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Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14

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INQUADRAMENTO pag 3 Inquadramento generale pag 4 Inquadramento Jesolo pag 5 Inquadramento progetto pag 6 DESCRIZIONE URBANISTICA pag 7 Descrizione pag 8 Poli residenziali pag 9 Servizi locali pag 10 DESCRIZIONE PROGETTO pag 11 Descrizione pag 12 PROGETTO pag 13 Piante, prospetto, vista pag 14 Sezioni, prospetto, vista pag 15 Prospetti, viste pag 16 CONSISTENZA pag 17 Superficie commerciale pag 18 PROCEDIMENTO DI STIMA pag 19 Procedimento pag 20 IMMOBILI COMPARATIVI pag 21 Inquadramento immobili simili pag 22 Comparativo 1 pag 23 Comparativo 2 pag 24 Comparativo 3 pag 25 Comparativo 4 pag 26 GIUDIZIO DI STIMA pag 27 Valore unitario e normalizzazione prezzi pag 28 Calcolo valore di mercato del bene pag 29

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STIMA COSTO COSTRUZIONE pag 30 Calcolo volume del progetto pag 31 Volumetria pag 32 Volume progetto pag 33 DESCRIZIONE OPERE DEL PROGETTO pag 34 Descrizione opere edili pag 35 Descrizione impianti pag 36 Costo di costruzione pag 37 COMPUTO METRICO ESTIMATIVO pag 38 Individuazione porzione computata pag 39 Descrizione tipologia 1 pag 40 Computo muro tipologia 1 pag 41 Computo muro tipologia 1 pag 42 Computo scala e totale tipologia 1 pag 43 Descrizione tipologia 2 pag 44 Computo muro tipologia 2 pag 45 Computo muro tipologia 2 pag 46 Computo scala e totale tipologia 2 pag 47 Conclusione pag 48


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LIDO DI JESOLO

JESOLO PAESE


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Il progetto è collocato nella località balneare di Jesolo e più specificatamente nella zona litoranea che, in questi ultimi anni, è diventata parte di un progetto di ristrutturazione e di riqualificazione urbanistica totale nel quale si vede la partecipazione di architetti molto noti a livello internazionale come Kenzo Tange, Richard Meier, Zaha Hadid e Jean Nouvel. In particolare nelle aree limitrofe a quella di progetto sono presenti edifici appena costruiti, o ancora a livello progettuale, a destinazione residenziale, tra i quali è da menzionare il Jesolo Lido Village di Richard Meier. Il progetto proposto dunque si pone all’interno di un’area che è in pieno sviluppo urbanistico e che sta diventando il nuovo polo residenziale della rinnovata città di Jesolo. Nonostante si parli di un’abitazione singola, mentre gli edifici limitrofi citati siano grandi complessi residenziali, si nota una vicinanza per quanto concerne lo stile architettonico, quindi lo si può considerare in linea con le nuove tendenze architettoniche della zona. La collocazione ( fronte mare ) e alla sua composizione di spazi, si potrebbe prestare bene ad uso residenziale ad un’utenza di fascia medio - alta per una famiglia composta da 4 persone.


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4. Torri Drago – Drago e Ortica

1. Stella Del Mar – Jean Nuvuel

2. Jesolo Lido Village – Richard Meier

3. Residence Fronte Mar – Alberto

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DISTANZA DA JESOLO PAESE • 4,5 km, 8/10’ DISTANZA DA AEROPORTI • VENEZIA 30km, 40’ • TREVISO 55 km, 1h • VERONA 155 km, 1h 45’

• TRIESTE 140 km, 1:45’

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Il progetto è collocato nella località balneare di Jesolo all’interno di un’area che è in pieno sviluppo urbanistico;

La collocazione ( fronte mare ) e alla sua composizione di spazi, si potrebbe prestare bene ad uso residenziale ad un’utenza di fascia medio - alta per una famiglia composta da 4 persone.

PIANO TERRA: Ampio giardino di proprietà ad uso esclusivo con accesso diretto alla spiaggia libera, posto auto circondato da un porticato coperto. PIANO PRIMO: Ambiente unico che comprende angolo cottura, zona living e bagno; Due terrazze coperte a cui si accede tramite due ampie aperture vetrate. PIANO SECONDO: Corridoio che porta a due stanze da letto (una singola e una matrimoniale) e ad un bagno; Due terrazze scoperte con accesso autonomo dalle stanze da letto ma anche dal corridoio.


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La misura della consistenza è stata effettuata in riferimento alla Norma UNI EN 15733 e ai dati forniti dal consulente immobiliare, i quali forniscono dei coefficienti di differenziazione delle varie superfici che costituiscono il progetto.

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Il procedimento adottato, per stimare il più probabile valore di mercato dell’immobile, è quello diretto. Pur essendo, quella di progetto, un’area in pieno sviluppo dal punto di vista edilizio, edifici con caratteristiche simili sono stati individuati soltanto in zone più interne della città e più periferiche rispetto a quella in cui è collocato il bene oggetto di stima. Tali immobili infine non si trovano fronte mare come lo è, invece, il bene su cui si imposta la stima del più probabile valore di mercato. Poiché tutti e 4 i comparativi trovati sono simili al bene in questione, per quanto riguarda la metratura e anche la recente realizzazione, sono stati considerati adatti come beni sui quali impostare una valutazione estimativa per confronto e successiva normalizzazione del valore unitario per punti di merito. Per valutare il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima, si sono tenute conto le seguenti caratteristiche dei beni utilizzati come comparativi: • Caratteristiche posizionali estrinseche; • Caratteristiche posizionali intrinseche; • Caratteristiche intrinseche o tecnologiche; • Caratteristiche produttive


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DESCRIZIONE L’appartamento è situato in zona centrale vicino a piazza Brescia. L’edificio è di nuova costruzione e le linee architettoniche sono moderne. È composto da soggiorno, angolo cottura, due camere e due bagni. Al secondo piano ci sono tre terrazze coperte. Dispone di un posto auto e gode di un giardino privato. Il calcolo della superficie commerciale è stata eseguita con le stesse modalità di calcolo della consistenza del progetto oggetto di stima.


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DESCRIZIONE L’appartamento è situato in zona centrale vicino a piazza Trieste. Le linee architettoniche sono moderne. È composto da soggiorno, angolo cottura, due camere e un bagno. Dispone di un box auto interrato e gode di un giardino privato.

Il calcolo della superficie commerciale è stata eseguita con le stesse modalità di calcolo della consistenza del progetto oggetto di stima.


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DESCRIZIONE L’appartamento si trova nella zona est di Jesolo. Le villette sono strutturate su due piani composte da soggiorno/cottura, due camere e due bagni. Dispone di un box auto e gode di un piccolo giardino privato con pompeiana. La presenza della piscina non è esclusiva, ma comune con gli altri appartamenti. Il calcolo della superficie commerciale è stata eseguita con le stesse modalità di calcolo della consistenza del progetto oggetto di stima.


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DESCRIZIONE La villetta si sviluppa su due piani. Dispone di pompeiane, porticati, con barbecue e terrazze. La porzione di bifamigliare è composta da soggiorno/cottura, camera, bagno al piano terra, sottotetto con due stanze ed un secondo bagno. Gode di ampio giardino e dispone di un posto auto. Il calcolo della superficie commerciale è stata eseguita con le stesse modalità di calcolo della consistenza del progetto oggetto di stima.

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Le caratteristiche di ciascun bene a-dottato come com-parativo sono state confrontate con quelle del bene da stimare, attribuen-do poi ad ogni be-ne di confronto i punti percentuali che meritano in relazione al bene oggetto di stima.

L’analisi di mercato effettuata ha dato come risultato quattro casi analoghi.

Il criterio per la normalizzazione degli immobili destinati ad uso residenziale si è basato: sulla posizione e sulle caratteristiche dell’immobile.

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Il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima è stato calcolato mediante la ponderazione delle caratteristiche di ciascuno dei beni di riferimento.

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Il volume è stato calcolato analizzando singolarmente tutte le parti che costituiscono il progetto, al fine di avere maggior controllo sul conteggio della cubatura.

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La Struttura è realizzata con murature perimetrali portanti in c. a., tutto su fondazioni dirette di tipo contiguo (platea).

I Solai sono di tipo tradizionale in latero-cemento.

Le Pareti perimetrali sono dotate di contro tamponamento in laterizio forato con interposto strato isolante.

I tavolati interni sono in forato di spessore 12 cm e strato di intonaco da 1,5 cm ambo i lati a delimitazione degli altri ambienti interni.

La Copertura è piana non praticabile in c.a. con barriera vapore, isolamento termico e finitura con un getto di consolidamento.

I Parapetti delle terrazze sono in vetro con telaio satinato.

I serramenti sono in alluminio con vetrocamera.

Le porte interne sono in legno bianco con maniglie cromate mentre il portoncino di accesso è in legno e alluminio con maniglione cromato

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L’impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caldaia murale a gas ad elevato comfort sanitario. Il riscaldamento avviene tramite i pannelli radianti annegati nel pavimento.

L’impianto idrico sanitario è realizzato in tubi di rame pre-isolati per impianti sanitari con apparecchi e rubinetterie di prima marca mentre gli scarichi sono in polietilene ad alta densità.

L’impianto elettrico è realizzato con tubazioni incassate, a protezione dei circuiti, componenti da incasso serie civile.

Il rivestimento del pavimento al piano terra è realizzato in quadrotti di porfido per il passaggio carrabile, mentre in legno a listoni di rovere su tutta la superficie interna ed esterna sulle terrazze.

Il rivestimento del muro centrale a sostegno della scala è in travertino scuro romano.

Le soglie sono in pietra naturale e i gradini della scala sono in marmo bianco.

Gli intonaci interni sono pre-miscelati a base gesso mentre quelli esterni sono in bio-intonaco a base di calce a difesa dell’umidità e dagli agenti atmosferici tipici del clima marittimo.

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Il bene oggetto di stima, date le sue caratteristiche, si colloca all’interno della tipologia “villa”. Le modalità per l’individuazione del comparativo si sono basate sulle condizioni operative, affinché siano analoghe a quelle in cui opererà l’impresa. Perciò si sono considerate tali caratteristiche: la dimensione e le caratteristiche delle opere edili per la realizzazione.

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Il dettaglio del progetto che sarà oggetto del computo metrico estimativo è il muro centrale a sostegno delle due rampe di scale. Tale dettaglio è stato scelto in quanto è l’elemento unificatore di tutto l’edificio, nonché elemento focale attorno al quale si distribuiscono i vari ambienti. A parità di risultato finale, si vuole valutare la convenienza della realizzazione di questa porzione, analizzando due tipologie costruttive diverse.

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La tipologia costruttiva 1, prevista dal progetto è così composta: muro portante in cls da 20 cm, uno strato di rivestimento con forati da 8 cm e un rivestimento in pietra da 2 cm.

FONTE: Prezziario anno 2012; approvato anche per il 2013

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La tipologia costruttiva 2 per la realizzazione della stessa porzione, prevede: uno strato di blocchi portanti da 30 cm, uno con forati da 3 cm e un rivestimento in pietra da 2 cm. Inoltre saranno realizzati dei pilastri, una trave a sostegno della scala e dei cordoli in corrispondenza dei solai.

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FONTE: Prezziario anno 2012; approvato anche per il 2013

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Analizzando i risultati ottenuti attraverso il computo metrico estimativo per la realizzazione di tale struttura, nelle due diverse tipologie edilizie, risultano i seguenti importi:

Tipologia 1 costo di costruzione: 15.207,22 €

Tipologia 2 costo di costruzione: 27.858,68 € La scelta della tipologia 1, ipotizzata in fase progettuale, risulta essere la più conveniente in termini di incidenza economica. La seconda risulta infatti superiore circa dell’ 83% rispetto al sistema costruttivo scelto.

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