cooperativa de viviendas: una forma mÁs asequible

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    PRESENTACIN SINERGIA PRIME, SL, es una empresa espaola compuesta por un grupo de profesionales con experiencia de ms de 10 aos en cada una de las disciplinas que conforma algo tan sumamente complejo como es la gestin urbanstica en general y la gestin de mbitos urbansticos enfocados al desarrollo de vivienda social en particular. Creemos firmemente que aplicando grandes dosis de esfuerzo e imaginacin se puede conseguir sacar adelante cualquier proyecto por complicado que parezca, siempre que sea realista. Somos conscientes de que la problemtica de la vivienda en un pas como Per, en el que se ha producido un fenmeno de expansin econmica prcticamente sin precedentes en Amrica Latina, entraa una complejidad extrema por el dficit habitacional que ha generado la llegada masiva de poblacin a la CLASE MEDIA. Este fenmeno ha disparado la demanda y, con ella, el precio del suelo y por tanto el de la vivienda terminada. Sin embargo aplicando la receta antes mencionada es posible encontrar frmulas capaces de corregir en parte el problema. Con el concurso de las Municipalidades y empleando la solucin que proponemos en el presente documento, no nos cabe la menor duda de que entre ustedes y nosotros lo lograremos.

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    INDICE

    Pg.

    I.- INTRODUCCION 4

    II.- LA VIVIENDA EN PERU . 5

    III.-FRMULA PARA PALIAR EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA .. 9

    III.1.-Actuacin para minimizar el coste del suelo 9

    III.2.-Reduccin del margen del promotor 12

    IV.-COOPERATIVA DE VIVIENDAS: UNA FORMA MS ASEQUIBLE .. 13

    V.- FUNCIONAMIENTO DE LA COOPERTIVA: GESTION PROFESIONAL ... 15

    VI.-FINANCIACION DEL PROYECTO . 20

    VII.-BENEFICIOS DEL PROYECTO (para el cooperativista y para la Municipalidad).. 25

    VIII.-RESUMEN . 27

    IX.- RESUMEN EJEMPLO 1 30

  • 4

    I.-INTRODUCCION: Per ha experimentado un espectacular despegue econmico en los ltimos aos. Sirva como muestra de ello un incremento en el PIB a lo largo de 2012 del 6,3%. Cierto es que durante los tres primeros trimestres de 2013 se ha producido una moderada desaceleracin, provocada en gran medida por factores internacionales como la baja de los precios de los metales y una menor demanda de grandes consumidores de materias primas como China y Estados Unidos. Esta desaceleracin se ha traducido en un crecimiento interanual de la economa a lo largo de los tres primeros trimestres del 4,91% que, segn Julio Velarde se corregir a lo largo del cuarto trimestre, alcanzando un crecimiento interanual para dicho perodo del 6,2%, lo que acercara al incremento del PIB anual al 5,5% previsto inicialmente por el ejecutivo. Estas expectativas positivas se han visto respaldadas por la mejora en la calificacin de riesgo otorgada por la agencia de rating FITCH, pasando el riesgo/pas de Per de BBB a BBB+ a finales de octubre de 2013.

    Consecuencia directa del proceso expansivo peruano es el aumento de su RENTA PER CAPITA, cuyo valor alcanz en

    2011 los 6.000,00$ y cuya expectativa de crecimiento hasta 2020 segn las previsiones de los expertos, alcanza un incremento del 100%. Este escenario macroeconmico ve su lgico reflejo en la economa domstica, como lo prueba el hecho de que desde el ao 2007 hasta 2012 el ingreso promedio de la POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA (PEA) ocupada en el rea metropolitana de Lima se haya incrementado en un 45%, segn fuentes del Ministerio de Economa y Finanzas de Per, lo que ha propiciado en el ltimo decenio, el ingreso de ms de cinco millones de peruanos en la que podramos denominar CLASE MEDIA EMERGENTE, alcanzando la clase media en su conjunto, segn un estudio realizado por el BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO, el 70% de la poblacin peruana. Esto no es ni ms ni menos lo que, en palabras del presidente Ollanata Humala en la inauguracin del XIV FORO IBEROAMERICANO celebrado en Lima, podemos llamar sin temor a equivocarnos, la CONSOLIDACIN DE LA CLASE MEDIA en Amrica Latina en general, y en Per en particular.

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    Lgicamente, este fenmeno, genera unos nuevos hbitos de consumo y requiere de creacin y mejora de unos servicios pblicos para su mantenimiento. Obviamente uno de estos servicios pblicos, adems de salud, justicia, seguridad, etc, es el facilitar el acceso a una vivienda digna acorde con la nueva capacidad adquisitiva de esa CLASE MEDIA EMERGENTE. ste es sin duda, junto con la adquisicin de vehculos (cuyo incremento a lo largo de 2012 se cifra en el 40%), el smbolo de las CLASE MEDIA en todo el mundo civilizado. II.-LA VIVIENDA EN PERU: El importante desplazamiento de peruanos desde las clases bajas a la CLASE MEDIA EMERGENTE, ha generado un importante dficit habitacional en determinadas zonas del pas. Esta situacin, que se ha generalizado, lgicamente es ms acusada en las regiones y provincias ms alejadas del rea Metropolitana de Lima, pudiendo alcanzar la diferencia entre oferta y demanda cifras superiores al 80% debido a la escasez de oferta para tramos medio/bajos de nivel adquisitivo. Segn los ltimos datos oficiales (censo de 2007), en Per exista un dficit de 1.860.692 viviendas, que se distribuiran tal y como se detalla a continuacin:

    DFICIT HABITACIONAL (CENSO 2007)

    ZONA Dficit %/Total

    Zona Urbana 1.207.589 viviendas 64,90% Zona Rural 653.103 viviendas 35,10%

    Total 1.860.692 viviendas 100%

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    DISTRIBUCION DFICIT HABITACIONAL (2007)

    ZONA URBANA

    ZONA RURAL

  • 7

    Si tomamos como ejemplo el rea Metropolitana de Lima y el Callao, donde existen estadsticas fiables recientes, podemos ver con claridad el importante dficit en la oferta de vivienda en 2011 y como est distribuido:

    Precio de la vivienda en $ Demanda Oferta Dficit Partic. por rango

    (%)

    Hasta 4.000 8.127 0 8.127 2,08%

    4.001 - 15.000 115.751 0 115.751 29,57%

    15.001 - 30.000 143.759 386 143.373 36,63%

    30.001 - 60.000 92.062 5.451 86.611 22,13%

    60.001 - 100.000 44.495 5.261 39.234 10,02%

    100.001 - 200.000 3.145 3.254 -109 -0,03%

    200.001 - 500.000 141 1.440 -1.299 -0,33%

    Ms de 500.000 0 254 -254 -0,06%

    TOTAL 407.480 16.046 391.434 100,00%

    Fuente: XVI Estudio de El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao de CAPECO. Como puede observarse en la tabla anterior, la mayor concentracin de dficit habitacional se da en viviendas con

    un rango de precios entre 4.000,00$ y 100.000$ con un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda.

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    -20.000

    0

    20.000

    40.000

    60.000

    80.000

    100.000

    120.000

    140.000

    160.000

    Hasta 4.000

    4.001 - 15.000

    15.001 - 30.000

    30.001 - 60.000

    60.001 - 100.000

    100.001 - 200.000

    200.001 - 500.000

    Ms de 500.000

    DEMANDA

    OFERTA

    DEFICIT

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    Naturalmente es importante resaltar una vez ms que estos datos estn referidos a 2011. Hay que tener en cuenta que segn informes de BBVA y CAPECO, el precio de la vivienda en LIMA se ha incrementado a lo largo de 2012 en una media del 21% y se sigue manteniendo la tendencia en lo referente a la fuerte demanda de viviendas de tipo medio y bajo (hasta 50.000/unidad), mientras que se modera la demanda en los tramos altos. Este anlisis sera extrapolable al resto del pas.

    III.-FORMULA PARA PALIAR EL PROBLEMA DE VIVIENDA ENTRE LA CLASE MEDIA Y MEDIA/BAJA: Desde el grupo SINERGIA PRIME entendemos que para minorar los costes de la vivienda y, por tanto, para hacerla ms accesible a segmentos de poblacin ms amplios y con capacidad adquisitiva media o media baja, hay que actuar sobre dos factores esenciales que componen el coste de la vivienda:

    1. EL COSTE DEL SUELO. 2. EL MARGEN DEL PROMOTOR.

    III.1.- Actuacin para minimizar el coste del suelo.- Un factor fundamental al analizar cmo se desglosa el incremento de precios de la vivienda es el precio del suelo. Precisamente la escasez de suelo en las grandes reas urbanas determina que los solares libres y urbansticamente desarrollados alcancen precios desorbitados en relacin con la capacidad de compra de las clases media y media baja. Esa es la raz del problema, puesto que ningn promotor privado sacrificar su margen (en muchos casos de hasta el 40%) si an existe suficiente demanda de vivienda en los tramos superiores. Dado el incremento del precio del suelo finalista, la solucin para lo obtencin de suelo apto para la edificacin pasa por el desarrollo de sectores de terrenos rurales propiedad de las municipalidades por parte de iniciativas privadas

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    de autoconstruccin colectiva (COOPERATIVAS), acometiendo tanto la transformacin jurdica como fsica (ejecucin de la urbanizacin, alumbrado, alcantarillado y conexin a la red pblica) del suelo a cambio de la cesin de un porcentaje del mismo (orientativamente el 20% en funcin del coste de urbanizacin) retornando a la municipalidad ya transformado en solares edificables. Esta solucin reducira las costes del terreno a la hora de calcular su repercusin sobre la vivienda final y a la municipalidad le permitira tener en su patrimonio suelo urbanizado sobre el que podra promover vivienda en alquiler para los ms desfavorecidos, con rentas bajas y sin perder la propiedad o bien utilizarlo para actividades dotacionales (escuelas, dispensarios, etc.), e incluso VENDERLO A PROMOTORES PRIVADOS. Vemoslo con un ejemplo: Ejemplo 1.- Vamos a situarnos en un suelo de 300.000 m2 y con ndice de aprovechamiento del 50% dejando el resto para viales y zonas verdes. Obtendramos una unidad de ejecucin de 150.000 m2 de edificabilidad.

    Superficie Indice

    Edificabilidad Edificabilidad Bruta

    300.000,00m2 0,50 150.000,00m2

    Al aplicar el ndice de edificabilidad obtenemos 150.000,00 metros cuadrados de edificabilidad bruta antes de hacer la cesin de edificabilidad la Municipalidad o ente pblico cedente del suelo. Podemos cifrar los costes de urbanizacin unos 25 $/m2s incluyendo proyecto, gastos jurdicos, demoliciones, infraestucturas, conexiones y obra civil.

    Superficie bruta (m2c) Coste urbanizacin por

    M2 bruto Coste total

    300.000,00m2 25 $/m2s 7.500.000,00 $

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    Aplicando el 20% de cesin de edificabilidad a la Municipalidad, la edificabilidad de la unidad de actuacin quedara distribuida como sigue:

    Propiedad Edificabilidad

    Promotor 120.000,00 m2

    Municipalidad 30.000,00 m2

    Total 150.000,00 m2

    Teniendo en cuenta que el promotor se queda con 120.000,00m2 y que el coste total de urbanizacin ha sido de 7.500.000,00$ el coste final neto del suelo por metro cuadrado de edificabilidad para el promotor sera de 62,50 $.

    Edificabilidad neta despus de la cesin a la Municipalidad

    Coste total urbanizacin Coste neto por m2

    120.000,00 m2 7.500.000,00$ 62,50 $/m2

    Promotor

    Municipalidad

  • 12

    Evidentemente con este sistema estamos hablando de un coste razonable que permite la construccin de viviendas sociales al alcance de la clase media y media/baja. Adems, tiene como valor aadido la obtencin por parte de la municipalidad de 30.0000m2 de edificabilidad lista para ser ejecutada puesto que se tratara de solares dotados de luz, agua corriente y alcantarillado, que podr emplear en viviendas en alquiler que permanecern en su patrimonio o bien VENDERLA obteniendo fondos para las arcas municipales. Si consideramos viviendas de 80 metros cuadrados, por este sistema, la municipalidad podra obtener suelo para la construccin de cerca de 375 VIVIENDAS.

    PROCESO DE URBANIZACIN Y

    CESION DE SUELO

    TERRENO RSTICO SOLARES RESULTANTES CESIN MUNICIPALIDAD(*)

    URBANIZACIN

    CESIN

    (*) P= Suelos del promotor (Cooperativa); M=Suelos cedidos a la Municipalidad

    III.2.-Reduccin del margen del promotor.- A nadie se le escapa el elevado componente especulativo de la actividad de promocin de viviendas. No es extrao encontrar operaciones de edificacin en las que el margen del constructor alcanza hasta el 40% sobre el coste de produccin. La posibilidad de obtenerle edificando viviendas destinadas a potenciales compradores con poder adquisitivo medio y medio/alto y por tanto la obtencin de elevadas cifras de beneficios en trminos absolutos,

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    unido al elevado coste del suelo, hacen que la iniciativa privada deseche la posibilidad de promover vivienda social, circunstancias ambas que se encuentran sin duda en la raz del problema del DEFICIT HABITACIONAL de Per. Precisamente estos dos problemas son la causa de que prolifere la autoconstruccin de infra-viviendas sin servicios bsicos de suministro de electricidad y agua corriente. De manera complementaria a soluciones basadas en polticas de suelo imaginativas y realistas, como la propuesta en el punto inmediatamente anterior del presente informe, SINERGIA PRIME, SL propone como solucin para recortar el margen del promotor una frmula de autoconstruccin de vivienda colectiva que permitira el acceso a viviendas dignas de familias que hoy por hoy no tienen, a pesar de haber incrementado sus ingresos y vivir en un pas en pleno ascenso econmico: LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS.

    IV.-COOPERATIVA DE VIVIENDAS: UN FORMA DE PROMOVER DE MANERA MAS ASEQUIBLE: Partiendo de la idea tradicional de Cooperativa, como un ente jurdico creado por la voluntad de una conjunto de persona (cooperativistas) que, aportando su esfuerzo (econmico y/o de trabajo), persiguen un fin ltimo, que es la obtencin de un beneficio, a partir del desarrollo de una actividad que por s solos y de manera individual les resultara imposible de alcanzar, plateamos la aplicacin de ese concepto a la promocin de viviendas: UN CONJUNTO DE PERSONA UNIDAS Y CUYA FINALIDAD ES PROMOVER DE MANERA COLECTIVA SUS VIVIENDAS. Una Cooperativa de Viviendas conjuga la doble condicin de sociedad y empresa promotora; el cooperativista, por tanto, es socio de la sociedad cooperativa y, como tal, copropietario de la misma; y, por otra parte, es adjudicatario y futuro usuario de una vivienda en rgimen de acceso a la propiedad, de la que es co-promotor. Para lograr estos objetivos, el ordenamiento jurdico otorga a la cooperativa personalidad jurdica propia y distinta de la de sus socios, como ocurre con

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    las sociedades mercantiles, pero alejndose de este modelo.

    CIUDADANOS (1) PASO 1 = CONSTITUCIN PASO 2 = GESTIN PROPIETARIOS (2)

    (1) Ciudadanos con necesidad de vivienda que se asocian en cooperativa. (2) Los ciudadanos que en el paso anterior se asociaron y que al final del proceso obtienen su vivienda.

    En este caso, como ya se habr intuido, desaparece el margen del promotor, que a veces alcanza cifras desorbitadas. Adems, la cooperativa afronta proyectos de coste medio/bajo, que para el promotor privado no resultaran atractivos, puesto que su nico inters es optimizar los beneficios en trminos absolutos. Adems, al tratarse de proyectos sociales, pronto alcanzan la simpata de las autoridades pblicas, que, facilitando EL SUELO, segn el modelo que SINERGIA PRIME, SL, como empresa integrada por profesionales especializados en la gestin de este tipo de proyectos plantea, contribuyen de manera determinante (y no duden que as se lo reconocer la ciudadana) a cubrir una necesidad primaria de la poblacin: LA VIVIENDA.

    COOPERATIVA

    EDIFICACION

    URBANIZACION

    CESION

    SUELO

  • 15

    V.-FUNCIONAMIENTO DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS: GESTION PROFESIONAL:

    El rgano de decisin en una Cooperativa es al ASAMBLEA DE COOPERATIVISTAS, compuesto por todos los cooperativistas y que se rene peridicamente. Una de sus atribuciones es la eleccin de la JUNTA RECTORA, que su mximo rgano ejecutivo, y cuyo presidente es el representante de la cooperativa a la hora de suscribir acuerdos, contratos, firmar escritos, cursar solicitudes, formalizar crditos, etc.

    Por lo general, los cooperativistas son quienes cuentan con la voluntad de consecucin del fin que les mueve a

    constituirse como tal ya que no es otro que la obtencin de una vivienda digna donde vivir con su familia. Sin embargo, la actividad de promocin de viviendas es una tarea muy compleja que necesita la colaboracin de expertos multidisciplinares en materias jurdicas, tcnicas, fiscales, contables, etc., que sean capaces de desarrollar sus tareas simultneamente y, a la vez, informar y asesorar a los socios, que sern, lgicamente, los ltimos responsables de las decisiones a tomar. Por este motivo, en el modelo de SINERGIA PRIME, SL se introduce un elemento fundamental para el buen fin del proceso: LA EMPRESA GESTORA.

    Esta figura ser la que pilote todo el proceso desde la captacin de socios de la cooperativa hasta la entrega de las

    viviendas terminadas, pasando por las negociaciones con la municipalidad para la cesin de suelo, pasando por el anlisis de ofertas y eleccin de empresa urbanizadora, y empresa encargada de la edificacin, eleccin de arquitectos e ingenieros, asesoramiento jurdico y econmico a los rganos de la cooperativa, control de cobros y pagos, reporte a la Junta Gestora, Asamblea y Municipalidad de todo lo referente a la gestin y entrega de viviendas terminadas.

    Todas las actividades de la Empresa Gestora se desarrollan en el marco de un contrato de servicios gerenciales

    formalizado entre sta y la Junta Rectora de la Cooperativa con las condiciones acordadas, plazos, honorarios, etc., y se

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    ejecuta la promocin, con el control constante de la Municipalidad y del Consejo Rector quien, a su vez, informa peridicamente a la Asamblea General.

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    FUNCIONES DE LA EMPRESA GESTORA EN CADA FASE DEL PROYECTO

    En definitiva, la empresa gestora vela por los intereses de la cooperativa y de sus socios de cara a terceros y facilita los medios para el buen su buen fin.

    CONSTITUCION

    Impulsar la captacin de socios

    Redactar la Los Estatutos y Normas de funcionamiento internos de la COOPERATIVA

    Asistir Jurdicamente a la Cooperativa en la Formalizacin Pblica de su Constitucin.

    Realizar la planificacin de cobros, pagos y financiacin de la totalidad del proceso.

    URBANIZACION

    Mantener las conversaciones con las autoridades para la obtencin del suelo.

    Elaborar los instrumentos de planemiento necesarios.

    Contratar por cuenta de la Cooperativa a los estudios encargados de elaborar los proyectos tcnicos de urbanizacin y de dirigir su ejecucin.

    Contratar a la empresa encargada de la ejecucin de la urbanizacin y controlar su desarrollo.

    Informar de la evolucin del proceso a la Junta Rectora y a la Municipalidad.

    EDIFICACIN

    Seleccionar arquitectos encargados de elaborar el proyecto de edificacin y dirigir su ejecucin.

    Seleccionar a la empresa constructora, contratarla por cuenta de la Cooperativa y CONTROLAR SU ACTIVIDAD.

    Informar de la evolucin del proceso de edificacin a la Junta Rectora y a la Municipalidad

    ADJUDICACIN

    Elaboracin de los documentos de propiedad

    Asistencia jurdica en la Adjudicacin de viviendas

    Liquidacin de la Cooperativa.

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    La remuneracin de la Empresa Gestora est en funcin de del proyecto y su complejidad. SINERGIA PRIME, SL tiene

    establecidos unos honorarios que oscilan entre el 7% y el 10% del coste estimado inicialmente de la promocin considerando como tales exclusivamente los GASTOS DE URBANIZACIN, EDIFICACIN, ELABORACIN DE PROYECTOS TCNICOS E INFORMES Y ASESORAMIENTOS EXTERNOS; y no considerando en esos costes sobre los que calcular sus honorarios ni los intereses de la financiacin ni los gastos de adjudicacin (gastos generados a la hora de entregar las viviendas a sus propietarios finales, tales como FEDATARIOS PBLICOS, IMPUESTOS DEVENGADOS POR LA ADJUDICACIN, etc.). Es importante resaltar esto, puesto que los mrgenes del promotor privado s que tienen en cuenta esos gastos a la hora de calcular su margen.

    Volvamos al ejemplo 1 en el que se obtena una edificabilidad de 120.000,00m2, tras desarrollar una superficie en

    bruto de 300.000,00m2 cedidos por la Municipalidad y habindole entregado a sta suelo urbanizado con todos los servicios para una edificabilidad de 30.000,00m2c listos para edificar unas 375 viviendas a coste bajo y de propiedad pblica. Recordamos que el ndice de edificabilidad era del 50%. Este dato es fundamental, pues su variacin implica una alteracin importante en los costes de suelo por metro cuadrado de edificacin (cuanto menor sea l ndice, mayor repercusin por metro cuadrado).

    Si se edificasen viviendas de 80m2c se obtendran en el mencionado ejemplo 1.500 viviendas por parte de la

    cooperativa, lo que implicara incremento habitacional en el Municipio de 1.875 viviendas con un solo proyecto y sin desembolso alguno por parte de la Municipalidad.

    Refirindonos nicamente a la cooperativa, el coste del proyecto sera:

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    COSTES (USD)

    Por m2 Por vivienda TOTAL

    Urbanizacin (suelo) 62,50 5.000,00 7.500.000,00

    Edificacin 320,00 25.600,00 38.400.000,00

    Otros 38,25 3.060,00 4.590.000,00

    Gestora 26,78 2.142,00 3.213.000,00

    Intereses 27,81 2.224,77 3.337.155,00

    Total.. 475,33 38.026,77 57.040.155,00

    ESTRUCTURA DE COSTES

    13,15%

    67,32%

    8,05% 5,63% 5,85%

    Urbanizacin (suelo)

    Edificacin

    Otros

    Gestora

    Intereses

  • 20

    VI.-FINANCIACION DEL PROYECTO: Es evidente que uno de los parmetros que nos dar la pauta a cerca de la viabilidad del proyecto es su

    posibilidad de financiacin. Para ello, SINERGIA PRIME, S.L. ha elaborado un plan de financiacin que, entendemos, hace perfectamente realizable el desarrollo. En primer lugar hemos de distinguir cual ser la financiacin aportada por los propios cooperativistas (30%) y cul la aportada por entidades financieras (70%) va operaciones de crdito:

    FINANCIACION

    COOPERATIVISTAS 30%

    ENTIDADES FINANCIERAS 70%

    100%

    a. APORTACION COOPERATIVISTAS.- Tal y como se indica en la tabla anterior, los cooperativistas aportaran el 30%

    del coste total de sus viviendas. Est aportacin se efectuara a lo largo del perodo de ejecucin del proyecto (36 meses) y segn un plan de pagos GARANTIZADOS determinado inicialmente por parte de SINERGIA PRIME, S.L. en funcin de las necesidades de liquidez que previsiblemente requiera el desarrollo de la promocin.

    b. ENTIDADES FINANCIERAS.- Se utilizara el prstamo a la construccin. En esta modalidad, el desembolso se hace por hitos (adquisicin de suelo, construccin y adjudicacin.). En este caso se financiara el 70% del valor final de las viviendas, desembolsndose el importe a medida que se va avanzando en la construccin, por certificaciones de obra. Se establecera una reserva de fin de obra del 10% (que es lo que suelen aplicar las entidades financieras), que se desembolsara cuando se adjudicasen definitivamente las viviendas. En este caso se estableceran por tanto tres tramos de desembolso:

  • 21

    c. INGRESOS FINANCIEROS.- Para este informe no se han tenido en cuenta, pero conviene sealar que los ingresos financieros procedentes de la activacin de PUNTAS DE TESORERIA que se producen sobre todo al principio del desarrollo podran significar una disminucin un 0,8% en los costes totales del proyecto.

    TRAMO LIMITE PLAZO DESEMBOLSO

    TRAMO DE SUELO Hasta el 60 % del coste (urbanizacin)

    18 meses

    TRAMO DE CONSTRUCCION Hasta el 70% del costes de las viviendas (detrayendo del mismo el

    desembolso del tramo de suelo)

    18 meses

    Por certificaciones de obra Todo el tramo de construccin excepto la Reserva fin de obra

    18 meses

    Reserva fin de obra 10% del importe total del prstamo A la finalizacin del a obra y mediante desembolso nico.

    En el modelo que aqu se plantea, el desembolso por suelo se aplicara en su totalidad al finalizar la urbanizacin, puesto que sera en ese momento en el que los solares estaran a nombre de la cooperativa libres de cargas. No olvidemos que el suelo lo cedera la municipalidad a cambio de retornarle el 20% del suelo ya urbanizado y con todos los servicios (luz, agua, etc.). Slo en ese momento se transmitiran suelos a la cooperativa sIn condicin resolutoria ni suspensiva de ningn tipo. Por otra parte es importante tener presente que la financiacin se le CONCEDE A LA COOPERTIVA. Y que es ella la que corre con todos los gastos. Sern sus representantes (JUNTA RECTORA) la que formalice la operacin de

  • 22

    crdito. Recordamos que ni la Municipalidad ni la empresa gestora han de hacer desembolso alguno ni asumir riesgos de ningn tipo.

    Para entenderlo mejor, vamos a continuar con el ejemplo 1. En nuestro ejemplo, recordamos que se trata de un proyecto de 1.500 viviendas con un plazo de ejecucin de 36 meses y cuyos costes son los que siguen:

    COSTES (USD)

    Coste por vivienda 38.026,77

    Coste TOTAL 57.040.155,00

    La financiacin del proyecto quedara de la siguiente manera:

    FINANCIACION

    % Importe/vivienda (USD) Importe Total (USD)

    Aportacin Cooperativistas 30% 11.408,03 17.112.046,50

    Aportacin Entidad Financiera 70% 26.618,74 39.928.108,50

    100% 38.026,77 57.040.155,00

    El PLAN DE PAGOS que se establecera para los cooperativistas sera:

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    CUOTAS

    N Cuota (USD) TOTAL (USD)

    Cuota extraordinaria (inicial) 1 5.000,00 5.000,00

    Cuotas mensuales 35 183,09 6.408,03

    11.408,03 Con el plan de pagos propuesto para los cooperativistas y el calendario de disposiciones que SINERGIA PRIME, SL aplicara, se cubriran sin desfases todas y cada una de las etapas del desarrollo, tal y como se puede ver en la siguiente imagen en la que se muestra un resumen del CASH FLOW de la promocin:

    CASH FLOW

    (*) Los datos que aparecen en esta fila se reflejan la diferencia entre los gastos acumulados y los ingresos acumulados. Nos muestra el supervit que al final de cada etapa arroja la promocin.

    URBANIZACION (18 MESES) EDIFICACIN (18 MESES) FINAL OBRA

    INGRESOS 12.217.335,42 USD 40.867.335,42 USD 4.289.199,67 USD

    7.500.000,00 USD 45.583.870,50 USD 4.290.000,00 USD GASTOS

    4.717.335,42 USD 800,33 USD 0,00 UDS SALDO ACUMULADO*

  • 24

    Se puede ver de manera ms detallada en el siguiente grfico la ausencia de tensiones de liquidez en todo momento:

    0,00

    10.000.000,00

    20.000.000,00

    30.000.000,00

    40.000.000,00

    50.000.000,00

    60.000.000,00

    70.000.000,00

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

    Imp

    ort

    e

    Cash Flow

    INGRESOS

    GASTOS

  • 25

    Conviene insistir en el hecho de que todos los gastos CUENTA Y RIESGO (en el caso de la financiacin bancaria) DE LA COOPERATIVA, por lo que la MUNICIPALIDAD no ha de desembolsar absolutamente nada. VII.-BENEFICIOS DEL PROYECTO QUE SE PROPONE:

    Para los Cooperativistas.- Se trata de un proyecto dirigido a la clase media y media baja. A travs de este proyecto, y gracias a la Municipalidad gran parte de sus conciudadanos tendran acceso a una vivienda con todos los servicios, paliando en parte el dficit habitacional de su municipio. Volviendo a nuestro ejemplo, los 1.500 familias obtendran en el plazo de 36 meses una vivienda de 80 m2c, con todas las comodidades y en las condiciones de pago que a continuacin se detallan:

    IMPORTE (USD)

    Cuota inicial 5.000,00 $

    35 cuotas 183,09 $

    Prstamo Hipotecario* 26.618,74 $

    PRECIO TOTAL 38.026,77 $ (*) El cooperativista se subrogara finalmente en un prstamo hipotecario susceptible de ser un Nuevo Crdito MiVivienda cuyas condiciones sern las vigentes en el momento de la adjudicacin de la vivienda.

  • 26

    Para la Municipalidad.- Obviamente la municipalidad obtendra las siguientes ventajas:

    1. A cambio de la cesin de suelo rural, obtendra el 20% del suelo urbanizable resultante sin desembolso alguno y sin tener que dedicar recursos ni materiales ni humanos, incrementando el valor del patrimonio municipal. Si en nuestro ejemplo decidiesen construir viviendas para alquiler, obtendran 375 unidades.

    2. A travs de la cooperativa, se incrementara el parque de viviendas, facilitando el acceso a las mismas no slo a las familias de los cooperativistas, sino tambin a las que pudieran verse beneficiadas con la adjudicacin de las viviendas que se edificasen en el suelo urbanizado que le correspondiese a la Municipalidad en virtud del acuerdo con la cooperativa. Entendemos que ser interesante adjudicarlas en rgimen de alquiler por un plazo determinado. De esta manera, las rentas contribuiran en parte a hacer frente a las cuotas de la financiacin bancaria necesaria para la construccin de las mismas sin que dejasen de ser propiedad municipal.

    3. Podra obtener importantes plusvalas del suelo urbanizado que le correspondiese si finalmente optase por la venta de los solares (todos o parte de ellos).

    4. Obtendra importantes y evidentes beneficios sociales para la comunidad en caso de optar por edificaciones dotacionales (escuelas, hospitales, etc).

    5. Y los cuatro puntos anteriores generaran un IMPORTANTE RDITO POLITICO al titular de la Municipalidad (alcalde) sin necesidad de endeudar a la municipalidad, gozando del reconocimiento de la ciudadana.

  • 27

    VIII.-RESUMEN:

    1. Constitucin de la Cooperativa.- Ha de ser el primer paso, puesto que esta asumir todos los costes. Se hace a partir de un conjunto de ciudadanos que desean adquirir una vivienda. La captacin y constitucin la realiza SINERGIA PRIME, S.L., que posteriormente ser la empresa gestora.

    CIUDADANOS CONSTITUCIN

    2. Solicitud de financiacin.- Se pacta la financiacin del proyecto con una entidad financiera con una entidad

    financiera, cuyo desembolso se iniciar cuando se hayan cedido los suelos que correspondan a la municipalidad y por tanto el resto de solares sean propiedad de la cooperativa, libres de cargas y sin condiciones resolutorias ni suspensivas. En ese momento sern hipotecables.

    COOPERATIVA

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    3. Obtencin de solares.- (PLAZO: 18 meses) A partir de suelo rural cedido por la Municipalidad se obtiene tras

    el correspondiente proceso de transformacin, suelo urbanizado listo para edificar con suministro de electricidad, agua y alcantarillado. A cambio se le cede a la municipalidad un porcentaje el suelo resultante urbanizado (generalmente el 20%). La urbanizacin se debera acometer exclusivamente con las aportaciones de los socios de la cooperativa (futuros propietarios de las viviendas).

    TERRENO RSTICO SOLARES RESULTANTES CESIN MUNICIPALIDAD(*)

    URBANIZACIN

    CESIN

    4. Edificacin de las viviendas.- (PLAZO: 18 meses) Sobre los solares finalmente obtenidos se ejecuta la

    edificacin de las viviendas. Para ello se contara con las aportaciones de los socios de la cooperativa y la financiacin bancaria, que ahora si estara disponible. Todo ello se ejecutara conforma a un plan de pagos calculado milimtricamente para evitar desviaciones que derivasen en un incremento de los costes que hiciesen peligrar la viabilidad del proyecto. Para ello es importante contar con un excelente grupo de profesiones con amplia experiencia en el mundo del urbanismo y especializados en la gestin de este tipo de proyectos, como los que componen el equipo de SINERGIA PRIME, SL.

    5. Adjudicacin de viviendas.- Finalmente, cuando las viviendas estn terminadas se efecta el proceso de adjudicacin, mediante el cual cada cooperativista obtiene su vivienda. SINERGIA PRIME,SL se encarga de toda

  • 29

    la tramitacin jurdica y bancaria. Tras efectuar la divisin de la financiacin matriz, cada propietario se subroga en la financiacin pendiente que grave su viviendas mediante un prstamo MiVivienda y esta quedar finalmente registrada a su nombre. Al acto de adjudicacin suelen acudir representantes de la Municipalidad que hacen entrega de las llaves de las viviendas.

    GESTIN PROPIETARIOS

    EDIFICACION

    URBANIZACION

    CESION

    SUELO

  • 30

    IX.-RESUMEN DEL EJEMPLO 1.- (PLAZO TOTAL: 36 MESES)

    1. Suelo.-

    SUELO

    Superficie Bruta (m2s) 300.000,00

    Indice de edificabilidad 50,00%

    Edificabilidad bruta (m2c) 150.000,00

    Edificabilidad cedida (m2c) 30.000,00

    Edificabilidad NETA 120.000,00

    COSTE

    Coste total -USD- 7.500.000,00

    Coste unitario (m2c) -USD- 62,50

    2. Edificacin.-

    Plazo de ejecucin 36 meses (total)

    Superficie por vivienda (m2c) 80 m2

    N de Viviendas* 1.500

    Coste por vivienda (suelo+vuelo) 38.026,77 USD

    Coste total del proyecto 57.040.155,00 USD

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    (*) stas son las viviendas que se podran edificar en los solares de la cooperativa. La municipalidad podra edificar en sus solares 375 viviendas ms

    3. Forma de pago del Coopertivista (propietario).-

    IMPORTE (USD)

    Cuota inicial 5.000,00 $

    35 cuotas 183,09 $

    Prstamo Hipotecario* 26.618,74 $

    PRECIO TOTAL 38.026,77 $ (*) El cooperativista se subrogara finalmente en un prstamo hipotecario susceptible de ser un Nuevo Crdito MiVivienda cuyas condiciones sern las vigentes en el momento de la adjudicacin de la vivienda.

    NOTA.- Las cifras y presupuestos contenidos en el presente informe son estimaciones basadas en la experiencia de los profesionales de SINERGIA PRIME, SL, por lo que podrn variar en la medida en que se modifiquen los ndices de cesin, edificabilidad, as como por las particularidades tcnicas de cada proyecto o tipos de inters que apliquen en cada momento las entidades participantes en la financiacin.