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Chiarimenti sulla nuova disciplina con particolare attenzioneall’imposta sostitutiva da pagare entro il 31 marzo

a cura di Anna Carbone

La “legge di stabilità” (articolo 1, commi 15 e 16, legge 220/2010) ha appor-

tato alcune modifiche alla disciplina delle imposte indirette sui contratti di lea-

sing di immobili, strumentali e abitativi e sugli atti connessi di acquisto e

cessione. Lo scopo è quello di garantire un'equivalenza tributaria tra l’acqui-

sto diretto dell’immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti

di locazione finanziaria. Così ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circo-

lare n. 12/E dell’11 marzo.

Con il nuovo quadro normativo non c'è più l'obbligo di registrazione in ter-

mine fisso per i contratti di locazione immobiliare non formati per atto pubblico

o scrittura privata autenticata. Questi contratti saranno, pertanto, soggetti al-

l’obbligo di registrazione solo in caso d’uso. Inoltre, in relazione ai trasferi-

menti di immobili strumentali oggetto del contratto di locazione finanziaria, il

prelievo fiscale si concentra nella fase dell’acquisto del bene da parte della

società di leasing.

Dal 1° gennaio 2011 l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della so-

cietà di leasing è soggetto a imposta ipotecaria del 3% e a imposta catastale

dell’1 per cento se la cessione rientra nel campo di applicazione Iva. Per

quanto riguarda le cessioni di fabbricati abitativi, se non rientrano nell’ambito

applicativo Iva oppure se effettuate in regime di esenzione, le imposte ipote-

caria e catastale sono dovute rispettivamente nella misura del 2% e dell’1 per

cento.

Con queste modifiche, le cessioni che derivano dall’esercizio dell’opzione di

acquisto da parte dell’utilizzatore scontano le imposte di registro, ipotecaria

e catastale in misura fissa. Questa norma fiscale vale sia per i trasferimenti

di immobili strumentali e abitativi a seguito dell’esercizio da parte dell’utiliz-

zatore del diritto di riscatto, sia per le cessioni di immobili mediante contratti

di locazione finanziaria risolti per effetto di inadempimento dell’utilizzatore.

Inoltre è stata disposta l’abrogazione del comma 10-sexies dell’articolo 35

del Dl 223/2006, in base al quale le somme corrisposte a titolo di imposta

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proporzionale di registro sui canoni di locazione finanziaria su immobili stru-

mentali potevano essere scomputate dall’importo dovuto, in sede di riscatto

del bene, a titolo di imposte ipotecaria e catastale.

I cambiamenti, con riferimento all’acquisto da parte della società di leasing

dell’immobile concesso in locazione finanziaria, interessano anche i soggetti

obbligati al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ora

identificati nei pubblici ufficiali che hanno redatto l’atto, nelle parti contraenti

e nell’utilizzatore dell’immobile.

Con riferimento ai contratti di locazione in corso al 1° gennaio 2011, non ri-

sulta più dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale. Il tributo non

deve essere versato per quelle annualità in relazione alle quali i termini per il

pagamento siano ancora in corso al 1° gennaio 2011. Se invece il termine

per il pagamento è già scaduto al 1° gennaio 2011, i contribuenti che non vi

hanno provveduto sono tenuti comunque a effettuare il versamento dell’im-

posta, oltre che delle sanzioni e degli interessi

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ATutti i contratti di locazione finanziaria immobiliare in corso di esecuzione dal1° gennaio 2011 scontano, in unica soluzione, un’imposta sostitutiva da ver-sare entro il 31 marzo prossimo.

a cura di Anna Carbone

Sono obbligati solidalmente al pagamento le parti contraenti del contratto di lea-sing, cioè la società di leasing e l’utilizzatore. Comunque, nel rispetto dell’autono-mia contrattuale delle parti, è possibile esercitare il diritto di regresso per ilpagamento del tributo. Se al pagamento provvede la società di leasing, la circolarechiarisce il trattamento fiscale da riservare, ai fini Iva, al riaddebito che la società di-spone nei confronti dell’utilizzatore.

Se l’imposta sostitutiva è assolta dalla società di leasing in base a un mandato con-ferito dall’utilizzatore, l’importo riaddebitato a quest’ultimo non deve essere assog-gettato a Iva in quanto costituisce il rimborso di un'anticipazione che la societàstessa effettua in nome e per conto dell’utilizzatore, ai sensi dell’articolo 15 del Dpr633/1972.

Quando, invece, il pagamento non è effettuato previo rapporto di mandato, lasomma riaddebitata deve concorrere a formare la base imponibile rilevante ai finiIva, ai sensi dell’articolo 13 del Dpr 633/1972, verificandosi un’ipotesi di traslazioneeconomica di un onere sopportato dalla società di leasing.

L’imposta sostitutiva va versata con riferimento a tutti i contratti di locazione finan-ziaria di immobili, aventi a oggetto sia immobili strumentali sia immobili a uso abi-tativo. Rientrano nell’applicazione dell’imposta anche i contratti di leasing aventi aoggetto immobili ancora da costruire o in costruzione e quelli per immobili adibiti acava. Inoltre, il tributo va versato per i contratti di leasing relativi a impianti fotovol-taici.

Ne restano esclusi i contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto beni immobilinon ancora acquistati dalla società di leasing entro il 31 dicembre 2010. Infatti, inquesti casi la stipula del contratto di compravendita da parte della società di leasingsarà soggetta alle aliquote ordinarie previste dal Testo unico delle imposte ipote-caria e catastale.

L’imposta sostitutiva deve essere calcolata applicando, all’importo corrispondenteal costo finanziato del bene immobile, l’aliquota del 2 per cento per i fabbricati stru-mentali e del 3 per cento per quelli abitativi, e successivamente scomputando le im-poste di registro proporzionali corrisposte in relazione al contratto di locazione

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finanziaria dell’immobile. L’importo così determinato viene ridotto di una percen-

tuale pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.

Inoltre, mentre la base imponibile da considerare per la liquidazione dell’imposta

deve tener conto del costo finanziato del bene immobile, per i contratti di leasing

aventi a oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, occorre invece fare

riferimento al costo di realizzazione del fabbricato indicato nel contratto di leasing.

Con riferimento al significato da attribuire, ai fini del calcolo dell’imposta sostitutiva,

alla locuzione “durata residua del contratto”, si fa presente che questa va determi-

nata a partire dal 1° gennaio fino alla data prevista per l’esercizio del riscatto. Se il

periodo di durata residua del contratto è inferiore all’anno, la riduzione del 4% deve

essere computata proporzionalmente alla durata del contratto nell’anno, sulla base

del rapporto tra i giorni di durata del contratto nell’anno e 365.

Pertanto, posto che la data da calcolare per il calcolo delle annualità residue de-

corre dal 1° gennaio 2011, per calcolare lo sconto si deve tener conto, fino alla data

prevista per l’esercizio del riscatto, del numero di anni completi e, per l’eventuale

ultima frazione di anno, del numero di giorni residui diviso 365.

L’imposta sostitutiva non può essere compensata con altre imposte o tributi e il suo

omesso o insufficiente versamento comporta l’applicazione della sanzione ammi-

nistrativa pari al 30% dell’importo non versato (articolo 13 del Dlgs 471/1997).

Fonte: FiscoOggi

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Il mio collega: da avversario a opportunità di business

Da un sondaggio effettuato su oltre 2 mila operatori, sembra proprio che gliagenti immobiliari italiani abbianogrosse difficoltà a instaurare tra loro unrapporto di stima e di collaborazioneprofessionale

Un po’ di tempo fa ho pubblicato su Face-book un sondaggio semi serio dal titolo“Che agente immobiliare sei?” Chi ha unprofilo sul social network lo può ancora tro-vare. Una delle domande recitava: “il col-lega agente immobiliare è: 1) qualcuno concui confrontarsi sulle motivazioni della crisi; 2) un concorrente; 3) un’opportunità di bu-siness; 4) … quello che mi stacca i cartelli.Il risultato è stato schiacciante, il 92% si èespresso a favore dell’ultima indicazione. Chiaramente, i risultati dei sondaggi vannosempre presi con le molle: in questo caso,per esempio, la risposta è motivata dalla“simpatica opzione 4”. In realtà, quello della fiducia nel collega èuno dei punti cardine su cui si giocherà lavelocità di affermazione del metodo colla-borativo in Italia. Un argomento da appro-fondire attentamente perché ci sono diversielementi molto importanti da valutare. Laprima riflessione che mi viene in mente èdettata dall’evidente disomogeneità di pro-venienza e formazione degli operatori delsettore. Non solo un retaggio storico e cul-turale, ma un’evidente diversità di approc-cio alla professione. Ultimamente, mi è capitato di discutere conun esimio esponente federativo sul tema“Agente immobiliare, professionista o im-prenditore puro?” Due impostazioni com-pletamente diverse che, nella realtà,cambiano radicalmente la visione profes-sionale, lavorativa e formativa. Il primo fo-calizzerà la propria operatività soprattuttosu conoscenze tecniche e legali e si ag-giornerà continuamente su questi aspetti; ilsecondo cavalcherà invece una visionemolto più commerciale, dando estrema im-portanza anche alle tecniche e alle psico-logie della vendita pura.

Ma non è questo il solo elemento che hacreato disomogeneità in un settore chemolto spesso ha subito rinnovamenti istin-tivi e non programmati, seguendo le modedel momento. Un altro elemento di diffi-denza è legato al lassismo con cui si è af-frontato e si continua ad affrontare ilproblema dell’abusivismo e della man-canza dei requisiti necessari di alcuni dei“soggetti” che operano nel settore. Non sta certo a me entrare nel merito diquale sia il corretto approccio alla profes-sione, di quale formazione sia effettiva-mente necessaria o di come debba esseretrattato questo tema e ho portato questiesempi esclusivamente per coloro che af-fermano di non sapere quali motivazionipossano aver diffuso la sfiducia nei colle-ghi. Una cosa, però, è certa: l’attenta revi-sione di tutto l’iter professionale, partendoda seri progetti formativi, tecnici e com-merciali, seguiti da una regolamentazioneprecisa, che tenga conto degli standard in-ternazionali, e un controllo metodico, fina-lizzato all’allontanamento di tutti coloro cheoperano senza i “requisiti fondamentali”,costituirebbe un bel passo avanti verso unsano allineamento professionale, che por-terebbe anche a vedere con un occhiomeno diffidente il collega. Credete possa essere un buon punto dipartenza per costruire il futuro della colla-borazione in Italia, partendo dalla principaleobiezione che si solleva quando si parla diMLS? Vi invito a commentare questo articolo, in-viandomi una mail a [email protected] o sulla FunPage di Facebook “MLSGeneration”.

a cura di Raffaele Racioppi

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SAN PIERO IN BAGNO: In stupenda posizionepanoramica, terreno edificabile di ca 1100 mq conprogetto già approvato dal Comune di Bagno diRomagna per la realizzazione di una villa indipen-dente di ampie metrature. Fondazioni già realizza-te. Il progetto preve al piano seminterrato una taver-na affacciata su portico, un baagno, una dispensa,una legnaia, una cantina, un deposito, un ripostiglio.Al piano terra, ingresso, soggiorno, sala da pranzo,cucina, tutti affacciati su ampie terrazze, n. 3 came-re da letto, n. 3 bagni, n. 1 garage doppio. Al pianosottotetto, lavanderia ed ulteriore locale ad uso ser-vizi. Il progetto prevede anche la sistemazione deglispazi esterni alla villa. € 184.000

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