pengenalan pengurusan dan peyenggaraan …ikpkt.kpkt.gov.my/nota/perumahan/pp02/slot1.pdf · dan...

PENGENALAN PENGURUSAN DAN PENYENGGARAAN BANGUNAN BERSTRATA 24 MAC 2015

Urbanisasi tanah merupakan “sumber yang tidak boleh diperbaharui”

berkongsi kemudahan-kemudahan awam

peraturan berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan berstrata perlu jelas, teratur dan berkesan

PENGENALAN

6 Juta Penduduk Strata

(30% Penduduk Malaysia)

15,000 Kawasan Pemajuan

(Kondo, Apartment, Pangsapuri, Flat)

Purata 15,000 Aduan setiap tahun

STATISTIK STRATA DI MALAYSIA

0

2

4

6

Statistik Strata

Series 1 Series 2

Series 3

ISU DAN STRATEGI

ISU

1. Perundangan

2. Organisasi

3. Penguatkuasaan

4. Kesedaran

STRATEGI

1. Perkasa Perundangan

2. Perkukuh Organisasi

3. Pendidikan Komuniti

4. Penguatkuasaan

MATLAMAT

1. Sejahtera Penduduk

2. Negara Maju

Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan

5

Nota*anggaran 1 petak : 4 penduduk

*maklumat daripada COB PBT sehingga 30 Jun 2014

Populasi Malaysia 28.3 juta

Bilangan Skim Strata 15,621 skim

Bilangan Petak 1,347,501

Penduduk Strata 5.39 juta orang (19%)

LIFE CYCLE HARTA TANAHSTRATA

5

Pembangunan

Penyerahan

PENGURUSAN • Penyenggaraan • Pembaikan • Pengubah suaian

Perancangan

Pemusnahan/ perobohan

• Pembinaan • Pemasaran

• Reka bentuk • kajian pasaran

• Jualan • Pajakan/sewaan • Janaan pendapatan

• Keusangan • Tidak selamat • Tidak ekonomik

4

telah terima CCC

VACANT POSSESSION

PEMAJU

Pengurusan dilaksana oleh Pemaju

JMB/JMC

Pengurusan Bersama selepas 12 bulan VP yang pertama

BADAN PENGURUSAN (MC)

Pengurusan oleh komuniti pemilik-pemilik petak setelah

¼ syer agregat telah dipindahmilik PEMBUBARAN MC

GARIS MASA PENGURUSAN STRATA

Pengurusan ditamatkan apabila pecah bahagi ditamatkan.

8 PRINSIP ASAS PENGURUSAN HARTA BERSAMA.

Dr. Elinor Ostrom,

Nobel Laureate in Economy

8 PRINSIP ASAS

SEMPADAN JELAS

UNDANG-UNDANG SEPADAN

KEPUTUSAN SECARA

KOLEKTIF

KURANG CAMPUR

TANGAN PIHAK KETIGA

PEMANTAUAN BERKESAN

HUKUMAN KEPADA PESALAH

PENYELESAIAN KOS EFEKTIF

SUBSIDIARI KAWASAN

BESAR

PRINSIP ASAS

a. Kenalpasti dan tentukan Individu Atau

Peserta Yang Mempunyai Hak Ke Atas

Harta Bersama.

b. Tandakan dengan Jelas Sempadan Harta

Bersama.

SEMPADAN YANG JELAS

Sek 4 Akta 318 : Pemilik merujuk

kepada pemilik petak

Sek 2 Akta 757 : Harta Bersama (b)(i)

berhubung dengan suatu bangunan atau tanah yang dipecah

bahagi, ertinya sebahagian daripada

lot yang tidak terkandung dalam mana petak yang

ditunjukkan dalam PELAN STRATA yang

diperakui.

Undang-undang dan peraturan yang dibuat

mestilah bersesuaian dan mestilah

berkaitan dengan keadaan setempat.

UNDANG-UNDANG YANG SEPADAN

Sek 70 Akta 757 : Undang-undang kecil bagi mengawal selia

bangunan atau tanah yang dipecah bahagi

Sek 71 Akta 757 : Undang-undang kecil bagi harta bersama

terhad

Majoriti yang terlibat dengan peraturan

yang dibuat, mestilah berhak untuk

meminda peraturan tersebut.

KEPUTUSAN MAJORITI

Jadual Kedua, Peruntukan bagi Perbadanan

Pengurusan : Subseksyen 22(2), 56(2) dan 63(5)

Meminimakan penglibatan pihak ketiga

dalam pengurusan kehidupan Pemilik

Petak .

PENGLIBATAN PIHAK KETIGA YANG MINIMA

Hanya pemilik petak yang lebih tahu

kehendak, keperluan dan kemampuan

mereka.

Pemantauan hendaklah sentiasa dilakukan.

Ini memastikan harta bersama tersebut

terpelihara dan dapat dinikmati oleh

semua pihak dalam jangkamasa panjang.

PEMANTAUAN

Seksyen 21 Akta 757 : Kewajipan dan Kuasa Badan Pengurusan

Hukuman sebagai sebagai satu bentuk

peringatan mesti diwujudkan bagi

mengelakkan keharmonian terganggu.

HUKUMAN

Sesiapa yang melanggar peraturan mesti di hukum.

Sebarang pertikaian mestilah dapat

diselesaikan cepat, mudah dan murah. Ini

bagi mengelakkan perselisihan yang tidak

berkesudahan.

PENYELESAIAN KOS EFEKTIF

Lebih besar satu kelompok masyarakat

maka lebih rumit ianya untuk diuruskan.

Oleh sebab itu kelompok besar ini perlu

dipecahkan kepada satu kelompok kecil

yang lebih mudah diurus.

JAWATANKUASA SUBSIDIARI BAGI KAWASAN YANG BESAR

Evolusi Perundangan Pengurusan Strata

Akta Pengurusan Strata 2013

(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

Akta Pemajuan Perumahan

1966

(Akta 118)

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)

Akta Bangunan Dan Harta

Bersama 2007

(Akta 663)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)

• Hakmilik strata adalah merupakan satu urusniaga hartanah dan diperuntukkan didalam Kanun Tanah Negara 1965 sebagai hakmilik subsidiari (Seksyen 151 - 137 KTN).

• Pada 1 Jun, 1985, peruntukkan Hakmilik Subsidiari didalam Kanun Tanah Negara telah dimansuhkan dan Akta Hakmilik Strata, 1985 berkuatkuasa bagi semua pengurusan Hakmilik Subsidiari dan istilah tersebut diganti dengan istilah Hakmilik Strata.



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Pemajuan Perumahan 1966

(Akta 118)

• Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Jadual G, H, I dan J juga memperuntukan klausa spesifik berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama.



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Hakmilik Strata 1985

(Akta 318)

• Akta Hakmilik Strata (AHS) 1985 (Akta 318) menjelaskan pecah bahagi bangunan berbilang tingkat kepada petak-petak strata dalam satu (1) lot tanah.

• Pecah bahagi ini bermaksud pengeluaran hakmilik berasingan yang dipanggil hakmilik strata bagi tiap-tiap petak (unit) dalam bangunan yang mempunyai dua (2) tingkat atau lebih.



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)

Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007

(Akta 663)

• Akta 663 merupakan undang-undang untuk mengadakan peruntukan bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama yang bertujuan menjaga kepentingan pembeli pembangunan berstrata sebelum hakmilik strata didaftarkan



(Akta 757)

Hakmilik Subsidiari

(KTN 1965)


1966

(Akta 118)



Bersama 2007

(Akta 663)


(Akta 757)

• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) adalah undangundang yang diperuntukan untuk mengawal selia penyenggaraan dan pengurusan bangunan bertingkat atau tanah yang dipecah bahagi dan dikeluarkan hakmilik strata, bermula dari peringkat penyerahan milikan kosong sehingga ke peringkat selepas perbadanan pengurusan diwujudkan

• Tiga entiti diperkenalkan di bawah Akta 663 iaitu Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings), badan pengurusan bersama (Joint Management Body) dan badan pengurusan (MC).

• Akta 663 juga memperkenalkan tempoh interim di mana penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama diletakkan di bawah JMB sebelum hakmilik strata didaftarkan dan badan pengurusan diwujudkan.

• Dari tarikh penerimaan milikan kosong sehingga selepas hakmilik strata dikeluarkan, bangunan dan harta bersama akan disenggara dan diuruskan oleh tiga badan pengurusan: pemaju (tempoh permulaan), badan pengurusan bersama (JMB) (tempoh interim) dan perbadanan pengurusan (MC) (tempoh akhir).

KEBAIKAN AKTA 663

KELEMAHAN AKTA SEDIA ADA

• Penjelasan kurang terperinci mengenai tatacara Akta 663 menyebabkan timbulnya kekaburan atau “grey areas” dalam mengintepretasi Akta ini, khususnya kekeliruan tatacara peralihan tugasan (tanggungjawab dan pembahagian tugas) daripada pemaju ke JMB dan MC

• Tindakan yang boleh diambil oleh COB terhadap pemaju sekiranya pemaju gagal melaksanakan tanggungjawab

• Hal-hal berkaitan dengan pengurusan akaun penyenggaraan dan akaun perjelas setelah berlaku peralihan kuasa dalam keahlian pihak pengurusan

• Kawasan harta bersama yang tidak ditandakan atau dinyatakan dengan jelas

• Tidak ada peruntukan khusus untuk mengira unit syer petak dalam sesebuah kawasan pemajuan bagi kes-kes petak yang tidak dinyatakan unit syer.

• Pemaju, JMB atau MC sering menghadapi masalah kewangan akibat kurang keberkesanan di dalam kaedah pungutan caj penyenggaraan daripada pemilik petak.

• Kuasa dan tanggungjawab COB adalah pelbagai (multiple roles) tetapi ia tidak mempunyai kuasa menghukum atau “punitive” yang mencukupi supaya mereka boleh membuat penyelesaian yang berkesan.

• Akta 663 dan Akta 318 mempunyai intepretasi dan definisi yang berbeza bagi sesuatu perkara yang sama seperti definisi harta bersama, akaun penyelenggaraan, proksi dan lain-lain.

Penubuhan JMB/MC melalui mesyuarat agung tahunan.

Memberi peluang kepada semua penduduk untuk memilih wakil-wakil penduduk yang dikenali sebagai JMB/MC (Akta 318)

PEMERKASAAN PENDUDUK

STRATA


Mengamalkan prinsip demokrasi

Pengurusan Keselamatan dan Risiko

Penyenggaraan

Kewangan

Sokongan dan Kesedaran Penduduk

Penubuhan Dan Pengurusan Badan


ELEMEN UTAMA

25%

25%

20%

20%

10%

DEFINISI

Kualiti kehidupan penghuni bangunan berstrata adalah merujuk kepada penilaian kualiti pengurusan kawasan pemajuan berstrata

Status Penarafan Bintang Kawasan

Pemajuan Berstrata Mengikut PBT (Jan-Jun 2014)


72 sampel (1 %)

1758 sampel (26%)

1291 sampel (20%)

2932 (44%)

602 sampel (9%)

Bil. Kaw. Pemajuan : 15,621 Bil. Sampel : 6,655 Data diterima dari COB PBT 2014 27

Status Pihak Pengurusan

Mengikut Jenis & Bilangan di Kawasan Pemajuan (Jan-Jun

2014)


28

KEBERKESANAN PELAKSANAAN

Keberkesanan pelaksanaan adalah

merujuk kepada jumlah dan jenis

tindakan penguatkuasaan yang diambil oleh COB PBT.


Statistik Tindakan Penguatkuasaan

Akta 663 Mengikut Jenis Kesalahan (Jan-Jun 2014)


Pengeluaran surat/notis peringatan

87.37%

10.43%

1.05%

0.78%

0.27%

0.09%

0.01%

30

KUALITI PENYAMPAIAN

PERKHIDMATAN

Kualiti penyampaian perkhidmatan

adalah merujuk kepada jumlah aduan

diterima yang berjaya diselesaikan oleh COB PBT.


Statistik dan Jenis Aduan Yang

Diterima (Jan-Jun 2014)


1322 Aduan

1138

Aduan

1034 Aduan

997 Aduan

954 Aduan

598 Aduan

556 Aduan

32

8399

8399

Jumlah Penyata Kewangan

Diterima COB di PBT

(Jan-Jun 2014)


33

Penyata Kewangan Diterima COB di PBT

ISU-ISU TERKINI CAWANGAN

PENGURUSAN STRATA


1) PELAKSANAAN AKTA PENGURUSAN STRATA 2013 (AKTA 757)

oPENETAPAN TARIKH AKTA PENGURUSAN STRATA 2013 (AKTA 757)

Akta 757:

perkenan Yang Dipertuan Agong : 5 Februari 2013

diwartakan : 8 Februari 2013

Seksyen 1(3) Akta 757 : Menteri KPKT akan menetapkan tarikh kuatkuasa Akta tersebut di setiap Negeri di Semenanjung Malaysia selepas berunding dengan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) bagi Negeri itu

29-May-15

35



oPENETAPAN TARIKH AKTA PENGURUSAN STRATA 2013 (AKTA 757)

Sesi konsultasi (kunjungan hormat YBM/YBTM KPKT ke atas YAB MB/KM) telah dan akan dijalankan ke negeri-negeri berikut:

29-May-15

36


Bil. Tarikh Negeri 1 20 Oktober 2014 Pulau Pinang (YBTM) 2 23 Oktober 2014 Selangor (YBM) 3 31 Oktober 2014 Melaka (YBTM)

4

Pejabat Menteri Besar Terengganu telah mencadangkan tiga tarikh: (i) 14 Disember 2014 (Ahad) - pagi atau petang; (ii) 22 Disember 2014 (Isnin) - 2.30 petang; dan (iii) 30 Disember 2014 (Selasa) - pagi atau petang. Memohon Pejabat YBM KPKT untuk mengesahkan tarikh yang dipersetujui

Terengganu (YBM)

5

Surat permohonan kunjungan hormat telah dihantar kepada semua Pejabat Menteri Besar/ Ketua Menteri pada 31 Oktober

2014. Pihak Pejabat Menteri Besar / Ketua Menteri akan memberikan maklum balas cadangan tarikh kunjungan hormat

YBM/YBTM KPKT

Negeri Sembilan (YBTM) 6 Perlis (YBTM) 7 Pahang (YBTM) 8 Kelantan (YBTM) 9 Johor (YBTM)

10 Perak (YBM) 11 Kedah (YBM)


o RESOLUSI DUN:

Untuk pelantikan Pengerusi, Timbalan Pengerusi, Anggota dan semua pegawai dan kakitangan Tribunal Pengurusan Strata (TPS) selaras dengan Fasal (3), Perkara 80 Perlembagaan Persekutuan yang akan dibuat oleh YB Menteri KPKT

Akta 757 Seksyen 103 dan 104, satu ketetapan oleh Dewan Undangan Negeri diperlukan untuk memberikan kuasa eksekutif dalam hal pelantikan Pengerusi, Timbalan Pengerusi, Anggota, Setiausaha, pegawai dan kakitangan TPS

29-May-15

37


2) PERATURAN- PERATURAN PENGURUSAN STRATA - PERATURAN PENGURUSAN STRATA (PENYENGGARAAN & PENGURUSAN -PERATURAN PENGURUSAN STRATA (TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA) -PERATURAN PENGURUSAN STRATA (PENGKOMPAUNAN)

o PERATURAN PENGURUSAN STRATA (PENYENGGARAAN DAN PENGURUSAN) 2014:

Dibentangkan dalam Mesyuarat JPP KPKT pada 13 Oktober 2014.

Disemak oleh PUU bersama Cawangan Pengurusan Strata dan Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata telah diadakan pada 3 November 2014

Draf peraturan versi Bahasa Melayu dan Bahasa Inggeris telah dikemukakan kepada Jabatan Peguam Negara pada 10 November 2014

29-May-15

38


o PERATURAN PENGURUSAN STRATA (TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA) 2014:

Draf peraturan versi Bahasa Melayu dan Bahasa Inggeris telah dikemukakan kepada Jabatan Peguam Negara pada 10 November 2014

29-May-15

39



o PERATURAN PENGURUSAN STRATA (PENGKOMPAUNAN) 2014:

Dibentangkan dalam Mesyuarat JPP KPKT pada 13 Oktober 2014

Akan dikemukakan ke Jabatan Peguam Negara dengan kadar segera

29-May-15 40



3) PERSEDIAAN KEMENTERIAN DALAM KONTEKS PENGURUSAN SUMBER MANUSIA UNTUK MELAKSANAKAN AKTA 757

o CAWANGAN PENGURUSAN STRATA:

Diwujudkan di bawah Bahagian Perkhidmatan Perbandaran, Sektor Kesejahteraan melalui penstrukturan semula Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan melalui Waran Perjawatan Bil.S234 Tahun 2013 berkuatkuasa pada 1 November 2013 dimana sebanyak 18 jawatan di Cawangan Pengurusan Strata diluluskan

29-May-15

41



Fungsi utama Cawangan ini diwujudkan adalah untuk memberi penekanan dalam aspek ke arah pemerkasaaan penghuni bangunan berstrata:

pengurusan

penyenggaraan

pengurusan akaun

pembangunan komuniti strata

29-May-15

42




Empat unit baru telah diwujudkan di bawah Cawangan ini untuk menambahbaik penyelarasan Pesuruhjaya Bangunan di Pihak Berkuasa Tempatan. Unit tersebut adalah:

Unit Khidmat Nasihat dan Pemantauan;

Unit Pembangunan Komuniti Strata;

Unit Pendakwaan dan Auditan; dan

Unit Sokongan Teknikal

29-May-15

43



o TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA:

20 orang anggota

44 pegawai dan kakitangan Tribunal Pengurusan Strata

Di bawah Seksyen 103 dan 104, Akta 757, satu ketetapan oleh Dewan Undangan Negeri diperlukan untuk memberikan kuasa eksekutif dalam hal pelantikan Pengerusi, Timbalan Pengerusi, Anggota, Setiausaha, pegawai dan kakitangan TPS

29-May-15

44



o TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA:

Kementerian pada masa kini dalam sesi kunjungan hormat kepada semua negeri untuk mendapatkan persetujuan Kerajaan Negeri melalui Resolusi DUN dalam pelantikan Pengerusi, Timbalan Pengerusi, Anggota dan semua pegawai dan kakitangan Tribunal Pengurusan Strata (TPS) selaras dengan Fasal (3), Perkara 80 Perlembagaan Persekutuan yang akan dibuat oleh YB Menteri KPKT

29-May-15

45



o PENSTURKTURAN SEMULA COB DI PBT:

Kementerian sedang mengkaji semula keperluan perjawatan yang sesuai dari segi gred jawatan dan bilangan perjawatan bagi Unit Pesuruhjayan Bangunan di Pihak Berkuasa Tempatan selaras dengan beban tugas yang dipikul

29-May-15

46


4) PENENTUAN HALATUJU PENDAFTARAN EJEN PENGURUS BANGUNAN BERSTRATA

o PEMINDAAN AKTA PENILAI, PENTAKSIR, & EJEN HARTA TANAH (AKTA 242):

Terdapat keperluan supaya semua pengurus harta didaftarkan di bawah satu badan kawal selia

Pendaftaran perlu menetapkan terma dan syarat yang bersesuaian kepada pengurus harta tidak berdaftar

Pada masa kini, hanya satu badan yang mengawal selia amalan pengurusan bangunan iaitu Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (LPPEH) di bawah Akta 242

29-May-15

47




Dua opsyen disediakan semasa taklimat kepada YBM KPKT di Parlimen pada 3 April 2014;

Opsyen 1 : KPKT meminda Akta Pengurusan Strata (Akta 757) selaras dengan Akta 242

Opsyen 2 : KPKT meminda Akta 757 dengan memasukkan Bahagian baru yang akan mewajibkan semua pengurus bangunan berstrata berdaftar di bawah Akta 757. KPKT/COB PBT akan bertindak sebagai badan kawal selia kepada pengurus bangunan berstrata

29-May-15

48




Semasa perbincangan dalaman pada 9 September 2014 antara YBM, KSU, TKSU(P), TKSU(D), TKSU (K), PUU, TPPS, DASAR dan Cawangan Pengurusan Strata, Menteri setuju supaya ejen pengurus bangunan didaftarkan di bawah KPKT

Kajian lanjut diadakan

29-May-15

49


LIFE CYCLE PENGURUSAN STRATA

5

Pemaju

JMB MC

1/4 syer telah dipindahmilik

VP

Penamatan pecah bahagi

12 bulan

intitial period

pengenalan pengurusan dan peyenggaraan …ikpkt.kpkt.gov.my/nota/perumahan/pp02/slot1.pdf · dan...

Documents