan som avklarer utbyggings-formål, hovedvegnett og utnyttelsesgrad kan værehensiktsmessig å utarbeide for større arealer /prosjekter hvor utbyggingen skal skje i etapperover tid. Det er da vanlig å stille krav om bl.a.rekkefølgen for gjennomføringen av de for-skjellige byggetrinn, hvilke infrastrukturtiltaksom må være gjennomført før utbygging kan skjeog krav om bebyggelsesplaner som fastleggerhvordan hvert enkelt delområde løses i detalj.

§ 22. Definisjon

“Med reguleringsplan forstås i loven heren detaljplan med tilhørende bestemmelser somregulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag,sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø ibestemte områder i en kommune innenforden ramme §§ 25 og 26 angir.

En reguleringsplan kan omfatte ett ellerflere av de formål og bestemmelser som er nevnti §§ 25 og 26.”

9

Retningslinjer og supplerendeopplysninger

Det blir ofte utarbeidet hjelpedokumenter tilreguleringsplaner som har til hensikt å vise hvor-dan en framtidig utbygging vil kunne utformesinnenfor rammen av reguleringsplanen. Slike hjel-pedokumenter er det adgang til å utarbeide, mende vil ikke få rettsvirkning som bebyggelsesplanselv om de betegnes som dette. Hjelpedokumenterbør gis andre betegnelser, som f.eks. illustrasjons-plan.

Det kan være behov for supplerende opplysningertil den enkelte plan. Disse opplysningene kanvære innholdet i politiske vedtak og forutsetning-er m.v. som er knyttet til planleggingen. Det kanogså være forklaring av planens innhold, opplys-ninger om hvordan planen skal samordnes medgjennomføring av planer i de tilstøtende område-ne, og hvordan den forutsettes fulgt opp for øvrig.

Slike opplysninger har ingen betydning forplanens juridiske virkning og kan ikke inngå somreguleringsbestemmelser, men bør gis i enbeskrivelse til planen. Opplysningene kan ha storbetydning for vurdering av planinnholdet, og børderfor følge planen både ved offentlig utleggelseog når planen vedtas.

Av andre forutsetninger som er viktig å ha klarheti, og som det ofte vil være hensiktsmessig åomtale i plandokumentene, er bestemmelser somer fastlagt gjennom f.eks. byggeforskriftene, kom-munale vedtekter etter plan- og bygningslovens § 3 m.v., samt kommuneplanens arealdel og opp-lysninger om aktuelle bestemmelser i andre loversom gjelder i samvirke med planen.

Detaljeringsgrad

Generelt kan det sies at jo mer detaljert et regu-leringsplankart er utformet, jo mindre behov erdet for bestemmelser. Motsatt vil en forenkletplan, en såkalt flateplan, måtte suppleres meddetaljerte bestemmelser for å kunne sikre gjen-nomføringen av denne. Dette er viktig, da enreguleringsplan gir den enkelte adgang til byg-ging i samsvar med planen.

Detaljeringsgrad i kart / bestemmelser må tilpas-ses både kommunens muligheter for oppfølgning,og de konkrete behov for å styre arealbruken ogbygningers og anleggs utforming m.v.

Områdeavgrensningen

Reguleringsplan kan omfatte en enkelt eiendomeller et større område.

Byggesaksreglene

Regelverket om byggesaksbehandling er endretjf. lov av 5. mai 1995 med senere mindre endring-er, jf. rundskriv H-12/97 fra Kommunaldeparte-mentet. Bestemmelsene trådte i kraft 1. juli 1997samtidig med forskrift av 22. januar 1997, endret13. desember 1999. Se rundskriv H-33/99. Omsaksbehandling og kontroll i byggesaker vises tilVeiledning SAK fra Kommunaldepartementet.

For så vidt gjelder endringene sett i forhold tilplaner, må spesielt fremheves §§ 84 og 93. Varigekonstruksjoner eller anlegg og vesentlige terreng-inngrep m.v. omfattes nå av kravet til byggetillatel-se, jf. § 93 bokstavene a), i) og j), mens § 84 baregjør lovens bestemmelser gjeldende for disse tilta-kene så langt de passer, samtidig som den girhjemmel for å unnta tiltak fra loven.

Meldepliktbestemmelsen i § 84 har falt bort.

Med hjemmel i § 93 andre ledd unntas visseanlegg og bygninger som behandles etter sektor-lov pluss en del mindre tiltak fra lovens kap. XVIom saksbehandling og kontroll. Videre er noen avsektortiltakene unntatt fra byggesakskapitlene oghåndhevingskapitlene, jf. §§ 5, 6 og 7 i forskriften.Vilkåret for unntakene er imidlertid at tiltaketikke er i strid med planvedtak, jf. forskriftens § 4.

Paragraf 5 omhandler ni nærmere bestemte tiltaksom behandles etter sektorlov, bl.a. veg- og jern-baneanlegg, vannkraftanlegg med tilhørende sta-sjoner m.v., elektriske anlegg, herunder gasskraft-verk, kraftledninger, flytende oppdrettsanlegg oglandbruksveger som er behandlet etter forskriftav 20. november 1996 fra Landbruksdeparte-mentet. For veganlegg og jernbaneanlegg gjelderunntaket bare så langt det er detaljert avklart i

10

gjeldende reguleringsplan eller bebyggelsesplan.Hva som ligger i “detaljert avklart i gjeldendereguleringsplan eller bebyggelsesplan” vil blinærmere avklart i rundskriv fra Kommunal- ogregionaldepartementet.

I § 6 unntas fem av § 5-tiltakene fra byggesaks-kapitlene, men slik at § 77 om produktkrav gjel-der så langt det passer og § 74 nr. 2 gjelder forveganlegg som går inn under forskriften. Tiltaks-haver har i utgangspunktet ikke noe ansvar for åse til at tiltaket utføres etter loven, jf. hjemmels-grunnlaget i § 84 og forskriften § 3 som uttrykke-lig presiserer dette. Vedkommende myndighetsammen med tiltakshaver har oppfølgings-ansvaret etter vedkommende lov.

Mens unntakene i §§ 5 og 6 gjelder tiltak sombehandles etter sektorlov, unntar bestemmelsen iforskriften § 7 tretten mindre tiltak fra kravet somsaksbehandling og kontroll i kap. XVI, bl.a. fritt-liggende bygninger på inntil 10 m2 på bolig- oghytteeiendom, forstøtningsmur på inntil 1 meter ihøyde og biloppstillingsplass for inntil 2 biler. I til-legg til det generelle vilkåret om at tiltaket måvære i samsvar med plan, kommer her vilkåret omat tiltaket “… ikke fører til fare eller urimelig ulem-pe for omgivelsene eller allmenne interesser”, jf.Veileder SAK fra Kommunaldepartementet, side 16.

For kommunene innebærer den nye forskriften atder tiltak etter §§ 5 og 6 er i samsvar med plan,kommer de ikke inn i saksbehandlingen. De harheller ikke ansvar for oppfølgingen og lovens byg-gesaksregler for de tiltak som går inn under § 6.Det samme gjelder tiltakene etter § 7, men herskal i følge lovgrunnlag og forskrift tiltakshaverha et visst ansvar for oppfølgingen.

Saksbehandlingskravene vil imidlertid alltid gjeldeder tiltaket er i strid med plan. Verken sektortiltakeller mindre bygge- og anleggstiltak kan gjennom-føres i 100-metersbeltet ved sjøen, dersom de ikkegår inn under de lovfastsatte unntakene i § 17-2.Videre går også de store tiltak som er unntatt frabyggearealsbehandling og materielle krav innunder reguleringsplikten i § 23. Paragraf 33 omdele- og byggeforbud kan om nødvendig benyttes.

Kommunaldepartementet vil i senere informasjonom forskriften kommentere sektormyndighets og

tiltakshavers ansvar både i forhold til planavkla-ring og oppfølging av byggesaksregler.

Nedenfor under de enkelte planformål er det gitteksempler på bestemmelser som kan være aktuel-le i spesielle planområder for å sikre at tiltak somgår inn under forskriftens § 7 undergis behand-ling i kommunen, for eksempel i naturvernområ-der, bevaringsområder, hytteområder o.l.

Virkningene av reguleringsplan

Virkningene av reguleringsplan er fastsatt i § 31.Den innebærer at det ikke er tillatt å sette i verknærmere angitte nye byggetiltak og anlegg i stridmed planen, foreta bruksendring i strid med pla-nen, gjennomføre fradeling i strid med planen,eller sette iverk annen virksomhet eller andre til-tak som kan vanskeliggjøre gjennomføringen av,eller formålet med planen. Planen medfører såle-des rådighetsinnskrenkninger både overfor priva-te og overfor offentlige myndigheter.

Reguleringsplanen innebærer på den annen sideadgang til å gjennomføre de tiltak og utøve denbruk som lar seg innpasse innenfor planen.

I tillegg er planen ekspropriasjonsgrunnlag forkommunen og staten, og for visse tiltak også fyl-ket og private, jf. § 35. Videre er planen grunnlagfor refusjonskrav og refusjonsberegning.

Planen gjelder på ubestemt tid inntil den blirendret eller opphevet jf. dog revisjonskravet i § 27nr. 1. Imidlertid kan ny arealdel til kommuneplansette rettsvirkningene av reguleringsplanen helteller delvis til side. En reguleringsplan vil virkefremover i tid slik at den bare fanger opp nye til-tak og ny / endret bruk av arealer. Planen etable-rer således ikke noen endrings- eller opphørsplikt.

Dersom planen forutsetter gjennomføring vedekspropriasjon, har de berørte en tilpasningspliktslik at ekspropriasjonen ikke fordyres unødig.Adgangen til å ekspropriere med hjemmel ireguleringsplanen gjelder bare i 10 år etter at dener endelig vedtatt.

Se kapittel 5 om rettsvirkninger og planen somrettslig dokument.

11

2.4.1. Plikt til å utarbeide regulerings-plan - forholdet til overordnede planer

Kommunens reguleringsplikt etter første ledd er iutgangspunktet knyttet til:

• De områder i arealdelen av kommuneplanenhvor det er gitt bestemmelse om at regule-ringsplan må foreligge før utbygging kan skje

• Før det gjennomføres større bygge- oganleggsarbeider

Ved at kommunen ikke kan gi byggetillatelse forstore byggetiltak før det er utarbeidet og vedtattreguleringsplan, står i disse tilfeller også bestem-melsen som et krav overfor den enkelte utbygger.Kommunen kan i tilfelle vurdere å dispensere fradet lovsatte plankravet dersom det foreligger sær-lige grunner for å gjøre unntak.

Paragraf 23 er ikke uttømmende og kan ikke tol-kes slik at det bare er i de tilfelle § 23 kreverreguleringsplan at det kan / bør reguleres.Kommunen kan regulere når den finner det hen-siktsmessig.

Det er det faste utvalget for plansaker som avgjørom et tiltak faller inn under lovens uttrykk “større

bygge- og anleggsarbeider”. Er utvalget i tvil, børsaken forelegges kommunestyret før vedtakfattes. Utvalgets vedtak om hvorvidt et bygge-tiltak blir å anse som “større”, og derved nektesgjennomført inntil det eventuelt er vedtatt regule-ringsplan, kan påklages til fylkesmannen etter devanlige regler om klage over vedtak i plan- ogbyggesaker, jf lovens § 15.

Vurderingen av hva som er “større bygge- oganleggsarbeider” etter § 23 nr. 1 andre punktummå bero på en konkret vurdering ut fra de forholdsom gjør seg gjeldende på stedet og i saken. Deter ikke adgang til skjematisk å fastsette i en formfor “kommuneplanbestemmelse” hva som er storetiltak etter § 23. Imidlertid kan kommunen gi vei-ledende retningslinjer som tillempes vurderingenav om et tiltak er å anse som et “større” tiltak isammenhengen det skal settes inn i. I bestemmelsetil kommuneplanens arealdel kan det imidlertid utfra byggstørrelse, antall osv. fastsettes når tiltakutløser krav om utarbeiding av reguleringsplaneller bebyggelsesplan.

Visse tiltak vil alene i kraft av størrelsen utløsereguleringsplikt. I andre tilfeller kan tiltak somikke i seg selv er så store, men der virkningenefor omgivelsene er omfattende eller usikre, føre til reguleringsplikt. Dette kan være aktuelt for til-tak som plasseres i sårbare områder med f.eks.særlig verdifullt kultur- eller naturlandskap, områ-der som er preget av bevaringsverdig bebyggelseeller på annen måte har særlig vernekarakter.

Det fremgår ellers av § 20-4 første ledd nr. 4 atbruk av båndlegging forutsetter oppfølging medreguleringsplan i en del tilfelle.

Også private har rett til å legge fram forslag tilreguleringsplan, jf. § 30. (Se kap. 4)

Reguleringsplaner skal ikke gis større omfangenn at de kan gjennomføres innen rimelig tid. Hva som er rimelig tid, må vurderes konkret. Forutbyggingsplaner vil et utgangspunkt være påreg-net gjennomføring i løpet av en 10-års periode. Jf.at reguleringsplanen ikke kan gjennomføres vedekspropriasjon når det er gått mer enn 10 år etterat planen er vedtatt.

§ 23. Plikt til å utarbeide reguleringsplan - forholdet til overordnede planer - utdrag

“1. Det skal utarbeides reguleringsplanfor de områder i kommunen hvor det er bestemt iarealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v.bare kan skje etter slik plan og for områder hvordet skal gjennomføres større bygge- og anleggs-arbeider. Tillatelse etter § 93 kan ikke gis forstørre bygge- og anleggsarbeider før det foreliggerreguleringsplan.

Reguleringsplaner skal ellers utarbeidesi den utstrekning det er nødvendig for å tryggegjennomføringen av oversiktsplanleggingen etterloven. Reguleringsplaner skal ikke gis størreomfang enn at det kan gjennomføres innenrimelig tid.”

12

2.4.2. Forenklet reguleringsplan § 24

Bestemmelsen gjelder kun for bestemte bygge-områder, og har utgangspunkt i den tidligere byg-ningslovens bestemmelse om adgang til å gi mid-lertidige reguleringsbestemmelser.

Det som kjennetegner forenklet reguleringsplan,er at bebyggelsen ikke er inntegnet, men planeninnskrenkes til reguleringsbestemmelser som

fastsetter formålet og utnyttingsgraden innenforbyggeområder. Vegsystemet, herunder turvegerog offentlige gangveger, bør være vist. Dessutenbør byggegrense, frisiktsoner og avkjøring til deforskjellige områdene være angitt.

Det skal framgå hva hvert enkelt område innenplanen er regulert til, og planen skal være ledsa-get av en illustrasjon som konkret viser hvordanplanen eventuelt vil kunne bli gjennomført. Størreforenklet reguleringsplan bør inneholde krav ombebyggelsesplan. Dette gjelder f.eks. for størreindustri- og boligområder (i byer).

Saksbehandlingsbestemmelsene og rettsvirkning-ene er de samme som for andre regulerings-planer. Bestemmelsen om forenklet regulerings-plan har nå mindre selvstendig betydning i detkommunen har stor valgfrihet mht. detaljeringenav en reguleringsplan.

§ 24. Forenklet reguleringsplan

“For bestemte byggeområder kan regu-leringsplan innskrenkes til reguleringsbestemmel-ser som fastlegger reguleringsformålet og gradenav utnytting. Nærmere bestemmelser om bereg-ningsmåten kan gis ved forskrift. Det kan stilleskrav om at det for enkelte byggeområder utarbei-des bebyggelsesplan etter § 28-2.”

13

Dele- og byggeforbud nyttes for å gi planmyndig-hetene pusterom til å utarbeide og vedta nyereguleringsplaner eller foreta revisjon av gjelden-de planer, herunder arealdelen av kommuneplan.Forbudet hindrer at det gjennomføres arbeider ogtiltak som fanges opp av loven, herunder fradelingog eventuelt riving.

Etter første ledd annet punktum rammes også til-tak som ikke omfattes av § 81, § 84 og § 93, mensom likevel vil kunne vanskeliggjøre planlegging-en eller gjennomføringen av planen. Det er til-strekkelig at tiltaket vil kunne vanskeliggjøreplanleggingen eller gjennomføringen. I områdersom skal reguleres til friluftsområder eller natur-vernområder, vil også landbrukstiltak som nydyr-king, skogreising, flatehugst osv. kunne rammes.

Tredje ledd gir det faste utvalget for plansakerhjemmel til å forby disposisjoner som kan vanske-liggjøre eller fordyre gjennomføringen av regule-ringsplan til fornyelsesformål.

Forbudet kan gis generelt for et angitt områdeeller for enkelte eiendommer.

Etter fjerde ledd kan det faste utvalget for plansa-ker fastsette tomtegrenser og bebyggelsens plas-sering og størrelse dersom forbudet løper ut utenat det er utarbeidet ny reguleringsplan, og der-som det foreligger aktuelle byggesøknader.

Av femte ledd følger at det i særlige tilfeller kansøkes om fristforlengelse. Det er i bestemmelsenikke satt noen grense for hvor lang forlengelse

§ 33. Midlertidig forbud mot deling og byggearbeid

“Finner det faste utvalget for plansaker selvat et område bør reguleres eller omreguleres, kanutvalget bestemme at eiendommer innenforområdet ikke må deles og arbeid eller tiltak somnevnt i § 81, § 86 a, § 86 b og § 93 ikke settes igang før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort.Det samme gjelder andre tiltak som vil kunnevanskeliggjøre planlegging eller gjennomføring avplanen.

Det faste utvalget for plansaker kan samtykkei at en eiendom blir delt eller et arbeid utført, hvisdet etter utvalgets skjønn ikke vil vanskeliggjøreden nye regulering.

Gjelder den påtenkte regulering fornyelses-formål (§ 25 nr. 8), kan utvalget også bestemmeat grunneier (rettighetshaver) ikke uten samtykkefra kommunen kan råde rettslig over eiendominnenfor fornyelsesområdet på en måte som kanvanskeliggjøre eller fordyre gjennomføringen avplanen. Utvalget skal la slikt vedtak tinglyse på deberørte eiendommer.

Er reguleringsspørsmålet ikke endelig avgjortsenest 2 år etter at forbud er nedlagt, faller forbu-det bort og tinglyst vedtak etter tredje ledd skalslettes. Tidligere innsendte forslag til deling ogsøknader om byggetillatelse tas straks opp til

behandling og avgjørelse. Det faste utvalget forplansaker selv kan i tilfelle fastsette tomtegrenserog bebyggelsens beliggenhet, høyde og grunnflate.

Departementet kan i særlige tilfeller forlengefristen. Søknad om forlengelse må angi ønsketfristforlengelse og være avgitt til post eller telegrafeller til offentlig tjenestemann som har fullmakt tilå ta imot søknaden, innen fristens utløp. Er detsøkt om forlengelse av fristen, gjelder forbudetinntil saken er avgjort.

Ved fristforlengelse kan departementetbestemme at berørte grunneiere, straks eller fra etbestemt tidspunkt, gis rett til å kreve innløsningsom om eiendommen - eller den del av eiendom-men som berøres av byggeforbudet - var blitt regu-lert til formål som nevnt i § 25 nr 3, 4, 7 og 8samt til statens, fylkets og kommunens bygningerog grav- og urnelunder. Bestemmelsene i § 42 gistilsvarende anvendelse.

I forbindelse med planlegging etter § 17-1annet ledd og § 18 og for øvrig når særlige grun-ner foreligger kan departementet treffe vedtak somnevnt i første ledd. Bestemmelsene i forvaltnings-lovens § 16 og § 27 første og annet ledd gjelder iså fall tilsvarende i forhold til vedkommendekommune.

Bestemmelsene gjelder tilsvarende ved revi-sjon av kommuneplanens arealdel, jf. § 20-5 sisteledd.”

2.4.3. Midlertidig dele- og byggeforbud

14

som kan gis og heller ikke hvor mange gangerdet kan gis slik forlengelse.

Sjette ledd gir departementet myndighet til i for-bindelse med fristforlengelse å bestemme atberørte grunneiere straks, eller fra et bestemttidspunkt, gis rett til å kreve innløsning som omeiendommen eller den del av eiendommen somberøres av byggeforbudet var blitt regulert til for-mål som nevnt i § 35 nr. 1 andre ledd.Bestemmelsen tar sikte på å hindre misbruk avmidlertidig byggeforbud.

Når det kommer inn søknad om fristforlengelse,kan departementet (fylkesmannen, jfr. rundskrivT-8/86 og T-1/90) forlenge fristen, men samtidigåpne for krav om innløsning. Fylkesmannen kanogså avslå forlengelse.

Forbudet gjelder inntil spørsmålet om forlengelseer avgjort dersom det er søkt om forlengelse førfristens utløp. Søknad om forlengelse må væreavgitt til post eller telegraf eller til offentlig tjene-stemann som har fullmakt til å ta imot søknaden,jf. § 30 i forvaltningsloven, før fristens utløp.

Søknad om forlengelse vedtas av det faste utvalgfor plansaker med mindre det har delegert myn-digheten til rådmannen. Rådmannen kan igjenetter kommuneloven delegere myndigheten tilbygningssjefen.

Adgangen til å nedlegge dele-/ byggeforbud gjel-der også ved revisjon av kommuneplanens areal-del, jf. åttende ledd. Det kan imidlertid ikke ned-legges slikt forbud i påvente av førstegangs kom-muneplan.

Også statlig planmyndighet kan nytte dele- ogbyggeforbud når det skal utarbeides statlig planetter plan- og bygningslovens § 18, og ellers nårsærlige grunner gjør det nødvendig.

Oversittes fristen for å søke forlengelse av dele-og byggeforbudet er det ikke anledning til å ned-legge nytt midlertidig dele- og byggeforbud forsamme område med samme begrunnelse somved første vedtak i saken, jf. Planjuridiske fortolk-ninger 1/98.

2.5. Bebyggelsesplan

Bebyggelseplanen er en detaljplantype for enkleutbyggingssituasjoner eller for en ytterligeredetaljering av en reguleringsplan. Den skiller segfra reguleringsplanen ved at den vedtas endeligmed rettsvirkning av det faste utvalget for plan-saker. Bebyggelsesplanen har samme rettsvirk-ning som reguleringsplan. Kravet om entydighetgjelder derfor på samme måte som for regule-ringsplan.

Bebyggelsesplan vil utfylle og detaljere planenden vedtas med grunnlag i, og kan bare kreves ogutarbeides for områder hvor dette er bestemt iplanbestemmelsene til kommuneplan eller regule-ringsplan. Bebyggelsesplanen kan ikke endrehovedrammene for arealbruken fastlagt i kommune-eller reguleringsplan.

Bebyggelsesplan består av plankart med desamme formål som er angitt i § 25 og eventuellebestemmelser etter § 26.

Bebyggelsesplanen kan inneholde detaljertebestemmelser om gesimshøyde, takvinkel og kravom bygningsmessig sammenheng med annenbebyggelse, fortau, gate, utforming, og i spesielletilfeller material- og fargebruk og utforming avutearealer.

§ 28-2. Bebyggelsesplan - utdrag

“Med bebyggelsesplan forstås i loven enplan vedtatt av det faste utvalget for plansakerselv, og som fastlegger arealbruk og utforming avbygninger, anlegg og tilhørende utearealer innen-for et nærmere avgrenset område hvor det etterarealdelen av kommuneplan eller regulerings-plan er stilt krav om slik plan som grunnlag forutbygging.

I bebyggelsesplan kan det innenforrammen av arealdelen av kommuneplanen ellerreguleringsplan og de formål som nevnt i § 25foretas de utfyllinger og endringer i slike planersom finnes nødvendig for å gjennomføre utbyg-gingen.”

15

Bebyggelsesplan kan utgjøre et formingsverktøyfor å ivareta et tettsteds karakter bl.a. i bevarings-og byfornyelsesområder.

Det kan ofte være hensiktsmessig å supplere pla-nen med utfyllende materiale, jf. foran om slikeopplysninger og dokumenter i forbindelse medreguleringsplaner.

For å ivareta hensynet til medvirkning i forhold tilen grovt utarbeidet bebyggelsesplan, kan detfaste planutvalget kreve tilleggsmateriale tilbyggesøknaden

2.5.1. Kommuneplan - bebyggelsesplan

I utbyggingsområder der kommuneplanens areal-del eventuelt gir detaljert avklaring av arealbrukog prinsipielle konfliktspørsmål, kan bruk avbebyggelsesplan være aktuelt når det er ønskeligmed en utdyping av detaljeringsgraden før utbyg-ging finner sted. Dette gjelder både i mindre, nyeutbyggingsfelt og for tiltak innenfor etablertbyggesone.

I landbruks-, natur- og friluftsområder der kom-muneplanen gjennom bestemmelser gir mulig-heter for spredt utbygging, vil bebyggelsesplanvære aktuell planform for tilrettelegging av min-dre husgrupper og andre utbyggingstiltak hvorplansituasjonen er enkel.

Kravet om at det skal utarbeides reguleringsplanfor større bygge- og anleggsarbeider, jf. § 23,setter imidlertid en grense for når bebyggelses-plan kan utarbeides direkte på grunnlag av areal-delen av kommuneplan. I områder som i arealde-len er lagt ut til utbyggingsområder, og hvor detskal skje en større utbygging, samlet eller overlengre tid, vil det derfor være nødvendig å utar-beide reguleringsplaner.

2.5.2. Reguleringsplan bebyggelsesplan

Bebyggelsesplan på grunnlag av reguleringsplanvil være mest aktuelt der det er utarbeidet såkaltflatereguleringsplan / forenklet reguleringsplan.Dette kan f.eks. være tilfelle hvor det er ønske omå regulere området uten å måtte ta stilling tildetaljutforming og lokalisering av bebyggelsenfør på et senere tidspunkt.

I bebyggelsesplan er det adgang til å utfylle og ien viss utstrekning endre den arealbruk som erfastlagt i arealdelen av kommuneplan eller regu-leringsplanen. Endringene må holdes innenforrammen av den arealbruk som er fastlagt i over-ordnet plan.

Bakgrunnen for dette er at det spesielt i areal-delen av kommuneplanen, men også i såkalte fla-tereguleringsplaner kan være vanskelig å tastandpunkt til mer detaljerte arealbruksspørsmålinnenfor områdene, f.eks. hvordan de enkeltetomter skal få atkomst, hvordan fellesarealene forlek, parkering m.v. skal lokaliseres, hvordan min-dre friområder skal innpasses, plassering ogutforming av støyskjermingstiltak osv.

I praksis har det også vist seg å være behov for åendre den innbyrdes lokalisering av ulike formål iforbindelse med en mer detaljert planlegging ogutbygging. For eksempel kan det være praktisk attomt for barnehage bytter plass med friområdeeller at vegføring endres. Dette vil normalt væreutfyllinger og endringer innen rammen av denarealbruk som er fastlagt i overordnet plan.

Det vil imidlertid ikke være hjemmel til å endrereguleringsformålene, f.eks. ta ut friområde, tomtfor barnehage, endre vegsystem vesentlig e.l.Slike endringer må behandles som endring avarealdelen av kommuneplanen eller regulerings-plan. Avgrensingen av hvilke utfyllinger ogendringer som kan foretas og hvilke ikke, måbero på en skjønnsmessig vurdering i det enkeltetilfellet på bakgrunn av at planen kan justere,supplere og utfylle den overordnede plan, menikke endre denne slik at det i realiteten fremståren annen plan.

16

2.5.3. Krav om konsekvensutredning

For visse tiltak gjelder bestemmelsene omkonsekvensutredninger i kapitel VII-a i plan- ogbygningsloven. Formålet med bestemmelsene erå klargjøre virkninger av tiltak som kan ha vesent-lige konsekvenser for miljø, naturressurser ogsamfunn. Konsekvensene skal tas i betraktningunder planleggingen av et tiltak, og når det tasstilling til om, og eventuelt på hvilke vilkår,tiltaket kan gjennomføres. Bestemmelsene erutvidede saksbehandlingsregler for tiltak, derutbygger selv skal stå for utredningsarbeid ogkostnader.

Hvilke tiltak som omfattes, framgår av vedlegg Iog II til Forskrift om konsekvensutredninger av13. desember 1996. Tiltak som omfattes av ved-legg I skal alltid konsekvensutredes. Utrednings-plikten er hovedsakelig knyttet til størrelsen påtiltaket. For mange av de mindre tiltakene (påvedlegg II) er det også knyttet til om tiltaket med-fører behov for ny plan etter plan- og bygningslo-ven. For tiltak som omfattes av vedlegg II skal detgjøres en konkret vurdering av om det er utred-ningsplikt. Kriterier for denne vurderingen er gitti § 4 i forskriften. Visse arealbruksformål ireguleringsplan er angitt som miljøkriterier somutløser utredningsplikt for tiltak som lokaliseres i området. Hvilke formål dette er, omtales i kapitel 3.

Reguleringsplaner som eksplisitt omhandler tiltaksom omfattes av bestemmelsene, utløser utred-ningsplikten, dersom denne ikke er oppfylt påhøyere plannivå. Hvordan planprosessen da børgjennomføres, omtales i kapitel 4.

2.6. Andre bestemmelser

Det er viktig å se innholdet i og virkningene avreguleringsplaner i sammenheng med de gene-relle bestemmelsene i plan- og bygningsloven forøvrig med eventuell vedtekt, og i forhold til annenaktuell lovgivning, jf. i denne forbindelse bl.a.plan- og bygningslovens § 9-3 og §§ 94 og 95.

Kommunene kan ved bruk av vedtekt i medholdav plan- og bygningslovens § 3 fastlegge kvalitets-krav til bebyggelse og fysisk miljø innen kommu-nens område. Jf. f.eks. § 69 om den ubebygde delav tomta og fellesareal og § 74 om planløsning ogutseende. Formelt er vedtekter en lokal tillemp-ning av plan- og bygningslovens generellebestemmelser med lovs virkning. Det bør fore-ligge spesielle behov før slike vedtekter innføres.Vedtekter knyttet til planbestemmelser i plan- ogbygningsloven er bare brukt av noen få kommu-ner (bl.a. Oslo).

Ved bruk av reguleringsbestemmelser vil kravenebare gjelde for det enkelte regulerte området,dvs. innenfor planens avgrensningslinje. Bruk avvedtekter vil dermed kunne lette arbeidet medreguleringsplanleggingen, samtidig som det blirgjort gjeldende visse ensartede miljøstandarder iden enkelte kommune.

Plan- og bygningsloven er ment å være densektorsamordnende eller sektorovergripendeloven på samfunnsplanleggingens område slik atdens bestemmelser blir av generell karakter.Dersom igangsetting av et tiltak forutsetter tilla-telse etter sektorlov og plan- og bygningsloven,kan ikke tiltaket settes i verk utelukkende pågrunnlag av sektortillatelsen. Det samme gjelderdersom et tiltak forutsetter et planvedtak somhjemler tiltaket eller dersom det forutsetter dis-pensasjon fra planvedtak eller en planendring.

Plan- og bygningsloven legger opp til at sektorin-teressene etterhvert vil bli nedfelt i arealplaner.Loven sikrer sektorinteressene ved at de berørtesektormyndigheter skal delta i planprosessene.Loven hjemler myndighet til å hindre kommunaltplanvedtak gjennom innsigelsesordningen og hardessuten bestemmelse om klagerett for slikemyndigheter.

17

Dette kapitlet gir en omtale av lovens regulerings-formål og adgangen til å knytte bestemmelser tilregulerings- og bebyggelsesplaner.

Først gis en generell omtale av § 25 om regule-ringsformålene og § 26 om bestemmelser. Etterdette gjennomgås hvert hoved- og delformål etterkronologien i § 25. Det er her foretatt et utvalg avunderformål og for en del formål er omtalen til

dels kortfattet. Det samme gjelder omtalen avhvilke bestemmelser som er vanlig å knytte til deenkelte formål. Bak i kapitlet gis eksempler påframstilling og planeksempler med bestemmelser.Når det gjelder spørsmål om i hvilken grad regu-lering utløser erstatning og innløsning vises det tilredegjørelse i kapittel 5.

3

Reguleringsformål og reguleringsbestemmelser

18

3.1. Arealbruksformål etter § 25

§ 25 angir 8 hovedgrupper av reguleringsformål:

3.1.1. Generelt om reguleringsformål

Plan- og bygningslovens § 25 med sine 8 hoved-formål gir det rettslige grunnlaget for hva arealkan disponeres til i reguleringsplan og bebyggel-sesplan. Det forutsettes at formålene brukes for åbestemme hva alle arealer som ligger innenfor

planavgrensningen skal nyttes til, jf. §§ 22 og 24.Formålene kartfestes, jf. byggeforskriftene. Detmå klart fremgå hva et hvert område innenforplanens begrensningslinje er regulert til.

Det er planmyndighetene som fastsetter hvilkearealbruksformål som skal nyttes innen det

§ 25. Reguleringsformål - første ledd

“I reguleringsplan avsettes i nødvendig utstrekning:1. Byggeområder:

herunder områder for boliger med tilhørendeanlegg, forretninger, kontorer, industri, fritids-bebyggelse (fritidsboliger og tilhørende uthus),samt områder for offentlige (statens, fylkets ogkommunens) bygninger med angitt formål,andre bygninger med særskilte angitte allmen-nyttige formål, herberger og bevertningsstederog for garasjeanlegg og bensinstasjoner.

2. Landbruksområder:herunder områder for jord- og skogbruk,reindrift og gartnerier.

3. Offentlige trafikkområder:Veger - med dette forstås i denne lovenogså gater med fortau, gangveger, sykkelveger,gatetun og plasser - bruer, kanaler, jernbaner,sporveger, rutebilstasjoner, parkeringsplasser,havner, flyplasser og andre trafikkinnretningerog nødvendige arealer for anlegg og sikringm.v. av trafikkområder.

4. Friområder:Parker, turveger, leirplasser, anlegg for lek,idrett og sport og områder i sjøen for slikvirksomhet.

5. Fareområder:Områder for høyspenningsanlegg, skytebaner,ildsfarlig opplag og andre innretninger somkan være farlige for allmennheten, og områdersom på grunn av ras- og flomfare eller annensærlig fare ikke tillates bebygget eller bare skalutbygges på nærmere vilkår av hensyn til sik-kerheten.

6. Spesialområder:herunder områder for private veger, camping,områder for anlegg i grunnen, i vassdrag elleri sjøen, områder med bygninger og anlegg sompå grunn av historisk, antikvarisk eller annenkulturell verdi skal bevares, fiskebruk, områ-der for reindrift, friluftsområder som ikke gårinn under nr. 4, parkbelte i industriområde,naturvernområder, klimavernsoner,vannforsyningskilder med nedslagsfelt, frisikt-soner ved veg, restriksjonsområde rundt fly-plass, og område og anlegg for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenfor flyplass, ogområder for anlegg og drift av kommunaltek-nisk virksomhet, grav- og urnelunder, vann- ogavløpsanlegg, områder for bygging og drift avfjernvarmeanlegg, taubane, fornøyelsespark,golfbane, steinbrudd og massetak samt andreområder for vesentlig terrenginngrep, anleggfor Televerket og øvingsområder med til-hørende anlegg for forsvaret og sivilforsvaret.

7. Fellesområder:Felles avkjørsel og felles områder forparkering, felles lekeareal for barn, gårdsplassog annet fellesareal for flere eiendommer.

8. Fornyelsesområder:Områder med tettbebyggelse som skal total-fornyes eller utbedres. Det kan fastsettes flere reguleringsformålinnenfor samme område eller i samme byg-ning. Reguleringsformålene friluftsområde ognaturvernområde kan imidlertid ikke kombi-neres med reguleringsformålet landbruks-område. Det kan også fastsettes at områdeeller bygning etter en nærmere angitt tid ellernår nærmere angitte vilkår er oppfylt, skal gåover fra ett reguleringsformål til et annet.”

19

enkelte planområde og på de enkelte arealer.Ingen har således krav på å få regulert et areal tilet bestemt formål.

Hovedformålene er uttømmende angitt i loven,men kan i stor utstrekning spesifiseres slik at de ipraksis dekker de ulike behov og former forbruk.

Alle formål kan gjennomføres ved ekspropriasjonmed unntak for § 25 nr. 2 Landbruksområder.Offentlige byggeformål og allmennyttige formålskal underspesifiseres nærmere med hensyn tilhvilken funksjon bygningen skal ha.

Hovedformål og underformål kan kombineresinnenfor samme område, og i samme bygning sålangt det faktisk og rettslig er hensiktsmessig ogholdbart.

Forskjellige formål kan også fastlegges i tidsrek-kefølge, eller i rekkefølge knyttet opp til vilkår,eller til gjennomføringen av nærmere angitte til-tak eller situasjonsendringer i eller utenfor plan-området for at de skal få virkning.

Ved kombinasjon av ulike byggeformål må innbyr-des lokalisering framgå av plankartet og / ellerbestemmelsene. Dette kan gjøres f.eks. ved angi-velse av prosenttall, eller ved at bestemmelseneangir formålet i hver etasje / hvert plan. Vedregulert sambruk av areal kan ulik bruk tidsav-grenses, til f.eks. deler av året. Dette fastleggesnærmere i bestemmelsene, og / eller klargjørespå plankartet. Nødvendigheten av at planen erklar og entydig følger dels av at reguleringsplaner grunnlag for ekspropriasjon etter lovens § 35,men også av at den er bindende for utferdigelseav byggetillatelse.

Kombinasjoner av formål bør klargjøres ved brukav entydige supplerende illustrasjoner. Ukritiskbruk av kombinerte formål kan få uheldige følgerog kombinasjonen kan bli vanskelig å gjennomfø-re i praksis. Det er derfor nødvendig å vurdere,og dernest angi hvilket resultat planen skal sikrefør kombinasjoner benyttes.

3.2. Reguleringsbestemmelser etter § 26

3.2.1. Generelt om regulerings-bestemmelser

Hjemmelen til å gi reguleringsbestemmelser erutformet som en ramme uten uttømmende opp-regning av hvilke forhold de kan inneholde.

Reguleringsbestemmelsene blir i utgangspunktetbrukt til fastlegging av forhold som det ikke ermulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankar-tet i medhold av § 25. Det er likevel ingen skarpgrense mht. hva som fastlegges på plankartet oghva som fastlegges i bestemmelser.

Reguleringsbestemmelser kan nyttes for å nyan-sere reguleringsformålene, men det må ikke væredirekte motstrid mellom arealbruksangivelseetter § 25 og bestemmelser etter § 26. Det inne-bærer at de reguleringsformål som er omtalt ibestemmelsene, også må være vist på regulering-skartet, jf. side 8.

Selv om plan- og bygningslovens § 26 er utformetsom en ramme, må bestemmelsene som gis like-vel ligge innenfor de tema som ordlyden i lovenangir, reguleringsformålet som bestemmelsen erknyttet til, samt lovens formålsparagraf i plan- ogbygningslovens § 2.

§ 26 Reguleringsbestemmelser

“Ved reguleringsplan kan det i nødvendigutstrekning gis bestemmelser om utforming ogbruk av arealer og bygninger i reguleringsområ-det. Bestemmelsene kan sette vilkår for brukeneller forby former for bruk for å fremme ellersikre formålet med reguleringen. Det kan ogsåpåbys særskilt rekkefølge for gjennomføringen avtiltak etter planen.

Bestemmelser etter første ledd bør angi minstelekeareal pr. boenhet og nærmere regler for inn-hold og utforming av slike arealer”

20

Som ved fastlegging av arealbruksformål er detplanmyndighetene som fastsetter hvilke bestem-melser som skal gis til en plan.

Reguleringsbestemmelsene er en del av regule-ringsplanen og skal kunne håndheves på lik linjemed reguleringsplanen ellers. De må derfor hahjemmel i loven.

Bestemmelser benyttes for å få en forsvarlig ogpresis styring med utforming og bruk av arealerog bygninger. Det er imidlertid en fordel at mestmulig kan framstilles grafisk på kartet.

Reguleringsadgangen retter seg primært mothvilke arealbruksfunksjoner som tillates, hvor detkan gjennomføres bygge- og anleggsarbeider,hvilket omfang de skal ha, og hvordan slike skalutføres. Det kan settes vilkår som en utbygger måoppfylle for å kunne innrette seg etter regulering-en, krav til byggetiltakene og til bruken av areale-ne. Det kan også settes forbud mot former forbruk og nærmere skranker for utbyggingen.

Når det gjelder formuleringen i plan- og bygnings-lovens § 26 om at bestemmelsene som gis må“fremme eller sikre formålet med reguleringen”,er det i rettspraksis avklart at dette gjelder formå-let / hensikten med reguleringsplanen somsådan, og ikke bare reguleringsformålet som fast-settes for det enkelte område etter § 25. SeHøyesteretts avgjørelse av 17. mars 1993(Gaulosendommen), “Planavdelingen informerer”1/93 og dom i Eidsivating lagmannsrett 18. okto-ber 1991 (Lunner Pukkverk).

En reguleringsplan skal ta sikte på å få den bestmulige arealbruk totalt sett etter en samordnetavveining av de ulike interesser. Det vil derforvære av betydning ved fastsettingen av arealbrukog bestemmelser i det enkelte reguleringsområdehvilke arealbruksinteresser som gjør seg gjelden-de på de tilstøtende områder, og hvilken virksom-het og bruk som er aktuell der. Vilkår etter § 26må derfor også kunne settes for arealbruken ireguleringsområdet under hensyn til de tilstøten-de arealer og de interesser som totalt sett knytterseg til de områder det gjelder. Plan bestem-melsene kan bare brukes som hjemmel for forbudeller påbud innenfor planens avgrensningslinje. Hver bestemmelse må gjennomgås kritisk slik at

det ikke etableres restriksjoner som ikke harhjemmel og et saklig begrunnet behov, jf.begrepet “nødvendig utstrekning”.

3.2.2. Om reguleringsbestemmelsenes innhold

Forhold det kan gis bestemmelser om:

• Bygninger og anleggs størrelse / volum / høyde

Planen kan ikke utformes så åpent at det overla-tes til det faste utvalget for plansaker å fastsettegraden av utnytting. Grad av utnytting, (etterdefinisjonen i byggeforskriftenes kap. 22), måføres på planen eller fastsettes i regulerings-bestemmelser.

Der det er utarbeidet en detaljert regulerings-eller bebyggelsesplan med inntegnet eksisterendeog planlagt bebyggelse, vil det fremgå av selveplanen hvilken grad av utnytting som er fastsattav kommunestyret. Der hvor graden av utnyttingikke er fastsatt, vil planen ikke oppfylle minste-kravene til utforming av reguleringsplan.

Eiendomsgrensene og derav tomtearealet er vik-tig bl.a. for inndelingen av hvilke enheter som dis-poneres og bygges ut i sammenheng, for gradenav utnytting og for hvilke forhold som funksjoneltmå løses innenfor hver enhet. Det kan i planenvises nye grenseforløp hvis det er behov forendring av eiendomsstrukturen, og for innpassingav aktuelle formål i planområdet. Eiendoms-grensene som er vist eller fastsatt i planen, målegges til grunn for ny utbygging.

Eksempler på bestemmelser om grad av utnyttingog fastsetting av forholdet mellom bebygd ogubebygd grunnareal på de enkelte tomter visesbak i kapittel 3 her. Utfyllende omtale av forskrif-tene om grad av utnytting og eksempler forefin-nes også i veileder T-1205 Grad av utnytting -Veileder til Tekniske forskrifter til plan- ogbygningsloven kapittel III.

Rammene for bebyggelsens høyde kan omfattemaksimal gesimshøyde og mønehøyde i meterover bakke eller maks kotehøyde. Bebyggelse

21

som skal føres opp med gesimshøyde over 8meter og mønehøyde over 9 meter, må ha hjem-mel i bestemmelse til plan etter plan- og byg-ningslovens kapittel VI Kommuneplanlegging,eller VII Reguleringsplan, jf. § 70.

Det kan også gis bestemmelse om at før søknadom byggetillatelse kan godkjennes, kan kommu-nen kreve utarbeidet tegninger som viser bebyg-gelsens tilpasning (også mht. høyde) i forhold tilomkringliggende bygninger og vegetasjon. Slikbestemmelse kan nyttes der det er viktig å sehelheten i et bygningsmiljø eller gateparti, for-hold til bygninger på motsatt side av en gate m.m.

• Plassering / lokalisering

Etter plan- og bygningslovens § 70 nr. 1 førsteledd skal bygningers plassering i horisontalplanet,samt høyde- og høydeplassering godkjennes avkommunen. Disse forhold kan også fastsetteseksakt på plankartet.

Det kan angis hvilke deler av tomten som tillatesbebygget. Dette gjøres med hussymboler som ibestemmelsene fastsettes å være bindende, ellermed byggegrenser. Bebyggelsen må i tilfelle plas-seres innenfor grensene. Det kan også bestem-mes at bygningers fasade skal ligge i bygge-grensen.

Det må i alle tilfelle fremgå klart av planen omangivelse av husplassering er bindende eller omden bare er illustrasjon eller retningslinje.

Planbestemmelsen kan også utformes slik at detoverlates til bygningsmyndighetene å fastsettebebyggelsens endelige plassering på tomta. Slikbestemmelse passer der hvor bebyggelsens plas-sering i detalj ikke er vurdert ved utformingen avplanen.

Der hvor det ikke er fastsatt andre grenser i regu-leringsplan, skal kommunen påse at veglovensbyggegrenser blir fulgt. Veglovens byggegrenserinnebærer at bebyggelsen ikke kan plasseresnærmere vegens senterlinje enn det vegloven fast-setter for de enkelte vegklasser. Videre kan byg-ningens møneretning fastsettes med symbolbrukpå reguleringsplankartet.

Ved mindre detaljerte planer kan det også gisbestemmelser om lokalisering av ulike tiltak ogfunksjoner innenfor et planområde og hvilke tiltakog funksjoner som er forbudt. Slike bestemmelserkan f.eks. gjelde plassering av industribedrifter iforhold til annen bebyggelse og virksomhet. Detkan settes forbud mot større varehus og kjøpe-sentre og forbud mot, eller stilles særskilte kravtil, bygninger og anlegg for brann- eksplosjonsfar-lig og tyngre industri. Bestemmelsene kan nyttestil nærmere fastlegging av lokalisering, eller for-bud mot lokalisering, bl.a. med referanse tilanlegg for veg, vann og avløp, annen teknisk infra-struktur, samfunnstjenester ellers, eller av hensyntil verneobjekter, naturelementer, annen bebyg-gelse, landbruksdrift osv.

Bestemmelser om plassering kan ha betydningfor bebyggelsens form, eller de kan være avbetydning for ferdselsmulighet og atkomst m.v.Eksempel på bestemmelse her kan være at 1. eta-sje skal bygges innrykket som vist på plankartet.Bestemmelsen kan være praktisk for forretnings-bebyggelse der en ønsker innrykket første etasje.

Det kan bestemmes at bygningene plasseres inabogrense og gavl mot gavl. Dette krever at byg-ningene er detaljplassert på reguleringskartet, jf.plan- og bygningslovens § 70 og grannelovens § 4.

Ved punktfeste i hytteområder kan det være aktu-elt å vise lokaliseringen av bygningene på plankar-tet med målepunkter og med innmålt pel i ter-renget. Pelen skal ligge innenfor hyttas fire veg-ger. Mindre justeringer av hyttas plassering kanforetas av kommunen.

• Bebyggelsens karakter og utforming -utseende - utforming av terreng og detøvrige fysiske miljø

Dette temaet omfatter bestemmelser angåendebebyggelsesmønster, bebyggelsens og anlegge-nes plassering samt deres utforming og estetikk.

Bebyggelsens karakter retter seg mot om det kanoppføres sammenhengende eller åpen bebyggel-se, om det skal være småhus eller blokker, omdet skal være boligbebyggelse, industri-bebyggelse osv. Ulike funksjoner vil også gibebyggelsen ulik karakter.

22

Bebyggelsens utforming kan også fastleggesnærmere etter plan- og bygningslovens § 28-2 ombebyggelsesplan.

De fleste forhold vedrørende bygningersutseende og ytre utførelse kan fastlegges vedbruk av kartsymboler og bestemmelser, jf.eksempler bak. Også fasadeoppriss kan bindesopp i planen.

Planen kan gå langt i detaljering, f.eks. kan denfastsette vindusplassering av hensyn til å unngånaboinnsyn. Planleggingen skal sikre estetiskehensyn. Kommunen skal ved behandlingen avbyggesøknader se til at bebyggelsen får en godform og materialbehandling, og at bygninger isamme byggeflukt eller gruppe får en harmoniskutforming. Det kan i plan således stilles krav tilutvendige farver, herunder farve på tak, og tilmaterialbruk m.v. etter nærmere vurdering avbehovet.

Dersom kommunen har utarbeidet overordnederetningslinjer for estetiske og formmessige for-hold, vil retningslinjene være et viktig grunnlagfor utforming av bestemmelser til den enkelteplan.

• Estetikk

Stortingets tilføyelser, både i plan- og bygningslo-vens formålsbestemmelse, i bestemmelsene omkommuneplanlegging og i § 74 nr. 2 - “skjønnhets-paragrafen” er en oppfordring, og en forpliktelsetil å nytte plan- og bygningsloven mer aktivt for åpåvirke den estetiske utviklingen av bebyggelsenog de fysiske omgivelsene for øvrig på en godmåte.

• Planløsning

Det kan gis bestemmelser om planløsning bådefor bygninger, anlegg og utearealer for å sikregod funksjonalitet og rasjonell bruk av arealenesamtidig som en rekke andre hensyn forutsettesivaretatt. Det kan for eksempel fastsettes at parke-ring skal skje i felles garasjekjeller under terreng,eller at forretningsbebyggelse skal ha publikums-rettede funksjoner, for eksempel forretninger utmot offentlig gate.

I plan- og bygningslovens formålsparagraf § 2 og i§ 26 siste ledd fremgår at planløsningene særligskal ivareta behovene for barns interesser i etgodt oppvekstmiljø. Når det gjelder det ytre miljøog sikring av leke- og uteoppholdsarealer ut frabarns interesser, jf. nedenfor under pkt 3.3.2. spe-sielt om lekeplasser.

Det kan gis bestemmelser om vegers stignings-forhold, om avkjørselsforhold og inndeling i gang-veger og kjøreveger, herunder gågater, sykkelsti-er, gatetun o.a. som også kan vises rett på plank-artet. Planen kan også stille krav om fartsdempen-de tiltak, men ikke fastsette hastighetsbegrens-ninger. Slike begrensinger må fastsettes medhjemmel i vegtrafikkloven.

• Rekkefølge og tidsplan for gjennomføringav ulike tiltak innenfor regulerings-området

Det kan gis bestemmelser om rekkefølge ogtidsplan for utbygging av ulike byggeområder,herunder om samtidig ferdigstillelse av boliger og anlegg og fellestiltak som skoler, barnehager,lekearealer, sykkel- og gangveger m.v. Slikebestemmelser kan også brukes for å sikre atområde som er regulert til utbyggingsformål ikkekan bebygges før tilfredsstillende vannforsyning,kommunikasjon, elektrisitetsforsyning og tilgangpå samfunnstjenester er etablert.

Krav om rekkefølge og tidsplan for utbygging avulike byggeområder sikrer at tiltakene innenforplanområdet skjer på en koordinert og hensikts-messig måte. Slik bestemmelse kan sikre sam-menhengen i områdene som skal bebygges etterreguleringsplanen. Planen kan derfor utformesslik at de enkelte tiltakene får en rekkefølge ogstørrelse som gjør at området fungerer bestmulig.

I bestemmelser kan fastsettes rekkefølgekravsom forutsetter at tiltak også utenfor planensområdebegrensning er iverksatt / gjennomførtfør planen tillates gjennomført. Dette betyr atadgangen til å bygge i henhold til reguleringenførst inntrer på et senere tidspunkt ennvedtakstidspunktet, og at betingelsen for inntre-den av disse rettsvirkningene er knyttet til forhold

23

utenfor det konkrete planområdet. Eksempel pådette kan være etablering av infrastrukturtiltaksom overordnet vegnett, eller bygging av en bro.Det er § 26 første ledd andre punktum. som erhjemmelen for å fastsette den type rekkefølgekravsom knytter seg til tiltak som forutsettes å væregjennomført utenfor reguleringsområdet.

Når det nyttes såkalte rekkefølgebestemmelser,må det imidlertid være en forutsetning at de for-hold som begrunner utsettelse av planens gjen-nomføring, faktisk og rettslig kan og vil bli gjen-nomført innen rimelig tid, jf. 10-årsfristen for eks-propriasjon i lovens § 31.

Rekkefølgebestemmelser gjelder således to ulikerettslige realiteter ved at § 26 skiller mellom rek-kefølgekrav hva angår tiltak innenfor, og rekkeføl-gekrav hva angår tiltak utenfor reguleringsområ-det. Sistnevnte er “vilkår” for gjennomføring avreguleringsplanen.

• Sikring, avskjerming og avbøtende tiltak

Det kan i bestemmelser også settes vilkår om sik-ringstiltak eller tiltak for å avbøte fare eller miljøu-lemper. Dette gjelder både i forhold til bygninger,anlegg og utearealer.

Vilkår kan for eksempel omfatte avskjerming avbyggeområde av hensyn til miljøforstyrrelser somfølge av støy, støv, lukt, høyspenttraséer m.m., ogfor å ivareta trafikksikkerheten. Aktuelle konkretetiltak kan være støyvoller, gjerder, beplantnings-belter, fasadeisolering m.v. Det bør videre stilleskrav om ferdigstillelse av slike tiltak før områdettas i bruk.

Det kan gis bestemmelser som indirekte kanbegrense forurensning som er til ulempe foromgivelsene. Det kan bl.a. bestemmes at visseformer for industrivirksomhet skal være forbudt,for eksempel hvor industriområdet grenser til etboligområde. Forskrifter og retningslinjer fra sen-trale miljøvernmyndigheter skal legges til grunnved utformingen av planen.

Dersom det er mistanke om forurenset grunn,kan kommunen fastsette egne regulerings-bestemmelser som sikrer at utbygger avklarer

hvorvidt det foreligger forurenset grunn innenforreguleringsområdet. I tillegg kan det fastsettesegne bestemmelser vedrørende graving / omdis-ponering av tomten. Dersom det er mistanke omat gravearbeid eller disponering av tomten kanføre til fare for vesentlig forurensning, skal foru-rensningsmyndighetene varsles.

Departementets støyretningslinjer skal legges tilgrunn og innarbeides i planene. Kommunen somplanmyndighet skal vurdere de støymessige kon-sekvenser av en plan, bl.a. ved planlegging av nyeeller utvidelse av eksisterende støyskapende tiltaki nærheten av støyømfintlige områder. Det forut-settes at støyanalyser følges opp ved at konkretestøydempende tiltak tegnes inn på regulerings-plankartet. Rettsvirkningen følger av det som fast-settes i reguleringsbestemmelsene, f.eks. at detskal føres opp støyskjermer som vist på planen.Av hensyn til planens gjennomføring bør foreksempel støyskjermene tegnes inn på grunnsom er regulert til offentlig veg. I bestemmelsenebør også skjermenes høyde og utførelse angis.

• Krav om størrelse, beliggenhet ogutforming av uteareal for lek og opphold

Se nedenfor under byggeområde for boliger pkt3.3.2.

• Krav til utfyllende planer

Det kan gis bestemmelser om bebyggelsesplanetter § 28-2 og tomtedeling etter § 28-1 nr. 3.Videre kan det stilles krav om situasjonsplaner,planer for utomhusarealer, fasadeoppriss m.v.Slike planer kan gjelde både bygninger, anlegg ogutearealer.

Det kan i bestemmelser også fastsettes at foreksempel illustrasjonsplan skal ha samme retts-virkning som planen. Dette forutsetter imidlertidat slike supplerende dokumenter behandles ogvedtas som del av planen, jfr. side 111.

24

• Gi elementer som er vist på kartet retts-virkning

Bestemmelsene kan og bør nyttes til å klargjøreden rettslige betydningen av de forskjellige for-målene, symbolene, bygningene, anleggene og til-takene som er vist på planen. For mange elemen-ter er dette nødvendig for at planen skal få retts-virkning for de aktuelle forhold. Det kan eksem-pelvis være plikt til å opparbeide støyskjermereller andre tiltak som det er satt vilkår om førgjennomføringen. Eller f.eks. for å klargjøre atviste hussymboler skal være bindende for plasse-ringen av ny bebyggelse.

• Prosesskrav / dokumentasjonskrav

Kravene til innholdet i søknad om byggetillatelsem.v. er fastsatt i byggeforskriftene. Det kan ogsåtas med i bestemmelser presiserende og noe utvi-dede krav til hva dette materialet skal omfatte.Dette kan f.eks. være aktuelt hvor en noe merutfyllende byggesøknad er tilstrekkelig slik at det

av den grunn ikke er nødvendig å kreve bebyg-gelsesplan. Det kan også stilles som vilkår at enbyggesak skal forelegges aktuelle sektor-myndigheter. Imidlertid skal reguleringsplaner fåen slik behandling at de er avklarende i forhold tilalle interesser når de vedtas.

Forhold det ikke kan gis bestemmelser for- grensetilfeller

Siden bindende detaljplan gjelder regulering avde fysiske ressurser, kan det som bred hovedre-gel ikke gis bestemmelser om direkte reguleringav aktivitet og virksomhet som sådan, eller hvemsom skal gjennomføre de planlagte tiltak ellerbenytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er for-hold som til vanlig fastsettes i konsesjoner ellerbevillinger etter andre lover. Imidlertid vil bygge-og arealbruksrestriksjonene samt vilkårene forgjennomføring indirekte påvirke virksomhet ogdrift i stor grad.

Figur 3.1. Utsnitt av reguleringsplan hvor det i tilhørende reguleringsbestemmelser er stilt videre plankrav før byggesak behandles

25

Det kan ikke gis bestemmelser om økonomiskeforhold eller plikter / rettigheter. f.eks. som bank-garanti for tilbakeføring etter masseuttak, ellerkrav om avgifter. Det kan da ikke gis bestemmel-ser om regulering av den økonomiske driftssiden.Heller ikke er det adgang til å stille krav om aktivfordeling av utbyggingsrettigheter og bakgrunns-areal i denne øyemed. Det kan likevel settes vil-kår som begrenser virksomhetens karakter ogutførelse, f.eks. restriksjoner for å hindre unødigemiljøulemper i form av støy, støv og lukt.

Bestemmelsene kan ikke benyttes til direkte åregulere andre privatrettslige forhold. Det er såle-des ikke adgang til å gi bestemmelser f.eks. omdekning av kostnader til opparbeidelse eller andretiltak, om rett for det offentlige til å legge vannled-ning, kloakk m.v. over privateid grunn eller ometablering av velforening. Det vises til lovensbestemmelser om opparbeidelsesplikt, refusjonog eventuelt vedtekt om frikjøpsordning om sliktforhold. Det kan i bestemmelsene heller ikkeangis hvem som skal utføre tiltakene i planen sombyggherre eller ansvarshavende. Bestemmelsermed pålegg om skjøtselsplikt kan ikke gis i regu-leringsplan. § 89 gir hjemmelen for hvilke påleggsom kan gis om utbedring og vedlikehold, menreguleringsplan er ekspropriasjonsgrunnlag forrett til å gjennomføre rehabilitering / skjøtsel /vedlikehold for den aktuelle myndighet, foreksempel kulturminnemyndighetene i bevarings-områder. Det kan gjennom bestemmelser hellerikke pålegges begrensninger i privates adgang tilsalg og bortfeste av eiendom med unntak forregulering til fornyelse der det gjelder spesiellebegrensninger på dette område.

Reguleringsbestemmelser må også innordne seghva som ellers er fastsatt i plan- og bygnings-lovgivningen. Det kan f.eks. ikke gis bestemmel-ser i strid med byggeforskriftenes bestemmelserom måling av bygningshøyde og om grad avutnytting. Reguleringsbestemmelser må såledesbrukes til å utdype eller presisere de øvrige lovbe-stemmelsene. Det er likevel enkelte bestemmel-ser som uttrykkelig eller forutsetningsvis kan fra-vikes i regulering, f.eks. § 70 om høyde, plasse-ring og naboavstand. Se veileder “Grad av utnyt-ting”.

Det er ikke adgang til å gi bestemmelser somutvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gidispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.Det kan imidlertid trekkes opp visse retnings-linjer for senere praktisering av dispensasjons-bestemmelsen jf. kap. 5.5.

Det er som nevnt i § 26 ingen generell hjemmel tilregulering av ferdsel, men der det har sammen-heng med formålet er det likevel visse muligheterfor regulering av ferdsel f.eks. i regulerte frilufts-områder eller naturvernområder hvor det må stil-les særskilte vilkår for å sikre formålet med pla-nen. Det kan da f.eks. bestemmes at ferdsel skalskje langs visse fastlagte traseer.

Eksempler på konkrete problemstillinger i praksis er:

• Det er adgang etter vurdering til å forby inn-legging av vann i fritidsbebyggelse hvis detteer nødvendig for å unngå forurensning avvannkilder som følge av økt vannforbruk ogutslipp.

• Antatt at det etter en konkret vurdering avbehovet kan gis bestemmelser om fastsettingav at ledninger for strøm, telefon og TV. skalføres frem i jordkabler, jf. de hensyn som iva-retas etter plan- og bygningslovens § 74 nr. 2.

• Selv om det ikke er adgang til konkurranse-eller bransjeregulering, kan det i plan settesforbud mot større kjøpesentre og varehus,eller at forretningsvirksomheten skal avgren-ses til slike tider av døgnet, eller ha en slikkarakter at den ikke virker unødig forstyrr-ende for strøket. Se ellers veileder T-1317 omplaner og bestemmelser for kjøpesentre.

26

3.3. Byggeområder

3.3.1. Hva formålet omfatter

Byggeområder omfatter i utgangspunktet oppfø-ring av bygninger dvs. boliger med tilhørendeanlegg, forretninger, kontorer, industri, fritidsbe-byggelse (fritidsboliger og tilhørende uthus) samtområder for offentlige (statens, fylkets og kom-munens) bygninger med angitt formål, andre byg-ninger med særskilte angitte allmennyttige for-mål, herberger og bevertningssteder og for gara-sjeanlegg og bensinstasjoner.

I tillegg kan hvert formål spesifiseres ytterligere,og det kan tilføyes / spesifiseres ytterligere typerbebyggelse etter behov. Bygninger til privat bar-nehage eller kino / forsamlingslokale m.m. kanf.eks. direkte angis som egne underformål underbyggeområde.

Områder for anlegg og bygninger med spesiellefunksjoner, f.eks. bygninger på kraftanlegg, vilstort sett gå under andre formål. Byggeområdenedekker således alle former for private utbyggings-formål fra eneboliger og hytter, til industriformålog forretningsformål. Også byggeområde foroffentlige bygninger hører inn under § 25 nr. 1.

Tilhørende anlegg i byggeområder kan eksempel-vis være garasjer / garasjeanlegg, daginstitusjo-ner for barn, nærbutikk, vaktmesterbolig i indus-triområde osv. Planen bør spesifisere slike anlegg.

Der et bygge- og anleggstiltak kan klassifiseresunder flere hovedkategorier, er det opp til kom-munen som reguleringsmyndighet å velge etalternativ som virker mest praktisk. F.eks. kanbarnehage også være offentlig bygning, del avboligområde eller allmennyttig formål hvis detdrives av en institusjon.

3.3.2. Generelt om bestemmelser til formålet byggeområder

I tillegg til bestemmelser om bebyggelse, m.v.som omtalt foran, vil det ofte være behov for sær-skilte bestemmelser om utforming, bruk ogbehandling av ubebygd areal, herunder om ter-rengplanering, oppsetting av apparater for lek,gjerder og bevaring av eksisterende naturmark.

Sammen med søknad om byggetillatelse skal /kan kommunen kreve at det utarbeides plan forden ubebygde del av tomten. Krav til innhold isøknad om byggetillatelse er gitt i byggeforskrif-tene. Reguleringsbestemmelse om utomhusplankan være særlig aktuell når planen inneholderfelter med konsentrert bebyggelse og blokk-bebyggelse. Ved slik bebyggelse kan det være av stor betydning å få sikret områder for eksi-sterende naturkvaliteter.

Områder for naturkvaliteter som det skal knyttesbestemmelser til, må være vist på regulerings-plankartet. Bestemmelsen kan også forby atvegetasjonen innen de viste områder fjernes, bl.a. under oppføringen av bebyggelsen.

Ved vedtekt til plan- og bygningslovens § 69 kandet gis bestemmelser om utforming og opparbei-ding av ubebygd del av tomt. Slik vedtekt vil gjel-de både for regulerte og uregulerte områder ogalle typer bebyggelse med mindre regulerings-planen fastsetter noe annet.

Hvis reguleringsplaner er lite detaljerte, vil detvære aktuelt å stille krav om bebyggelsesplan.Det kan ikke pålegges grunneier å utarbeidebebyggelsesplan for mer enn hans egen eiendom.

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

1. Byggeområder:herunder områder for boliger med tilhørendeanlegg, forretninger, kontorer, industri,fritidsbebyggelse (fritidsboliger og tilhørendeuthus), samt områder for offentlige (statens,fylkets og kommunens) bygninger med angittformål, andre bygninger med særskilte angitteallmennyttige formål, herberger og bevert-ningssteder og for garasjeanlegg og bensin-stasjoner.”

27

• Spesielt om lekeplasser

Det vises til § 26 siste ledd som sier at det i bolig-områder bør fastsettes tilstrekkelig lekeareal forbebyggelsens behov.

Lekeareal kan reguleres inn på den enkelte tomtsom fellesareal for flere eiendommer eller somoffentlig friområde.

Mange kommuner har fått stadfestet vedtekt til § 69 i plan- og bygningsloven med bindendebestemmelser om bl.a. lekeplasser for barn(areal/antall/type). Vedtekten gir da pålegg omhvordan ubebygd del av tomt skal brukes og utfor-mes, herunder om lekeplasser for bebyggelsensbehov. Det vises til Rikspolitiske retningslinjer forbarn og unge, samt til normer for lekeareal i bolig-områder. Der kommunen ikke har slik vedtekt,henvises til NIBRs rapportserie “Barn og bomiljø”.

Miljøverndepartementet har gitt ut følgendeveiledere; T-812 Gode utearealer i tettbygde strøkog T-813 Fra plan til grønn virkelighet.

Utformingen av uteareal for barn og unge skallegges opp slik at det er god tilgjengelighet,trafikksikkerhet, adkomst, sikring mot støy,forurensing og annen helsefare. Dette gjelder alleutearealer barn bruker, ikke bare lekeplassene. Itillegg kreves:

- bestemte minstearealer til de ulike formål- egnethet for lek og opphold på ulike årstider

og for ulike aldersgrupper- mulighet for samhandling mellom barn,

ungdom og voksne.

• Spesielt om parkeringsplasser

Spørsmålet om krav til parkeringsdekning forforskjellige typer bebyggelse tar utgangspunkt iplan- og bygningslovens § 69. § 69 kan ved ved-tekt gi bindende bestemmelser om parkerings-dekning. En del kommuner har fastsatt egne nor-mer for parkeringsdekning som blir innarbeidet ide enkelte planer. Dersom kommunen har ved-tekt til § 69, er ikke dette til hinder for at kommu-nen i konkrete tilfeller gjennom regulerings-bestemmelser fastsetter strengere eller mer liberale krav til parkeringsdekning.

Utgangspunktet er at kostnadene med å oppar-beide tilstrekkelig med parkeringsplasser forbebyggelsens behov, skal dekkes av den enkelteutbygger, og at parkering skal skje på egen eien-dom dersom det ikke anlegges felles parkerings-anlegg eller er etablert ordning med frikjøp. Detvises til plan- og bygningslovens § 69 nr. 4“Frikjøpsordningen”. Ved vedtekt til § 69 nr. 4 kandet bestemmes at kommunen kan samtykke i atdet i stedet for biloppstillingsplasser på egengrunn eller på felles areal, blir innbetalt et beløppr. manglende plass til kommunen for bygging avparkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmerhvilke satser som til enhver tid skal gjelde i sliketilfelle. Når kommunen har knyttet vedtekt til § 69nr. 4, er det ikke nødvendig med reguleringsbe-stemmelser om det samme forholdet.Frikjøpsordningen kan ikke innføres viareguleringsbestemmelser.

Parkering kan også anlegges på fellesareal forflere eiendommer. Disse må være vist på plan-kartet da de er egne ekspropriasjons- og refu-sjonsformål. Planen eller bestemmelsene måderfor angi for hvilke eiendommer de er felles for.

Når det gjelder selve planløsningen, kan det f.eks.i områder for tett småhusbebyggelse og blokkom-råder være hensiktsmessig med bilfrie utearealerog at bilene plasseres i felles parkeringsanlegg.Parkeringen - særlig gjesteparkering - kan medfordel ligge der den er lettest å finne; nær innkjø-ringen til området, men ikke slik at den brukessammen med eller i stedet for lekeplassen, oghelst ikke mer enn 100 meter fra boligene. Størreavstand og få plasser fører gjerne til kjøring ogparkering på tun og gangveger. Felles parkerings-plass bør skjermes mot boligene og kan gjernesuppleres med en fast uteplass for vask, mindrereparasjoner, vedlikehold m.m.

Det har vært en økende forståelse for at det kanvære hensiktsmessig å differensiere parkerings-bestemmelsene i større grad, for eksempel ved åfastsette lavere parkeringsdekning i områder medgod kollektivdekning.

28

Se veileder om parkering brukt som ledd isamordnet areal- og transportplanlegging, TØI-rapport 349/97 “Parkering – Et virkemiddel isamordnet areal- og transportplanlegging”.

• Gjerder - påbud, forbud, utforming,plassering m.m.

Det kan i stor utstrekning gis bestemmelser omgjerders utforming, plassering og utseende. Detkan gis bestemmelser som påbyr oppsetting avgjerde, for eksempel av hensyn til beitende dyr ihytteområder. Hensyn til beitende dyr, fremkom-melighet og ferdsel, samt estetiske hensyn kanbegrunne et forbud mot oppsetting av gjerder /inngjerding f.eks. i tettbebygde hytteområder /hyttelandsbyer o.l.

I landbruksområder vil f.eks. reingjerder /sperregjerder som er nødvendig for reindriftenvære i samsvar med arealbruken.

Det kan også gis særskilte bestemmelser omgodkjenning av gjerder, jf. § 103 vedrørendegjerdeplikt og innhegning mot veg.

En kan ikke av hensyn til kommunens behov forsnøopplag tilplikte en grunneier å oppføre gjerdeinnenfor tomtegrensen.

• Bevaring av eksisterende terreng ogvegetasjon

Det kan etter vurdering gis bestemmelse om atterreng og vegetasjon på den ubebygde del avtomta ikke bør / skal endres eller fjernes.

Sikring av naturmark og eller vegetasjon gjennomreguleringsbestemmelser forutsetter at de aktuel-le områder er vist på kartet. Større trær som skalbevares bør også avmerkes.

3.3.3. Delformål etter § 25 nr. 1 byggeområder

Boligformål nyttes for å fastlegge områder hvordet skal oppføres bygninger for permanent helårs-

beboelse, det være seg småhus eller blokkbebyg-gelse.

Det siktes i første rekke til boligbebyggelse someies av private, men også offentlige myndigheterog selskaper kan eie boliger av privat karakteruten at det derved er nødvendig å legge ut bygge-området til offentlig formål.

Formålet retter seg mot boligfunksjonen og ikkemot egenskaper ved beboerne. Byggeområdeboliger kan således også nyttes til eldreboliger og(vernede) boliger for særskilte grupper så fremtboenheten det dreier seg om, bebos individuelt avpersoner som har behov for visse støtte- ogservicefunksjoner.

Reguleringsformålet forretning nyttes for byg-ninger, lokaler og arealer der det skal drivesdetalj- eller engrossalg av bearbeidede produktertil kunder som selv henter varene i lokalene.

Forretning innebærer som regel stor trafikk ogfolketilstrømming slik at beliggenhet, trafikk- ogparkeringsforhold må vurderes nøye. Det erimidlertid vanlig å kombinere forretninger medboligbebyggelse og andre arealbruksfunksjoner.

Bestemmelser til forretninger

Her vil det være særlig aktuelt med bestemmelserom plassering av ulike funksjoner innen formålet,spesielt trafikkgenererende virksomhet som kjø-pesenter, større varehus og garasjeanlegg / par-kering. Bestemmelser om forbud mot slik virk-somhet i planområdet kan også gis, dersom hen-synet til trafikken og nærmiljøet tilsier det, ellerdet vil være i strid med vedtatte regionalpolitiskemålsetninger.Gjennom reguleringsbestemmelser kan det diffe-rensieres mellom ulike typer handelsvirksomhetsom kan tillates innenfor området.Differensieringen må være begrunnet i de forholdsom er nevnt ovenfor. Jfr. veileder T-1317.

• Forretninger

• Boliger med tilhørende anlegg

29

Kontor benyttes som formål for bebyggelse somnyttes til administrasjon, merkantil service- og tje-nesteyting, konsulent- og engineeringsbedrifter o.l.

Reguleringsformålet forutsetter at det i alminne-lighet skal drives generell industriproduksjon,med mindre det er spesifisert i bestemmelsene atdet er forbud mot virksomhet som medfører sær-lige trafikk- eller miljøulemper eller særlig fare e.l.I industriformålet kan også inngå lager. Viderekan kontorer til egenadministrasjon av industri-virksomheten på stedet gå inn i formålet.

I områder hvor det er forurensninger i grunnenetter tiltak, eller hvor det ikke er aktuelt å iverk-sette tiltak, kan området reguleres til industrimed egne bestemmelser vedrørende graving /omdisponering av tomten. Alternativt kan områ-det reguleres til “Fareområde” eller“Spesialområde”, jf. kap. 3.7.1 eller 3.8.2.

“Næring” er ikke et eget reguleringsformål, menkan være en uformell samlebetegnelse på blandetreguleringsformål. “Næring” vil omfatte bådeindustri, forretning, kontor, lager m.v. For å styrearealutnyttelsen bedre og sikre en mer forutsig-bar utvikling og bruk av arealet, må det angishvilke formål som er aktuelle i området.

Ren lagervirksomhet kan fastlegges som “bygge-område - lager”. Lager som også innebærer om-setning betegnes som “byggeområde - forretning”.

I sjø vil akvakulturanlegg med landtilknytningkunne gå inn her.

Bestemmelser til industri

Foruten de vanlige bestemmelsene om bebyggel-sen, vil det ofte være behov for bestemmelser omplassering av tung industri, og forurensende,brann- og eksplosjonsfarlig industri, herunder omforbud mot slik industri i planområdet.

Det kan fastsettes at det i industriområdet ikke til-lates etablert bedrifter, som ved støy eller p.g.a.andre forurensninger ved produksjon og trafikk,vil være til vesentlig ulempe for beboerne i omlig-gende boligområder. I tilfelle slik industri tillatesoppført innenfor reguleringsområdet, må det taskontakt med vedkommende fagmyndighet forfastleggelse av rammene for industri-virksomheten. Disse rammene fastsettes av foru-rensingsmyndighetene med en utslippstillatelseeller ved forskrifter, jf. forurensingsloven.

Formålet nyttes der det skal settes av områdereller tomter for oppføring av fritidsbebyggelsemed tilhørende anlegg, jf. generelt foran ombestemmelser og formål i tilknytning til bygge-områder.

Etter § 82 er det tale om fritidsbebyggelse. Detsiktes her til bygninger som nyttes til midlertidigbeboelse for deler av året i fritids- og rekreasjons-øyemed. Bestemmelsene gjelder også tilhørendeuthus.

Med fritidsbebyggelse forstås i alminnelighetpermanente hytter, campinghytter, landsteder,setrer, støler, skogskoier, rorbuer, våningshus ogandre hus som bare eller i det vesentlige nyttes tilfritidsformål ved privat bruk og / eller utleie ogsom kan nyttes for overnatting, uten hensyn tilstørrelse eller standard, sportshytter, sommer-hus, og kolonihagehus som bare er beregnet til åbebos i kortere tidsrom, samt tilhørende uthus ognaust.

Overgang fra fritidsbolig til helårsbolig er enbruksendring som betinger en bruksendrings-tillatelse og/eller eventuelt dispensasjon.

Utleiehytter som f.eks. skal utgjøre del av detøkonomiske driftsgrunnlaget for en landbruks-eiendom, er også i plansammenheng fritidsbe-byggelse og ikke del av landbruk.

Bygninger som nyttes til annet formål, f.eks. iprimærnæring, for turist- og hotellanlegg, eller til permanent beboelse i hele eller større deler av året faller utenfor. Det samme gjelder kommer-

• Fritidsbebyggelse

• Industri

• Kontorer

30

sielle hytteanlegg med fellesdrift og korttidsut-leie. Det er den faktiske bruk som er avgjørende.

Ved bruksendring fra f.eks. driftsbygning i land-bruket til fritidsbruk er søknad etter plan- og byg-ningslovens § 93 andre ledd om bruksendrings-tillatelse nødvendig. Slik søknad må så bl.a. vur-deres i forhold til planformålet.

Hyttefelt kan være større bygge- og anleggsarbei-der som forutsetter regulering etter plan- og byg-ningslovens § 23 nr. 1. Kommunen kan også ettervurdering regulere av eget tiltak. Reguleringsplaner nødvendig for å endre tidligere disposisjons-plan fastsatt i medhold av § 82 i bygningsloven av1965.

Veger i eller til hytteområder kan være spesialom-råde privat veg, eventuelt jord-/ skogsbilveg medutvidet bruksområde godkjent etter plan- og byg-ningsloven.

Bestemmelser til fritidsbebyggelse

Bestemmelser for byggeområder m.v. omtalt ipkt. 3.3.2. kan nyttes.

Vanlige bestemmelser er:

- Om bebyggelsens plassering og karakter,avstand fra friområde / strand / veg, møne-retning, takvinkel, takhøyde fargevalg ogmaterialbruk.

- Grad av utnytting / maksimal hyttestørrelse,fastlegging av hvilke uthus som tillates,inkludert antall / størrelse / form.

- Sikring av brønn / vannpost.- Bevaring av vegetasjon og terreng, utforming,

bruk og behandling av ubebygd areal, tomte-inndeling.

- Krav om bebyggelsesplan eller andresupplerende planer og planmateriale.

- Etter vurdering av behov, krav om nedgravingav kabler og forbud mot oppsetting av gjerder.(For bestemmelser om gjerder se foran, side 28.)

Det kan settes vilkår om at det skal være sikretnødvendig vannforsyning eller utslippsløsningerosv. Unntakene fra tilknytningsplikt i plan- og byg-ningslovens § 65 andre, tredje og fjerde ledd og § 66 nr 2 andre ledd siste punktum for fritidsbe-byggelse til offentlige hovedledninger gjelderikke der annet er bestemt i reguleringsplanen

Når området reguleres til fritidsbebyggelse kandet ikke gis bestemmelse om eierformen, foreksempel at slike hytter ikke skal kunneseksjoneres eller selges.

Ved bruk av offentlige formål skal det angisunderformål; for eksempel skole, barnehage,rådhus, sykehus osv. Dette kan vises som tekst påplankartet. Offentlige formål nyttes til bygningerog arealer som eies av staten, fylket og kommu-nen, men ikke nødvendigvis av offentlig eideselskaper / aksjeselskaper.

Det er videre den offentlige funksjonen vedkom-mende bygning skal ha som tilsier bruk av offent-lig byggeformål. Bygninger / bebyggelse somikke har en spesifikk offentlig funksjon kan mernaturlig legges ut til privat byggeområde selv omde er eid av kommune, fylke eller stat, for eksem-pel boliger, kontor eller forretningsbygg.

Langvarige leieforhold for offenlige funksjoner,f.eks. bibliotek, bør angis som offentlig formål.

• Offentlige bygninger med angittformål

31

I bygg for offentlig formål kan det også etter nær-mere angivelse innredes for private formål.

Det må på planen angis særskilt hvilket allmenn-yttig formål det reguleres for. Allmennyttig formålnyttes gjerne der private organisasjoner, stiftelsero.l. driver virksomhet av allmenn samfunnsmessigkarakter. Virksomheten er åpen for en størreuspesifisert brukerkrets.

Bestemmelser til bygninger for allmennyttigeformål med nærmere spesifisering avformålet

Foruten de bestemmelser som er alminnelige ibyggeområder, kan det f.eks. fastsettes atområdet skal disponeres til tomt for velhus, tomtfor privat barnehage med tilhørende anlegg ellertomt for privat sykehus / pleiehjem når utbyggingog drift skal forestås av allmennyttige organisasjo-ner som Røde Kors, Norske kvinners sanitets-forening m.v.

Omfatter alle former for døgnovernattingsstedersom hoteller, pensjonater, hospitser, moteller(turist-/hytteanlegg for utleie) o.l., samt restau-ranter og serveringssteder, nattklubber m.v.

• Herberger og bevertningssteder

• Bygninger for allmennyttige formålmed nærmere spesifisering av for-målet

Figur 3.2. Utsnitt av reguleringsplan for mindre tettsted hvor det er brukt kombinerte formål og offentlige bygninger er vist med angitte formål

32

Bestemmelser til herberger ogbevertningssteder

Bestemmelsene kan nyttes for å spesifisere nær-mere hvilken type overnatting eller bevertningsom tillates, og det kan særskilt fastsettes vilkårtil utførelsen av bygninger av sikkerhetsmessigegrunner, tiltak for å avbøte ulemper fra trafikk,ferdsel, støy- og luktforhold p.g.a. driften m.v. Detkan også settes vilkår om at driften ikke skal for-styrre natteroen for omboende.

Dette er særskilte anlegg som medfører særskiltebehov for vurdering av trafikk- og brannsikkerhet,og som må vurderes nærmere med hensyn tillokalisering og utførelse.

Bensinstasjon som har en betydelig utvidet funk-sjon, for eksempel som dagligvarebutikk / forret-ning, kafeteria, overnattingssted o.a. må fastleg-ges gjennom reguleringsplan som synliggjør disseformålene.

Bestemmelser til garasjeanlegg ogbensinstasjoner

Det kan i tilknytning til denne type anlegg væresærlig aktuelt å gi bestemmelser om krav tilsikkerhet, trafikkforhold og avbøtende tiltak.

Eksempler på flere underformål

Siden byggeområdeformålet underspesifiseringikke er uttømmende, kan det suppleres ytterlige-re. Barnehage er f.eks. et eget reguleringsformålselv om det ikke er spesifisert som dette i loven.Barnehage kan være både offentlig bygning, byg-ning med angitt allmennyttig formål eller inngåsom del av et boligområde. I tilfelle skal barneha-gen fremgå av reguleringsplanen.

Også andre tilsvarende bygningsformål som ikkeer nevnt i lovens oppregning kan angis som egneunderformål under hovedformålet byggeområde,f.eks. privat kino og møtelokale.

3.4. Landbruksområder

3.4.1. Hva formålet omfatter

Landbruksområder er områder hvor det skaldrives jordbruks- / skogbruksvirksomhet ogreindrift. Gartneridrift går også inn under for-målet. I disse områdene kan det bare oppføresbygninger som har direkte tilknytning til land-bruk som primærnæring. Annen arealbruk ogbebyggelse er ikke tillatt.

Bygninger i jord- og skogsbruksområder ernødvendige våningshus for driften av gården, ogsom er avhengig av byggetillatelse etter plan- ogbygningslovens § 93, og nødvendige driftsbyg-ninger som omfattes av plan- og bygningslovens § 81 om meldeplikt.

I landbruksområde kan det drives landbruks-virksomhet, herunder oppføring av drifts-bygninger. Begrepet driftsbygninger i § 81omfatter driftsbygninger for jordbruk, husdyr-bruk, skogsdrift, reindrift, hagebruk, gartneri ogpelsdyravl, dersom de er en del av tradisjonelllandbruksdrift, samt husvære for seterbruk ogskogsdrift.

Kommuneplanveilederen har på sidene 32 til 34gitt en del eksempler på tiltak i landbruket. Detvil for det første gjelde driftsbygninger i land-bruket, undergitt meldeplikt etter § 81. Men det er viktig å være oppmerksom på at ogsåbygninger og anlegg m.v. ut over dette kan gåinn under formålet landbruk i forhold til plan.

Anlegg av private veger som etter en behovsvur-dering ikke er begrunnet med landbruks- ellerskogsdriften, vil være forbudt. Behandlingen av

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

2. Landbruksområder:herunder områder for jord- og skogbruk, reindriftog gartnerier.”

• Garasjeanlegg og bensinstasjoner

33

landbruksveger kommer nå inn under forskrift av22. desember 1996 fra Landbruksdepartementet.

Anlegg og bygninger som f.eks. fritidsbebyggelse,herunder utleiehytter, campingplass, masseuttakut over husbehov, verksteds- og annen nærings-virksomhet, herunder industriell produksjon ogsåav landbruksrelaterte produkter, faller utenforreguleringsformålet. Dette kan enten være han-delsgartnerier, pelsdyrfarmer o.l. som hører inn

under spesialområde i § 25 nr. 6, eller sagbruk,slakterier m.v. som hører inn under byggeområde– industri i § 25 nr. 1.

Reguleringsformålet landbruk kan kombineresmed andre formål, men ikke med naturvernområ-de og friluftsområde. Det kan heller ikke kombi-neres med formål som i praksis kommer i konfliktmed utøvelsen av landbruksvirksomhet. (Se ogsåpkt. 3.11.)

Figur 3.3. Eksempel som viser landbruksområde avsatt til jordbruk, verneverdig gårdstun regulert til spesialområde bevaring / landbruk, samt verdifullt landskapselement regulert til spesialområde naturvern.

34

Det kan ikke gjennomføres ekspropriasjon etterplan- og bygningsloven i områder regulert tillandbruksområde.

Bygninger for fabrikkmessig produksjon av f.eks.fjærfe og gris vil som sagt falle utenfor begrepet“driftsbygning”. Det er likevel ofte vanskelig åangi hvor grensen går mellom landbruksvirksom-het og fabrikkmessig produksjon. Det avgjørendemå bli en konkret vurdering i den enkelte sak derman bl.a. tar hensyn til bygningens størrelse, pro-duksjonens omfang og de ulemper den fører medseg i form av lukt, støy o.a. Virkningen av at etområde reguleres til landbruksområde, er at tiltaksom ikke faller inn under landbruksvirksomhet,er i strid med formålet og ikke tillatt.

Oppføring av driftsbygninger i landbruket er isamsvar med reguleringsformålet, men ermeldepliktige, jf. § 81. Andre bygge- og anleggs-tiltak er søknadspliktige, eventuelt avhengig avdispensasjon eller reguleringsendring.

Arealdisponeringen i landbruksområder regule-res også av spesiallover som jordloven, skog-bruksloven, konsesjonsloven og jordskifteloven.I regulert område som er lagt ut til annet ennlandbruk, bortfaller jordloven, hvis ikke kom-muneplanen uttrykkelig vedtar noe annet.

Hva som er landbruksvirksomhet vil i noenutstrekning skifte over tid - pga. den stadig øken-de effektivisering og rasjonalisering som harskjedd innen landbruket. Dette må avgjøres kon-kret i hvert enkelt tilfelle - for eksempel hvorgrensen går mellom “fabrikkmessig” produksjonog landbruk. Nye typer bygninger og virksomhe-ter faller ikke inn i landbrukskategorien i § 25uten nærmere vurdering.

Når det gjelder slakteproduksjon f.eks. av gris, erikke Landbruksdepartementets konsesjonsgren-ser alene avgjørende for hvorvidt et tiltak er åanse som landbruksvirksomhet. Grensedragingmå foretas av planmyndigheten i kommunen etteren konkret vurdering og i samråd med landbruks-myndighetene.

Når det gjelder pelsdyranlegg, bør det skillesmellom større og mindre pelsdyrenheter ireguleringsplansammenheng. Mindre enheter

som inngår som en underordnet del av landbruks-driften, bør reguleres til landbruksformål.

Større enheter som fremstår som mer selv-stendige driftsenheter uten tilknytning til annenlandbruksvirksomhet, bør reguleres til spesialom-råde - pelsdyrfarm. Det anses lite heldig å benyttereguleringsformålet industri.

3.4.2. Bestemmelser til landbruksområder

Det kan knyttes bestemmelser til landbruks-områder på samme måte som til andre areal-brukskategorier så langt det er forenlig medkombinasjonsforbudet i § 25 andre ledd somgjelder naturvern og friluftshensyn. Det kanbestemmes hvor de ulike bygninger og anleggskal plasseres, og det kan settes vilkår for gjen-nomføringen også under hensyn til nærliggendeområder med annen bruk. Det kan ikke gisbestemmelser om rent driftsmessige forhold. Det kan derfor ikke gis bestemmelser til land-bruksformålet som hindrer skogsavvirkning,beitebruk og jorddyrking, grøfting, nydyrking,skogsbilvegbygging, treslagskifte, eller somdirekte hindrer oppføring av nødvendigebygninger og anlegg for landbruksdriften.

3.4.3. Delformål etter § 25 landbruks-områder:

Reindrift kan utøves i reinbeitedistrikt omfattendedeler av Finnmark, Troms, Nordland, Nord-Trøndelag, Sør-Trøndelag og Hedmark, i alt 134kommuner

Reindriftretten innebærer rett til beite for rein, tilferdsel og flytting og til å plassere anlegg som ernødvendige i reindrift. Flyttelei kan ikke stenges,og det kan være straffbart å gjøre det utenLandbruksdepartementets samtykke.I reguleringsplan kan reindrift være eget formåletter § 25 nr. 6 som spesialområde, men reindriftkan også legges ut som underformål til landbruk,jf. § 25 nr. 2.

• Områder for reindrift

35

Legges reinbeiteområde sammen med landbruketter nr. 2, vil bygge- og anleggsvirksomhet forjordbruk og skogbruk være tillatt innenfor plan-området på lik linje med reindrift. Det kan marke-res hvilke deler av området som er spesielt viktigfor reindriften, men bygge- og anleggsvirksomheti jordbruk eller skogbruk kan ikke nektes. Bygge-og anleggsvirksomhet for andre formål vil imid-lertid ikke være tillatt.

Aktuelle spesialområder etter nr. 6 kan værebeitearealer av spesiell betydning, for eksempelinnhegninger, slakteanlegg og gjeterhytter m.v.Reguleres et område til dette formål, er virk-ningen at bygge- og anleggstiltak for alle andreformål, også jordbruk og skogbruk, ikke kangjennomføres. Det samme gjelder andre tiltaksom kan være til ulempe for gjennomføring avplanen, for eksempel oppdyrking. På vanlig måtekan det i nødvendig grad knyttes utfyllendebestemmelser til planen, bl.a. om at deler avområdet ikke kan brukes til annet enn reindrift,forbud mot visse former for bruk, f.eks. motor-ferdsel. Det kan settes vilkår for bruken, f.eks. ibestemte tidsperioder.

Reguleringsplan for reindrift vil først og fremstvære aktuelt der det er behov for en detaljertutforming av et reindriftsområde, dvs. en detalj-regulering innenfor et forholdsvis lite område, for eksempel med skilleanlegg og slakteanlegg,eventuelt også med andre anlegg for driften. Denmest vanlige situasjonen i reindrift er imidlertidflerbruk i utmark med reindrift og jordbruk, medreindrift i allmenne friluftsområder, eventuelt medbruksbegrensning. Det kan også bestemmes at etformål kan gå over til reindrift når visse vilkår eroppfylt, for eksempel at uttaksområdet for råstoffgår over til reindriftsområde.

Bestemmelser til områder for reindrift

Det kan gis bestemmelser til områder for reindriftpå samme måte som i andre landbruksområder.

Landbruksområde omfatter også vanlige land-bruksgartnerier. Gartnerier for fabrikkmessigproduksjon vil ikke falle inn under landbruk ogmå ha særskilt hjemmel i reguleringsplan.Gartneri som eget reguleringsformål vil f.eks.kunne legges ut etter § 25 nr. 6 som spesial-område handelsgartneri/produksjonsgartneri/planteskole.

Hagesenter med en vesentlig vekt på omsetningav også andre varer enn egenproduserte planter /trær / busker må betraktes som forretningsvirk-somhet og plasseres under formålet “bygge-område – forretning”.

Bygning, konstruksjon eller anlegg som er nød-vendig i landbruket, vil være unntatt fra byggefor-budet i strandsonen etter plan- og bygningslovens§ 17-2 dersom det av hensyn til næringsutøvelsenmå eller bør ligge i strandsonen. Et produksjons-gartneri som ikke kan sies å stå i tilknytning til enordinær landbruksdrift, er et næringsbygg og vilsåledes ikke være i samsvar med reguleringsfor-målet landbruk og heller ikke være unntatt frabyggeforbudet i § 17-2.

• Områder for gartnerier

36

3.5. Offentlige trafikkområder

3.5.1. Hva formålet omfatter

Trafikkområder er offentlige områder som eråpne for allmenn ferdsel og omfatter veger /gater med underinndeling, jernbane, havner /småbåthavner, flyplasser, rutebilstasjoner,parkeringsplasser og andre trafikkinnretninger.Som trafikkinnretninger på veger kan også forstås pengeinnkrevingsstasjoner, gjerder, fartsdempende humper o.l. Likeledes kan rasteplasser, toaletter o.l. angis som andre trafikkinnretninger.

Vegkroer, hoteller / moteller og bensinstasjonero.l. faller utenfor. Dette er bygninger som går innunder byggområdeformålet.

Reguleringsplaner for trafikkområder vil normaltvære en detaljering av de beslutninger som er tattpå oversiktsplannivå, men reguleringsplan forveger kan også utarbeides uten slik forankring.

Ved reguleringsplanleggingen skal departemen-tets støyretningslinjer følges. Jf. også rundskriv T-1/86 om retningslinjer for fylkesmennenesmedvirkning som statlig fagmyndighet forstøysaker.

Støyømfintlig bebyggelse forutsettes ikke lagtinntil støybelastede trafikkanlegg. I de tilfellerbygninger likevel plasseres slik at støygrenseneoverskrides, skal det stilles krav om støydempen-de tiltak slik at tilfredsstillende løsninger oppnås iforhold til retningslinjene. I de tilfelle planen inne-holder forslag om nye vegtraseer, skal det gjen-nomføres beregninger av støyforholdene slik atanlegget får en slik plassering og utforming atretningslinjene tilfredsstilles.

Nødvendige støytiltak innarbeides i regulerings-bestemmelsene og vises på plankartet. Det skalframgå av planen når tiltakene skal være gjen-nomført. I praksis blir dette et rettslig vilkår for åkunne bygge etter planen. Dette kan innebære atbebyggelse og støytiltak skal opparbeides samti-dig, eller at for eksisterende bebyggelse somberøres av vegutbyggingstiltak, skal det væreframsatt tilbud om gjennomføring av støytiltak førvegen er ferdig til å tas i bruk.

For bestemmelser vedrørende utforming,plassering osv. av bygninger som hører inn under trafikkområdene som er nevnt her, vises til omtale av de ulike byggeområder.

3.5.2. Delformål etter § 25 offentlig trafikkområder:

Formålet omfatter bl.a.:

- Gater / kjøreveger m/fortau- Gangveger / gang- og sykkelveger- Gatetun (atkomst, parkerings- og lekegater)- Parkering- Plasser / torg- Kollektivfelt (gate / bussfelt)- Gjerder, fartsdempende, humper o.l.- Turveger og historiske veger

• Veger

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

3. Offentlige trafikkområder:

Veger - med dette forstås i denne loven ogsågater med fortau, gangveger, sykkelveger, gate-tun og plasser - bruer, kanaler, jernbaner,sporveger, rutebilstasjoner, parkeringsplasser,havner, flyplasser og andre trafikkinnretningerog nødvendige arealer for anlegg og sikringm.v. av trafikkområder.”

37

Det må framgå klart av planen hvilke trafikkfor-mål som er aktuelle i den enkelte plan. Dvs. veg-området, herunder areal til kjørebane, vegskul-dre, vegkryss, avkjørsler, gang- og sykkelveger,planskilte kryssinger, bruer, skråinnslag og støtte-murer. Andre forhold som fastlegges i vegplanerkan være:

- Eiendomsgrenser og registreringsnumre- Bygninger som inngår i planen eller som

skal fjernes - Byggegrenser- Frisiktsoner- Støyskjermer og voller- Områder for massetak og depot- Motfyllinger- Bakkeplaneringstiltak- Områder som skal beplantes eller hvor

eksisterende vegetasjon skal bevares- Areal som bare skal disponeres i

anleggsperioden

Dersom veger skal omlegges eller bruken av demendres til annet formål, er det en vesentligendring av planen som må behandles i samsvarmed plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 1, jf. § 27-1.

Det må framgå klart av planen hvilken del av tra-fikkområdet som i tilfelle skal nyttes til oppføringav bygg for trafikkformål, f.eks. rutebilstasjon.Plasseringen av slikt bygg vises ved inntegning avdet planlagte bygg eller grenser for bebyggelse.Dersom byggverket skal ha gesimshøyde over 8meter og mønehøyde over 9 meter, må dette påfø-res planen, jf. plan- og bygningslovens § 70.

Randsoner og buffersoner inntil vegområder kanlegges ut til offentlig trafikkområde, f.eks. i kom-binasjon med et “grønt” formål, eller at arealetvises som annet trafikkareal. Trafikkområde ogfriområde må ikke kombineres.

Nødvendige sidearealer for vegskjæringer,forstøtninger og fyllinger skal være med.Likeledes bør det avsettes plass til støyskjermereller voller innenfor planområdet der dette eraktuelle støytiltak.

Ved vegplanlegging kan også andre arealbruks-formål under § 25 i prinsippet være aktuelle daplanleggingen av selve vegen og de tilstøtendearealer må sees i sammenheng.

Bestemmelser til veger

Av forhold det kan gis bestemmelser om, ervegers bredde og stigningsforhold, dvs. vegprofi-ler, (lengde- og tverrprofil), avkjørselsforhold oginndeling i gangveger og kjøreveger, kollektivfeltog fartsdempende tiltak.

For offentlige veger vil vegnormalene etter veg-loven være et naturlig utgangspunkt for hvilketekniske krav som er aktuelle å stille i planene.Statens vegvesen har utarbeidet egen veileder om vegplaner.

Det vil i mange tilfelle være praktisk å vise slikebestemmelser direkte på plankartet med tekst ogsymboler.

Det kan også gis bestemmelser om utformingenog utførelsen av terrenginngrep i forbindelse medveganlegg. F.eks. at det skal skje mest muligskånsomt. Videre kan det være behov for å stillekrav om at vegskjæringer og fyllinger skal søkesbeplantet eller behandlet på annen tiltalendemåte.

Spesielt der veger skal anlegges i bevaringsområ-der eller i naturområder er bestemmelser om til-pasning til omgivelsene aktuelt.

Bestemmelsene kan utformes slik at de fastleggeravkjørsler og eventuelle avkjørselsforbud forenkelteiendommer eller vegstrekninger.

38

Videre kan det gis bestemmelser om frisiktsonerved vegkryss. Bestemmelsene om utformingen avfrisiktsoner fremgår av vegnormalene som erhjemlet i vegloven. Det følger av § 25 nr. 6 atspesialområde - frisiktsone er eget regulerings-formål.

Det kan ellers gis bestemmelse om sikring avatkomst på gang- og sykkelveg f.eks. for syke-,brann-, flytte- og renovasjonsbiler. Videre kan detetter nærmere vurdering tillates at enkelte eien-dommer kan nytte gang- og sykkelveg somadkomst til eiendommer.

Bruer faller inn under hva som kan og skalreguleres i en reguleringsplan.

Bestemmelser til bruer

Det kan gis bestemmelser om bruspenn, seilings-høyde, bredde og utforming, f.eks. med krav tilmaterialbruk, utførelse og farge m.v.

I sjø kan det gis bestemmelser om seilingsdybdeog bredde i led under bro, forutsatt at sjøarealeter inkludert i planen.

I sjø vil manøvreringsområder i tilknytning tilhavneområde på land, og farleder også inngå her.Til slike områder kan det gis bestemmelser omforbud mot bøyer eller andre gjenstander somhindrer ferdselen. I tillegg vil havne- og farvanns-loven gjelde, med mulighet for regulering avferdselen og gjenstander som hindrer den,gjennom forskrift.

• Bruer

��

HSP

HSP

L 8165 L 8003

L 7531 L 7522 L 7521 L 7414 L 7065 L 7062 L 7041 L 6376 L 6375 L 6351 L 6331

L 6306 L 6102 L 6101 L 6020 L 6012 L 5099

L 5081 L 5080 L 5073 L 5061 L 5041 L 5032

L 5001

L 4099

L 4013 L 4012 L 3200

47,7

49,4

47,2

51,9

48,7

49

45

50

50

4850

50

50

L 2024 L 2023 L 2022 L 2021

L 1224 L 1223 L 1221 L 1214 L 1211

L 1204

L 4011 L 4014 L 1201

Undergang

Bensinstasjon

Bensinstasjon

L 1202

øyskjerm

Støys

kjerm

Støyvoll

Figur 3.4. Eksempel som viser veganlegg og håndtering av vegens sidearealer med støytiltak, turveg, gang- / sykkelveg mm.

39

Tilsvarende vil reguleringsplan brukes for å fast-legge som underformål følgende offentlige: kana-ler, jernbaner, sporveger, rutebilstasjoner, parke-ringsplasser, havner (trafikkhavner eller offentligesmåbåthavner), flyplasser og andre trafikk-innretninger (f.eks. fergeleier) og nødvendige are-aler for anlegg og sikring m.v. av trafikkområder(f.eks. skjæringer, fyllinger m.v.).

3.6. Friområder

3.6.1. Hva formålet omfatter

Friområder dekker avgrensede områder medspesiell tilrettelegging og eventuell opparbeidingfor allmennhetens uhindrede rekreasjon og opp-hold. Områdene skal erverves (eies eller dispone-res ved stedsvarig bruksrett), opparbeides ogvedlikeholdes av kommunen og kan være offent-lig tilgjengelige parker og lekeplasser, idrettsba-ner, åpne for alminnelig bruk, bryggeanlegg iforbindelse med friområde på land, badeplasser,offentlige plasser opparbeidet for rasting ogleirslagning, lysløyper og turveger, båtplasser ogbrygger for alminnelig bruk m.v. Hvis områdeneforutsettes å ha begrenset tilgjengelighet forallmennheten, bør de reguleres for spesialområde-camping, idrett osv. Jfr. Planjuss nr. 1/2000.

Eksempler på tiltak som faller utenfor friområde-kategorien er go-cartbane, terrengsykkelbane,motorcrossbane o.l. Til disse formål nyttesspesialområde under § 25 nr. 6.

3.6.2. Bestemmelser til friområder

Områdets bruk kan spesifiseres nærmere, foreksempel at friområdet skal nyttes til lekeplass /park, eventuelt lysløype / turveg, eller at det skaletableres idrettsbane med tilhørende bygninger,parkeringsplasser og andre nødvendige anlegg.

Det kan også gis bestemmelser som fastlegger atbestemt bruk ikke skal tillates innenfor arealet,f.eks. ridning eller sykling på områder som ersårbare for slik ferdsel.

Det er i utgangspunktet ikke tillatt å oppførebygninger innenfor friområder. Det kan likeveloppføres bygninger som fremmer allmennhetensbruk av friområdet. Det kan gis nærmere bestem-melser om hvilke bygninger og anlegg m.v. somtillates opparbeidet av hensyn til friarealets bruk.

For bestemmelser vedrørende utforming avbygninger og arealer m.m., jf. bestemmelser forde ulike byggeområder.

Friområde i sjø vil neppe være aktuelt utendirekte tilknytning til friområde på land.Forholdet til eiendomsrett eller eventuell ekspro-priasjonshjemmel vil dermed være avklart. Fri-luftsområde etter nr. 6 kan dermed være et alter-nativ til friområde i sjø.

3.6.3. Konsekvensutredninger

Tiltak som fremgår av vedlegg II til forskrift omkonsekvensutredninger skal konsekvensutredesdersom tiltaket er foreslått lokalisert i områdersom er avsatt til friområde, jf. forskriftens § 4 nr. 3 a.

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

4. Friområder:

Parker, turveger, leirplasser, anlegg forlek, idrett og sport og områder i sjøen forslik virksomhet.”

• Andre trafikkanlegg

40

3.7. Fareområder

3.7.1. Hva formålet omfatter

Formålet nyttes for arealer som er utsatt for farepå grunn av naturgitte forhold og / eller miljøfor-hold og som av den grunn ikke tillates bebyggeteller bare skal bebygges på nærmere vilkår avhensyn til sikkerheten. Eksempel på naturgitteforhold er flom, skred, radon, vind. Eksempel påmiljøforhold er forurensning i grunn eller luft,støy, vibrasjoner, ildsfarlig opplag o.l. Reguleringtil fareområde innebærer at alle byggetiltak innen-for planen er forbudt, eventuelt tillatt på spesiellevilkår som avbøter faremomentet.

I områder hvor det er forurensning i grunnenetter tiltak, eller hvor det ikke er aktuelt åiverksette tiltak, kan området reguleres til fare-område. Alternativt kan området reguleres tilindustri med egne bestemmelser vedrørendegraving / omdisponering av tomten, jf. kap. 3.3.3.

Formålet innebærer angivelse av særskilt faresom et tillegg til formålet. (Det er i utgangspunk-tet adgang til å kombinere “fareområde” medandre reguleringsformål, jf. plan- og byggningslo-vens § 25 andre ledd.) F.eks. er det ingenting ivegen for at områder langs trase for høyspent-linjer legges ut som turveg o.l.

Spørsmål om regulering av fareområder må på ettidlig tidspunkt tas opp med vedkommendestatlige fagmyndighet, f.eks. Norges vassdrags-og energiverk, Direktoratet for sivilt beredskap,Statens strålevern, Naturskadefondet og andreaktuelle myndigheter.

Potensielle fareområder bør synliggjøres så tidligsom mulig i planprosessen, helst på oversiktsplan-nivå. Plan- og byggningslovens § 68 kommer inndersom det ikke i tilstrekkelig grad er tatt hensyntil faren i planarbeidet eller der det ikke foreliggerplan. I henhold til § 68 kan grunn bare deles ellerbebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhetmot fare eller vesentlig ulempe som følge avnatur- eller miljøforhold.

Kravene i § 68 gjelder generelt. En rekke forholder regulert i forskrift om krav til byggverk ogprodukter til byggverk (TEK) av 22. januar 1997, ikraft fra 1. juli 1997. Forholdet til § 68 og de rele-vante bestemmelser i TEK er en del av vurde-ringstemaet ved behandling av enhver søknadeller melding. Kommunen kan om nødvendignedlegge forbud mot bebyggelse eller stillesærlige krav til byggegrunn, bebyggelse oguteareal. Bestemmelsen er av materiell art og vilslå igjennom i forhold til den fastsatte arealbruk iarealplaner.

Arealenes bruk og hva den aktuelle fare består i,må fremgå av plankartet. Dersom det i et områdeer ras- eller flomfare eller fare for stein- / jord- /leirras, må dette området avmerkes særskilt.

Dersom det er åpnet adgang til å oppføre bygg-verk i fareområder, bør byggesaken foreleggesvedkommende fagmyndighet. Det vises for øvrigtil rundskriv T-5/97 om arealplanlegging ogutbygging i fareområder.

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

5. Fareområder:

Områder for høyspenningsanlegg, skytebaner,ildsfarlig opplag og andre innretninger somkan være farlige for allmennheten, og områdersom på grunn av ras- og flomfare eller annensærlig fare ikke tillates bebygget eller bare skalutbygges på nærmere vilkår av hensyn tilsikkerheten.”

41

3.7.2. Bestemmelser til fareområder

For bestemmelser vedrørende eventuelle byg-ninger eller annen arealbruk innenfor fareområ-dene (bygningers og arealenes utforming m.m.)se omtalen av de enkelte underformål.

Om kravet til byggegrunn og miljøforhold visesdet til bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 68. Denne bestemmelsen gjelder både i regu-lerte og uregulerte strøk.

3.7.3. Delformål etter § 25 fareområder

Formålet brukes for å fastlegge traseer for over-føringsledninger for elektrisk energi. De nær-mere restriksjoner som følge av planen vil følgeav energilovgivningen avhengig av dimensjone-

ringen av kraftlinjen. Tilsvarende vil traseensbredde for det aktuelle overføringsanlegget måttefastlegges ut fra energilovgivningens sikkerhets-krav.

Planen kan fastsette de enkelte stolpepunkter derdette er hensiktsmessig eller nødvendig.

Bestemmelser til høyspenningsanlegg

Det kan gis bestemmelser som presiserer hvilketiltak og hvilken bruk som er forbudt / tillatt ireguleringsområdet, f.eks. ved kombinasjon medannet reguleringsformål som utelagringsareal ibyggeområde for industri. Videre kan det f.eks.stilles krav om utforming og utførelse av deaktuelle master og linjer, herunder krav tilestetikk og landskapstilpasning, jf. i denneforbindelse § 74 nr. 2.

• Høyspenningsanlegg

Figur 3.5. Eksempel som viser fareområde høyspentanlegg og fareområde flom

42

Formålet nyttes til områder for bygging av nyeskytebaner og for eksisterende skytebaner somikke faller inn under “øvingsområder for forsva-ret”. I tillegg kan skytebaner medføre støyulem-per, jf. retningslinjer for begrensing av støy fraskytebaner, rundskriv T-2/93.

Bestemmelser til skytebaner

Det vil særlig være aktuelt med bestemmelser omstøytiltak, sikkerhet og skytetider.

Formålet nyttes for områder hvor det skal gjen-nomføres anlegg som det knytter seg særskiltsikkerhetsrisiko til, for eksempel lageranlegg fortennfarlige væsker, sprengstofflager o.l.

Formålet nyttes for å hindre uønsket arealbrukog bebyggelse i områder som for eksempel er ras- eller flomutsatt. Det er planmyndigheten utfra en vurdering basert på faglige kriterier, og isamråd med de enkelte fagmyndigheter, somavgjør hvilke restriksjoner som skal innføres ireguleringsplan.

Det følger av § 68 at grunn bare kan deles ellerbebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhetmot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur-eller miljøforhold. Kriteriene som legges til grunnetter § 68 skal samsvare med de retningslinjer sompraktiseres for behandling av reguleringsplan.

Bestemmelser til områder som på grunn avras- og flomfare eller annen særlig fare ikketillates bebygget, eller bare skal utbygges pånærmere vilkår av hensyn til sikkerheten

Bestemmelser kan nyttes for å presisere hvilkenbruk og hvilke tiltak som tillates eller forbys i detfarlige området. Det kan også stilles vilkår ombestemte sikringstiltak, f.eks. om steinsatte diker ogjordvoller, eller om rasoverbygg og murer / voller.

For eksempel kan det i områder regulert til byg-geområder etter § 25 nr. 1, jf. § 26 også gis rettsligbindende bestemmelser om sikringstiltak førområdet bygges ut i henhold til reguleringen.Sikringstiltaket vises på plankartet og beskrives ibestemmelser til planen. Der for eksempel et ras-farlig skogsområde reguleres til fareområde somikke tillates bebygget eller bare kan bebygges pånærmere vilkår av hensyn til sikkerheten, kan detstilles vilkår i reguleringsbestemmelse til planenat hogst ikke tillates.

3.8. Spesialområder

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

6. Spesialområder:

herunder områder for private veger, camping,områder for anlegg i grunnen, vassdrag eller isjøen*, områder med bygninger og anlegg sompå grunn av historisk, antikvarisk eller annenkulturell verdi skal bevares, fiskebruk, områ-der for reindrift, friluftsområder som ikke gårinn under nr. 4, parkbelte i industriområde,naturvernområder, klimavernsoner,vannforsyningskilder med nedslagsfelt, frisikt-soner ved veg, restriksjonsområde rundt fly-plass, og område og anlegg for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenfor flyplass, områ-der for anlegg og drift av kommunaltekniskvirksomhet, grav- og urnelunder, vann- ogavløpsanlegg, områder for bygging og drift avfjernvarmeanlegg, taubane, fornøyelsespark,golfbane, steinbrudd og massetak samt andreområder for vesentlig terrenginngrep, anleggfor Televerket og øvingsområder med tilhøren-de anlegg for forsvaret og sivilforsvaret.”

• Områder som på grunn av ras- ogflomfare eller annen særlig fare ikketillates bebygget, eller bare skalutbygges på nærmere vilkår avhensyn til sikkerheten

• Ildsfarlig opplag og andre innret-ninger som kan være til fare forallmennheten

• Skytebaner

43

Anlegg for Televerket må nå forstås som anleggfor telekommunikasjon.

3.8.1. Hva formålet omfatter

Dette arealbruksformålet omfatter en lang rekkeforskjelligartede formål og tiltak av privat elleroffentlig art og kan betraktes som en samlekate-gori for tiltak som ikke naturlig faller inn underde øvrige hovedformålene. Enkelte underformålkommenteres nærmere nedenfor.

3.8.2. Delformål etter § 25 spesialområder:

Formålet omfatter private veger som ikke er åpnefor allmenn ferdsel, og ikke går inn under vegeretter § 25 nr. 2, 3, 4 eller 5 (fellesområder).

Bestemmelser til private veger

Det kan gis bestemmelse om hvilket bruksområ-de vegen skal ha, f.eks. at det skal være atkomstfor nærmere angitte hytteeiendommer, eller at detskal være anleggs- eller driftsveg for kraft-forsyningsanlegg. Det kan ellers gis de sammebestemmelser om utforming og anlegg av privateveger som for offentlige veger, jf. foran.

Formålet brukes for å legge ut arealer til cam-pingplasser. Campingplass nødvendiggjør sær-skilte anlegg, f.eks. campinghytter, fellesanleggsamt godkjente vannforsynings- og avløpsanlegg.Også trafikkforholdene må vurderes. De områderhvor det skal anlegges campingplasser, må derforsærskilt avmerkes på reguleringskartet.

Område for permanente campinghytter leggesordinært ut som byggeområde.

Dersom det legges ut områder for rasting ogleirslagning i tilknytning til et offentlig friområde,f.eks., et attraktivt turutfartsområde, spesielleaktivitetsområder o.l., kan friområde brukes, jf.

§ 25 nr. 4. I slikt tilfelle er det en forutsetning på sikt at det offentlige blir eier også av leir-slagningsområdet og innløsning kan krevesdersom vilkårene i § 42 er oppfylt. Videre måområdet hvor bebyggelsen skal oppføres værevist på reguleringsplankartet.

Områdets øvrige bruk bør spesifiseres så godtsom mulig på plankartet.

Bestemmelser til camping

Det kan gis bestemmelser om utforming og brukav arealer. Det kan settes vilkår for bruken avområdet, f.eks. om plassering av campinghytterog -vogner, og det kan forbys former for bruk ogstilles krav for å fremme eller sikre formålet.

Det kan gis bestemmelser om:

- Ferdsel med biler eller annet motorkjøretøypå bestemte veger.

- Forbud mot plassering av campinghytter og -vogner i nærmere bestemt avstand fra strand,friområde eller anlegg.

- Bestemmelse, f.eks. om trafikksikkerhetstil-tak og tiltak for å hindre støv og støy, oppset-ting av gjerder, beplantningsbelter m.v. I densammenheng kan det fastsettes rekkefølge-bestemmelser som omtalt foran i pkt. 3.2.2.

- Sikring av vegetasjon som vist på plankartet.- Bestemmelser om løsning av vann- og avløps-

forhold, f.eks. om tømming av septiktanker ogpriveter.

Etter § 85 om transportable anlegg og konstruk-sjoner kan de ikke plasseres slik at de hindrerallmenn ferdsel eller friluftsliv eller på annen måtefører til vesentlig ulempe for omgivelsene.

Dersom reguleringsformålet byggeområdebrukes, jf. foran om bestemmelser.

Det kan legges ut områder for bobiler i regule-ringsplan under arealbruksformålet spesial-område med nærmere angivelse av underformål,f.eks. område for bobiler, jf. § 25 nr. 6. Dette vil

• Bobiler

• Camping

• Private veger

44

først og fremst være relevant for private områder.Dersom det forutsettes integrert et begrensetområde for bobiler i tilknytning til et offentlig eidområde, f.eks. sports- og idrettsarenaer, spesiellefriområder for nærmere bestemte aktiviteter o.l.,kan friområde brukes, jf. § 25 nr. 4.

Områdets bruk må spesifiseres så godt sommulig på plankartet.

Bestemmelser til bobiler

Det kan gis bestemmelser om utforming og brukav arealer, det kan settes vilkår for bruken avområdet, f.eks. om plassering av vognene, og detkan forbys former for bruk for å fremme ellersikre formålet. Bestemmelsene foran under cam-pingområder er alle aktuelle. Likeledes kan detvære aktuelt å gi bestemmelse om:

Bruk av området til bobiler f.eks. i vinterhalvåret,inklusive påsken, og til annet formål, f.eks. fri-luftsområde eller landbruk.

Plassering og bygging av vindkraftanlegg (vind-møller / vindmølleparker) vil være tiltak somkrever byggetillatelse etter plan- og bygnings-lovens § 93. Etter departementets mening er sliketiltak så store at de faller inn under bestemmelseni plan- og bygningslovens § 23, og dermed måundergis reguleringsbehandling.

I reguleringsplansammenheng vil det naturligearealbruksformål være spesialområde etter plan-og bygningslovens § 25 nr. 6, område for vind-kraftanlegg (vindmøllepark). Dersom områdetogså har et innslag av bygninger tilhørende vind-kraftanlegget kan en kombinasjon av formålenebyggeområde etter plan- og bygningslovens § 25nr. 1 og spesialområde vindkraftanlegg vurderes.

Reguleringsplan (og bebyggelsesplan) gir hjem-mel for ekspropriasjon til de formål som er lagt uti planen, jf. plan- og bygningslovens § 35 nr. 1.Slik plan kan derfor nyttes til å ekspropriere nød-vendig grunn til anleggelse av vindkraftanlegg,dersom dette er i samsvar med reguleringsformå-

let i planen. Kommunestyret eller staten kan gisamtykke til ekspropriasjon.

Dette vil være anlegg og tiltak som omfattes avsøknadsplikten i plan- og bygningslovens § 93.

Dersom disse tiltak inngår som ledd i landbruks-drift og arealplan til kommuneplanen legges ut tilLNF-område, vil arealformål i reguleringsplan-sammenheng være landbruksområde. Fallermikro- og minikraftverket utenfor det som vilvære naturlig i landbruksvirksomhet, vil areal-formålet i reguleringsplanen være spesialområde,eventuelt byggeområde, dersom kraftverket til-knyttes bygninger.

Plan- og bygningsloven gjelder i sjøen ut tilgrunnlinjen. Siden bruks- og vernetiltak somsøkes løst gjennom regulering stort sett vil værede samme på sjø og land, kan reguleringsformålog bestemmelser tilpasses sjøområdene og bru-kes på vanlig måte etter sitt innhold, jf. også for-muleringen “herunder” i § 25 nr. 6. De tradisjo-nelle bruks- og verneformål i sjø vil også væreregulert gjennom eget lovverk, jf. havneloven,oppdrettsloven og saltvannsfiskeloven.

Reguleringsplan med bestemmelser vil i mangetilfelle likevel være det aktuelle virkemiddel for endel tiltak og aktivitet i sjøområdene, bl.a. på grunnav gjensidig påvirkning av arealdisponering påland. Ofte vil en reguleringsplan omfatte sjø og denære landområder. I slike tilfeller er det viktig åse sammenhengen mellom arealbrukskategorienei sjø eller vassdrag og på tilstøtende arealer påland.

• Områder for anlegg i vassdrag eller isjøen

• Områder for mikro-, mini- ogsmåkraftverk

• Områder for vindkraftanlegg

45

Bestemmelser til sjøområder / plantema

1) Friluftsområde i sjø, (enten alene eller i kombi-nasjon med fiske og allmenn ferdsel):

• Det kan gis bestemmelser om områder forbrygger, fortøyningsinnretninger, forbud motdumping av gjenstander og opplagsplass forstørre båter. (Fartsbegrensinger i nærmerebestemte områder av omsyn til fiskeplasserog badeplasser kan fastsettes etter havne-lovens regler).

• Innenfor havnedistrikt vil kommunen gjen-nom forskrift til havne- og farvannslovenkunne fastsette fartsbegrensninger i bestemteområder.

• For friluftsområde i sjø, enten alene eller ikombinasjon med fiske og allmenn ferdsel,kan det fastsettes fartsbegrensinger etterhavnelovens regler.

• I friluftsområde der formålet bl.a. er bading,kan det innenfor nærmere oppmerkede gren-ser settes forbud mot båter, seilbrett og lik-nende. (Fartsbegrensinger for båter derbading foregår; jf. havneloven og forskriftetter sjøfartsloven.).

• I kastevåger og i områder for tradisjonelt små-fiske kan det settes forbud mot brygger, for-tøyningsinnretninger, dumping og opplags-plass for båter. Arealdisponeringen på land vilher være avgjørende og må trekkes inn isamlet vurdering.

2) Spesielle friområder i sjø “med anlegg for lek,idrett og sport” slik som roing, seiling, brettsei-ling, vannski, svømming, m.v.

• Områdene for eksklusiv bruk kan spesifise-res, f.eks. i områder for vannski, for seilbrett,konkurranseområder for svømming og forbåtsport.

• Innenfor nærmere oppmerkede grenser kandet settes forbud mot båter, seilbrett og vann-ski. Det kan gis fartsbegrensinger for båterder bading skal foregå, jf. havneloven ogforskrift etter sjøfartsloven.

3) Havneområder og områder for båter i opplag

• I område regulert for båter i opplag kan detgis reguleringsbestemmelser om hvor båteneskal ligge og ferdsel til land.(Forurensingsloven gjelder, og det kan settesforbud mot utslipp m.v. etter nevnte lov).

• I områder for større havner vil regulering avanlegg m.v. gå inn under byggeområde ogkommunikasjonsanlegg med regulerings-bestemmelser.

• Farleder og bileder må markeres, eventueltmed bestemmelser om plassering av fiske- ogfortøyningsinnretninger, forbud mot dumpingav gjenstander og annen forurensende virk-somhet.

• Ferdselsregulering (med opplysning hastig-hetsbegrensninger etter havneloven) for uliketyper båttrafikk.

• Bestemmelse om endrede seilingsforhold itilknytning til veganlegg med bro kan gis.

• Bestemmelse om endrede seilingsforhold,eventuelt ny seilingsled i tilknytning tilhavneanlegg, kan gis.

• Områder for småbåthavner legges ut somspesialområde tilknyttet nødvendige bestem-melser.

• Bestemmelser som ivaretar innseilingsforholdkan gis.

• Bestemmelser om farleder i forhold til annenbebyggelse kan gis

• Til marinaer innenfor et regulert havne-område eller i egen plan kan det knyttesbestemmelser om plassering av tiltak,størrelse, utforming m.v. og om kommuni-kasjon til sjø og til land.

46

4) Områder for oppdrett, jf. § 25 nr. 6

• Det kan gis reguleringsbestemmelser omanleggets utforming, størrelse, plassering ogavstand til strand m.v. f.eks. om kaianlegg,lagerbygninger o.l. som må være ferdigeinnenfor planområdet før anlegget kan tas ibruk, størrelse, form og utforming av anleg-gene og ruter for transport mellom anleggeneog til land.

• Ved flere lokaliseringer av oppdrettsanlegginnenfor planområdet kan det bestemmes ihvilken rekkefølge anleggene kan tas i bruk.

• Det kan settes forbud mot dumping avgjenstander, utfylling i sjøuttak av grus,plassering av fortøyningsanretninger,oppankring av båter m.v.

• Det kan settes vilkår om transportlederinnenfor reguleringsområde omfattende flerelokaliseringer.

5) Områder for fiske

• I område som legges ut for allmenn flerbrukfor fiske-, ferdsels-, frilufts- og naturområdeenten hver for seg eller sammen, vil tiltaksom kan vanskeliggjøre slik bruk, ikke gjen-nomføres, f.eks. oppankring av husbåter o.l.innretninger.

• I fiskeområde, f.eks. for kaste- og låssettings-plasser, vil arealbruken i tilstøtende områderpå land være viktig. Bestemmelse f.eks. ombyggeforbud mot hytter kan være aktuelt.

• I viktige oppvekstområder for fisk etter nr. 6,for eksempel grunne bukter, kan det fastsettesbestemmelser som hindrer inngrep i form avmudring og anlegg. Slike områder er ofte ogsåverdifulle for bevaring av biologisk mangfold,og kombinasjon med naturvernområde etternr. 6 kan være aktuelt.

6) Områder for kulturminner

• Moderne navigasjon innebærer at trålinggjennomføres med stor nøyaktighet. Dettekan innebære nedslamming av kulturminer(vrak), fordi trålingen skjer mye nærmere kul-turminnet enn tidligere. Ved eventuelt vern avslike minner gjennom regulert vernesoneetter nr. 6 kan det gis forbud mot tråling,dumping av masse og gjenstander m.v.

Lovens bestemmelser gjelder tilsvarende for vass-drag og vassdragsbeltet. Mange av eksempleneog situasjonene foran kan være aktuelle i vass-drag Det følger av plan- og bygningslovens § 1 atplanen kan omfatte både vannflaten, vannskiktetog bunnen.

I vassdragsnære områder kan følgende ivaretas:

• Forbud mot nærmere angitte inngrep somforringer verdien av landskapsbildet, natur-vern, friluftsliv, leveområder for vilt og fisk,kulturminner og kulturmiljø.

• Tilrettelegging og utvikling av vassdrag ogvassdragsnære arealer for friluftslivsbruk.

• Sikring av forekomster i vassdragenes ned-børsfelt av hensyn til vassdraget.

• Sikring mot nedbygging av vassdragsnærearealer, og sikre områdenes verdi. Regulering-splan kan også nyttes for å sikre kantvegeta-sjon mot uønskede inngrep. Områder må dalegges ut til friluftsområde eller landskaps-vern. Det kan i tilfeller også gis bestemmelserom hvilke tiltak innenfor landbruksdrift somlikevel skal være tillatt.

Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for vernedevassdrag, jf. T-1078, gir retningslinjer for forvalt-ningen av vassdragsbeltet langs vernede vass-drag, bl.a. med omtale av bruk av planinstituttene.

• Spesielt om vassdrag

47

Kommunen kan ivareta lokale bevaringsønskerog legge opp sin egen vernepolitikk ved å regule-re til spesialområde - bevaring. Formålet brukesnår det primære mål er vern av eksisterende byg-ninger, anlegg eller andre kulturminner og kultur-miljø. Slik regulering må ha sitt utgangspunkt i atkulturminnene eller -miljøet har historisk, antikva-risk eller annen kulturell verdi.

Mens fredning etter kulturminneloven i førsterekke brukes til å sikre kulturminner eller -miljø-er som er av nasjonal verdi, kan regulering til spe-sialområde også brukes til å sikre objekter ogområder som er verdifulle i et lokalt og regionaltperspektiv.

Spesialområde bevaring er det anbefalte regule-ringsformål for kulturminner eller -miljøer som erfredet etter kulturminneloven. Det kan også væreaktuelt å benytte formålet til å sikre omgivelsenerundt fredete objekter.

Formålet kan brukes til å bevare f.eks. enkeltbyg-ninger og bygningsmiljøer, gårdsanlegg, gateromog plasser, veganlegg, kulturminner under marko-verflaten, gravrøyser, steingjerder og kultur-landskap. Spesialområde bevaring kan ogsåbenyttes for kulturminner i sjø og vassdrag.

Formålet kan og bør kombineres med andreformål, f.eks. bolig, kontor, forretning, offentligeformål, landbruk m.v.

I motsetning til fredning etter kulturminnelovenvil regulering til bevaring ikke omfatte bygning-ers interiør, og innebærer ikke noen vedlikeholds-plikt ut over det som følger av plan- og bygnings-lovens alminnelige bestemmelser.

Gjennom reguleringsbestemmelsene bør det fast-settes hva som skal bevares, hva som kan foretasav endringer innen området og under hvilke for-utsetninger. For eksempel kan det stilles krav omtilpasning av eventuell ny bebyggelse eller utfor-ming av bebyggelse som skal gjenoppføres etterbrann. Dersom ikke annet er fastsatt, gjelder detet generelt endrings-, rivnings- og nybyggings-forbud innen området. Det forutsettes at en eromhyggelig ved utvelgelse av det som skal beva-res, og at en har faglig begrunnelse for dette.Reguleringsplanen bør derfor utformes i samrådmed den aktuelle fagmyndighet.

• Områder med bygninger og anleggsom på grunn av historisk, antikva-risk eller annen kulturell verdi skalbevares

48

Bestemmelser til områder med bygninger oganlegg som på grunn av historisk, antikva-risk eller annen kulturell verdi skal bevares

Det kan gis bestemmelser som setter krav tilmaterialer, fargevalg, stiluttrykk, utbedring,rivingsforbud og krav om saksbehandling (f.eks.uttalelse fra kulturminneforvaltningen i fylkes-kommunen). For bevaringsverdig bebyggelse bør

den videre bruken fastsettes. I de fleste tilfellebør eksisterende bruk opprettholdes.

Med hensyn til arkeologiske kulturminner kandet gis bestemmelser som regulerer bl.a. skjer-ming, sikring og fysiske inngrep.

Se også planeksemplene bak, fig 3.20

��

���

�����

������

�����

����

��

���

�����

�������

�������

��������

�������

�����

�����

������������

������������������������������������

������������������������������������������������������������

���������������

��������

15.7

2.5

2.5

Bolig

Figur 3.6. Eksempel som viser regulering til spesialområde bevaring med rekkefølgebestemmelser og med mulighet for nybygging

49

Forskjellen mellom tilsvarende kategori underlandbruk etter § 25 nr. 2, er at reindrift som spesi-alområde kan nyttes for arealer som er av spesiellverdi for reindriften, og hvor det på avgrensedeområder skal føres opp bygninger og gjennomfø-res anleggstiltak særskilt for reindriften, f.eks.oppsamlingsplasser med innhegninger og evt.bebyggelse, slakterier m.m. Også områder hvordet skal settes opp reingjerder kan reguleres somspesialområde - reindrift. Annen arealbruk ogbebyggelse, herunder landbruk, vil da ikke væretillatt, jf. foran om formålet.

Reguleringsformålet friluftsområde etter § 25 nr. 6er tenkt nyttet for store sammenhengende områ-der utenfor tettsteder som er brukt eller skal bru-kes av allmennheten til friluftsliv, og hvor frilufts-interessene er eller vil være mer tungtveiendeenn for eksempel landbruks- og skogbruks-interessene. Slike områder vil som regel kunnenyttes som vanlig i landbruksøyemed av grunn-eieren, og det vil i allminnelighet ikke foretas opp-arbeiding av kommunen m.v. etter plan- og byg-ningslovens bestemmelser utover opparbeidelseog vedlikehold av stier og skiløyper med enkelstandard.

Bestemmelser til formålet friluftsområdersom ikke går inn under nr. 4

Det kan gis bestemmelser om at det ikke er tillattå drive virksomhet eller oppføre bygg eller anleggsom er til hinder for områdets bruk som frilufts-område. Selv om landbruk fortsatt skal kunne dri-ves kan det gis bestemmelser om driften, jf. § 32nr. 1 første ledd 2. punktum når eventuelt erstat-ning for slik regulering kan bli aktuelt.

Det kan gis bestemmelser om skogsdrift slik somhogstfelter, transportopplegg, tidspunkter forskogsdrift og transport, områder eller felter somikke bør hogges eller forvaltes på bestemt måte.

Videre kan det fastsettes at plassering av cam-pingvogner eller liknende ikke skal være tillatt.

Kommunen kan i reguleringsplan legge ut områ-der til naturvernformål. Disse områdene er mentå være områder som har særlig betydning i lokalsammenheng, i motsetning til områder av nasjo-nal eller regional betydning som vernes etternaturvernloven. Slikt lokalt vern kan særlig væreaktuelt i forhold til lokale områder for landskaps-vern, vegetasjonsvern, (for eksempel i vassdrags-nære områder), vern av spesielle geologiskeforekomster eller vern av andre naturelementer.

Områder som omfattes av reguleringsplan etterplan- og bygningsloven, kan ikke vernes somlandskapsvernområde etter naturvernloven, jf.naturvernloven § 7. Det er lagt til grunn at en vedreguleringsplan etter plan- og bygningsloven kanoppheve et eldre vern som landskapsvernområde,for det området som omfattes av regulerings-planen. I tilfelle landskapsvernområde bør stå ved lag, kan det reises innsigelse, og det blir itilfelle Miljøverndepartementet som avgjør sakeni stadfestingsprosessen.

Det er viktig å spesifisere vernets omfang ibestemmelsene til planen. Etter plan- ogbygningslovens § 32 og naturvernlovens §§ 20, 20 b) og 20 c) er det bare vern til naturreservatog naturminne som medfører grunnlag for erstat-ning ut over alminnelige rettsgrunnsetninger. (SeGaulosendommen og Småsetrandommen,

I regulert naturvernområde er det ikke i sammegrad som ved vern etter naturvernloven krav om”..egenartet eller vakkert natur- eller kulturland-skap “(nl § 5), at området ” har urørt eller tilnær-met urørt natur eller utgjør spesiell naturtype ogsom har særskilt vitenskapelig eller pedagogiskbetydning “ ( nl § 8) eller består av forekomster ”som har vitenskapelig eller historisk interesse,eller som er særpregede” ( § 11). I et regulertnaturvernområde må det imidlertid nærmerekonkretiseres hvilke verneformål som det er aktu-elt for kommunen å fremme i reguleringsplanen.

• Naturvernområder

• Friluftsområder som ikke går innunder nr. 4

• Områder for reindrift

50

I et regulert naturvernområde vil i utgangs-punktet oppføring av bygninger og plasseringerav varige, midlertidige eller transportable kon-struksjoner eller anlegg være forbudt, jf. § 31 nr.1.

Eksempler her er for det første

• all oppføring av bygninger (inkl. driftsbyg-ninger i landbruket etter § 81 og bygningerm.v. etter § 86 a og b) + utvidelse, fasadeen-dring, bruksendring, utvidelse og vesentligendring av formål,

• plassering av varige, midlertidige eller trans-portable bygninger, konstruksjoner elleranlegg, framføring av luftledninger, jordka-bler, kloakkledninger, plassering av camping-vogner, båtopplag o. l.

• deling av eiendom til de nevnte formål.

Videre kan det ikke settes i verk

• vesentlige terrenginngrep og anlegg av vegerog parkeringsplasser (jf. § 93 første ledd bok-stav j). Dette må også antas å gjelde omleggingog reparasjoner, men her bør reguleringsbe-stemmelser brukes for å klargjøre dette.

I planområdet kan det heller ikke settes i verk til-tak som vil vesentlig vanskeliggjøre gjennomfø-ringen av planen.

Eksempler på slike tiltak kan være• tilplanting av innmark• tilplanting med nye arter, f.eks. i et kultur-

landskap som ønskes bevart• plukking av blomster og hogging av busker • hogst av kantsoner mot vassdrag og ferdsels-

veger, f.eks. for å bevare landskapskarakterender dette er formålet med vernet.

Hva som kan karakteriseres som vesentlige inn-grep i et naturvernområde eller et tiltak som vilvanskeliggjøre gjennomføringen av planformåletmå vurderes konkret. Gjennom bruk av regule-ringsbestemmelse etter § 26 kan dette klargjøres,f.eks. i bestemmelser om forbud mot

• gjødsling av slåttemark for ikke å endre vekst-vilkårene for sjeldne arter

• utforming av hogstflater• uttak av løsmasser m.v.

• skade og ødeleggelse av hiområder ogreirplasser

• planering og lagring av masse• drenering og annen form for tørrlegging• avfallsdeponering• gjødsling• bruk av kjemiske bekjempningsmidler.

Gjennom reguleringsbestemmelser kan det ogsåsettes “vilkår for bruken av området”…..” for åfremme eller sikre formålet med reguleringen”f.eks. at området ikke kan brukes til bestemtetyper ferdsel, f.eks. orienteringsløyper, scooterløy-per, landingsplasser for fly, brettseiling, modellfly-plass o.l. § 26 gir ingen hjemmel til å regulereferdselen generelt, men der det har sammenhengmed formålet er det muligheter for regulering,f.eks. i bestemte tider av året. Kravet er imidlertidat dette må være nødvendig for å sikre gjennom-føringen av planen.

En del virksomheter i vanlige naturvernområderer det ikke hjemmel til å regulere med bindendevirkning, f.eks. bevaring av dyre- og fugleliv medforbud mot jakt og fangst, men det kan i tilknyt-ning til planen gis informasjon om annet regel-verk som kan komme inn, f.eks. viltloven ognaturvernlovens §§ 13 og 14.

Det kan heller ikke gis reguleringsbestemmelsersom forplikter eier / bruker til en bestemt skjøt-sel av et naturvernområde. Dette må i tilfelleordnes gjennom avtale.

Der verneformålet i første rekke er å ta vare påkulturlandskapet, vil som regel tradisjonelt land-bruk kunne fortsette, i og med at bevaring avlandskapsbildet og spesielle verneinteresser vilvære formålet med reguleringen. Alt ut fra sikte-mål og restriksjonsnivå kan det bli spørsmål om åvelge reguleringsformålet landbruk, f.eks. der deter i liten grad er aktuelt å gi bestemmelser somlegger restriksjoner på landbruksdrift. En rekketiltak til ulempe for kulturlandskapsverdier vilunder enhver omstendighet være under kontroll iregulerte landbruksområder, jf. ovenfor undernaturvern om bygninger m.v., vesentlige terreng-inngrep og veganlegg. I et landbruksområde vilimidlertid tiltak i landbruksvirksomhet være til-latt, men bestemmelser om vilkår av hensyn tilnatur og miljø som ikke vil vanskeliggjøre en for-svarlig utnytting av området til landbruk, vil

51

kunne fastsettes. Jordloven, også bestemmelsenei §§ 9 og 12 om deling vil i tilfelle gjelde. Det erheller ikke adgang til ekspropriasjon av slikeområder, jf. § 35 nr. 5.

I og med at de spesielle erstatningsbestemmelsersom gjelder for reservat og landskapsvern-områder, også vil gjelde dersom det legges utområder til naturvernområder i reguleringsplan,jf. naturvernlovens §§ 20, 20 b) og 20 c), jf. plan-og bygningslovens § 32, vil det være avgjørendefor erstatningsplikten om restriksjonsnivået ersom for reservater, naturminner og artsvern. I til-felle følges § 20 c). For øvrig vil erstatningsspørs-

målet avgjøres i samsvar med alminnelige retts-grunnsetninger. For kommunen vil det være vik-tig å få klarlagt dette så langt mulig gjennom plan-prosessen.

Formålet brukes for å hindre at inngrep ogendringer i eksisterende terreng og vegetasjonfører til uheldige endringer i lokalklimatiske for-hold, for eksempel åpning for kaldluftsstrømmerog økt vindutsatthet.

• Klimavernsoner

Figur 3.7. Eksempel som viser klimavernsone(Eksemplet er ikke i samsvar med kartnormen og riktig angivelse av grad av utnytting.)

52

I klimavernsoner kan for eksempel snøskjermervises på samme måte som støyskjermer. Bevaringav eksisterende vegetasjon og etablering av nyevegetasjonsbelter kan vises på planen. Skogs-område kan eventuelt reguleres til klimavernsoneog med restriksjoner på skogsdriften m.v.

Frisiktsoner vises som eget formål og ikke baremed begrensningslinje. Det vil ofte være aktuelt åkombinere frisiktsone med andre formål somlandbruk, boliger, trafikk osv. Formålet må velgesut fra hvilken bruk som blir dominerende.Begrensninger i bruken må presiseres i bestem-melsene når det reguleres til spesialområde.

Formålet nyttes for å sikre at områder rundt nyeeller eksisterende flyplasser ikke nyttes ellerbygges (ytterligere) ut slik at det medfører van-sker for driften av flyplassen, avviklingen av fly-trafikken, og for å unngå arealbrukskonflikterp.g.a. støy og utslipp samt av sikkerhetsmessigegrunner. Det er fastsatt egne retningslinjer forarealbruk i flystøysoner, rundskriv T-22/84.

Retningslinjene forutsetter at det utarbeidesstøysonekart, og de gir føringer for hvilken areal-utnyttelse som kan tillates innenfor de enkelte fly-støysoner. Retningslinjene gir også grunnlag for åvurdere nærmere hvilke krav om støytiltak somskal stilles f.eks. ved oppføring av bygninger tilforskjellige formål innenfor et restriksjonsområde.

Planene må også vurderes i forhold til Luftfarts-verkets og forsvarets restriksjonsplaner for denenkelte flyplass.

Formålet nyttes også for å sikre anlegg for, ogdrift av, radionavigasjonshjelpemidler i tilknytningtil flyplassen.

Bestemmelser til restriksjonsområde rundtflyplass, og anlegg og for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenfor flyplass

Bestemmelser som kan være aktuelle er begren-sing av hvilke arealbruksformål som tillates,begrensninger i byggeadgangen og høyden påeventuelle bygninger og anlegg, særskilte krav tilterrengutforming og støytiltak på grunnen ogeventuelt på eksisterende og nye bygninger m.v.

Ved regulering av golfbaneanlegg som skal eiesog drives privat, kan spesialområde etter § 25 nr.6 , med underformål “golfbane” brukes. Dersomdet innenfor reguleringsområdet ligger landskapsom under enhver omstendighet ikke skal brukestil selve anlegget, kan formål som friluftsområde /naturvernområde brukes.

Reguleringsformålet byggeområde kan ogsåbrukes. Regulering som friområde med under-formål “golfbane” er bare aktuelt dersom områdetskal eies av kommunen og være åpent forallmennheten

Bestemmelser til område for golfbane

Det kan f.eks. gis bestemmelser om:

• At det skal utarbeides bebyggelsesplan, jf. § 28-2, for plassering og utforming avanleggene, jf. ovenfor om bruk av regulerings-bestemmelser om plassering av bygninger,høyde, bebyggelsens karakter, avstand frafriområde, ferdselsområde og åpne områder,fargevalg m.v.

• Veger, stier og parkeringsplasser.

• Ferdselssoner som sikrer allmennhetensferdsel i sikre områder.

• Utforming og bruk av ubebygd areal, herun-der om terrengplanering, bevaring av vegeta-sjon og markering av gjerder m.v.

• Område for golfbane

• Restriksjonsområde rundt flyplass,og anlegg og for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenforflyplass

• Frisiktsoner ved veg

53

• Skjerming av område av hensyn til sikkerhe-ten i forhold til omkringliggende offentligearealer i form av skjermende vegetasjon,gjerder, skilting m.v.

• Tid for gjennomføring og ferdigstillelse avskjermingstiltak.

• Annen arealbruk om vinteren, f.eks. til frilufts-område med markering av turveger og løype-traseer tilgjengelige for allmennheten.

• Tidspunkter for start og slutt på golfsesongeni forhold til vinterbruken.

• At dersom golfvirksomheten opphører, skalplanområdet gå over til landbruksområde.

• At jordlovens § 12 skal gjelde.

Dette reguleringsformålet nyttes der det eraktuelt med uttak av faste eller løse mineralskeeller biologiske masser (torv, skjellsand).Formålet korresponderer med arealbruks-kategorien i § 20-4 første ledd nr. 3 “Områder forråstoffutvinning”. Videre er det nå tilføyd at“områder for vesentlige terrenginngrep” er egetreguleringsformål. Dette kan inngå som delformål/ kombinert formål innenfor områder regulert tilutbyggings- eller anleggsformål av ulike slag derdet skal gjennomføres større terrengendringer.“Område for vesentlige terrenginngrep” kan ogsånyttes f.eks. i kombinasjon med landbruksformålder det er aktuelt med større terrengendringer /bakkeplanering og i tilfelle i kombinasjon medmidlertidig masseuttak der dette er et aktueltledd i bakkeplaneringen.

Reguleringsområdet når det gjelder områder formassetak kan f.eks. omfatte følgende delområder:

• Område for massetak / steinbrudd• Område for lagring / transport av masser• Område for industri basert på uttatte masser • Randsone mot støyømfintlige områder• Randsoner mot annen arealbruk

Et viktig formål med reguleringen av slike områ-der vil være å sikre en akseptabel etterbruk ogoppnå en effektiv tilbakeføring eller tilretteleg-ging for annen bruk.

Bestemmelser til område for steinbrudd,massetak samt andre områder for vesentligterrenginngrep

Det kan gis bestemmelser om:

• Geografisk avgrensing av uttaksområdet ivertikal- og horisontalplan og etter rammerfastlagte i f.eks. driftsplan i målestokk...., medangitt rekkefølge for gjennomføring av uttaketi tid og utstrekning innenfor planområdet.

• Bergvesenet skal normalt godkjenne drift-splaner.

• At industri basert på produkter fra uttaket måopphøre samtidig med uttaket.

• At etter at driftstiden er ute / området errehabilitert og istandsatt, går området over tilf.eks. landbruksområde / byggeområde.

• Uttaksdybde og uttaksvolum med skrånings-vinkler og utforming av uttaksområdet meduttaksretning.

• At området må gis en sikker terrengmessigutforming i forhold til natur og miljø, oguttaksområdet med bruddkanter, driftsvegerog bygninger, lagring m.v. må tilpassesomgivelsene , jf. § 68, § 74 nr. 2 og § 89.

• At etterhvert som etappene i uttaksvirksom-heten gjennomføres, skal arealene etter ennærmere fastlagt plan utformes og gis enavslutning og beplantning som tilfredsstillerforutsetninger om tilbakeføring eller etter-bruk.

• Det bør tegnes inn “soner” på regulerings-kartet for rehabilitering og istandsetting og gidisse sonene forankring i bestemmelsene.Dette innebærer f.eks. at uttak i sone 2 ikkekan skje før det avsluttede uttak i sone 1 errehabilitert og istandsatt. Dette vil bl.a. kunnelette håndheving og kontroll med virksom-heten innenfor planområdet. (Denne metoden

• Område for steinbrudd, massetaksamt andre områder for vesentligterrenginngrep

54

er anvendbar for regulering av fyllplasser,herunder bl.a. søppelfyllinger).

• At støy, støv og annet utslipp fra uttaket ogvirksomheter i forbindelse med uttaket ikkemå være til ulempe for grunnvannsforekom-ster og tilliggende støy- og støvømfintligeområder, og må til enhver tid ligge innenforde retningslinjer som er fastsatt av Miljøvern-departementet (Statens forurensningstilsyn).

• Anlegg for råstoffutvinning skal normalt ha enutslippstillatelse fra SFT eller fylkesmannen.

• Krav om skjerming og sikring av omgivelsenemot utslipp, støy og støv, f.eks. krav om gjer-der, skjermer og randsoner.

• Hvilke tiltak som må settes i verk når uttaks-virksomheten er slutt, og hvordan områdetskal tilbakeføres til andre formål med tilplan-ting, tilførsel av masse m.v. ut fra den areal-bruk som er forutsatt etter avsluttet uttak.

• Vilkår for bruk av uttaksområdet om f.eks.bestemmelser om vegdimensjonering ogtrafikkforhold, om drift innenfor visse tids-angivelser og om andre avbøtende tiltakinnenfor uttaksområdet.

• At sprengings,- gravings - og fyllingsarbeidermå være fastlagt på forhånd og nødvendigetiltak satt i verk for å sikre mot skade påperson, eiendom og trafikk, jf. § 100.

• At uttaksområdet skal være sikret slik at deter utilgjengelig for allmennheten, f.eks. medgjerder og skilt.

• Hvilke bygninger og anlegg som ellers skaltillates i området, deres størrelse, plassering,utforming og avskjerming m.v. eventuelt kravom bebyggelsesplan.

Luftstrekk, master og tilhørende hytter anses åkomme inn under betegnelsen Spesialområdeanlegg for Televerket (telekommunikasjon).Dersom tiltaket skal iverksettes i en bygnings-

messig sammenheng, for eksempel på vegg ellertak, kan kombinasjonsbetegnelsen Spesialområdetelekommunikasjon / byggeområde anvendes .

Det kan knyttes bestemmelser til reguleringsfor-målet, for eksempel om mastenes største tillattehøyde, om utforming, farge og materialbruk, ombygningsmessige tiltak ut over antennemasten.Det er også adgang til å styre anleggsarbeidene,ved å kreve særskilt trase for anleggsveg ogeventuell fjerning av denne, eller kreve helikop-tertransport der dette er nødvendig.

Ved behandling av søknader innen denne kate-gorien bør det tas kontakt med konkurrerendeoperatører med sikte på å montere flere antennerpå samme mast.

Samferdselsdepartementet har utarbeidet en rap-port om utbygging av mobiltelenett og forholdettil miljø (mars 1999).

Denne kategorien er aktuell for de områder somskal disponeres av forsvaret og sivilforsvaret tiløvingsområder og tilhørende anlegg av ulike slag.Slike områder vil i utgangspunktet være offentligformål, men kan også være i fortsatt privat eie.Forsvarets eller sivilforsvarets rådighet må dafastlegges i avtaler, eller det må eksproprieresnødvendige bruksrettigheter og rådighetsinn-skrenkninger. Formålet omfatter eksempelvisøvings- og skytefelt og andre militære aktiviteterog funksjoner, herunder områder, bygninger oganlegg for undervisning og opplæring. Innenforområdene som reguleres til slikt formål vil detogså kunne innpasses de bygninger og anleggsom det måtte være behov for til utøvelsen avvirksomheten. Byggetiltak m.v. som klassifiseressom hemmelige militæranlegg, kontrolleres i det vesentlige av forsvaret, jf. plan- og bygnings-lovens § 86.

Bestemmelser til øvingsområder medtilhørende anlegg for forsvaret ogsivilforsvaret

Bestemmelsene og detaljering av planen måutformes i lys av forsvarets behov for fortrolighet

• Øvingsområder med tilhørendeanlegg for forsvaret og sivilforsvaret

• Anlegg for telekommunikasjon(Anlegg for Televerket)

55

om militære anlegg og installasjoner m.v.Det kan for eksempel gis bestemmelser om:

• Hvilke arealbruksfunksjoner og forsvarsaktivi-teter som kan utøves i området.

• Hvilke bygninger og anlegg som kan føresopp / bygges.

• Bestemmelser som er aktuelle i bygge-områder, anleggsområder, m.fl.

Også områder for andre spesielle tiltak og anleggkan legges ut som spesialområde med nærmereangivelse av bruken.

Spesialområde - snøscooterløype kan nyttes for åfastlegge løyper for snøscooterkjøring der denneskal kanalisere kjøringen til visse traseer.Imidlertid må tillatelse til motorferdsel i utmarkbehandles og gis etter motorferdselsloven.

I områder hvor det er forurensninger i grunnenetter tiltak, eller hvor det ikke er aktuelt å iverk-sette tiltak, kan området reguleres til spesialområ-de. Alternativt kan området f.eks. reguleres tilindustri med egne bestemmelser vedrørende graving / omdisponering av tomten, jf. kap. 3.3.3.

3.8.3 Konsekvensutredninger

Tiltak som fremgår av vedlegg II til forskrift omkonsekvensutredninger skal konsekvensutredesav tiltakshaver dersom tiltaket

• er foreslått lokalisert innenfor eller kommer idirekte konflikt med områder for bevaring avkulturminner eller naturvernområder avsatt ireguleringsplan. Det samme gjelder for slikeområder der planarbeidet er kunngjort etter § 27-1 nr. 1, jf. forskriftens § 4 nr. 1 a.

• er forselått lokaliser i friluftsområde, jf. for-skriftens § 4 nr. 3 a.

3.9. Fellesområder

3.9.1. Hva formålet omfatter

Det er ofte aktuelt å avsette arealer til fellesområ-der / felles anlegg for flere eiendommer, der slikearealer skal dekke bebyggelsens behov for fellesparkeringsplass / parkeringsanlegg, avkjørsel,lekeplass / uteareal og liknende funksjoner.

Fellesarealer vil som regel ligge i et “lukket sys-tem”, ha en begrenset utstrekning og vil væreeksklusivt eid og brukt av de eiende eiendommer.Allmennheten vil således ikke ha adgang eller retttil å bruke regulerte fellesområder.

Fellesområdet utskilles som regel som eget gnr. /bnr. og skal være varig knyttet til de eiendommersom arealene skal være felles for. Dette ordnesgjerne ved gjensidig tinglyste erklæringer slik atdet til hvert gnr. / bnr. blir tilknyttet en varig sam-eieandel i fellesarealet. Planen må alltid angi ogfastsette hvilke eiendommer som skal være delta-kere i fellesarealene.

Felles avkjørsel omfatter både den tekniskeavkjørsel og tilhørende veg.

For at det skal være aktuelt å nytte formålet felles-areal, må det derfor være to eller flere eiendom-mer som skal dekke sine behov for fellesarealer /-anlegg.

Ved feltutbygginger kan i praksis oppstå spørsmålom det kan reguleres fellesareal der fradelingenav de enkelte tomter først skal gjennomføres etterat bebyggelsen er oppført. Dvs. at byggeområdetvises som en eiendom / ett gnr. / bnr. i planensammen med ett eller flere felles områder, slik at

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

7. Fellesområder:

Felles avkjørsel og felles områder for parke-ring, felles lekeareal for barn, gårdsplass ogannet fellesareal for flere eiendommer.”

• Andre typer spesialtiltak / områdersom ikke fremgår av oppregningen

56

disse allerede blir fastlagt sammen med byggeom-rådet. Dette må kunne løses praktisk ved at det ibestemmelse til planen sies at vist(e) fellesområ-de(r) skal knyttes til eksisterende gnr. / bnr. ogframtidige parseller av dette. En slik løsning kanogså ses i tilknytning til § 25 andre ledd om rek-kefølge, slik at fellesområdereguleringen bliraktuell når byggtomten deles i flere enheter.

Den som erverver og opparbeider slike arealer,kan kreve refusjon hos eierne av de tomter somskal være deltakere i fellesarealet på de vilkårsom er fastsatt i lovens kap IX. Refusjon forutgifter til veg, vann og avløp m.v.

3.9.2. Bestemmelser til fellesområder

Det kan til denne kategorien gis bestemmelserom:

• Hvilken funksjon fellesområdet / anleggetskal ha (avkjørsel, lek osv.).

• Hvilke eiendommer som skal være deltakere i / sameiere i fellesarealet.

• Eventuell opparbeiding og eventuelt hvilkebygge- og anleggstiltak som er tillatt eller for-utsatt m.v.

• At fellesområdene skal være opprettet ogsikret før byggetillatelse gis, og at de skalvære opparbeidet samtidig før bebyggelsentas i bruk.

• Øvrige bestemmelser i byggeområder ettervurdering av behov.

Det er ikke rettslig adgang til å fastsette atprivateiendom, f.eks. et felles areal skal væreoffentlig tilgjengelig.

Det betyr at formålet friområde eller trafikkområ-de offentlig gangveg må brukes når området skalgi atkomst for allmennheten f. eks til strand ellerutgjøre del av turvegdrag.

3.10. Fornyelsesområder

3.10.1. Hva formålet omfatter

Regulering til fornyelse innebærer at eldre bebyg-gelse med utemiljø skal rehabiliteres eller erstat-tes med ny bebyggelse. Det mest vanlige er regu-lering til fornyelse i boligstrøk, men også strøkmed kontor-, industri- og forretningsbebyggelsekan reguleres til fornyelse. Fornyelsesområde fortotalfornyelse eller utbedring kan bare innregule-res i tettbygd strøk.

Regulering til fornyelse kan også være en aktuellreguleringsform der det fra myndighetenes sideer aktuelt med en mer aktiv holdning til, og rollei, fortetting i småhusområder og omforming avtettsteds- og byområder. Områder kan reguleresuten at det er tatt stilling til hvilken fornyelses-form som skal velges for de forskjellige eiendom-mene innen området. For å sikre de berørte par-ters mulighet til å medvirke i planprosessen, erdet imidlertid gunstig om planen avklarer for-nyelsesformen.

Ved regulering av fornyelsesområde skal det ting-lyses rådighetsinnskrenkninger for de enkelteberørte eiendommene. Fornyelsesformålet kanbrukes alene, men regulering til fornyelse lar segogså kombinere med andre reguleringsformålsom er aktuelle innenfor tettbygd strøk, jf. plan-og bygningslovens § 25 andre ledd. Dette vil væreaktuelt dersom en i forbindelse med reguleringenogså ønsker å fastlegge arealbruken for å endreutnyttelsen som framgår av gjeldende regulering.

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

8. Fornyelsesområder:

Områder med tettbebyggelse som skaltotalfornyes eller utbedres.”

57

Dersom fornyelsesområdet tidligere er regulertog fornyelsesplanen ikke forutsetter endringer igjeldende regulering, må det framstilles en nyreguleringsplan med formålsfarge og skravur, derinnholdet i den gamle planen tas inn. Eventuellegamle planer faller dermed bort.Fornyelsesområde kan begrenses til å omfatte enenkelt eiendom.

I plan- og bygningslovens § 31 nr. 4 er det tatt innen særbestemmelse om at grunneierne ikke selvmed hjemmel i planen kan gjennomføre en forny-else som er uønsket fra kommunens side.

3.10.2. Bestemmelser til fornyelsesområder

Foruten de bestemmelser som er vanlige forvedkommende type byggeområde kan det f.eks.fastsettes bestemmelser om:

• Hvilke bygninger som skal fornyes, helt ellerdelvis (fornyelsesform).

• Hvilke bygninger som skal rives.

• I hvilken utstrekning det skal oppføres nyebygninger.

• Øvrige bestemmelser i byggeområder ogeventuelle andre kategorier etter vurdering avbehov.

3.11. Kombinasjon av formål innen samme område eller i samme bygning

Adgangen til kombinasjon eller flerbruk følger avlovens § 25 andre ledd. Både hovedformål ogunderformål kan kombineres. Kombinasjon kanbrukes både i samme bygning og / eller forsamme areal. Kombinasjonen kan innebære flereløsninger, enten slik at deler av bygningen reser-veres for en arealbruk mens resten til andre /annet formål. Formålet kan også angis mer gene-relt som en helt åpen kombinasjon. Dette inne-bærer at bygningen / arealet er lagt ut til alterna-tive formål. Eier kan da velge hvilke funksjonersom skal være innenfor den tillatte oppregning.

Kombinasjonen kan også fastlegges nærmeremed fordelingsbrøk / prosent. Videre kankombinasjonen også gjelde i tid slik at et arealeller en bygning har en viss bruk deler av året ogen annen bruk resten av året. F.eks. vintersport /skistadion om vinteren og parkeringsplass /utfartsparkering om sommeren.

Det er kombinasjonsforbud mellom landbruk ognatur-/ friluftsformål i loven. Landbruk kan kom-bineres med andre formål så langt landbruk ikkeer i strid med disse formål når virksomheten /bruken finner sted. Ellers må kombinasjon /flerbruk / alternativ bruk være slik at det er klarthvem som er ansvarlig for plangjennomføringen,og at de benyttede formålene reelt kan fungeresammen på forsvarlig måte av hensyn til senerebrukere og forsvarlige og gjennomførbareplanløsninger.

§ 25. Reguleringsformål - andre ledd

“Det kan fastsettes flere reguleringsformålinnenfor samme område eller i samme bygning.Reguleringsformålene friluftsområde og natur-vernområde kan imidlertid ikke kombineres medreguleringsformålet landbruksområde. Det kanogså fastsettes at område eller bygning etter nær-mere angitt tid eller når nærmere angitte vilkårer oppfylt, skal gå over fra ett reguleringsformåltil et annet.”

58

3.11.1. Bestemmelse om rekkefølge ved skifte av ett formål til et annet i bygning eller for et område.

En annen form for kombinasjon av formål lovengir anvisning på er regulering av flere formål irekkefølge. F.eks. slik at et område først regule-res til anleggsområde eller område for råstoff-utvinning og deretter til industriformål nåranleggsperioden eller råstoffuttaket er gjennom-ført. Et annet praktisk eksempel kan være at etforurenset areal først reguleres til fareområdeeller spesialområde / deponi, og deretter skiftertil et byggeformål når forurensningen er fjernet.Likeledes kan f.eks. bygninger reguleres til entype midlertidig bruk, med skifte til annet formålnår behovet skifter. Et praktisk eksempel her kanvære at bygninger tillates til f.eks. midlertidighotell, og deretter skifter til boligformål når beho-vet for midlertidig gjesteinnkvartering er opphørt.Skiftet av formål kan således knyttes opp til etfastsatt tidspunkt, til at visse vilkår oppfylles ellertil at behovet for en bruk er opphørt og at formå-let da automatisk skifter.

59

Figur 3.8. Eksempel som viser frisiktsoner ved veg

Figur 3.9. Eksempel som viser regulering i flere plan

Regulering på bakken Regulering under lokk

Snitt

60

3.12. Eksempler på regulerings- og bebyggelsesplaner med tilhørende bestemmelser

Nedenfor følger en del eksempler på regulerings-og bebyggelsesplaner med tilhørende bestemmel-ser som styrer og gir rammer for utviklingenbåde i noen enkle og noen mer sammensatteplansituasjoner.

De tilhørende bestemmelsene er et utvalg avbestemmelser som kan gis om det enkelte tema.Bestemmelsene er ikke nødvendigvis fullstendigei forhold til de planeksemplene de utdyper. Ikkealle illustrasjonene er ledsaget av bestemmelser.Det er heller ikke i alle tilfeller full sammenhengmellom planeksempel og tilhørende bestem-melser.

61

Figur 3.10. Detaljert reguleringsplan med tilhørende bestemmelser som viser nye boligområder begrenset fortetting av eksisterende boligområder. Eksemplet viser også regulering til landbruk, spesialområde bevaring, fareområde, friområde og fellesområde.

62

Reguleringsbestemmelser til figur 3.10 - Nytt bolig-område inntil landbrukseiendom med bevarings-verdig gårdsbebyggelse og verneverdig landskap.

Formålet med reguleringsplanen og de tilhørendereguleringsbestemmelsene er:

1. Å gi grunnlag for en utbygging som tar hensyntil områdets landskapsmessige betydning og detssæregne miljøkvaliteter.2. Å sikre at det verdifulle eldre gårdstunet ogkulturlandskapet innen planområdet bevares.

Bestemmelser i tilknytning til regulerings-plan for ...område....(se kap 6 side 111 angående redigering av regule-ringsbestemmelser.)

§ 1Generelt

Området reguleres til.............................

§ 2Felles bestemmelser

1 Plankrav:

1.1 Bebyggelsesplan

I felt B1 kan ingen tomter fradeles eller bebyggesfør det foreligger godkjent bebyggelsesplan forfeltet og fellesareal FA3.Planen skal vise:- plassering av bebyggelsen, herunder høyde-

plassering målsatt ved inngangspartiet.- bebyggelsens høyde og møneretning- avgrensning av tomter og fellesarealer- lekearealer, parkeringsløsning og annen

disponering av ubebygde deler av private ogfellesarealer, herunder terrengplanering ogforstøtningsmurer med angitt høyde derterrengforholdene krever slike tiltak,eksisterende trær som skal bevares

- områder der tekniske anlegg og andreterrenginngrep får konsekvenser forvegetasjonen

- støyskjerming (der reguleringsplanen kreverdette)

Som bilag til bebyggelsesplanen skal det inn-

sendes plan i 1:500 for fellesarealene. Denne skalvise terrengplanering, skjæringer og fyllingermed beskrivelse av behandlingsmåten.

På bilag til planen skal framgå eventuelle etapperopparbeidelse av fellesarealene. Som bilag tilplanen skal også foreligge retningslinjer forformgivning, materialbruk eller andre prinsippersom skal følges for å ivareta innbyrdes harmoni-sering mellom ulike deler av bebyggelsen, samtmellom bebyggelse og landskap.

1.2 Tomteinndelingsplan

Før utbygging i områdene B5 - B8 kan igang-settes skal det foreligge en samlet tomteinn-delingsplan for det aktuelle området godkjent avdet faste utvalget for plansaker.

1.3 Byggesøknad

Sammen med byggesøknad skal det foreliggeplan for ubebygget del av tomten (utomhusplan) imålestokk 1:500.

2 Rammer for bebyggelse

Utbyggingen av planområdet skal følge denetappeinndeling som er vist på reguleringsplanen.

Ny bebyggelse i området skal tilpasses bebyggel-sen i strøket for øvrig mht. takform, materialbrukog farge. Utvendige farger skal tilpasses omkring-liggende bebyggelse og landskap.

Bygningene skal ha saltak med vinkel mellom 22og 35 grader. Som hovedregel og spesielt vedeksponert beliggenhet, skal møneretningen følgeterrenget.

3 Fellesarealer

Minst 1/5 av boligområder med høy utnyttelse(BYA=18%) skal avsettes til felles areal for lek ogopphold. Hvert enkelt fellesareal skal være minst100 m2. Arealene skal være egnet for formålet.Fellesarealet er avsatt for følgende parseller.........

De regulerte fellesarealene til lek, parkering oggangveger skal være ferdig opparbeidet når

63

bebyggelsen tas i bruk.I områder for konsentrert småhusbebyggelse /rekkehus er det ikke tillatt å oppføre gjerderinnenfor det areal som hører til den enkelteboligenhet.

§ 3 Område for boliger B1

I boligområde B1 tillates konsentrert småhus-bebyggelse, kjedehus eller rekkehus.Gesimshøyden skal ikke overstige .....m. Huseneskal plasseres innenfor byggegrensen.

§ 4 Områder for boliger B2-B4

I boligområdene B2, B3 og B4 tillates åpen små-husbebyggelse. Gesimshøyden skal ikke oversti-ge ... m. Der terrenget tillater det, kan den eneetasjen være en underetasje. Bebyggelsen skalplasseres som vist på reguleringskartet.

§ 5Landskap og vegetasjon

5.1 Byggeområdene

I bebyggelsesplaner og byggesøknader innenforfelt ... skal eksisterende trær eller tregrupper somer verdifulle på grunn av størrelse / omfang,plassering eller art, være innmålt og vist påkartet. Planforslag skal også vise hvilke trær somskal beholdes, samt planlagt ny vegetasjon.

Der hensynet til landskap og / eller klimaverntilsier det, skal ny vegetasjon etableres samtidigmed bebyggelsen.

5.2 Spesialområde – Naturvern / SP N

I område SP N skal terreng og vegetasjon vernes,og det kan ikke iverksettes tiltak eller etableresanlegg som endrer landskapets art eller karakter.Skjøtsel av vegetasjon og opparbeidelse avterreng skal skje i samråd med Miljøetaten.(I området bør det kun foretas tynning av skog og annen skjøtsel for å vedlikeholde skogen.)

5.3 Friområde F4

Friområdet skal nyttes til lek og sport. Byggverkog anlegg som fremmer områdets bruk som fri-område, kan oppføres etter godkjenning av detfaste utvalget for plansaker. Det tillates anlagtturveg med lysløype gjennom området.

§ 6Parkering

I feltene for frittliggende småhus skal det opp-arbeides .. biloppstillingsplasser pr. boligenhet.

I felt for konsentrert småhusbebyggelse (B1)skal det opparbeides .. biloppstillingsplass pr.boligenhet i fellesanlegg (FA3).Garasjer og boder kan bare oppføres i 1. etasjemed grunnflate ikke over ....m2 og skal væretilpasset bolighuset mht. materialvalg, form ogfarge.

Plassering av garasjer og boder skal være vist påsituasjonsplanen som følger byggesøknaden forbolighuset, selv om de ikke skal oppføres samti-dig som dette. (Det skal avsettes og opparbeidesparkeringsplasser etter bygningsrådets anvisning.Antall plasser skal dog ikke være lavere enngjeldende norm.)

§ 7Trafikkområder

Gang- og sykkelveg (nr) ..... og veg.... må væreferdig anlagt før områdene B1, B2 og B3 tas ibruk.

(Gang- og sykkelveger i område ....... skal ferdig-stilles samtidig med det øvrige veganlegget)

Vegskjæringer og -fyllinger skal beplantes ellerbehandles på annen tiltalende måte.

§ 8Fareområder

Trafokiosker må plasseres i samråd med det fasteutvalget for plansaker.

Ledninger for strøm, telefon og tv skal føres frami jordkabel fra trafomast .... i felt B8.

64

Figur 3.11. Reguleringsplan med noen eksempler på bestemmelser som styrer utviklingen av sentrum i et mindre tettsted. Planen rydder opp i vegsystemet, samler buss- og jernbaneterminalene og gir anvisning på byggemulighetene.

65

Reguleringsbestemmelser til figur 3.11 - Flateplansom styrer utviklingen av del av et tettsted:

Eksemplet omfatter noen bestemmelser somf.eks. sikrer at et område bare brukes til boligfor-mål, eller gir en mer åpen styring med blandetutnyttelse hvor f.eks. boliger, forretninger og min-dre verksteder er likestilt som reguleringsformål.

Et slikt blandet reguleringsformål betyr ikke athvert enkelt bygg skal inneholde bolig, forretningog industri. Bestemmelsene gir mulighet for bådebygninger med og uten blandet formål.

Det kan også gis bestemmelser om at bebyggel-sen skal utformes som sammenhengendebebyggelse med en slik bestemmelse.

Med en slik bestemmelse oppheves kravet omavstand til nabogrense og nabobygninger som ergitt i plan- og bygningslovens § 70.

Med sammenhengende bebyggelse tenker ensærlig på karrébebyggelse i sentrumsområder.Slik bebyggelse må være branntrygg, jf. bygge-forskriftene.

Som bolig regnes også aldersboliger, boliger forhandikappede, bokollektiv og andre spesialboligersom ikke er offentlig institusjon eller særlig all-mennyttig formål.

BoligI område B2, B3 og B4 skal det oppføres boligermed tilhørende anlegg.

Blandet brukI område — skal det bygges blokker med gesims-høyde inntil.... (3 etasjer) og konsentrert småhus-bebyggelse med gesimshøyde inntil .....m (2 etasjer) (rekkehus, kjedehus, atriumhus).

I område .... skal oppføres boliger. I bebyggelsenkan det foruten boliger tillates mindre verksteder,forretninger, sosiale formål som ikke er tilsjenanse for omkringliggende bebyggelse mht..støy, trafikk, parkering m.m.

Forretning / boligI området skal oppføres bygninger for for-retninger, mindre håndverksbedrifter, samtboliger med tilhørende anlegg.

Bygningene skal ha forretnings-/ kontorvirksom-het i 1. etasje. Øvrige etasjer kan bare nyttes tilboliger.

Området skal nyttes til forretningsbebyggelsemed tilhørende anlegg.

ParkeringParkeringen for forretninger og boliger skalopparbeides som atskilte anlegg.

Det skal anlegges x parkeringsplasser på egengrunn pr .... m2 gulvareal forretning (Salgsarealer / publikumsarealer).

66

��

���

�����

�����

�����

���

��

@@

@@@

@@@@@

@@@@@

@@@@@

@@@

@@

��

���

�����

�����

�����

���

��

ÀÀ

ÀÀÀ

ÀÀÀÀÀ

ÀÀÀÀÀ

ÀÀÀÀÀ

ÀÀÀ

ÀÀ

����

����

�����

����

����

��

����

�����

�����

����

����

��

�������������������������������������������������

���������

������������������������������

���������

����yyyy

L 7041 L 7021 L 7013 L 7006 L 7005 L 7002 L 6014 L 6012 L 6003 L 6002 L 5132

L 5081 L 5074 L 5072 L 5061 L 5051 L 5043 L 5042 L 5031 L 5014 L 5013 L 5010 L 5005 L 5003

L 5001

L 1224 L 1223 L 1215

L 1214 L 1213 L 1205

L 1204

L 1202

L 1201

Lestredet

Stensgata

Bergg

ata

Bergstien

Noruns gate

Ges.+39.4

C+45.6

C+45.6

Ges+45.1

C+48.2

FELT BSpes.omr.-bevaring/

4m

C+56.8

C+56.8

Ges.

+49.8

Ges.

+49.8

C+53.0

4.5

4.5

C+49.8

C+46,7

Ges+46.7

C+53.0

C+43.4

Ges+40.2C+48.0

C+54.6

C+51.4

C+48.0Ges+45.1

Ges+45.1

C+49.0C+55.3

C+49.0C+55.3

FELT G

����������������

yyyyyyyyyyyyyyyy������yyyyyy

������������������������

yyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyy

FELT A1

FELT C

Bolig, kontor, forretning

FELT A2Spesialområde - bevaring/

(skole)

Spesialområde bevaring/

Almennyttig formål

Allmennyttig formål(skole)

Gågate,torg

Gågate, torg

(barnehage i 1 etg.)

FELT A3Spesialområde-bevaring/

allmennyttig formål

Allmen.formål(museum)

FELT K

(skole)Felt J

Felt H

Felles areal (lek,opphold)for felt G,H,J

Spes.omr.-bevaring/pipe

Fel

t J

Fel

t GFELT DBolig

FELT E

FELT F

Kontor /Industri /Lager

KontorForretning

FELT H

FELT JFornyelsesområde

Bolig/utbedring

FornyelsesområdeBolig/nybygg

Fornyelsesområde

Bolig/nybygg

����7. FELLESOMRÅDER

6. SPESIALOMRÅDER

Bevaring

8. FORNYELSESOMRÅDER

1. BYGGEOMRÅDER

Utbedring / nybygg

Bolig

Kontor / forretning

��

Kontor / industri, lager

��

3. OFF. TRAFIKKOMRÅDER

Torg Felles lek

Almennyttig formål

��Bolig / kontor / forretning

��@@��ÀÀ

����������������

yyyyyyyyyyyyyyyy

��yy0 50m25

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normens krav

Figur 3.12. Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for mer sammensatt og krevendeby-/ tettstedssituasjon med krav om nærmere detaljering / bebyggelsesplan i

reguleringsbestemmelsene. Eksemplet viser både eksisterende og nytt, blandede formål, bevaring og fornyelsesområde

67

Reguleringsbestemmelser til figur 3.12 - Endretreguleringsplan i sentralt byområde

Området reguleres til:• Byggeområde for allmennyttig formål (skole)• Byggeområde for boliger og allmennyttig

formål• Byggeområde for kontor, industri og lager• Byggeområde for kontor, forretninger• Fornyelsesområde• Byggeområder for boliger• Fellesareal (gårdsrom)• Byggeområde for allmennyttig formål

(uteareal for barnehage)• Offentlig trafikkområde (gågate, torg)• Spesialområde bevaring allmennyttig formål

(museum)• Spesialområde bevaring bolig, kontor,

forretning

Maks. tillatte gesims og byggehøyder er angitt på reguleringskartet.

§ 1Felt A

Byggeområde for allmennyttig formål (skole)

Det tillates oppført nybygg inntil bebyggelse somskal bevares. Gesimshøyder og grunnflate fram-går av reguleringskartet. Ny bebyggelse skal til-passes eksisterende i dimensjonering, detaljeringog materialbruk. Før det gis byggetillatelse skaldet foreligge uttalelse fra byantikvaren.Eksisterende bebyggelse tillates ombygd, ellermodernisert under forutsetning av at eksteriøretbeholdes uendret eller føres tilbake til detopprinnelige utseende.

Dersom bevaringsverdig bebyggelse på grunn avbrann eller andre årsaker må erstattes av nybygg,tillates det oppført bebyggelse med samme belig-genhet og dimensjoner gjennom høyder, form,fasadeuttrykk bebyggelsen tilpasses det beva-ringsverdige miljøet.

Felt BSpesialområde bevaring allmennyttig formål

(museum)

Eksisterende varmesentral og pipe skal bevares.Varmesentralen kan ombygges eller moderni-seres. Eksisterende fasade mot vest skal bevares.Før det gis tillatelse til eksteriørforandringer, skaldet foreligge uttalelse fra byantikvaren.

Felt CSpesialområde bevaring boliger kontor og

forretninger

I feltets vestre del tillates oppført ny bebyggelsemed gesims høyde....(5 etasjer). Mot Lestredetskal bebyggelsen trappes ned til gesimshøy-de....(4 etasjer). Maks tillatte høyder er angitt påreguleringskartet. I feltets østre del tillates til-bygg med ny fløy med gesimshøyde....(3 etasjer).

Bebyggelse som bevares tillates modernisert eller omarbeidet med en utforming tilpasset detbevaringsverdige miljøet. Før det gis tillatelse tiloppføring av nybygg eller eksteriørforandringer,skal det foreligge uttalelse fra byantikvaren.

Felt DByggeområde for boliger

Innenfor den viste grense for bebyggelse tillatesoppført bebyggelse med gesimshøyde...(6 etasjer)som er angitt på reguleringskartet. Mot nord ogøst skal høyden trappes ned til gesimshøyde ....(5 etasjer).

Felt EBebyggelse for kontor, industri og lager

Innenfor den viste feltgrense tillates oppførtbebyggelse med gesimshøyde....(8 etasjer). Tillatt høyde er angitt på reguleringskartet. MotBerg gt. og Falkes gate skal gesimshøyden væreinntrukket min. 4,5 m og trappe ned til gesims-høyde.... (5 etasjer). I 1. etasje tillates strøks-betjenede forretninger og service.Se også vedrørende krav om bebyggelsesplan.

68

Angivelse av byggehøyder.Fornyelsesområde

Felt GByggeområde for boliger

Innenfor grense for bebyggelse tillates oppførtboligbebyggelse med høyde som angitt påreguleringskartet (7 etasjer med tilbaketrukket 8. etasje).

Boligene skal ha felles utearealer i gårdsrom.Fellesarealets størrelse skal minimum være boli-gens bruksareal. Til utearealet kan også medreg-nes balkonger og terrasser som har sol- og støy-forhold som gjør dem egnet for opphold.

Felt HByggeområde for boliger. Allmennyttig formål

(barnehage) i 1. etasje

Innenfor den viste feltgrense tillates oppført bolig-bebyggelse med høyde som angitt på regulering-skartet (6 etasjer med en tilbaketrukket 7. etasje).Utearealer som for felt G.

I 1. etasje skal det innpasses en barnehage for 55barn (4 avd.). Barnehagen skal ha direkte kontakttil eget uteareal; felt L.

Felt JByggeområde for boliger

Dersom eksisterende bebyggelse rives, tillatesdenne erstattet med ny bebyggelse med sammehøyder og dimensjoner.

Boligene skal ha felles uteareal i gårdsrom (felt K) med størrelse minimum 25% av boligensbruksareal. Til uteareal kan også medregnes balkonger og terrasser som har sol- og støy-forhold som gjør dem egnet for opphold. Mot gatetillates forretning i 1. etasje.

Felt KFellesareal (gårdsrom)

Området skal være felles for boligene i feltene G,H og J.

§ 2Parkering

Det skal anlegges parkeringsanlegg på egengrunn etter gjeldende parkeringsnorm. Parkeringskal i sin helhet skje under terreng.

Atkomst til parkering og varelevering skal skje fraFalkes gt.

§ 3Støy, luftforurensning

Boliger, undervisningslokaler, barnehager ogarbeidslokaler med begrenset bakgrunnsstøy somutsettes for vegtrafikkstøy som overstiger delaveste grenseverdiene i Miljøverndepartementetsretningslinjer gitt i rundskriv T-8/79, skal støybe-skyttes ved hjelp av skjerming, ytterveggisole-ring, plassering av bygningene, planløsning o.l.,slik at:• Innendørs støynivå tilfredsstiller de laveste

grenseverdiene i Miljøverndepartementetsrundskriv T-8/79.

• Støynivå fra vegtrafikk tilfredsstiller retnings-linjenes laveste grenseverdier utenfor fasaderfor et flertall av rom for varig opphold i hverbolig.

• Det til en hver tid kan anvises et utendørsoppholdsområde hvor rundskrivets lavestegrensenivå for bolig nære oppholdsområdertilfredsstilles.

• For å unngå påvirkning av bilavgasser innen-dørs, tillates ikke friskluftsinntak til bygninge-nes ventilasjonsanlegg plassert på fasader motsterkt trafikkerte gater.

• For utendørs luftforurensning gjelder anbefaltegrenseverdier gitt i Statens forurensnings-tilsynsrapport 38 (1982), Luftforurensning,virkninger på helse og miljø.

• For støy fra industri gjelder “Retningslinjerfor begrensning av støy fra industri m.v.” fraStatens forurensningstilsyn av mars 1985 T-506.

Anlegg og tiltak skal være ferdig ved innflytting.

69

§ 4Bebyggelsesplan

For feltene E og F skal det foreligge godkjentbebyggelsesplan før byggetillatelse gis. Denneskal vise bebyggelsens form og dimensjoner, bil-og fotgjengeratkomst, dimensjonering og oppar-beidelse av felles og private uterom, forslag tilmaterialbruk og formspråk.

§ 5Rekkefølge

Barnehage i felt H skal etableres senest samtidigmed at det første av feltene G eller H tas i bruk.

70

��

���

�����

������

�����

�����

����

��

���

�����

�������

��������

�������

�����

����

��

����

�����

����

����

����

���������������

������������������������������������������

������������

����

������

Figur 3.13. Bebyggelsesplan med tilhørende bestemmelser for del av reguleringsområde i figur 3.12 som angir nærmere høyder og form på bebyggelsen

71

Bestemmelser til figur 3.13 - Bebyggelsesplanfor del av sentralt byområde

§ 1

Bebyggelsesplanen inneholder:• Byggeområde for forretning, kontor, industri

og lager • Offentlig trafikkområde: gågate, torg,

parkering

§ 2

Bebyggelsens maksimalt tillatte høyder er vist påplankartet.

Innenfor byggeområdet kan det bygges følgendemaks m2 bruksareal over terreng:Felt E: 18.850 m2

Felt F: 18.850 m2

§ 3

Gågaten Fredenlund skal utformes som etmarkert grøntdrag, opparbeides parkmessig ogmed en 5 m bred gangveg.Bebyggelsen langs Fredenlunden skal utformesmed åpne vindusflater på 1. etasjes plan.

Det skal innpasses publikumsrettede funksjoner ien del av arealet på 1. etasjes plan.Gangstrøket skal stå ferdig senest samtidig meddet feltet som bygges ut først (se også § 4).

§ 4

Rekkefølge for utbygging av feltene:Feltene E og F kan bygges ut uavhengig avhverandre. Den delen av parkeringsanlegget som ligger under det offentlige gangstrøket skal bygges ut samtidig med det feltet som bygges ut først.

§ 5

Utbygging av krysset Berggata / Lestredet skalvære ferdigstilt samtidig med ferdigstillelsen av 1. byggetrinn av parkeringskjelleren.

72

Figur 3.14. Illustrasjon til bebyggelsesplan

Figur 3.15. Illustrasjon til bebyggelsesplan

73

��������������������������������������������������������

������������������������������������������������������������������

������������

����

Fellesareal

Felles avkjørsel

1

2

3

4

5

6

7

89

1. BYGGEOMRÅDER

Bolig

7. FELLESOMRÅDER

Felles avkjørselRegulert tomtegrense

Eiendomsgrense somforeslås opphevet

Felles lek

Bolig

Bolig

Bolig

Felles lek

Byggegrense

STREKSYMBOLER MV.

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normen��Annet fellesareal(klimavern/vegetasjonsbelte)

Figur 3.16. Bebyggelsesplan for mindre boligområde etter krav i kommuneplan. Viser eksisterende og nye boliger, felles atkomst, fellesareal, lek / opphold / vegetasjonsbelte (grøntdrag og klimavern).

74

���

4. FRIOMRÅDER STREKSYMBOLER MV.

��������������������

������������

HSP

HSP

Basseng

73

47,7

45,6

49,4

47,2

51,9

48,7

58,9

64,6

59,9

53,3

49

40

45

50

50

45

53

48

50

55

5050

50

70

50

45

55

60

55

Undergang

Støyvoll

Bensinstasjon

Bensinstasjon

Industri

Park

belte

Bolig

1. BYGGEOMRÅDER

Bolig

Bensinstasjon

Industri

3. OFF. TRAFIKKOMRÅDER

Veg

Gang-/sykkelveg

Annen veggrunn

6. SPESIALOMRÅDER

Parkbelte i industriområde

Turveg

10m

Bolig

0 50m25

Byggegrense

Planens begrensning

Eiendomsgrense somforeslås opphevet

Avkjørsel

Bebyggelse som forutsettes fjernet

Senterlinje veg

Formålsgrense

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normen

Figur 3.17. Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser som viser trafikkområde for større veganlegg med lokalisering av bensinstasjoner, skjermingstiltak og øvrig håndtering av vegens sidearealer. Viser også byggeområde for industri med parkbelte

75

Bestemmelser i tilknytning til figur 3.17 -Reguleringsplan for trafikkområdem/støyskjermingstiltak, bensinstasjon,industriområde m.m.

§ 1

Området reguleres til følgende formål:• Offentlig trafikkområde:

veg , fortau, gang- / sykkelveg, undergang,skulder, annet vegareal

• Byggeområder for boliger• Byggeområder for bensinstasjon• Byggeområde for industri• Friområde:

turveg• Spesialområde:

vegforbindelse

§ 2Byggegrense

Regulert byggegrense langs begge sider avUlvechausseen oppheves. Ny grense forbebyggelse blir da i hht. veglovens §29, 30 meterfra senter ytterste kjørefelt.

§ 3Trafikkområde / støytiltak

Bygninger der kravene til utendørs støynivå ihenhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 ikke oppfylles, skal tilbys nødvendige fasa-detiltak. Det skal tilstrebes innendørs ekvivalentstøynivå (døgn) på 35 dBA, og det skal gis mulig-het for et uteoppholdsareal med støynivå under 60 dBA.

Kostnadene må i de enkelte tilfeller stå i rimeligforhold til effekten av støytiltakene. Støy-dempingstiltakene skal gjennomføres som en del av og parallelt med anleggsarbeidene påUlvechausseen. (Støyberegninger skal legges til grunn for det videre arbeidet med fasade-tiltakene.)

Bygninger som er spesielt avmerket på plankartetskal gis fasadeisolering, slik at støynivået innen-dørs ikke overstiger .......På eksisterende bygninger skal tilleggs-isoleringen mot støy gjøres slik at bebyggelsenskarakter opprettholdes.

Det skal anlegges støyvoll / skjerm / beplant-ningsbelte som vist på plankartet. Skjermen /vollen skal ha en høyde på ...meter over vegen.Støyskjermer skal meldes til kommunen som skalgodkjenne form og farge, samt at skjermensstøydempende egenskaper (materialvalg) ertilfredsstillende.

Veganlegget kan ikke tas i bruk før støyskjermerog støyvoller som er vist på planen er byggetferdig. Dette gjelder også tilbudt støytiltak påeksisterende bebyggelse.

Vegskjæringer mot byggeområder, friområder,fellesareal, samt ....... må være sikret med gjerdernår området tas i bruk.

§ 4Bensinstasjon

Ved bensinstasjonene skal støyskjermer inte-greres og tilpasses mest mulig til bygningsmas-sen. Stasjonene, sammen med skjermene, påbegge sider av Ringveien bør fremstå som enarkitektonisk helhet. Skjermingseffekten måtilsvare det en kan oppnå med ordinære støy-skjermer langs vegkanten (se støyberegningenefra ...........)

Bebyggelsesplan med perspektivskisser av bebyg-gelsen på bensinstasjonene må vedlegges søknadom byggetillatelse. Det skal også foreligge envurdering av bygningenes støyskjermingseffekt.Dersom kravene ikke kan tilfredsstilles på denne måten, må tradisjonelle skjermingstiltakiverksettes.

76

§ 5Industri

Området skal oppføres bygninger for lett industri-og / eller håndverksbedrifter med tilhørendeanlegg.

Brann- og eksplosjonsfarlig industri tillates ikkeanlagt i planområdet.

I industriområdet tillates heller ikke etablertbedrifter som vil være til vesentlig ulempe forbeboerne i omkringliggende boligområder, vedstøy, andre forurensninger eller trafikk.

I området tillates ikke oppført boligbygg, medunntak av vaktmesterbolig o.l.

Den ubebygde delen av tomta tillates ikke nyttettil lagring. Midlertidige skur, haller m.v. tillatesikke.

Det skal etableres et parkbelte mellom industri-bebyggelsen og tilstøtende boligområder, somvist på planen.

Parkbeltet skal ferdigstilles samtidig medindustrianlegget for øvrig. Området kan ikkebebygges eller brukes til lagring. Gjerde langs parkbeltet skal ikke være høyereenn .... meter.

Innenfor industriområdet kan arealet oppdelesetter de enkelte bedrifters behov, etter grensersom skal godkjennes av det faste utvalget for plan-saker. Parsellene skal ha en regelmessig form.

Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes plan for den ubebygde del avtomta. Planen skal vise eksisterende og fremtidigterreng, vegetasjon, veger, gangveger ogparkeringsareal.

77

���

������������������������������������������������������������������������������������������������

���������

���������

���������

������������������

���

Figur 3.18. Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser som viser anlegg for idrett og sport,fareområde / skytebane , samt industri. Områdene har felles atkomst og parkering.

Industribygg og idrettshall er lagt som støyskjerm.

78

Reguleringsbestemmelser til figur 3.18 -Reguleringsplan for skytebane, industri ogfriområde

Området reguleres til følgende formål:• fareområde (skytebane)• friområde (anlegg for idrett og sport)• byggeområde for industri• felles avkjørsel• fellesareal parkering (skytebane, friområde

og industri)

§ 1Fareområde (skytebane)

Innenfor fareområdet er det tillatt å oppførestandplass og skytterhus - bygd i grenselinjenmot friområdet, eventuelt i kombinasjon medidrettshallen. Før skytebanene tas i bruk skal destøymessige tiltak tilfredsstille de faste støygren-sene. Støytiltakene skal utføres etter plan somutformes på grunnlag av detaljmålinger etterprøveskyting.

§ 2 Byggeområde for industri

Grad av utnytting skal ikke overskride TU .......Bygningen skal være sammenhengende og funge-re som støyskjerm. Bygningens høyde skal god-kjennes av det faste utvalget for plansaker.Gesimshøyden skal ikke overskride C + 205, menskal ellers tilpasses på grunnlag av støymålingerfra skytebanen for å gi optimal skjermingseffekt.

§ 3Friområde - anlegg for idrett og sport

I friområdet er det tillatt å oppføre anlegg for lek,idrett og sport. Idrettshall tillates oppført i gren-sen mot fareområdet i kombinasjon med stand-plass / skytterhus. Grad av utnytting skal ikkeoverstige TU...... Gesimshøyden skal ikke oversti-ge C+ .......

§ 4Fellesbestemmelser – parkering

Det skal opparbeides biloppstillingsplasser etterfølgende norm:• Skytebane: antall plasser 1,5 P-plasser pr.

skytter som det er rom for på standplass.• Produksjon / verksted: antall plasser pr. 1000

m2 : 6 plasser for ansatte, 6 for besøk og 5reserve. Biloppstillingsplassene for de ansatteskal dekkes på egen eiendom. Minimum 50%av disse skal anlegges i kjeller / underetasje.

• Lager: antall plasser pr. 1000 m2 : 6 for ansatte, 6 for besøk og 2 reserve.

• Kontor: antall plasser pr. 1000 m2 : 11 for ansatte, 4 for besøk og 5 reserve.

• Friområde (idrett og sport), 1-3 plasser pr. 10 tilskuerplasser.

§ 5Fellesareal - avkjørsel og parkering

Arealene skal være felles for fareområde -skytebane, friområde idrett og sport ogindustriområde.

79

Figur 3.19. Reguleringsplan som viser anlegg i sjøen.

80

����

����

��

����

����

���

��

�����

�����

����

��

������

���������

���������

������

����

���������

����

������������

���������������

�����������������������������������

��������������������

��������������������������

��

����

���

4. FRIOMRÅDER

Park

Kontor / bolig

1. BYGGEOMRÅDER

Bolig

Kontor

3. OFF. TRAFIKKOMRÅDER

Gate m/fortau

7. FELLESOMRÅDER

Felles avkjørsel

0 50 100m

6. SPESIALOMRÅDER

Bevaring��

���

STREKSYMBOLER MV.

Grense for bevaringsomr.

Planens begrensning

Bygg som skal bevares

Formålsgrense

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normen

Figur 3.20. Reguleringsplan med bestemmelser som viser bygninger og anlegg som på grunn av historisk, antikvarisk eller annen kulturell verdi skal bevares.

81

Reguleringsbestemmelser til figur 3.20 -Reguleringsplan for bevaring

§ 1Eksisterende bygninger

Eksisterende bygninger innenfor spesialområdettillates ikke revet.

Verneverdige bygninger er regulert medeksisterende gesimshøyde, takform og etasjetall.

Innenfor området kan eksisterende bygningeristandsettes under forutsetning av at målestokk,takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindu-sutforming og materialforbruk opprettholdes ellermest mulig tilbakeføres.

Krav om bevaring gjelder også for anlegg på egentomt eller i eiendomsgrense som forstøtningsmur,port, gjerde og kjørearealer. Nye innhegningerskal godkjennes særskilt av plan- og bygnings-myndighetene og utformes og tilpasses strøketsopprinnelige karakter.

Før byggesøknaden godkjennes, skal detforeligge uttalelse fra byantikvaren.

§ 2Ny bebyggelse

Det faste utvalget for plansaker kan tillate tilbyggog nybygg under forutsetning av at dette er til-passet helheten i strøket, helheten av hus og hageog eksisterende bygg med hensyn til størrelse,form, materialbruk og farge.

Ved totalskade etter brann eller tilsvarende, kannybygg settes opp med samme krav til tilpassingsom nevnt overfor.I tilknytning til nåværende bygning skal nybebyggelse i det skrånede terreng ikke over-skride kote + 22,75. Hvor nybygget vender motbygningen skal gesims 3. etasje være kote +19,80.

I eiendommens vestre hjørne kan det oppføres ethybelhus med gesimshøyde... (2 etasjer).

§ 3 Hager og grøntarealer

Forhager og hager skal bevares som beplantedeområder og tillates ikke benyttet til parkerings-plasser, lager eller lignende. Vegetasjonen skalbevares mest mulig i sin opprinnelige form.Varige endringer av eksisterende hageanlegg skalgodkjennes av det faste utvalget for plansaker.Før dette skjer skal det foreligge uttalelse frapark- og idrettsvesenet.

§ 4Gatemøbler m.m.

Gatemøbler, lysarmatur o.l. skal være utformetmed omtanke for områdets kulturhistoriskekarakter.

82

3.12.1. Andre plantema

Forurensning

I forurensningsloven § 2 går det fram at foru-rensningsmyndighetene skal samordne sin virk-somhet med planmyndighetene for å unngå ogbegrense forurensning. Forurensningshensynkan bli ivaretatt av plan- og bygningsloven bl.a.ved å lokalisere rett virksomhet på rett sted og beom tilstrekkelig dokumentasjon før planvedtak.Riktig lokalisering av virksomheter vil være viktigfor å forebygge miljøulemper.

Plan- og bygningslovens potensiale i forurens-ningssammenheng ligger først og fremst i denstore fordelen det innebærer at slike hensyn skalvurderes før ferdige løsninger for arealdispone-ringer foreligger. Ved å trekke miljømessige hen-syn inn i den brede, samfunnsmessige vurderingsom planlegging etter plan- og bygningsloveninnebærer, kan en på forhånd ta standpunkt tilhva slags virksomhet som av forurensningsmessi-ge grunner ikke bør godtas i et område. I stedetfor at problemene vurderes isolert for hver enkeltsektor, får en da en samlet avveining av de hensynsom gjør seg gjeldende.

Planmyndighetene bør be om tidlig og tilstrekke-lig dokumentasjon som viser at forurensnings-hensynet blir tilfredsstillende ivaretatt før plan-vedtak, jf. T-1189 om Forskrift om grenseverdierfor lokal luftforurensning og støy.

Reguleringsbestemmelser som ivaretarforurensningshensynet

Gjennom reguleringsplanen kan man fastsetteegne reguleringsbestemmelser som begrenservirksomhetens karakter og utførelse for å ivaretaforurensningshensynet.

Nedenfor følger et par eksempler på regulerings-bestemmelser som sikrer ivaretagelsen av ulikeforurensningshensyn hjemlet i forurensnings-loven.

• Før det foretas inngrep i form av graving ellerfylling, skal det avklares hvorvidt det forelig-ger jordforurensning i reguleringsområdet.Dersom det foreligger jordforurensning ireguleringsområdet skal forurensnings-myndigheten varsles, jf. forurensningsloven § 7 om plikt til å unngå forurensning.

• Det skal utarbeides en deponiplan foroverskuddsmasser som dokumenterer demiljømessige konsekvensene.

Retningslinjer

• Drensvann og spillvann fra tunnel skal ha envannkvalitet som ikke medfører fare forforurensning.

• Etter veganleggets ferdigstillelse skal detsørges for målinger av gass- og partikkel-konsentrasjoner (CO, Nox, PM10) ved ogomkring tunnelmunningen. Måleresultateneskal forelegges kommunen for uttalelse oglegges til grunn for vurdering av eventuelleavbøtende tiltak

Småbåthavn

• Småbåthavn kan inngå i forskjelligesammenhenger:

• Del av offentlig havn. Her bør småbåthavneninngå som havneområde i sjø - småbåtanlegg/trafikkområde - småbåtanlegg.

• Separat kommunal eller privat småbåthavn(offentlig småbåthavn) bør reguleres somspesialområde - småbåtanlegg.

• Gjestebrygge i friområde kan reguleres somfriområde - småbåtanlegg.

• Fellesbrygger med båtplasser for nærmereangitte brukere kan reguleres til fellesareal -småbåtanlegg.

83

4.1. Organiseringen av arbeidet med reguleringsplan / bebyggelsesplan

Plan- og bygningsloven bygger på prinsippene omlokal folkevalgt styring, desentralisering av myn-dighet samt medvirkning fra befolkningen ogberørte fagorganer. Det innebærer i praksis atkommunen skal drive den lovbestemte planpro-sessen og fatte vedtak innenfor overordnede målog rammer. Kommunen skal søke samarbeid medberørte organer og andre som har interesser iplanarbeidet, slik at interessene til enkeltperso-ner, organisasjoner, kommunale organer ogstatlige fagmyndigheter blir ivaretatt.

Flere bestemmelser i loven legger føringer forplanprosessen i sin helhet, med hensyn til organi-sering av planarbeidet, samarbeid og deltakelsesamt planbehandling. Saksbehandlingsbestem-melsene finnes i de generelle bestemmelsene og isærbestemmelsene tilknyttet det enkelte plannivå.

4

Planprosessen og saksbehandlingen

84

§ 9-1. Planleggingsmyndigheter i kommunen

“Kommunestyret skal ha ansvaret for ledelsenav kommuneplanleggingen og arbeidet med regu-leringsplaner i kommunen. I hver kommune skaldet være et fast utvalg for plansaker.Kommunestyret skal peke ut en etatssjef ellerannen tjenestemann som skal ha særlig ansvar forå ivareta barns interesser når det faste utvalgetetter denne paragraf utarbeider og behandlerforslag til planer.”

§ 9-2. Planadministrasjon i kommunen“Lederen av kommunens administrasjon skal

ha det administrative ansvar for kommunensplanleggingsoppgaver etter loven.”

§ 9-3. Samarbeidsplikt for andre offentlige organer

“Organer som har oppgaver vedrørenderessursutvikling, vernetiltak, utbygging eller sosialog kulturell utvikling innenfor kommunens områ-de, skal gi kommunen nødvendig hjelp i planleg-gingsarbeidet.

Slike organer skal etter anmodning fra kom-munen delta i rådgivende utvalg som kommune-styret oppretter til å fremme samarbeid om plan-leggingsvirksomheten.

Etter at kommunen og vedkommende organhar uttalt seg, kan departementet frita fylkeskom-munalt eller statlig organ fra å delta i slikesamarbeidsutvalg.”

§ 10-1. Kommunens oppgaver og samarbeidsplikt

“Kommunen skal utføre de gjøremål som erlagt til den i denne lov, forskrift og vedtekt, og føretilsyn med at plan- og bygningslovgivningen holdesi kommunen.

Plan- og bygningsmyndighetene skal søkesamarbeid med andre offentlige myndigheter som

har interesse i saker etter plan- og bygningslovenog innhente uttalelse i spørsmål som hører undervedkommende myndighets saksområde.”

§ 16. Samråd, offentlighet og informasjon“Planleggingsmyndighetene i stat, fylkeskom-

mune og kommune skal fra et tidlig tidspunkt iplanleggingsarbeidet drive en aktiv opplysnings-virksomhet overfor offentligheten om planleggings-virksomheten etter loven. Berørte enkeltpersonerog grupper skal gis anledning til å delta aktivt iplanprosessen.

Ved kunngjøring av planutkast etter §§ 18, 20-5 og 27-1 skal det gjøres oppmerksom på om detforeligger alternative utkast til planen i medholdav denne lov som ikke har vært eller vil blikunngjort. Det skal i tilfelle også opplyses at de ertilgjengelige på planmyndighetenes kontor.

Enhver har hos vedkommende myndighet retttil å gjøre seg kjent med alternative utkast til pla-ner som nevnt i annet ledd og med de dokumentersom ligger til grunn for planutkastene med deunntak som følger av offentlighetsloven §§ 5aeller 6.”

§ 27-1. Utarbeiding av reguleringsplan nr. 1 - utdrag“1 .Kommunestyret skal sørge for at det fasteutvalget for plansaker lar utarbeide forslag til dereguleringsplaner som er påbudt etter § 23 og atplanene tas opp til revisjon etter som forholdenegjør det påkrevet. Kommunestyret kan i dette øye-med gi det faste utvalg for plansaker de pålegg oggenerelle retningslinjer for arbeidet som trengs.Planene skal utarbeides av fagkyndige, og gis enentydig og forståelig form. På samme måte kankommunestyret pålegge det faste utvalget for plan-saker å la utarbeide reguleringsplan for områdersom ikke går inn under reguleringsplikten i § 23,eller revidere slike planer.”

85

Kommunestyret har som kommunens øversteplanleggingsmyndighet ansvaret for og ledelsenav reguleringsarbeidet.

Hver kommune skal ha et fast utvalg for plan-saker. Dette utvalget har overtatt det tidligerebygningsrådets oppgaver med utarbeiding avplaner, kunngjøring, underretning til parter ogberørte, opplegg for medvirkning, utlegging tiloffentlig ettersyn og samarbeid med andre myn-digheter. Av hensyn til sammenhengen med planer bl.a. myndigheten til å dispensere fra plan, til åbehandle klager på plan, til å foreta mindrevesentlige endringer i plan og å nedlegge dele- ogbyggeforbud i medhold av plan lagt til det fasteplanutvalget.

Det pekes her på viktigheten av at “barnere-presentanten” i § 9-1 er med i den kommunaleplanprosessen. I motsatt fall kan det føre tilugyldige planvedtak, jf. forvaltningslovens § 41.Manglende deltakelse fra “barnerepresentanten”kan også føre til innsigelse til planen.

Også private kan utarbeide forslag til regulerings-plan. Dette forslaget må også legges fram forkommunestyret av det faste utvalget forplansaker.

Det faste planutvalget kan i utgangspunktet dele-gere oppgaver etter kommunelovens regler, oginnenfor de skranker som er satt i plan- og byg-ningsloven. Kommunene står fritt i organi-seringen av byggesaksbehandlingen. Det erimidlertid mange grunner som tilsier at sammefolkevalgte organ behandler både plansaker og

byggesøknader o.l. Dette kan gjøres ved at bygge-saksbehandlingen knyttes opp til det faste utval-get for plansaker, slik at fordelene med et fast ogkoordinert kontaktpunkt mellom plansaker ogbyggesaker opprettholdes med den effektivi-sering, forenkling og rettssikkerhetsgaranti detteinnebærer.

Reguleringsplaner vedtas av kommunestyret medendelig virkning dersom det ikke foreliggerinnsigelse til planen.

Bebyggelsesplaner vedtas av det faste utvalget forplansaker med endelig virkning, dersom det ikkeforeligger innsigelse. Dersom det foreligger innsi-gelse må bebyggelsesplanen behandles som regu-leringsplan, se pkt. 4.2.3.

Regulerings- og bebyggelsesplaner skal utarbei-des av fagkyndige. På denne måten sikres det atdet faglige grunnlag for planvedtakene blir til-fredsstillende og at planene er entydige når deskal gjennomføres.

4.2. Saksbehandling av reguleringsplan / bebyggelsesplan

86

Figur 4.1. Reguleringsplanprosessen kjematisk framstilling av hovedfaser i planprosessen og enkelte formelle milepæler etter loven. Figuren antyder også hvordan og når med-virkning og samarbeid kan foregå. (Figuren signaliserer ikke tidsbruk for de ulike fasene)

EV

T.

MEK

LIN

GV

ED

TA

K§27-2

nr.3

.

EV

T.

KLA

GE

§27-3

87

4.2.1. Utarbeiding av planforslag

Avklaring av rammer og utfordringer forplanarbeidet

Planarbeidet bør starte med registrering og avkla-ring av planstatus, naturgitte forhold og andrerammer og forhold som har betydning foravgrensning av planområdet og for valg av detalje-ringsgrad. (Se kap. 2 og 3). Aktuelle spørsmåls-stillinger som må avklares kan være:

• Er den påtenkte arealbruken i samsvar medgodkjent arealdel til kommuneplan?

• Blir planområdet avgrenset slik at de forut-setninger kommuneplanens arealdel byggerpå blir ivaretatt (atkomst, trafikksikkerhet,friarealer o.l.)?

• Vil planen medføre endringer i arealbruken iforhold til kommuneplanens arealdel, og vilendringene medføre nye forutsetninger fornaboområde?

• Løses de miljøulemper planen eventuelt med-fører innenfor planområdet (forurensning,støy) ?

• Hvilke konsekvenser av planen er ikkebehandlet i samband med kommuneplanen?

• Dersom reguleringsplanen er basert på etkonkret utbyggingstiltak / prosjekt, kreverdette behandling etter bestemmelsene omkonsekvensutredninger i plan- og bygnings-loven?

Hvor grundig den enkelte reguleringsplan måredegjøre for disse spørsmålene er avhengig avomfanget av planen og hvor mye som er avklartgjennom kommuneplanprosessen. Generelt vilkravene til en reguleringsplan være store dersomplanen avviker fra kommuneplanen, eller der detikke foreligger avklaring i kommuneplanen fordet aktuelle området.

Dersom man ved reguleringsplan endrer areal-bruken på en slik måte at det i forhold til kommu-neplanens arealdel skulle vært en annen areal-brukskategori enn det gjeldende kommuneplanviser, bør man i saksforberedelsen vise til deforhold som ligger til grunn for at man vesentligendrer bruken av arealet, og konsekvensene foromkringliggende områder ved den nye bruken.

Eksempler på andre forhold som kan gi innspillog føringer for hvordan en detaljplan bør utfor-mes i tillegg til de som allerede er nevnt:

• Forholdet til rikspolitiske retningslinjer.• Er det utarbeidet stedsanalyser eller tema-

planer, f.eks. for grøntstruktur, som berørerdet aktuelle området?

• Har området spesielle naturverdier ellerkulturminner som må ivaretas gjennomplanleggingen?

• Forholdet til eksisterende vegnett, planlagteveger, trafikksikkerhet og gang- og sykkel-vegnett.

Avgjørelse om utredningsplikt – meldingetter bestemmelsene om konsekvens-utredninger

Dersom planen omhandler tiltak som omfattes avbestemmelsene om konsekvensutredninger, ogdet foreligger en aktuell tiltakshaver, trår utvidetesaksbehandlingsregler inn. Hvis tiltaket omfattesav vedlegg II, skal vurderingen av om det erutredningsplikt skje før planoppstart kunngjøres.Prosedyren for denne avgjørelsen er omtalt i § 7 iforskrift om konsekvensutredninger. Bl.a. skalmiljøvernmyndighetene (fylkesmannen som miljø-vernmyndighet og fylkeskommunen som kultur-minnemyndighet) uttale seg til om kriteriene forutredningsplikt berøres.

Hvis det er utredningsplikt, skal tiltakshaverutarbeide en melding som beskriver tiltaket ogforeslår et program for utredningen. Når detutarbeides plan som omhandler tiltaket, børmeldingen legges ut til offentlig ettersyn ogsendes på høring samtidig med at oppstart i plan-arbeidet kunngjøres. Det skal settes en rimeligfrist for uttalelser til meldingen. Fristen bør ikkesettes kortere enn 6 uker.

88

Under 4.2.2. Høring og offentlig ettersyn:

Kunngjøring

Når et reguleringsarbeid starter skal det kunngjø-res, og grunneiere, leietakere og andre som erdirekte berørt bør så vidt mulig underrettes vedbrev. I kunngjøringen skal det kort gjøres redefor det påtenkte formål med regulering og hvilkefølger den kan ha for området. Andre varslings-metoder kan også nyttes, f.eks. brosjyrer sendt tilhusstandene som berøres.

Figur 4.2. Eksempel på kunngjøring av planoppstart

Medvirkning fra organisasjoner og enkeltpersoner

Kommunen kan i stor grad selv bestemme hvor-dan organisasjoner og enkeltpersoner skal invol-veres i planarbeidet for å få til den nødvendigeoffentlige debatt.

Det er utviklet og det praktiseres mange ulikemetoder for medvirkning, fra forholdsvis enklemetoder basert på skriftlig informasjon til merambisiøse opplegg som krever mye ressursergjennom hele planprosessen. Ambisjonsnivået påmedvirkningsopplegg må tilpasses kommunensressurser, hva som er realistisk å gjennomføre,samt planens omfang.

Det er viktig å legge opp til at hovedtyngden imedvirkningsopplegget skjer tidlig i planproses-sen da mulighetene for konstruktive innspill ogdialog vanligvis er størst her.

§ 27-1. Utarbeiding av reguleringsplan nr. 1 - utdrag

“Det faste utvalget for plansaker skal, når etområde tas opp til regulering, sørge for at detblir kunngjort en melding om dette, som regel iminst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Ikunngjøringen skal det kort gjøres rede forpåtenkte formål med reguleringen og hvilkefølger den kan tenkes å få for området. Så vidtmulig bør grunneiere og rettighetshavere(herunder leietakere) underrettes ved brev og fåen rimelig frist for å uttale seg før det fasteutvalget for plansaker eventuelt behandlerreguleringsforslaget.

Ved regulering og omregulering av områdermed eksisterende bebyggelse skal kommunenlegge forholdene til rette for aktiv medvirkningfra de som bor i området eller driver nærings-virksomhet der.

Det faste utvalget for plansaker skal på ettidlig tidspunkt under forberedelsen søke samar-beid med offentlige myndigheter, organisasjonerm.v som har særlig interesser i regulerings-arbeidet, jf. §§ 9-3 og 16.”

REGULERINGVarsel om reguleringI henhold til plan-og bygningsloven § 27-1.1 kunngjøres herved varsel om oppstart av reguleringsarbeid:

UTBEDRING AV ALPINBAKKE, RANDBYDALENHensikten med planarbeidet er å se på mulighete-ne for å foreta en landskapstilpasset utbedring avden nordre traseen til alpinbakken i Randbydalen.Planarbeidet vil bli sett i sammenheng med plan-arbeidet for det pågående steinbruddet iRandbydalen.Kommentarer/merknader til det igangsatte planar-beidet kan rettes til Ullensaker kommune,Reguleringsavdelingen, Rådhuset, 2050 Jessheim,innen 12. januar 1996.

Reguleringssjefen

89

Loven krever en aktiv opplysningsvirksomhetoverfor offentligheten i forbindelse med medvirk-ning. Skriftlige metoder for informasjon og opp-lysning kan være:

Informasjonsblad og brosjyrer om planarbeidetUtstillinger på lett tilgjengelige steder

I tillegg til skriftlig informasjon bør kommunenvurdere å benytte andre medier av hensyn tilpersoner som ikke forstår eller kan lese skriftliginformasjon. Det kan være nærradio, lydavis e.l.Ved større eller kontroversielle planer bør skriftli-ge opplegg følges opp av møter for publikumbåde for informasjon, diskusjon og innhenting avsynspunkter.

Uavhengig av metode for medvirkning er det ethovedpoenget at befolkningen / organisasjonerblir gjort oppmerksom på hva planarbeidet dreierseg om og hvilke spørsmål som skal tas opp.

Noen råd i denne sammenheng er:

• Kommunen bør framstille planforslaget slik atmottakerne både forstår innholdet og konse-kvensene

• Det bør informeres om hvilke muligheter ogbegrensninger planarbeidet er underlagt

• Planprosessen må være forutsigbar• Planetaten må være tilgjengelig for publikum• Kommunen må stille nødvendige ressurser til

disposisjon etter den metode som velges

Ulike metoder for medvirkning behandles iveileder T-862 - Deltakelse og innflytelse. Se ogsåside 70 i T-1225 Kommuneplanens arealdel ogKonsekvensvurderinger i KommunalArealplanlegging, Erik Plathe Asplan Viak, 1998

Samarbeid med statlige fagmyndigheterog fylkeskommunen

Informasjon om hvilke aktører som bidrar medarealopplysninger gis i rundskriv T- 5 /95Retningslinjer for bruk av innsigelse i plansakeretter plan- og bygningsloven og T-4/95Retningsliner for bruk av motsegn i plansakeretter plan- og bygningslova.

Det faste planutvalget skal så tidlig som muligsøke samarbeid med aktuelle berørte offentligemyndigheter, organisasjoner m.v. Den gjensidigekontakt- og samarbeidsplikten for kommunene ogsektormyndighetene er nødvendig for å kunneoppnå tidlig avklaring, raske avgjørelser, bedresamordning, og redusert konfliktnivå.

Fylkeskommunen og aktuelle sektororganer skalinviteres til å gi sine innspill og standpunkter såtidlig i prosessen at kommunen kan ta hensyn tilinnspillene ved utforming og behandling av plan-forslaget, dvs før behandling i politisk utvalg medsikte på utleggelse av saken til offentlig ettersyn.Saksforberedelsene legges da opp slik at kommu-nen er kjent med eventuelle grunnlag for innsigel-ser når saken er klar til offentlig ettersyn.Eventuell innsigelse må under enhver omstendig-het foreligge før kommunestyret gjør sitt vedtak.

God kontakt er tidkrevende i seg selv, særlig iplanarbeidet før offentlig høring. Kommunene bør derfor sette klare og realistiske frister forsektorenes medvirkning. Fastlegging og formid-ling av en framdriftsplan er nødvendig av hensyntil effektivitet og forutsigbarhet for myndigheterog private.

Organisering av samarbeidet med fagmyndigheter

Samarbeid og dialog med fagmyndighetene kanforegå skriftlig eller muntlig, eller en kombinasjonav disse. Skriftlig informasjonsutveksling begren-ser mulighet for drøfting og forhandling og setterstørre krav til at kommunens dokumentasjon ogfagmyndighetenes innspill utformes slik at usik-kerhet og misforståelser kan unngås. Den besteformen er at det etableres arenaer for muntligdialog mellom kommunen og fagmyndighetene,enten flere samlet eller med hver fagmyndighetfor seg.

Dersom planen er i samsvar med godkjent kom-muneplan bør kommunen avklare med berørtesektormyndigheter om det er nye forhold somhar kommet inn som gjør at planforslaget ikkeuten videre kan bygge på kommuneplanen.

90

For mer omfattende planer, eller dersom planenikke er i samsvar med kommuneplanen, kan detvære aktuelt å benytte samme kontaktform somved utarbeiding av kommuneplanen. I veileder T-1225 Kommuneplanens arealdel omtales følgendekontaktformer:

• Skriftlig informasjonsutveksling - forhånds-høring

• Planforum• Arbeidsgrupper / Styringsgrupper

For å kunne oppnå fruktbar dialog og konfliktav-klaring underveis i planarbeidet gis følgende råd:

Innsatsen i forhold til medvirkning forskyves til ettidlig tidspunktDeltakerne må ha mandat til forhandlingÅpenhet og tillitsforhold mellom partene

Tilbakemelding fra fagmyndigheter

Fylkeskommunen og fagmyndigheter medvirker iform av formidling av nasjonale og regionale målog retningslinjer gjennom faglige råd, merknaderog veiledning, eventuelt med varsel om innsigel-se. Det er et hovedpoeng at konfliktpotensialetkommer fram så tidlig som mulig.

Fylkeskommunen og fagmyndighetene kan ogsåpeke på at planen faglig sett ikke er tilfreds-stillende og derfor bør vurderes nærmere.

Når kommunen inviterer til avklaring av problem-stillinger i planarbeidet bør fagmyndighetene invi-teres til å:

• Klargjøre arealopplysninger- og interesser(evtentuelt angi nye forhold som har kommettil etter kommuneplanen har blitt godkjent).

• Foreta en vurdering av, eller utdype, enkelteområders konfliktgrad eller sårbarhet iforhold til utbygging.

• Gi opplysninger om eventuelle arealbruks-begrensninger. Tidligere aktivitet på etområde, eksempelvis avfallsdeponering ellergrunnforurensning fra industriaktivitet, kanlegge begrensninger i ny arealbruk eller givilkår om tiltak som må gjennomføres førområdet er egnet for bestemte formål.

Høring og offentlig ettersyn

Offentlig ettersyn skal sikre at alle berørte kangjøre sitt syn gjeldende. Annonse om offentligettersyn bør inneholde et kartutsnitt som viserområdets avgrensning eller en nedfotografertprinsippskisse av planen eller tekstdelen somklart viser hva planen omfatter. I annonsen børeiendommers navn, adresse, gårds- og bruksnum-mer og andre opplysninger gå klart fram, slik atalle berørte får nødvendig grunnlag for å reagere.Miljødepartementet skal ikke ha planen vedoffentlig ettersyn.

Ved offentlig utleggelse skal berørte fagmyndig-heter få tilsendt planforslaget til formell uttalelse.Kommunens vurdering av plansaken må framgåav oversendelsen. Fristen for merknader i forbin-delse med utleggingen skal være minst 30 dager.Det kan imidlertid tenkes reguleringssaker somer så enkle og oversiktlige at det ikke er behovfor en så lang frist som 30 dager. Det faste planut-valget kan da fastsette en kortere frist.

For store og kompliserte saker, og f.eks. der en

§ 27-1. Utarbeiding av reguleringsplan nr. 2

“2. Når forslag til reguleringsplan er utarbeidet isamsvar med reglene i nr. 1, skal det legges framfor det faste utvalg for plansaker som avgjør omdet skal legges ut til offentlig ettersyn.Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal somregel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lestpå stedet. Den skal klart angi det området for-slaget omfatter og skal gi en rimelig frist formerknader som ikke må settes kortere enn 30dager. I mindre reguleringssaker kan det fasteutvalg for plansaker likevel fastsette en korterefrist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighets-havere i området underrettes ved brev. Nårfristen er ute, tar det faste utvalget for plansakeropp saken til behandling med de merknader somer kommet inn.Det faste utvalget for plansaker skal i sambandmed kunngjøring etter reglene i første ledd leggesaken fram for fylkeskommunen og de statligefagorganer som har særlige interesser i områdetmed en rimelig frist for uttalelse.”

91

sak legges ut til offentlig ettersyn i ferietiden kandet være aktuelt å sette en lengre frist. I sakersom berører organer med sjeldne møter bør ogsåfristen vurderes forlenget.Kulturminnemyndighetene har etter kulturminne-lovens § 9 krav på 3 måneders frist med mulighetfor ytterligere forlengelse for å finne ut om planeninnebærer en konflikt med automatisk fredetekulturminner. Selv om kommunen har sattkortere frist, kan planen ikke ferdigbehandles sålenge denne fristen løper.

Der planen omhandler tiltak som skal konse-kvensutredes, bør konsekvensutredningen ogplanforslaget normalt sendes på høring og leggesut til offentlig ettersyn samtidig. Planforslaget kantidligst sendes på høring og legges ut til offentligettersyn samtidig med konsekvensutredningen. Det skal settes en rimelig frist for høring avkonsekvensutredningen. Fristen bør ikke setteskortere enn 8 uker.

Figur 4.3. Eksempel på kunngjøring av offentlig ettersyn

REGULERINGOFFENTLIG ETTERSYNPlanutvalget har i møte den 29.11.95 vedtattat følgende forslag til reguleringsplan skallegges ut til offentlig ettersyn i hht. plan ogbygningslovens § 27-1.2:

GOLFBANE PÅ HILLERN GÅRD,GNR 28, BNR 1-3, KLØFTAPlanforslaget er en flatereguleringsplan medbestemmelser datert 29.9.95, og illustrasjons-plan. Planområdet består i hovedsak avHillern gård, øst for E6 og sør for dagens Rv2 på Kløfta. Planområdet er på ca 1000 da.Illustrasjonsplanen inneholder forslag til en18-hulls golfbane, en korthullsbane samttreningsområder.

Arealet i planen foreslås regulert til spesial-område, golfbane. Atkomst til golfbanen erforutsatt å gå via vegserviceanlegget ute ved E6.Forslag til reguleringsplan med bestemmelserog illustrasjonsplan er lagt ut til offentlig etter-syn på Teknisk etat, Rådhuset, Jessheim ogBiblioteket, Kløfta.Evt. uttalelser/merknader til planforslagetrettes til Ullensaker kommune,Reguleringsavdelingen, Rådhuset, 2050Jessheim, innen 26. januar 1996.

Reguleringssjefen

92

Fagmyndighetene må gjøre det klart om deresuttalelser er faglige råd eller innsigelse som i til-felle gjør at planen ikke kan vedtas av kommune-styret. Dersom reguleringsplanforslaget er i sam-svar med kommuneplanen skal det foreligge nyeog tungtveiende grunner for å reise innsigelsemot planen.

4.2.3. Planvedtak

Kommunen kan gjøre endeligplanvedtak med rettsvirkning når:

• Eventuell utredningsplikt for tiltak knyttet tilplanen er oppfylt

• Det ikke foreligger innsigelse til planen etterhøring

• Eventuell innsigelse er trukket tilbake av detorgan som har fremmet den

• Kommunen etter mekling har tatt eventuellinnsigelse til følge og foretatt mindre endringi planforslaget i samsvar med dette uten nyutleggelse til offentlig ettersyn

• Kommunen etter mekling har tatt innsigelsentil følge, endret planforslaget vesentlig ogforetatt ny utleggelse til offentlig ettersyn

Kommunen kan ikke gjøre endeligplanvedtak dersom:

• Det foreligger innsigelse til planen og kom-munen ikke vil ta den til følge

• Utredningsplikt for tiltak knyttet til planenikke er oppfylt

Kommunestyrets reguleringsskjønn

Kommunestyrets vedtak om innholdet i en regule-ringsplan bygger på det såkalte frie skjønn.Skjønnet må imidlertid for å holde rettslig målvære forankret i lovens bestemmelser om bruk ogvern av arealer og utbygging. Dette innebærer atet bredt spekter av hensyn er aktuelle, men noenfaller utenfor, jf. lovens § 2. Videre må vedtaketoppfylle de alminnelige forvaltningsrettslige kravtil saklighet og rimelighet m.v., og planen måvære behandlet og utformet i samsvar medbestemmelsene i lovens kap. VII.Reguleringsplan.

Innsigelse

Berørte statlige fagorgan, fylkeskommune ognabokommune har adgang til å gjøre innsigelseder kommunale planer er i strid med nasjonale ogviktige regionale interesser. Med berørt statligfagmyndighet menes det organ som av sentralmyndighet er utpekt til å ivareta vedkommendesektors faglige interesser i planleggingen etterplan- og bygningsloven. Adgangen til å gjøre inn-sigelse omfatter bare viktige konfliktsaker somledd i planprosessen, etter at ordinær medvirk-ning er gjennomført. Innsigelse må fremmes førkommunen vedtar reguleringsplanen.

Innsigelsen kan innholdsmessig gå på realiteten iplanen eller på formelle forhold, f.eks. utformingav en planbestemmelse, lovligheten av en beskre-vet arealbruksformål, eller på selve saksbehand-lingen når et spørsmål ikke er ferdig utredet og

§ 27-2 Reguleringsvedtak nr. 2

“2. Dersom det foreligger innsigelse mot planenfra fylkeskommunen, nabokommune eller frastatlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt,må reguleringsplan som er vedtatt av kommune-styret sendes departementet som avgjør om pla-nen skal stadfestes. Hvis departementet stadfesterplanen, kan det etter at kommunen er gitt høvetil å uttale seg, gjøre de endringer i planen somfinnes påkrevd. Dette må imidlertid ikke medføreat planen endres i hovedtrekkene.”

§ 27-2 Reguleringsvedtak nr. 1

“1. Når forslaget er ferdigbehandlet av det fasteutvalget for plansaker selv, legges det fram tilkommunestyret for vedtak, eventuelt i alterna-tiver. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kandet sende saken tilbake til ny behandling, i tilfellemed retningslinjer om det videre arbeid.”

93

avgjørelsen derfor bør utsettes. Det kan også rei-ses innsigelse der planutkastet eventuelt kommeri konflikt med pågående planarbeid på fylkesnivå.

Innsigelsen skal være forankret i, og begrunnet utfra vedtatte nasjonale eller regionale mål, rammerog retningslinjer og være knyttet direkte ellerindirekte til realitetsspørsmål i planforslaget.

Kommunen kan ikke se bort fra en innsigelse ogbør i alle tilfelle drøfte saken med vedkommendeorgan som har reist innsigelse eller fylkesmannen/ fylkeskommunen. Her vil det være viktig atkommunen bruker samarbeidsarenaer som plan-forum og eventuelle arbeidsgrupper som er opp-rettet tidlig i planprosessen.

Mekling

Dersom det etter avsluttet høring foreliggerinnsigelse fra en statlig fagmyndighet, nabokom-mune eller fylkeskommunen som kommunenikke vil ta til følge, bør det foretas mekling mel-lom partene. Meklingen foretas av fylkesmannenmed nødvendig planfaglig bistand fra fylkes-kommunen.

Mekling er ikke lovpålagt. Det vil ikke være enformell feil om det ikke er foretatt mekling.

Dersom mekling ikke fører til enighet mellomkommunen og den myndighet som har reistinnsigelse skal hele planen etter vedtak i kommu-nestyret sendes til fylkesmannen som så skalsende planen videre til Miljøverndepartementetfor stadfesting.

Oversendelse til departementet

Kommunen skal sende saken til fylkesmannen,som så sender saken til Miljøverndepartementet.Kommunens oversendelse skal inneholdefølgende:

• Redegjørelse for konflikten og begrunnelsefor ikke å ta hensyn til innsigelsen

• Saksframstilling med dokumentasjon som girfylkeskommune, fylkesmann og departe-mentet et fullstendig bilde av konflikten ogkommunens behandling

• Uttalelse fra de myndigheter og organisa-sjoner m.v som har interesser i saken samtuttalelser fra de privatpersoner og berørtegrupper som har engasjert seg

• Redegjørelse om planforslagets forhold tiloverordnede planer, rikspolitiske retnings-linjer, tidligere planer og pågående planarbeid

Alle saksdokumenter skal være ordnet i krono-logisk rekkefølge og med 4 kartsett, vedtak,saksframstilling, uttalelser og planbestemmelser,samt dokumentliste.

Kommunen skal sende saken direkte til fylkes-mannen. Kopi av brevet sendes til fylkeskommu-nen og den fagmyndighet som har avgittinnsigelse.

De vedtak Miljøverndepartementet kan gjøre er som følger:

• Kommunestyrets vedtak stadfestes -innsigelsen tas ikke til følge

• Innsigelsen tas helt ut til følge• Kommunestyrets vedtak stadfestes med

visse endringer

Først ved Miljøverndepartementets vedtak blirreguleringsplanen bindende og får rettsvirkning.Planen kan først kunngjøres når departementetsvedtak foreligger.

Virkningstidspunkt for plan som det er reist innsi-gelse mot, men hvor innsigelsen trekkes, vil væretrekningstidspunkt. Plan som det blir reist innsi-gelse mot og som blir behandlet av departemen-tet får virkning fra departementets avgjørelses-tidspunkt.

94

4.2.4. Etter planvedtak

Kunngjøring, oversendelse og innkallingav vedtatt plan

Når planen er egengodkjent av kommunestyreteller eventuelt vedtatt og stadfestet av departe-mentet, skal den kunngjøres. Annonsen skal angihvilket område det gjelder, klageadgang og fristerfor erstatning og eventuell innløsning.Grunneierne og rettighetshavere bør så vidtmulig i tillegg varsles særskilt ved brev.

I saker der planvedtaket omfatter tiltak som erkonsekvensutredet, skal vedtaket i saken medbegrunnelse offentliggjøres som angitt i planenog byggningslovens § 33-7. I kunngjøringen mådet fremgå at vedtaket er gjort på bakgrunn avkonsekvensutredningen, og at berørte og intere-sserte ved forespørsel hos kommunen kan få enskriftlig redegjørelse av hvordan konsekvens-utredningen og høringsuttalelsene til denne harvært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagtved vedtaket, særlig når det gjelder valg av alter-nativ og fastsetting av vilkår for å avbøte skade-virkninger.

Endelig reguleringsplankart med bestemmelserskal av kommunen sendes fylkesmannen og fyl-keskommunen. Dette gjelder ikke planer stadfes-tet av departementet, som besørger oversendelsetil fylkesmann/fylkeskommune sammen medavgjørelsen. Forannevnte gjelder ikke forbebyggelsesplan. Fylkesmannens eksemplar vili h.h.t. forskrift om offentlig arkiv bli avlevert tilstatsarkivene etter 25–30 år. Reguleringsplanersom innsendes til arkivering skal være lysbestan-dige og produseres på en papirkvalitet som ergodkjent av Riksarkivaren. Kopipapir på lerrets-bunn vil normalt være godkjent. For plankartskrevet ut på printere vil fylkesmannen ha over-sikt.

§ 27-2 Reguleringsvedtak nr. 3

“3. Kommunen skal kunngjøre planen straksden er vedtatt og i tilfelle stadfestet. Avtrykk avplanen sendes til fylkeskommunen og departe-mentet. Kunngjøringen skal som regel skje iminst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet.Den skal klart angi det området planen omfatterog gi opplysninger om de frister som er nevnt i §32 nr. 1 annet ledd. Kommunen skal la vedtakom regulering til fornyelsesområder (§ 25 nr. 8)med rådighetsinnskrenkningene etter § 31 nr. 4tinglyses på de berørte eiendommer. Grunneiereog rettighetshavere i området bør så vidt muligvarsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholdeopplysninger om eventuell klageadgang etter §27-3 (jf. forvaltningslovens kap. VI) samt defrister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet og tredjeledd og § 42 annet ledd.

Finner departementet at reguleringsplan somer sluttbehandlet i kommunen strider mot nasjo-nale interesser, fylkesplan eller arealdelen avkommuneplanen, kan det - etter at kommunen ergitt høve til å uttale seg - av eget tiltak oppheveplanen eller gjøre de endringer som finnespåkrevd. Departementets endringer må ikkemedføre at planen endres i hovedtrekkene.”

95

Innkalling/endring,jfr. pbl. § 27-2 nr. 3 annet ledd

Departementet har hjemmel til å oppheve ellerendre reguleringsplaner som er egengodkjent avkommunestyret, dersom de er i strid med nasjonaleinteresser, fylkesplan eller arealdelen av kommune-planen. Dette må betraktes som en sikkerhetsventilog bestemmelsen blir ikke brukt mye i praksis.Den tar først og fremst sikte på situasjoner der denormale behandlingsrutiner svikter. Når avtrykkav reguleringsplanen skal sendes fylkesmannen istedet for til departementet, vil det bli fylkes-mannens oppgave å underrette departementet omplanen er i strid med nasjonale interesser, fylkes-planen eller arealdelen av kommuneplanen.

Før en plan kan oppheves eller endres må kom-munen gis anledning til å uttale seg. Eventuelleendringer må ikke føre til planen endres i hoved-trekkene - er det aktuelt med vesentlige endring-er må planen tilbake til kommune for ny behand-ling med nytt offentlig ettersyn m.m. Det er ikkegitt noen tidsfrist for hvor lang tid etter kommu-nestyrevedtak departementet kan innkallereguleringsplaner på denne måten.

Figur 4.4. Eksempel på kunngjøring av vedtak

MELDING OM REGULERINGSVEDTAKI medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 ved-tok Ullensaker Herredsstyre i møte den 20.11.95følgende reguleringsplaner:

HOVIN KIRKEGÅRD MED UTVIDELSEHST-sak 58/95. Planområdet er på ca 34 daa,hvorav utvidelsen er på ca 16 da. Planen omfatterogså trafikkområdene i tilknytning til kirken/kirke-gården.

DEL AV OSPLI, KLØFTAHST-sak 58/95. Planområdet omfatter eiendom-mene der tidligere Hellen radiofabrikk lå, samtboligeiendommene fram til Gamlevegen på Kløfta.Planen omfatter endring av reguleringsformåletfra industri til boliger. Den ubebygde delen regule-res til område for tett småhusbebyggelse, mensde bebygde tomtene reguleres til boliger for åpensmåhusbebyggelse.

DEL AV GNR 174, BNR 2 M.FL., KVERNDALENHST-sak 59/95. Planområdet er på ca 27. daa, ogligger øst for Kverndalsvegen og sør for Smedals-vegen i Kverndalen. Planen viser ti nye boligtom-ter, samt at Smedalsvingen er ført frem tilKverndalvegen. Ca 5,8 da er omregulert fra fri-område til boligformål.

AUSTVEGEN VEST, AURVEGEN ØST, HOVED-ADKOMST FRA BLIKKVEGENHST-sak 60/95. Dette er 3 reguleringsplaner forsikring av adkomst fram til Gardermoen flystasjon,fra E6 via Blikkvegen og fra Rv 174 i Nannestad.

For Aurvegen Vest gjelder vedtaket kun den delen som ligger i Ullensaker kommune. Planenehar tilknytning til vedtatt plan for VaktområdeGardermoen flystasjon. De nye vegene er regulertbyggeområder for offentlig formål nord for flysta-sjonen, samt spesialområde for vegetasjonsbelteøst for denne.For Hovedadkomst fra Blikkvegen innebærerdette en endring av stadfestet reguleringsplan forhovedflyplassen.

GNR 199, BNR 34, «VARDENÆR», PÅ DALHST-sak 61/95. Planområdet er på ca 13 daa, ogligger i Sætregreina, inntil kommunal veg som gårfra Vardekrysset til Dal. Planen viser 8 nye bolig-tomter, samt gang-/sykkelveg langs den kommu-nale vegen.

For ovennevnte vedtak gjelder:Herredsstyret endelige vedtak kan i henhold tilplan- og bygningslovens §§ 27-3 og 15, jfr. forvalt-ningslovens kap. VI, påklages til departementet.Eventuelle klager fremsettes skriftlig og sendesUllensaker kommune, Planutvalget, 2050Jessheim, innen 8. januar 1996.Eventuelle krav om erstatning eller innløsning måfremsettes innen 3 - tre - år fra denne offentligekunngjøringen av vedtaket, jfr. plan- og bygnings-lovens §§ 32 og 42. Eventuelle krav må fremset-tes skriftlig for Ullensaker kommune.

Reguleringssjefen

REGULERING

96

Generelt om grunnlaget for innkalling:

Det må være hensynet til helt sentrale nasjonaleinteresser nedfelt i rikspolitiske retningslinjer,stortingsmeldinger m.m., som ligger til grunn forvurderingen. I forbindelse med Regjeringens opp-følging av St.meld. nr. 29 (1996-97) Regional plan-legging og arealpolitikk og Stortingets behand-ling av denne, jf. Innst. S.nr. 219 (1996-97) hardepartementet innkalt planer som kommer i kon-flikt med nasjonal jordvernpolitikk, kjøpesenter-stopp og hensynet til landskap av nasjonal oginternasjonal verdi.

I praksis vil innkalling kunne være aktuelt i tilfel-ler hvor ny nasjonal politikk er vedtatt etter at denlokale planprosessen er avsluttet, slik at regionalemyndigheter på høringstidspunktet ikke hadde til-strekkelig politisk grunnlag for å fremme innsigelse.

Klageadgang

Ingen av departementets reguleringsvedtak kanpåklages, det være seg stadfestingsvedtak ellervedtak av statlig plan etter § 18.

I reguleringssaker er det bare kommunestyretspositive vedtak om å fastsette reguleringsplaneller å endre slik plan som kan påklages.Beslutning om forkastelse av private forslagbehandles etter § 30. Dette innebærer at negativevedtak vedrørende private reguleringsplanforslagikke kan påklages. Jfr. Planavdelingen informerernr. 2/96.

Endelig vedtak både om regulerings- og bebyg-

gelsesplan kan påklages til fylkesmannen av par-ter og andre med rettslig klageinteresse.(Delegert fra Miljøverndepartementet 1. juli1986). Etter § 15 kan også fylkesmannen, statligemyndigheter og nabokommunen klage. Når fylkes-mannen selv klager vil saken bli behandlet av sette-fylkesmann utpekt av Arbeids- og administrasjons-departementet. Fylkesmannens vedtak i klagesa-ken kan ikke påklages videre til departementet.

Ved klage på bebyggelsesplan er det det fasteplanutvalget som avgir uttalelse / omgjør tidligerevedtak. Det faste planutvalget skal behandle kla-gen, og eventuelt forelegge den for kommunesty-ret dersom utvalget finner grunnlag for å ta kla-gen til følge, eller sende den med sin uttalelse tilfylkesmannen for avgjørelse.

Det er ellers grunn til påpeke at vedtak om åendre planer under klagebehandling først kangjøres etter at saksbehandlingsreglene om høringog varsling m.v. er fulgt dersom endringene er avnoen betydning. Dersom endring som foretas erav mindre vesentlig karakter, kan den foretas avdet faste planutvalget etter bestemmelsene i § 28-1 nr. 2 og 4, jf. forvaltningslovens §§ 16 og 17.

4.2.5. Endring av plan

§ 28-1 Endring og oppheving avreguleringsplan“1. For endring og oppheving av reguleringsplan

gjelder §§ 27-1 og 27-2 tilsvarende.2. Mindre vesentlige endringer i reguleringsplan

kan gjøres av det faste utvalget for plansaker.Endringer som kan medføre økte utgifter forkommunen skal på forhånd legges fram forkommunestyret. For reguleringsplaner somgjelder riks- og fylkesveg kan mindre vesent-lige endringer som følge av tekniske forhold igjennomføringsperioden gjøres av vegsjefen.

3. Er tomteinndeling ikke fastsatt i regulerings-planen, kan den fastsettes av det fasteutvalget for plansaker.

4. Før det gjøres vedtak etter nr. 2 eller nr. 3skal eierne / festerne av eiendommer somdirekte berøres av vedtaket gis høve til åuttale seg.”

§ 27-3 Klage over reguleringsvedtak

“Departementets vedtak i reguleringssaker kanikke påklages.

Kommunestyrets endelige vedtak i regulerings-saker kan etter denne lovs § 15 påklages tildepartementet. Klagen forelegges det faste utval-get for plansaker som - hvis det finner grunn til åta klagen til følge- legger saken fram for kommu-nestyret med forslag til endring av vedtaket, ogellers gir uttalelse og sender saken gjennomfylkesmannen til departementet.”

97

Det reises ofte spørsmål om hva som kan ansesfor “mindre vesentlig endring” av reguleringsplan.I noen grad må det være opp til et skjønn i detenkelte tilfelle hvor grensen går. Det kan her ikkegis uttømmende retningslinjer. Selv om mindrevesentlig endring av reguleringsplan behandlesnoe enklere enn reguleringsendring etter § 28-1gjelder bestemmelsene om samråd og medvirk-ning også for slike endringer, dvs. at bl.a. berørtesektormyndigheter må gis anledning til å uttaleseg.

Grensegangen mellom vesentlig og mindrevesentlig endring av reguleringsplan er etskjønnsspørsmål som må vurderes konkret ihvert enkelt tilfelle. (Se rundskriv T- 5/84 fraMiljøverndepartementet).

Viktige forutsetninger for å gjennomføre planenskal ikke forandres nevneverdig dersom endring-en skal kunne behandles som “mindre vesentlig”.Endring av reguleringsformål og endring i pla-nens funksjonelle innhold, f.eks. ved å utelate etreguleringsformål betraktes som regel som envesentlig endring, mens mindre justeringer avformålsgrenser vil være mindre vesentligeendringer. Reglene for behandling finnes i plan- og bygningslovens § 28-1. Dersom det fasteplanutvalget er i tvil om endringen er vesentlig,bør saken behandles som vesentlig etter § 28-1 nr. 1.

Det samme kan være hensiktsmessig dersomendringene tydelig vil føre til konflikt mellomulike interesser. Det er grunn til å påpeke at der-som statlig fagmyndighet eller fylkeskommunenhar gått i mot en “mindre” planendring, kan den ialminnelighet ikke anses som mindre vesentlig.Saken må da behandles som ordinær planendring.

Blir det faste planutvalgets vedtak påklaget kanskjønnet over hvorvidt det foreligger vesentligendring eller ikke overprøves etter vanlige regler.

Planer som er mer enn 10 år, eller som har vistseg å være i utakt med dagens krav til et godtfysisk miljø bør tas opp til ny behandling og ikkeendres gjennom mindre vesentlige endringer ellerdispensasjoner.

4.3. Behandling av bebyggelsesplan

Bebyggelsesplanen skal behandles på sammemåte som reguleringsplanen med unntak av at detendelige vedtaket gjøres av det faste utvalget forplansaker.

§ 28-2 Bebyggelsesplan -utdrag

“For utarbeidelse av bebyggelsesplan gjelderbestemmelsene i § 27-1 nr. 1 annet, tredje ogfjerde ledd. Når plan utarbeides av privategjelder § 30 tredje ledd tilsvarende.

Før forslag til bebyggelsesplan vedtas skal detlegges ut til offentlig ettersyn i samsvar medbestemmelsene i § 27-1 nr. 2. Medfører forslagettil bebyggelsesplan annet enn mindre vesentligeendringer i forhold til arealdelen av kommune-planen eller reguleringsplan, skal det legges fremfor fylkeskommunen og statlig fagmyndighet sombestemt i § 27-1 nr. 2. Dersom det kommer inn-sigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabo-kommunen eller statlig fagmyndighet hvis saks-område blir berørt, må planen sendes kommune-styret og behandles som reguleringsplan etterreglene i § 27-2 nr. 2.

Straks planen er vedtatt, skal kommunenkunngjøre den. Kunngjøringen skal som regelskje i minst 2 aviser som er alminnelig lest påstedet. Den skal klart angi det området planenomfatter og gi opplysninger om de frister som ernevnt i § 32 nr. 1 annet ledd og § 42 annet ledd.Grunneiere og rettighetshavere i området bør såvidt mulig varsles særskilt ved brev. Brevet skalinneholde opplysninger om eventuell klagead-gang etter paragrafens sjette ledd (jfr. forvalt-ningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnti § 32 nr. 1 annet og tredje ledd og § 42 annetledd.

Vedtak av det faste utvalget for plansaker ombebyggelsesplan kan påklages til departementetetter denne lovs § 15.

§ 31 nr. 1 gjelder tilsvarende for bebyggelsesplansom er vedtatt av det faste utvalg for plansaker.

Ved endring av bebyggelsesplan gjelderbestemmelsene ovenfor tilsvarende.”

98

Medfører planen vesentlige endringer i forhold tilarealdel eller reguleringsplan, skal den foreleggesfylkeskommunen og statlig fagmyndighet. Vedinnsigelse må planen behandles som regulerings-plan. Gjennom bebyggelsesplan kan den fastlagtearealbruk heller ikke endres ut over det som erhjemlet i § 28-2 andre ledd. Dersom forslaget tilplan medfører annet enn mindre vesentligeendringer i forhold til arealdelen av kommune-planen eller reguleringsplan, skal det også leggesfrem for fylkeskommunen og statlig fagmyndigheti samsvar med § 27-1 nr. 2. Kommer det innsigel-ser mot planen fra noen av disse må planen sen-des kommunestyret for behandling i medhold av§ 27-2 nr. 2, hvis ikke konflikten kan løses gjen-nom behandling i det faste planutvalget.

Forslag til bebyggelsesplan kan utarbeides bådeav private, fylkeskommunen, statlige fagmyndig-heter og kommunen. Plan kan utarbeides for flereeiendommer, men kommunen kan ikke påleggeen grunneier å utarbeide slik plan for mer ennvedkommendes egen eiendom. Er det behov for åutarbeide plan for flere eiendommer, må kommu-nen selv gjøre det, hvis det ikke kan oppnås avtalemed grunneiere og andre berørte om at de larutarbeide planen.

Fordi bebyggelsesplan skal kunne utfylle og i enviss utstrekning endre fastlagt arealbruk og ogsågir samme grunnlag for ekspropriasjon og innløs-ning som reguleringsplan, er bestemmelsene omsamråd, medvirkning og offentlighet gjort gjel-dende for utarbeidelse av bebyggelsesplaner, jf.tredje ledd. Dette innebærer at grunneiere ogrettighetshavere så vidt mulig skal varsles vedbrev og gis rimelig frist for å komme med merk-nader før bebyggelsesplan utarbeides. Det skalogså foretas kunngjøring. Utarbeides bebyggel-sesplanen av andre enn det faste utvalget forplansaker, skal disse foreta underretning ogkunngjøring i samsvar med § 30 siste ledd.

Det faste planutvalget skal også søke samarbeidmed offentlige myndigheter, organisasjoner m.v.som har særlig interesse i arbeidet og legge for-holdene til rette for aktiv medvirkning fra de sombor i området eller driver næringsvirksomhet der.

Før forslag til bebyggelsesplan vedtas, skal detlegges ut til offentlig ettersyn i samsvar medbestemmelsene i § 27-1 nr. 2. Siden planen byggerpå den arealbruk som er fastsatt i arealdelen avkommuneplanen eller reguleringsplan, bør detfaste utvalget for plansaker nøye vurdere en kor-tere frist for merknader enn 30 dager. Dette gjel-der særlig der planen gjelder mindre utbyggingerog / eller der det ikke er foretatt slike utfyllingereller endringer i den fastlagte arealbruk somhjemlet i § 28-2 andre ledd.

Vedtatt bebyggelsesplan skal kunngjøres påsamme måte som reguleringsplan. Bakgrunnenfor dette er at planen får de samme rettsvirkning-er som reguleringsplan både når det gjelder bin-ding av arealbruk, og som grunnlag for ekspro-priasjon og innløsning. Det skal derfor gjøres -oppmerksom på fristene for å kreve innløsning ogerstatning i medhold av §§ 32 og 42.

For bebyggelsesplan gjelder samme klageadgangsom for reguleringsplan.

Etter denne klageordning vil kommunestyret somøverste planmyndighet ikke kunne omgjøre ellerendre det faste utvalget for plansakers vedtak ombebyggelsesplan. Kommunestyret står imidlertidfritt til å pålegge det faste utvalget for plansaker åutarbeide reguleringsplan for området og gipålegg om innholdet i reguleringen. Dette kankommunestyret gjøre selv om bebyggelsesplanener under utarbeidelse og også om det alleredeforeligger slik plan. Kommunestyret står også fritttil å endre den overordnede plan som bebyggel-sesplan bygger på. Om nødvendig vil kommune-styret kunne pålegge det faste utvalget for plansa-ker å nedlegge dele- og byggeforbud i medholdav § 33 for å hindre gjennomføringen av en bebyg-gelsesplan.

99

4.4. Reguleringsforslag fra andre offentlige etater

Bestemmelsen gir også anvisning på lovens prin-sipper for samhandling og eventuell konfliktløs-ning mellom statlige myndigheter og fylkeskom-munen på den ene side og kommunen på denandre, i behandlingen av statlige myndigheters ogfylkeskommunens planforslag.

Statlige eller fylkeskommunale myndigheter skaltidlig i forberedelsen av det tiltak som begrunneren regulering søke samråd med kommunen medsikte på å innpasse tiltaket ved regulering elleromregulering av det berørte området.

Etter andre ledd kan kommunene overlate til ved-kommende myndighet å utarbeide forslag tilreguleringsplan. Forslagene kan fremmes innen-for rammen av det regelverket vedkommendemyndighet selv praktiserer, men behandles forøvrig etter bestemmelsene om reguleringsplaner.Kunngjøringen av at regulering er igangsatt, ogav det faste planutvalgets beslutning om å leggesaken ut til offentlig ettersyn, kan overlates denmyndighet som skal utarbeide planforslaget. Forøvrig gjelder de vanlige regler for planbehandlingi medhold av §§ 27-1 og 27-2. Planforslaget skalvedtas av det faste planutvalget på ordinær måtefør det går videre til kommunestyret.

Etter tredje ledd skal tvistespørsmål mellom kom-munen og fylkeskommunen om regulering avgjø-res av departementet som kan gi de nødvendigedirektiver for å løse saken. Gjelder det tvist omstatlige tiltak, skal saken tas opp etter § 18.

Paragraf 29 gjør det enklere å innpasse denoffentlige sektorplanleggingen, som også foregåri medhold av annet regelverk, i plansystemet etterplan- og bygningsloven.

Samarbeid mellom Statens Vegvesen, fylkeskom-munen og kommunen, herunder adgang forStatens vegvesen til å utarbeide og fremme utkasttil regulerings- og bebyggelsesplan, er omhandleti plan- og bygningslovens § 9-4.

4.5. Private reguleringsforslag

Bestemmelsen gir grunneiere, rettighetshavereog andre interesserte fri adgang til å legge framprivate forslag til reguleringsplan. I første ledd erdet imidlertid slått fast at de som ønsker å utar-beide reguleringsplan, bør forelegge regulerings-

§ 30. Private forslag om regulering

“Grunneiere, rettighetshavere eller andreinteresserte som ønsker å la utarbeide regule-ringsplan bør før planleggingen settes i gangforelegge reguleringsspørsmålet for det fasteutvalget for plansaker. Det faste utvalget forplansaker kan gi råd om planen bør utarbeidesog kan bistå i planarbeidet.

Når det kommer inn private reguleringsfors-lag, skal det faste utvalget for plansaker selvsnarest mulig behandle forslaget. Finner ikke detfaste utvalget for plansaker selv grunn til å frem-me reguleringsforslag for området, skal forslags-stilleren underrettes ved brev. Omfatter forslageturegulert område eller innebærer det en vesentligendring av gjeldende reguleringsplan, kan for-slagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skalforelegges kommunestyret.

For private reguleringsforslag gjelder bestem-melsen i § 27-1 nr. 1 annet ledd tilsvarende.Plikten til kunngjøring og underretning etter § 27-1 nr. 1 annet ledd påhviler den som larutarbeide reguleringsplanen.”

§ 29 Samarbeid mellom kommuner ogoffentlige etater om regulering

“Når fylkeskommunale eller statlige myndig-heter skal forberede tiltak som gjør det nødvendigeller ønskelig å foreta regulering eller omregule-ring, skal de tidlig under forberedelsen søkesamråd med kommunen.

Kommunen kan i tilfelle overlate til vedkom-mende myndighet å utarbeide forslag til regule-ringsplan og foreta kunngjøringer i medhold av§ 27-1 nr. 1 annet ledd og nr. 2.

Tvistespørsmål mellom kommunen og fylkes-kommunen om reguleringen avgjøres av departe-mentet som i tilfelle kan gi de nødvendige påleggom regulering, jf. § 18. Tvist om statlige tiltaktas opp etter § 18.”

100

spørsmålet for det faste utvalget for plansaker førplanleggingen settes i gang. Utvalget kan i tilfellegi råd om planen bør utarbeides og bistå medplanarbeidet.

Etter andre ledd er det faste utvalget for plansa-ker pålagt å behandle private reguleringsforslag.Dersom forslaget avvises, kan forslagsstillerkreve at reguleringsspørsmålet forelegges kom-munestyret. Forutsetningen er at forslaget inne-bærer en vesentlig endring av gjeldende regule-ringsplan eller omfatter uregulert område.Forslagsstilleren skal underrettes ved brev om athan kan kreve sitt reguleringsforslag forelagt forkommunestyret. Reelle hensyn og lovens system,samt hensynet til god forvaltningsskikk tilsier atden private forslagsstiller også må kunne kreve athans forslag blir lagt ved eller omtalt tilstrekkelignår utvalget fremmer eget forslag til kommune-styret. Det private forslaget kan med andre ordikke stoppes i planutvalget. Dersom forslaget baregjelder en mindre vesentlig endring av en endeligreguleringsplan, gjelder ikke retten til å krevesaken forelagt kommunestyret. Dette er spørsmålsom kan avgjøres av det faste utvalget for plansa-ker etter § 28-1 nr. 2 og er gjenstand for klageetter § 15.

Etter tredje ledd er private pålagt samme plikt tilå varsle om at reguleringsarbeid er satt i gangsom kommunen, jf § 27-1 nr. 1 andre ledd. Deprivate må bære kostnadene ved denne kunn-gjøringen.

Hensynet til offentlighet og medvirkning tilsier atkunngjøring og varsling i samsvar med § 27-1 nr.1 andre ledd skal skje uavhengig av om det er tattforhåndskontakt med det faste utvalget for plan-saker. Slik forhåndskontakt bør også være detnormale, blant annet for å få den nødvendige hjelpog veiledning i forbindelse med kunngjøring ogvarsling. Dersom det kommer inn planforslaguten at det er foretatt kunngjøring og varsling, mådette gjøres før en går videre med behandling avsaken.

Det er imidlertid det faste utvalget for plansakersom har plikt til å kunngjøre private forslag tilreguleringsplanen etter at forslaget er anbefalt(førstegangsbehandling).

Dersom det fremmes private planforslag somalternativ til plan som er under behandling, kandisse enten behandles som selvstendige planalter-nativ eller som merknader til det forslag det fasteutvalget for plansaker legger fram.

101

5

Rettsvirkninger og planen som rettslig

dokument

§ 31. Virkninger av reguleringsplan

“1. Endelig reguleringsplan er straks binden-de for alle tiltak som nevnt i §§ 81, 86a, 86b og93 innenfor planens område. Det samme gjelderfradeling til slike formål. Grunnen kan heller ikkepå annen måte tas i bruk eller fradeles til formålsom vil vanskeliggjøre gjennomføringen avplanen. Kommunestyrets vedtak etter § 27-2 nr. 1 er straksbindende hvis det er gyldig uten departementetsstadfesting etter § 27-2 nr. 2. Det faste utvalget forplansaker vedtak etter § 28-1 nr. 2 og 3 er straksbindende.

2. Kommunestyrets adgang til å foretaekspropriasjon i medhold av reguleringsplan ellerbebyggelsesplan etter § 35 nr. 1 og 2 bortfallerdersom ikke kommunestyrets vedtak om ekspro-priasjon er gjort innen 10 år etter at planen er

kunngjort etter § 27-2 nr. 3. For områder regulert til fornyelse (§ 25 nr. 8)

bortfaller ekspropriasjonsretten og rådighetsinn-skrenkningene etter nr. 4 for de eiendommer somkommunestyret, eller eksproprianten etter § 35 nr.6, ikke har begjært skjønn for innen 5 år.

3. Når offentlig veg blir nedlagt i henhold tilreguleringsplan for områder hvor det er eller skalbli tettbebyggelse, gjelder ikke § 8 i vegloven av 21juni 1963.

4. Fra den tid vedtak om regulering tilfornyelsesområde (§ 25 nr. 8) er gjort kjent isamsvar med § 27-2 nr. 3 kan grunneier (rettig-hetshaver) innenfor området ikke gjøre rett gjel-dende i henhold til planen. Fra samme tid skalreglene om innskrenkninger i rådighetsretten etter§ 28 i lov 23. oktober 1959 om oreigning av fasteigedom gjelde tilsvarende for grunneiere(rettighetshavere) innenfor fornyelsesområdet.”

102

Reguleringsplan som er endelig vedtatt, er bin-dende for arealbruk, fradeling, bygge- og anleggs-virksomhet innenfor planområdet.

Rettsvirkningen av en plan vil følge av den areal-bruk og de bestemmelser som blir fastsatt forvedkommende område. Med det store spilleromdet er mht. å utforme planen med liten eller stordetaljeringsgrad vil det også være stor variasjonfra plan til plan hvilke restriksjoner som legges påarealene.

Rettsvirkningene er først og fremst relatert tiloppføring av bygninger og plassering av anlegg. § 31 nr. 1 innebærer at den arealutnyttelse som erfastsatt på reguleringsplankartet og de bestem-melser som er knyttet til planen etter §§ 25 og 26skal innebære forbud mot igangsettelse av slikebygge- og anleggstiltak som omfattes av lovens §§ 81, 86 a, 86 b og 93.

Paragraf 84 om varige konstruksjoner, anlegg ogvesentlige terrenginngrep er ikke lenger med ioppregningen av paragrafer i § 31 nr. 1. Etter lov-endringen av 1995 går disse tiltak inn under § 93direkte, jf. bokstavene a), i), og j) og omfattes der-med av henvisningen til denne paragraf.

I områder som omfattes av reguleringsplan errettssituasjonen således at tiltak etter § 93, melde-pliktige tiltak etter §§ 81, 86 a), 86 b) og midlerti-dige og transportable bygninger, konstruksjonerog anlegg ikke kan plasseres i strid med plan ogbestemmelser. Rettsvirkningen påvirkes ikke avbestemmelsene i forskriften av 1997 §§ 5,6 og 7om unntak fra saksbehandlingskravene m.v.

I enkelte tilfelle, f.eks. når det gjelder de sektor-tiltak som går inn under forskriftens § 6 og demindre tiltak som går inn under forskriftens § 7som innebærer unntak fra en rekke av bygnings-lovens byggebestemmelser og fra saksbehand-lingskrav m.v. (jf. foran under 2.4.), kan det bliproblematisk med oppfølging av om tiltaket er isamsvar med reguleringsplan. Gjennomreguleringsbestemmelser vil kommunene kunnesikre seg en viss kontroll, f.eks. kan dette væreviktig i planer for bevaring av et område av anti-kvarisk eller annen kulturell verdi. Videre kan detvære aktuelt i planer med omfattende sektortiltakå gi reguleringsbestemmelser med krav tilsvaren-

de de materielle bestemmelser som det er gjortunntak fra i forskriftens § 6, f.eks. vedrørendemiljøforhold, plassering av tiltak m.v.

Etter § 31 nr. 1 andre punktum kan det videreikke gjennomføres andre tiltak som kan vanske-liggjøre gjennomføringen av planen eller formåletmed den. Et viktig men vanskelig spørsmål ersåledes hvilke andre fysiske tiltak enn bygningerog anlegg (som er avhengig av søknad ellermelding) som går inn under denne del av bestem-melsen.

Landbrukstiltak som f.eks. skog- og landbruksve-ger, grøfting, bakkeplanering og masseuttak ogsåtil husbehov m.v. i områder regulert til friluftsom-råde eller naturområde kan være i strid med pla-nen. Også drenering og nydyrking av urørt areal,treslagskifte og anlegg av skogsbilveger kan ten-kes å vanskeliggjøre gjennomføringen av planenhvis området er regulert til annet enn landbruk.

Når det i bestemmelser er stilt vilkår for gjennom-føringen av planen, f.eks. om gjennomføring avavbøtende tiltak, opparbeidelse av angitte tek-niske anlegg, særskilte begrensinger i bruken ogsærskilte krav til bebyggelsen m.v., kan en bygg-herre ikke innrette seg etter planen uten også åoppfylle de vilkår som er fastsatt.

Rettsvirkninger av regulering i sjø / vassdrag ertilsvarende som på land dvs. at bygge- og anleggs-tiltak som ikke er i samsvar med planen vil væreforbudt. Dersom sjøområder eller vassdrag dispo-neres til naturvernformål eller annen form for“båndlegging”, vil allmennhetens bruk ogsåkunne være i strid med planen. I slike tilfeller erdet viktig at reguleringsbestemmelsene er presistutformet.

Reguleringsplan fastsetter ikke eierform. Plan vilderfor normalt ikke være til hinder for at eiendomseksjoneres.

På bakgrunn av de endringer som nå er vedtatt i § 93, vil også gjenopptakelse, og vesentlig utvid-else av igangværende virksomhet bli fanget oppsom søknadspliktige tiltak slik at det også vil bliomfattet av planens rettsvirkninger.

Rettsvirkningene av planen er begrenset til den

103

områdeavgrensning som er vist på plankartet.Rettsvirkningen kan således omfatte grunnen,undergrunnen, sjøområder og vassdrag slik atbåde vannspeilet, vannet og bunnen kan omfattesavhengig av hvordan planen er utformet. Ibegrenset utstrekning vil også luftrommet overbakken og over sjøen m.v. være berørt av retts-virkningene.

Rettsvirkningene, som følger av reguleringsplan,gjelder både kommunen selv, private og statligemyndigheter og andre. Dvs. at virkningene avplanene er partsuavhengig.

For kommunen selv vil imidlertid planen ogsånormalt være retningsgivende for kommunensegen planlegging, forvaltning og utbygging.

Planen får rettsvirkning fra det tidspunkt denvedtas av kommunestyret eller stadfestes avdepartementet i tilfelle det er reist innsigelse.Dersom det er reist innsigelse mot planen, oginnsigelsen trekkes etter at kommunestyret harfattet vedtak, men før saken er sendt til behand-ling som stadfestingssak i departementet, vilrettsvirkningene av kommunestyrets vedtakinntre fra det tidspunkt innsigelsen trekkes. Plansom det er reist innsigelser mot og som blirbehandlet av departementet får virkning fradepartementets avgjørelsestidspunkt.

Forbudene som etableres er straffesanksjonerte,og ulovlige tiltak og ulovlig bruk i strid medplanen kan kreves rettet eller stanset etter sank-sjonsbestemmelsene i plan- og bygningsloven.

Rettsvirkningene etter § 31 gjelder både vedtakom reguleringsplan som angitt i §§ 18, 22, 24,reguleringsendring etter § 28-1 nr. 2 og bebygg-elsesplan etter § 28-2.

Planen er videre grunnlag for ekspropriasjon, ogfor opparbeidelseskrav og for refusjonsberegning.Planen som ekspropriasjonsvedtak foreldes 10 åretter at den ble vedtatt, men arealbruksvirk-ningene av planen står ved lag inntil planenendres, oppheves eller settes til side av en nyereplan. Dersom kommunen skal oppnå ny ekspro-priasjonsadgang for samme plan, må planområdetundergis ny planprosess.

I forhold til regulering til byfornyelse innebærerplanen ytterligere restriksjoner slik at grunneierselv ikke kan gjennomføre planen, og han kanheller ikke disponere eiendommen rettslig på enmåte som vil vanskeliggjøre eller fordyre for-nyelsen.

Reguleringsplan gir ikke private noen velervervetog erstatningsbeskyttet rett. Dvs. at kommunenalltid kan endre en vedtatt reguleringsplan uten atdette i seg selv gir grunnlag for erstatning.Tilsvarende vil ikke begrensningen i adgangenetter forvaltningslovens § 35 til å omgjøre for-valtningsvedtak som er til gunst for en part gjeldereguleringsvedtak.

En viktig side ved planvedtakene er at de følgesopp og håndheves av kommunen ved densbehandling av byggesakene som senere kommeri de regulerte områdene, jf. plan- og bygnings-lovens § 95 nr. 2.

104

Det alminnelige utgangspunkt er at grunneiereog rettighetshavere ikke har krav på kompensa-sjon for restriksjoner som reguleringsplaner ogbebyggelsesplaner fører med seg. Kommunenkan også som bred hovedregel endre arealdispo-neringen i et område f.eks. fra byggeområde tillandbruksområde uten erstatning for regulering-en. Spørsmålet om erstatning vil normalt førstvære aktuelt i forbindelse med eventuelt grunn-erverv for gjennomføringen av en plan. Det gisnormalt ikke erstatning for den vinning noen gårglipp av ved ikke å kunne få disponere i forhold tilopprinnelig plan.

Det kan imidlertid i visse unntakstilfelle væreaktuelt at en ny plan medfører rådighetsinn-skrenkninger som betinger erstatning, jf. plan - ogbygningslovens § 32. Lovens vilkår er følgende:

• Eiendommen skal være ubebygd.

• Regulerings- / bebyggelsesplanen medførerat eiendommen blir ødelagt som byggetomtsom følge av byggegrenser langs veg eller avandre særlige grunner. Eiendommen må hel-ler ikke kunne nyttes på annen regningssva-rende måte. For eiendommer som bare kannyttes til landbruksformål må regulerings-planen medføre at eiendommen ikke lengerkan drives regningssvarende.

• Krav om erstatning må være satt frem senest3 år etter at reguleringsplanen / bebyggelses-planen er kunngjort eller reguleringsendringer gjort kjent. Dersom bebyggelsen blir fjer-net etter kunngjøring / bekjentgjøring, skalfristen på 3 år regnes fra den tid bebyggelsenble fjernet.

§ 32. Erstatning for tap ved regulerings-plan og bebyggelsesplan

“1. Medfører en reguleringsplan eller bebyggelses-plan ved bestemmelser om byggegrense innenforveglinjen eller av andre særlige grunner at eneiendom blir ødelagt som byggetomt, og den hellerikke kan nyttes på annen regningssvarende måte,skal kommunen betale erstatning etter skjønn medmindre den erverver eiendommen i medhold av § 43. Det samme gjelder hvis reguleringsplan med-fører at eiendom som bare kan nyttes til landbruks-formål ikke lenger kan drives regningssvarende. Vedregulering av naturvernområder etter loven her skalkommunen betale erstatning etter skjønn i samsvarmed lov 19. juni 1970 nr. 63 om naturvern §§ 20,20 b og 20 c.

Krav om erstatning må være satt frem senest 3 år etter at reguleringsplanen er kunngjort etter§ 27-2 nr. 3, eller vedtak etter § 28-1 nr. 2 ergjort kjent eller bebyggelsesplan er kunngjort etter § 28-2 femte ledd.Er grunnen bebygd, har eieren (festeren) detsamme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravetmå i så fall være satt frem senest 3 år etterdette tidspunkt.

Erstatning for tap ved reguleringsplan som blirutarbeidet og vedtatt av departementet eller avkommunen i medhold av § 18, skal når ikkeannet er bestemt betales av staten.

2. Når en eiendom bebygges i henhold til regu-leringsplan eller bebyggelsesplan som gir den envesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer iområdet, og verdien av disse som følge av dette erblitt betydelig forringet, kan deres eiere (festere)ved skjønn tilkjennes erstatning hos eieren av denførstnevnte eiendom. Erstatningsbeløpet kan ikkesettes høyere enn den verdiøkning som den bedreutnytting medfører for vedkommende eiendom,etter fradrag for de refusjonsbeløp som eieren(festeren) i tilfelle er blitt tilpliktet å betale i med-hold av bestemmelsene i lovens kap. IX som følgeav eiendommens utnytting.

Krav om erstatning må være satt frem senest 3måneder etter at byggetillatelse er gitt. Eier(fester) av eiendom som gis bedre utnytting,kan kreve forhåndsskjønn til avgjørelse averstatningsspørsmålet når endelig regulerings-plan eller bebyggelsesplan foreligger.Erstatningsbeløpet forfaller til betaling når byg-gearbeider er satt i gang, men tidligst 3 måne-der etter at beløpet er endelig fastsatt.”

5.1. Erstatning / innløsning

105

• For eiendommer som reguleres til naturvern-formål etter § 25 nr. 6 skal erstatnings-vurderingen forankres i naturvernlovens §§ 20, 20 b) og 20 c). Dette innebærer at hvisreguleringen medfører rådighetsinnskrenk-ninger som tilsvarer vern til naturminne ellernaturreservat skal grunneier ha erstatningfor det økonomiske tap reguleringsinngrepeter årsak til. For de øvrige verneformer, f.eks.landskapsvern vil hovedregelen om erstat-ningsfrihet gjelde med mindre regulerings-inngrepet er så omfattende at det blir aktueltmed erstatning etter alminnelige retts-grunnsetninger, jf. Grl. § 105, jf. § 97. § 32 erforstått slik at den i forhold til grunnlovens § 105 inneholder de unntak som gir grunnlagfor erstatning i forbindelse med regulerings-vedtak etter plan- og bygningsloven.

Kommunen vil normalt velge å erverve en eien-dom ved ekspropriasjon etter plan- og bygnings-lovens § 43 dersom det er utsikt til at et erstat-ningskrav vil kunne føre frem.

Etter plan- og bygningslovens § 42 første ledd kanen grunneier eller fester kreve at ekspropriasjonstraks blir foretatt dersom det foreligger regule-rings- eller bebyggelsesplan som medfører at detkan foretas ekspropriasjon etter lovens § 35 nr. 1eller § 35 nr. 6 for så vidt gjelder grunn som eravsatt til formål som nevnt i § 25 nr. 3, 4, 7 og 8,offentlige trafikkområder, friområder, felles-områder og fornyelsesområder. Vilkårene for åkreve innløsning etter § 42 er langt på veg sam-menfallende med vilkårene for erstatning etter § 32. Innløsningsreglene er et unntak fra regelenom at det er kommunen som bestemmer ekspro-priasjonstidspunktet, og de gir således grunneieren mulighet til å fremskynde den offentlige over-takelsen av en eiendom.

Ny plan eller endring av eksisterende plan kanhindre gjennomføring av et planlagt byggetiltak isamsvar med tidligere gjeldende plan. Dette kanføre til erstatning for spilte prosjekterings-kostnader i forbindelse med utarbeidelse avbyggetegninger. Utbygger har her i god tro utar-beidet disse i tillit til gjeldende plan uten å havært orientert om eller hatt kjennskap til det nyeplanarbeidet.

Rettspraksis går ellers ut på at det ikke gis erstat-ning til dekning av slike faktiske kostnader i for-bindelse med planlegging av tiltak. Det er såledesbare utgifter som knytter seg til utarbeidingen avsøknad om byggetillatelse som kan falle inn underdenne erstatningsordningen.

5.2. Ekspropriasjon

Etter plan- og bygningslovens § 35 gir regule-ringsplan og bebyggelsesplan ekspropriasjons-hjemmel til gjennomføring av alle de formål somkan legges ut i slik plan dog med unntak forområder lagt ut til landbruksformål etter § 25 nr.2. Både staten og kommunen kan gjennomføreekspropriasjon uten at det er nødvendig medsærskilt samtykke til å gjennomføreekspropriasjonsskjønnet. Også fylkeskommunenhar ekspropriasjonsrett til visse formål.

Når det gjelder ekspropriasjon til fornyelse etter § 25 nr. 8 kan kommunen overlate til en tredjepart å gjennomføre eventuell ekspropriasjon.Videre kan grunneier eller fester med samtykkefra kommunestyret få samtykke etter plan- ogbygningslovens § 38 til ekspropriasjon av tiltaksom kreves opparbeidet etter §§ 67 og 67 a) somvilkår for å dele eller bebygge en eiendom. Detteomfatter atkomst, avløpsanlegg og fellesarealsamt parkbelte i industriområde.

For øvrig gir plan- og bygningslovens § 36 kom-munen adgang til å ekspropriere til byggegrunntil ny tettbebyggelse m.v., og etter § 38 kan kom-munen eller private ekspropriere med sikte påhhv. tomtearrondering og nødvendig flytting aveiendomsgrenser for at grenseforløp for bygge-tomter skal få en hensiktsmessig beliggenhet ogform.

Ekspropriasjon innebærer tvangsoverdragelse aveiendom eller rettigheter mot vederlag som fast-settes av skjønnsretten etter reglene i vederlags-loven.

106

5.3. Opparbeidelseskrav

I forbindelse med søknad om deling av eiendometter plan- og bygningslovens § 63 nr. 3 eller ombyggetillatelse etter § 93, følger det av loven atkommunen skal eller kan kreve tilknytning til tek-niske anlegg, eller opparbeiding av veg, vann ogavløp m.m. etter bestemmelsene i §§ 65-67 a)Opparbeidelsesplikten gjelder i utgangspunktetogså tiltak etter §§ 81, 82 og 87 nr. 2 (§ 87 nr 2bare når det etableres nye boenheter).

Paragraf 67 gjelder plikt til opparbeiding av slikeanlegg i strøk som omfattes av reguleringsplan og/ eller bebyggelsesplan for å sikre videreføring avtekniske anlegg etterhvert som et strøk bygges ut.

Opparbeidelse kan kreves i strøk som er lagt ut tilutbygging eller råstoffutvinning etter plan- ogbygningslovens § 20-4 første ledd nr. 1 eller 3 nårslik plan fastlegger vegføring og hvor ledningerskal plasseres.

Når det gjelder veg skal den opparbeides til oglangs den tomt, (på den side hvor tomten har sinatkomst / avkjørsel), som søkes fradelt ellerbebygget som forlengelse av en eksisterende veg.Vegen kan kreves opparbeidet i regulert vegbred-de inntil 10 meter med tillegg av nødvendige side-arealer for skjæringer og fyllinger.

Opparbeidelsesplikten er som hovedregel begren-set til 6 meter effektiv vegbredde som inkludererkjørebane og fortau. For visse typer bebyggelse,(forretning, kontor, industri og boligblokker), kanopparbeidelsesplikten utvides til 20 meter. Kravom opparbeidelse av felles avkjørsel forankres i § 67 a.

Også ledninger må legges fra nærmeste hoved-ledning for vann eller avløp og frem til, og langseller over tomten.

Kommunen har plikt og rett til å overta anleggetog vedlikeholdsplikten når anlegget er gjennom-ført etter de krav som er satt fra kommunen.

5.4. Refusjon

Plan- og bygningsloven har videre regler i kap. IXom at den som må opparbeide nødvendige felles-anlegg for veg, vann og avløp, eller felles areal forflere eiendommer, kan kreve økonomisk refusjonhos andre som også får nytte av tiltakene somopparbeides. Formålet med refusjonsreglene er åfordele utgiftene til opparbeidelse av nødvendigetekniske fellesanlegg og fellesarealer, jf. bl.a.reglene i plan- og bygningslovens kap XII omhvilke tekniske krav som stilles til byggetomta forat den skal kunne bebygges. Et av grunnkravenefor å kunne kreve refusjon er at det aktuelle strøker regulert eller planvurdert, jf. omtale foran avhvilke tiltak som kan kreves opparbeidet, ogkravet om plangrunnlag eller planvurdering.Refusjon kan kreves både av offentlig myndighetog av private.

107

Paragraf 7 gir det faste utvalg for plansaker hjem-mel til å dispensere fra planen. Det kan ikke gis dis-pensasjon uten at det foreligger særlige grunner.Dette innebærer at ingen har krav på dispensasjon.

Godkjent plan innebærer at arealbruken er vur-dert gjennom en omfattende beslutningsprosesshvor de ulike interessene har hatt anledning til ådelta. Det skal derfor ikke være enkelt å fravikereguleringsplan gjennom dispensasjon. En dispen-sasjon fra godkjent plan innebærer at det er god-kjent et avvik fra planen uten at selve planen der-med er blitt endret. Dispensasjon vil dermed væremest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemteunntak, men kan også gis ved varige unntak hvordet likevel ikke anses ønskelig å endre selveplanen.

Vesentlige planforutsetninger må ikke fravikesved bruk av dispensasjon. I slike tilfeller bør det itilfelle reises forslag om endring av planen.

Vurdering av særlige grunner

Uttrykket “særlige grunner” må sees i forhold tilde offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom

planleggingen. Dersom tiltaket umiddelbart stridermot disse hensyn, foreligger det ikke særlige grun-ner, og det er ikke adgang til å gi dispensasjon.

Er det imidlertid overvekt av hensyn som taler fordispensasjon vil lovens krav til særlige grunnervære oppfylt, og det faste utvalget for plansakermå da foreta en skjønnsmessig vurdering av omdispensasjon bør gis. Om «særlige grunner» seellers «Planavdelingen informer nr. 2/95».

Sivilombudet har uttalt følgende om dette:“Ombudsmannen har i tidligere saker uttalt at forat lovvilkåret “særlige grunner” skal være oppfylt,må det foreligge spesifiserte, klare grunner sometter en nærmere konkret vurdering er av en slikkarakter og har en slik tyngde at de kan slå igjen-nom ovefor de hensyn bestemmelsene i plan- ogbygningsloven er ment å ivareta.”

Vedtak om dispensasjon skal begrunnes. Det fasteutvalg for plansaker må i hvert enkelt tilfelle fore-ta en konkret og reell vurdering av alle relevanteforhold. I vurderingen er det viktig å vektleggehva det aktuelle området er utlagt til i planen ogden begrunnelsen som er gitt for dette. Det børf.eks. vises stor varsomhet med å dispensere i

5.5. Dispensasjon

§ 7 Dispensasjon

“Når særlige grunner foreligger, kan kommunen,dersom ikke annet er fastsatt i vedkommendebestemmelse, etter søknad gi varig eller midlerti-dig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, ved-tekt eller forskrift. Myndigheten til å gjøre vedtakom dispensasjon fra arealdel til kommuneplan,reguleringsplan og bebyggelsesplan, er med mindreannet er bestemt i vedkommende plan, lagt til detfaste utvalget for plansaker etter denne lovs § 9-1.Det faste utvalg for plansaker er videre dispensa-sjonsmyndighet etter §§ 17-2 , 23 og 33 i lovenher. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt ellerfor ubestemt tid og innebærer at søkeren ved dis-pensasjonstidens utløp eller ved pålegg uten utgiftfor kommunen må fjerne eller endre det utførteeller opphøre med midlertidig tillatt bruk eller

oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvisdet kreves, gjenopprette den tidligere tilstand.Dispensasjon kan gjøres betinget av erklæring derogså eier (fester) for sin del aksepterer disse for-pliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den erbindende for panthavere og andre rettighetshaverei eiendommen uten hensyn til når retten er stiftetog uten hensyn til om erklæringen er tinglyst.

Før det gjøres vedtak, skal naboer og gjenboerevarsles på den måten som nevnt i § 94 nr. 3.Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dis-pensasjonssøknad fremmes samtidig med søknadom tillatelse etter § 93 eller når søknaden åpen-bart ikke berører naboens interesser. Ved dispensa-sjon fra kommuneplanens arealdel, regulerings-plan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs §§ 17-2og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndig-heter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitthøve til å uttale seg før dispensasjon gis.”

108

områder som er gitt et spesielt vern. Det sammegjelder områder som er disponert til spesielleformål der andre myndigheters interesser erivaretatt eller på annen måte er sikret for enspesiell bruk.Som nevnt foran i kapittel 3 kan kommunestyret itilknytning til den enkelte plan klargjøre hvilkehensyn som ivaretas i planen, og som vil habetydning for vurderingen av om det foreligger“særlige grunner” for å dispensere. Imidlertid måvurderingen av særlige grunner alltid foretas kon-kret, og det kan ikke trekkes opp generelle ret-ningslinjer for når lovens vilkår er oppfylt ellerikke. Imidlertid kan kommunene for de sakerhvor lovkravet om “særlig grunner” er oppfylt gålenger i å trekke opp egne retningslinjer ut fralokalpolitiske forhold for den skjønnsmessigevurderingen av om dispensasjon skal / bør gis, jf.lovens begrep “kan”.

Saksbehandling

Spørsmålet om dispensasjon skal varsles til nabo-er før det faste utvalg behandler dispensasjons-saken.

Berørte sektormyndigheter hvis saksområde blirdirekte berørt og fylkeskommunen skal gis anled-ning til å uttale seg.

Kommunen må vurdere hvem som er berørteparter og aktuelle høringsinstanser. En gjennom-gang av aktuelle innspill til planen samt saksbe-handlingen av planen kan gi holdepunkter for åvurdere hvilke interesser som berøres. Det kanf.eks. være fagmyndigheter som har stilt krav tilsaksbehandlingen ved sluttbehandling av areal-delen. Disse vil være naturlige høringspartersammen med andre aktuelle interessenter iområdet.

Sektormyndighetene, fylkeskommunene og kom-munene bør søke å finne praktiske og forutbereg-nelige rutiner for når sektormyndighetene og fyl-keskommunene skal ha seg slike saker forelagt.

Dersom statlige eller fylkeskommunale etater gårimot at det skal gis dispensasjon, bør det fasteutvalg for plansaker ikke gi dispensasjon. Somalminnelig antakelse foreligger det da ikke særli-ge grunner. Det vises ellers til rundskriv T-5/84

om forholdet mellom dispensasjon og mindrevesentlig endring av reguleringsplan.

Klageadgang for statlig fagorgan ogfylkeskommune

De kommunale bygningsmyndigheter er ikke fra-tatt vedtaksmyndighet ved at et statlig eller fylkes-kommunalt myndighetsorgan går i mot at dispen-sasjon gis, (som tilfellet er ved innsigelse motplanforslag). Kommunale organer kan derforgjøre vedtak i strid med statlig fagmyndigheterseller fylkeskommunal interesser, der slike erivaretatt i bindende arealplaner.

Loven har imidlertid en utvidet klageadgang foroffentlige organ. Plan- og bygningslovens § 15“Forholdet til forvaltningsloven og klage” girstatlige etater og fylkeskommunen adgang til åpåklage vedtak om dispensasjon. Spørsmålet omgyldigheten og holdbarheten av et dispensasjons-vedtak i strid med sektormyndighetenes eller fyl-keskommunens interesser vil da kunne etter- ogoverprøves av Miljøverndepartementet (fylkes-mannen).

Når statlige sektororganer eller fylkeskommunenhar uttalt seg og hatt merknader, har de også kravpå underretning om vedtaket slik at de eventueltkan nytte klageretten.

Endring av dispensasjonskompetanse

Lovreglene om dispensasjon og dispensasjonsad-gang kan ikke oppheves i planvedtak.

Det kan imidlertid bestemmes i vedkommendeplan at myndigheten til å dispensere fra planenlegges til et annet organ enn det faste utvalg forplansaker. Dette gjøres av kommunestyret i plan-vedtaket, eller av Miljøverndepartementet i for-bindelse med stadfesting av en plan som det erreist innsigelse mot. Dispensasjonskompetansen kan f.eks. legges tilformannskapet, kommuneplanutvalget eller kom-munestyret selv, der kommunestyret finner atlokale hensyn tilsier at dispensasjoner skal vurde-res og avgjøres av et høyere kommunalt myndig-hetsorgan.

109

Miljøverndepartementet har i ett tilfelle bestemtat myndigheten til å avgjøre dispensasjonssakermidlertidig ble lagt til fylkesmannen i påvente avat grensen mellom byggeområde og landbruks-område ble endelig avklart.

5.6. Plan- og bygningsloven og forhold til sektorlovene

Planlegging og forvaltning av arealbruk og andrenaturressurser skal som et hovedprinsipp foregåetter bestemmelsene i plan- og bygningsloven.Dette framgår direkte av plan- og bygningslovensformålsbestemmelse i § 2, hvoretter denne lovskal ha både en formell og reell overordnet ogsamordnende funksjon i slike saker. Jf. ogsåStortingets forutsetning om samordning og for-enkling av regelverk om arealdisponering i annetlovverk med plan- og bygningsloven i Innst. O. nr.30 for 1988-89. I størst mulig utstrekning skalbeslutninger om arealdisponering og om bruk ogvern av naturressurser tas av lokalt, sektor-nøytralt og folkevalgt organ.

En rekke sektorlover har imidlertid bestemmel-ser om disponering av arealer og naturressurserinnenfor sine spesielle saksområder. Disse lovenehåndheves for det meste av fagetater på ulikenivåer i forvaltningen. Sektorlovenes regler forbehandling av slike saker avviker fra reglene omplanlegging og enkeltsaksbehandling i plan- ogbygningsloven, og samordningen med plan- ogbygningslovens regler varierer.

Ut fra ulikhetene i oppbygging, saklig virkeområ-de og formål vil det ikke sjelden oppstå konflikteri saksbehandlingen og mellom vedtak i medholdav sektorlov og plan etter plan- og bygningsloven.

Det er derfor en meget viktig oppgave å få deulike bestemmelser om arealdisponering bedresamordnet. De forskjellige sektorlover det er taleom (se liste nedenfor), utgjør samlet en ganskeuensartet lovgivning. Det må derfor søkes tilpas-ningsdyktige løsninger etter konkret vurderingeri forhold til hver enkelt lov.

Bl.a. kan dette skje ved bruk av “samtykkemodel-len.”. Etter denne vil sektorlovens regler for saks-behandling opprettholdes, men det innføres kravom at planmyndigheten må samtykke i at saker

ferdigbehandles etter sektorloven, dersom de er istrid med plan etter plan- og bygningsloven.

I saker hvor sektorlov og plan- og bygningslovkrever særskilt behandling må siktemålet være åfå parallellitet i behandlingen, slik at man slipperseparate og etterfølgende behandlinger. Dettesiste vil medføre både stor uklarhet og for-sinkelser i planprosessen.

Det er også viktig at behandlingen av sektorlovog plan- og bygningslov skjer på en slik måte atrettsvirkningene av vedtak og plan blir i samsvar.

For saker som fører til rene arealdisponeringsved-tak vil løsningen her kunne være at sektorlovensmaterielle regler opprettholdes, men saksbehand-lingen skal foregå i samsvar med reglene i plan-og bygningsloven.

Det følger av formålsparagrafen i plan- og bygnings-loven og §§ 1, 20-6, 31 m.fl. at rettsvirkningene avplaner gjelder fullt ut også for tiltak og arealbruksom omfattes av sektorlov, dvs. at plan- og byg-ningsloven og sektorlov gjelder side om side.

Aktuelle lover som berører arealdisponering er bl.a.:

Lov av 14. desember 1917 om vassdragsreguleringer

Lov av 21. juni 1963 nr. 23 VeglovenLovens § 12 fastlegger at planleggingen ettervegloven skal skje etter plan- og bygningslovensbestemmelser om arealplanlegging. Vegplan kanikke være i strid med bindende arealdel av kom-muneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan.

Lov om skogbruk og skogvern av 21. mai 1965 ( skogbruksloven )Skogbrukslovens § 3 første og annet ledd tilsvareretter endringer ved “samordningsloven” av 1989helt ut jordlovens § 2 første og andre ledd. Detinnebærer at skogbrukslovens § 50 med krav omskogoppsynets tillatelse til omlegging av skogmarkviker for planer etter plan- og bygningsloven.

Lov av 19. juni 1970 nr. 63 om naturvernEtter § 18 skal vernevedtak følge tilnærmetsamme saksgang som statlig reguleringsplanetter § 18 i plan- og bygningsloven.

110

Lov av 31. mai 1974 nr. 19 om konsesjon og om forkjøpsrett for detoffentlige ved erverv av fast eiendom(konsesjonsloven)

Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminnerFredningsvedtak etter §§ 5, 15 og 21 treffes avRiksantikvaren. Behandling av fredningssakerfølger for øvrig samme saksgang som statlig regu-leringsplan etter plan- og bygningslovens § 18.

Lov av 9. juni 1978 nr. 49 om reindrift

Lov av 23. juni 1978 nr. 70 om kartlegging, deling og registrering avgrunneiendom (Delingsloven)

Lov av 21. desember 1979 nr. 77 om jordskifte o.a.Etter § 41 skal jordskifteretten ta hensyn til planer etter plan- og bygningsloven.

Lov av 13. mars 1981 nr. 6 om vern motforurensning og om avfallForurensningsspørsmål skal om mulig søkes løstfor større områder under ett og på grunnlag avoversiktsplaner og reguleringsplaner. Hvis virk-somheten vil være i strid med endelige planeretter plan- og bygningsloven skal forurensnings-myndigheten bare gi tillatelse etter forurensnings-loven med samtykke fra planmyndighetene (samtykkemodellen).

Lov av 29. mai 1981 nr. 38 om viltetI viltlovens § 7 er inntatt et generelt krav om athensynet til viltinteressene skal innpasses i over-siktsplanleggingen etter plan- og bygningsloven.

Lov av 19. november 1982 nr. 68 omplanlegging av helse- og sosialtjenesteni kommuneneEtter denne lovs § 6 skal kommunens plan forsosialtjenesten og helsetjenesten samordnes medkommuneplanen.Lov av 4. mars 1983 nr. 77 om eierseksjonerDet kan ikke foretas seksjonering av eiendomsom omfattes av vedtak om utredningsprogrameller regulering til fornyelsesområde etter plan-og bygningsloven.

Lov av 8. juni 1984 nr. 51 om havner og farvann m.v.Etter § 27 inngår havneplanlegging som del avkommune- og fylkesplanleggingen etter plan- ogbygningsloven.

Lov av 14. juni 1985 nr. 68 om oppdrettav fisk, skalldyr m.v.

Lov av 29. juni 1990 nr. 50 om produksjon, omforming, overføring,omsetning og fordeling av energi(Energiloven)Denne loven har ingen samordningsbestemmelsemed plan- og bygningsloven.

Lov av 15. mai 1992 nr. 47 om laks- oginnlandsfiske.I lovens § 7 er inntatt et generelt krav om at hen-synet til laks- og innlandsfiskeinteressene skalinnpasses i oversiktsplanleggingen etter plan- ogbygningsloven.

Lov av 11. juni 1993 nr. 101 om luftfart

Lov av 12. mai 1995 nr. 23 om jord ( jordlova )Etter § 2 i den nye jordlova gjelder ikke bestem-melsene i § 9 om arealdisponering og § 12 omforbudet mot deling eller omdisponering av eien-dom som nyttes eller kan nyttes til jordbruk ellerskogbruk i områder som:

• i reguleringsplan eller bebyggelsesplan erlagt ut til andre formål enn landbruk ogfareområde

• i bindende arealdel av kommuneplan er lagtut til byggeområde, område for råstoffutvin-ning eller landbruks-, natur- og friluftsområdeder grunnutnyttelsen er i samsvar medbestemmelser om spredt bebyggelse somkrever at det foreligger bebyggelsesplan førdeling og utbygging kan finne sted.

Lov av 23. juni 1995 nr. 39 om tele-kommunikasjon ( teleloven )

Lov av 24. november 2000 nr. 82om vassdrag og grunnvann ( vannressursloven )

111

6.1. Juridisk bindende planmateriale

Vedtatt regulerings- eller bebyggelsesplan bestårvanligvis av godkjent / stadfestet plankart og ettsett tilhørende bestemmelser. Disse utgjør detjuridiske dokumentet som får rettsvirkningeretter plan- og bygningslovens § 31. Det juridiskedokumentet kan framstilles tredimensjonalt. For åfå planen entydig, kan det være nødvendig å mål-sette deler av den.

6.2. Redigering av regulerings-bestemmelser

For å gjøre bestemmelsene oversiktlige og for ågi et grunnlag for ensartet oppbygging av bestem-melsene fra reguleringssak til reguleringssak, børde redigeres slik:

• Overskrift med kommunens navn- Navn eller annen betegnelse på regulerings-området, eventuelt gnr / bnr

- Dato på plankartet: siste revisjonsdato ogdato for kommunestyrets vedtak

• Fellesbestemmelser• Bestemmelser for de enkelte byggeområder• Bestemmelser for andre reguleringsformål• Andre aktuelle bestemmelser• Både bestemmelsene for de enkelte regule-

ringsformål og fellesbestemmelsene bør følge tematiseringen i plan- og bygnings-lovens § 26, jf. omtalen foran i kapittel 3 og de enkelte reguleringsplaneksempler.

6.3. Planfremstilling og annetsaksmateriale

Planen bør være framstilt enkelt og den må værenøyaktig, slik at forståelsen blir entydig, bådep.g.a. planens rettsvirkninger for den enkelte ogfordi den skal være et grunnlag for utbygging oggjennomføring. Forståelige planer er også nød-vendig for at plan- og bygningslovens forutsetningom medvirkning fra alle parter som berøres avplanen skal bli oppfylt.

Planbeskrivelse, illustrasjoner og modeller erviktig forklarende tilleggsmateriale til planen.Beskrivelsen bør bl.a. inneholde bakgrunnen forplanutformingen, viktige forutsetninger, forholdettil kommuneplanen, og ikke minst målsetting medplanen.

Illustrasjoner (eksempler på konkrete løsninger)og skisser, f.eks. snitt og perspektiver og / ellermodeller, er med på å klargjøre hva planeninnebærer for utbygging i planområdet.Illustrasjonsplaner er ikke rettslig bindende,jfr. side 23.

6

Saksframstilling og saksmateriale

112

6.4. Forholdet til andre planer

6.4.1. Forholdet til andre regulerings-planer

Forholdet til andre gjeldende reguleringsplanersom berører området må gå fram av saksmateria-let. Ved reguleringsendringer på mindre arealermå virkninger av endringen gå fram av plan-materialet.

6.4.2. Forholdet til kommuneplanen

Høringsinstansene må i sin saksbehandlingkunne vurdere planområdet i forhold til områderomkring. Planområdet må derfor vises på et over-siktskart, som bør være et eks. av kommune-planens arealdel (herunder eventuell kommune-delplan eller “tematisk kommunedelplan”).

6.4.3. Andre overordnede planer og opplysninger

I planbeskrivelsen som skal følge planen, skal detgis en omtale av eventuelle rikspolitiske retnings-linjer som påvirker planen og forholdet til fylkes-planen. F.eks. forutsetter rikspolitiske retnings-linjer for å styrke barn og unges interesser i plan-legging at plansaken følges av en beskrivelse avkonsekvenser for barn og unge.

Eventuelle avvik fra kommuneplanens arealdelmå grunngis spesielt. Det samme gjelder avvik frafylkesplan, rikspolitiske retningslinjer eller andreoverordnede planer og retningslinjer.Ubegrunnete avvik kan føre til innsigelse fraberørte fagorganer.

I planbeskrivelsen redegjøres det også for for-holdet til trafikkstøy, annen forurensning ogandre miljøspørsmål av betydning, kommunika-sjoner, servicefunksjoner, grønne områder ogandre forhold som har betydning for vurderingenav innholdet i og konsekvensene av planen.

6.5. Saksmateriale ved formell behandling

Nedenfor følger en oversikt over hvilket saksma-teriale saken bør inneholde når den sendes for åinnhente uttalelser fra fylkeskommunen og andreberørte fagmyndigheter, når planen legges ut tiloffentlig ettersyn og ved behandling i kommune-styret

Oversendelse til fylkeskommunen ogandre berørte fagmyndigheter for uttalelse:

Forslag til plankart med bestemmelser, oversikt-skart, illustrasjoner og planbeskrivelse medbegrunnet redegjørelse for forholdet til kom-muneplanen og / eller fylkesplanen.

Offentlige ettersyn:

Forslag til plankart med bestemmelser, oversikt-skart, planbeskrivelse og illustrasjoner.

Behandling i kommunestyret:

Saksframstilling, vedtaket i det faste utvalget forplansaker, plankart med bestemmelser, plan-beskrivelse, gjennomgang av merknadene tilplanforslaget og nødvendig illustrasjonsmaterialefor å gi god forståelse av konsekvenser av deforslag det skal tas standpunkt til.

Dersom saken faller inn under bestemmelseneom melding og konsekvensutredning i lovenskap. VII a, må også godkjenningsbrev m.v. i KU-saken legges ved.

Saksframstillingen:

Omtale av de merknadene som er kommet innved saksbehandlingen må legges ved. Det må gåfram om, og i tilfelle hvordan, merknader er tatttil følge. Det må grunngis der merknader ikke ertatt til følge. Plandokumentene for siste behand-ling i det faste utvalget for plansaker bør klartangi hvor det foreligger innsigelser og merknaderog om disse foreslås tatt til følge. Innkomnemerknader må i sin helhet være tilgjengelige forkommunestyret og for klagebehandling og sentralsaksbehandling etter innsigelser.

113

6.6. Behandlingsskjema

Som et hjelpemiddel til å sikre at alle sider vedplaninnholdet, utformingen, forholdet til beboereog berørte interesser, samarbeidet med andremyndigheter, planframstilling og saksbehandlinger skikkelig ivaretatt, bør det brukes et behand-lingsskjema. Her markeres de enkelte fasene iplanarbeidet, som sjekkes ut etter hvert som degjennomføres.

Flere fylker har utarbeidet slikt behandlings-skjema.

6.7. Avgrensning av planområdet

Planområdet skal være klart og entydig avgrensetog vist med en tydelig grenselinje på plankartet.Dette er også nødvendig i sjøen. Hvis planengrenser mot sjø og / eller vann, trekkes plan-grensen langs den strandlinjen som er flomål i sjøog langs middelvannstand i ferskvann.

Planområdet bør omfatte de arealer som har enbruk som naturlig hører eller bør høre sammen.For øvrig bør planen i størst mulig grad følgenaturlige grenser (elver, strand, eksisterende ellerplanlagte veger m.v.) eller eiendomsgrenser.

Planer for veganlegg bør også omfatte tilstøtendegrunn som påvirkes av utbyggingen. Planområdetbør omfatte hele trafikkområdet slik som skjæ-ringer, fyllinger, støyskjerming og frisiktsoner. Påsamme måte bør planen i grensen mellom utbyg-gingsområde og naturområde, vassdrag m.v. ogsåomfatte de deler av naturområder som påvirkes avutbyggingen, slik at utbyggingen kan tilpasseslandskapsforhold og bruken av naturområder.

6.8. Avgrensning av formålene

Alle arealer i planområdet (land, ferskvann og sjø)skal angis med et arealbruksformål. Planen måvise klart hvilke reguleringsformål de enkelte are-aler i planområdet er avsatt til. Det kan ikke nyt-tes benevnelser som f eks “uregulert” eller“reserveareal”, og det kan heller ikke avsetteshvite felter uten benevnelse. Hvis det ikke kan tas stilling til samtlige arealer i planområdet, måplanområdet avgrenses på nytt, slik at uspesifi-serte arealer holdes utenfor.

6.9. Rettslige krav til plan-fremstillingen og følgene av eventuelle feil

Planen er et enkeltvedtak og et rettslig grunnlagfor utbygging, vern, refusjon, ekspropriasjon m.v.,jf. omtalen av planens rettsvirkninger i kapittel 5.Planen må være slik utformet at den løser alleaktuelle spørsmål om arealbruk og bebyggelseinnenfor planområdet, slik at den gir grunnlag foren forsvarlig og lovmedholdig utbygging og gjen-nomføring. Legalitetsprinsippet innebærer atreguleringen innholdsmessig bare kan gå så langtloven hjemler etter §§ 25 og 26, jf. §§ 2 og 22.

De samme krav stilles til forenklet regulerings-plan etter § 24 og bebyggelsesplan etter § 28-2.Dersom en plan inneholder “bestemmelser” og“arealbruksformål” o.l. som ikke har hjemmel iloven vil disse være ugyldige. Det må i tilfellevurderes konkret om planen er delvis eller heltugyldig. I utgangspunktet vil ugyldigheten ikkerekke lenger enn ugyldighetsgrunnene tilsier.

114

7

Framstilling av reguleringsplaner og

bebyggelsesplaner

Dette kapittel omhandler utarbeiding, krav til inn-hold samt presentasjon av reguleringsplaner ogbebyggelsesplaner.

7.1. Begreper

Basiskart brukes som betegnelse på det kart-grunnlaget som benyttes for presentasjon avreguleringsplan eller bebyggelsesplan.Basiskartet skal sikre at stedfestingen av planinn-holdet blir tilfredsstillende identifisert.

Plankart brukes som betegnelse på presentasjonav reguleringsplan eller bebyggelsesplan påbasiskart. Plankartet omfatter alle utgaver avplanene, fra det første forslag som foreligger,gjennom ulike høringsutkast og fram til endeliggodkjent plan.

Godkjent plankart brukes som betegnelse påkartet som inneholder presentasjon av denendelig godkjente utgave av reguleringsplan ellerbebyggelsesplan. Det godkjente plankartet er detrettslige dokument i forhold til plan- og bygnings-loven og dette skal foreligge i 4 like eksemplarer,med påtegning om godkjenningsmyndighet.

Plantema brukes som betegnelse for all kartfes-tet informasjon i plankartet utover basiskartet

7.2. Utarbeiding av plankart

Analog / digital planlegging

De fleste reguleringsplaner og bebyggelsesplanerer fremstilt analogt ved opptegning på folie avanalogt basiskart. Dette innebærer at det vedgjennomføring av planen må foretas stikningsbe-regning av senterlinjer, formålsgrenser, bygge-grenser m.v. basert på kartets rutenett. Da digi-tale grunnkart og DAK-systemer (DAK=Data-assistert konstruksjon) ble tatt i bruk kunne datafra grunnkartet importeres til DAK-systemet, ogplanen ble da koordinatbestemt allerede ved opp-tegningen slik at stikningsdata kunne hentesdirekte fra tegningen. Ulempen var imidlertid atDAK-tegningen ikke ga det kartografiske utseen-de som en var vant med fra analoge kart. I mangetilfelle ble derfor den digitale planen plottet påfolie for samkopiering med et analogt presentertgrunnkart. DAK-systemene er basert på kon-struksjon av linjer der disse legges på ulike lag

115

avhengig av tema og senere presentasjon. Det vari liten grad fokusert på standardisering av lagopp-deling for bruk til opptegning av planer etter plan-og bygningsloven. De seneste års utvikling harresultert i både DAK-systemer og kartsystemersom er spesielt beregnet på digital planlegging ogpresentasjon av planer. De baserer seg på en stan-dard for plandata som inneholder koder for deulike linjer og formål som benyttes i regulerings-planer og bebyggelsesplaner. Dette innebærer atdigitale plantema både kan knyttes motpresentasjonsregler for plankartet, og integreres iet geografisk informasjonssystem.

SOSI-standarden

SOSI står for Samordnet Opplegg for StedfestetInformasjon, og er et strukturert sett av standar-der for informasjon vedrørende objekter ellerfenomener som er direkte eller indirekte stedfes-tet. Standardene inneholder blant annet definisjo-ner og beskrivelser av typiske kartdata, og spesifi-serer metoder for overføring av slike data i digital/ elektronisk form mellom ulike brukere, syste-mer og geografisk område.

SOSI versjon 3.0 er pr. oktober 1998 sistegjeldende utgave. SOSI- standarden fåes vedhenvendelse til SOSI- sekretariatet i Statenskartverk.

Data som skal registreres, må gis en eller flere(multiple) temakoder. Temakodene er vanligvisnumeriske koder. En grenselinje har kode for atdet er eiendomsgrense, en annen for at dennef.eks. også er kommunegrense. Selve flaten somavgrenses får dessuten opplysninger om hvilkelinjer som avgrenser flaten samt hvilke egenska-per som tilhører flaten, f.eks. gnr/bnr. Ved åutvikle et bestemt kodesett, har man i realitetenogså foretatt en strukturering av dataene. Statenskartverk har gjennomført et betydelig standardi-seringsarbeid mht. bruk av temakoder for å sikreat data skal kunne utveksles mellom ulike miljøer.Utarbeiding av standardene er utført i samarbeidmed de aktuelle fagmiljøene.

Beskrivelsen av plandata er tatt inn i SOSI ikapittel Plantema. Beskrivelsen inneholder koderfor de ulike linjer (LTEMA) som forekommer i

kommuneplanens arealdel (avgrensning av areal-brukskategorier, båndlegging m.m.) samt viktigledd i kommunikasjonssystemet (veier, jernbanem.m.). For arealbruksflatene (FTEMA) er detangitt kodeserier for arealbrukskategorier,restriksjoner, grad av utnytting m.v. Som ledd iarbeidet med revisjon av veilederen er departe-mentet og SOSI plandatagruppe enige om enkelteendringer i forhold til SOSI versjon 3.0 ved-rørende betegnelser og koder. Veilederens normfor farger og symboler omfatter disse endringene,og disse vil bli innarbeidet i den neste revisjon avSOSI.

Kartgrunnlag

Kommunen skal påse at det blir utarbeidet kart-grunnlag for de planformål som omhandles i plan-og bygningsloven, jf. plan- og bygningslovens tek-niske forskrifter § 2-1 Kartverk. Departementet vilmed det aller første gi ut en egen veileder til for-skriften. Kommunene kan basere kartgrunnlagetpå kartlegging i egen regi eller kartgrunnlag fraStatens kartverk.

Et analogt kartgrunnlag vil være kommunenstekniske kartverk i målestokk 1:500 - 1:2000 ellerunntaksvis Statens kartverks Økonomiske kart-verk i målestokk 1:5000.

Ved analog planlegging vil kartgrunnlaget forutarbeiding og for presentasjon være det samme.For å tilstrebe best mulig nøyaktighet der planenskal presenteres i mindre målestokk enn origi-nalkartet bør plantema inntegnes i originalmåle-stokk, og plankartet kan deretter nedfotograferes.

Miljøverndepartementet anbefaler kommunene ågå over til digital kartforvaltning, og at kommune-nes kartverk forvaltes i samarbeid mellom kom-munene, Statens kartverk og andre større geoda-tabrukere, fortrinnsvis basert på Geovekstavtalen.Det digitale kartgrunnlaget bør følge SOSI-standardens spesifikasjoner for Felles Kart-dataBase (FKB) i henhold til detaljerings-standardene FKB-A, B, C og D avhengig avutbyggingstettheten i de enkelte områder av kom-munene. Reguleringsplaner og bebyggelsesplanervil normalt kreve kartlegging etter FKB-A eller Bstandard.

116

Temagrunnlag

I tillegg til kartgrunnlaget kan det være behov forå hente grunnlaget for formålsgrenser m.v. ogsåfra andre opplysningskilder, f.eks. eiendomsfor-hold, avgrensning av tilstøtende planer, natur-vernområder, kulturminner m.m. En rekke avdisse registre vil etterhvert foreligge på digitalform.

Arealis

I løpet av 1998 vil alle fylker være i gang medetablering av “Arealis”, som er betegnelsen forfylkesvise arealinformasjonssystemer. Det erstartet etablering av en felles database i hvertfylke med geografisk informasjon om natur,landbruk, kultur, rekreasjon, landskap, bered-skap, kyst, forurensning m.m.

Målgruppen for arbeidet er kommunal planleg-ging, og hensikten er at arealinformasjon skal blilettere tilgjengelig tidlig i planprosessen fordermed å oppnå en raskere planlegging og -behandling og færre innsigelser.

Arealis er et samarbeidsprosjekt mellom fylkes-mann, fylkeskommune, etater på fylkesnivå ogsamarbeidende kommuner. Statens kartverk eransvarlig for driften av databasen, og spørsmålom hvilke datasett og geografiske områder somligger inne i basen kan rettes til fylkeskart-kontoret.

Planer som del av et kommunaltforvaltningssystem

En rekke kommuner har etablert digitale kart-forvaltningssystemer eller GIS-løsninger(Geografisk Informasjons System). Disse er somregel basert på kommunedekkende fagdatabaserder f.eks. digitalt eiendomskart (DEK), bygning-er, terrengform, vassdrag, kulturminner, natur-vernområder m.m. utgjør separate baser. I forbin-delse med detaljplanlegging kan det hentes inndata fra disse databasene til de fleste digitaleplanverktøy (DAK-systemer med 2D eller 3Dsamt kartsystemer med planmodul.). Dissedatabasene holdes jevnlig ajour, og bidrar både til

digitaliseringsgrunnlag for formålsgrenser m.v.,digitalt bakgrunnskart for plankartet, samt tilulike temakart. Ved digital produksjon av regule-ringsplaner og bebyggelsesplaner kan plantemafra godkjente plankart hentes inn i en egen fagda-tabase for detaljplaner, og denne vil da til en hvertid inneholde gjeldende reguleringssituasjon. Nårdet skal utarbeides nye planer eller planendringervil et uttrekk fra planbasen gi det digitale basis-grunnlaget for tilpasning til gjeldende planer.

Ved mer omfattende GIS-løsninger knyttet oppmot sakssystemer gjøres planinnholdet tilgjenge-lig hos den enkelte saksbehandler, og kan benyt-tes direkte som tekst eller kartutsnitt i dokumen-ter og innstillinger til politiske utvalg. Dataenekan også benyttes til digital produksjon av situa-sjonskart, megleropplysninger, ekspropriasjonsk-art m.v. og vil være grunnlag for uthenting avstikningsdata. Basen kan også benyttes somtemagrunnlag ved kommuneplanrullering ved-rørende gjeldende reguleringssituasjon og hvilkeplaner som skal tilsidesettes av kommuneplan.

7.3. Plankartets innhold

Rettsvirkning

For alle plan- og bygningslovens plantyper gjelderat det bare er kartfestet informasjon, med eventu-elle tilhørende bestemmelser, som kan gis retts-virkning. For reguleringsplaner og bebyggelses-planer må reguleringsformål og bestemmelservære innen rammen av plan- og bygningslovens§§ 25 og 26. Dersom ikke annet fremgår avbestemmelsene er all annen kartinformasjon ogtekst bare veiledende. For å sikre at plankartetsrettsvirkning er entydig og lettfattelig må informa-sjon i form av registreringer, illustrasjoner m.m.ikke vises på plankartet, men på egne vedlegg.

Plankartet med eventuelle bestemmelser er retts-lig bindende når det er godkjent med endelig virk-ning. Dersom det gjøres endringer i formål o.l. påplankartet etter offentlig ettersyn må planen leg-ges ut og sendes berørte på nytt før endelig ved-tak. Ved eventuelle mindre justeringer (arronde-ring av formålsgrenser o.l.) er det tilstrekkelig åavklare disse endringer med berørte offentlige ogprivate organer og privatpersoner.

117

Godkjent plankart skal foreligge som analogtdokument, utferdiget i 4 like eksemplarer, medpåtegning om godkjenningsmyndighet.

Kopi av godkjent plankart skal gi identisk infor-masjon som originalen, herunder samme symbolog fargebruk. Kopien kan være analog, somoriginalen, eller en digital lagret plottefil som kanreproduseres. Det er bare originalen av plankar-tet som er rettsgyldig, ikke digitalt lagrete data.

Ved digital produksjon av plankart består dette avbåde digitalt basiskart og digitale plantema. Dedigitale plantema i godkjent plankart bør lagressom en egen datafil i SOSI-format, slik at dataenekan eksporteres separat til f.eks. andre myndig-heter, eller importeres til et geografisk informa-sjonssystem.

Målestokk

Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner erdetaljplaner der det er viktig at kartgrunnlagethar et innhold og en detaljeringsgrad som gjør atkonsekvensene av planforslaget kan bedømmes.Presentasjonsmålestokk for plankartet bør nor-malt være 1:1000 eller 1: 2000. For områder medensartet utnytting og oversiktlige forhold kan detunntaksvis brukes 1:5000. I bymessig områder ogder det er behov for stor detaljeringsgrad kan detbenyttes målestokk 1:500.

Kartgrunnlag for presentasjon

Ved bruk av analogt kartgrunnlag har det værtvanlig å benytte kommunens tekniske kartverkmed standard kartinnhold som basiskart for plan-presentasjon. Ved bruk av digitalt kartgrunnlagbør basiskartet gis et innhold og presentasjonsom så langt det er mulig samsvarer med dette.Basiskartet bør kun vises med gråtone og utenfyllte flater (bygninger, vannflater m.m. kun medomriss). Høydeinformasjon vises i form av koter,og kompletteres med høydeangivelse for vann ogmarkerte sprang i terrenget. Basiskartet komplet-teres med eiendomsinformasjon (adresser, gnr. /bnr.), samt vegnavn og vegnummer (for riks- ogfylkesveger). Stedsnavn skal skrives i samsvar medvedtatt skrivemåte, og skal være godt lesbare.

Basiskartet skal være ajourført så langt dette ernødvendig for en forsvarlig forståelse av planen.Det er særlig viktig med ajourføring av nye vegerog ny bebyggelse. Oppdatert situasjon må ajour-føres med samme nøyaktighet som originalkartet.Kartet skal inneholde rutenett med angivelse avkoordinater.

Farger

Plankartets plantema skal kunne presenteres ifarger. Fargene må være transparente, slik at deikke skjuler informasjonen i basiskartet.For fargeangivelse av reguleringsformål for sjø ogvassdrag benyttes blå farge på plankartet.Sjøområder som skal fylles opp vises med for-målsfarge for den bruk som tillates. For å kunnemangfoldiggjøre planer på en enkel måte underplanbehandlingen er det ofte ønskelig å kunnepresentere planen i sort / hvit. En forutsetningfor en slik forenkling er at tekst med angivelse avreguleringsformål er påført alle formålsområderslik at planen også er entydig i sort / hvit.

Tekstinformasjon

Behovet for tekstinformasjon som skal påføresplankartet må vurderes i hvert enkelt tilfelle.Følgende tekstinformasjon vil i de fleste tilfeller gi de mest nødvendige opplysninger:• reguleringsformål med eventuell felt-

betegnelse, grad av utnytting, samt områdets størrelse i dekar (daa).

• målsetting av avstander fra senterlinje tilformålsgrense, byggegrense m.m.

• angivelse av kurveradier

Tegnforklaring

Tegnforklaringen plasseres slik at den er synlignår plankartet brettes ned til A4-format. De fargerog streksymboler som nyttes på plankartet skalvises på tegnforklaringen, og det må også angiskoordinatsystem, målestokk og nordpil. Det børikke benyttes avvikende nordretning. I tillegg børtegnforklaringen ajourføres med saksbehandlings-opplysninger. Når plankartet er godkjent med ende-lig virkning skal dette påføres tegnforklaringen.

118

Dette er nødvendig for plankartets rettsligefunksjon.

7.4. Produksjonsmetoder for presentasjon av plankart

I motsetning til kommuneplanens arealdel ogkommunedelplaner er det sjelden behov for såvidt mange eksemplarer av plankartet at detforsvarer kostnadene ved en trykkeprosess. Detnormale vil derfor være kopiering eller plotting isort / hvit eller farger.

Planer som er fremstilt analogt ved opptegning på folie av analogt grunnkart eller ved digitaltplott på folie av analogt grunnkart kan kopieres isort / hvit. I tillegg må det fargelegges nødvendigantall eksemplarer ved offentlig utleggelse,politisk behandling, samt ved godkjenning avplankart. Ved fulldigital produksjon defineres dettegneregler for de ulike fargefyllinger og plan-kartet plottes i aktuelt antall på fargeplotter. For planer inntil A3-størrelse kan mangfoldig-gjøring skje ved fargekopiering av original fra fargeplotter.

Riksarkivet stiller krav til lysekthet og papirkvali-tet på plankart som skal innsendes til arkivering.Se kap. 4.2.4. Ved digitalt plot på folie må slikkvalitet benyttes og kvaliteten angis i tittelfeltet.I skrivere bør det brukes pigmentert, ikke vann-basert blekk.

7.5. Farger og symboler i reguleringsplaner og bebyggelsesplaner

Departementet gir i det følgende en norm forfarger og symbolbruk som normalt bør nyttes forall framstilling av plankart for reguleringsplanerog bebyggelsesplaner.

Fargeblandingssystemer

Det finnes en rekke fargeblandingssystemer somkan brukes på plankart. I den etterfølgende normfor linjer, farger og symboler er det tatt utgangs-punkt i det mye brukte CMYK-systemet. I tillegger det angitt tilsvarende fargebetegnelse i RGB ogPMS-systemene.

CMYK står for Cyan (blå), Magenta (rød), Yellow(gul), Black (svart), og er et digitalt fargesystemfor å blande (beskrive) farger for dataprogram,fargeplotter, trykkeripresse osv. for å oppnå deønskede fargenyanser. Ved trykking trengs det 4 filmer som kun inneholde gråtoner for å angifargemettingen for vedkommende farge.

RGB står for Red (rød), Green (grønn), Blue(blå), og er et digitalt fargesystem som basererseg på angivelse av blandingsforholdet mellom de tre primærfargene.

PMS står for Pantone Matching System og er etfargesystem der hver fargenyanse har en egenbetegnelse, og ikke som i RGB og CMYK derblandingsforholdet angis. Systemet omfatter fleremedia som trykkfilmer, skjærefolier, og tusj-penner.

Norm for farger, linjer og symboler i regu-leringsplaner og bebyggelsesplaner

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

.HODE 0: !

..TEGNSETT DOSN8 !

..TRANSPAR !

...KOORDSYS 3 !

...ORIGO-NØ 0 0 !

...ENHET 0.010 !

..OMRÅDE !

...MIN-NØ 348950 35786 !...MAX-NØ 349144 35965 !..SOSI-VERSJON 2.21 !..SOSI-NIVÅ 4 !..KOMM 1003 !! VgSosi Ver.3.7 <18.8.1998>________.LINJE 1:..LTEMA 1201..NØ34914325 3591382 ...KP 1..NØ34912509 3593439………… ………..34912616 358960134914325 3591382 ...KP 1.LINJE 2:..LTEMA 1202..NØ34899544 3583471 ...KP 1..NØ34900491 3583282………… ……….34904912 358352334908119 3593659 ...KP 1

.LINJE 3:

..LTEMA 1202

..NØ34904122 3593859 ...KP 1..NØ34901028 3593915………… ………..34897797 359388234897259 3593783 ...KP 1.LINJE 4:..LTEMA 1202..NØ34908119 3593659 ...KP 1..NØ34904122 3593859 ...KP 1.LINJE 6:..LTEMA 1202..NØ34897259 3593783 ...KP 1..NØ34895041 3592700…………. ………..34898269 358608334899544 3583471 ...KP 1.LINJE 8:..LTEMA 1205..NØ34909531 3583663 ...KP 1..NØ34908609 3584011………… ……….34909531 3583663 ...KP 1

.LINJE 9:

..LTEMA 1205

..NØ34898972 3593900 ...KP 1..NØ34901028 3593915…………. ……….34897578 358797734898972 3593900 ...KP 1.LINJE 10:..LTEMA 1211..NØ34899219 3586575…………. ………..34900897 3593354.LINJE 11:..LTEMA 1211..NØ34898794 3593143…………. ……….34895106 3592564.PUNKT 12:..PTEMA 1242..NØ34907625 3593536.FLATE 16:..FTEMA 1201..PLANID 199800011..VERTNIV 2..IKRAFT 19981001..PLANBEST 1..PLANSTAT 3..PLANTYPE 30..PLANNAVN "Vestre Holter"

..REF :1

..NØ34906497 3585350.FLATE 17:..FTEMA 1202..REGFORM 111..VERTNIV 2..REF :3 :6 :2 :4..NØ34903434 3588902.FLATE 20:..FTEMA 1205..REGFORM 510..VERTNIV 2..REF :9..NØ34899206 3590740.FLATE 21:..FTEMA 1205..REGFORM 550..VERTNIV 2..REF :8..NØ34903800 3581246.SLUTT

Figur 7.2. Eksempel på plankart med tilhørende SOSI-fil (forenklet)

BOLIG

OM

RÅ

DE

ME

D FL

OM

FAR

E

HØYSPENNINGSANLEGG

1

2

8

21

104

16

17

9

3

20

6

11

12

1

0

2

3

4

6

8

9

10

11

16

17

20

21

140

100 - metersbelte langs sjø 10Areal - og funksjonskrav 16Arealbruks kategori 7Arealbruksformål 18Bebyggelsesplan 14,70,73Bestemmelse 16,.26,34,57Bevaring 28,33,47Boliger 63,68Byggegrense 21,75Byggeområder 26Båndlagte områder 102Camping 43Dele- og byggeforbud 13Detaljering 9Dispensasjon 107Disposisjonsplan 30Eksisterende reguleringsplaner 6Ekspropriasjon 105Endring av plan 96Enkeltsaksbehandling 6Erstatning 104Estetikk 22Fareområder 40,63Forenklet plan 12,15Forurensing 29Fradeling 101Friluftsområder 49Friområder 39Fritidsbebyggelse 29Fylkesplan 7Gesimshøyde 63,67,78Gjerder 28Godkjent plankart 114Golfbane 52Hjelpedokumenter 9Høring 88,90Illustrasjoner 111Industri 29,67,74,76Innkalling 94Innsigelse 92Kartgrunnlag 115Klage 96Kommunedelplan 7Kommuneplanens arealdel 7Konsekvensutredninger 39,55,87Kraftlinjer 41

Kunngjøring 88Landbruks-, natur- og friluftsområder 15Landbruksvirksomhet 32Mekling 93Melding 87Målestokk 117Nasjonale retningslinjer 6Offentlig ettersyn 90Områder for forsvaret 42Områder for råstoffutvinning 53Oppheving av eldre planer 96Oversendelse til departementet 93Planadministrasjon 84Plandokumenter 8Plankart 114,116,118Plankrav 62Planmyndigheter 62Planprosess 83Planvedtak 92Regionale retningslinjer 7Reguleringsformål 17Reguleringsplan 6,83,114,118Rekkefølge 22,48,50,58,69,71Retningslinjer 6,7,8,82Revisjon 111Rikspolitiske retningslinjer 6,46Saksbehandling 83,85Samarbeidsplikt for andre

offentlige organer 84Samråd, offentlighet og informasjon 84Sjøområder 45Småbåthavn 82SOSI - standard 115Spesialområder 42,43Spredt bebyggelse 110Støy 23,36,42,52,68,75Symbolbruk 118Særlige grunner 107Tegnforklaring 117Trafikkområder 36Utredningsplikt 16,87,92Vegtraseer 36Vesentlig ulempe 43,76Viktig ledd i

kommunikasjonssystemet 115Vindkraftanlegg 44

Stikkordregister

Utgiver: Miljøverndepartementet

Flere eksemplarer av denne publikasjonen kan bestilles fraStatens forurensningstilsyn (SFT)Strømsveien 96, Postboks 8100 Dep., 0032 OsloTelefon 22 57 34 00 Telefax 22 67 67 06http://www.sft.no/skjema.html

Karteksempler: Asplan Viak AS/Norconsult AS/Norkart AS

Lay-out: twm reklamebyrå. / Trykkeri: Zoom Grafisk ASOpplag: 4000 01 / 11 / 01 / Revidert utgave

T 1381 ISBN 82-457-0337-0

Internett: www.miljo.no

MILJØMERKET

241 501

Trykksak