frederiksberg boligfond aarsberetning 2007
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
Årsberetning
2007
Årsregnskab
Ledelsesberetning 2007 14
Anvendt regnskabspraksis 19
Resultatopgørelse 21
Balance 22
Pengestrømsopgørelse 24
Noter 25
Påtegninger 29
Bestyrelsen 31
FondsoplysningerFrederiksberg Boligfond
c/o PrivatBo a.m.b.a.
Dahlerupsgade 5, 4 sal
1603 København V
Telefon: 33 11 20 80
Fax: 33 11 74 02
Hjemmeside: www.frederiksbergboligfond.dk
CVR-nr.: 43 40 75 11
Stiftet: 10. april 1991
Regnskabsår: 1. januar - 31. december
RevisorErnst & Young
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
BankDanske Bank A/S
Indhold
Fokus på 2007
Årets byggeprojekter 6
Anvisninger 2007 8
Nye regler for ventelisten 9
Nu kan jeg slippe lidt 10
Sociale anvisninger 11
En tilgængelig boligfond 11
Ejendomsoversigt 12
Introduktion
Fem år i tal 3
Forord 5
2 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Introduktion
tkr. 2003 2004 2005 2006 2007
Hovedtal
Indtægter 90.030 95.760 106.396 116.971 120.924
Resultat af primær drift 15.898 22.431 30.869 40.047 47.165
Resultat af ordinær drift 2.726 11.901 14.216 11.766 2.059
Årets resultat 2.726 11.901 14.216 11.766 2.059
Anlægsaktiver 1.029.392 1.892.912 2.052.990 4.178.513 4.218.408
Omsætningsaktiver 177.582 57.753 10.235 8.715 3.512
Aktiver i alt 1.206.974 1.950.665 2.063.225 4.187.228 4.221.920
Grundfond 300 300 300 300 300
Egenkapital 465.130 1.091.604 1.096.108 3.130.288 3.101.217
Hensatte forpligtelser 27.387 27.971 29.074 30.048 32.373
Langfristede gældsforpligtelser 691.132 815.660 925.044 1.012.912 1.049.966
Kortfristede gældsforpligtelser 23.325 15.430 12.999 13.980 38.063
Nøgletal
Overskudsgrad 17,7% 23,4% 29,0% 34,2% 39,0%
Afkastningsgrad 0,3% 0,8% 0,7% 0,4% 0,1%
Egenkapitalandel 38,5% 56,0% 53,1% 74,8% 73,5%
Egenkapitalforrentning 0,8% 1,5% 1,3% 0,6% 0,1%
Antal m2 til udlejning (ultimo) 176.093 177.039 185.159 186.017 186.272
Indtægter i kr. pr. m2 511,26 540,90 574,62 628,82 649,18
Antal udlejninger 219 307 403 341 171
Udlejningsandel af antal lejemål 9,6% 13,4% 17,6% 14,5% 7,3%
Der henvises til defi nitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis.
FEM ÅR I TAL
Indtœgter og overskudsgrad Egenkapital og balance
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
03 04
Egenkapital
mio. kr.
Balance
05 06 070
30
60
90
120
150
15%
20%
25%
30%
35%
40%
03 04
Indtægter
mio. kr.
Overskudsgrad
05 06 07
Udlejningsandel og m2-indtægter
0
100
200
300
400
500
0
150
300
450
600
750
03 04
Udlejninger
kr.
Indtægter pr. m2
05 06 07
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 3
Introduktion
Lauritz Sørensens Gård
4 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Introduktion
vate på egen hånd. Det sker i et samspil.
Frederiksberg Boligfond ser frem til at
kunne fortsætte med at spille en central
rolle i udviklingen af forskellige kvarterer
på Frederiksberg i de kommende årtier,
og vi ser frem til at kunne fastholde be-
tydningen af vores værdifulde boligfond,
som, direkte eller indirekte, er et gode
for alle på Frederiksberg.
Jeg håber, at vi vil kunne træffe lige så
fremsynede og bredt funderede beslut-
ninger, som politikerne på Frederiksberg
kunne før i tiden.
Venlige hilsner
Martin Dahl
Formand for Frederiksberg Boligfond
Det er et ønske hos Frederiksberg Bolig-
fond at være tilgængelig. Både for vores
mere end 4.000 beboere i alle alders-
grupper og for borgere på Frederiksberg
i øvrigt. Lange ventelister betød, at vi
i 2007 reviderede ventelistereglerne,
og i 2008 bliver det igen muligt at blive
opnoteret. Fremover skal ansøgere ved
opnoteringen være mere konkrete og
de får færre valgmuligheder. Det forven-
ter jeg vil betyde kortere ventetider og
dermed også en øget tilgængelighed.
Boligfondens tilgængelighed vil fortsat
være høj for de få personer, som grundet
sygdom eller alvorlige sociale omstæn-
digheder ikke kan forblive i deres nu-
værende bolig på Frederiksberg. Også i
2007 har vi anvist et antal boliger ud fra
sociale kriterier og ikke efter hvor længe
en ansøger har stået på en venteliste.
Boligfondens boliger har været i fokus i
forbindelse med, at der er gennemført
kvarterfornyelse af først Svømmehals-
kvarteret og i de seneste år Lindevangs-
kvarteret. Begge kvarterer hvor mange
af boligfondens lejligheder ligger. Der
er investeret op mod en milliard fra
Frederiksberg Boligfonds side og hertil
kommer store tilskud fra Frederiksberg
Kommune og Staten. Og resultaterne
er synlige. Svømmehalskvarteret blom-
strer og er højt værdsat af beboerne.
Det betragtes i dag som et eksklusivt
beboelsesområde. Lindevangskvarteret
har fået en del nye beboere – heriblandt
mange børnefamilier – og det har smit-
tet af på butiks- og gadelivet, så kvarte-
ret i dag fremstår indbydende og trygt.
Jeg tror, at beboere og forretningsdri-
vende i Lindevangskvarteret bliver lige
så glade for deres kvarter, som beboerne
i Svømmehalskvarteret er, når fornyel-
sen om nogle år er nået lige så langt.
Resultaterne og kvaliteten indenfor hel-
hedsorienteret byfornyelse kan ikke sik-
res af hverken det offentlige eller det pri-
Forord
KVALITETSBOLIGER DER ER TIL AT BETALEFrederiksberg Boligfond er Frederiksbergs største private udlejer. Boligfonden er kommet til verden, fordi et bredt politisk fl ertal på Frederiksberg Rådhus i 1930 besluttede at lade kommunens ejen-domme forvalte af en privat fond. Frederiksberg Boligfond har mulighed for både at sætte nedslidte boliger i stand og leje dem ud til en husleje, som er til at betale. Samtidig kan boligfonden tage sociale hensyn efter principper om ensartethed og gennemskuelighed.
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 5
Fokus på 2007
6 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
ÅRETS BYGGEPROJEKTERFrederiksberg Boligfond moderniserer stadig sine ejendomme i et højt tempo. De seneste mange år har blandt andet budt på områdefornyelser i Svømmehalskvarteret og Lindevangskvarteret. Men 2007 har også budt på projekter i ejendommene Roskildegården og Trekanten, hvor beboernes ini-tiativ har resulteret i spændende fornyelsesprojekter.
1. Roskildegården• Byggesagens varighed: August 2006
– september 2007
• Samlet pris: 82 millioner
• Finansiering: Delvist lejerfi nansieret
via huslejen. Frederiksberg Boligfond
giver tilskud til de nuværende bebo-
eres huslejestigning.
I mange år har nedslidte faldstammer
og rør i Roskildegården været håndteret
med omkostningstunge lappeløsninger.
På eget initiativ henvendte Roskilde-
gårdens beboerrepræsentation sig til
Frederiksberg Boligfonds bestyrelse
for at fi nde en mere langtidsholdbar
løsning på problemet. Bestyrelsen tog
positivt imod initiativet og indledte et
projekt, hvor den enkelte lejer samtidig
fi k tilbudt at få udskiftet køkken og bad,
når håndværkerne alligevel skulle ind og
arbejde i alle lejligheder. Udskiftningen
af køkken og bad medførte en lejefor-
højelse. Tilbuddet var frivilligt, men
alligevel valgte 82 % af lejerne at få nyt
køkken, mens yderligere 7 % også valgte
at få et nyt bad. Den høje tilmeldings-
grad kan blandt andet tilskrives et me-
get velfungerende samarbejde mellem
bygherre, entreprenør, håndværkere,
beboerrepræsentanter og lejere. I de lej-
ligheder, hvor faciliteterne ikke er blevet
udskiftet i forbindelse med byggesagen,
bliver udskiftningen foretaget i forbin-
delse med lejers frafl ytning, således at
alle lejligheder vil blive fuldt ud moderni-
seret med tiden.
2. Gårdmiljø i Lindehuset• Byggesagens varighed: Oktober 2006
– marts 2007
• Samlet pris: 3,2 millioner
• Finansiering: Indgår i Lindehusets
samlede byggesag, som er fi nansieret
af Frederiksberg Boligfond og ved hus-
lejestigning. Frederiksberg Kommune
yder indfasningsstøtte til lejerne i 10
år og har herudover bidraget med et
direkte tilskud på 25 millioner.
Området mellem Lindevangsparken
og Lindevang Metrostation betegnes
Lindevangskvarteret, og området er
af Frederiksberg Kommune udvalgt til
helhedsorienteret byfornyelse. Forelø-
big har Frederiksberg Boligfonds mo-
derniseret fi re af sine seks ejendomme
i området – Lindehuset blev som den
fjerde moderniseret i 2006. Efter en vel
overstået modernisering hvor Lindehu-
set har fået elevatorer, køkkener, bad og
altaner, er byggesagen afsluttet i 2007
med et helt nyt gårdområde.
Hele gården blev beplantet med græs,
træer og blomster, og der blev lavet
legeplads med gynge, rutschebane,
sandkasse og boldbane. Beboerne fi k
bedre mulighed for at parkere cyklerne
i gården, og der kom helt nye borde og
bænke. Samtidig blev der opsat en af-
faldssorteringsstation, og der blev etab-
leret affaldssug. Alt i alt blev Lindehuset
en smuk og alsidig gård rigere.
1. Roskildegården 2. Lindehuset
Fokus på 2007
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 7
desværre var det ikke teknisk muligt at
lave altaner i den ene opgang. I alt har
Trekanten fået 64 fl otte altaner med
adgang via lejernes soveværelser eller
kamre og med størrelser på op til 10m2.
4. Varme- og vandinstallationer iDen Sønderjyske By
• Byggesagens varighed: August 2007
– oktober 2007
• Samlet pris: 1,3 million
• Finansiering: Finansieret af Frederiks-
berg Boligfond
Ventiler i varme- og vandinstallatio-
ner i Den Sønderjyske By var gennem
årene rustet sammen, hvilket medførte
problemer med at styre temperatur og
vandtryk. På foranledning af ejendom-
mens ELO rapport blev alle ejendom-
mens 550 ventiler udskiftet til nye
ventiler, som samtidig har mere præcis
mulighed for indstilling og måling.
3. Altaner i Trekanten• Byggesagens varighed: August 2006
– marts 2007
• Samlet pris: 9 millioner
• Finansiering: Finansieret ved lejefor-
højelse. Frederiksberg Boligfonds gi-
ver tilskud til de nuværende beboere.
Siden 2000 har altaner været et ønske
hos beboerne i ejendommen Trekanten.
Processen fra beboernes indledende ide
og til projektets virkeliggørelse har væ-
ret langvarig på grund af en del forhand-
linger med kommunen omkring bygge-
tilladelse samt forskellige holdninger til,
hvilken form for altaner ejendommen
skulle have. Beboerrepræsentationen
fulgte sagen aktivt under hele forløbet
og har været med til at bestemme det
endelige resultat.
Altanerne blev oprindeligt søgt lavet i
enten stål eller beton. Den endelige løs-
ning er med betonelementer på kun 8
cm, som blev skruet fast til betonsøjler,
der var gravet ned i jorden og boret ind
i ejendommens facade. Rækværket er
af metal med en belægning af matteret
glas og hårdt træ som håndliste. Stue-
lejlighederne fi k franske altaner, men
5. EnkeltsagerI fl ere ejendomme moderniseres lejlig-
hederne i forbindelse med frafl ytning.
Dvs. at når de nuværende lejere fl ytter,
overtager Frederiksberg Boligfond ejen-
dommen for en periode på 2-3 måne-
der, hvor køkken og bad bliver udskiftet,
og presserende vedligeholdelsesopgaver
laves. Når 4. sals lejligheder frafl yttes,
vurderes muligheden for at bygge lej-
ligheden op i tørreloftet for derved som
minimum at fordoble lejlighedens m2.
3. Trekanten 4. Den Sønderjyske By 5. Enkeltsager
ANVISNINGER 2007I 2007 har færre fået bolig fra ventelisterne.
10-15 % af boligfondens lejligheder bli-
ver normalt ledige på et år. I 2007 blev
færre af de ledige boliger lejet ud til an-
søgere på ventelisterne, fordi de måtte
bruges som genhusningslejligheder i
forbindelse med byggesager i ejendom-
mene Tvillingegården og Mønsterbo.
Dette betød, at der i 2007 kun blev lejet
halvt så mange lejligheder ud i forhold
til året før.
De mange genhusningslejligheder er for
størstedelens vedkommende den type
lejligheder, som mange har skrevet sig
på venteliste til på grund af deres stør-
relse og pris. De lejligheder, som ikke er
brugt til genhusning, er derfor i mange
tilfælde lidt dyrere end gennemsnittet.
I forhold til 2006 er der således i 2007
anvist 66 % færre boliger til ansøgere fra
den interne og eksterne venteliste.
I forlængelse af, at byggesagerne bliver
afsluttet, og beboerne fl ytter tilbage
fra deres genhusningslejligheder, vil
disse blive udlejet til ventelisten, hvilket
forventeligt vil medføre en modsatret-
tet udvikling i anvisningerne i 2008 og
2009.
Indfl yttere fordelt på prioritet 2007
Anviste lejligheder i forhold til ventelisteprioritet 2006-2007
Frafl yttere og indfl yttere 2001-2007
Anviste lejligheder fordelt på rum
0
20
40
60
80
100
120
06 07 06 07
Ikke venteliste
Ekstern venteliste
Intern venteliste
Boligfonden
06 07 06 07100
200
300
400
500
01 02
Fraflyttere Indflyttere
03 04 070605
<2 rum 51%
22% 4 rum
5% >5 rum
22% 3 rum
Ekstern Intern Bolig-fonden
Ikke venteliste
19% 23% 32%26%
Fokus på 2007
8 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Regelsættet medfører, at hver ansø-
gers opnotering bliver mere fokuseret
i forhold til den enkeltes ønsker, samt
at færre ansøgere vil stå opnoteret fl ere
gange eller med ønsker, som ikke kan
imødekommes. Ændringerne træder i
kraft inden udgangen af 2008 efter, at
de eksisterende ansøgeres opnotering
er blevet ajourført i forhold til de nye
regler, og fremover åbner og lukker
ventelisten individuelt i forhold til den
enkelte ejendom.
I forhold til tidligere medfører regelæn-
dringerne, at ansøgere ikke længere
kan være opnoteret til samtlige af bo-
ligfondens 21 ejendomme. I stedet skal
de vælge de 2-3 ejendomme, som har
deres største interesse. Samtidig sættes
der begrænsninger for, hvor lavt ansø-
gere kan ønske den maksimale leje, så-
ledes at ingen er opnoteret med ønsker,
som ikke kan indfries. For interne lejere,
som ønsker en anden lejlighed, bliver
vejen kortere, idet de kun skal vente 2
år på at blive opnoteret på den interne
venteliste i modsætning til tidligere 3 år.
Læs hele regelsættet på
www.frederiksbergboligfond.dk.
Sådan prioriteres anvisningen1. Frederiksberg Boligfond anviser årligt
et antal lejemål i forbindelse med per-
manente genhusninger samt i forhold
til det, som betegnes ’sociale anvis-
ninger’. (læs mere s. 11)
2. Den interne venteliste er for Frede-
riksberg Boligfonds nuværende bebo-
ere, som kan skrive sig op for at få en
anden lejlighed. Også beboernes børn
har, når de er fyldt 18, mulighed for at
skrive sig op til en 2 værelses lejlighed
via ordningen ’fl yv-fra-reden’.
NYE REGLER FOR VENTELISTEN
Frederiksberg Boligfonds bestyrelse har vedtaget et nyt regelsæt for den interne og den eksterne venteliste, som skal medvirke til kortere ventetider.
3. Den eksterne venteliste er for bo-
ligsøgende, som har en tilknytning
til Frederiksberg i form af, at de bor,
arbejder eller heltidsstuderer i kom-
munen. Denne venteliste lukker, når
antallet af ansøgere bliver for højt.
4. Når lejemål hverken anvises af bolig-
fonden eller via den interne eller den
eksterne venteliste, bliver de udlejet
til andre interesserede via PrivatBos
hjemmeside.
Fokus på 2007
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 9
Fokus på 2007
10 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Mark er 2½ år gammel og går i børne-
have. Han leger godt med alle de andre
børn og er en glad, sund og smilende
dreng. Men for 1 år siden var situatio-
nen en helt anden. Efter at have tilbragt
de første år af sit liv på et behandlings-
hjem for abstinensbørn var Mark klar
til at komme hjem, og hans far var klar
til at tage imod ham. Dannys lejlighed
var bare ikke optimal for en dreng med
behov for ro.
Egentlig var lejligheden pæn og vel-
holdt, men badet lå i kælderen i nabo-
opgangen og ejendommen skulle mo-
derniseres, så beboerne skulle genhuses
på et tidspunkt. Danny fortæller om den
kedelige situation: ”Alle børn har behov
for kontinuitet, men et abstinensbarn
har særlig brug for det. Og du kan ikke
planlægge om fællesbadet er frit, eller
om du er nr. 8 i køen, og du kan ikke
planlægge, hvor rent og pænt der er.
Genhusningen var også en ukendt fak-
tor som ville tage tid og skabe opbrud”.
Danny kontaktede Frederiksberg Bo-
ligfond og lagde kortene på bordet. Be-
styrelsen indvilgede i at se på sagen, og
Danny fremskaffede dokumentation fra
behandlingshjemmet, fra en tilknyttet
læge og fra sagsbehandleren på Frede-
riksberg Kommune. Og efter omkring
en måned kom et brev ind af døren med
et tilbud om en lejlighed. Danny var
lykkelig: ”Det var over al forventning.
Mange gange er ting jo en kamp uden
lige på grund af regler og paragraffer,
men her var der ikke andre forhindringer
end, at jeg skulle fremskaffe dokumen-
tation. Mest af alt var her bare hjælp”.
Danny og Mark er fl yttet ind i en nyreno-
veret 3-værelses lejlighed i Lindevangs-
kvarteret i januar 2007. De har endda
en lille altan med masser af sol, så nu
lysner det forude. ”Mens Mark var på be-
handlingshjemmet var jeg deroppe hver
evig eneste dag, for at være der for ham.
Det er hårdt, fordi du hele tiden skal
være på, og det drejer sig udelukkende
om ham hele tiden. Nu føler jeg endelig,
at jeg kan slippe lidt”, fortæller Danny,
mens han kigger ud på solen.
(Navne i artiklen er ændret for at undgå
unødig opmærksomhed)
NU KAN JEG SLIPPE LIDTDanny er enlig far til Mark, fordi Marks mor blev narkoman. Hun er ikke i stand til at tage sig af drengen, men det er Danny i høj grad. Problemet er bare, at hans lejlighed ikke har et ordentligt bad.
EN TILGÆNGELIG BOLIGFONDI 2008 lanceres Frederiksberg Boligfonds nye hjemmeside.
I 2007 har Frederiksberg Boligfond in-
tensiveret sin eksterne kommunikation.
Lejerbladet Husrum og et e-mail-ny-
hedsbrev har hele året informeret bebo-
ere og beboernes repræsentanter om
større og mindre historier i og omkring
Frederiksberg Boligfond, og denne års-
beretning er med til at højne informa-
tionsniveauet overfor samarbejdspart-
nere såvel som andre interessenter.
I 2008 får Frederiksberg Boligfond en
ny hjemmeside og øger dermed sin
tilgængelighed til også at gælde på
nettet. Siden er en præsentation af
boligfondens arbejde, bestyrelse og
ejendomme, og er med til at øge forstå-
elsen for boligfondens ansvarsområder,
arbejdsopgaver og ambitioner. Det er
boligfondens udstillingsvindue, og alle
kan kigge forbi.
www.frederiksbergboligfond.dk
Fokus på 2007
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 11
Frederiksberg Boligfonds lejligheder til-
bydes til ansøgere i den rækkefølge, de
har skrevet sig på ventelisten. Der kan
dog dispenseres fra anciennitetsprincip-
pet og foretages en såkaldt social anvis-
ning, hvis en ansøger ikke kan blive i sin
bolig som følge af sygdom eller på grund
af andre særlige sociale omstændighe-
der. Boligsøgende, der bliver godkendt
til en social anvisning, skal være bosid-
dende på Frederiksberg, og boligfonden
stiller krav til, at den særlige situation
skal dokumenteres med en lægeerklæ-
ring, udtalelse fra kommunens sagsbe-
handler eller lignende. Hver enkelt sag
bliver behandlet særskilt af boligfon-
dens administration, som fremlægger
en indstilling over for bestyrelsen, der
træffer den endelige afgørelse.
For at sikre en korrekt og ensartet sags-
behandling følger beslutninger om dis-
SOCIALE ANVISNINGER
pensationer generelle principper, som
er besluttet af Frederiksberg Boligfonds
bestyrelse.
I 20 tilfælde i 2007 har en ansøger fået
en lejlighed ved en social anvisning. I
2006 skete det 18 gange.
Fokus på 2007
12 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
EJENDOMSOVERSIGT
Lejligheder/ Navn Bygget, bygherre Arkitekt/byggestil Erhverv
301 Rolfshus 1918/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nybarok 50
302 Møllehuset 1918/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nybarok 40
303 Bjarkeshus 1918/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nybarok 20
304 Peter Bangs Hus 1919/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nybarok 41/3
305 Storkereden 1920/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nybarok 19/2
306 Malthe Bruuns Gård 1920/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 117/1
307 Lindehuset 1921/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 156
308 Svalegården 1920/Frederiksberg Kommune Valdemar Schmidt/nybarok 81
309 Den Sønderjyske By 1921/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 305/6
313 Tvillingegården 1921/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nybarok 70
314 Lauritz Sørensens Gård 1922/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 180/4
315 Wilkenbo 1923 af Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 156/5
319 Barfoeds Gård 1924/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen /nyklassicistisk 70
320 Mønsterbo 1925/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 67/3
322 Lineagården 1927/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 151/2
323 Firkløveren 1928/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 159
325 Trekanten 1930/Frederiksberg Kommune A.S.K Lauritzen/nyklassicistisk 90
326 Roskildegården 1935/Frederiksberg Boligselskab Henning Jørgensen/nyklassicistik/ 209
funktionalistisk
327 Sønderjyllandsgården 1935/Frederiksberg Boligselskab Poul Søgaard/nyklassicistisk /funktionalistisk 188/5
328 Solbjerggård 1938/Frederiksberg Boligselskab Poul Søgaard/nyklassicistisk /funktionalistisk 149/2
329 Nimbusparken 2005/JM Danmark Punkthus tegnet af Triac arkitekter 60
solgt til Frederiksberg Boligfond
Fokus på 2007
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 13
Renoveringer Navnet
Vinduesudskiftning og mindre byfornyelse i 1992-93. Forhandlinger Opkaldt efter Rolfs Krake, som var en dansk sagnkonge.
om modernisering foregår i øjeblikket.
Byfornyet i 1999 med nye badeværelser og franske altaner Fik sit navn, fordi en mølle har været placeret på grunden, hvor
ejendommen nu står.
Byfornyet i 1991 med nye badeværelser, vinduesudskiftning og anden Opkaldt efter Bjarke − en af sagnkongen Rolf Krakes kæmper
renovering.
Tagudskiftning i 1996, og vinduesudskiftning i 2002. Lejligheder Opkaldt efter professor Peter Georg Bang, som bl.a. har været
moderniseres ved frafl ytning. indenrigsminister.
Tagudskiftning i 1990’erne. Gård og baghuse istandsat i 1996. Ukendt begrundelse
Lejligheder moderniseres ved frafl ytning.
Byfornyet i 2005 med nye badeværelser, køkken, tagboliger, elevatorer Opkaldt efter den politiske forfatter og geograf Malthe Conrad Bruun.
og altaner.
Ældreegnede boliger med glas-svalegang etableret i 1993 og resten af Opkaldt efter overretssagfører H.C. Plockross’ villa Lindehuset, som
ejendommen byfornyet i 2006 med nyt køkken, bad, gård, altaner, tidligere lå i området, hvor Lindevangsparken nu ligger.
tagboliger og elevatorer
Tagudskiftning i 1980’erne. Lejligheder moderniseres ved frafl ytning. Fik sit navn fordi svaler fl øj i gården og lagde rede i hulrum i ejendommens
facade.
Moderniseret i 1973. Tag og vinduer udskiftet i 1985. Har sit navn pga. områdets vejnavne, som alle har relation til de slesviske
krige og genforeningen med Sønderjylland i 1920 efter afslutningen af
1. verdenskrig.
Byfornyes indtil 2009 med nye køkkener, bad og altaner Har sit navn fordi ejendommen består af to bygninger, som er placeret
overfor hinanden og fremstår ens.
Byfornyet i 2003 med nye køkkener, badeværelser, tagboliger, gård, Opkaldt efter rådmand Lauritz Sørensen, som bl.a. var æresformand for
altaner og elevatorer. den Konservative Vælgerforening i København.
Forhandlinger om modernisering foregår i øjeblikket Opkaldt efter skelsættende forfatter, fi losof og nationaløkonom Claudius
Edvard Theodor Wilkens.
Byfornyet med nye køkkener og bad i 2003. Opkaldt efter den anerkendte kemiprofessor ved Landbohøjskolen Christen
Thomsen Barfoed.
Byfornyes indtil 2009 med nyt tag, facade, køkkener og badeværelser, Ukendt begrundelse
altaner, gård og tagboliger
Lejligheder moderniseres ved frafl ytning. Fjerde sals lejligheder udvides Har formodentlig sit navn, fordi ejendommen har form som et L.
op i tagrummet.
Lejligheder moderniseres ved frafl ytning. Fjerde sals lejligheder udvides Har formodentlig sit navn, fordi ejendommen har form som en fi rkant.
op i tagrummet.
Altaner etableret til næsten alle lejligheder i 2007. Lejligheder moderniseres Har sit navn fordi ejendommen kun består af to langsider med en 90
ved frafl ytning. Fjerde sals lejligheder udvides op i tagrummet. graders vinkel og derfor fremstår som en trekant.
Modernisering i 2007 med nyt køkken og bad i størstedelen af lejemålene. Opkaldt efter Roskildevej, som går fra Vesterbrogade til Roskilde.
Resten moderniseres ved frafl ytning.
Gårdanlæg moderniseret i 2001. Opkaldt efter Sønderjyllands Alle. Ligesom andre veje i området henviser
vejnavnet til genforeningen med Sønderjylland i 1920 efter 1. verdenskrig.
Centralvarme indlagt i 1981 og gårdanlæg moderniseret i 1999 Har formodentlig sit navn, fordi ejendommens arkitektur er fokuseret
mod solen
Opkaldt efter den berømte danske motorcykel Nimbus, som i mange år blev
produceret, hvor Nimbusparken nu ligger.
Virksomhedens omfangFrederiksberg Boligfond er den største
private udlejer af boliger på Frederiks-
berg med knap 2.400 boliger og et min-
dre antal erhvervslejemål. Boligfondens
formål er, i samarbejde med Frederiks-
berg Kommune, at drive ejendommene
således, at ejendommene udnyttes
bedst muligt i funktionel henseende,
at der tilvejebringes den bedst mulige
brugsøkonomi, og at der efter aftale ud-
arbejdes retningslinjer om kommunens
anvisning til en del af boligerne.
Endvidere skal Frederiksberg Boligfond
søge at fremme boligkulturelle og bo-
ligproduktive formål i Frederiks berg
Kommune, herunder deltage i projekter
vedrørende byfornyelses-, boligforbed-
rings-, ældrebolig- og ungdomsboligud-
vikling, eller lignende sociale formål.
Boligfonden ledes af en bestyrelse, som
består af ni medlemmer. KAB Fonden og
Frederiksberg Kommune udpeger hver
tre medlemmer til bestyrelsen, og de
LEDELSESBERETNING 2007
sidste tre er udpeget af fællesfondsre-
præsentationen, som er et fælles forum
for beboerrepræsentanter i Frederiks-
berg Boligfonds ejendomme.
Forhenværende viceborgmester Jørgen
Christiansen udtrådte af bestyrelsen
efter eget ønske 1. august 2007. KAB
Fonden udpegede Birthe Aasted som
nyt bestyrelsesmedlem.
Frederiksberg Boligfonds daglige drift
varetages af PrivatBo a.m.b.a., som
boligfonden ejer med 50 % af indskuds-
kapitalen. PrivatBo varetager ejendoms-
administration, sekretariatsopgaver,
personalehåndtering samt bygherreråd-
givning på vegne af boligfonden.
Resultat og status Årets omsætning blev i 2007 på 120,9
mio. kr. Stigningen på 4,0 mio. kr. siden
2006 svarer til godt 3 %. Stigningen i
omsætningen skyldes huslejestigninger
som følge af moderniseringer af bolig-
fondens lejligheder.
Resultatet af den primære drift udgør
47,2 mio. kr., hvilket er en forøgelse på
7,1 mio. kr.
Udviklingen i omsætningen og den pri-
mære drift svarer til forventningerne.
Årets resultat blev et overskud på 2,1
mio. kr. mod 11,8 mio. kr. i 2006.
Faldet i resultat skyldes særlige fi nan-
sielle omkostninger på 9,6 mio. kr. ved-
rørende tab i forbindelse med indfrielse
af en valutaoption i schweiziske franc
(CHF), som boligfonden indgik aftale
om i 2003. Ved aftaleindgåelsen blev
endvidere indgået swapaftaler med
det formål at reducere valutarisikoen.
Swapaftalerne i schweiziske franc blev
imidlertid afhændet separat i 2005,
hvilke medførte betydelige fi nansielle
indtægter i dette regnskabsår. Valuta-
optionen i schweiziske franc har ikke
været risikoafdækket siden 2005.
Årsregnskab
14 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Frederiksberg Boligfonds bestyrelse
besluttede i 2007 at reducere boligfon-
dens fi nansielle risici herunder helt at
undlade at påtage sig valutarisici.
I 2006-2007 gennemførtes udbud af
bank- og realkreditforretninger i hen-
hold til EU-udbudsdirektivets bestem-
melser. Siden 1. juli 2007 har Danske
Bank været hovedsamarbejdspartner.
Nordea fi k retten til løbende at byde ind
som ligeværdig med Danske Bank i han-
del med fi nansielle instrumenter.
I samarbejdet med Danske Bank har
Frederiksberg Boligfond i efteråret 2007
fastlagt en ny risikoprofi l. Det blev i den
forbindelse vurderet, at valutaoptioner
skulle afhændes. Tabet er derfor realise-
ret i 2007.
Fondens egenkapital udgør ved udgan-
gen af regnskabsåret 3.101,5 mio. kr.
Anvisning af boliger og ventelisterI 2007 er 171 lejligheder blevet udlejet
svarende til 7,2 % af boligfondens sam-
lede portefølje. Udlejningsprocenten er
væsentligt lavere end de foregående år,
grundet et stort behov for genhusning
af beboere i forlængelse af den høje by-
fornyelses- og moderniseringsaktivitet.
Ved udgangen af 2007 var 86 boliger
reserveret til denne genhusning. Sam-
tidig har udviklingen på ejerboligmar-
kedet forventeligt medført et reduceret
antal opsigelser.
Genhusningsaktiviteten har især med-
ført at færre lejligheder er blevet anvist
til den interne og eksterne venteliste
i forhold til tidligere år, eftersom de
lejligheder, som bruges til genhusning,
også normalt er dem, som ansøgere på
ventelisten efterspørger.
20 lejligheder er i 2007 anvist som følge
af, at der er dispenseret fra de ancienni-
tetsbaserede ventelister. Dispensationer
gives til borgere på Frederiksberg, som
fx er sygdomsramte og i den forbindelse
ikke kan forblive i deres nuværende
bolig, eller hvis børn og deres forældre
uforskyldt bliver husvilde. Denne type
dispensationer forvaltes ud fra en fast
praksis, som har været gældende siden
1. januar 2006. Det forventes, at om-
kring 10 % af boligfondens lejligheder
vil blive udlejet til lejere, som har fået
dispensation fra ventelisterne.
I februar 2007 lukkede ventelisten for
eksterne ansøgere, fordi antallet af
ansøgere på listen oversteg 3.000. I
sammenhæng med ventelistens lukning
nedsatte boligfonden et udvalg, som
skulle revurdere de nuværende regler, for
at fi nde en løsning, som kunne skabe en
bedre og mere gennemskuelig venteli-
ste.
Nye boliger i gamle ejendommeDe store byfornyelsesarbejder, som bo-
ligfonden har taget initiativ til – særligt
de seneste 7-8 år – er fortsat i 2007. To
større projekter blev afsluttet og to nye
blev igangsat.
Årets største projekt har været afslut-
ningen af moderniseringen af ejendom-
men Roskildegården. Udover generel
vedligeholdelse fi k beboerne tilbudt at
få renoveret deres køkken og bad mod
en lejeforhøjelse. Projektet har fået en
fl ot tilmeldingsprocent, hvor 82 % tog
imod tilbuddet om nyt badeværelse og
køkken. Projektet blev gennemført i
tæt og velfungerende samarbejde med
beboerrepræsentationen, og projektfor-
løbet betegnes som meget vellykket.
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 15
Lejerne i ejendommen Trekanten kunne
i foråret 2007 tage nye altaner bygget i
fi berbeton og med glasrækværk i brug.
Altanerne er store opholdsaltaner og
måler op til 10 m2. Projektet blev vedta-
get på baggrund af en henvendelse fra
beboerne og har givet en markant vær-
diforøgelse til hele ejendommen.
To nye ambitiøse moderniseringsprojek-
ter er blevet vedtaget i 2007. Ejendom-
mene Tvillingegården og Mønsterbo skal
gennemgribende moderniseres med nyt
køkken, bad og tag- og facadearbejder.
Tvillinge gården får opsat altaner til en
del af lejemålene. Begge byggepladser
var påbegyndt ved årets udgang. Be-
boerne genhuses i byggeperioden. Før
byggesagen påbegyndes og genhusning
tilbydes, foretages en fl ersidig under-
søgelse af lejerforhold for at sikre, at
der ikke forekommer ulovlig fremleje
eller lignende. I både Tvillingegården og
Mønsterbo er lejeaftaler blevet opsagt
som følge af undersøgelsens afdækning
af ulovlige lejeforhold.
Udover de store moderniseringspro-
jekter udføres løbende et større antal
vedligeholdelsesarbejder. I 2007 kan
det fremhæves, at boligfondens største
ejendom Den Sønderjyske By har fået
Årsregnskab
16 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
renoveret alle vandinstallationer. Her-
udover er arbejdet påbegyndt med at
opgradere de elektriske installationer i
alle lejemål, således at der overalt er in-
stalleret lovpligtige HPFI-relæer.
Ejendommen Wilkenbo skulle i stil med
Tvillingegården og Mønsterbo gen-
nemgå en omfattende renovering. Et
stort projekt som ud over køkkener,
badeværelser og altaner også omfat-
tede nye elevatorer i alle opgange og
nye tagboliger. Projektet viste sig dog
ikke realiserbart grundet udviklingen i
bygge- og materialepriser. Et revideret
projekt, hvor indholdet blev reduceret,
og beboernes forventede huslejestignin-
ger blev forhøjet, kunne ikke gennem-
føres – primært grundet en svag bebo-
ertilslutning. Planerne for Wilkenbo er
derfor ikke afklarede.
Der foregår desuden en løbende moder-
nisering af bad og køkken i frafl yttede
lejemål i udvalgte ejendomme.
Tilgængelighed for beboer og borgerFrederiksberg Boligfonds indsats for at
højne kommunikationen er for alvor
startet op i 2007 i tre forskellige medier.
Beboerbladet Husrum er udkommet to
gange og har været med til at både at in-
formere og underholde lejerne omkring
lejerforhold og dagliglivet på ejendom-
mene. Frederiksberg Boligfonds årsberet-
ning blev optrykt og udsendt til et større
antal interessenter. Ud over den offi -
cielle årsrapport præsenteredes temaer
om byfornyelse, anvisninger og en sam-
let ejendomsoversigt. Et email-nyheds-
brev har hele året holdt beboerrepræsen-
tanter opdateret omkring udvikling og
beslutninger i Frederiksberg Boligfond
og PrivatBo. Alle tre initiativer har været
med til at præsentere Frederiksberg
Boligfond udadtil som en ansvarlig og
tilgængelig boligudbyder overfor alle in-
teressenter, og initiativerne fortsætter i
2008, hvor der desuden præsenteres en
ny hjemmeside på adressen www.fre-
deriksbergboligfond.dk og en opdateret
grafi sk identitet. Den grafi ske identitet
tager afsæt i boligfondens lange historie
og kan hjælpe til at signalere, at ligesom
boligfondens ejendomme, er boligfon-
den også moderniseret og klar til at
arbejde ansvarligt og kvalitetsorienteret
i de næste mange år.
Særlige forholdI december 2006 anlagde virksomhe-
den Frederiksberg Net sag an mod Fre-
deriksberg Boligfond. Sagen drejede sig
om, hvorvidt Frederiksberg Net havde
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 17
eneret til at benytte boligfondens bred-
båndskabler. Frederiksberg Boligfond
ønskede ikke at begrænse lejernes mu-
ligheder for at vælge blandt forskellige
leverandører og ønskede også at lade
lejerne drage fordel af en mulig konkur-
rence mellem disse. Boligfonden vandt
sagen i Københavns Fogedret i januar
2007, og Frederiksberg Net er efterføl-
gende blevet konkursbehandlet og for-
ventes tvangsopløst af myndighederne,
efter at alle bestyrelsesmedlemmer har
forladt selskabet. Boligfonden har sikret
lejerne, som var påvirket af sagen, via en
samarbejdsaftale med Dansk Net A/S,
som tidligere har været Frederiksberg
Nets samarbejdspartner. En tilsvarende
aftale er tidligere lavet med Dansk Bred-
bånd, og de to udbydere konkurrerer
fremover på lige vilkår.
Der verserer stadig mangler af bygge-
teknisk karakter og problemer vedrø-
rende jordarealets miljøforhold i forhold
til ejendommen Nimbusparken, som
boligfonden erhvervede fra JM Danmark
til overtagelse i 2005. Der tilbageholdes
fortsat et passende beløb til sikkerhed
for, at forholdene afklares.
Frederiksberg Boligfond har fritaget
det kommunale og boligsociale tilbud
Lindebutikken for leje af lokaler frem
til og med 2009. Lindebutikken ligger
i ejendommen Wilkenbo i Lindevangs-
kvarteret. Et kvarter som hovedsageligt
består af Frederiksberg Boligfonds ejen-
domme.
Efter regnskabsårets afslutning ind-
gav hovedentreprenøren CEG A/S
konkursbegæring, og boligfondens
modernisering af Tvillingegården gik i
stå. Konkurssagen har medført store
gener for beboerne, men PrivatBo har
som bygherrerådgiver været i stand til at
fi nde en løsning, således at en ny hoved-
entreprenør er indtrådt i entrepriseafta-
len. Byggesagen var omfattet af normal
fuldførelsesgaranti stillet af Dansk Kau-
tion, og påfører derfor ikke boligfonden
økonomiske tab.
Forventninger til 2008 2008 tegner til at blive endnu et år med
et højt aktivitetsniveau for Frederiks-
berg Boligfond.
Arbejdet fortsætter for at aftale en mo-
derniseringsløsning for ejendommen
Rolfshus. Forventeligt kan en beslut-
ning træffes i 2008 efter, at drøftelser
med beboerne har stået på i mere end
tre år. Frederiksberg Kommune har tidli-
gere bevilget støtte til moderniseringen,
og ejendommens tilstand berettiger i
meget høj grad til modernisering.
Bestyrelsen forventes at vedtage et sæt
nye anvisningsregler i 2008, og venteli-
sten skal herefter ajourføres og genåb-
nes i løbet af året.
PrivatBo får i 2008 ny direktør efter at
stillingen har været ubesat siden maj
2006. Herved styrkes mulighederne
for fortsat at udvikle og effektivisere
samarbejdet mellem boligfonden og
PrivatBo. Endvidere forventes det,
at boligfondens strategiprojekt kan
færdiggøres inden udgangen af 2008.
Forventeligt med en samlet strategi for
Frederiksberg Boligfond som fastlæg-
ger de langsigtede målsætning samt
beskriver de fælles værdier og rammer,
som Frederiksberg Boligfond ønsker at
arbejde indenfor.
Årsregnskab
18 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Nimbusparken
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 19
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for Frederiksberg Bolig-
fond for 2007 er afl agt i overensstem-
melse med årsregn skabs lo vens bestem-
melser for en klasse B-virksomhed med
de tilpasninger, der følger af fondens
aktivitetsområde.
Kravene til opstilling af resultatopgørel-
sen er fraveget i et vist omfang, for at
opnå en mere retvisende resultatopgø-
relse.
Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det er
sandsynligt, at fremtidige økonomiske
fordele vil tilfl yde fonden og aktivets
værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når
det er sandsynligt, at fremtidige økono-
miske fordele vil fragå fonden og forplig-
telsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og
forpligtelser til kostpris. Efterfølgende
måles aktiver og forpligtelser som be-
skrevet for hver enkelt regnskabspost
nedenfor.
Visse fi nansielle aktiver og forpligtelser
måles til amortiseret kostpris, hvorved
der indregnes en konstant effektiv rente
over løbetiden. Amortiseret kostpris
opgøres som oprindelig kostpris med
fradrag af eventuelle afdrag samt til-
læg/fradrag af den akkumulerede amor-
tisering af forskellen mellem kostpris og
nominelt beløb.
Ved indregning og måling tages hensyn
til gevinster, tab og risici, der fremkom-
mer, inden årsrapporten afl ægges og
som be- eller afkræfter forhold, der eksi-
sterede på balancedagen.
Indtægter indregnes i resultatopgørel-
sen i takt med, at de tjenes, herunder
indregnes værdireguleringer af fi nan-
ÅRSREGNSKAB 1. JANUAR – 31. DECEMBER
sielle aktiver og forpligtelser, der måles
til dagsværdi eller amortiseret kostpris.
Endvidere indregnes omkostninger, der
er afholdt for at opnå årets indtjening,
herunder afskrivninger, nedskrivninger
og hensatte forpligtelser samt tilbage-
førsler som følge af ændrede regnskabs-
mæssige skøn af beløb, der tidligere har
været indregnet i resultatopgørelsen.
Resultatopgørelsen
IndtægterIndtægter periodeafgrænses, så de om-
fatter regnskabsåret.
OmkostningerOmkostninger indeholder årets afholdte
omkostninger af primær karakter i for-
hold til hovedformålet.
AfskrivningerAfskrivninger indeholder årets afskriv-
ninger på materielle anlægsaktiver. Der
afskrives ikke på grunde og bygninger.
Finansielle indtægter og omkost-ningerFinansielle indtægter og omkostninger
indeholder renter, kursgevinster og -tab
vedrørende vær dipapirer, gæld og trans-
aktioner i fremmed valuta, amortisering
af fi nansielle aktiver og for pligtelser
samt tillæg og godtgørelser vedrørende
skat.
Skat af ordinært resultatÅrets aktuelle og udskudte skatter ind-
regnes i resultatopgørelsen med 25 %.
Balancen
Materielle anlægsaktiverBygninger og grunde er værdiansat til
den kontante offentlige ejendomsvur-
dering pr. 1/10 2006.
Tekniske anlæg, driftsmidler, inventar
og igangværende byggeri måles til kost-
pris med fradrag af akkumulerede af- og
nedskrivninger.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen
samt omkostninger direkte tilknyttet til
anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor
aktivet er klar til brug.
Der foretages lineære afskrivninger
over den forventede brugstid baseret på
følgende vurdering af aktivernes forven-
tede brugstider:
Renovationsanlæg 20 år
Driftsmateriel 10 år
EDB 3 år
Afskrivninger indregnes i resultatopgø-
relsen.
Materielle anlægsaktiver nedskrives til
genindvindingsværdien, såfremt denne
er lavere end den regnskabsmæssige
værdi.
Fortjeneste og tab ved afhændelse af
materielle anlægsaktiver opgøres som
forskellen mellem salgsprisen med
fradrag af salgsomkostninger og den
regnskabsmæssige værdi på salgstids-
punktet. Fortjeneste eller tab indregnes
i resultatopgørelsen under andre drifts-
indtægter.
TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret
kostpris. Der nedskrives til imødegåelse
af forventede tab med 65 % af tilgode-
havendet.
VærdipapirerBørsnoterede værdipapirer måles til
dagspris på balancedagen.
GældsforpligtelserFinansielle gældsforpligtelser indregnes
ved låneoptagelse til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte trans-
aktionsomkostninger. I efterfølgende
Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”An befalinger og Nøgletal 1997”.
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
Overskudsgrad Resultat af primær drift x 100
Nettoomsætning
Afkastningsgrad Resultat af primær drift x 100
Gennemsnitlige aktiver
Egenkapitalandel Egenkapital ultimo x 100
Passiver i alt ultimo
Egenkapitalforrentning Ordinært resultat efter skat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
Årsregnskab
20 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
perioder indregnes de fi nan sielle forplig-
telser til kontantrestgælden pr. status-
dagen.
Prioritetsgæld er optaget til kursværdi.
Kursreguleringen sker over egenkapi-
talen.
Øvrige gældsforpligtelser måles til net-
torealisationsværdi.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser fondens
pengestrømme fra drifts-, investerings-
og fi nansie ringsaktivitet for året, årets
forskydning i likvider samt den likvidi-
tetsmæssige stilling ved årets begyn-
delse og slutning.
Pengestrøm fra driftskapitalPengestrømme fra driftskapital præsen-
teres direkte og opgøres som indtægter
med fradrag af driftsomkostninger og
reguleret for ikke-kontante driftsposter,
ændring i driftskapita len, betalte fi nan-
sielle og ekstraordinære poster samt
betalte selskabsskatter.
Driftskapitalen omfatter omsætnings-
aktiver ekskl. de poster, der indgår i likvi-
der, og kort fristet gæld, prioritetsgæld,
skat og udbytte. Der indgår således
ikke likvide be holdnin ger og eventuelle
værdipa pirer optaget under omsæt-
ningsaktiver.
Pengestrøm fra InvesteringPengestrømme fra investering omfatter
køb og salg af anlægsaktiver samt køb
og salg af værdipapirer.
Købesummer opgøres til kostpris. Salgs-
summer opgøres som salgspris med
fradrag af han delsomkostninger.
Pengestrøm fra FinansieringPengestrømme fra fi nansiering
omfatter optagelse af og afdrag på
prioritetsgæld og anden langfristet og
kortfristet gæld, der ikke indgår under
ar bejdskapitalen.
LikviderLikvider omfatter likvide beholdninger
samt kortfristede værdipapirer, som
uden hindring kan omsættes til likvide
beholdninger og hvorpå der kun er ube-
tydelige risici for værdiændringer.
Note 2007 2006 tkr.
Indtægter
Huslejeindtægter 114.890.332 110.582
Øvrige indtægter 1 6.034.049 6.389
120.924.381 116.971
Omkostninger
Driftsomkostninger 2 -24.894.115 -22.777
Skatter og afgifter -17.143.315 -15.605
Renholdelse 3 -4.029.366 -4.559
Vedligeholdelse 4 -17.657.016 -23.050
Øvrige driftsomkostninger 5 -845.674 -1.997
Personaleomkostninger 6 -8.883.576 -8.742
Afskrivninger 9 -306.553 -194
Resultat af primær drift 47.164.766 40.047
Finansielle indtægter 7 13.301.905 13.638
Finansielle omkostninger 8 -48.838.647 -41.919
Tab indfrielse CHF option -9.568.657 0
Ordinært resultat 2.059.367 11.766
Skat af ordinært resultat 19 0 0
Årets resultat 2.059.367 11.766
Resultatdisponering som af
bestyrelsen foreslås fordelt således:
Overført overskud 2.059.367 11.766
RESULTATOPGØRELSE
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 21
Note 2007 2006 tkr.
AKTIVER
Materielle anlægsaktiver 9
Grunde og bygninger 3.827.500.000 3.827.500
Igangværende arbejder 389.688.037 350.587
Øvrigt driftsmateriel 1.179.606 386
4.218.367.643 4.178.473
Finansielle anlægsaktiver 10
Andelsbeviser i PrivatBo a.m.b.a. 40.000 40
Anlægsaktiver i alt 4.218.407.643 4.178.513
Tilgodehavender
Indestående i Grundejernes Investeringsfond 1.588.672 2.006
Mellemværende med lejere 11 634.990 0
Afsluttet/uafsluttet varme- og vandregnskaber 12 0 489
Øvrige tilgodehavender 13 713.717 478
Periodeafgrænsningsposter 507.186 394
3.444.565 3.367
Likvide beholdninger
Mellemværende med PrivatBo 4 101
Bankkonti omlægning/låneoptagelse 27.020 0
Danske Bank EUR-konto 2.119 2.342
Danske Bank 38.412 2.905
67.555 5.348
Omsætningsaktiver i alt 3.512.120 8.715
AKTIVER I ALT 4.221.919.763 4.187.228
BALANCE
Årsregnskab
22 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Note 2007 2006 tkr.
PASSIVER
Egenkapital
Grundfond 300.000 300
Opskrivningshenlæggelser 14 3.118.552.623 3.153.610
Overført resultat 15 -17.335.623 -23.621
3.101.517.000 3.130.289
Hensatte forpligtelser
Hensættelse til indvendig vedligeholdelse 32.373.331 30.047
32.373.331 30.047
Langfristede gældsforpligtelser
Prioritetsgæld i ejendommene 17 1.009.289.665 972.987
Deposita og forudbetalt leje 40.676.782 39.925
1.049.966.447 1.012.912
Kortfristede gældsforpligtelser
Danske Bank 18.616.451 0
Nordea 14.451 0
Prioritetsgæld i ejendommene 17 4.919.164 4.109
Mellemværende med lejere 11 0 297
Leverandører af varer og tjenesteydelser 4.076.056 2.820
Afsluttet/uafsluttet varme- og vandregnskaber 16 1.990.081 1.615
Periodeafgrænsningsposter 5.402.322 3.236
Skyldige omkostninger 18 3.044.460 1.903
38.062.985 13.980
Gældsforpligtelser i alt 1.088.029.432 1.026.892
PASSIVER I ALT 4.221.919.763 4.187.228
Garantiforpligtelser 20
Rente- og Valutaswaps 21
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 23
2007 2006 tkr.
Driftsindtægter 120.924.381 116.971
Driftsomkostninger excl. afskrivninger -73.453.062 -76.730
47.471.319 40.241
Ændring i arbejdskapital og hensatte forpligtelser 26.273.763 4.643
73.745.082 44.884
Finansielle poster -35.536.742 -28.281
Indfrielse option -9.568.657 0
Kursregulering af prioritetsgæld 4.226.224 23.040
Pengestrøm fra driften 32.865.907 39.643
Tilgang til ejendommene -75.258.311 -126.351
Køb/salg af værdipapirer 0 0
Pengestrøm fra investeringer -75.258.311 -126.351
Optagelse af obligationslån 37.112.083 84.731
Pengestrøm fra fi nansiering 37.112.083 84.731
Årets pengestrøm fra drift, investering og fi nansiering -5.280.321 -1.977
Likvider primo 5.347.876 7.325
Likvider ultimo 67.555 5.348
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Årsregnskab
24 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Note 2007 2006 tkr.
1 Øvrige indtægter
Vaskeriindtægter ejendomme 1.315.766 1.205
Byfornyelsestilskud 4.718.283 5.184
6.034.049 6.389
2 Driftsomkostninger
Administrationshonorar 6.523.544 6.053
Varmeregnskab 612.342 720
El og gas 3.083.714 2.962
Forsikringer 1.876.915 1.729
Tab ved lejeledighed 393.590 960
Tab ved frafl ytning 509.218 1.266
Hensat til tab på debitorer 1.211.984 -277
Antenneudgifter 5.651.188 4.936
Serviceabonnementer 1.062.032 1.308
Opnoteringsgebyr 389.252 197
Øvrige omkostninger 3.580.336 2.923
24.894.115 22.777
3 Renholdelse
Rengøring 2.896.292 3.058
Drift af ejendomskontor incl. arbejdstøj 790.175 1.073
Snerydning og vejsalt 35.542 100
Vaskemidler 307.357 328
4.029.366 4.559
4 Vedligeholdelse
Forbrug af indvendig vedligeholdelse 4.298.928 5.615
Udvendig vedligeholdelse 11.032.263 16.453
Regulering hensættelse indvendig vedligeholdelse 2.325.825 982
17.657.016 23.050
5 Øvrige driftsomkostninger
Omkostninger låneoptagelser/-omlægninger 845.674 1.702
EBO 0 295
845.674 1.997
NOTER
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 25
Note 2007 2006 tkr.
6 Personaleomkostninger
Der har i gennemsnit været beskæftiget 22 personer i regnskabsåret.
Personaleomkostninger er opgjort således:
Lønninger 6.815.693 6.512
Løn gårdmandsafl øsning 566.210 412
Pensionsomkostninger 838.133 785
Regulering feriepengeforpligtelse -26.712 153
Andel inspektørløn 453.104 459
Kørselsgodtgørelse 16.652 13
Diæter 1.739 2
Lønrefusion -93.567 -70
Salg arbejdstimer Nimbusparken -49.876 0
AER/Arb.miljø-bidrag 71.301 74
Andre omkostninger til social sikring 82.349 70
8.675.026 8.410
Løn og vederlag til bestyrelsen
Honorarer og vederlag til bestyrelsesmedlemmer 208.550 332
Personaleomkostninger ialt 8.883.576 8.742
7 Finansielle indtægter
Bankrenter 57.421 438
Renter byggesager selvfi nansieret 3.149.120 5.090
Renter valutaswap 7.086.277 8.086
Gevinst indfrielse valutaswap 1.226.729 0
Afdragsbidrag prioritetsgæld 1.763.440 0
Andre renteindtægter 18.918 24
13.301.905 13.638
8 Finansielle omkostninger
Prioritetsrenter 40.035.503 30.217
Bankrenter 1.100.854 143
Renter valutaswap 7.702.290 11.484
Andre renteomkostninger 0 75
48.838.647 41.919
NOTER
Årsregnskab
26 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Note 2007 tkr.
9 Materielle anlægsaktiver
Grunde og Igangværende
bygninger arbejder Driftsmidler I alt
Akk. anskaffelsessum 1. januar 673.890.389 350.586.917 1.395.725 1.025.873.031
Tilgang i året 35.056.988 39.101.120 1.100.203 75.258.311
Afgang i året 0 -439.331 -439.331
Akk. anskaffelsessum 31. december 708.947.377 389.688.037 2.056.597 1.100.692.011
Akk. opskrivninger 1. januar 3.153.609.611 0 0 3.153.609.611
Årets opskrivninger 0 0 0 0
Årets nedskrivninger 35.056.988 0 0 35.056.988
Akk. opskrivninger 31. december 3.118.552.623 0 0 3.118.552.623
Akk. afskrivninger 1. januar 0 0 1.009.769 1.009.769
Tilbageførte afskrivninger 0 0 -439.331 -439.331
Årets afskrivning 0 0 306.553 306.553
Akk. afskrivninger 31. december 0 0 876.991 876.991
Regnskabsmæssig værdi 31. december 3.827.500.000 389.688.037 1.179.606 4.218.367.643
Kontant ejendomsværdi 1/10 2006 3.827.500.000
2007 2006 tkr.
10 Finansielle anlægsaktiver
Andelsbeviser i Privatbo a.m.b.a.:
Anskaffelsessum:
Saldo 1. januar 40.000 40
Årets tilgang 0 0
Årets afgang 0 0
Saldo 31. december 40.000 40
Andel indre værdi udgør pr. 31.12.07 kr. 2.512.570.
11 Mellemværende med lejere
Boligafgifter og lejere 2.713.290 819
- nedskrivning frafl yttere til incasso -1.744.258 -532
969.032 287
Forudbetalinger for lejere i januar måned -334.042 -584
634.990 -297
12 Afsluttet/uafsluttet varme- og vandregnskab
Afsluttet varmeregnskab 0 489
Uafsluttet varmeregnskab 0 0
0 489
13 Øvrige tilgodehavender
Udgifter projekt drejebog for huslejere 610.594 345
Tilgodehavende hos forsikringsselskaber m.v. 103.123 133
713.717 478
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 27
Note 2007 2006 tkr.
14 Opskrivningshenlæggelser
Akk. opskrivninger primo 3.153.609.611 3.153.610
Årets opskrivninger 0 0
Årets nedskrivninger 35.056.988 0
Akk. opskrivninger ultimo 3.118.552.623 3.153.610
15 Overført resultat
Saldo pr. 1. januar -23.621.214 -58.436
Korrektion af saldo for indvendig vedligeholdelse 2005 0 9
-23.621.214 -58.427
Overført fra årets resultat 2.059.367 11.766
Kursregulering prioritetsgæld 4.871.463 22.075
Afdragbidrag staten 0 1.743
Regulering indeksering af prioritetsgæld -645.239 -778
Overført resultat ialt -17.335.623 -23.621
16 Mellemværende med lejere
Uafsluttet varmeregnskab 1.966.847 1.505
Afsluttet koldvandsregnskab 23.234 91
Uafsluttet koldvandsregnskab 0 19
1.990.081 1.615
17 Prioritetsgæld i ejendommene
Samlet prioritetsgæld i ejendommene 1.014.208.829 977.097
Heraf forfalder efter 1 år. 4.919.164 4.109
Heraf forfalder efter det 5. år 923.425.967 946.804
18 Skyldige omkostninger
Skyldig fagforeningsklub m.v. 20.477 18
Skyldig moms 16.462 13
Reservationer byggesager 1.709.431 456
Reservationer indvendig vedligeholdelse lejere 166.524 261
Skyldig A-skat m.v. 86.139 84
Feriepengeforpligtelse 1.045.427 1.071
3.044.460 1.903
19 Skat af ordinært resultat
Hensættelse 1. januar 0 0
Betalt skat i perioden 0 0
Skat af årets resultat 0 0
0 0
20 Garantiforpligtelser:
Ingen
21 Rente- og valutaswap:
Fonden har indgået renteswaps løbende fra 2003 til 2036. Markedsværdien udgør pr. statusdagen i alt kr. 26.486.901.
Fonden har i årets løb indfriet tidligere indgåede valutaswaps og valutaterminsforretninger.
NOTER
Årsregnskab
28 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 29
Den uafhængige revisors påtegning
Til bestyrelsen i Frederiksberg BoligfondVi har revideret årsrapporten for Frederiksberg Boligfond for regnskabsåret 1. januar 31. december 2007, omfattende ledelses-
påtegning, ledelsesberetning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse og noter. Årsrap-
porten afl ægges efter årsregnskabsloven.
Ledelsens ansvar for årsrapportenLedelsen har ansvaret for at udarbejde og afl ægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregn-
skabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at
udarbejde og afl ægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen
skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige
skøn, som er rimelige efter omstændighederne.
Revisors ansvar og den udførte revisionVores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overens-
stemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte
handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for
virksomhedens udarbejdelse og afl æggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisions-
handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af
virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis
er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af
årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
KonklusionDet er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af fondens aktiver, passiver og fi nansielle stilling pr. 31. de-
cember 2007 samt af resultatet af fondens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2007 i
overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Hillerød den 7. maj 2008
Ernst & YoungStatsautoriseret Revisionsaktieselskab
Ib Østlund
Statsautoriseret revisor
PÅTEGNINGER
Introduktion
30 | Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Ledelsespåtegning
Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2007 for Frederiksberg Boligfond.
Årsrapporten er afl agt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis
for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et ret vi sende billede af fondens aktiver, passiver og fi nansielle stilling pr.
31. december 2007 samt af re sultatet af fondens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december
2007.
Frederiksberg, 7. maj 2008
Bestyrelse:
Martin Nissen Dahl Michael Christensen Birthe Aasted
Formand Næstformand
Ali Maktabi Erling Oxdam Jens Peter Fabricius
Carl Verner Obel Bent Christensen Lene Paludan Hastrup
Introduktion
Verrner ObelManager.
Udpeget af Frederiksberg Boligfonds
fællesrepræsentation 2007-2009.
Formand for beboerrepræsentationen i
Peter Bangs Hus.
Lene HastrupLedelsessekretær.
Udpeget af Frederiksberg Boligfonds
fællesrepræsentation 2007-2009.
Formand for beboerrepræsentationen i
Rolfshus.
BESTYRELSEN
Martin Dahl, formandØkonomi- og administrationschef,
cand.oecon.
Udpeget af KAB Fonden 2006-2010.
Medlem af bestyrelsen i PrivatBo
a.m.b.a.
Michael Christensen, næstformandAdministrationschef.
Udpeget af Frederiksberg kommunal-
bestyrelse 2005-2009.
Medlem af bestyrelsen i PrivatBo
a.m.b.a.
Jens Peter FabriciusAdvokat.
Udpeget af KAB Fonden 2008-2011
Birthe AastedAdvokatsekretær.
Udpeget af KAB Fonden indtil 2009.
Erling OxdamAdvokat (H).
Udpeget af Frederiksberg kommunal-
bestyrelse 2005-2009.
Ali MaktabiIntegrationskonsulent, foredragsholder,
oversætter og medlem af kommunalbe-
styrelsen på Frederiksberg.
Udpeget af Frederiksberg kommunalbe-
styrelse 2005-2009.
Bent ChristensenMalermester.
Udpeget af Frederiksberg Boligfonds
fællesrepræsentation 2007-2009.
Formand for beboerrepræsentationen i
Den Sønderjyske By.
Medlem af bestyrelsen i PrivatBo
a.m.b.a.
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning | 31
Frederiksberg Boligfond
c/o PrivatBo
Dahlerupsgade 5, 4
1603 København V
www.frederiksbergboligfond.dk