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ANNO XII • NUMERO 37
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Dal 6 ottobre 2011 obbligatoria anche per gli annunci commer-ciali di vendita di edifici o di singole unità immobiliari.
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Si parla tanto di classe A, classe B, classe C … ma cosa sono leclassi energetiche e cosa rappresentano, il certificato è obbli-gatorio e quando?Cercherò di chiarire il quadro in maniera sintetica e in funzionedella normativa vigente in Emilia Romagna.Il certificato energetico è un attestato che certifica il consumo dienergia annuo standardizzato dell’edificio e individua una classecome indice sintetico di prestazione (attualmente in funzione delriscaldamento invernale e acqua calda sanitaria). Riguardaquindi tutti gli edifici provvisti di impianto di riscaldamento: ap-partamenti, uffici, negozi, fabbriche ecc.La classe A è la migliore con un fabbisogno minore di energia,la classe G è la peggiore. Oltre la classe A si parla ad esempio dicasa passiva. Gran parte del patrimonio edilizio oggi presente èin classe G e spesso non raggiunge la classe D. Orientativa-mente una classe D ha un consumo superiore di oltre 3 voltequello di una classe A e oltre 2 volte di una classe B. Le nuovecostruzioni devono essere almeno in classe C. E’ grazie allacombinazione di alta efficienza degli impianti, dell’involucro edi-lizio e l’utilizzo di fonti di energia rinnovabile che si raggiungonole classi energetiche migliori.La certificazione serve anche per rendere paragonabili, dal puntodi vista energetico, edifici aventi la stessa destinazione d’uso
CERTIFICAZIONEENERGETICABREVE SINTESI E ULTIME NOVITÀIN EMILIA ROMAGNA
con ricadute sul mercato immobiliare. Il certificato ha validità di10 anni, salvo interventi che modifichino la prestazione energe-tica. Quando è obbligatorio? In caso di compravendita o affittodi interi edifici o singole unità immobiliari, per accedere a sgravifiscali ed incentivi e in caso di nuova costruzione o ristruttura-zione “importante”. L’ultima novità, in Emilia Romagna, è chedal 6 ottobre 2011 è obbligatoria anche per gli annunci commer-ciali di vendita di edifici o di singole unità immobiliari. In EmiliaRomagna non è prevista l’autocertificazione in classe G in luogodel certificato. La certificazione deve essere richiesta a soggettiaccreditati e iscritti in un apposito elenco formato e gestito dallaregione Emilia Romagna accessibile a tutti dal portale ErmesEnergia.
Arch. Andrea AlbiniCertificatore energetico
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La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non
saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere per-
sonale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giu-
diziaria.
I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 As-sociazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è pos-sibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indi-rizzi delle Associazioni consultare i sitiwww.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare alnumero 06.67.93.489
a cura di Anna Carbone
DEROGA ALLE MAGGIORANZE
Può un regolamento di origine contrattuale prevedere eccezioniall’art. 1136 c.c. in tema di maggioranze?
No. La disposizione in questione è, per espressa disposizione di
legge, inderogabile (art. 1138, quarto comma, c.c.). Ciò è stato con-
fermato anche dalla Cassazione con sentenza n. 4905 del 26.5.’90.
PRIMA SCADENZA CONTRATTUALE E DINIEGO DI RINNOVO
Sono proprietario di un appartamento locato da un paio d’annicon contratto 4+4. Posso disdettare il contratto alla prima sca-denza per destinare l’immobile ad abitazione dei miei genitori?
La risposta è positiva. Intendere destinare ai genitori l’immobile lo-
cato, infatti, rientra tra le ipotesi contemplate dall’art. 3, comma 1,
lett. a), l. 431/’98, per le quali il locatore può avvalersi della facoltà
di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza.
PROBLEMI DI CONDOMINIO
IL 19% VALE ANCHE PER GLI STUDENTI UNIVERSITARI
Si domanda se, per i contratti di locazione per studenti univer-sitari di cui alla legge n. 431/’98, l’aliquota della cedolare seccasia del 19 o del 21%.
L’aliquota è del 19%. In tal senso si è espressa l’Agenzia dell’Entrate
nella circolare n. 26/E dell’1.6.’11.
CONTROVERSIE CONDOMINIALI E
CONCILIAZIONE OBBLIGATORIA
È vero che per le controversie di natura condominiale dalloscorso marzo è obbligatorio, prima di adire le vie giudiziarie,esperire un tentativo di conciliazione?
No. In materia condominiale tale obbligo scatta dal prossimo 20
marzo 2012.
DOMANDE E RISPOSTE
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La casa per lei… e quella per lui
Le differenze di genere influiscono sulla scelta del-l’abitazione o sulle caratteristiche che la casa idea-le deve avere per poter essere considerata tale? Perrispondere a questa domanda il Research&Deve-lopment Office di REAG ha effettuato un’indagine suun campione formato in parti uguali da uomini e dadonne con un’età compresa tra 25 e 45 anni, e cioèla classe d’età in cui rientra la maggior quota di ac-quirenti di abitazioni, cui è stato sottoposto un que-stionario per sondare quali sianoi desiderata del-l’abitazione ideale e le eventuali differenze uomo/don-na che influiscono sulle decisioni di acquisto.La tipologia preferita si conferma il trilocale, sceltodal 42,9% degli uomini e dal 46,4% delle donne. Ledivergenze maggiori tra i due sessi si riscontrano trale tipologie bilocale e quadrilocale: solamente il 7,1%delle donne considera il bilocale come la tipologia abi-tativa ideale contro il 17,9% degli uomini; il quadri-locale è scelto dal 32,1% delle intervistate contro il14,3% degli uomini. Abitare in una villa indipenden-te è considerata la soluzione migliore per il 17,9% de-gli intervistati e per il 14,3% delle donne. Il 96,4% delle donne desidera due o più bagni men-tre il 3,6% degli uomini ne vorrebbe uno per ogni ca-mera. Donne e uomini concordano nel desiderare lacucina abitabile, mentre il 17,9% degli intervistati con-tro il 14,3% delle italiane si accontenta di un ango-lo cottura.Per tutti l’abitazione ideale è in provincia: la città èpreferita dal 42,9% delle donne e dal 39,9% degliuomini. Chi preferisce vivere in città sceglierebbe
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“Senza i giovani il mercato immobiliare rischia l’esaurimento”.È l’allarme lanciato dal Censis, secondo il quale “in un paesedi proprietari, solo i giovani sono costretti a pagare alti cano-ni d’affitto: il 36,3% delle persone fino ai 40 anni, il 13,7% dopoi 40”.Ma il problema, spiega il Censis, “è che i giovani italiani vi-vono una condizione di svantaggio economico che si riflet-te anche sul mercato delle case”. Le famiglie più giovani co-stituiscono infatti la fascia di mercato oggettivamente più de-bole: il 36,3% paga alti canoni d’affitto, il 6,8% usa alloggidi famiglia e i proprietari sono un numero effimero. L’affit-to a prezzi di mercato è diffuso soprattutto tra le famiglie gio-vani che risiedono in Lombardia, Piemonte e Liguria (50%)e nel Centro Italia (39,3%), mentre nel Nord-Est e nel Mez-zogiorno si registra una maggiore incidenza di casi in cui que-sti nuclei famigliari alloggiano in una casa che appartiene aun parente.Nei centri fino a 30mila abitanti, e anche nelle città di pic-cole e medie dimensioni, l’accesso alla proprietà è meno pro-
blematico (il dato sfiora il 60%). Mentre nelle grandi città l’af-fitto a prezzi di mercato è la modalità obbligata per il 47,5%delle famiglie con persona di riferimento fino a 40 anni; il datorelativo alla proprietà scende invece al 49,2% e anche l’usodi una casa della famiglia rappresenta una fattispeciemeno frequente (1,6%).Situazione diversa in Europa, dove i giovani trovano condi-zioni migliori, tanto che per essi sono disponibili contratti d’af-fitto a prezzo calmierato che riguardano il 28,7% dei tren-tenni in Francia e il 13,8%, nel Regno Unito.“La domanda dei giovani e dei nuovi nuclei familiari alimentasempre meno il mercato della casa, tanto che le difficoltà delcomparto immobiliare da congiunturali rischiano di diventarestrutturali”, ha detto il direttore generale del Censis, GiuseppeRoma presentando la ricerca. “Ma data l’importanza del com-parto residenziale, che fattura circa l’80% del totale, è urgenteprospettare un’offerta di abitazioni in proprietà e in affitto cheincontrino le esigenze delle nuove generazioni”.
Urgono soluzioni per le giovani generazioni
le zone centrali, preferite dal 75% delle intervistatementre le aree periferiche non piacciono né dagli uo-mini né dalle donne. Per chi sceglie l’hinterland lazona preferita rimane quelle centrale solo per gli uo-mini (52,9%) mentre le donne preferiscono le zonesemicentrali.Alla domanda su quali caratteristiche fossero indif-ferenti, poco, abbastanza o molto importanti o ad-dirittura fondamentali nella scelta il 53,6% delle don-ne ritiene il terrazzo molto importante, il 60,7% con-sidera il garage fondamentale, il 28,6% non dà im-portanza al giardino, il 46,4% ritiene l’efficienza ener-getica abbastanza importante così come le dotazioniimpiantistiche avanzate (42,9%). Anche per gli uo-mini il terrazzo è importante (46,4%) e il garage fon-damentale (53,6%) mentre il giardino conta meno; peril 57,1% degli intervistati l’efficienza energetica rivesteuna notevole importanza mentre la domotica è rite-nuta abbastanza rilevante (39,3%). Altri fattori rite-nuti importanti sono la presenza dell’ascensore(7,1% delle donne) e di un ambiente luminoso(3,2% degli uomini). Per il pubblico femminile è molto importante che l’abi-tazione sia localizzata nella vicinanza dei mezzipubblici (53,6%), di attività commerciali (39,3%) e dispazi verdi (57,1%) mentre la vicinanza di struttureper il tempo libero è ritenuta abbastanza rilevante dal46,4% del campione femminile. Il 3,6% delle inter-vistate ritiene importante la vicinanza delle scuole.Anche per gli uomini la vicinanza ai mezzi pubbliciè molto importante ma la percentuale scende al39,3% così come per le attività commerciali (32,1%);gli spazi verdi sono molto rilevanti per il 42,9% men-tre le strutture per il tempo libero sono abbastanzaimportanti per il 39,3%. Un altro elemento conside-rato di un certo peso è la disponibilità di parchegginelle vicinanze ritenuta fondamentale dal 7,1% delcampione maschile.
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Affitto seconda casa: le normative prevedono che la durata del contratto sia di quattroanni e non uno (Cass., sez. III Civile, sentenza del 20 giugno 2011, n. 13483).La locazione per abitazione ad uso di seconda casa, siccome caratterizzata dalla protrattapermanenza del conduttore per cospicui periodi dell’anno ed anzi dalla tendenziale frui-zione dell’immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schemaprefissato, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma dirango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e
quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell’individuo e quindi funzionali al pieno sviluppodella sua personalità…
Opere di riparazione della casa inaffitto: chi e quando le deve ese-guire? Il conduttore può eseguirledirettamente e poi farsi rimborsare laspesa sostenuta? A riguardo l’art. 1577 c.c. prevede alI comma che quando l’apparta-mento in affitto ha bisogno di ripa-
razioni che non sono a carico del conduttore…
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Sicurezza in condominio: la videosorveglianza
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Le opere di riparazione dellacasa in affitto
Nudo proprietario:usufruttuario e condominio
Agevolazioni fiscali:l’acquisto di una quotadell’immobile
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La deliberazione con cui si de-cide di installare un impianto disicurezza di videosorveglianzadeve essere presa dall’interocondominio.Le dimensioni del complessocondominiale possono favorire
l’ingresso di estranei al condominio e possibili aggres-sioni a scopo di rapina, atti vandalici a spazi privati...
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Se l’atto di concessione è tra-scritto non si può invocare ilprincipio dell’apparenza di di-ritto. Questo principio non si ap-plica al condominio.Che cos’è il principio dell’appa-renza del diritto? È un principio
giuridico che tutela la buona fede e l’affidamento che deisoggetti terzi fanno su un determinato fatto…
Non ci sono benefici prima casaper chi acquista una quota insi-gnificante di un immobile (Cass.,Sez. Tributaria, sentenzan.13291 del 17/06/2011).Allo scopo di evitare la deca-denza dai benefici fiscali, tradi-
zionalmente denominati della “prima casa”, e l’applica-zione della soprattassa, in caso di trasferimento ...
Locazioni e normative per affitto seconda casa
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SAN PIERO IN BAGNO:
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mente ristrutturato sito nel
centro storico di San Pie-
ro in Bagno in palazzo inte-
ramente recuperato. Costi-
tuito da ingresso su sog-
giorno con angolo cottu-
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un bagno. Ottimo sia come
prima casa che come
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BAGNO DI ROMAGNA430
A pochi metri dal centro storico di Bagno di Romagna pro-poniamo due casali aventi rifiniture di pregio. La proprietàdi 10 ettari con all’interno capanno da caccia e sorgente.Gli immobili si presentano con pietra a vista con rifiniturerustiche e molto esclusive. Pavimenti in legno e pietra. Immo-bile esclusivo in magnifica posizione. Trattativa riservata
BAGNO DI ROMAGNA516
In zona Selvapiana, in contesto di casale ristrutturato, appar-tamento al piano terra con ingresso indipendente e corte.Salone con camino e arco in pietra a vista, cucina abitabi-le, 3 camere da letto, studio, 2 bagni, garage. €. 245.000,00
SAN PIERO IN BAGNO465
Residence “Borgo del Rio“. Villetta in bifamiliare, allo sta-to grezzo avanzato con interni personalizzabili, composta daingresso indipendente, ampia zona giorno, cucina abitabile,3 letto, ampia taverna, 3 bagni, lavanderia, garage doppio,giardino esclusivo. Costruzione in Bioedilizia Classe ener-getica B. Pronta consegna. €. 350.000,00
SAN VITTORE DI CESENAS109
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