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PRESENTACIÓN SINERGIA PRIME, SL, es una empresa española compuesta por un grupo de profesionales con experiencia de más de 10 años en cada una de las disciplinas que conforma algo tan sumamente complejo como es la gestión urbanística en general y la gestión de ámbitos urbanísticos enfocados al desarrollo de vivienda social en particular. Creemos firmemente que aplicando grandes dosis de esfuerzo e imaginación se puede conseguir sacar adelante cualquier proyecto por complicado que parezca, siempre que sea realista. Somos conscientes de que la problemática de la vivienda en un país como Perú, en el que se ha producido un fenómeno de expansión económica prácticamente sin precedentes en América Latina, entraña una complejidad extrema por el déficit habitacional que ha generado la llegada masiva de población a la CLASE MEDIA. Este fenómeno ha disparado la demanda y, con ella, el precio del suelo y por tanto el de la vivienda terminada. Sin embargo aplicando la receta antes mencionada es posible encontrar fórmulas capaces de corregir en parte el problema. Con el concurso de las Municipalidades y empleando la solución que proponemos en el presente documento, no nos cabe la menor duda de que entre ustedes y nosotros lo lograremos.

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INDICE

Pág.

I.- INTRODUCCION ………………………………………………………………………………………………………… 4

II.- LA VIVIENDA EN PERU ………………………………………………………………………………………………. 5

III.-FÓRMULA PARA PALIAR EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA ………………………………………….. 9

III.1.-Actuación para minimizar el coste del suelo ………………………………………………………… 9

III.2.-Reducción del margen del promotor …………………………………………………………………… 12

IV.-COOPERATIVA DE VIVIENDAS: UNA FORMA MÁS ASEQUIBLE ………………………………….. 13

V.- FUNCIONAMIENTO DE LA COOPERTIVA: GESTION PROFESIONAL ……………………………... 15

VI.-FINANCIACION DEL PROYECTO …………………………………………………………………………………. 20

VII.-BENEFICIOS DEL PROYECTO (para el cooperativista y para la Municipalidad)…………….. 25

VIII.-RESUMEN ………………………………………………………………………………………………………………. 27

IX.- RESUMEN EJEMPLO 1 ……………………………………………………………………………………………… 30

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I.-INTRODUCCION: Perú ha experimentado un espectacular despegue económico en los últimos años. Sirva como muestra de ello un incremento en el PIB a lo largo de 2012 del 6,3%. Cierto es que durante los tres primeros trimestres de 2013 se ha producido una moderada desaceleración, provocada en gran medida por factores internacionales como la baja de los precios de los metales y una menor demanda de grandes consumidores de materias primas como China y Estados Unidos. Esta desaceleración se ha traducido en un crecimiento interanual de la economía a lo largo de los tres primeros trimestres del 4,91% que, según Julio Velarde se corregirá a lo largo del cuarto trimestre, alcanzando un crecimiento interanual para dicho período del 6,2%, lo que acercaría al incremento del PIB anual al 5,5% previsto inicialmente por el ejecutivo. Estas expectativas positivas se han visto respaldadas por la mejora en la calificación de riesgo otorgada por la agencia de rating FITCH, pasando el riesgo/país de Perú de “BBB” a “BBB+” a finales de octubre de 2013.

Consecuencia directa del proceso expansivo peruano es el aumento de su RENTA PER CAPITA, cuyo valor alcanzó en

2011 los 6.000,00$ y cuya expectativa de crecimiento hasta 2020 según las previsiones de los expertos, alcanza un incremento del 100%. Este escenario macroeconómico ve su lógico reflejo en la economía doméstica, como lo prueba el hecho de que desde el año 2007 hasta 2012 el ingreso promedio de la POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA (PEA) ocupada en el área metropolitana de Lima se haya incrementado en un 45%, según fuentes del Ministerio de Economía y Finanzas de Perú, lo que ha propiciado en el último decenio, el ingreso de más de cinco millones de peruanos en la que podríamos denominar “CLASE MEDIA EMERGENTE”, alcanzando la clase media en su conjunto, según un estudio realizado por el BANCO INTERAMERICANO DE DESARROLLO, el 70% de la población peruana. Esto no es ni más ni menos lo que, en palabras del presidente Ollanata Humala en la inauguración del XIV FORO IBEROAMERICANO celebrado en Lima, podemos llamar sin temor a equivocarnos, la “CONSOLIDACIÓN DE LA CLASE MEDIA” en América Latina en general, y en Perú en particular.

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Lógicamente, este fenómeno, genera unos nuevos hábitos de consumo y requiere de creación y mejora de unos servicios públicos para su mantenimiento. Obviamente uno de estos “servicios públicos”, además de salud, justicia, seguridad, etc, es el facilitar el acceso a una vivienda digna acorde con la nueva capacidad adquisitiva de esa “CLASE MEDIA EMERGENTE”. Éste es sin duda, junto con la adquisición de vehículos (cuyo incremento a lo largo de 2012 se cifra en el 40%), el símbolo de las CLASE MEDIA en todo el mundo civilizado. II.-LA VIVIENDA EN PERU: El importante desplazamiento de peruanos desde las clases bajas a la CLASE MEDIA EMERGENTE, ha generado un importante déficit habitacional en determinadas zonas del país. Esta situación, que se ha generalizado, lógicamente es más acusada en las regiones y provincias más alejadas del Área Metropolitana de Lima, pudiendo alcanzar la diferencia entre oferta y demanda cifras superiores al 80% debido a la escasez de oferta para tramos medio/bajos de nivel adquisitivo. Según los últimos datos oficiales (censo de 2007), en Perú existía un déficit de 1.860.692 viviendas, que se distribuirían tal y como se detalla a continuación:

DÉFICIT HABITACIONAL (CENSO 2007)

ZONA Déficit %/Total

Zona Urbana 1.207.589 viviendas 64,90% Zona Rural 653.103 viviendas 35,10%

Total 1.860.692 viviendas 100%

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DISTRIBUCION DÉFICIT HABITACIONAL (2007)

ZONA URBANA

ZONA RURAL

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Si tomamos como ejemplo el Área Metropolitana de Lima y el Callao, donde existen estadísticas fiables recientes, podemos ver con claridad el importante déficit en la oferta de vivienda en 2011 y como está distribuido:

Precio de la vivienda en $ Demanda Oferta Déficit Partic. por rango

(%)

Hasta 4.000 8.127 0 8.127 2,08%

4.001 - 15.000 115.751 0 115.751 29,57%

15.001 - 30.000 143.759 386 143.373 36,63%

30.001 - 60.000 92.062 5.451 86.611 22,13%

60.001 - 100.000 44.495 5.261 39.234 10,02%

100.001 - 200.000 3.145 3.254 -109 -0,03%

200.001 - 500.000 141 1.440 -1.299 -0,33%

Más de 500.000 0 254 -254 -0,06%

TOTAL 407.480 16.046 391.434 100,00%

Fuente: XVI Estudio de El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao de CAPECO.

Como puede observarse en la tabla anterior, la mayor concentración de déficit habitacional se da en viviendas con

un rango de precios entre 4.000,00$ y 100.000$ con un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda.

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-20.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

Hasta 4.000

4.001 - 15.000

15.001 - 30.000

30.001 - 60.000

60.001 - 100.000

100.001 - 200.000

200.001 - 500.000

Más de 500.000

DEMANDA

OFERTA

DEFICIT

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Naturalmente es importante resaltar una vez más que estos datos están referidos a 2011. Hay que tener en cuenta que según informes de BBVA y CAPECO, el precio de la vivienda en LIMA se ha incrementado a lo largo de 2012 en una media del 21% y se sigue manteniendo la tendencia en lo referente a la fuerte demanda de viviendas de tipo medio y bajo (hasta 50.000€/unidad), mientras que se modera la demanda en los tramos altos. Este análisis sería extrapolable al resto del país.

III.-FORMULA PARA PALIAR EL PROBLEMA DE VIVIENDA ENTRE LA CLASE MEDIA Y MEDIA/BAJA: Desde el grupo SINERGIA PRIME entendemos que para minorar los costes de la vivienda y, por tanto, para hacerla más accesible a segmentos de población más amplios y con capacidad adquisitiva media o media baja, hay que actuar sobre dos factores esenciales que componen el coste de la vivienda:

1. EL COSTE DEL SUELO. 2. EL MARGEN DEL PROMOTOR.

III.1.- Actuación para minimizar el coste del suelo.- Un factor fundamental al analizar cómo se desglosa el incremento de precios de la vivienda es el precio del suelo. Precisamente la escasez de suelo en las grandes áreas urbanas determina que los solares libres y urbanísticamente desarrollados alcancen precios desorbitados en relación con la capacidad de compra de las clases media y media baja. Esa es la raíz del problema, puesto que ningún promotor privado sacrificará su margen (en muchos casos de hasta el 40%) si aún existe suficiente demanda de vivienda en los tramos superiores. Dado el incremento del precio del suelo finalista, la solución para lo obtención de suelo apto para la edificación pasa por el desarrollo de sectores de terrenos rurales propiedad de las municipalidades por parte de iniciativas privadas

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de autoconstrucción colectiva (COOPERATIVAS), acometiendo tanto la transformación jurídica como física (ejecución de la urbanización, alumbrado, alcantarillado y conexión a la red pública) del suelo a cambio de la cesión de un porcentaje del mismo (orientativamente el 20% en función del coste de urbanización) retornando a la municipalidad ya transformado en solares edificables. Esta solución reduciría las costes del terreno a la hora de calcular su repercusión sobre la vivienda final y a la municipalidad le permitiría tener en su patrimonio suelo urbanizado sobre el que podría promover vivienda en alquiler para los más desfavorecidos, con rentas bajas y sin perder la propiedad o bien utilizarlo para actividades dotacionales (escuelas, dispensarios, etc.), e incluso VENDERLO A PROMOTORES PRIVADOS. Veámoslo con un ejemplo: Ejemplo 1.- Vamos a situarnos en un suelo de 300.000 m2 y con índice de aprovechamiento del 50% dejando el resto para viales y zonas verdes. Obtendríamos una unidad de ejecución de 150.000 m2 de edificabilidad.

Superficie Indice

Edificabilidad Edificabilidad Bruta

300.000,00m2 0,50 150.000,00m2

Al aplicar el índice de edificabilidad obtenemos 150.000,00 metros cuadrados de edificabilidad bruta antes de hacer la cesión de edificabilidad la Municipalidad o ente público cedente del suelo. Podemos cifrar los costes de urbanización unos 25 $/m2s incluyendo proyecto, gastos jurídicos, demoliciones, infraestucturas, conexiones y obra civil.

Superficie bruta (m2c) Coste urbanización por

M2 bruto Coste total

300.000,00m2 25 $/m2s 7.500.000,00 $

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Aplicando el 20% de cesión de edificabilidad a la Municipalidad, la edificabilidad de la unidad de actuación quedaría distribuida como sigue:

Propiedad Edificabilidad

Promotor 120.000,00 m2

Municipalidad 30.000,00 m2

Total 150.000,00 m2

Teniendo en cuenta que el promotor se queda con 120.000,00m2 y que el coste total de urbanización ha sido de 7.500.000,00$ el coste final neto del suelo por metro cuadrado de edificabilidad para el promotor sería de 62,50 $.

Edificabilidad neta después de la cesión a la Municipalidad

Coste total urbanización Coste neto por m2

120.000,00 m2 7.500.000,00$ 62,50 $/m2

Promotor

Municipalidad

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Evidentemente con este sistema estamos hablando de un coste razonable que permite la construcción de viviendas sociales al alcance de la clase media y media/baja. Además, tiene como valor añadido la obtención por parte de la municipalidad de 30.0000m2 de edificabilidad lista para ser ejecutada puesto que se trataría de solares dotados de luz, agua corriente y alcantarillado, que podrá emplear en viviendas en alquiler que permanecerán en su patrimonio o bien VENDERLA obteniendo fondos para las arcas municipales. Si consideramos viviendas de 80 metros cuadrados, por este sistema, la municipalidad podría obtener suelo para la construcción de cerca de 375 VIVIENDAS.

PROCESO DE URBANIZACIÓN Y

CESION DE SUELO

TERRENO RÚSTICO SOLARES RESULTANTES CESIÓN MUNICIPALIDAD(*)

URBANIZACIÓN

CESIÓN

(*) P= Suelos del promotor (Cooperativa); M=Suelos cedidos a la Municipalidad

III.2.-Reducción del margen del promotor.- A nadie se le escapa el elevado componente especulativo de la actividad de promoción de viviendas. No es extraño encontrar operaciones de edificación en las que el margen del constructor alcanza hasta el 40% sobre el coste de producción. La posibilidad de obtenerle edificando viviendas destinadas a potenciales compradores con poder adquisitivo medio y medio/alto y por tanto la obtención de elevadas cifras de beneficios en términos absolutos,

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unido al elevado coste del suelo, hacen que la iniciativa privada deseche la posibilidad de promover vivienda social, circunstancias ambas que se encuentran sin duda en la raíz del problema del DEFICIT HABITACIONAL de Perú. Precisamente estos dos problemas son la causa de que prolifere la autoconstrucción de infra-viviendas sin servicios básicos de suministro de electricidad y agua corriente. De manera complementaria a soluciones basadas en políticas de suelo imaginativas y realistas, como la propuesta en el punto inmediatamente anterior del presente informe, SINERGIA PRIME, SL propone como solución para recortar el margen del promotor una fórmula de autoconstrucción de vivienda colectiva que permitiría el acceso a viviendas dignas de familias que hoy por hoy no tienen, a pesar de haber incrementado sus ingresos y vivir en un país en pleno ascenso económico: LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS.

IV.-COOPERATIVA DE VIVIENDAS: UN FORMA DE PROMOVER DE MANERA MAS ASEQUIBLE: Partiendo de la idea tradicional de Cooperativa, como un ente jurídico creado por la voluntad de una conjunto de persona (cooperativistas) que, aportando su esfuerzo (económico y/o de trabajo), persiguen un fin último, que es la obtención de un beneficio, a partir del desarrollo de una actividad que por sí solos y de manera individual les resultaría imposible de alcanzar, plateamos la aplicación de ese concepto a la promoción de viviendas: UN CONJUNTO DE PERSONA UNIDAS Y CUYA FINALIDAD ES PROMOVER DE MANERA COLECTIVA SUS VIVIENDAS. Una Cooperativa de Viviendas conjuga la doble condición de sociedad y empresa promotora; el cooperativista, por tanto, es socio de la sociedad cooperativa y, como tal, copropietario de la misma; y, por otra parte, es adjudicatario y futuro usuario de una vivienda en régimen de acceso a la propiedad, de la que es co-promotor. Para lograr estos objetivos, el ordenamiento jurídico otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia y distinta de la de sus socios, como ocurre con

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las sociedades mercantiles, pero alejándose de este modelo.

CIUDADANOS (1) PASO 1 = CONSTITUCIÓN PASO 2 = GESTIÓN PROPIETARIOS (2)

(1) Ciudadanos con necesidad de vivienda que se asocian en cooperativa. (2) Los ciudadanos que en el paso anterior se asociaron y que al final del proceso obtienen su vivienda.

En este caso, como ya se habrá intuido, desaparece el margen del promotor, que a veces alcanza cifras desorbitadas. Además, la cooperativa afronta proyectos de coste medio/bajo, que para el promotor privado no resultarían atractivos, puesto que su único interés es optimizar los beneficios en términos absolutos. Además, al tratarse de proyectos sociales, pronto alcanzan la simpatía de las autoridades públicas, que, facilitando EL SUELO, según el modelo que SINERGIA PRIME, SL, como empresa integrada por profesionales especializados en la gestión de este tipo de proyectos plantea, contribuyen de manera determinante (y no duden que así se lo reconocerá la ciudadanía) a cubrir una necesidad primaria de la población: LA VIVIENDA.

COOPERATIVA

EDIFICACION

URBANIZACION

CESION

SUELO

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V.-FUNCIONAMIENTO DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS: GESTION PROFESIONAL:

El órgano de decisión en una Cooperativa es al ASAMBLEA DE COOPERATIVISTAS, compuesto por todos los cooperativistas y que se reúne periódicamente. Una de sus atribuciones es la elección de la JUNTA RECTORA, que su máximo órgano ejecutivo, y cuyo presidente es el representante de la cooperativa a la hora de suscribir acuerdos, contratos, firmar escritos, cursar solicitudes, formalizar créditos, etc.

Por lo general, los cooperativistas son quienes cuentan con la voluntad de consecución del fin que les mueve a

constituirse como tal ya que no es otro que la obtención de una vivienda digna donde vivir con su familia. Sin embargo, la actividad de promoción de viviendas es una tarea muy compleja que necesita la colaboración de expertos multidisciplinares en materias jurídicas, técnicas, fiscales, contables, etc., que sean capaces de desarrollar sus tareas simultáneamente y, a la vez, informar y asesorar a los socios, que serán, lógicamente, los últimos responsables de las decisiones a tomar. Por este motivo, en el modelo de SINERGIA PRIME, SL se introduce un elemento fundamental para el buen fin del proceso: LA EMPRESA GESTORA.

Esta figura será la que “pilote” todo el proceso desde la captación de socios de la cooperativa hasta la entrega de las

viviendas terminadas, pasando por las negociaciones con la municipalidad para la cesión de suelo, pasando por el análisis de ofertas y elección de empresa urbanizadora, y empresa encargada de la edificación, elección de arquitectos e ingenieros, asesoramiento jurídico y económico a los órganos de la cooperativa, control de cobros y pagos, reporte a la Junta Gestora, Asamblea y Municipalidad de todo lo referente a la gestión y entrega de viviendas terminadas.

Todas las actividades de la Empresa Gestora se desarrollan en el marco de un contrato de servicios gerenciales

formalizado entre ésta y la Junta Rectora de la Cooperativa con las condiciones acordadas, plazos, honorarios, etc., y se

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ejecuta la promoción, con el control constante de la Municipalidad y del Consejo Rector quien, a su vez, informa periódicamente a la Asamblea General.

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FUNCIONES DE LA EMPRESA GESTORA EN CADA FASE DEL PROYECTO

En definitiva, la empresa gestora vela por los intereses de la cooperativa y de sus socios de cara a terceros y facilita los medios para el buen su buen fin.

CONSTITUCION

• Impulsar la captación de socios

• Redactar la Los Estatutos y Normas de funcionamiento internos de la COOPERATIVA

• Asistir Jurídicamente a la Cooperativa en la Formalización Pública de su Constitución.

• Realizar la planificación de cobros, pagos y financiación de la totalidad del proceso.

URBANIZACION

• Mantener las conversaciones con las autoridades para la obtención del suelo.

• Elaborar los instrumentos de planemiento necesarios.

• Contratar por cuenta de la Cooperativa a los estudios encargados de elaborar los proyectos técnicos de urbanización y de dirigir su ejecución.

• Contratar a la empresa encargada de la ejecución de la urbanización y controlar su desarrollo.

• Informar de la evolución del proceso a la Junta Rectora y a la Municipalidad.

EDIFICACIÓN

• Seleccionar arquitectos encargados de elaborar el proyecto de edificación y dirigir su ejecución.

• Seleccionar a la empresa constructora, contratarla por cuenta de la Cooperativa y CONTROLAR SU ACTIVIDAD.

• Informar de la evolución del proceso de edificación a la Junta Rectora y a la Municipalidad

ADJUDICACIÓN

• Elaboración de los documentos de propiedad

• Asistencia jurídica en la Adjudicación de viviendas

• Liquidación de la Cooperativa.

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La remuneración de la Empresa Gestora está en función de del proyecto y su complejidad. SINERGIA PRIME, SL tiene

establecidos unos honorarios que oscilan entre el 7% y el 10% del coste estimado inicialmente de la promoción considerando como tales exclusivamente los GASTOS DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIÓN, ELABORACIÓN DE PROYECTOS TÉCNICOS E INFORMES Y ASESORAMIENTOS EXTERNOS; y no considerando en esos costes sobre los que calcular sus honorarios ni los intereses de la financiación ni los gastos de adjudicación (gastos generados a la hora de entregar las viviendas a sus propietarios finales, tales como FEDATARIOS PÚBLICOS, IMPUESTOS DEVENGADOS POR LA ADJUDICACIÓN, etc.). Es importante resaltar esto, puesto que los márgenes del promotor privado sí que tienen en cuenta esos gastos a la hora de calcular su margen.

Volvamos al ejemplo 1 en el que se obtenía una edificabilidad de 120.000,00m2, tras desarrollar una superficie en

bruto de 300.000,00m2 cedidos por la Municipalidad y habiéndole entregado a ésta suelo urbanizado con todos los servicios para una edificabilidad de 30.000,00m2c listos para edificar unas 375 viviendas a coste bajo y de propiedad pública. Recordamos que el índice de edificabilidad era del 50%. Este dato es fundamental, pues su variación implica una alteración importante en los costes de suelo por metro cuadrado de edificación (cuanto menor sea él índice, mayor repercusión por metro cuadrado).

Si se edificasen viviendas de 80m2c se obtendrían en el mencionado ejemplo 1.500 viviendas por parte de la

cooperativa, lo que implicaría incremento habitacional en el Municipio de 1.875 viviendas con un solo proyecto y sin desembolso alguno por parte de la Municipalidad.

Refiriéndonos únicamente a la cooperativa, el coste del proyecto sería:

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COSTES (USD)

Por m2 Por vivienda TOTAL

Urbanización (suelo) 62,50 5.000,00 7.500.000,00

Edificación 320,00 25.600,00 38.400.000,00

Otros 38,25 3.060,00 4.590.000,00

Gestora 26,78 2.142,00 3.213.000,00

Intereses 27,81 2.224,77 3.337.155,00

Total…………….. 475,33 38.026,77 57.040.155,00

ESTRUCTURA DE COSTES

13,15%

67,32%

8,05% 5,63% 5,85%

Urbanización (suelo)

Edificación

Otros

Gestora

Intereses

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VI.-FINANCIACION DEL PROYECTO: Es evidente que uno de los parámetros que nos dará la pauta a cerca de la viabilidad del proyecto es su

posibilidad de financiación. Para ello, SINERGIA PRIME, S.L. ha elaborado un plan de financiación que, entendemos, hace perfectamente realizable el desarrollo. En primer lugar hemos de distinguir cual será la financiación aportada por los propios cooperativistas (30%) y cuál la aportada por entidades financieras (70%) vía operaciones de crédito:

FINANCIACION

COOPERATIVISTAS 30%

ENTIDADES FINANCIERAS 70%

100%

a. APORTACION COOPERATIVISTAS.- Tal y como se indica en la tabla anterior, los cooperativistas aportarían el 30%

del coste total de sus viviendas. Está aportación se efectuaría a lo largo del período de ejecución del proyecto (36 meses) y según un plan de pagos GARANTIZADOS determinado inicialmente por parte de SINERGIA PRIME, S.L. en función de las necesidades de liquidez que previsiblemente requiera el desarrollo de la promoción.

b. ENTIDADES FINANCIERAS.- Se utilizaría el préstamo a la construcción. En esta modalidad, el desembolso se hace por hitos (adquisición de suelo, construcción y adjudicación.). En este caso se financiaría el 70% del valor final de las viviendas, desembolsándose el importe a medida que se va avanzando en la construcción, por certificaciones de obra. Se establecería una reserva de fin de obra del 10% (que es lo que suelen aplicar las entidades financieras), que se desembolsaría cuando se adjudicasen definitivamente las viviendas. En este caso se establecerían por tanto tres tramos de desembolso:

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c. INGRESOS FINANCIEROS.- Para este informe no se han tenido en cuenta, pero conviene señalar que los ingresos financieros procedentes de la activación de PUNTAS DE TESORERIA que se producen sobre todo al principio del desarrollo podrían significar una disminución un 0,8% en los costes totales del proyecto.

TRAMO LIMITE PLAZO DESEMBOLSO

TRAMO DE SUELO Hasta el 60 % del coste (urbanización)

18 meses

TRAMO DE CONSTRUCCION Hasta el 70% del costes de las viviendas (detrayendo del mismo el

desembolso del tramo de suelo)

18 meses

Por certificaciones de obra Todo el tramo de construcción excepto la Reserva fin de obra

18 meses

Reserva fin de obra 10% del importe total del préstamo A la finalización del a obra y mediante desembolso único.

En el modelo que aquí se plantea, el desembolso por suelo se aplicaría en su totalidad al finalizar la urbanización, puesto que sería en ese momento en el que los solares estarían a nombre de la cooperativa libres de cargas. No olvidemos que el suelo lo cedería la municipalidad a cambio de retornarle el 20% del suelo ya urbanizado y con todos los servicios (luz, agua, etc.). Sólo en ese momento se transmitirían suelos a la cooperativa sIn condición resolutoria ni suspensiva de ningún tipo. Por otra parte es importante tener presente que la financiación se le CONCEDE A LA COOPERTIVA. Y que es ella la que corre con todos los gastos. Serán sus representantes (JUNTA RECTORA) la que formalice la operación de

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crédito. Recordamos que ni la Municipalidad ni la empresa gestora han de hacer desembolso alguno ni asumir riesgos de ningún tipo.

Para entenderlo mejor, vamos a continuar con el ejemplo 1. En nuestro ejemplo, recordamos que se trata de un proyecto de 1.500 viviendas con un plazo de ejecución de 36 meses y cuyos costes son los que siguen:

COSTES (USD)

Coste por vivienda 38.026,77

Coste TOTAL 57.040.155,00

La financiación del proyecto quedaría de la siguiente manera:

FINANCIACION

% Importe/vivienda (USD) Importe Total (USD)

Aportación Cooperativistas 30% 11.408,03 17.112.046,50

Aportación Entidad Financiera 70% 26.618,74 39.928.108,50

100% 38.026,77 57.040.155,00

El PLAN DE PAGOS que se establecería para los cooperativistas sería:

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CUOTAS

Nº Cuota (USD) TOTAL (USD)

Cuota extraordinaria (inicial) 1 5.000,00 5.000,00

Cuotas mensuales 35 183,09 6.408,03

11.408,03 Con el plan de pagos propuesto para los cooperativistas y el calendario de disposiciones que SINERGIA PRIME, SL aplicaría, se cubrirían sin desfases todas y cada una de las etapas del desarrollo, tal y como se puede ver en la siguiente imagen en la que se muestra un resumen del CASH FLOW de la promoción:

CASH FLOW

(*) Los datos que aparecen en esta fila se reflejan la diferencia entre los gastos acumulados y los ingresos acumulados. Nos muestra el superávit que al final de cada etapa arroja la promoción.

URBANIZACION (18 MESES) EDIFICACIÓN (18 MESES) FINAL OBRA

INGRESOS 12.217.335,42 USD 40.867.335,42 USD 4.289.199,67 USD

7.500.000,00 USD 45.583.870,50 USD 4.290.000,00 USD GASTOS

4.717.335,42 USD 800,33 USD 0,00 UDS SALDO ACUMULADO*

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Se puede ver de manera más detallada en el siguiente gráfico la ausencia de tensiones de liquidez en todo momento:

0,00

10.000.000,00

20.000.000,00

30.000.000,00

40.000.000,00

50.000.000,00

60.000.000,00

70.000.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Imp

ort

e

Cash Flow

INGRESOS

GASTOS

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Conviene insistir en el hecho de que todos los gastos CUENTA Y RIESGO (en el caso de la financiación bancaria) DE LA COOPERATIVA, por lo que la MUNICIPALIDAD no ha de desembolsar absolutamente nada. VII.-BENEFICIOS DEL PROYECTO QUE SE PROPONE:

Para los Cooperativistas.- Se trata de un proyecto dirigido a la clase media y media baja. A través de este proyecto, y gracias a la Municipalidad gran parte de sus conciudadanos tendrían acceso a una vivienda con todos los servicios, paliando en parte el déficit habitacional de su municipio. Volviendo a nuestro ejemplo, los 1.500 familias obtendrían en el plazo de 36 meses una vivienda de 80 m2c, con todas las comodidades y en las condiciones de pago que a continuación se detallan:

IMPORTE (USD)

Cuota inicial 5.000,00 $

35 cuotas 183,09 $

Préstamo Hipotecario* 26.618,74 $

PRECIO TOTAL 38.026,77 $ (*) El cooperativista se subrogaría finalmente en un préstamo hipotecario susceptible de ser un Nuevo Crédito MiVivienda cuyas condiciones serán las vigentes en el momento de la adjudicación de la vivienda.

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Para la Municipalidad.- Obviamente la municipalidad obtendría las siguientes ventajas:

1. A cambio de la cesión de suelo rural, obtendría el 20% del suelo urbanizable resultante sin desembolso alguno y sin tener que dedicar recursos ni materiales ni humanos, incrementando el valor del patrimonio municipal. Si en nuestro ejemplo decidiesen construir viviendas para alquiler, obtendrían 375 unidades.

2. A través de la cooperativa, se incrementaría el parque de viviendas, facilitando el acceso a las mismas no sólo a las familias de los cooperativistas, sino también a las que pudieran verse beneficiadas con la adjudicación de las viviendas que se edificasen en el suelo urbanizado que le correspondiese a la Municipalidad en virtud del acuerdo con la cooperativa. Entendemos que será interesante adjudicarlas en régimen de alquiler por un plazo determinado. De esta manera, las rentas contribuirían en parte a hacer frente a las cuotas de la financiación bancaria necesaria para la construcción de las mismas sin que dejasen de ser propiedad municipal.

3. Podría obtener importantes plusvalías del suelo urbanizado que le correspondiese si finalmente optase por la venta de los solares (todos o parte de ellos).

4. Obtendría importantes y evidentes beneficios sociales para la comunidad en caso de optar por edificaciones dotacionales (escuelas, hospitales, etc).

5. Y los cuatro puntos anteriores generarían un IMPORTANTE RÉDITO POLITICO al titular de la Municipalidad (alcalde) sin necesidad de endeudar a la municipalidad, gozando del reconocimiento de la ciudadanía.

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VIII.-RESUMEN:

1. Constitución de la Cooperativa.- Ha de ser el primer paso, puesto que esta asumirá todos los costes. Se hace a partir de un conjunto de ciudadanos que desean adquirir una vivienda. La captación y constitución la realiza SINERGIA PRIME, S.L., que posteriormente será la empresa gestora.

CIUDADANOS CONSTITUCIÓN

2. Solicitud de financiación.- Se pacta la financiación del proyecto con una entidad financiera con una entidad

financiera, cuyo desembolso se iniciará cuando se hayan cedido los suelos que correspondan a la municipalidad y por tanto el resto de solares sean propiedad de la cooperativa, libres de cargas y sin condiciones resolutorias ni suspensivas. En ese momento serán hipotecables.

COOPERATIVA

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3. Obtención de solares.- (PLAZO: 18 meses) A partir de suelo rural cedido por la Municipalidad se obtiene tras

el correspondiente proceso de transformación, suelo urbanizado listo para edificar con suministro de electricidad, agua y alcantarillado. A cambio se le cede a la municipalidad un porcentaje el suelo resultante urbanizado (generalmente el 20%). La urbanización se debería acometer exclusivamente con las aportaciones de los socios de la cooperativa (futuros propietarios de las viviendas).

TERRENO RÚSTICO SOLARES RESULTANTES CESIÓN MUNICIPALIDAD(*)

URBANIZACIÓN

CESIÓN

4. Edificación de las viviendas.- (PLAZO: 18 meses) Sobre los solares finalmente obtenidos se ejecuta la

edificación de las viviendas. Para ello se contaría con las aportaciones de los socios de la cooperativa y la financiación bancaria, que ahora si estaría disponible. Todo ello se ejecutaría conforma a un plan de pagos calculado milimétricamente para evitar desviaciones que derivasen en un incremento de los costes que hiciesen peligrar la viabilidad del proyecto. Para ello es importante contar con un excelente grupo de profesiones con amplia experiencia en el mundo del urbanismo y especializados en la gestión de este tipo de proyectos, como los que componen el equipo de SINERGIA PRIME, SL.

5. Adjudicación de viviendas.- Finalmente, cuando las viviendas están terminadas se efectúa el proceso de adjudicación, mediante el cual cada cooperativista obtiene su vivienda. SINERGIA PRIME,SL se encarga de toda

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la tramitación jurídica y bancaria. Tras efectuar la división de la financiación matriz, cada propietario se subroga en la financiación pendiente que grave su viviendas mediante un préstamo MiVivienda y esta quedará finalmente registrada a su nombre. Al acto de adjudicación suelen acudir representantes de la Municipalidad que hacen entrega de las llaves de las viviendas.

GESTIÓN PROPIETARIOS

EDIFICACION

URBANIZACION

CESION

SUELO

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IX.-RESUMEN DEL EJEMPLO 1.- (PLAZO TOTAL: 36 MESES)

1. Suelo.-

SUELO

Superficie Bruta (m2s) 300.000,00

Indice de edificabilidad 50,00%

Edificabilidad bruta (m2c) 150.000,00

Edificabilidad cedida (m2c) 30.000,00

Edificabilidad NETA 120.000,00

COSTE

Coste total -USD- 7.500.000,00

Coste unitario (m2c) -USD- 62,50

2. Edificación.-

Plazo de ejecución 36 meses (total)

Superficie por vivienda (m2c) 80 m2

Nº de Viviendas* 1.500

Coste por vivienda (suelo+vuelo) 38.026,77 USD

Coste total del proyecto 57.040.155,00 USD

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(*) Éstas son las viviendas que se podrían edificar en los solares de la cooperativa. La municipalidad podría edificar en sus solares 375 viviendas más

3. Forma de pago del Coopertivista (propietario).-

IMPORTE (USD)

Cuota inicial 5.000,00 $

35 cuotas 183,09 $

Préstamo Hipotecario* 26.618,74 $

PRECIO TOTAL 38.026,77 $ (*) El cooperativista se subrogaría finalmente en un préstamo hipotecario susceptible de ser un Nuevo Crédito MiVivienda cuyas condiciones serán las vigentes en el momento de la adjudicación de la vivienda.

NOTA.- Las cifras y presupuestos contenidos en el presente informe son estimaciones basadas en la experiencia de los profesionales de SINERGIA PRIME, SL, por lo que podrán variar en la medida en que se modifiquen los índices de cesión, edificabilidad, así como por las particularidades técnicas de cada proyecto o tipos de interés que apliquen en cada momento las entidades participantes en la financiación.